Sie möchten eine Gewerbeimmobilie bewerten und verkaufen? Oder sich lediglich über die Herangehensweise informieren? Wir erklären Ihnen, welche Verfahren bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien zum Einsatz kommen und wodurch der Wert beeinflusst wird. Lesen Sie, wann Sie welches Gutachten für die Wertermittlung Ihrer Gewerbeimmobilie benötigen. Oder verschaffen Sie sich mit unserem Ertragswertrechner einen ersten groben Überblick zum Wert Ihres gewerblichen Objekts.
Das Wichtigste in Kürze
- Gewerbeimmobilien werden in sechs Kategorien unterteilt: Büro-, Freizeit-, Handels-, Logistik-, Produktions- und Spezialgewerbeimmobilien.
- Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien erfolgt für die Bilanz von Unternehmen mit Immobilienvermögen. Andere Anlässe sind der Kauf oder Verkauf sowie die Aufnahme eines Darlehens.
- Bei der Bewertung der meisten Gewerbeimmobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz.
- In vielen Fällen ist ein Wertgutachten von professionellen Sachverständigen erforderlich. Benötigen Sie einen zuverlässigen Verkehrswert Ihrer Gewerbeimmobilie, sollten Sie einen Gutachter einschalten. Möchten Sie dagegen nur eine grobe Ersteinschätzung, steht Ihnen unser Ertragswertrechner zur Verfügung.
- Faktoren, die bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien eine tragende Rolle spielen, sind unter anderem Baujahr, Zustand, Ausstattung, Lage, (Vorgaben zur) Nutzungsart, Nutzungsdauer, Drittverwendungsfähigkeit und die Mietsituation.
Wann sollten Sie Ihre Gewerbeimmobilie bewerten lassen?
Eine Wertermittlung Ihrer Gewerbeimmobilie durch einen Gutachter kommt hauptsächlich in diesen Fällen in Betracht:
- Bilanzierung von Immobilienvermögen: Das Finanzamt verlangt eine sachkundige und neutrale Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie für die Abgabe der Bilanz.
- Kauf: Als Investor verlassen Sie sich nicht einzig auf ein schönes Kaufprospekt und die Renditeversprechungen des Verkäufers oder Vermittlers, sondern legen Wert auf eine fundierte Bewertung der Gewerbeimmobilie.
- Verkauf: Als Eigentümer möchten Sie die Gewerbeimmobilie zu einem marktwertgerechten Preis verkaufen und benötigen dazu eine zuverlässige und aktuelle sowie gesetzeskonforme Wertermittlung zu fairen Konditionen.
- Erbe oder Scheidung: Sie haben eine Gewerbeimmobilie geerbt und müssen Miterben ausbezahlen? Dann benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten eines professionellen Immobiliensachverständigen. Gleiches gilt für den Zugewinnausgleich bei einer Scheidung.
- Aufnahme eines Darlehens: Sie möchten anbauen, umbauen, renovieren oder modernisieren und benötigen Fremdkapital? Lassen Sie Ihre Gewerbeimmobilie bewerten – und reichen Sie unser Beleihungswertgutachten bei der Bank ein.
Verschiedene Bewertungsanlässe erfordern verschiedene Gutachten. Unsere Tabelle zeigt Ihnen, welches Wertgutachten das richtige für die Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie ist:
| Verkehrswertgutachten | Für Kauf- und Verkaufspreis, Erbe und Scheidung.
Hinweis: Wird das Gutachten für eine juristische Auseinandersetzung vor Gericht benötigt oder zur Vorlage bei der Finanzbehörde, muss es sich um ein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Immobiliensachverständigen handeln. |
| Bilanzierungsgutachten | Für die Erstellung der Bilanz zur Einreichung beim Finanzamt. |
| Beleihungswertgutachten | Für Kreditgeber. |
Kontaktieren Sie uns, wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie akkurat und gesetzeskonform ermitteln lassen wollen. Wir beraten Sie unverbindlich in einem kostenlosen Erstgespräch. Auf Wunsch fertigen unsere öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter ein Wertgutachten für Ihre Gewerbeimmobilie an. Darüber hinaus lohnt sich eine Investment-Kaufberatung, wenn Sie darüber nachdenken, ein Gewerbeobjekt als Kapitalanlage zu erwerben.
