Gewerbeimmobilie bewerten
So erfolgt die Bewertung von Gewerbeimmobilien
Sie möchten eine Gewerbeimmobilie bewerten und verkaufen oder sich lediglich über die Herangehensweise informieren? Wir erklären Ihnen, welche Faktoren unsere Gutachter bei der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien einbeziehen. Darüber hinaus gehen wir auf die Verfahren zur Bewertung von Gewerbeimmobilien ein und beantworten häufige Fragen zur Wertberechnung von gewerblichen Objekten.
Moderne Gewerbeimmobilie mit Büro und Produktion.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Anlässe für die Bewertung von Gewerbeimmobilien
-
3. So erfolgt die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien
- 3.1 Welches Gutachten brauche ich zur Bewertung einer Gewerbeimmobilie?
- 3.2 Wie wird der Wert von Gewerbeimmobilien ermittelt?
- 3.3 Wie bewertet ein Gutachter eine Gewerbeimmobilie?
- 3.4 Welche Faktoren beeinflussen die Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie?
- 3.5 Was macht die Bewertung von Gewerbeimmobilien so schwierig?
- 4. Fachbegriffe der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien
- 5. Arten von Gewerbeimmobilien
- 6. Gewerbeimmobilien bewerten lassen
- 7. Häufige Fragen zur Bewertung von Gewerbeimmobilien
Das Wichtigste in Kürze
- Gewerbeimmobilien werden in sechs Kategorien unterteilt: Büro-, Freizeit-, Handels-, Logistik-, Produktions- und Spezialgewerbeimmobilien.
- Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien erfolgt für die Bilanz von Unternehmen mit Immobilienvermögen sowie wenn das Objekt ge- oder verkauft oder ein Darlehen aufgenommen wird.
- Für die Wertermittlung der meisten Gewerbeimmobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Bei Gewerbeimmobilien, deren Rentabilität stark von der Pacht abhängt, wird zudem das Pachtwertverfahren angewandt. Sind internationale Kapitalgeber interessiert, greifen Gutachter auf ein Discounted-Cashflow-Verfahren zurück. Bei Betriebsfortführung oder vergleichbarer Nutzung kann das Sachwertverfahren geeignet sein.
- Faktoren, die bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien eine tragende Rolle spielen, sind unter anderem Baujahr, Zustand, Ausstattung, Lage, (Vorgaben zur) Nutzungsart, Nutzungsdauer, Drittverwendungsfähigkeit und die Mietsituation.
Anlässe für die Bewertung von Gewerbeimmobilien
Eine Wertermittlung Ihrer Gewerbeimmobilie durch einen Gutachter kommt hauptsächlich in diesen Fällen in Betracht:
- Bilanzierung von Immobilienvermögen: Das Finanzamt verlangt eine sachkundige und neutrale Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie für die Abgabe der Bilanz.
- Kauf: Als Investor verlassen Sie sich nicht einzig auf ein schönes Kaufprospekt und die Renditeversprechungen des Verkäufers oder Vermittlers, sondern legen Wert auf eine fundierte Bewertung der Gewerbeimmobilie.
- Verkauf: Als Eigentümer möchten Sie die Gewerbeimmobilie zu einem marktwertgerechten Preis verkaufen und benötigen dazu eine zuverlässige und aktuelle sowie gesetzeskonforme Wertermittlung zu fairen Konditionen.
- Erbe oder Scheidung: Sie haben eine Gewerbeimmobilie geerbt und müssen Miterben ausbezahlen? Dann benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten eines professionellen Immobiliensachverständigen. Gleiches gilt für den Zugewinnausgleich bei einer Scheidung.
- Aufnahme eines Darlehens: Sie möchten anbauen, umbauen, renovieren oder modernisieren und benötigen Fremdkapital? Lassen Sie Ihre Gewerbeimmobilie bewerten – und reichen Sie unser Beleihungswertgutachten bei der Bank ein.
