Grundschuld löschen – vom Antrag bis zu den Kosten
Das müssen Sie wissen, wenn Sie eine Grundschuld löschen
Ist eine Grundschuld zurückbezahlt, darf sie aus dem Grundbuch verschwinden. Dafür ist eine Löschungsbewilligung der Bank nötig. Aber ist das auch immer sinnvoll? Schließlich ist die Löschung einer Grundschuld mit Kosten verbunden. Wir klären auf.
Ein Haus sichert einen Kredit ab – dafür wird eine Grundschuld bestellt.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Grundschuld-Arten
- 3. Grundschuld löschen – so gehen Sie vor!
- 4. Kosten für die Löschung einer Grundschuld
- 5. Abtretung einer Grundschuld
- 6. Grundschulden bei Erbschaft
- 7. Briefgrundschuld löschen
- 8. Häufige Fragen rund ums Thema Grundschuld löschen
- 9. Wann Immobiliengutachter mit Grundschulden in Berührung kommen
Das Wichtigste in Kürze
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Eine Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht. Damit sichern Banken Baufinanzierungen und andere Immobiliendarlehen ab.
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Viele Immobilieneigentümer empfinden es als befreiend, wenn nach vollständiger Abbezahlung des Kredits die Löschung der Grundschuld erfolgt. Notwendig ist dieser bürokratische Akt nicht.
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Um eine Grundschuld zu löschen, benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bank. Eine Löschungsbewilligung muss bestimmten formalen Kriterien entsprechen und notariell beglaubigt werden.
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Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld betragen zirka 0,2 Prozent ihrer Höhe.
Grundschuld-Arten
In diesem einleitenden Kapitel erklären wir die Unterschiede der verschiedenen Grundschuld-Arten. Hier geht es direkt zu den Informationen, wie Sie eine Grundschuld löschen.
Was ist eine Grundschuld?
Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und wird in Abteilung III im Grundbuch eingetragen. Mit einer Grundschuld sichern Banken in der Regel einen gewährten Kredit ab. Kann der Schuldner seine Raten nicht mehr bedienen, darf die Bank das Grundstück pfänden, um ihr Geld zu bekommen. Der Unterschied zur Hypothek ist der, dass nicht zwangsläufig eine Forderung bestehen muss, um die Grundschuld einzutragen. Sie ist als Sicherungsmittel flexibler als die Hypothek und hat diese inzwischen fast komplett verdrängt.
Eine Grundschuld wird bestellt, wenn
- der Grund für die Schuld geheim bleiben soll oder
- der Grundstückseigentümer sich nicht persönlich verpflichten will.
Welche Arten gibt es?
Eine Grundschuld kann ohne Zustimmung der im Rang nachstehenden oder gleichberechtigten Rechteinhaber in eine Hypothek umgewandelt werden. Neben der normalen Grundschuld gibt es folgende Arten: Briefgrundschuld, Buchgrundschuld, Eigentümergrundschuld, Inhabergrundschuld, Rentenschuld und Sicherungsgrundschuld.
Briefgrundschuld
Eine Briefgrundschuld wird zwar im Grundbuch eingetragen, laufende Änderungen wie Eigentümerwechsel jedoch nicht. Zu Beginn stellt das Grundbuchamt eine Urkunde für die Bestellung der Briefgrundschuld aus. Der sogenannte Grundschuldbrief enthält Angaben
- zur Grundschuld (Höhe, Fälligkeit, Zinsen),
- zum Belastungsgegenstand (Grundstück oder Immobilie),
- zum Gläubiger.
Der Grundschuldbrief wird mit einem amtlichen Siegel des zuständigen Amtsgerichts / Grundbuchamts versehen. Üblicherweise ist das Dokument mit „Deutscher Grundschuldbrief“ betitelt.
Der Vorteil einer Briefgrundschuld gegenüber einer Buchgrundschuld ist die Flexibilität. Wird die Grundschuld an eine andere Person oder Institution übertragen, ist dafür kein mit Kosten verbundener Grundbucheintrag nötig, sondern lediglich eine Abtretungserklärung und die Übergabe des Grundschuldbriefs. Außenstehende Dritte können die Grundschuldübertragung nicht nachvollziehen.