So erfolgt die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien
„Wie viel ist meine Gewerbeimmobilie wert?“, fragen sich viele Eigentümer – zum Beispiel bei Leerstand oder einem Kaufangebot. Wir erklären Ihnen, wie Gutachter den Wert von Gewerbeimmobilien ermitteln und welche Verfahren zum Einsatz kommen.
Wie bewerten Gutachter eine Gewerbeimmobilie?
Bei der Immobilienbewertung im Gewerbe wird in den meisten Fällen das Ertragswertverfahren verwendet, da mit den Objekten eine Gewinnerzielungsabsicht einhergeht. Schauen wir uns kurz und knapp an, wie ein Gutachter den Ertragswert einer Gewerbeimmobilie berechnet.
- Im ersten Schritt berechnet er den Reinertrag des Grundstücks. Dazu ermittelt er den Rohertrag (marktübliche Jahresmiete) und zieht die Bewirtschaftungskosten ab.
- Im zweiten Schritt multipliziert er den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins, um die Bodenwertverzinsung zu erhalten.
- Den Gebäude-Reinertrag der Gewerbeimmobilie erhält der Gutachter, indem er die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag des Grundstücks abzieht.
- Im vierten Schritt wird der Gebäude-Ertragswert ermittelt. Dazu wird der Gebäude-Reinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger ergibt sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz und kann im Bewertungsgesetz (Anlage 21 BewG) nachgeschlagen werden. Er ist nicht zu verwechseln mit dem Kaufpreisfaktor, der auch als Vervielfältiger bezeichnet werden kann.
- Im fünften Schritt ergibt sich der vorläufige Ertragswert. Dazu werden Gebäude-Ertragswert und Bodenwert addiert.
- Gegebenenfalls finden abschließend noch objektspezifische Zu- oder Abschläge Anwendung. Hier fließen beispielsweise Baumängel, Altlasten oder grundstücksbezogene Rechte in die Wertermittlung der Gewerbeimmobilie ein.
Beispielrechnung für ein (fiktives) Gewerbeobjekt mit 800 Quadratmetern:
| Rohertrag – Bewirtschaftungskosten = Reinertrag | 32.000 € – 4.000 € = 28.000 € |
| Bodenwert x Liegenschaftszins = Bodenwertverzinsung | 160.000 € x 6 % = 9.600 € |
| Reinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäude-Reinertrag | 28.000 € – 9.600 € = 18.400 € |
| Gebäude-Reinertrag x Vervielfältiger = Gebäude-Ertragswert | 18.400 € x 12 = 220.800 € |
| Gebäude-Ertragswert + Bodenwert = vorläufiger Ertragswert | 220.800 € + 160.000 € = 380.800 € |
| +/– Objektspezifische Zu- oder Abschläge
= endgültiger Ertragswert |
380.800 € – 30.000 €
= 350.800 € |
Experten-Tipp: Unsere Fallstudie zeigt, wie Sie mit einem Wertgutachten für Gewerbeimmobilien bares Geld sparen. Der Mieter eines Gewerbeobjekts erhält mit dem Gutachten eine solide Entscheidungsgrundlage, ob er die Kaufoption anlässlich des Verkaufs annehmen oder ablehnen soll. Lesen Sie die gesamte Case Study „Entscheidungsgrundlage Kaufoption“!
Rechner: Wert von Gewerbeimmobilien berechnen
Mit unserem kostenlosen Ertragswertrechner erhalten Sie eine grobe Ersteinschätzung über den Wert Ihres Gewerbeobjekts. Dennoch kann er eine Wertermittlung der Gewerbeimmobilie durch einen ausgebildeten und erfahrenen Gutachter nicht ersetzen. Nur mit einem fundierten Wertgutachten bekommen Sie aussagekräftige Zahlen, die der aktuellen Marktlage entsprechen und die bei Behörden oder vor Gericht Bestand haben. Egal, zu welchem Zweck Sie Ihre Gewerbeimmobilie bewerten lassen möchten – es ist empfehlenswert, einen zertifizierten Sachverständigen einzubeziehen.
Welche Verfahren sind bei der Immobilienbewertung im Gewerbe möglich?
