Der große Lebenstraum von einer gemeinsamen Zukunft im Eigenheim kann sich schnell in einen wahrgewordenen Albtraum verwandeln. Wenn sich ein Ehepaar dazu entschließt, getrennte Wege zu gehen, wirft die gemeinsame Immobilie natürlich erstmal einige Fragen auf. Wem gehört überhaupt das Haus? Wann ist es sinnvoll, ein Haus im Falle einer Scheidung zu verkaufen? Was passiert mit dem laufenden Kredit? In diesem Beitrag erhalten Sie Antworten auf diese und weitere Fragen rund um das Thema Scheidung und Haus verkaufen.
Das Wichtigste im Überblick
- Wie sieht die Ausgangssituation für das Ehepaar aus? Falls kein Ehevertrag im Zuge der Heirat abgeschlossen wurde, lebt das Ehepaar in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Mit anderen Worten: Das während der Ehe erworbene Vermögen wird nach der Scheidung hälftig aufgeteilt. Falls der Hausverkauf bei der Scheidung am sinnvollsten erscheint, haben beide Ehepartner Anspruch auf den Verkaufserlös.
- Müssen beide Ehepartner bei einer Scheidung einverstanden sein, dass das Haus verkauft wird? Das kommt auf die Eigentumsverhältnisse an: Stehen beide im Grundbuch, ist ihre Zustimmung erforderlich. Verweigert einer den Verkauf, kann der andere diesen gerichtlich einklagen oder eine Teilungsversteigerung beantragen. Gehört das Haus nur einem Ehepartner, darf er allein verkaufen – es sei denn, der andere hat durch Zugewinnausgleich oder ein Wohnrecht Ansprüche.
- Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie, wenn sich die Eheleute nicht einigen können? Ohne Einigung kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Die Immobilie wird öffentlich versteigert, der Erlös nach Abzug der Kosten gemäß den Eigentumsanteilen im Grundbuch aufgeteilt.
- Wer ist für den laufenden Kredit für die Hausfinanzierung verantwortlich? Falls der aufgenommene Kredit zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht abbezahlt ist, haftet jener Ehepartner, der den Kreditvertrag unterzeichnet hat.
Das Eigenheim nach der Scheidung – wem steht es zu?
Wenn die Scheidung zur Realität wird, stellt sich die Frage, wem das gemeinsame Eigenheim eigentlich gehört. Während es in der Ehe keine Unterscheidung zwischen Mein und Dein gegeben hat, sieht die Situation nun völlig anders aus. Viele Paare wünschen sich eine möglichst gerechte Vermögensaufteilung, bevor sie getrennte Wege gehen.
Grundsätzlich gehört die Immobilie immer der Person, die als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Falls also nur ein Ehepartner verzeichnet ist, gehört ihm das Haus nach der Scheidung als Alleineigentum. Stehen beide Eheleute im Grundbuch, sind beide Parteien die rechtmäßigen Besitzer.
Gut zu wissen: Falls im Zuge der Heirat kein Ehevertrag abgeschlossen wurde, erfolgt im Rahmen der Scheidung automatisch ein Zugewinnausgleich bei Immobilien im Alleineigentum. Das bedeutet, dass sämtliche Vermögensgegenstände aufgeteilt werden. Darunter fallen auch gemeinsame Immobilien. Wenn ein Ehepartner Alleineigentümer ist, muss er den anderen auszahlen. Weil eine Auszahlung jedoch häufig nicht möglich ist, ist es sinnvoll, bei einer Scheidung das Haus zu verkaufen. Der Verkaufserlös wird auf beide Ehepartner aufgeteilt.
Warum ein Hausverkauf bei einer Scheidung oft die beste Lösung ist
Eine Scheidung ist schmerzhaft und hinterlässt ihre Spuren. Für viele Paare ist es am sinnvollsten, bei einer Scheidung das Haus zu verkaufen – nicht zuletzt, um Abstand zu ihrer gemeinsamen Vergangenheit zu gewinnen und in einer anderen Wohnumgebung einen Neustart zu wagen. Nachfolgend finden Sie ein paar gute Gründe, die für einen Hausverkauf bei einer Trennung sprechen.