So erfolgt die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien
„Wie viel ist meine Gewerbeimmobilie wert?“, fragen sich viele Eigentümer – zum Beispiel bei Leerstand oder einem Kaufangebot. Mit einem kostenlosen Ertragswertrechner oder einem Gratisangebot zur Wertermittlung von Gewerbeimmobilien online werden Sie keine aussagekräftigen Zahlen erhalten, zumindest keinen realistischen Marktwert. Egal, zu welchem Zweck Sie eine Bewertung von einer Gewerbeimmobilie vornehmen möchten – Sie werden die Expertise eines zertifizierten Sachverständigen benötigen.
Welches Gutachten brauche ich zur Bewertung einer Gewerbeimmobilie?
Diese Wertgutachten sind für die Bewertung von Gewerbeimmobilien relevant:
- Verkehrswertgutachten für Kauf- und Verkaufspreis, Erbe und Scheidung. Wird das Gutachten für eine juristische Auseinandersetzung vor Gericht benötigt oder zur Vorlage bei der Finanzbehörde, muss es sich um ein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Immobiliensachverständigen handeln.
- Bilanzierungsgutachten für die Erstellung der Bilanz zur Einreichung beim Finanzamt.
- Beleihungswertgutachten für Kreditgeber.
Darüber hinaus lohnt sich eine Investment-Kaufberatung durch zertifizierte Immobiliensachverständige, wenn Sie darüber nachdenken eine Gewerbeimmobilie als Kapitalanlage zu erwerben.
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Wie wird der Wert von Gewerbeimmobilien ermittelt?
Da mit Gewerbeimmobilien eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt wird, ermitteln Gutachter üblicherweise den Ertragswert oder eine Abwandlung davon. Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien erfolgt nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), sofern die Immobilienbewertung behörden- und gerichtsfest sein soll. Die öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter der Heid Immobilien GmbH stützen die Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie durch die Anwendung eines zweiten Verfahrens. Dadurch können wir eine präzise Wertermittlung garantieren.
Diese Methoden werden zur Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien angewandt:
- Ein Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Methode) eignet sich für die Internationalisierung. Wenn Kapitalgeber, Investoren oder Käufer aus dem Ausland eine Werteinschätzung benötigen, wird die Gewerbeimmobilie meist gemäß DCF-Methode bewertet.
- Das vom Gesetzgeber legitimierte Ertragswertverfahren kommt immer dann zum Einsatz, wenn eine Drittverwendungsfähigkeit gegeben ist. Für die Immobilienbewertung im Gewerbe-Kontext findet meist das Ertragswertverfahren Anwendung.
- Ist die Pacht entscheidend für die Renditeprognose, wird die Bewertung der Gewerbeimmobilie nach Pachtwertverfahren bevorzugt. Dies trifft auf die meisten Betreiberimmobilien zu.
- Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn es sich um eine Spezialimmobilie handelt, deren bauliche Voraussetzungen den nächste gewerbliche Mieter nicht übernehmen kann. Beispiel: Chemielabor. Die Anforderungen an Arbeitsplatzsicherheit, Entsorgung, Be- und Entlüftung etc. sind so hoch und speziell, dass ein Nachmieter mit einem anderen Unternehmenszweck mit der vorhandenen Infrastruktur nicht viel anfangen kann.
- Das Vergleichswertverfahren ist stets die bevorzugte Art der Wertermittlung, wenn genügend aktuelle, regionale Transaktionen für Immobilien mit vergleichbaren Parametern und einer statistischen Signifikanz vorhanden sind. Dies ist bei Mietwohnungen in Ballungsräumen in der Regel der Fall, bei Gewerbeimmobilien äußerst selten – allenfalls bei Büros.
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Wie bewertet ein Gutachter eine Gewerbeimmobilie?
Schauen wir uns kurz und knapp an, wie ein Gutachter den Ertragswert einer Gewerbeimmobilie berechnet.
- Im ersten Schritt berechnet er den Reinertrag des Grundstücks. Dazu ermittelt er den Rohertrag und zieht die Bewirtschaftungskosten ab.
- Im zweiten Schritt multipliziert er den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins, um die Bodenwertverzinsung zu erhalten.
- Den Gebäude-Reinertrag der Gewerbeimmobilie erhält der Gutachter, indem er die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag des Grundstücks abzieht.