Nachteile der Briefgrundschuld sind:
- Die Gebühren zur Erstellung des Grundschuldbriefs samt Grundbucheintrag sind ungefähr um ein Viertel teurer als eine rein im Grundbuch eingetragene Grundschuld.
- Geht ein Grundschuldbrief verloren, verzögert dies die Eigentumsübertragung beim Immobilienverkauf um mehr als ein halbes Jahr.
- Gelangen unberechtigte Dritte, zum Beispiel bei einem Einbruch, in den Besitz des Grundschuldbriefs, können sie als Gläubiger den Anspruch auf Auszahlung der vollen Summe einschließlich Zinsen geltend machen. Das gilt auch, wenn Sie das Geld oder einen Teil davon bereits an den Berechtigten zurückbezahlt haben.
Gelangen Einbrecher an den Grundschuldbrief im Tresor, können sie Forderungen stellen.
Buchgrundschuld
Eine Buchgrundschuld ist keine spezielle Art der Grundschuld, sondern meint, dass die Grundschuld im Gegensatz zur Briefgrundschuld ausschließlich im Grundbuch eingetragen wird.
Eine brieflose Grundschuld ist zwar weniger flexibel, hat aber den Vorteil, dass sie äußerst sicher ist. Denn eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld ohne Brief kann nicht in falsche Hände geraten. Jede Übertragung der Grundschuld wird von einem Notar eingereicht und vom Grundbuchamt vorgenommen, sodass die Historie aus jedem aktuellen Grundbuchauszug ersichtlich ist.
Der Nachteil: Jede Änderung kostet.
Eigentümergrundschuld
Mit einer Eigentümergrundschuld kann sich ein Grundstückseigentümer eine höhere Rangstelle im Grundbuch für sich selbst beziehungsweise für spätere Belastungen freihalten. Geregelt ist die Eigentümergrundschuld im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1196 BGB). Alternatives Mittel zum Zweck wäre ein Rangvorbehalt.
Inhabergrundschuld
Die Inhabergrundschuld ist sehr selten. Dabei wird der Grundschuldbrief auf den Inhaber ausgestellt. „Auf einen solchen Brief finden die Vorschriften über Schuldverschreibungen auf den Inhaber entsprechende Anwendung“, heißt es in § 1195 BGB zur Inhabergrundschuld.
Rentenschuld
Wie die Grundschuld an sich, so ist auch die Rentenschuld abstrakt und nicht von einer persönlichen Forderung abhängig. Eine eingetragene Rentenschuld hat zur Folge, dass Rente aus dem Grundstück zu zahlen ist. Wenn Sie mehr über die Immobilienrente erfahren möchten, lesen Sie unseren Ratgeber zur Immobilienverrentung.
Sicherungsgrundschuld
Die Sicherungsgrundschuld wird im Grundbuch eingetragen, um einen Kredit abzusichern. Die meisten Grundschulden sind Sicherungsgrundschulden.
Wo im Grundbuch sind Grundschulden eingetragen?
Alle Grundpfandrechte, darunter die Grundschuld, werden im Grundbuch in Abteilung III eingetragen. Handelt es sich um eine brieflose Grundschuld, werden alle Veränderungen – also auch die Abtretung der Grundschuld an einen neuen Akteur – im Grundbuch vermerkt. Ein aktueller Grundbuchauszug schafft Klarheit – so fordern Sie ihn an!
Das Grundbuchamt gehört zum Amtsgericht. Auf diesem Bild notiert eine Richterin Anmerkungen für ein Urteil. Eine Grundschuld zu löschen ist ein weniger fotogener Verwaltungsakt, der von Beamten im mittleren Justizdienst durchgeführt wird.
Grundschuld löschen – so gehen Sie vor!
Sie haben das Darlehen vollständig zurückgezahlt? Damit steht Ihre Immobilie jetzt eigentlich schuldenfrei da. Doch im Grundbuch ist ja noch eine Grundschuld eingetragen – und die verschwindet nicht automatisch. Grundvoraussetzung für die Löschung der Grundschuld: Entweder haben Sie sämtliche Restschulden bezahlt oder Sie haben Ihren Immobilienkredit umgeschuldet.
