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Verfahren zur Immobilienbewertung

In Deutschland gibt es drei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren für Immobilien. Geregelt sind diese in der Immobilienwert­ermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Frau will Immobilie bewerten lassen.

Zur Wertermittlung sind in Deutschland drei Bewertungsverfahren gesetzeskonform.

Darüber hinaus gibt es noch weitere Bewertungsverfahren, nach deren Schema der Wert einer Immobilie berechnet werden kann:

Unsere Immobiliengutachter können alle genannten Bewertungsverfahren für Immobilien fachkundig und richtig anwenden. Rufen Sie uns für ein unverbindliches und kostenloses Erstgespräch gerne unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular!

Das Wichtigste in Kürze

  • In Deutschland regelt die Immobilienwert­ermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken.
  • Drei Bewertungsverfahren sind gesetzeskonform: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren.
  • Das Sachwertverfahren berücksichtigt die Bausubstanz und basiert auf Bodenrichtwert und Herstellungskosten.
  • Das Vergleichswertverfahren vergleicht reale Transaktionspreise und ist das geeignetste Bewertungsverfahren für Eigentumswohnungen.
  • Das Ertragswertverfahren richtet sich nach der Rendite des vermieteten oder verpachteten Objektes.
  • Darüber hinaus gibt es weitere (internationale) Bewertungsverfahren, die sich je nach Immobilientyp und Bewertungsanlass eignen.
  • Das Discounted Cash Flow Verfahren stellt die Geldflüsse periodisch und übersichtlich dar und kommt international bei der Bewertung von Renditeimmobilien zum Einsatz. Die vollständige Finanzplanung ist das deutsche Pendant.
  • Die Investment Method rückt die Mieteinnahmen in den Fokus und unterstellt dabei eine unendliche Ertragsfähigkeit.
  • Das Pachtwertverfahren (international: Profits Method) wird zur Bewertung verpachteter Grundstücke angewandt und rückt den Betriebsumsatz in den Mittelpunkt.
  • Beim Residualwertverfahren wird der Marktwert durch den prognostizierten Verkaufspreis und die Entwicklungskosten der Immobilie errechnet.
  • Die Zeilenbewertung eignet sich für die zeitsparende Wertermittlung von Immobilienportfolios.

Welches Bewertungsverfahren ist das richtige für meine Immobilie?

Je nach Bewertungszweck bieten sich unterschiedliche Bewertungsmodelle zur Ermittlung des Immobilienwerts an.

Für selbstbewohnte Häuser sowie industriell genutzte Gebäude eignet sich das Sachwertverfahren sehr gut. Der Wert von Eigentumswohnungen wird bevorzugt mittels des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Das Ertragswertverfahren liefert bei gewerblich genutzten Immobilien und vermieteten Wohnungen die genauesten Ergebnisse.

Experten-Tipp: Ein professioneller Immobiliengutachter wendet grundsätzlich mindestens zwei der drei Bewertungsmethoden an, um ein verlässliches und aussagekräftiges Ergebnis zu ermitteln und gleicht die berechneten Werte miteinander ab. Die Wahl der Verfahren hängt dabei immer von der Immobilie ab, die Sie bewerten lassen. Beispiel: Vermieten Sie Ihre Immobilie nicht, kommt das Ertragswertverfahren nicht in Frage.

Gesetzeskonforme Verfahren zur Immobilienbewertung

Es gibt klare gesetzliche Vorschriften dazu, auf welche Art und Weise ein Gutachter eine Immobilienbewertung vornehmen darf. Laut der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind insgesamt drei verschiedene Bewertungsmethoden für Immobilien in Deutschland zugelassen.

Welche gesetzeskonformen Verfahren zur Gebäudewertermittlung gibt es?