Finanzielle Gründe
Mit der Scheidung verringert sich das Haushaltseinkommen. Während das gemeinsame Eigenheim in der Ehe noch mit höheren Einkünften abbezahlt werden konnte (vorausgesetzt beide Ehepartner waren erwerbstätig), ändert sich die finanzielle Situation nach der Scheidung. Oft kann sich eine Person das Haus nicht mehr leisten. Deshalb sollten Sie in Erwägung ziehen, bei einer Scheidung das Haus zu verkaufen! Mit dem Verkaufserlös können laufende Kosten getilgt oder gegebenenfalls eine kleinere Wohnung für jeden Ehepartner finanziert werden.
Beendigung der Lebensgemeinschaft
Ehepaare, die in Zukunft getrennte Wege gehen möchten, wollen meist auch keine wirtschaftliche Gemeinschaft mehr. Ohne Verkauf müssten sie weiterhin gemeinsam über die Immobilie entscheiden (z. B. Instandhaltung). Erst der Hausverkauf schafft klare Verhältnisse. Eine Alternative ist, das Haus an erwachsene Kinder zu übertragen und es so aus dem Scheidungsvermögen herauszunehmen.
Veränderte Lebensumstände
Ein weiterer guter Grund, warum es Sinn ergibt, das Haus bei einer Scheidung zu verkaufen, sind die veränderten Lebensumstände. Es kommt zwar immer wieder vor, dass Ehepartner, die Alleineigentümer des gemeinsamen Eigenheims sind, darin wohnen bleiben. Doch in Wahrheit ist die Immobilie häufig zu groß für eine Einzelperson. Deshalb erscheint eine jeweils kleine Wohnung für beide Ehepartner auf längere Sicht (finanziell und räumlich) sinnvoller. So ein Haus will schließlich regelmäßig geputzt und instandgehalten werden.
5 Schritte, das Haus nach einer Trennung zu verkaufen
Falls Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr gemeinsames Eigenheim zu verkaufen, gibt es einige Dinge, die Sie beachten sollten. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Punkte, die Sie zum Thema Scheidung und Haus verkaufen wissen sollten.
1. Wert der Immobilie bestimmen lassen
Der Wert einer Immobilie bestimmt ihren Verkaufspreis. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen, können Sie beispielsweise besser abschätzen, ob eine Auszahlung des Ehepartners oder ein Hausverkauf die bessere Option ist. Im Falle eines Immobilienverkaufs wissen Sie, wie hoch der letztendliche Verkaufserlös ist und welche zukünftigen Kosten damit beglichen werden können (z. B. zukünftige Wohnung).
Mit Hilfe einer Immobilienbewertung können Sie den Verkehrswert der Immobilie ermitteln.
2. Idealen Zeitpunkt für den Hausverkauf finden
Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle, wenn es darum geht, das gemeinsame Eigenheim zu verkaufen. Viele Ehepaare sind sich unsicher: Muss der Immobilienverkauf möglichst schnell, das heißt noch im Laufe der Trennung abgewickelt werden oder kann dieser noch bis nach der Scheidung warten?
Falls Sie bereits wissen, dass eine Wiederherstellung Ihrer Ehe auch in Zukunft ausgeschlossen werden kann, sollten Sie besser früher als später einen Käufer für Ihr Haus suchen. Schließlich brauchen Sie das Geld, das sich aus dem Verkaufserlös ergibt, um beispielsweise …
- eine neue Wohnung zu finanzieren.
- die anfallenden Kosten für Ihre Scheidung zu begleichen.
- die Liquidität, die sich aus dem Hausverkauf ergibt, für einen Vermögensausgleich zu verwenden.
Gut zu wissen: Falls Sie Ihre Immobilie möglichst schnell verkaufen möchten oder alle bisherigen Verkaufsversuche erfolglos waren, sollten Sie das Bieterverfahren in Erwägung ziehen. Im Gegensatz zum regulären Immobilienverkauf müssen Sie keinen Verkaufspreis angeben, wenn Sie ein Exposé erstellen. Stattdessen reichen Interessenten beim Bieterverfahren ihre eigenen Gebote ein. Der Höchstbietende wird aus allen Geboten herausgefiltert und für den Kaufabschluss kontaktiert. Die Vorteile: Der Immobilienverkauf geht meist schnell über die Bühne und der Verkehrswert der Immobilie muss nicht zwingend bestimmt werden.
3. Hausverkauf mit oder ohne Ehevertrag abwickeln
Je nachdem, ob Sie im Zuge Ihrer Heirat einen Ehevertrag abgeschlossen haben oder nicht, gestaltet sich die Scheidung mit Haus dementsprechend.
