Geerbtes Haus verkaufen: Steuer, Fristen, Erbengemeinschaft & Co. beachten

Wer eine Immobilie erbt, kann sich natürlich darüber freuen. Was viele jedoch nicht wissen: Im Rahmen einer Erbschaft gibt es einiges zu beachten - vor allem, wenn Sie mit dem Gedanken spielen, die geerbte Immobilie zum Verkauf freizugeben. Eine der wohl wichtigsten Fragen lautet dabei: Welche Steuern muss ich zahlen? In diesem Ratgeber erfahren Sie alles, was Sie wissen sollten, wenn Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen: Steuer, Fristen, Erbengemeinschaft und Co.

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

André Heid
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Geerbtes Haus verkaufen & Steuer: das Wichtigste in Kürze

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Infos zum Thema geerbtes Haus verkaufen: Steuer, Fristen und Co. - und das kurz und knapp auf den Punkt gebracht:

• Soll das geerbte Haus verkauft oder besser selbst genutzt werden? Wer ein Haus erbt, muss sich gut überlegen, ob sich ein Verkauf oder eine Eigennutzung mehr lohnt. Beim Verkauf fällt grundsätzlich eine Erbschaftssteuer an. Daher ist es ratsam, einen niedrigeren Wert durch einen Sachverständigen nachweisen zu lassen und die Immobilie nach ca. 12 Monaten zu verkaufen. Dann ist der Gewinn bzw. das Erbe zum Teil steuerfrei.
• Soll das geerbte Haus verkauft oder besser selbst genutzt werden? Wer ein Haus erbt, muss sich gut überlegen, ob sich ein Verkauf oder eine Eigennutzung mehr lohnt. Wenn man z.B. bereits eine Immobilie besitzt, aus der man nicht ausziehen möchte, lohnt sich der Verkauf des geerbten Hauses.
• Sind Sie alleiniger Erbe oder gibt es Miterben? Sind Sie Miterbe, kann nur die Erbengemeinschaft gemeinsam darüber entscheiden, was mit der Immobilie passieren soll.
• Mit welchen Steuern ist zu rechnen, wenn ein geerbtes Haus verkauft wird? Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, müssen Sie mit zwei Arten von Steuern rechnen: der Spekulationssteuer und der Erbschaftssteuer.
• Wann fällt eine Spekulationssteuer an? Falls zwischen dem Erwerb der geerbten Immobilie und dem Verkauf weniger als zehn Jahre (ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers) liegen, fällt unter Umständen eine Spekulationssteuer auf den Gewinn an.
• Wann ist eine Erbschaftssteuer zu erwarten? Grundsätzlich fällt die Erbschaftssteuer immer an. Jedoch kann sie auch komplett wegfallen - je nachdem, ob der Verkehrswert der Immobilie den gesetzlich festgelegten Freibetrag überschreitet oder nicht. Wenn der Verkehrswert unter dem Freibetrag liegt, entfällt die Erbschaftssteuer.

Auch gut zu wissen : Die verkaufsbedingte Spekulationssteuer hat nichts mit der Erbschaftssteuer auf Immobilien aus Anlass der Erbschaft zu tun. Falls Sie die Spekulationssteuer umgehen möchten, ist die Zehnjahresfrist von Bedeutung. Dieser zufolge müssen zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen, damit die Immobilie steuerfrei veräußert werden kann.

Sie möchten Ihr geerbtes Haus verkaufen? Steuern können anfallen.

Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selber nutzen?

Wenn Sie ein Haus geerbt haben, können Sie es entweder selber nutzen, vermieten oder verkaufen. Treffen Sie Ihre Entscheidung auf keinen Fall überstürzt, sondern machen Sie den nächsten Schritt wohlüberlegt:

• Eigennutzung : Wollen oder können Sie überhaupt selbst in das geerbte Haus einziehen? Beachten Sie hier u. a. die Lage der Immobilie sowie mögliche Kosten, die auf Sie zukommen (z. B. Reparaturen, Modernisierungen, Erbschaftssteuer).
• Vermietung : Sie können oder wollen nicht selbst in das geerbte Haus einziehen, aber die Immobilie auch nicht verkaufen? Zwar sollten Sie einerseits beachten, dass es Jahre dauern kann, bis ein vermietetes Haus Gewinn für Sie abwirft. Doch andererseits kann eine Vermietung auch eine lebenslange Rente darstellen.
• Verkauf : Der Verkauf lohnt sich besonders dann, wenn das geerbte Haus unter mehreren Erben aufgeteilt werden soll. Der aktuelle Verkehrswert Ihrer Immobilie liefert Ihnen einen guten Anhaltspunkt, wie viel Geld der Verkauf für Sie einbringt.

Generell gilt : Ein Hausverkauf sollte immer gut überlegt sein. Überstürzen Sie einen Verkauf also unter keinen Umständen.

6 Fragen vor der Veräußerung nach einer Erbschaft

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre geerbte Immobilie zu verkaufen, sollten Sie sich gut überlegen, ob die Verkaufsentscheidung und die damit verbundenen Konsequenzen für Sie sinnvoll sind. Insbesondere die steuerlichen Vorgaben sind entscheidend für den richtigen Zeitpunkt eines Verkaufs.