- Im vierten Schritt wird der Gebäude-Ertragswert ermittelt. Dazu wird der Gebäude-Reinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ergibt sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz und kann im Bewertungsgesetz (Anlage 21 BewG) nachgeschlagen werden.
- Im fünften Schritt ergibt sich der Ertragswert. Dazu werden Gebäude-Ertragswert und Grundstückswert addiert.
- Gegebenenfalls finden abschließend noch objektspezifische Zu- oder Abschläge Anwendung.
Damit ist die Wertberechnung für die Gewerbeimmobilie abgeschlossen.
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Welche Faktoren beeinflussen die Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie?
Die Immobilienbewertung im Bereich Gewerbe ist an verschiedene Faktoren geknüpft. Den größten Einfluss hat die Drittverwendungsfähigkeit, denn Sie bestimmt, welches Verfahren für die Bewertung einer Gewerbeimmobilie eingesetzt wird. Damit einher geht die Art der gewerblichen Nutzung. Insbesondere bei Immobilien mit gemischter Nutzung (Wohnen + Gewerbe) kann die – meist in der Teilungserklärung enthaltene – Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass der gewerbliche Teil der Immobilie zum Beispiel nur für Gastronomie, nicht jedoch für ein Ladengeschäft genutzt werden darf.
Die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks der Gewerbeimmobilie beeinflusst deren Wert ebenfalls. Hinzu kommen Faktoren wie die Länge der Mietverträge (je länger, desto besser), etwaiger Leerstand (Wertabzug) sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Was macht die Bewertung von Gewerbeimmobilien so schwierig?
Gewerblich genutzte Immobilien unterscheiden sich erheblich in ihrer Ausstattung, Größe und den Nutzungsmöglichkeiten (Drittverwendungsfähigkeit). Dazu muss das Planungsrecht und der kommunale Bebauungsplan miteinbezogen werden.
Wie knifflig allein der Faktor Größe ist, zeigt dieses Beispiel:
Ein Unternehmen sucht eine Gewerbeimmobilie, um eine neue Baumarkt-Filiale zu eröffnen. Die Expansion erfolgt nur an Standorten, an denen eine bestimmte Mindestladenfläche und Anzahl an Parkplätzen zur Verfügung steht. Für eine Drogeriekette hingegen sind die Mindestvorgaben des Baumarkts bereits zu groß. Manche Unternehmen benötigen viel Platz und sichern sich gern eine Option auf angrenzende Reserveflächen, für viele andere Gewerbetreibende sind zu große Flächen eher ein K.-o.-Kriterium.
Bei Gewerbeimmobilien berücksichtigen Gutachter die potenzielle Restnutzungsdauer, die wiederum vom Zustand des Objekts abhängt und auf den vorgesehenen Zweck abgestimmt ist.
Die Lage ist ein weiterer entscheidender Faktor für die Bewertung. Liegt eine Einzelhandelsimmobilie in der Fußgängerzone einer Großstadt, wirkt sich dies wertsteigernd aus. Für eine Produktions- oder Logistikimmobilie wiederum schlägt eine gute Verkehrsanbindung, Infrastruktur und Platz für einen Ausbau (Reserveflächenangebot) positiv zu Buche. Negativen Einfluss auf den Wert einer Fabrik haben hingegen Umweltauflagen (Gestank, Lärm, Rauch, Staub) oder einschränkende Vorgaben zur Nutzungsart.
Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien spielen zudem steuerliche Rahmenbedingungen eine Rolle. Fördert der Staat, das Land oder die Kommune die Gewerbeimmobilie direkt mit finanziellen Mitteln oder profitiert die Branche von steuerlichen Anreizen? Oder schreckt der Standort mit einem übermäßig hohen Hebesatz auf Grund- und Gewerbesteuer ab?
Fachbegriffe der Wertermittlung von Gewerbeimmobilien
Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien verwenden Gutachter Fachbegriffe wie Drittverwendungsfähigkeit, Liegenschaftszinssatz und Mietausfallwagnis, die an dieser Stelle oder im verlinkten Beitrag erklärt werden.
