Von ·

Scheidung mit Haus

Regelungen, Lösungen & Tipps für den Zugewinnausgleich mit Haus

Sind Sie verheiratet und es kommt zur Scheidung ohne Ehevertrag, stellt sich schnell die Frage, was bei der Scheidung mit dem Haus passiert. Erfahren Sie im Folgenden, welche Regelungen es beim Zugewinnausgleich mit Haus gibt, wie Sie verfahren können und welche Immobilien-Tipps es für Paare gibt, die sich scheiden lassen.

Ehepaar streitet sich wegen Zugewinnausgleich bei Haus

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Zugewinnausgleich bei der Scheidung regelt die Vermögensverhältnisse zwischen beiden Ehegatten. Dazu zählen auch Immobilien.
  • Voraussetzung für einen Zugewinnausgleich bei der Scheidung ist u. a., dass zwischen beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Lebenspartnern kein Ehevertrag geschlossen wurde.
  • Grundsätzlich unterliegt nicht das gesamte Immobilienvermögen dem Zugewinnausgleich, sondern nur der Vermögenszuwachs zwischen Heirat und Scheidung. Bei einer Immobilienerbschaft oder -schenkung wird nur der Wertzuwachs ausgeglichen, die Immobilienerbschaft oder -schenkung selbst aber nicht.
  • Für die Berechnung des Zugewinnausgleichs für ein Haus muss das Anfangsvermögen vom Endvermögen während der Ehe abgezogen werden. Der Rest wird anschließend halbiert.
  • Das Verkehrswertgutachten eines vereidigten und öffentlich-bestellten Immobiliengutachters bietet Ihnen eine verlässliche Auskunft darüber, wie viel Ihre Immobilie wert ist.

Scheidung mit Haus: Wer bekommt das Haus nach der Scheidung?

Wer das Haus nach der Scheidung bekommt, hängt unter anderem von den Eigentumsverhältnissen ab.

Wer ist der Eigentümer des Hauses?

Für die Frage, was mit einem Haus nach der Scheidung passiert, ist ausschlaggebend, wem das Haus gehört. Also: Wer im Grundbucheintrag als Eigentümer steht.

Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Nur ein Ehegatte ist Eigentümer: In diesem Fall gehört ihm oder ihr das Haus auch nach der Scheidung. Die Eigentumsverhältnisse ändern sich nicht.
  • Beide Ehegatten sind Eigentümer: In diesem Fall haben beide Ehegatten einen rechtlichen Anspruch auf das Haus. Wie die Situation gelöst wird, hängt davon ab, ob die Ehegatten sich einigen können oder nicht.

Tipp: Wenn Sie nicht wissen, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, können Sie einen Grundbuchauszug anfordern.

Ist es möglich, den Zugewinnausgleich für eine Immobilie bei der Scheidung zu umgehen?

Es ist nur in den folgenden Fällen möglich, den Zugewinnausgleich für eine Immobilie bei der Scheidung zu umgehen:

  • Bei der Eheschließung haben Sie einen Ehevertrag geschlossen, in dem der Zugewinnausgleich ausgeschlossen und festgelegt ist, wer im Falle der Scheidung was behält.
  • Kein Ehegatte beantragt den Zugewinnausgleich.
  • Der Zugewinnausgleich kann bei einer sehr kurz andauernden Ehe entfallen: Dazu kommt es nur, wenn einer der Ehegatten ihn beantragt.
  • Es gibt zuletzt auch den modifizierten Zugewinnausgleich: Hierbei ist in einem Ehevertrag festgehalten, dass der Zugewinnausgleich erst ab einer bestimmten Ehedauer oder ab der Geburt eines gemeinsamen Kindes wirksam wird. Auch ist es möglich, bestimmte Gegenstände, etwa Betriebsvermögen eines Ehegatten, aus dem Zugewinnausgleich vertraglich auszuschließen.

Trifft keine der oben genannten Bedingungen zu, können Sie den Zugewinnausgleich für eine Immobilie bei der Scheidung nicht umgehen.

Gibt es ein Wohnrecht bei der Scheidung mit Haus?

Ein Wohnrecht bei der Scheidung mit Haus kann es geben, das muss es aber nicht. Insbesondere kommt es auf die konkreten Umstände bei der Scheidung mit Haus an.

Ein Wohnrecht bei der Scheidung mit Haus gibt es in den folgenden Fällen:

  • Bei Immobilien im Alleineigentum, wenn der Nicht-Eigentümer nachweisen kann, dass er oder sie keine neue Unterkunft für sich und den Nachwuchs finden konnte, die zumutbar wäre.
  • Wenn beide Ehegatten Eigentümer einer gemeinsamen Immobilie sind, haben selbstverständlich auch beide Ehegatten ein Wohnrecht für die Immobilie.

Gibt es beim Zugewinnausgleich eine Verjährung?

Ja, der Anspruch auf den Zugewinnausgleich verjährt nach drei Jahren. Das betrifft insbesondere Paare, die sich beim Zugewinnausgleich nicht endgültig einigen können. Das heißt: Wenn auch drei Jahre nach der Scheidung der Zugewinnausgleich durch das zuständige Gericht nicht geregelt ist, verfällt der Anspruch.

Immobilie unterliegt Zugewinnausgleich bei der Scheidung

Der Anspruch auf einen Zugewinnausgleich für Immobilien bei der Scheidung verjährt nach drei Jahren.