Mit einer Gebäudewertermittlung wird der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie zu einem Stichtag bestimmt. Um eine plausible und gesetzeskonforme Immobilienbewertung durchzuführen, sind umfassende bautechnische, betriebswirtschaftliche und juristische Sachkenntnisse nötig. Kostenlose Online-Wertermittlungen helfen Ihnen daher nicht weiter, wenn Sie eine realistische und seriöse Einschätzung benötigen.

In Deutschland gelten drei normierte Methoden der Bewertung, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) rechtlich genau geregelt sind. Die Rechtsvorschrift gewährleistet eine rechtsverbindliche Vergleichbarkeit der Immobilienbewertung.

Die ImmoWertV unterscheidet drei Verfahren zur Ermittlung des Gebäudewertes:

  • Sachwertverfahren: Die Wertermittlung erfolgt anhand des Wiederbeschaffungswertes des Objektes, unter Berücksichtigung der Abnutzung sowie anderer wertmindernder Faktoren.
  • Vergleichswertverfahren: Der Wert der Immobilie wird mit Hilfe sogenannter Vergleichsgrundstücke ermittelt.
  • Ertragswertverfahren: Der Wert eines Gebäudes wird auf Basis des abgeworfenen Ertrages bestimmt.
Bewertungsverfahren zur Wertermittlung von Immobilien

Sach-, Vergleichs- und Ertragswertverfahren in der Schnellübersicht.

Das Sachwertverfahren

Mit dem Sachwertverfahren bewertet der Experte eine Immobilie mit Fokus auf ihrem materiellen Wert. Der Sachwert bezieht sich demnach auf die Bausubstanz.

Das Sachwertverfahren stellt die gebräuchlichste, aber auch komplexeste Methode zur Immobilienbewertung dar und kann nur von Immobiliensachverständigen richtig angewendet werden. Das Bundesbauministerium hat 2012 eine 47-seitige "Sachwertrichtlinie" veröffentlicht, in der alle den Immobilienwert beeinflussenden Faktoren benannt und zueinander in Bezug gesetzt werden. Der Sachwert wird auf Basis der folgenden drei Komponenten errechnet:

  • Bodenrichtwert (Grundstückswert),
  • Herstellungskosten der Immobilie und
  • Herstellungskosten der Außenanlagen (zum Beispiel Wege, Garagen).

Den Bodenrichtwert bestimmt der örtliche Gutachterausschuss. Dafür werden die Verkaufspreise in der jeweiligen Lage herangezogen. Laut der bereits erwähnten Richtlinie spielt dabei einerseits die Art des Ausbaus (Vorhandensein eines Kellers oder eines Dachgeschosses) sowie andererseits die Qualität der einzelnen Bauteile (zum Beispiel Dach, Außenwände, Fenster, Türen, Sanitäranlagen) eine Rolle. Aus diesen beiden Positionen werden über ein komplexes Modell die sogenannten Regelherstellungskosten des Objektes pro Flächeneinheit berechnet, die je nach Standard stark variieren können. Über diverse Tabellen lassen sich auch Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale einkalkulieren.

Im nächsten Schritt wird die Alterswertminderung einbezogen. Laut Gesetzgeber beträgt die Gesamtnutzungsdauer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern 80 Jahre, wobei von einer jährlichen Wertminderung von 1,25 Prozent ausgegangen wird. Zieht man den entsprechenden Prozentsatz von den Gebäudeherstellungskosten ab, ergibt sich daraus der Gebäudesachwert. Zu diesem wird anschließend der Bodenwert addiert. Wie das genau funktioniert, zeigen wir in unserem ausführlichen Artikel zum Sachwertverfahren.

Das Resultat ist der vorläufige Sachwert, der abschließend noch mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert wird. Dieser Faktor, der von den Gutachterausschüssen berechnet wird, berücksichtigt die Bedingungen des lokalen Immobilienmarktes.