Drittverwendungsfähigkeit
Die Drittverwendungsfähigkeit gibt an, ob eine Immobilie ohne große Umbauten direkt von einem Nachmieter genutzt werden kann. Je spezieller die Immobilie auf einen Nutzer zugeschnitten ist, desto geringer ist die Drittverwendungsfähigkeit. Die höchste Drittverwendungsfähigkeit im Gewerbebereich haben Büroimmobilien, da diese sich üblicherweise mit geringem Aufwand neu vermieten lassen.
Wird eine Gewerbeimmobilie bewertet, ist eine geringe Drittverwendungsfähigkeit ein wertmindernder Faktor. Das Risiko eines Mietausfalls und möglicher Investitionen in den Umbau müssen durch höhere Rückstellungen abgesichert werden.
Wie hoch schätzen Sie die Flächenproduktivität dieses Co-Working-Spaces ein?
Flächenproduktivität
Die Flächenproduktivität gibt an, wie viel Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfläche erwirtschaftet wurde. Bei Branchen, in denen üblicherweise eine hohe Flächenproduktivität zu erwarten ist, setzen Eigentümer von Gewerbeimmobilien die Miete häufig deutlich höher an.
Schmuckgeschäfte haben die höchste Flächenproduktivität im Einzelhandel. Daher zahlen Juweliere sowie Gold- und Silberschmiede durchaus 50 €/m² an Miete für einen Laden in der Innenstadt. Möbelhäuser hingegen benötigen viel Ausstellungsfläche, weisen aber eine geringe Flächenproduktivität auf. Sie können sich Verkaufsflächen in der Innenstadt normalerweise nicht leisten und siedeln sich am Stadtrand an. Die durchschnittliche Flächenproduktivität im Einzelhandel liegt bei 3.600 €/m²
Die Formel für die Flächenproduktivität lautet:
Flächenproduktivität = Umsatz (in €) / Verkaufsfläche (in m²)
Gesamt- und Restnutzungsdauer
Die Gesamtnutzungsdauer für Gewerbeimmobilien unterscheidet sich nach Typ und nach Gesetz. Während die Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV) Modellansätze vorgibt, deklariert die Beleihungswertermittlungsverordnung (Anlage 2 BelWertV) die maximale Nutzungsdauer.
Die Nutzungsdauer hat eine wirtschaftliche und eine technische Komponente. Um die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie zu ermitteln, unterstellen Sachverständige dem Gebäude dank stetiger Instandhaltungsmaßnahmen einen unveränderten Zustand. Wird eine umfangreiche Modernisierung durchgeführt, um das Gebäude an den Stand der Zeit anzupassen, wird das Baujahr für die Restnutzungsdauer für das Gutachten auf die fiktive Jahreszahl abgeändert, die der des modernisierten Gebäudes entspricht.
Für das Sachwertverfahren wird die Gesamtnutzungsdauer benötigt, während beim Ertragswertverfahren die Restnutzungsdauer wichtig ist.
Die Formel für die Restnutzungsdauer lautet:
Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer – (fiktives) Alter zum Zeitpunkt der Wertermittlung
| Nutzungsdauer | ImmoWertV | BelWertV |
|---|---|---|
| Büros + Banken | 60 | 60 |
| Kaufhaus + Warenhaus | 50 | 40 |
| Pflegeheime | 50 | 40 |
| Kliniken + Krankenhäuser | 40 | 40 |
| Hotels | 40 | 40 |
| Logistik + Lager | 40 | 40 |
| Produktionsgebäude | 40 | 40 |
| Freizeitimmobilien | 40 | 30 |
| Verbraucher- & Fachmärkte | 30 | 30 |
Gesamtnutzungsdauer von Gewerbeimmobilien
Modernisierungsrisiko
Bei Immobilien mit hoher Gesamtnutzungsdauer liegt es nahe, dass sie im Lauf der Zeit auf aktuelle Bedürfnisse angepasst werden müssen. Dieses Modernisierungsrisiko wird vor allem bei der Ermittlung des Beleihungswertes gesondert betrachtet. Das Modernisierungsrisiko wird als Teil der Bewirtschaftungskosten alljährlich vom Rohertrag abgezogen.
Das Modernisierungsrisiko hängt ab von
- der Art der Immobilie,
- der Lage der Immobilie,
- der Ausstattung und Struktur der Immobilie,
- dem Bauzustand,
- sowie dem Ausgangsmietniveau.