Definition: Was sind Zugewinngemeinschaft und Zugewinnausgleich?

Wenn zwei Menschen heiraten oder sich zu einer eingetragenen Lebenspartnerschaft entschließen und keinen notariellen Vertrag geschlossen haben, leben sie laut Deutschem Gesetz in einer Zugewinngemeinschaft (§§ 1363–1390 BGB). Das heißt konkret, dass die jeweiligen Vermögen beider Ehegatten oder Partner getrennt bleiben und keiner der Ehegatten für die Schulden des anderen aufkommen muss. Das ist nur der Fall, wenn beide Ehegatten Schulden gemeinsam aufgenommen haben oder füreinander bürgen.

Wenn jedoch die Scheidung eingereicht wird, kein Ehevertrag besteht und damit der gesetzliche Güterstand endet, kommt es zum Zugewinnausgleich. Das heißt, dass es zu einem Vergleich beider Vermögen der Scheidungsparteien kommt. Verglichen wird dann bei beiden Ehegatten, wie sich ihre individuellen Vermögen verändert haben. Die genaue Höhe des Zugewinns bestimmt man, indem jeweils das Anfangsvermögen (Vermögen zum Zeitpunkt der Eheschließung) vom Endvermögen (Vermögen zum Zeitpunkt der eingereichten Scheidung) abgezogen wird. Der Gatte mit dem höheren Zugewinn muss dann die Hälfte an den anderen Ehegatten abführen.

Tipp: Um zu ermitteln, welches Vorgehen auf Sie zukommt, ist entscheidend, wer der Eigentümer der Immobilie ist. Um das zu erfahren, müssen Sie einen Grundbuchauszug anfordern.

Wer zahlt bei einer Scheidung mit Haus den Kredit zurück?

Haben Sie einen gemeinsamen Immobilienkredit aufgenommen, unterliegt dieser auch dem Zugewinnausgleich. Wie der Zugewinnausgleich bei einer Scheidung mit Haus mit Schulden funktioniert, erklären wir nachfolgend.

Rechtliche Regelungen

Grundsätzlich gilt: Es haftet derjenige für den Kredit, der als Kreditnehmer eingetragen ist.

  • Ist nur ein Ehegatte als Kreditnehmer eingetragen, ist auch nur er oder sie rechtlich dazu verpflichtet, den Kredit abzubezahlen. Wurde der Kredit zur Finanzierung des Hauses von Ihrem Ehegatten aufgenommen, bevor die Ehe geschlossen wurde, müssen Sie sich nicht an der Rückzahlung beteiligen. Ihre Eheschließung führt nicht automatisch dazu, dass Sie in den bestehenden Darlehensvertrag Ihres Ehegatten eintreten. Für Ihre Mitverpflichtung zur Rückzahlung eines Darlehens oder Kredits ist ein separater Vertrag notwendig.
  • Allerdings sind in der Regel beide Ehegatten als Kreditnehmer eingetragen, um das gemeinsame Haus abzubezahlen. In diesem Fall sind auch beide Ehegatten dazu verpflichtet, den Kredit zu tilgen. Das gilt auch, wenn ein Ehegatte anlässlich der Scheidung auszieht.

Vorgehen

Grundsätzlich gibt es mehrere Möglichkeiten, wenn Sie als Ehegatten gemeinsam einen Kredit aufgenommen haben:

  • Wenn nur ein Ehegatte das gemeinsame Haus behält, können Sie die Raten dennoch gemeinsam tilgen. In diesem Fall besteht für den Partner, der das Haus nicht behält, die Möglichkeit, die Kosten auf den Trennungsunterhalt anrechnen zu lassen, falls es einen solchen gibt.
  • Vereinbaren Sie, dass nur noch ein Ehegatte den Kredit abbezahlt, müssen Sie erst die Zustimmung der Bank einholen. In der Regel setzt die Bank in diesem Fall einen neuen Vertrag auf und verlangt die Zahlung einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung: Dabei handelt es sich um eine Ausgleichssumme für die vorzeitige Ablösung des alten Kreditvertrags.

Anschließend wird der Partner, der ausgezogen ist und den anderen auszahlt, aus dem Grundbuch gestrichen. Damit hat die Immobilie nur noch einen Eigentümer, den anderen Ehegatten. Mit der Anpassung des Grundbucheintrags beauftragen Sie einen Notar.

Tipp: Einigen Sie sich am besten im Vorfeld mit Ihrem Ehegatten darauf, wer die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt bzw. zu welchen Anteilen.

Infografik zur Scheidung mit Hauskredit

Bei der Scheidung mit Hauskredit können Sie auf zwei Arten vorgehen.

Kreditrückzahlung und Grundschuld bei Baufinanzierung

Besteht ein gemeinsamer Kredit für eine Baufinanzierung und stehen beide Ehegatten als Eigentümer im Grundbuch, haften auch beide nach der Scheidung für die Rückzahlung. Das gilt auch dann, wenn nur ein Ehegatte den Vertrag unterschrieben hat.

Mit Einverständnis der Bank können Sie eine Schuldhaftentlassung bei Scheidung vereinbaren. Das bedeutet, ein Kreditnehmer übernimmt den Eigentumsanteil und damit auch die Schulden des Ex-Partners. Die Bank wird sich allerdings nur darauf einlassen, wenn der neue Alleineigentümer die Rückzahlung des Darlehens finanziell stemmen kann.