Diese 6 Fragen sollten Sie sich stellen, bevor Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen:

1. Sind Sie Alleinerbe oder haben Sie sich schon mit Ihren Miterben auf den Hausverkauf innerhalb der sechswöchigen Ausschlagungsfrist für die Erbschaft geeinigt?
2. Haben Sie einen Blick ins Grundbuch geworfen bzw. einen Grundbuchauszug angefordert ?
3. Haben Sie dem Grundbuchamt die Erbfolge nachgewiesen (Erbschein oder notarielles Testament)?
4. Wurde der Grundbucheintrag wegen der Erbschaftsannahme berichtigt?
5. Befinden Sie sich noch innerhalb der Spekulationsfrist? Oder anders formuliert: Wurde das Haus vor mindestens zehn Jahren gekauft?
6. Hat ein zertifizierter Immobiliensachverständiger den Verkehrswert der Immobilie ermittelt?

Falls ein Verkehrswertgutachten besteht, das schon ein paar Jahre alt ist, lohnt sich eine Aktualisierung bei angestiegenem Bodenwert oder Investitionen in Modernisierungen. Ein aktualisiertes Verkehrswertgutachten senkt die Erbschaftssteuer oft beachtlich, da die steuerliche Wertermittlung von Immobilien durch das Finanzamt meist zum Nachteil des Steuerpflichtigen ausfällt.

Geerbtes Haus verkaufen & Steuern

Sie möchten Ihr geerbtes Haus verkaufen? Steuern sind hier natürlich ein wichtiges Thema. Denn ob der Verkauf eines geerbten Hauses für Sie sinnvoll ist und zu welchem Zeitpunkt sich ein Verkauf lohnen würde, richtet sich insbesondere nach den steuerrechtlichen Regelungen für geerbte Immobilien. Es gibt zwei Arten der Steuern, die beim Verkauf eines geerbten Hauses grundsätzlich anfallen:

• Spekulationssteuer
• Erbschaftssteuer

Was ist die Spekulationssteuer bei Erbe?

Möchten Sie ein geerbtes Haus verkaufen, wird unter Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Ob Sie diese als Verkäufer auf den Verkaufspreis für das geerbte Haus entrichten müssen oder nicht, ist von zwei Punkten abhängig :

1. Nutzungsart des Hauses
2. Eigentumsdauer des Erblassers

Es gilt: Wenn der Erblasser, d. h. der Verstorbene, das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt hat, müssen Sie keine Spekulationssteuer auf Immobilien bei Erbschaft zahlen. Falls die Immobilie hingegen vermietet wurde, kommt es darauf an, wie lange die Immobilie im Besitz des Erblassers war:

• Hat das Haus dem Verstorbenen mindestens zehn Jahre gehört, fällt keine Spekulationssteuer an.
• Waren der Erblasser und seine Erben hingegen weniger als zehn Jahre Eigentümer der Immobilie, müssen Sie eine Spekulationssteuer entrichten. Ausnahmen: Der Erblasser oder Sie als Erbe haben im Jahr des Verkaufs sowie in den vorherigen zwei Kalenderjahren selbst dauerhaft darin gewohnt oder Ihre Kinder für den gleichen Zeitraum unentgeltlich darin wohnen lassen.

Wie wird die Zehnjahresfrist bestimmt? Hierzu werden grundsätzlich die Kaufverträge hinzugezogen. Selbst wenn das Haus noch keine zehn Jahre steht, weil der Erblasser das Grundstück unbebaut erworben hat, richtet sich die Spekulationssteuer nach dem Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags für das Grundstück. Das gilt sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf. Somit markiert nicht der Tag der Erbschaft das Ende der Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer, sondern der Tag des Verkaufs.

Die Spekulationssteuer bei Erbschaft lässt sich ganz einfach berechnen.

Geerbte Immobilie verkaufen: Wann fällt die Erbschaftssteuer an?

Grundsätzlich fällt bei einem geerbten Haus eine Erbschaftssteuer auf Immobilien an. In Deutschland ist diese Art der Steuer im Erbschafts- und Schenkungsgesetz geregelt. Die Höhe der zu entrichtenden Steuer ist dabei immer vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Erblasser ( § 19 des ErbStG ) und dem damit einhergehenden Freibetrag ( § 16 des ErbSTG ) abhängig.

Der Wert Ihres Hauses wird mittels eines Massebewertungsverfahrens bestimmt (unabhängig vom Verkehrswert). Das ist deshalb der Fall, da das Finanzamt nicht jedes Haus einzeln bewerten lassen kann. Die Bewertung eines Sachverständigen hingegen orientiert sich immer am Verkehrswert der Immobilie. Liegt der Verkehrswert über dem Freibetrag, ist eine Erbschaftssteuer zu entrichten. Allerdings wird nur der Teil des Verkehrswertes besteuert, der den jeweiligen Freibetrag überschreitet. Liegt der Verkehrswert hingegen unter dem Freibetrag, müssen Sie keine Erbschaftssteuer entrichten.