Da mit Gewerbeimmobilien eine Gewinnerzielung angestrebt wird, ermitteln Gutachter üblicherweise den Ertragswert oder eine Abwandlung davon. Wichtig ist, dass die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erfolgen muss, sofern die Bewertung behörden- und gerichtsfest sein soll.
Neben dem Ertragswertverfahren werden auch andere Methoden zur Bewertung von Gewerbeimmobilien angewandt:
- Das vom Gesetzgeber legitimierte Ertragswertverfahren kommt zum Einsatz, wenn die Immobilie Rendite abwirft und eine Drittverwendungsfähigkeit vorliegt. Für die Immobilienbewertung im Gewerbe ist das die gängigste Methode.
- Ist die Pacht entscheidend für die Renditeprognose, wird die Bewertung der Gewerbeimmobilie nach Pachtwertverfahren bevorzugt. Dies trifft auf die meisten Betreiberimmobilien zu.
- Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn es sich um eine Spezialimmobilie handelt, deren bauliche Voraussetzungen der nächste gewerbliche Mieter nicht übernehmen kann. Beispiel: Chemielabor. Die Bedingungen sind so speziell, dass ein Nachmieter mit anderem Unternehmenszweck mit der vorhandenen Infrastruktur nicht viel anfangen kann.
- Das Vergleichswertverfahren ist stets die bevorzugte Art der Wertermittlung, wenn genügend aktuelle, regionale Transaktionen für Immobilien mit vergleichbaren Parametern vorhanden sind. Dies ist bei Gewerbeimmobilien äußerst selten – allenfalls bei Büros.
- Ein Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Methode) eignet sich, wenn Kapitalgeber, Investoren oder Käufer aus dem Ausland eine Gewerbeimmobilie bewerten lassen möchten.
Welche Faktoren beeinflussen die Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie?
Die Immobilienbewertung im Bereich Gewerbe ist an verschiedene Faktoren geknüpft:
- Den größten Einfluss hat die Drittverwendungsfähigkeit. Sie bestimmt, welches Verfahren für die Bewertung der Gewerbeimmobilie eingesetzt wird.
- Damit einher geht die Art der gewerblichen Nutzung. Insbesondere bei Immobilien mit gemischter Nutzung (Wohnen + Gewerbe) kann die – meist in der Teilungserklärung enthaltene – Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass der gewerbliche Teil der Immobilie zum Beispiel nur für Gastronomie, nicht jedoch für ein Ladengeschäft genutzt werden darf. Das mindert die Drittverwendungsfähigkeit.
- Die Lage beeinflusst den Immobilienwert ebenfalls. Liegt eine Einzelhandelsimmobilie in der Fußgängerzone einer Großstadt, wirkt sich das wertsteigernd aus. Für eine Produktions- oder Logistikimmobilie wiederum schlagen eine gute Verkehrsanbindung, Infrastruktur und Platz für einen Ausbau positiv zu Buche.
- Der Zustand eines gewerblichen Objekts kann sich auf dessen Wert auswirken. Haben Sie eine energetische Sanierung vorgenommen, steigt der Wert. Gibt es Bauschäden, die aufwendig ausgebessert werden müssen, ist das Gegenteil der Fall.
- Hinzu kommen Faktoren wie die Länge der Mietverträge (je länger, desto besser), etwaiger Leerstand (Wertabzug) sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Jede Gewerbeimmobilie hat individuelle Eigenschaften, die den Wert positiv oder negativ beeinflussen. Erfahrene Gutachter beziehen all diese Faktoren in die Bewertung ein und bestimmen so einen zuverlässigen Verkehrswert.
Ing. André Heid M.Sc.
Was macht die Bewertung von Gewerbeimmobilien so schwierig?
Gewerblich genutzte Immobilien unterscheiden sich erheblich in ihrer Ausstattung, Größe und den Nutzungsmöglichkeiten. Die Aufgabe der Gutachter besteht darin, die Drittverwendungsfähigkeit realistisch einzuschätzen und potenzielle, rentable Nutzungsmöglichkeiten aufzuzeigen. Dabei werden zahlreiche Faktoren berücksichtigt. Angefangen beim Planungsrecht und dem kommunalen Bebauungsplan bis hin zum Zustand des Objekts, der sich auf die Restnutzungsdauer auswirkt. Sie sehen: Eine Gewerbeimmobilie zu bewerten, erfordert viel Erfahrung und Expertise.
Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien spielen zudem steuerliche Rahmenbedingungen eine Rolle. Fördern der Staat, das Land oder die Kommune die Gewerbeimmobilie direkt mit finanziellen Mitteln oder profitiert die Branche von steuerlichen Anreizen? Oder schreckt der Standort mit einem übermäßig hohen Hebesatz auf Grund- und Gewerbesteuer ab?
Arten von Gewerbeimmobilien
Fachleute unterscheiden sechs Typen von Gewerbeimmobilien:
- Büroimmobilien sind Arbeitsplatz, Produktionsstätte und Investmentobjekt gleichzeitig. Sie haben im Vergleich zu anderen Objekttypen oft eine hohe Drittverwendungsfähigkeit.
- Freizeitimmobilien sind Gewerbeimmobilien, die dem Freizeitvergnügen dienen. Diese Assetklasse ist vom Fitnessstudio und Golfplatz über das Kino bis zum Vergnügungspark sehr heterogen. Die Drittverwendungsfähigkeit ist meist stark eingeschränkt.
- Handelsimmobilien: Diese Immobilienart umfasst alle Gebäude, die hauptsächlich dem Handel dienen. Dazu gehören Einkaufszentren, Bau- und Fachhandelsmärkte, Geschäfte des Einzelhandels vom Discounter bis zum Tante-Emma-Laden, Kaufhäuser und Outlet Center. Standort, Eigentümer und Aufteilung sind Unterscheidungsmerkmale der Handelsimmobilien und haben Einfluss auf den Wert.
- Logistikimmobilien werden als Lager, zur Kommissionierung und Distribution von Waren genutzt. Ein reibungsloser Ablauf, einschließlich der LKW-Beladung, ist ausschlaggebend für eine rentable Logistikimmobilie. Automatisierung und Nachhaltigkeit sind Trends, die bei der Bewertung dieser Gewerbeimmobilien einbezogen werden.
- In Produktionsimmobilien werden Waren hergestellt. Dabei handelt es sich um Güter des „nicht störenden“ verarbeitenden Gewerbes. Standorte der Schwerindustrie und andere Formen von Fertigungshallen mit starker Emissionsbelastung fallen nicht unter den Begriff. Eine Produktionsimmobilie vereint unterschiedliche Nutzungsarten unter einem Dach: Fertigung, Lagerung, Logistik und Büro.
- Spezialgewerbeimmobilien sind für ein bestimmtes Gewerbe oder einen sehr speziellen Zweck errichtet worden. Oft erfordert der Betrieb einer Spezialgewerbeimmobilie gewisse Sicherheitsanforderungen. Geht der Betreiber insolvent, kann eigentlich nur ein Käufer oder Mieter der gleichen Branche sein Glück versuchen. Eine Drittverwendungsfähigkeit ist nicht gegeben, beziehungsweise nur mit teuren Umbaumaßnahmen zu realisieren.
Spezialgewerbeimmobilien stellen Gutachter aufgrund ihrer Individualität vor eine besonders große Herausforderung. Die Auflistung verdeutlicht das Dilemma (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):
- Arztpraxis
- Autohof
- Bahnhof
- Bauernhof
- Campingplatz
- Chemielabor
- Diskothek
- Flughafen
- Hotel
- Kino
- Kläranlage
- Kletterpark
- Kraftwerk (z.B. Biogasanlage, Solarpark oder Windkraftanlage)
- Krankenhaus
- Parkhaus
- Reitanlage
- Schwimmbad
- Seniorenresidenz
- Sporthalle
- Tankstelle
- Theater
- Weingut
Viele Spezialgewerbeimmobilien werden parallel einem anderen Typ von Gewerbeimmobilie zugeordnet. Ein Chemielabor ist beispielsweise gleichzeitig eine Produktionsstätte; ein Campingplatz, Kino oder Theater sind Freizeitimmobilien.
Tipp: Das Mietausfallwagnis ist bei Spezialgewerbeimmobilien hoch und muss eingepreist werden. Lange Miet- und Pachtverträge sind zu empfehlen.
Häufige Fragen zur Bewertung von Gewerbeimmobilien
Wir beantworten Ihnen die häufigsten Fragen rund um die Wertermittlung von Gewerbeimmobilien.
Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor bei Gewerbeimmobilien?
Der Kaufpreisfaktor ergibt sich aus dem Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete (ohne Neben- und Betriebskosten). Ein Ergebnis von 20 oder größer ist gut. In Berlin, Hamburg und München liegt der Kaufpreisfaktor für Wohn- und Gewerbeimmobilien meist über 30.
Welche Renditen lassen sich mit Gewerbeimmobilien erzielen?
Üblicherweise sind die Renditen für Gewerbeimmobilien höher als bei Wohnraum. Sechs Prozent sind realistisch, bisweilen auch mehr. Lassen Sie sich nicht von Renditeversprechen aus dem Katalog blenden. Beauftragen Sie stattdessen einen unabhängigen Gutachter für Gewerbeimmobilien mit der Erstellung einer Renditeprognose oder Wirtschaftlichkeitsberechnung. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung nehmen auf Wunsch gerne eine akkurate Berechnung in Zusammenhang mit einem Verkehrswertgutachten vor.
Wie funktioniert die Abschreibung bei einer Gewerbeimmobilie?
Eine Gewerbeimmobilie kann vom Eigentümer üblicherweise über die gesamte Nutzungsdauer hin linear abgeschrieben werden. Die Abschreibung erstreckt sich nur auf das Gebäude, nicht auf das Grundstück, da dieses nicht an Wert verliert. Erfahren Sie mehr über steuerliche Abschreibungen von Immobilien.
Welche Wertsteigerung ist bei einer Gewerbeimmobilie zu erwarten?
Die Preisentwicklung ist bei Gewerbeimmobilien stark vom Markt und dessen (konjunkturellen) Schwankungen abhängig. Sie variiert zudem je nach Immobilientyp. Während Logistik- und Lagerimmobilien aufgrund des E-Commerce-Booms weiterhin an Wert gewinnen, stehen Büroimmobilien durch veränderte Arbeitsmodelle vor Herausforderungen. In urbanen Gebieten mit starker Wirtschaftskraft und guter Infrastruktur sind generell höhere Wertsteigerungen zu erwarten als im ländlichen Raum.
Welche Unterlagen benötige ich, wenn ich eine Gewerbeimmobilie bewerten lassen möchte?
Um Ihre Gewerbeimmobilie präzise bewerten zu können, benötigen Gutachter einige Unterlagen. Zu den wichtigsten Dokumenten gehören ein aktueller Grundbuchauszug, Baubeschreibung und -unterlagen, Informationen zu Modernisierungsmaßnahmen, Energieausweis, Katasterauszug und weitere. Gerne informieren wir Sie in einem unverbindlichen Erstgespräch, welche Dokumente in Ihrem Fall notwendig sind.
Wie läuft die Bewertung von Gewerbeimmobilien bei Heid ab?
Unsere Gutachter sichten die vorliegenden Unterlagen und führen verschiedene Analysen – unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation – durch. Außerdem führen wir eine Vor-Ort-Besichtigung durch, bei der der Zustand Ihres Objekts umfassend dokumentiert wird. Die Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie erfolgt nach dem Vier-Augen-Prinzip: Um Ihnen ein möglichst präzises Ergebnis zu liefern, wird die Wertermittlung zusätzlich von einem zweiten Gutachter geprüft.
Gewerbeimmobilie bewerten: Zuverlässige Wertermittlung mit Heid
Die zertifizierten Gutachter der Heid Immobilienbewertung sind mit der Bewertung einer Vielzahl von Gewerbeimmobilien vertraut. Unsere Verkehrswert- und Bilanzierungsgutachten werden vom Finanzamt anerkannt und sind gerichtsfest. Bei unseren öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern liegt die Wertermittlung Ihrer Gewerbeimmobilie in den besten Händen!
Ein weiterer Vorteil für Sie: Anstatt sich über eine horrende Stundenabrechnung zu ärgern, genießen Sie bei uns eine Festpreisgarantie. Diese richtet sich nach der Aufwandseinschätzung, die aus dem Vorgespräch mit Ihnen hervorgeht. Rufen Sie uns für eine kostenlose Erstberatung an oder schicken Sie Ihre Anfrage über das Kontaktformular ab. Wir freuen uns auf Ihr Anliegen!