Falls kein Ehevertrag abgeschlossen wurde, bilden die Eheleute automatisch eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass das während der Ehe erworbene Vermögen im Rahmen der Scheidung gleichmäßig zwischen den beiden Parteien aufgeteilt wird. Darunter fallen nicht nur die ehelichen Ersparnisse, sondern auch sämtliche Vermögensgegenstände – so auch die gemeinsame Immobilie (Zugewinnausgleich).
Ein Ehevertrag erleichtert den Scheidungsprozess. Denn er regelt, was mit den gemeinsamen Vermögensgegenständen – so auch mit dem Eigenheim – nach der Scheidung passieren soll. Selbst nach der Eheschließung kann ein solcher Vertrag – in Form einer Scheidungsfolgenvereinbarung – aufgesetzt werden. Dieser regelt sowohl den Zugewinnausgleich sowie die Unterhaltsberechnung des Ehepartners und der gemeinsamen Kinder.
4. Laufenden Kredit beachten
Meistens ist die gemeinsame Immobilie zum Zeitpunkt der Scheidung noch nicht abbezahlt. Da stellt sich die Frage, wer für die gemeinsamen Schulden, die durch den aufgenommenen Kredit für die Hausfinanzierung entstanden sind, haftet. Grundsätzlich haftet jener Ehepartner, der den Kreditvertrag mit der Bank unterzeichnet hat. Das kann entweder nur einer oder auch beide Ehepartner sein.
5. Bausparvertrag auflösen
Zur Finanzierung des gemeinsamen Eigenheims wird nicht selten ein Bausparvertrag abgeschlossen. Wer hat Anspruch auf das Bausparguthaben bei Auflösung des Vertrags im Rahmen einer Scheidung? Hier gilt: Der Anspruch hängt davon ab, ob es sich um einen Einzel- oder Gemeinschaftsvertrag handelt.
- Einzelkonto: Falls der Bausparvertrag nur für einen Ehepartner eingerichtet ist, steht grundsätzlich nur ihm das Guthaben zu. Falls die Zahlungen jedoch größtenteils vom anderen Ehepartner stammen, besteht für diesen ein Anspruch auf eine Ausgleichszahlung.
- Gemeinschaftskonto: Befindet sich das Bausparguthaben auf einem gemeinsamen Konto, haben beide Ehepartner denselben Anspruch darauf. Mit Vertragsauflösung wird also beiden das Guthaben hälftig ausbezahlt.
Unabhängig davon, wer für die Tilgung der Restschuld verantwortlich ist, kann der laufende Kredit aus dem Verkaufserlös der Immobilie abgelöst werden. Falls ein Überschuss bleiben sollte, muss dieser von jenem Ehepartner getilgt werden, der als Schuldner gilt. Sind das beide Ehepartner, wird der ausständige Betrag gleichermaßen aufgeteilt.
Tipps für einen reibungslosen Hausverkauf bei einer Trennung
Während einer Trennung ist der Hausverkauf eine große Herausforderung. Mit diesen Tipps sorgen Sie für einen reibungslosen Ablauf und vermeiden unnötige Streitigkeiten:
- Kommunikation ist das A und O: Setzen Sie sich gemeinsam an einen Tisch und klären Sie frühzeitig, wie Sie mit der Immobilie verfahren möchten. Ein klarer Plan sorgt für weniger Konflikte und schnellere Entscheidungen.
- Treffen Sie einvernehmliche Entscheidungen. Beide Partner müssen dem Verkauf zustimmen. Wenn einer blockiert, sprechen Sie offen über die Gründe und versuchen Sie, eine Lösung zu finden. Es kommt häufig vor, dass zum Beispiel der Mann das Haus verkaufen will, die Frau jedoch nicht zustimmt. In solchen Fällen müssen Sie Kompromisse ausloten und die Situation sachlich analysieren. Falls keine Einigung möglich ist, hilft Ihnen ein Mediator oder Anwalt dabei, eine einvernehmliche Lösung zu erarbeiten.
- Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie von einem Experten bestimmen. So wissen Sie genau, welchen Preis Sie verlangen können und schaffen eine faire Grundlage für die Aufteilung des Verkaufserlöses.
- Überstürzen Sie nichts! Ein frühzeitiger Verkauf kann sinnvoll sein, um finanzielle Verpflichtungen zu regeln. Dennoch lohnt es sich, den Immobilienmarkt zu prüfen und den Verkaufszeitpunkt strategisch zu wählen, um den bestmöglichen Erlös zu erzielen. Ein gut geplanter Verkauf ist oft profitabler als ein überhasteter Abschluss.