Das Sachwertverfahren als objektive Methode zur Ermittlung des Substanzwertes einer Immobilie kommt hauptsächlich bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen zum Einsatz. Es ist zudem das einzige Verfahren, das sich für die Wertermittlung industriell genutzter Objekte (zum Beispiel Bahnhöfe) eignet.

Nachteilig für eine exakte Wertermittlung wirkt sich die fehlende Datenbasis für moderne Häusertypen wie beispielsweise Passivhäuser aus. Zudem lässt sich mit der Methode das Marktgeschehen nur schwer abbilden. Trotz Marktanpassungsfaktor werden laut Experten oft unrealistische, nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entsprechende Werte ermittelt.

Das Vergleichswertverfahren

Mithilfe des Vergleichswertverfahrens nimmt der Immobiliengutachter die Bewertung auf Basis realisierter Verkaufspreise vor. Diese bei vergleichbaren Objekten erzielten Verkaufspreise dienen als Vergleichswerte für das Ermittlungsverfahren.

Diese präziseste Methode, um den Wert von Grundstücken oder Immobilien zu ermitteln, bietet sich zur Bestimmung des Verkehrswertes von Eigentumswohnungen an und bildet das Marktgeschehen verglichen mit den anderen beiden Methoden am realistischsten ab.

Das Grundprinzip des Marktes ist leicht nachvollziehbar: Der Wert einer Immobilie richtet sich unter Berücksichtigung der Herstellungskosten danach, wie viel Geld andere Käufer bereit sind, dafür auszugeben. Der Wert eines hochwertigen Gebäudes wird gemindert, wenn sich kein Käufer findet, der einen entsprechend der Baukosten angemessenen Preis zahlen will. Umgekehrt kann ein Haus, für das eine hohe Nachfrage besteht, einen Preis erzielen, der die Herstellungskosten übersteigt. Diesen Zusammenhang bildet das Vergleichswertverfahren am besten ab.

Bei der Methode wird eine hinreichend große Anzahl von Objekten, die viele Übereinstimmungen aufweisen, miteinander verglichen. Ein ausgewiesener Spezialist nutzt dafür eine anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Er benötigt Fachkompetenz und ausreichend Erfahrung, um die Vergleichswerte und ihre Relevanz für den Immobilienwert angemessen einschätzen zu können.

  • Gebäudeart,
  • Bauweise,
  • Gestaltung,
  • Größe,
  • Ausstattungsqualität,
  • Restnutzungsdauer,
  • baulicher Zustand des Objektes,
  • im Fall von Mietobjekten der Ertrag durch die Vermietung.

Bei Grundstücken sind weitere Kriterien wie beispielsweise die Lage, Größe, Bodenbeschaffenheit und der Erschließungszustand von Bedeutung.

Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie häufig zu hoch ein, weil sie die preislichen Auswirkungen der Lage und Bausubstanz überbewerten. Positiv auf den Wert wirken sich besonders Investitionen aus, die die Restnutzungsdauer des Objektes verlängern (zum Beispiel energetische Sanierungen wie eine Fassadendämmung). Ausstattungsdetails (Fließen, Bodenbeläge usw.) haben hingegen einen eher geringen Einfluss auf den Preis.

Das Vergleichswertverfahren bildet eine zuverlässige und leicht nachvollziehbare Methode, bei der der Immobilienwert optimal mit dem Marktniveau abgeglichen wird. Es stößt allerdings an seine Grenzen, wenn Vergleichsparameter fehlen und besonders komplexe oder außergewöhnliche Gebäude bewertet werden sollen. Das Vergleichswertverfahren ist das geeignetste Bewertungsverfahren für Eigentumswohnungen.

Gewerbeimmobilie mit hohem Ertragswert

Das Ertragswertverfahren eignet sich insbesondere dafür, den Verkehrswert von Mietobjekten zu berechnen.

Das Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren bewertet ein Immobiliensachverständiger das Objekt gemessen an den Erträgen, die es als Mietobjekt einbringt.

