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Immobilienbewertung Verfahren

In Deutschland gibt es drei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren für Immobilien. Geregelt sind diese in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Darüber hinaus gibt es Abwandlung davon sowie Berechnungsmethoden, die vor allem für den internationalen Vergleich und ausländische Investoren von Belang sind.

Frau will Immobilie bewerten lassen

Zur Wertermittlung sind in Deutschland drei Bewertungsverfahren gesetzeskonform.

Unsere Immobiliengutachter können alle genannten Bewertungsverfahren für Immobilien fachkundig und richtig anwenden. Rufen Sie uns für ein unverbindliches und kostenloses Erstgespräch gerne unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular!

Das Wichtigste in Kürze

  • In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken.
  • Drei Bewertungsverfahren sind gesetzeskonform und werden vor Gericht und von Behörden anerkannt: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren.
  • Darüber hinaus gibt es weitere (internationale) Bewertungsverfahren, die sich je nach Immobilientyp und Bewertungsanlass eignen.

Welches Bewertungsverfahren ist das richtige für meine Immobilie?

Je nach Bewertungszweck bieten sich unterschiedliche Bewertungsmodelle zur Ermittlung des Immobilienwerts an.

Für selbstbewohnte Häuser sowie industriell genutzte Gebäude eignet sich das Sachwertverfahren sehr gut. Der Wert von Eigentumswohnungen wird bevorzugt mittels des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Das Ertragswertverfahren liefert bei gewerblich genutzten Immobilien und vermieteten Wohnungen die genauesten Ergebnisse.

Experten-Tipp: Ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliensachverständiger wendet grundsätzlich mindestens zwei der drei Bewertungsmethoden an, um ein verlässliches und aussagekräftiges Ergebnis zu ermitteln und gleicht die berechneten Werte miteinander ab. Die Wahl der Verfahren hängt dabei immer von der Immobilie ab, die Sie bewerten lassen. Beispiel: Vermieten Sie Ihre Immobilie nicht, kommt das Ertragswertverfahren nicht in Frage.

Gesetzeskonforme Verfahren zur Immobilienbewertung

Es gibt klare gesetzliche Vorschriften dazu, auf welche Art und Weise ein Gutachter eine Immobilienbewertung vornehmen darf. Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind insgesamt drei normierte Bewertungsmethoden für Immobilien in Deutschland zugelassen. Die Rechtsvorschrift gewährleistet eine rechtsverbindliche Vergleichbarkeit der Immobilienbewertung.

Gesetzeskonforme Immobilienbewertungsverfahren (Infografik)

Die drei gesetzeskonformen Bewertungsverfahren in Deutschland in der Übersicht.

Welche gesetzeskonformen Verfahren zur Gebäudewertermittlung gibt es?

Mit einer Gebäudewertermittlung wird der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie zu einem Stichtag bestimmt. Um eine plausible und gesetzeskonforme Immobilienbewertung durchzuführen, sind umfassende bautechnische, betriebswirtschaftliche und juristische Sachkenntnisse nötig. Kostenlose Online-Wertermittlungen helfen Ihnen daher nicht weiter, wenn Sie eine realistische und seriöse Einschätzung benötigen – erst recht nicht, wenn Sie das Gutachten für einen Prozess oder als Nachweis gegenüber einer Behörde benötigen.

Die ImmoWertV unterscheidet drei Verfahren zur Ermittlung des Gebäudewertes:

  • Sachwertverfahren: Die Wertermittlung erfolgt anhand des Wiederbeschaffungswertes des Objektes, unter Berücksichtigung der Abnutzung sowie anderer wertmindernder Faktoren.
  • Vergleichswertverfahren: Der Wert der Immobilie wird mit Hilfe sogenannter Vergleichsgrundstücke ermittelt.
  • Ertragswertverfahren: Der Wert eines Gebäudes wird auf Basis des abgeworfenen Ertrages bestimmt.

Das Sachwertverfahren

Mit dem Sachwertverfahren bewertet der Experte eine Immobilie mit Fokus auf ihren materiellen Wert. Der Sachwert bezieht sich demnach auf die Bausubstanz. Der Sachwert wird auf Basis der folgenden drei Komponenten errechnet:

Das Sachwertverfahren als objektive Methode zur Ermittlung des Substanzwertes einer Immobilie kommt hauptsächlich bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen zum Einsatz. Es ist zudem das einzige Verfahren, das sich für die Wertermittlung industriell genutzter Objekte wie Bahnhöfe und Industrieimmobilien eignet.

Nachteilig für eine exakte Wertermittlung wirkt sich die fehlende Datenbasis für moderne Häusertypen wie beispielsweise Passivhäuser aus. Zudem lässt sich mit der Methode das Marktgeschehen nur schwer abbilden. Trotz Marktanpassungsfaktor werden laut Experten oft unrealistische, nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entsprechende Werte ermittelt. Das Sachwertverfahren wird häufig als stützendes Verfahren genutzt, um den Ertrags- oder Vergleichswert abzusichern.