Der Darlehensgeber einer Baufinanzierung lässt sich üblicherweise eine Grundschuld im Grundbuch des finanzierten Grundstücks eintragen. Damit sichert sich die Bank das dingliche Recht, die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages aus dem Grundstück fordern zu dürfen. Werden die Rückzahlungen nicht mehr bedient, kann die Bank folglich über das Grundstück verfügen, um ihr Geld wiederzubekommen. Zuerst wird sie sich allerdings auf eine Tilgungsreduzierung oder -aussetzung oder eine Stundung der Raten einlassen. Hilft dieses Entgegenkommen nicht, mündet der Zahlungsrückstand häufig in eine Zwangsversteigerung. Wenn es dazu kommt, werden die Ansprüche der Gläubiger der im Grundbuch eingetragenen Rangfolge nach bedient.

Bei einer Umfinanzierung oder Anschlussfinanzierung, wie sie im Rahmen einer Scheidung vorkommen kann, muss die Grundschuld gelöscht werden. Der neue Darlehensgeber lässt sich eine neue Grundschuld eintragen. Preiswerter als dieser Vorgang ist eine Grundschuldabtretung des vorherigen Darlehensgebers an seinen Nachfolger. Erst nach kompletter Tilgung des Kredits stellt die Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus.

Kreditrückzahlung mit Bürgschaft

Anders verhält es sich, wenn zwar nur ein Ehegatte den Kredit aufgenommen hat, der andere Ehegatte diesen allerdings mit einer Bürgschaft abgesichert hat. Der Bürge haftet auch nach der Scheidung für die Kreditschulden des ehemaligen Ehegatten. Kommt der Ex-Partner seiner Zahlungsverpflichtung nicht mehr nach, lastet der finanzielle Druck auf dem Bürgen, der den Kredit weiter abbezahlen muss.

Es ist ratsam, im Rahmen einer Trennung eine Schuldhaftentlassung zu vereinbaren. Damit schützt sich der Bürge davor, für die Zahlungsverbindlichkeiten des geschiedenen Ehegatten aufzukommen, obwohl ihm das Haus nicht mehr gehört. Da der verbleibende Kreditnehmer bereits gesamtschuldnerisch für das Darlehen haftet, ist zwar kein neuer Vertrag notwendig, aber eine Bonitätsprüfung.

Was passiert bei einer Scheidung mit dem Haus, wenn beide Ehegatten Eigentümer sind?

Wenn bei einer Scheidung mit Haus beide Ehegatten im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Hierbei kommt es ganz darauf an, auf welches Vorgehen beide Ehegatten sich einigen.

Möglichkeit 1: Eigentumsübertragung & Auszahlung

Wenn sich beide Ehegatten darüber einig sind, wer die Immobilie behalten soll und wer den anderen auszahlt, ist die Eigentumsübertragung recht einfach nachzuvollziehen: Beide Ehegatten suchen gemeinsam einen Notar auf und lassen von diesem beurkunden, dass der eine Partner sein Miteigentum dem anderen Partner übergibt.

Wichtig: Bevor Sie eine Eigentumsübertragung vollziehen, sollten Sie Unterhaltsfragen und auch den Zugewinnausgleich klären. Denn die Eigentumsübertragung hat Konsequenzen:

  • Wer die Immobilie übernimmt, muss hingegen keine Miete zahlen, wodurch das verfügbare Einkommen höher ausfällt, was sich auf die Unterhaltsansprüche auswirken kann.
  • Wer die Immobilie übergibt, erhält eine hohe Summe, die sich auf das Endvermögen und damit auf den Zugewinnausgleich auswirkt.
  • Bei einem laufenden Immobilienkredit sollten Sie darauf achten, vollständig von der Haftung entlassen zu werden. Dafür müssen Sie vor der Beurkundung die schriftliche Zustimmung des jeweiligen Kreditinstituts einholen.
Ehegatten informieren sich über Zugewinnausgleich bei Scheidung.

Sind beide Ehegatten Eigentümer, sollten Sie sich über die verschiedenen Möglichkeiten gründlich informieren, wie Sie mit Ihrem Haus bei der Scheidung verfahren wollen.

Was passiert mit der Grundschuld bei einer Scheidung mit Haus?

Der Ehegatte, der das Haus übernimmt und den Ex-Partner auszahlt, sollte darauf achten, die Immobilie schuldenbefreiend zu übernehmen. Das heißt, eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld oder andere Verbindlichkeiten, die noch zurückgezahlt werden müssen, werden bei der Auszahlung in der verbleibenden Höhe berücksichtigt.

Der Ehegatte, der das Haus behält, entlässt den ausscheidenden Ehegatten aus den Verbindlichkeiten. Der Ex-Partner sollte in diesem Zug aus dem Grundbuch gestrichen und aus Darlehensverträgen entlassen werden. Der übernehmende Ehegatte zahlt den Verkehrswert nach Abzug der übernommenen Schulden aus.

Übrigens: Hat ein Ehegatte eine Grundschuld am eigenen Grundstück bestellt, um Kredite des Ehepartners abzusichern, kann er gemäß Urteil des Bundesgerichtshofs nach geschiedener Ehe

  • einen Tilgungsplan,
  • einen Aufwendungsersatz nach Regeln des Auftragsrechtes
  • oder die Befreiung von diesen Verbindlichkeiten

fordern.