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn es der vorrangige Nutzungszweck einer Immobilie ist, Gewinn zu erwirtschaften. Objekte mit Mietvertrag (vor allem Mehrfamilienhäuser) und gewerblich genutzte Immobilien (zum Beispiel Hotels) werden über das Ertragswertverfahren bewertet, da hier andere Regeln als für selbst genutzte Immobilien gelten. Bei vermieteten Gebäuden stellt sich dem Investor die zentrale Frage, welcher Ertrag sich über einen langen Zeitraum erzielen lässt.

Fünf Faktoren sind für das Ertragswertverfahren entscheidend:

  • der Bodenwert: Der Grundstückswert bildet wie beim Sachwertverfahren die Basis der Berechnung. Errechnet wird er aus dem Bodenrichtwert je Quadratzentimeter, der vom Gutachterausschuss bestimmt wird, und aus der Fläche.
  • der Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins gibt den Prozentsatz der marktüblichen Verzinsung von Immobilienvermögen an. Als Richtwert bei Wohnobjekten gelten fünf Prozent. Verzinst wird nur der Bodenwert, da sich das Gebäude selbst abnutzt, sodass Erträge nur über einen gewissen Zeitraum erzielt werden können. Das Grundstück an sich stellt jedoch unabhängig davon einen Wert dar.
  • die Einnahmen und Unterhaltskosten: Für den Vermieter ist der Rohertrag, also die Jahresmiete, die die Immobilie einträgt, eine wichtige Größe. Maßgeblich ist nicht unbedingt die tatsächlich gezahlte, sondern die marktübliche Miete. Vom Rohertrag werden die nicht auf die Miete umlegbaren Bewirtschaftungskosten (zum Beispiel Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung) subtrahiert. Als Ergebnis erhält man den Reinertrag.
  • der Vervielfältiger: Dabei handelt es sich um eine zentrale Größe, über die der Ertragswert einer Immobilie ohne den Bodenwert berechnet wird. Der Vervielfältiger ergibt sich aus der Multiplikation von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Mit Letzterer steigt demzufolge auch der Vervielfältiger.
  • der bauliche Zustand: Der Ertragswert des Objekts wird dahingehend beeinflusst, ob das Gebäude in einem gepflegten Zustand ist und ob Sanierungsarbeiten vorgenommen wurden. Die hierfür anzusetzende Summe legt der Gutachter fest.

Der Ertragswert ist übrigens nicht identisch mit dem Gebäudeertragswert. Den Gebäudeertragswert erhält der Wertermittler durch Multiplikation des Gebäudereinertrags mit dem Vervielfältiger. Daraufhin wird der Bodenwert addiert. Um den endgültigen Ertragswert zu erhalten, werden noch wertbeeinflussende Faktoren wie Baumängel oder mietrechtliche Bindungen (zum Beispiel Nießbrauch) berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren ist eine praxisnahe Berechnungsmethode, die auf den realen Zahlen der Vermietung basiert. Allerdings ist der Ertragswert wesentlich vom Liegenschaftszins abhängig und für dessen Berechnung müssen ausreichend viele Daten vorliegen. Bei stark steigenden Mietpreisen ist es zudem möglich, dass der tatsächliche über dem errechneten Ertragswert liegt, da der Rohertrag lediglich die Vergangenheit abbilden kann.

Bewertungsverfahren für Renditeimmobilien

Für Renditeimmobilien, die der Kapitalanlage dienen und einen Gewinn erwirtschaften sollen, werden zusätzlich zu einem gesetzeskonformen deutschen Bewertungsverfahren häufig eine oder mehrere international verbreitete Verfahren zu Immobilienbewertung angewandt. Diese kommen vor allem dann zum Einsatz, wenn internationale Investoren involviert sind oder deutsche Investoren ein Auge auf Immobilien im Ausland geworfen haben. Beschränkt sich das Interesse an der Renditeimmobilie auf Käufer aus Deutschland, werden auch „Ableger“ der internationalen Bewertungsverfahren für Immobilien angewandt, die auf deutsche Bedürfnisse zugeschnitten sind.