Je älter und exponierter die Immobilie ist und je höher ihr Ausgangsmietniveau ist, desto höher ist das Modernisierungsrisiko. Die korrekte Berechnung für das Modernisierungsrisiko ist in Anlage 1 zu § 11 BelWertV (Beleihungswertermittlungsverordnung) festgelegt. Basis sind die Herstellungskosten für einen Neubau abzüglich Baunebenkosten und Außenanlagen.
Die Formel für das Modernisierungsrisiko lautet:
Modernisierungsrisiko = Herstellungskosten – Baunebenkosten – Außenanlagen
Lager- und Produktionsimmobilien haben praktisch kein Modernisierungsrisiko, während das sehr hohe Modernisierungsrisiko von Freizeitimmobilien, Hotels und Krankenhäusern mit bis zu drei Prozent bewertet wird. Die Elektrik einschließlich Verkabelung ist häufig ein Grund für eine Modernisierung.
Nettoanfangsrendite
Die Nettoanfangsrendite ist eine wichtige Kennziffer für die Bewertung eines Immobilien-Investments. Um sie zu berechnen, werden der Jahresreinertrag und der Gesamtkaufpreis herangezogen.
Der Jahresreinertrag gibt die Höhe der Mieteinnahmen an und zieht die nicht umlegbaren Nebenkosten davon ab.
Der Gesamtkaufpreis ist die Summe aus dem Nettokaufpreis und den gängigen Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Gutachter, Makler, Notar).
Die Formel für die Nettoanfangsrendite lautet:
Nettoanfangsrendite = Jahresreinertrag / Gesamtkaufpreis
Nettoanfangsrendite = (Mieteinnahmen – nicht umlegbare Nebenkosten) / (Kaufpreis einschließlich Kaufnebenkosten)
Achtung: Es gibt sowohl in der Fachliteratur als auch von Gutachter zu Gutachter andere Interpretationen beziehungsweise Berechnungsgrundlagen für die Nettoanfangsrendite.
Reserveflächenangebot
Das Reserveflächenangebot ist ein Begriff aus der Städtebauplanung. Eine Reservefläche wird definiert als Fläche, die für einen festgelegten Nutzungsanspruch vorgesehen ist, aber erst bei konkretem Bedarf genutzt wird.
Reserveflächen innerhalb eines kommunalen Bebauungsplanes dürfen häufig bebaut werden, sofern sich die Bebauung harmonisch in die Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Revitalisierung
Revitalisierung und Refurbishment meinen das Gleiche: einen aufwändigen Umbau einer nicht mehr zeitgemäßen Bestandsimmobilie. Dabei wird die bisherige Nutzungsart beibehalten, durch die Revitalisierung aber an aktuelle Marktbedingungen angepasst.
Nutzer von revitalisierten Gewerbeimmobilien profitieren meist von
- besserer Flächenaufteilung,
- höherer Produktivität und
- gesunkenen Betriebskosten.
Eigentümer und Investoren erwarten von einer Revitalisierung, dass der Cashflow aufrechterhalten wird und die Immobilie nicht an Wert verliert.
Diese Gewerbeimmobilie wird kernsaniert und umgebaut.
Arten von Gewerbeimmobilien
Fachleute unterscheiden sechs Typen von Gewerbeimmobilien.
Büroimmobilien
Büroimmobilien sind Arbeitsplatz, Produktionsstätte und Investmentobjekt gleichzeitig. 55 Prozent aller Investments in Wirtschaftsimmobilien fließen in Büros. Im Jahr 2019 belif sich die monetäre Summe an Investments in Büroimmobilien in Deutschland auf 40 Milliarden Euro – Rekord!
Freizeitimmobilien
Freizeitimmobilien sind Gewerbeimmobilien, die dem Freizeitvergnügen dienen. Diese Assetklasse ist vom Fitnessstudio und dem Golfplatz über das Kino bis zum Vergnügungspark sehr heterogen. Die Anforderungen an den Standort und die Nutzungsmöglichkeiten sind hoch und individuell, die Drittverwendungsfähigkeit meist stark eingeschränkt.