Die international verbreitete Costs Method entspricht in etwa dem Sachwertverfahren und wird unter anderem bei Immobilien mit gemeinnütziger Nutzungsart (zum Beispiel Theater oder Museen) angewandt.

Das Vergleichswertverfahren

Mithilfe des Vergleichswertverfahrens nimmt der Immobiliengutachter die Bewertung auf Basis realisierter Verkaufspreise vor. Diese bei vergleichbaren Objekten erzielten Verkaufspreise dienen als Vergleichswerte für das Ermittlungsverfahren. Diese präziseste Methode, um den Wert von Grundstücken oder Immobilien zu ermitteln, bietet sich zur Bestimmung des Verkehrswertes von Eigentumswohnungen an und bildet das Marktgeschehen verglichen mit den anderen beiden Methoden am realistischsten ab.

Das Grundprinzip des Marktes ist leicht nachvollziehbar: Der Wert einer Immobilie richtet sich unter Berücksichtigung der Herstellungskosten danach, wie viel Geld andere Käufer bereit sind, dafür auszugeben. Der Wert eines hochwertigen Gebäudes wird gemindert, wenn sich kein Käufer findet, der einen entsprechend der Baukosten angemessenen Preis zahlen will. Umgekehrt kann ein Haus, für das eine hohe Nachfrage besteht, einen Preis erzielen, der die Herstellungskosten übersteigt. Diesen Zusammenhang bildet das Vergleichswertverfahren am besten ab.

Bei der Methode wird eine hinreichend große Anzahl von Objekten, die viele Übereinstimmungen aufweisen, miteinander verglichen. Ein ausgewiesener Spezialist nutzt dafür eine anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Er benötigt Fachkompetenz und ausreichend Erfahrung, um die Vergleichswerte und ihre Relevanz für den Immobilienwert angemessen einschätzen zu können.

Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie häufig zu hoch ein, weil sie die preislichen Auswirkungen der Lage und Bausubstanz überbewerten. Positiv auf den Wert wirken sich besonders Investitionen aus, die die Restnutzungsdauer des Objektes verlängern (zum Beispiel energetische Sanierungen wie eine Fassadendämmung). Ausstattungsdetails (Fließen, Bodenbeläge usw.) haben hingegen einen eher geringen Einfluss auf den Preis.

Das Vergleichswertverfahren ist eine zuverlässige und leicht nachvollziehbare Methode, bei der der Immobilienwert optimal mit dem Marktniveau abgeglichen wird. Es stößt allerdings an seine Grenzen, wenn Vergleichsparameter fehlen und besonders komplexe oder außergewöhnliche Gebäude bewertet werden sollen. International ist die Comparison Method mit dem Vergleichswertverfahren gleichzusetzen.

Gewerbeimmobilie mit hohem Ertragswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere dafür, den Verkehrswert von Mietobjekten zu berechnen.

Das Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren bewertet ein Immobiliensachverständiger das Objekt gemessen an den Erträgen, die es als Mietobjekt einbringt.

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn es der vorrangige Nutzungszweck einer Immobilie ist, Gewinn zu erwirtschaften. Objekte mit Mietvertrag (vor allem Mehrfamilienhäuser) und eine Vielzahl von Gewerbeimmobilien werden über das Ertragswertverfahren bewertet, da hier andere Regeln als für selbstgenutzte Immobilien gelten. Bei vermieteten Gebäuden stellt sich dem Investor die zentrale Frage, welcher Ertrag sich über einen langen Zeitraum erzielen lässt.

Das Ertragswertverfahren ist eine praxisnahe Berechnungsmethode, die auf den realen Zahlen der Vermietung basiert. Allerdings ist der Ertragswert wesentlich vom Liegenschaftszins abhängig und für dessen Berechnung müssen ausreichend viele Daten vorliegen. Bei stark steigenden Mietpreisen ist es zudem möglich, dass der tatsächliche über dem errechneten Ertragswert liegt, da der Rohertrag lediglich die Vergangenheit abbilden kann.

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Bewertungsverfahren für Renditeimmobilien

Für Renditeimmobilien, die der Kapitalanlage dienen und einen Gewinn erwirtschaften sollen, werden zusätzlich zu einem gesetzeskonformen deutschen Bewertungsverfahren häufig eine oder mehrere international verbreitete Verfahren zu Immobilienbewertung angewandt. Diese kommen vor allem dann zum Einsatz, wenn internationale Investoren involviert sind oder deutsche Investoren ein Auge auf Immobilien im Ausland geworfen haben. Beschränkt sich das Interesse an der Renditeimmobilie auf Käufer aus Deutschland, werden auch „Ableger“ der internationalen Bewertungsverfahren für Immobilien angewandt, die auf deutsche Bedürfnisse zugeschnitten sind.