Eine sehr häufig angewandte internationale Bewertungsmethode für Immobilien ist das Discounted Cash Flow Verfahren in verschiedenen Ausprägungen. Viele ausländische Investoren wünschen sich die Anwendung der Investment Method – eine Art Ertragswertverfahren ohne Bodenwert. Bei verpachteten Objekten wie Hotels oder Restaurants sorgt das Pachtwertverfahren für eine geeignete Wertermittlung.

Die Costs Method entspricht in etwa dem Sachwertverfahren und wird unter anderem bei Immobilien mit gemeinnütziger Nutzungsart (zum Beispiel Theater oder Museen) angewandt. Die Comparison Method ist mit dem Vergleichswertverfahren gleichzusetzen und eignet sich für Eigentumswohnungen oder zur Bodenwertermittlung unbebauter Grundstücke besonders gut.

Darüber hinaus wenden Immobiliengutachter in Deutschland je nach Anwendungsfall die vollständige Finanzplanung oder das Residualwertverfahren an, bei dem der Marktwert von den Entwicklungskosten und dem prognostizierten Verkaufswert abhängt. Bei der Bewertung von Immobilien-Portfolios genügt oftmals die Zeilenbewertung.

Alle diese Bewertungsverfahren eigenen sich unter individuellen Voraussetzungen zur Wertermittlung von Immobilien, die Rendite in Form von Miete oder Pacht einbringen sollen. Sie haben zwar eine Aussagekraft für (ausländische) Investoren, allerdings nicht vor deutschen Gerichten.

Bewertungsverfahren für Renditeimmobilien

Die wichtigsten Bewertungsverfahren für Renditeimmobilien.

Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Methode)

Discounted Cash Flow Verfahren sind gängige Methoden zur Bewertung von Immobilien auf dem internationalen Markt. Es gibt mehrere Varianten dieses Bewertungsverfahrens. Sie alle kommen dem Ertragswertverfahren bedingt nahe. Letztlich erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie über die DCF Method über einen dynamischen und einen statischen Anteil.

Die Vorteile einer DCF-Methode liegen in ihrer Übersichtlichkeit und der Transparenz. Transparent ist die Wertermittlung dahingehend, dass die mit dem Objekt verbundenen Zahlungsströme sowie die Annahmen des Bewerters offengelegt werden. Mittels tabellarischer Darstellung werden unterschiedliche Aspekte wie Bewirtschaftungskosten und Mieteinnahmen sowie die daraus resultierenden Cash Flows periodisch (meist jährlich) aufgeführt. Das bedeutet, es werden die zu- und abgeflossenen Geldmittel, die mit der Immobilie zusammenhängen, innerhalb einer bestimmten Zeiteinheit nachvollziehbar dargestellt.

Die Formel zur Berechnung des Marktwertes mit Hilfe der DCF Method lautet demnach:
Marktwert = Barwert (dynamische Periode) + Restwert - Transaktionsnebenkosten

Im Prinzip ist das Discounted Cash Flow Verfahren also eine Barwertmethode mit veränderlichen Zahlungsströmen. Der Barwert wird in eine dynamische Periode und einen (statischen) Restwert aufgeteilt.

Die dynamische Periode betrachtet Geldflüsse (Cash Flows) des Renditeobjekts über einen bestimmten Zeitraum und wertet diese finanzmathematisch aus. Sie wird meist über zehn Jahre gerechnet, hängt aber letztlich vom Einzelfall ab. „Heuschrecken“-Investoren gehen von einem wesentlich früheren Ausstieg aus der Immobilie aus und kalkulieren oft nur mit drei Jahren.