Der Markt der Freizeitimmobilien liefert einen Querschnitt durch eine, beziehungsweise mehrere, Branchen – vom Kulturschaffenden bis zum Extremsportanbieter. Benchmarks sind ebenso wie Markttransparenz kaum zu erkennen, populäre, kapitalintensive Fehlschläge wie hochdefizitäre Spaßbäder keine Seltenheit. Experten räumen Freizeitimmobilien mit Anbindung an ein Einkaufszentrum aufgrund der Synergieeffekte die höchsten Erfolgschancen ein.
Handelsimmobilien
Diese Art der Immobilien umfasst alle Gebäude, die hauptsächlich dem Handel dienen. Dazu gehören Einkaufszentren, Bau- und Fachhandelsmärkte, Geschäfte des Einzelhandels vom Discounter bis zum Tante-Emma-Laden, Kaufhäuser und Outlet Center. Standort, Eigentümer und Aufteilung sind Unterscheidungsmerkmale der unterschiedlichen Handelsimmobilien. Lage und Verkehrsanbindung sind maßgebliche Faktoren für die langfristige Erfolgsprognose. Mit Handelsimmobilien können Renditen zwischen vier (Innenstadt) und acht Prozent (Peripherie) erzielt werden.
Logistikimmobilien
Logistikimmobilien werden als Lager, zur Kommissionierung und Distribution von Waren genutzt. Ein reibungsloser Ablauf, einschließlich der LKW-Beladung, ist ausschlaggebend für eine rentable Logistikimmobilie. Automatisierung und Nachhaltigkeit sind Trends, die bei Neubauten eine wichtigere Rolle einnehmen als bei Logistikimmobilien aus dem letzten Jahrtausend.
Produktionsimmobilien
In Produktionsimmobilien werden Waren hergestellt. Dabei handelt es sich um Güter des „nicht störenden“ verarbeitenden Gewerbes. Standorte der Schwerindustrie und andere Formen von Fertigungshallen mit starker Emissionsbelastung fallen nicht unter den Begriff Produktionsimmobilien. Inzwischen werden Produktionsimmobilien an Standorten mit guter Anbindung zur Innenstadt errichtet, oft siedeln sich mehrere Produktionsstätten gemeinsam an einem Standort an, zum Beispiel als Gewerbepark. Eine Produktionsimmobilie vereint unterschiedliche Nutzungsarten unter einem Dach: Fertigung, Lagerung, Logistik und Büro.
Spezialgewerbeimmobilien
Spezialgewerbeimmobilien sind für ein bestimmtes Gewerbe oder einen sehr speziellen Zweck errichtet worden. Oft erfordert der Betrieb einer Spezialgewerbeimmobilie gewisse Sicherheitsanforderungen. Geht der Betreiber insolvent, kann eigentlich nur ein Käufer oder Mieter der gleichen Branche sein Glück mit dieser Immobilie versuchen, da eine Drittverwendungsfähigkeit nicht gegeben ist beziehungsweise nur mit teuren, beträchtlichen Umbaumaßnahmen realisiert werden kann. Die Auflistung an Spezialgewerbeimmobilien verdeutlicht dieses Dilemma ohne Anspruch auf Vollständigkeit:
- Arztpraxis
- Autohof
- Bahnhof
- Bauernhof
- Campingplatz
- Chemielabor
- Diskothek
- Flughafen
- Hotel
- Kino
- Kläranlage
- Kletterpark
- Kraftwerk
- Krankenhaus
- Parkhaus
- Reitanlage
- Schwimmbad
- Seniorenresidenz
- Sporthalle
- Tankstelle
- Theater
- Weingut
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Viele Spezialgewerbeimmobilien werden parallel einem anderen Typ von Gewerbeimmobilie zugeordnet. Ein Chemielabor ist beispielsweise gleichzeitig eine Produktionsstätte; ein Campingplatz, Kino oder Theater eine Freizeitimmobilie.
Das Mietausfallwagnis ist hoch und muss eingepreist werden. Lange Miet- und Pachtverträge sind zu empfehlen. Die Verwaltungskosten unterscheiden sich in den Ländern und nach konkreter Nutzung der Spezialgewerbeimmobilie.