Was gilt, wenn der eine den anderen Partner nicht auszahlen kann?

Auszahlungen bei einer Scheidung mit Haus sind in der Regel mit hohen Beträgen verbunden. Deshalb ist es wichtig, dass die Person, welche das Haus übernehmen will, realistisch durchrechnet, ob sie sich die Auszahlung leisten kann, inklusive der laufenden Nebenkosten für das Haus.

Normalerweise können Sie einen Kredit bei einer Bank aufnehmen und das Haus als Sicherheit nutzen. Zudem besteht auch die Möglichkeit, die Summe für die Auszahlung mit dem Zugewinnausgleich oder Unterhaltszahlungen zu verrechnen oder eine Stundung zu vereinbaren, also die Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt. Ob das möglich ist, ist Verhandlungssache zwischen beiden Partnern.

Vorgehen

Die folgenden Schritte sollten Sie einleiten, wenn Sie eine Eigentumsübertragung vornehmen wollen:

  • Nehmen Sie die Eigentumsübertragung vor oder während der Scheidung vor:
    So können Sie die Grunderwerbssteuer umgehen, welche bei einem Eigentümerwechsel normalerweise anfällt.
  • Einigen Sie sich auf die Höhe der Auszahlung und Zahlungsmodalitäten:
    Der Ehegatte, welcher die Immobilie vollständig übernimmt, muss den anderen Ehegatten auszahlen. Hierfür sollten sich beide Ehegatten zuvor auf einen Preis einigen sowie die Zahlungsmodalitäten festlegen, zum Beispiel die Zahlungsfrist.
  • Lassen Sie den Grundbucheintrag ändern:
    Sobald Beurkundung und Zahlung vollzogen sind, beantragt der Notar die Eigentumsänderung im Grundbuch.
  • Lassen Sie ggf. die Verträge anpassen:
    Sobald der Eigentümerwechsel vollzogen ist, sollten Sie die Verträge für Strom, Wasser und Gas anpassen lassen, falls Sie auf den ausgezahlten Ehegatten laufen.

Tipp: In einem solchen Fall ist es sinnvoll, ein sogenanntes Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Dieses bietet Ihnen eine verlässliche und gerichtsfeste Auskunft zum Wert Ihrer Immobilie. So können Sie sicher gehen, keine zu hohe oder zu niedrige Summe für die Auszahlung zu vereinbaren und einen fairen Preis festlegen.

Möglichkeit 2: Realteilung

Eine weitere Möglichkeit, welche jedoch selten eintritt, ist es, das gemeinsame Wohneigentum umbauen zu lassen, sodass zwei voneinander getrennte Einheiten entstehen. Beide Partner werden dann zu Alleineigentümern einer der beiden Einheiten.

Der Vorteil hierbei besteht darin, dass entweder beide Ehegatten in zwei separaten Einheiten wohnen bleiben oder ihren jeweiligen Teil der Immobilie unabhängig vom anderen Ehegatten verkaufen oder vermieten können. Der Nachteil einer Realteilung ist, dass diese mit Kosten für den Umbau und die Neuvermessung des Grundstücks verbunden ist.

Voraussetzungen

Neben einer gemeinsamen Einigung müssen die folgenden Voraussetzungen für eine Realteilung erfüllt sein:

  • Sie müssen die Bauvorschriften einhalten:
    Die geplante Realteilung inklusive der dafür erforderlichen Umbauten muss den Bauvorschriften und den Vorgaben des Bebauungsplans entsprechen.
  • Sie müssen eventuell die Zustimmung der Bank einholen:
    Wenn Sie einen laufenden Kredit haben, muss die kreditgebende Bank der Teilung zustimmen.

Wichtig: Ist ein Grundstück beispielsweise nicht groß genug, als dass es nach der Teilung noch die vorgeschriebene Mindestgröße für eine Bebauungsfläche erfüllt, ist eine Realteilung nicht möglich. In diesem Fall ist die ideelle Teilung eine mögliche Alternative.

Immobilie unterliegt Zugewinnausgleich bei Scheidung.

Bei einer Scheidung mit Haus lässt nicht jedes Grundstück eine Realteilung zu.

Vorgehen

Rechtlich gesehen sind die folgenden Schritte bei einer Realteilung erforderlich:

  • Sie müssen das Grundstück neu vermessen lassen:
    Hierfür müssen Sie gemeinsam einen öffentlich-bestellten Vermessungsingenieur beauftragen. Die Grundflächenzahl und gegebenenfalls auch die Geschossflächenzahl muss dieser auf die zu trennenden Einheiten übertragen.
    Ein Architekt fertigt hingegen den Aufteilungsplan an.
  • Sie müssen eine neue Flurkarte beantragen:
    Sobald die Vermessung abgeschlossen ist, müssen Sie eine neue Flurkarte beim zuständigen Kataster- und Vermessungsamt beantragen. In dieser wird die Grundstückslage festgelegt sowie die zulässige Bebauung.
  • Sie müssen den Grundbucheintrag ändern lassen:
    Sobald das ursprüngliche Flurstück (das Grundstück) zerlegt wurde und eine neue Flurkarte vorliegt, kann die Teilung auch im Grundbuch rechtlich vollzogen werden. Dafür suchen Sie einen Notar auf und veranlassen einen neuen Grundbucheintrag. Zudem wird die Realteilung mittels Teilungserklärung umgesetzt.
Das könnte Sie auch interessieren
Notarkosten für Hauskauf & Wohnungskauf: Übersicht & Tipps
Beim Immobilienkauf in Deutschland muss die Kaufabwicklung über einen Notar erfolgen, das ist gesetzlich geregelt. Erfahren Sie, mit wie viel Notarkosten Sie beim Hauskauf und Wohnungskauf rechnen müssen, wer die Notarkosten bezahlt und wie Sie bei den Notargebühren sparen können.
zum Artikel ->