Der Restwert ist der angenommene Verkaufswert nach Ablauf der periodischen Phase. Er wird auf Basis des zu erwartenden Betrags ermittelt, wobei eine ewige Nutzungsdauer unterstellt wird. Da keine explizite Darstellung des Wachstums von Mieten und Kosten möglich ist, wird ein mögliches Wachstum für den Restwert in Form eines gewählten Kapitalisierungszinssatzes berücksichtigt.

Zu den Transaktionsnebenkosten (Erwerbsnebenkosten) zählen Grunderwerbsteuer, Maklercourtage sowie Gebühren für Grundbuch und Notar.

Discounted Cash Flow Verfahren

In den USA und in der Schweiz wird der Wert einer Renditeimmobilie mit Hilfe des Discounted Cash Flow Verfahrens ermittelt.

Nachteile der DCF Method bestehen im hohen Einfluss des Restwertes, der oft mehr als 50 Prozent ausmacht, sowie in spekulativen Elementen wie einer positiv linear berechneten Mietsteigerung.

Das Discounted Cash Flow Verfahren nach internationalem Verständnis wird in Deutschland selten zur Ermittlung des Verkehrswertes herangezogen, da es keinen Eingang in die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gefunden hat. Dennoch eignet sich die DCF-Methode gut zur Investitionsanalyse, Liquiditätsvorschau und Finanzplanung bei Immobilien, die sich in einer Umbauphase befinden oder hohen Leerstand trotz enormer Wiedervermietungserwartung haben.

In der Schweiz kommt das Discounted Cash Flow Verfahren regelmäßig bei der Verkehrswertermittlung von größeren Renditeimmobilien vor. In den USA stehen Bewertungen mit der DCF-Methode an der Tagesordnung. Entstanden ist dieses Verfahren zur Immobilienbewertung aus der Unternehmensbewertung (betriebswirtschaftliche Kalkulation) und um zu ermitteln, ob sich ein Investment für den Kapitalanleger lohnt.

Investmentverfahren

Das Investmentverfahren, international als Investment Method bekannt, ist mit dem Ertragswertverfahren verwandt. Dabei wird eine unendlich lange Ertragsfähigkeit unterstellt, es gibt also keine Restnutzungsdauer. Dadurch muss kein Bodenwert ermittelt werden. Angewandt wird die Investment Method bei vermieteten Immobilien. Sie kommt verstärkt in Großbritannien zur Anwendung bzw. wird von britischen Investoren gewünscht.

Ein wichtiges Kriterium für die Genauigkeit der Investment Method ist, dass die aktuell geforderte und bezahlte Miete den Entwicklungen des Mietmarktes entspricht. Das bedeutet, die Miete sollte nicht deutlich über oder unter dem durchschnittlichen Mietpreis für vergleichbare Objekte mit ähnlicher Ausstattung, Bauart, Größe, Lage und Zustand liegen. Liegt die Miete deutlich unter oder über der Marktmiete, gibt es mit der „Term & Revision“- sowie der „Hardcore & Top Slice“-Methode zwei Varianten, um diesen Effekt zu berücksichtigen.

Investment: Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser und die Wohnungen darin sind ein interessantes Investment für Kapitalanleger.

Bei der „Term & Revision“-Methode wird die vertraglich vereinbarte Miete über die Vertragsrestlaufzeit kapitalisiert (Term). In diesem Modell wird angenommen, dass die Miete anschließend an die Marktkonditionen angepasst wird (Revision). Diese Marktmiete wird dann in der Berechnung ab dem Anpassungszeitpunkt unendlich lange eingenommen.

Dagegen kalkuliert die „Hardcore & Top Slice“-Methode mit einer Jahresmiete in fester Höhe über die unendliche Nutzungsdauer (Hardcore). Liegt die vertraglich vereinbarte Miete über dieser „Hardcore“-Miete (overrented property), wird über die Vertragslaufzeit ein Zuschlag in Form eines kapitalisierten Differenzbetrags (Top Slice) angesetzt.