Welche Schritte sind nötig, um eine Grundschuld zu löschen?
Drei Schritte sind nötig, um die Löschung einer Grundschuld zu veranlassen:
- Zahlen Sie den Kredit vollständig zurück (eventuell durch eine Umschuldung).
- Verlangen Sie eine Löschungsbewilligung von Ihrem Gläubiger (Bank, Sparkasse, privater Kreditgeber etc.).
- Beauftragen Sie einen Notar mit der Löschung der Grundschuld und übergeben Sie ihm die Dokumente.
Sobald Sie die Restschuld bezahlt haben, schickt Ihnen die Bank eine Löschungsbewilligung zu. Falls das nicht automatisch passiert, fragen Sie bei Ihrer Bank oder Sparkasse nach einer Löschungsbewilligung – sie steht Ihnen gesetzlich zu. Mit der Löschungsbewilligung stimmt die Sparkasse oder Bank oder ein anderer Gläubiger der Löschung der Grundschuld zu.
Für eine Löschungsbewilligung nutzen Sparkassen und Banken gültige Mustervordrucke. Sollten Sie jedoch eine Grundschuld löschen lassen, die nicht von einer Bank, sondern einem privaten Darlehensgeber genehmigt werden muss, achten Sie darauf, dass die Löschungsbewilligung folgende Angaben enthält:
- Höhe der Grundschuld
- Zustimmung des Gläubigers über die Löschung
- Grundbuchband und Grundbuchblatt
- Nummer des Grundbucheintrags
- Flurstück
- Angaben zum Gläubiger einschließlich des Ortes
- Ort, Datum, Unterschrift
Die Löschungsbewilligung muss ebenso wie die Zustimmung des Grundstückseigentümers von einem Notar beglaubigt werden. Am besten suchen Sie den Notar gemeinsam mit Ihrem Darlehensgeber auf, um die Löschung in die Wege zu leiten. Der Notar beantragt daraufhin mit Ihrer Zustimmung die Löschung der Grundschuld beim zuständigen Amt.
Gut zu wissen: Grundschuld löschen ohne Notar – das geht nicht. Egal, ob eine Grundschuld bestellt, gelöscht oder abgetreten wird – der Notar ist immer involviert.
Wann sollte ich eine Grundschuld löschen und wann nicht?
Wenn Sie an einen Hausverkauf denken, sollten Sie die Grundschuld frühzeitig löschen. Denn Käufer übernehmen eine Immobilie am liebsten lastenfrei. Ist noch eine Grundschuld oder andere Belastung eingetragen, mindert dies den Wert der Immobilie aus Käufersicht, beziehungsweise birgt ein Risiko für ihn. Interessenten beantragen bei ernsthaften Kaufabsichten einen aktuellen Grundbuchauszug, aus dem die Lasten hervorgehen. Sie verlangen, mit oder ohne Immobilienkaufberatung oder Verkehrswertgutachten, in der Regel eine Lastenfreistellung vor Kaufabschluss.
Tipp: Ziehen Sie vor dem Verkauf Ihrer Immobilie eine Beratung durch einen zertifizierten Sachverständigen in Erwägung.
Es kann Sinn ergeben, eine Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen, obwohl sie zurückbezahlt wurde. Denn genau wie eine Löschung kostet auch jede Neueintragung Geld, meist einige Hundert Euro. Wenn abzusehen ist, dass Sie in der Zukunft erneut ein Darlehen bei der gleichen Bank in Anspruch nehmen wollen, sparen Sie sich die Gebühren. Denn die Grundschuld als Kreditsicherung für den Gläubiger ist noch eingetragen und kann für den neuen Kredit ohne zusätzliche Kosten verwendet werden.
Wie bekomme ich eine Löschungsbewilligung?
Eine Löschungsbewilligung erhalten Sie von Ihrer Bank nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens, welches der Grundschuld zu Grunde liegt. Prinzipiell sollte die Bank Ihnen die mustergültige Löschungsbewilligung unaufgefordert zuschicken. Im Zweifelsfall haken Sie bei Ihrem Kreditinstitut nach. Ist der Gläubiger eine Privatperson, suchen Sie am besten direkt den Notar mit ihm gemeinsam auf.