Möglichkeit 3: Ideelle Teilung

Wohingegen bei einer Realteilung neue Grundstückgrenzen und verschiedene Zufahrten sichtbar sind, ist eine ideelle Teilung von außen nicht unbedingt zu erkennen. Denn in diesem Fall bleibt das Grundstück, wie es ist, bestehen. Lediglich das Haus wird in zwei unterschiedliche Einheiten unterteilt. Deshalb eignet sich die ideelle Teilung insbesondere für Doppel- oder Reihenhäuser.

Sind entsprechende Bedingungen gegeben, kann eine ideelle Teilung aber auch bei Einfamilienhäusern umgesetzt werden. Allerdings bilden beide Ehegatten in diesem Fall eine sogenannte Eigentümergemeinschaft: Das heißt, dass beide als Miteigentümer gleichermaßen für das gesamte Grundstück und dessen Verwaltung verantwortlich sind. Das heißt aber auch, dass beide Ehegatten auch nach der Scheidung noch in Kontakt bleiben müssen. Deshalb sollten Sie gut abwägen, ob diese Option für Sie in Frage kommt.

Voraussetzungen

Die ideelle Teilung können Sie dann als Lösung wählen, wenn sich ein Grundstück nicht in einzelne Einheiten aufteilen lässt, ohne die Bauvorschriften oder Vorgaben des Bebauungsplans zu verletzen.

Vorgehen

  • Sie lassen eine notariell beurkundete Teilungserklärung erstellen:
    Haben Sie und Ihr Ehegatte sich auf eine ideelle Teilung verständigt, müssen Sie zunächst Ihre Rechte und Pflichten notariell in einer Teilungserklärung gemäß dem Wohneigentumsgesetz (kurz: WoeigG) beurkunden lassen. Wichtig ist, dass in der Teilungserklärung geregelt ist, dass jeder Eigentümer eigenständig für die Instandsetzung und Instandhaltung seines Objekts verantwortlich ist: Sie nicht die Zustimmung Ihres zu scheidenden Ehegatten für einen Verkauf benötigen und Sie die Immobilie eigenständig belasten können.
  • Sie verantworten das Grundstück, das zu Ihrem Eigentum wird:
    Infolge der Teilungserklärung sind zwei Grundstücke entstanden. Das Ihre können Sie eigenständig bebauen und verwalten, ohne dass es der Zustimmung Ihres Ehegatten bedarf. Zudem erhalten Sie ein eigenes Grundbuchblatt für Ihre Immobilie.
    Sie erhalten eigene Grundbuchblätter.

Beispiel

Anja und Mario V. lassen sich scheiden. Beide sind Eigentümer eines Einfamilienhauses mit zwei Etagen. Sie wollen das Haus in zwei Eigentumswohnungen aufteilen. Um diesen Plan umzusetzen, veranlassen sie Umbauten, welche die Etagen voneinander trennen und zwei verschiedene Zugänge zu den jeweiligen Einheiten schaffen. Auf diese Weise können beide unabhängig voneinander auf dem Grundstück wohnen bleiben, die Wohnung verkaufen oder vermieten. Beide sind nun Miteigentümer des Grundstücks und damit auch für dessen Verwaltung verantwortlich. In diesem Fall kommt es zu keiner Teilung des Grundstücks, das heißt: Sowohl Anja als auch Mario sind im Grundbucheintrag als Eigentümer vermerkt.

Möglichkeit 4: Verkauf des gemeinsamen Hauses

Wenn sich beide Ehegatten nicht einigen können oder keiner von beiden den jeweils anderen auszahlen kann, besteht eine Lösung darin, das gemeinsame Haus zu verkaufen.

Immobilieneigentümer verkaufen Haus wegen Scheidung.

Beim Verkauf eines gemeinsamen Hauses teilen die Ehegatten den Gewinn den Eigentumsanteilen entsprechend auf.

Voraussetzung

Beide Ehegatten möchten die Immobilie verkaufen und können sich auf einen Mindestverkaufspreis einigen.

Vorgehen

Entscheiden Sie sich dazu, Ihre gemeinsame Immobilie bei der Scheidung zu verkaufen, gehen Sie wie folgt vor:

  • Sie beauftragen eine Wertermittlung für Ihre Immobilie:
    Mit dem Verkehrswertgutachten eines vereidigten und öffentlich-bestellten Immobiliengutachters erhalten Sie eine gerichtsfeste Auskunft dazu, wie viel Ihre gemeinsame Immobilie wert ist.
  • Sie finden einen Käufer für die Immobilie:
    Einen Käufer für die gemeinsame Immobilie können Sie entweder eigenständig ausfindig machen oder aber einen Makler mit der Veräußerung beauftragen. Der Vorteil der letzteren Option ist, dass Sie die Aufgabe an einen Fachmann abgeben und den Kontakt zum aktuellen Ehegatten verringern können.
  • Sie lassen die Eigentumsübertragung notariell vornehmen:
    Sobald Sie einen geeigneten Käufer für Ihre Immobilie gefunden und sich auf einen Verkaufspreis geeinigt haben, lassen Sie den Verkauf der gemeinsamen Immobilie beim Notar vollziehen. Dieser übernimmt auch die Änderung des Grundbucheintrags. Den Verkaufserlös teilen Sie anschließend mit Ihrem Ehegatten anteilig.