Berechnet wird der Marktwert über das internationale Investmentverfahren anhand eines geschätzten, marktkonformen Jahresrohertrages. Von diesem werden die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen. Das Ergebnis dieser Rechnung ist der Jahresreinertrag. Dieser wird mit einem bestimmten Faktor abzüglich der Erwerbsnebenkosten multipliziert.

Die Formel zur Berechnung des Marktwertes mit Hilfe der Investment Method lautet demnach:

Jahresreinertrag = Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten
Marktwert = Jahresreinertrag x Faktor (- Erwerbsnebenkosten)

Das Knifflige an der Investment Method ist der Faktor. Dieser ist abhängig von den spezifischen Marktgegebenheiten. Eine Rolle spielen dabei der Rentenbarwertfaktor, der Diskontierungsfaktor und der Kapitalisierungszinssatz, in dem das Risiko von Mietausfall eingepreist ist.

Pachtwertverfahren

Mit Hilfe des Pachtwertverfahrens wird üblicherweise der Wert von Hotelgrundstücken oder Gastronomiebetrieben ermittelt. Das Pachtwertverfahren dient als Grundlage für eine Beleihung. Es gleicht im Wesentlichen dem Ertragswertverfahren, wobei der Reinertrag des Grundstücks nicht aus der Miete berechnet wird. Stattdessen bildet der nachhaltig erzielbare Pachtertrag des Eigentümers den Grundstock für den Reinertrag. Vorausgesetzt wird bei der Anwendung des Pachtverfahrens, dass der Eigentümer der Immobilie sein Grundstück verpachtet.

Investment: Gastronomiebetrieb – Pachtwertverfahren stellt Wert fest

Der Wert eines Gastronomiebetriebs wird mittels Pachtwertverfahren festgestellt.

Maßstab für die Pacht ist der Umsatz des Betriebs. Bei bestehenden Objekten werden zumeist die Umsätze aus den vergangenen drei Jahren als Vergleich herangezogen. Dabei überprüft der Sachverständige, ob die mitgeteilten Umsatzzahlen angemessen sind. Aus dem erzielbaren Gesamtumsatz wird mittels marktüblicher Pachtsätze ein Jahrespachterlös analog zur Jahresnettokaltmiete beim Ertragswertverfahren ermittelt. Existieren noch keine Umsatzzahlen, weil die Immobilie erst geplant oder gebaut wird, wird der künftige Pachtertrag realistisch geschätzt.

Der Grundstücksreinertrag ergibt sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten des Verpächters. Er wird mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz über die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Objekts kapitalisiert. Das Ergebnis ist der Verkehrswert des verpachteten Objekts gemäß § 194 BauGB.

Bei der Profits Method, dem internationalen Pendant zum Pachtwertverfahren, wird der Marktwert von umsatzgetriebenen Immobilien über einen detaillierten, objektspezifischen Ansatz ermittelt.

Die vereinfachte Formel zur Berechnung des Marktwertes lautet:

Marktwert = Umsatz - Kosten und Aufwendungen

Die Profits Method erfordert ebenso wie das deutsche Pachtwertverfahren ein hohes Fachwissen, da es sich um Sonderimmobilien handelt. Überdies ist es schwierig, an Daten zu Kenngrößen und vergleichbaren Transaktionen zu gelangen.

Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren zieht zur Festlegung des Marktwertes die Entwicklungskosten der Immobilie von ihrem vermutlichen Verkaufswert ab. Unter den Entwicklungskosten sind hauptsächlich Baukosten, Nebenkosten, Ausgaben zur Finanzierung und Modernisierung zusammengefasst. Außerdem wird ein Gewinn samt eines Wagnis-Zuschlags einkalkuliert.