Eine sehr häufig angewandte internationale Bewertungsmethode für Immobilien ist das Discounted Cashflow Verfahren in verschiedenen Ausprägungen. Eine gern gesehene Alternative stellt für ausländische Investoren die Investment Method – eine Art Ertragswertverfahren ohne Bodenwert dar. Bei verpachteten Objekten und Grundstücken wie Ackerland, Hotels oder Restaurants erfolgt eine gerechte Wertermittlung üblicherweise mit dem Pachtwertverfahren.

Gastronomiebetrieb - Pachtwertverfahren stellt Wert fest

Der Wert eines Gastronomiebetriebs wird mittels Pachtwertverfahren festgestellt.

Darüber hinaus wenden Immobiliengutachter in Deutschland je nach Anwendungsfall die vollständige Finanzplanung oder das Residualwertverfahren an, bei dem der Marktwert von den Entwicklungskosten und dem prognostizierten Verkaufswert abhängt. Bei der Bewertung von Immobilien-Portfolios genügt oftmals die Zeilenbewertung.

Alle diese Bewertungsverfahren eigenen sich unter individuellen Voraussetzungen zur Wertermittlung von Immobilien, die Rendite in Form von Miete oder Pacht einbringen sollen. Sie haben zwar eine Aussagekraft für (ausländische) Investoren, allerdings nicht vor deutschen Gerichten.

Investmentverfahren

Das Investmentverfahren, international als Investment Method bekannt, ist mit dem Ertragswertverfahren verwandt. Dabei wird eine unendlich lange Ertragsfähigkeit unterstellt, es gibt also keine Restnutzungsdauer. Dadurch muss kein Bodenwert ermittelt werden. Angewandt wird die Investment Method bei vermieteten Immobilien. Sie kommt verstärkt in Großbritannien zur Anwendung bzw. wird von britischen Investoren gewünscht.

Ein wichtiges Kriterium für die Genauigkeit der Investment Method ist, dass die aktuell geforderte und bezahlte Miete den Entwicklungen des Mietmarktes entspricht. Das bedeutet, die Miete sollte nicht deutlich über oder unter dem durchschnittlichen Mietpreis für vergleichbare Objekte mit ähnlicher Ausstattung, Bauart, Größe, Lage und Zustand liegen. Liegt die Miete deutlich unter oder über der Marktmiete, gibt es mit der „Term & Revision“- sowie der „Hardcore & Top Slice“-Methode zwei Varianten, um diesen Effekt zu berücksichtigen.

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser und die Wohnungen darin sind ein interessantes Investment für Kapitalanleger.

Bei der „Term & Revision“-Methode wird die vertraglich vereinbarte Miete über die Vertragsrestlaufzeit kapitalisiert (Term). In diesem Modell wird angenommen, dass die Miete anschließend an die Marktkonditionen angepasst wird (Revision). Diese Marktmiete wird dann in der Berechnung ab dem Anpassungszeitpunkt unendlich lange eingenommen.

Dagegen kalkuliert die „Hardcore & Top Slice“-Methode mit einer Jahresmiete in fester Höhe über die unendliche Nutzungsdauer (Hardcore). Liegt die vertraglich vereinbarte Miete über dieser „Hardcore“-Miete (overrented property), wird über die Vertragslaufzeit ein Zuschlag in Form eines kapitalisierten Differenzbetrags (Top Slice) angesetzt.

Berechnet wird der Marktwert über das internationale Investmentverfahren anhand eines geschätzten, marktkonformen Jahresrohertrages. Von diesem werden die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das Ergebnis dieser Rechnung ist der Jahresreinertrag. Dieser wird mit einem bestimmten Faktor abzüglich der Erwerbsnebenkosten multipliziert.

Die Formel zur Berechnung des Marktwertes mit Hilfe der Investment Method lautet demnach:

Jahresreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten

Marktwert = Jahresreinertrag x Faktor (- Erwerbsnebenkosten)

Das Knifflige an der Investment Method ist der Faktor. Dieser ist abhängig von den spezifischen Marktgegebenheiten. Eine Rolle spielen dabei der Rentenbarwertfaktor, der Diskontierungsfaktor und der Kapitalisierungszinssatz, in dem das Risiko von Mietausfall eingepreist ist.

Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren zieht zur Festlegung des Marktwertes die Entwicklungskosten der Immobilie von ihrem vermutlichen Verkaufswert ab. Unter den Entwicklungskosten sind hauptsächlich Baukosten, Nebenkosten, Ausgaben zur Finanzierung und Modernisierung zusammengefasst. Außerdem wird ein Gewinn samt eines Wagnis-Zuschlags einkalkuliert.