Übrigens: In unserem Ratgeber „Kosten beim Hausverkauf“ finden Sie eine Übersicht zu allen Kosten, die bei einem Hausverkauf auf Sie zukommen, inklusive Beispiel.

Tipp: Unsere Immobilien-Verkaufsberatung bietet Ihnen eine verlässliche und gewinnorientierte Hilfestellung für den Verkauf Ihres Hauses während der Scheidung. Auf Wunsch veräußern wir Ihre Immobilie anschließend auch an einen qualifizierten Interessenten.

Möglichkeit 5: Vermietung

Von Vorteil ist die Vermietung des gemeinsamen Hauses insbesondere dann, wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben: In diesem Fall kann der Kredit weiterlaufen und Sie können ihn mittels der Mieteinnahmen tilgen. So umgehen Sie – anders als beim Hausverkauf – den Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung: Dabei handelt es sich um eine Zahlung, die Sie leisten müssen, wenn Sie den Kredit vorzeitig auflösen müssen. Zudem entfallen die Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags, die bei einigen anderen Lösungswegen anfallen.

Voraussetzung

Wenn Sie sich dazu entschließen, das Haus zu vermieten, bleiben beide Ehegatten Eigentümer des Hauses. Voraussetzung ist allerdings, dass beide Partner sich darüber einig sind und sich vorstellen können, auch in Zukunft gemeinsam für das Grundstück verantwortlich zu sein.

Vorgehen

Entscheiden Sie sich für eine gemeinsame Vermietung, sollten Sie die folgenden Schritte einleiten:

  • Klären Sie gemeinsam, wie Sie sich die Vermietung vorstellen.
    Dazu gehört, welche Voraussetzungen ein Mieter erfüllen sollte, ob Sie einen Makler engagieren möchten und was genau im Mietvertrag stehen soll.
  • Engagieren Sie einen gemeinsamen Hausverwalter.
    Dieser kümmert sich um sämtliche Belange rund um die Immobilie für Sie. Möchten Sie das nicht, sollten Sie miteinander vereinbaren, wer die Nebenkostenabrechnung für den Mieter einmal im Jahr erstellt und als Ansprechpartner für den Mieter zur Verfügung steht.

Möglichkeit 6: Schenkung an ein gemeinsames Kind

Wenn Ihr Kind schon erwachsen ist und das Haus selbst nutzen und auch für die Kosten aufkommen kann, besteht auch die Möglichkeit, das gemeinsame Haus während der Scheidung auf ein gemeinsames Kind zu überschreiben.

Voraussetzung

Damit Sie das Haus auf Ihr Kind überschreiben können, muss dieses die Volljährigkeit erreicht haben. Ist Ihr Kind noch minderjährig, muss ein Vormundschaftsgericht Ihrem Vorhaben zustimmen. Diese Lösung sollten Sie gut durchdenken. Denn mit der Immobilie erhält Ihr Kind auch sämtliche Rechte und Pflichten, die damit einhergehen.

Wichtig: Solange die Scheidung rechtlich noch nicht vollzogen ist, darf kein Ehegatte die gemeinsame Immobilie ohne Zustimmung des anderen Ehegatten verkaufen oder verschenken. Das gilt auch, wenn Sie sie an gemeinsame Kinder verschenken möchten.

Übrigens: Bei einer Schenkung können Sie die Immobilie nur dann steuerfrei verschenken, wenn der Wert der Immobilie die Steuerfreibeträge bei einer Schenkung (400.000 Euro pro Elternteil in diesem Fall) nicht übersteigen. Spar-Tipps zu Schenkung Ihrer Immobilie erfahren Sie im Ratgeber „Schenkungssteuer auf Immobilien: 4 Spar-Tipps für Ihre Schenkung“.

Frau überträgt Immobilie an Tochter.

Sind bei der Scheidung beide Ehegatten Eigentümer der Immobilie, können Sie diese auch auf ein gemeinsames Kind übertragen.

Vorgehen

Sind sich alle Familienmitglieder einig, dass eine Übertragung des Eigenheims auf eines oder gar mehrere Kinder gewünscht ist, lassen Sie einen entsprechenden Vertrag vom Notar aufsetzen. In dem Übertragungsvertag ist für gewöhnlich nicht nur festgehalten, dass das Eigentum von den Eltern auf das Kind übergeht, sondern es kann zum Beispiel auch ein Wohnungsrecht für ein Elternteil oder unter Umständen ein Rückforderungsrecht geben.