Die Formel zur Wertermittlung im Residualwertverfahren lautet demnach:

Marktwert = prognostizierter Verkaufswert – Entwicklungskosten – Gewinn

Der Vorteil des Residualwertverfahrens sind die detaillierten, objektspezifischen Kostenansätze. Der Nachteil ist die hohe Fehleranfälligkeit, da das Ergebnis die Differenz aus zwei großen Werten darstellt, von denen der größere nur geschätzt ist.

Das Residualwertverfahren (Residual Method) dient vor allem der Ankaufswertprüfung bei zu entwickelnden Gebäuden und Grundstücken, aber auch der Bodenwertableitung.

Gebäude wird entwickelt

Das Residualwertverfahren dient vor allem der Ankaufswertprüfung bei zu entwickelnden Gebäuden.

Vollständige Finanzplanung

Die vollständige Finanzplanung ähnelt der DCF-Methode, ist aber auf deutsche Bedürfnisse zugeschnitten. Dabei handelt es sich um eine Investitionsrechnung, die auf Tabellen basiert. Vorteile der vollständigen Finanzplanung sind ihre Einfachheit und die problemlose periodische Erweiterung zu einem stochastischen Modell, in dem Wahrscheinlichkeitsverteilungen enthalten sind.

Ausgangspunkt für die Wertermittlung sind die Zahlungsfolgen der Investitionen. Diese werden mit den Daten zur Finanzierung und weiteren Zahlungen, also Krediten oder Steuerzahlungen, verknüpft. Der Wert der Immobilie wird bei der vollständigen Finanzplanung auf deren Basis mittels Fortschreibungsformeln berechnet.

Zeilenbewertung

Es gibt verschiedene Methodiken zur Wertermittlung des Portfolios. Die Zeilenbewertung wird für die Bewertung von Portfolios angewandt, wenn aufgrund der Menge an Objekten im Portfolio nicht jeder Immobilienwert vollumfassend im Rahmen einer individuellen Wertermittlung berücksichtigt werden kann.

Vor allem Banken, Fondsgesellschaften, Investoren, Unternehmen mit Immobilienvermögen und Wohnbaugesellschaften benötigen eine Zeilenbewertung für ihre Immobilien-Portfolios. Solange sich Immobilien im Bestand befinden, gibt es folgende Anlässe zur Portfoliobewertung:

  • Bilanzierung: Abhängig von der Rechtsform muss ein Unternehmen einen Bilanzwert seines Bestandes ermitteln lassen. Dieser taucht als Sachvermögen in der Bilanz auf.
  • Finanzierung und Verbriefung: Für die Bank ist die Einschätzung von Chancen und Risiken der Immobilie als Sicherheit neben deren Bewertung entscheidend.
  • Umstrukturierung: Werden Immobilien abgestoßen oder neue Grundstücke erworben, ist eine Analyse des Gesamtbestandes und gegebenenfalls einzelner Objekte notwendig. Dies gilt auch dann, wenn der Immobilienbestand den Eigentümer in Form eines direkten Verkaufs oder durch den Erwerb von Unternehmensanteilen wechselt.

Portfolio-Gutachten: Die Wertermittlung eines Immobilien-Portfolios durch einen Gutachter findet mit Hilfe der Zeilenbewertung und objektbezogenen Dokumenten ohne Besichtigungen statt.

Vorteil: Die Zeilenbewertung spart Zeit und Kosten, da nicht alle Assets (Objekte) des Immobilien-Portfolios ausführlich einzeln oder gar persönlich begutachtet werden. Stattdessen stehen die für die Wertermittlung relevanten Parameter (zum Beispiel Fläche, Baujahr, Mietzins) jedes Assets des Portfolios in den Spalten einer Tabelle. Jedes Objekt beansprucht eine Zeile dieser Tabelle, sodass der Sachverständige ohne großen Aufwand die benötigten Kennzahlen für die Immobilienbewertung auf einen Blick sieht und zur Beurteilung nutzt.

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Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

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