Die Formel zur Wertermittlung im Residualwertverfahren lautet demnach:

Marktwert = prognostizierter Verkaufswert – Entwicklungskosten – Gewinn

Der Vorteil des Residualwertverfahrens sind die detaillierten, objektspezifischen Kostenansätze. Der Nachteil ist die hohe Fehleranfälligkeit, da das Ergebnis die Differenz aus zwei großen Werten darstellt, von denen der größere nur geschätzt ist.

Das Residualwertverfahren (Residual Method) dient vor allem der Ankaufswertprüfung bei zu entwickelnden Gebäuden und Grundstücken, aber auch der Bodenwertableitung.

Gebäude wird entwickelt

Das Residualwertverfahren dient vor allem der Ankaufswertprüfung bei zu entwickelnden Gebäuden.

Zeilenbewertung

Es gibt verschiedene Methodiken zur Wertermittlung des Portfolios. Die Zeilenbewertung wird für die Bewertung von Portfolios angewandt, wenn aufgrund der Menge an Objekten im Portfolio nicht jeder Immobilienwert vollumfassend im Rahmen einer individuellen Wertermittlung berücksichtigt werden kann.

Vor allem Banken, Fondsgesellschaften, Investoren, Unternehmen mit Immobilienvermögen und Wohnbaugesellschaften benötigen eine Zeilenbewertung für ihre Immobilien-Portfolios. Solange sich Immobilien im Bestand befinden, gibt es folgende Anlässe zur Portfoliobewertung:

  • Bilanzierung: Abhängig von der Rechtsform muss ein Unternehmen einen Bilanzwert seines Bestandes ermitteln lassen. Dieser taucht als Sachvermögen in der Bilanz auf.
  • Finanzierung und Verbriefung: Für die Bank ist die Einschätzung von Chancen und Risiken der Immobilie als Sicherheit neben deren Bewertung entscheidend.
  • Umstrukturierung: Werden Immobilien abgestoßen oder neue Grundstücke erworben, ist eine Analyse des Gesamtbestandes und gegebenenfalls einzelner Objekte notwendig. Dies gilt auch dann, wenn der Immobilienbestand den Eigentümer in Form eines direkten Verkaufs oder durch den Erwerb von Unternehmensanteilen wechselt.

Portfolio-Gutachten: Die Wertermittlung eines Immobilien-Portfolios durch einen Gutachter findet mit Hilfe der Zeilenbewertung und objektbezogenen Dokumenten ohne Besichtigungen statt.

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Vorteil: Die Zeilenbewertung spart Zeit und Kosten, da nicht alle Assets (Objekte) des Immobilien-Portfolios ausführlich einzeln oder gar persönlich begutachtet werden. Stattdessen stehen die für die Wertermittlung relevanten Parameter (zum Beispiel Fläche, Baujahr, Mietzins) jedes Assets des Portfolios in den Spalten einer Tabelle. Jedes Objekt beansprucht eine Zeile dieser Tabelle, sodass der Sachverständige ohne großen Aufwand die benötigten Kennzahlen für die Immobilienbewertung auf einen Blick sieht und zur Beurteilung nutzt.

Internationale Immobilienbewertungsverfahren (Infografik)

Vier international gebräuchliche Immobilienbewertungsverfahren im Vergleich.

Weitere Verfahren zur Bewertung von Immobilien

Es gibt noch drei weitere Verfahren, von denen Sie womöglich schon gehört haben. Wir stellen Ihnen diese ausführlicher in eigenen Ratgeberbeiträgen vor.

Substanz- und Liquidationswert

Müssen die Immobilien und Grundstücke eines Unternehmens bewertet werden, kommt entweder das Liquidations- oder das Substanzwertverfahren zum Tragen.

Wird die Unternehmung fortgeführt, kommt das Substanzwertverfahren zum Einsatz. Der Substanzwert stellt die Summe aller zum Betrieb gehörigen Wirtschaftsgüter dar und ist auch für Laien leicht nachzuvollziehen.

Wird das Unternehmen hingegen (voraussichtlich) aufgelöst, erfolgt die Wertermittlung mit Hilfe des Liquidationswertverfahrens.

Einheitswertverfahren

Zu guter Letzt möchten wir noch das Einheitswertverfahren erwähnen. Damit arbeitet das Finanzamt. Der so ermittelte Grundstücks- und Immobilienwert ist nach einer Neuregelung der Herangehensweise oftmals deutlich zu hoch. Das ist schlecht, wenn Sie erben oder eine Immobilie geschenkt bekommen haben. Legen Sie der Steuererklärung besser direkt ein Verkehrswertgutachten bei anstatt auf den Einheitswertbescheid zu warten und anschließend Einspruch einzulegen. Wir helfen Ihnen dabei, dem Fiskus einen geringeren Wert Ihrer Immobilie nachzuweisen, falls diese überbewertet wird.

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Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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