Ein Übertragungsvertrag enthält unter anderem die folgenden Angaben:

  • Kontaktdaten und Geburtsdatum der Beteiligten
  • Grund der Überlassung
  • Grundbuchstand
  • Kostenübernahme
  • Etwaige Gegenleistungen oder Auflagen für den neuen Eigentümer
  • Nutzungsrecht der Immobilie
  • Erbrechtliche Regelungen
  • Ort und Datum
  • Unterschriften

Möglichkeit 7: Teilungsversteigerung

Wenn Sie sich bei der Vermögensteilung mit Ihrem aktuellen Ehegatten nicht darüber einig werden können, wie Sie mit der gemeinsamen Immobilie am besten verfahren, kann einer der Ehegatten eine Teilungsversteigerung beantragen.

Wichtig vorab: In der Regel wird bei einer Teilungsversteigerung der Verkehrswert (der realistisch erzielbare Verkaufspreis auf dem freien Markt) bei Weitem nicht erzielt. Deshalb ist eine Teilungsversteigerung meist mit erheblichen Verlusten verbunden. Deshalb sollten Sie diese Option nur als letzten Ausweg wählen.

Voraussetzung

Die Teilungsversteigerung kann jeder Eigentümer der entsprechenden Immobilie beantragen, auch ohne Zustimmung des anderen Eigentümers. Gehören allerdings mehr als 90 % der Immobilie einem der Ehegatten, kann der andere keinen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen.

Eine etwaige Grundschuld, die auf der Immobilie lastet, sollte im Vorfeld der Teilungsversteigerung beglichen werden. Das geringste Gebot bei einer Teilungsversteigerung ist nämlich die eingetragene Grundschuld in voller Höhe. Ist die Grundschuld höher als der Verkehrswert, der für die Teilungsversteigerung festgesetzt wird, wird sich kein Käufer finden.

Vorgehen

Den Antrag auf Teilungsversteigerung für ein Haus bei der Scheidung reichen Sie beim zuständigen Amtsgericht ein. Es spielt hierbei keine Rolle, zu welchen Anteilen Ihnen die Immobilie gehört. Denn antragsberechtigt ist jeder, dem ein Teil der Immobilie gehört.

Ihren Antrag stellen Sie mitsamt der folgenden Unterlagen:

  • Angaben zu Ihnen als Antragsteller
  • Namen und Anschriften aller Miteigentümer
  • Genaue Bezeichnung des Grundstücks
  • Grundbuchauszug der zu versteigernden Immobilie (nicht älter als 6 Monate)

Haben Sie alle Unterlagen vollständig eingereicht und es gibt keine Einwände, veranlasst das Amtsgericht einen Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch.

Zudem wird der Ehegatte, der den Antrag nicht gestellt hat, über die Teilungsversteigerung informiert. Binnen zwei Wochen besteht in diesem Fall für ihn oder sie die Möglichkeit, Einwand zu erheben und diesen zu begründen. Ein zulässiger Grund wäre etwa, wenn die Lebensverhältnisse der Kinder durch eine Teilungsversteigerung erheblich beeinträchtigt wären. Nun gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Das Gericht stimmt dem Einwand zu: Stimmt das Gericht dem Einwand zu, stellt es das Verfahren vorübergehend für sechs Monate ein. Nach Ablauf dieser Frist kommt es zur erneuten Prüfung.
  • Es kommt zur Versteigerung: In diesem Fall wird ein Termin vereinbart, an dem Ihre Immobilie der Öffentlichkeit zur Ersteigerung angeboten wird. Der Termin findet meist circa ein Jahr nach dem Verfahrensbeschluss statt.

Übrigens: Als Eigentümer dürfen Sie an einer solchen Teilungsversteigerung ebenfalls teilnehmen.

Die Kosten für das Verfahren der Teilungsversteigerung werden abschließend vom Erlös der Immobilie abgezogen. Den Restbetrag teilen sich beide Eigentümer. Zieht der Antragsteller seinen Antrag zurück, muss er oder sie die bislang angefallenen Kosten selbst tragen.

Zugewinnausgleich beim Haus: Ein Ehegatte ist Alleineigentümer

Wenn das Haus, in dem Sie und Ihr Ehegatte gemeinsam leben oder gelebt haben, nur einer Person gehört, bleibt die Immobilie auch nach der Scheidung noch das Eigentum dieser Person. Trotzdem unterliegt sie in der Regel dem Zugewinnausgleich.

Voraussetzung für den Zugewinnausgleich beim Haus im Alleineigentum

Die Grundregel lautet: Sobald der Wert des Hauses während der Ehe angestiegen ist, unterliegt die Höhe der Wertsteigerung (also des Zugewinns) dem Zugewinnausgleich. Das gilt auch für Häuser im Alleineigentum.

Zur Wertsteigerung kommt es bei einer Immobilie in der Regel, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft: Wenn das Haus während der Ehe

  • gekauft,
  • gebaut
  • oder modernisiert

wurde. Sowohl beim Ausbau als auch der Modernisierung spielt es keine Rolle, ob das Haus dem Eigentümer schon vor der Ehe gehört hat. Ebenso wenig wird beim Zugewinnausgleich berücksichtigt, wer die Kosten gezahlt hat.

Übrigens: Normalerweise behält der Eigentümer die Immobilie auch nach der Scheidung, es gibt aber auch Fälle, in denen das nicht so ist:

  • Das Gericht kann verordnen, dass der andere Ehegatte (Nicht-Eigentümer) mit den Kindern in der Immobilie wohnen darf, wenn dieser nachweisen kann, keine bezahlbare Wohnung für sich und die Kinder finden zu können. Die Eigentumsverhältnisse ändern sich damit jedoch nicht, der Ehegatte erhält nur ein Nutzungsrecht.
  • Beide Ehegatten einigen sich einvernehmlich auf eine Lösung.
Alleineigentümer von Immobilie mit Zugewinnausgleich

Ist ein Ehegatte Alleineigentümer einer Immobilie, kommt es zum Ausgleich des Vermögenszugewinns während der Dauer der Ehe.