Eine Löschungsbewilligung ist für den Kreditnehmer kostenlos. Die Bank darf hierfür keine Gebühr erheben. Allerdings tragen Sie als Antragsteller die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt. Selbst wenn Sie als Grundstückseigentümer keine Löschung der Grundschuld beantragen, ist es ratsam, die Löschungsbewilligung der Bank in der Tasche zu haben. Dann können Sie (beziehungsweise der Notar mit Ihrer Zustimmung) zu einem späteren Zeitpunkt problemlos einen Antrag stellen.
Die Löschungsbewilligung landet zuerst in der Post – es folgt die Rechnung des Notars.
Wie lang dauert es, bis die Grundschuld gelöscht ist?
Sobald die Löschungsbewilligung der Bank vorliegt – was kurz nach der vollständigen Rückzahlung der Fall sein sollte –, reicht der Notar den Antrag auf Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt ein. Dort wird der Vorgang meist innerhalb von drei Monaten abgeschlossen, je nach Verwaltung manchmal schon nach wenigen Wochen. Eine Frist gibt es nicht.
Kosten für die Löschung einer Grundschuld
Die Löschungsbewilligung selbst kostet nichts. Eine Grundschuld zu löschen, verursacht dennoch Kosten. Denn der Vorgang erfordert die Arbeit eines Notars und einen Verwaltungsakt im Grundbuchamt. Notar und Grundbuchamt erhalten dafür zirka 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Geregelt ist dies im Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG). So veranschlagt das Grundbuchamt für die Löschung einer Grundschuld eine 0,5-Gebühr. Die Notar- und Grundbuchkosten trägt der Antragsteller, also meist der Verkäufer.
Fast alle Anträge an das Grundbuchamt, die eine Löschung aus dem Grundbuch anstreben, sind kostenpflichtig. Ausnahmen sind die Streichung der Auflassungsvormerkung und die Entfernung eines Sanierungsvermerks nach Abschluss des Sanierungsverfahrens.
Lesetipp: Zum Ratgeber Notarkosten, die bei einem Immobilientransfer anfallen.
Abtretung einer Grundschuld
Wechselt ein Grundstückseigentümer den Darlehensgeber, wird die Grundschuld angepasst. Wenn sich beide Kreditgeber einverstanden erklären, kann sich der Eigentümer die Kosten für Notar und Grundbuch sparen. In diesem Fall wird die bestehende Grundschuld nicht aus dem Grundbuch gelöscht und durch eine neue ersetzt. Stattdessen tritt der bisherige Geldgeber seine Kreditbesicherung an die neue Bank ab. Dazu müssen beide Gläubiger einer Abtretung der Grundschuld zustimmen. In der Praxis passiert dies am ehesten bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung eines Immobiliendarlehens .
Wie läuft die Abtretung einer Grundschuld ab?
Da der bisherige Kreditgeber die Absicherung der Grundschuld nicht mehr benötigt – er bekommt sein Geld durch die Umschuldung ja komplett zurückbezahlt –, kann er diese an seinen Nachfolger abtreten. Die Bank der Anschlussfinanzierung löst den bisherigen Kreditgeber als Gläubiger ab. Allerdings wird sie die Bedingungen (Haftung, Zinsen, Vollstreckbarkeit) genau prüfen, bevor sie die bestehende Grundschuld übernimmt. Stimmen die Gegebenheiten nicht mit den Anforderungen der Bank überein, kann sie die Grundschuldabtretung ablehnen. Erklären sich die beiden Kreditgeber hingegen zu einer Abtretung der Grundschuld bereit, läuft das Ganze so ab:
- Ihr bisheriger Kreditgeber tritt die Grundschuld samt Zinsen und Nebenrechten per Erklärung an die neue Bank ab. Dabei hält er fest, dass die Abtretung der Grundschuld im Grundbuch vermerkt werden soll. Falls es sich um eine Briefgrundschuld handelt, überreicht der alte Kreditgeber dem neuen den Grundschuldbrief.
- Der neue Kreditgeber erklärt die Annahme der Grundschuld und überweist der alten Bank die Restschuld .