Etwas komplexer als bei anderen Gewerbeimmobilien sind die Flächenbezeichnungen von Spezialgewerbeimmobilien: Die Hauptfläche wird für die Erfüllung des Unternehmenszwecks genutzt. Die Gesamtfläche besteht aus Haupt- und Nebenflächen. Nebenflächen sind notwendig, dienen aber nicht dem Unternehmenszweck – zum Beispiel Personalraum, Toilette, Treppenhaus oder Flur. Die Grundstücksfläche ist die gesamte Freifläche, die der Spezialgewerbeimmobilie zur Verfügung steht.
Die sechs Typen von Gewerbeimmobilien auf einen Blick.
Gewerbeimmobilien bewerten lassen
Die zertifizierten Gutachter der Heid Immobilien GmbH sind mit der Bewertung einer Vielzahl von Gewerbeimmobilien vertraut. Dennoch überprüft ein zweiter Gutachter zu Ihrer Sicherheit das Ergebnis fundierter Sachverständigenarbeit. Unsere Verkehrswert- und Bilanzierungsgutachten werden vom Finanzamt anerkannt und sind gerichtsfest. Bei unseren öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern liegt die Wertermittlung Ihrer Gewerbeimmobilie in den besten Händen.
Ein weiterer Vorteil für Sie: Anstatt sich über eine horrende Stundenabrechnung zu ärgern, genießen Sie bei uns eine Festpreisgarantie. Diese richtet sich nach der Aufwandseinschätzung, die aus dem Vorgespräch mit Ihnen zur Immobilienbewertung Ihrer Gewerbeimmobilie hervorgeht. Rufen Sie uns für eine kostenlose Erstberatung unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 an oder schicken Sie Ihre Anfrage über das Kontaktformular ab. Wir freuen uns auf Ihr Anliegen!
Häufige Fragen zur Bewertung von Gewerbeimmobilien
Wir beantworten Ihnen die häufigsten Fragen rund um die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien.
Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor bei Gewerbeimmobilien?
Der Kaufpreisfaktor ergibt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete (ohne Neben- und Betriebskosten). Ein Ergebnis von 20 oder größer ist gut. In Berlin, Hamburg und München liegt der Kaufpreisfaktor für Wohn- und Gewerbeimmobilien meist über 30.
Welche Renditen lassen sich mit Gewerbeimmobilien erzielen?
Üblicherweise sind die Renditen für Gewerbeimmobilien höher als bei Wohnraum. Sechs Prozent sind realistisch, bisweilen auch mehr. Lassen Sie sich nicht von Renditeversprechen aus dem Katalog blenden. Beauftragen Sie stattdessen einen unabhängigen Gutachter für Gewerbeimmobilien mit der Erstellung einer Renditeprognose oder Wirtschaftlichkeitsberechnung. Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH nehmen auf Wunsch gerne eine akkurate Berechnung in Zusammenhang mit einem Verkehrswertgutachten vor.
Wie funktioniert die Abschreibung bei einer Gewerbeimmobilie?
Eine Gewerbeimmobilie kann vom Eigentümer üblicherweise über die gesamte Nutzungsdauer hin linear abgeschrieben werden. Die Abschreibung erstreckt sich nur auf das Gebäude, nicht auf das Grundstück, da dieses nicht an Wert verliert.
>> Mehr zur Abschreibung von Immobilien
Welche Wertsteigerung ist bei einer Gewerbeimmobilie zu erwarten?
Die Preisentwicklung ist bei Gewerbeimmobilien stark vom Markt und dessen (konjunktureller) Schwankungen abhängig. Nach der Corona-Pandemie sind inzwischen wieder Wertsteigerungen zu erwarten. Vor allem bestimmte Segmente an Gewerbeimmobilien, wie Logistik, weisen weiterhin eine Preisentwicklung nach oben hin auf. Auch auf die Lage kommt es an: Stehen Einzelhandelsimmobilien oder Restaurants in Ihrer Innenstadt seit geraumer Zeit leer und verfallen, zeugt dieses Stadtbild nicht unbedingt von einem lukrativen Investitionsklima für Gewerbeimmobilien.