Vorgehen & Beispiel für die Berechnung des Zugewinnausgleichs bei Alleineigentum

Ein hilfreiches Beispiel sowie eine konkrete Rechnung, wie der Zugewinnausgleich bei einer Immobilie im Alleineigentum vorgenommen wird, finden Sie in unserem Ratgeber „Zugewinnausgleich für Häuser im Alleineigentum: Alles, was Sie wissen müssen“. Hier erfahren Sie auch alle wissenswerten Details zur Rechtslage beim Zugewinnausgleich von Immobilien im Alleineigentum.

Tipp: Um die Höhe der Wertsteigerung bestimmen zu lassen, ist ein rechtskräftiges Verkehrswertgutachten nötig, das ein vereidigter und öffentlich-bestellter Immobiliengutachter ausstellen muss. Unsere Immobiliengutachter fertigen ein solches gerne für Sie an. So erhalten Sie Auskunft darüber, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist und welche Wertsteigerung vorliegt.

So funktioniert der Zugewinnausgleich bei geerbtem oder geschenktem Haus

Grundsätzlich gilt: Ein geerbtes Haus unterliegt bei Scheidung nicht dem Zugewinnausgleich. Es gibt aber auch Fälle, in denen der Zugewinnausgleich wirksam ist.

Voraussetzungen

Wenn ein Ehegatte ein Haus geerbt hat oder es ihm geschenkt wurde und er oder sie es während der Ehe ausgebaut oder modernisiert hat, unterliegt ausschließlich die Wertsteigerung dem Zugewinnausgleich. Eine Immobilie, die ein Ehegatte während der Ehe erhalten hat, unterliegt also grundsätzlich nicht dem Zugewinnausgleich bei der Scheidung.

Vorgehen

Das Vorgehen und die Berechnung des Zugewinnausgleichs gleichen in diesem Fall dem Zugewinnausgleich bei Immobilien im Alleineigentum.

Tipp für Scheidung mit Haus: Ein Verkehrswertgutachten schafft Klarheit

Ein Rechtsverfahren wie die Scheidung mit Haus oder Wohnung, das weitreichende existenzielle Folgen nach sich zieht, sollten Sie so gut wie nur möglich vorbereiten und zu Ihrem Vorteil gestalten. Ein verlässliches Verkehrswertgutachten kann Sie hierbei optimal unterstützen. Dieses können Sie gemeinsam mit Ihrem Ehegatten beauftragen oder aber Sie beauftragen einen zertifizierten und öffentlich-bestellten Immobiliengutachter eigenständig damit. Anders als bei der Beauftragung eines freien Gutachters erhalten Sie so eine gerichtsfeste Einschätzung für den Zugewinnausgleich der betreffenden Immobilie.

Übrigens: Unsere zertifizierten Immobiliengutachter sind deutschlandweit im Einsatz und nehmen Immobilienbewertungen ausschließlich vor Ort vor, um möglichst genaue Ergebnisse zu erzielen. Ihre Berechnungen lassen wir immer von einem weiteren Experten gemäß dem Vier-Augen-Prinzip zu Ihrem Vorteil prüfen und liefern Ihnen eine fachkundige Einschätzung innerhalb kurzer Zeit.

Sichern Sie sich Ihre kostenlose und unverbindliche Erstberatung: Kontaktieren Sie uns unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 oder nutzen Sie einfach unser Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und melden uns umgehend bei Ihnen!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

Das könnte Sie auch interessieren
Zugewinnausgleich: Was gilt fürs Haus im Alleineigentum?
Wenn es zur Scheidung kommt und Sie Alleineigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sind, stellt sich die Frage, ob Ihr Ehegatte Anspruch auf die Immobilie hat. Erfahren Sie im Folgenden, welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen, wie der Zugewinnausgleich bei Häusern im Alleineigentum berechnet wird und warum ein Verkehrswertgutachten eine sinnvolle Investition ist.
zum Artikel ->

Heid Immobilien GmbH

Heid Immobilienbewertung
Mitgliedschaften:
Deutscher Gutachter & Sachverständigenverband
VDI, Verband deutscher Ingenieure



Immobiliengutachter

Kompetente Experten vor Ort, die den Markt präzise einschätzen können, erzielen höhere Verkaufspreise.
Zusätzlich profitieren Sie von unseren schlanken und effizienten Prozessabläufen. Die hieraus resultierenden Preisvorteile geben wir gerne an unsere Kunden weiter.

Wertermittlung Kosten

Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


Jetzt kostenlos beraten lassen   Kontakt

 

©2019 Heid-Immobilienbewertung.de. All rights reserved. | Magazin | Leistungen | Ratgeber | Impressum | AGB | Datenschutz | Kontakt

Ausgezeichnet.org
Akzeptieren

Diese Website verwendet Cookies. Durch die Nutzung dieser Webseite erklären Sie sich damit einverstanden, dass Cookies gesetzt werden. Mehr erfahren (Datenschutz)