- Besprechen Sie, wer für laufende Kredite oder Restschulden zuständig ist, und klären Sie diese Punkte vor dem Verkauf. Idealerweise sollten Sie auch die Grundschuld löschen, um den Verkaufsprozess zu erleichtern.
- Halten Sie wichtige Dokumente wie den aktuellen Grundbuchauszug und einen gültigen Energieausweis bereit. So sind Sie auf Anfragen potenzieller Käufer bestens vorbereitet und vermeiden Verzögerungen.
Alternativen zum Hausverkauf bei einer Scheidung
Natürlich muss ein gemeinsames Eigenheim bei einer Scheidung nicht verkauft werden. Nachfolgend finden Sie drei Alternativen zum Hausverkauf:
Häufig gestellte Fragen zum Hausverkauf bei einer Scheidung
Welche Nachteile hat ein Hausverkauf bei Scheidung?
Ein Hausverkauf bei einer Scheidung kann mit emotionalen Belastungen und finanziellen Einbußen verbunden sein. Außerdem entsteht oft Zeitdruck, da der Verkaufserlös benötigt wird und dies gegebenenfalls zu einem niedrigeren Verkaufspreis führt. Zusätzliche Kosten wie Maklerprovisionen und Vorfälligkeitsentschädigungen für Kredite reduzieren den Nettoerlös. Streitigkeiten zwischen den Partnern erschweren den Verkaufsprozess ebenfalls und führen zu Verzögerungen.
Kann ein Ehegatte fordern, das gemeinsame Haus schon vor der Scheidung zu verkaufen?
Ein Ehepartner kann den Verkauf der gemeinsamen Immobilie bereits vor der Scheidung fordern, sofern beide Partner zustimmen. Ist einer nicht einverstanden, können rechtliche Schritte eingeleitet oder eine Immobilienmediation durchgeführt werden, um eine Lösung zu finden. Wenn keine Einigung erzielt wird, ist ein Antrag auf Teilungsversteigerung beim Gericht möglich.
Ist der Hausverkauf während des Trennungsjahres oder nach der Scheidung sinnvoller?
Der Verkauf der Immobilie kann sowohl während des Trennungsjahres als auch nach der Scheidung sinnvoll sein, je nach Situation. Während des Trennungsjahres ermöglicht ein Verkauf, finanzielle Verpflichtungen schnell zu klären und den Zugewinnausgleich frühzeitig durchzuführen. Allerdings steht der Verkauf während der Trennungsphase oft unter Zeitdruck. Dadurch wird häufig nicht der beste Preis erzielt. Nach der Scheidung hingegen bleibt mehr Zeit, den Marktwert zu prüfen und den Verkauf strategisch zu planen.
Wann kommt es zu einer Teilungsversteigerung?
Falls sich das Ehepaar nicht darüber einigen kann, was mit seiner gemeinsamen Immobilie nach der Scheidung passiert, kann ein Antrag auf eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden. Die Immobilie wird infolgedessen von einem Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert.
Allerdings hat diese Zwangsversteigerung zwei wesentliche Nachteile. Einerseits ist der Verkaufserlös meist niedriger als der Verkehrswert der Immobilie. Andererseits werden vom Verkaufserlös die anfallenden Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen. Nur der Restbetrag wird gleichermaßen auf die Ehepartner aufgeteilt.
Ist ein Teilverkauf des Hauses bei einer Scheidung sinnvoll?
Ein Teilverkauf des Hauses ist bei einer Scheidung eine sinnvolle Alternative, wenn das Haus nicht vollständig verkauft werden soll oder einer der Ehepartner den anderen nicht auszahlen kann. Diese Lösung eignet sich besonders, wenn einer der Partner weiterhin in der Immobilie wohnen möchte.
Fazit: Gemeinsames Haus, getrennte Wege – so gelingt der Abschluss
Mit einer Scheidung endet nicht nur die gemeinsame Zukunft, sondern auch das Zusammenleben im Eigenheim. Viele Ehepaare entscheiden sich dazu, ihre gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Dazu müssen der Immobilienwert bestimmt, der ideale Zeitpunkt gefunden sowie gemeinsame Verbindlichkeiten geklärt werden. Wenn Sie die hier angeführten Punkte zum Thema Scheidung und Haus verkaufen beachten, vermeiden Sie böse Überraschungen im Verkaufsprozess.
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