Geerbtes Haus verkaufen: Steuern und weitere Kosten

Neben der Spekulations- und Erbschaftssteuer müssen Sie mit den folgenden Kosten für den Verkauf Ihrer geerbten Immobilie rechnen.

Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, muss mit Steuern und weiteren Kosten rechnen.

Tipp : Wir haben eine ausführliche Kostenübersicht für Sie zusammengestellt - so wissen Sie, mit welchen konkreten Hausverkaufkosten zu rechnen ist.

Geerbtes Haus verkaufen & Steuer: Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Gemäß Einkommensteuergesetz (§ 23 EstG) müssen Verkäufer einer geerbten Immobilie keine Spekulationssteuer zahlen, wenn sie eine der folgenden beiden Fristen einhalten:

• Zehnjahresfrist : Der Erblasser hat das Haus vor mindestens zehn Jahren erworben. Deshalb fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf der geerbten Immobilie an.
• Dreijahresfrist : Der Erblasser, Sie selbst oder eines Ihrer Kinder müssen unentgeltlich und dauerhaft für drei Kalenderjahre im Haus gewohnt haben, bevor Sie es steuerfrei verkaufen können. Voraussetzung: Die Immobilie muss für drei Kalenderjahre den Lebensmittelpunkt gebildet haben (inklusive Registrierung im örtlichen Einwohnermeldeamt).

Weiters kann ein geerbtes Haus unter diesen Bedingungen steuerfrei verkauft werden:

• Sie verkaufen die Immobilie frühestens zehn Jahre, nachdem der Erblasser sie erworben hat.
• Sie selbst oder der Erblasser haben das Haus im Zeitraum von mindestens zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs dauerhaft bewohnt. Anders ausgedrückt: Es handelte sich um Ihren Lebensmittelpunkt einschließlich Registrierung im örtlichen Einwohnermeldeamt.
• Sie haben das Haus im Zeitraum von mindestens zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf sowie im Jahr des Verkaufs einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen und das Kind hat selbst dauerhaft in dem Haus gewohnt.
• Der Verkaufserlös beträgt weniger als 600 € und Sie haben sonst keine Einnahmen durch private Veräußerungsgeschäfte in diesem Jahr. Für private Veräußerungsgeschäfte wie z. B. ein privates Darlehen gilt eine Freigrenze von 600 € pro Jahr.
• Sie verkaufen innerhalb von fünf Jahren maximal drei Immobilien. Falls es mehr werden, werden Sie vom Fiskus als gewerblicher Immobilienhändler erachtet und Sie müssen Ihre Einnahmen aus Immobiliengeschäften entsprechend versteuern.
• Sie verkaufen die Immobilie ohne Gewinn. Der Verkaufspreis abzüglich der Kosten für Makler und Notar ist niedriger als der ursprüngliche Kaufpreis.

Gut zu wissen : Hinsichtlich der drei Jahre, die Sie selbst oder Ihr Kind im geerbten Haus gewohnt haben müssen, gelten die (angebrochenen) Kalenderjahre - im Extremfall sind es also nur 14 Monate. Unter dieser Voraussetzung verzichtet das Finanzamt auf die Spekulationssteuer.

Wer sein geerbtes Haus verkaufen möchte, für den fallen nicht immer Steuern an.

Geerbtes Haus verkaufen: Erbengemeinschaft

Eine geerbte Immobilie verkauft sich natürlich am einfachsten, wenn Sie der alleinige Erbe sind. Teilen Sie sich das Haus hingegen mit weiteren Erben, kann der Hausverkauf zu einer Herausforderung werden. Schließlich müssen Sie sich mit den Miterben abstimmen und letzten Endes auf einen gemeinsamen Nenner kommen. Insgesamt gibt es drei Optionen, wie mit dem gemeinsam geerbten Haus umgegangen werden kann:

Als Erbengemeinschaft stehen mehrere Optionen zur Auswahl, um ein geerbtes Haus zu verkaufen.

Lesetipp : Wünschen Sie sich noch mehr Informationen zu diesem Thema? Lesen Sie unseren Ratgeber über den Hausverkauf als Erbengemeinschaft.

Fazit: Geerbtes Haus verkaufen - Steuern, Fristen & Co. beachten

Wer sich dazu entscheidet, eine geerbte Immobilie zum Verkauf freizugeben, muss einige wichtige Punkte beachten. Allem voran ist die Frage nach den damit verbundenen Steuern und weiteren Kosten entscheidend.

Haben Sie eine Immobilie geerbt? Möchten Sie Ihr geerbtes Haus verkaufen? Steuern, Fristen und die Erbengemeinschaft sind wichtige Punkte, die Sie nicht außer Acht lassen sollten. Wenn Sie aber erstmal wissen wollen, wie viel Gewinn Ihr geerbtes Haus für Sie abwirft, wenn Sie es verkaufen, bietet Ihnen die Heid-Immobilienbewertung eine professionelle Wertermittlung für Ihre Immobilie . Kontaktieren Sie uns gerne und wir stehen Ihnen beim Verkauf Ihres geerbten Hauses mit Rat und Tat zur Seite!

FAQs: Geerbtes Haus verkaufen & Steuer