- Der Notar beglaubigt die Unterschrift unter der Abtretungserklärung des bisher im Grundbuch eingetragenen Gläubigers und veranlasst den Abtretungsvermerk beim Grundbuchamt.
- Der Beamte im Grundbuchamt vermerkt den Gläubigerwechsel im Grundbuch, Abteilung III.
Für Sie als Eigentümer hat eine Grundschuldabtretung, die von den Banken einvernehmlich durchgeführt wird, folgende Vorteile:
- Sie müssen weder der Abtretung noch dem Grundbuchvermerk zustimmen.
- Sie müssen nicht zum Notar.
- Sie sparen sich einige Hundert Euro.
Was kostet die Abtretung einer Grundschuld?
Die Abtretung einer Grundschuld ist nicht kostenlos, aber deutlich günstiger als die Löschung einer Grundschuld mit anschließender Bestellung einer neuen.
Sowohl die Beglaubigung durch den Notar als auch die Eintragung der Grundschuldabtretung im Grundbuch verursachen Kosten. Allerdings verschlingen diese bei einer Abtretung der Grundschuld lediglich ein Drittel bis maximal die Hälfte der Kosten, die für eine Löschung und Neubestellung einer Grundschuld zu entrichten sind.
Ist die Teilabtretung einer Grundschuld möglich?
Bei einer Teilabtretung tritt ein Gläubiger, dessen Grundschuld im Grundbuch an höherer Stelle abgesichert ist, einen Teil seiner Grundschuld an einen anderen Gläubiger ab. Hierfür erstellt der Notar eine beglaubigte Teilungsabtretung; es fallen also Kosten für Notar und Grundbuchamt an.
Zu Teilabtretungen einer Grundschuld kommt es vermehrt dann, wenn eine Anschlussfinanzierung (zum Beispiel für eine Renovierung oder Modernisierung) angestrebt und dafür ein neuer Kredit aufgenommen wird oder bei Tilgungsaussetzungsdarlehen. Anstatt den Kredit in Raten zu tilgen, zahlt der Immobilieneigentümer das Darlehen zum Ende der Laufzeit einschließlich aller Zinsen mit einem Schlag zurück. Oft werden Tilgungsaussetzungsdarlehen mit Bausparverträgen kombiniert. Auch bei einer ideellen Teilung des Grundstücks nach einer Scheidung kann eine Teilabtretung der Grundschuld durch veränderte Rahmenbedingungen ungleich vermögender Ex-Partner relevant werden.
Was passiert nun bei einer Teilabtretung? Die Bank tritt einen Teilbetrag der Grundschuld an ein anderes Kreditinstitut, oft eine Bausparkasse, ab. Diese wird mit allen Rechten und Pflichten der neue Gläubiger. Normalerweise wird die Teilabtretung der Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Dazu muss der Eigentümer der Immobilie allerdings zustimmen. Aus Kostengründen verzichten daher manche Kreditinstitute auf die Eintragung der Teilabtretung im Grundbuch.
Werden Grundschulden vererbt?
Was passiert nach dem Tod des Schuldners mit einer Grundschuld? Ganz einfach: Dingliche Rechte wie eine Grundschuld werden vererbt. Denn die Grundschuld ist mit der Immobilie verknüpft. Wer eine Immobilie erbt, die nicht schuldenfrei ist, erbt auch die Schulden.
Grundschulden bei Erbschaft
Wer eine Immobilie erbt, muss auch für die darauf lastenden Schulden geradestehen. Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Grundschulden loszuwerden:
- Erbschaft ausschlagen: Das Erbe nicht anzutreten, ist sinnvoll, wenn die Restschulden so hoch sind wie der Wert der Immobilie oder diesen sogar übersteigen. Wer die Erbschaft ablehnt, bekommt zwar keine Wertgegenstände aus dem Besitz des Toten, muss sich aber auch nicht um dessen Verbindlichkeiten kümmern.
- Restschuld begleichen: Wer das Erbe annimmt, kann selbst in die Immobilie einziehen, sie vermieten oder verkaufen. Der Erbe (beziehungsweise die Erbengemeinschaft) übernimmt als neuer Eigentümer (neue Eigentümergemeinschaft) die Grundschuld und verpflichtet sich zur Rückzahlung des restlichen Darlehens. Dabei können Erben entweder den Darlehensvertrag übernehmen und die vereinbarten Ratenzahlungen fortführen oder die Summe komplett bezahlen. In diesem Fall wird die Bank – wie bei einer Umschuldung – eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn die Sollzinsbindung noch nicht abgelaufen ist. Eine Umschuldung oder Anschlussfinanzierung ist ebenfalls denkbar.
- Grundschuld löschen: Die Erben können einen Antrag auf Löschung der Grundschuld einreichen, wenn sie die Voraussetzungen erfüllen und sich einig sind.
- Immobilie verkaufen: Möchte der Erbe nicht selbst einziehen oder vermieten, kann er das Grundstück veräußern. Insbesondere Erbengemeinschaften machen von dieser Möglichkeit Gebrauch, da sich Geld leichter teilen lässt als Betongold. Bei zerstrittenen Erben führt die Erbschaft eines Grundstücks nicht selten zu einer Teilungsversteigerung. Das sollte aber die letzte Option sein, denn es ist wesentlich lukrativer, ein geerbtes Haus zu verkaufen – aus freien Stücken unter Marktbedingungen.
Ein Verkehrswertgutachten schafft Klarheit, ob es sich lohnt, die Erbschaft anzunehmen, oder ob Belastungen und Erbschaftssteuer die Immobilie unattraktiv machen.
Briefgrundschuld löschen
Wer eine Briefgrundschuld löschen lassen möchte, befolgt im Prinzip die gleichen Schritte wie bei einer Buchgrundschuld. Der einzige Unterschied ist der, dass ein weiteres Dokument beim Grundbuchamt eingereicht werden muss – nämlich der Grundschuldbrief.
Eine Briefgrundschuld beginnt üblicherweise mit der Überschrift „Deutscher Grundschuldbrief“.
Was ist eine vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuld?
Eine Grundschuld wird bestellt, indem Darlehensgeber (meist die Bank) und Grundstückskäufer den Darlehensvertrag beziehungsweise eine daraus folgende Grundschuldbestellungsurkunde beim Notar unterzeichnen. Damit kann dieser die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch in die Wege leiten. Verträge für Immobilienkredite bedingen nahezu immer eine Absicherung des Geldes durch ein Grundpfandrecht im Grundbuch.
Damit die Bank im Ernstfall, also bei Zahlungsausfall des Schuldners, der seine Raten nicht mehr bedienen kann, dennoch ihr Geld wiedererlangt, kann sie eine Zwangsvollstreckung einleiten – also dem Eigentümer sein Haus wegnehmen und es zu Geld machen. Dafür benötigt sie einen Titel, das heißt konkret: ein Gerichtsurteil oder eine notarielle Urkunde.
Die Grundschuldbestellung erweist sich für den Gläubiger nur mit einer dinglichen Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel als nützlich. Formulare zur Grundschuldbestellung enthalten normalerweise einen solchen Titel gemäß Zivilprozessordnung (ZPO). Der Inhalt dieser Klausel wird mit einer Formulierung wie „vollstreckbar nach § 800 ZPO“ im Grundbuch vermerkt.
Sinn und Zweck dieser Vollstreckungsklausel ist der, dass die Bank die Immobilie pfänden beziehungsweise ohne langwieriges Gerichtsverfahren zwangsvollstrecken kann, wenn der Schuldner seinen Zahlungen nicht nachkommt. Ohne diese Vollstreckungsklausel müsste der Gläubiger erst durch alle Gerichtsinstanzen gehen, um zu erwirken, dass der Grundstückseigentümer die Zwangsvollstreckung duldet.
Der Notar erstellt die Grundschuldbestellungsurkunde, behält das Original aber bei sich. Er fertigt Ersatzoriginale an, sogenannte Ausfertigungen. Eine davon geht an das Grundbuchamt, die andere bekommt der Gläubiger in die Hand. Enthält die Grundschuldbestellungsurkunde eine Vollstreckungsklausel, hat der Besitzer des notariell beglaubigten Dokuments eine vollstreckbare Ausfertigung in der Tasche, die er bei Zahlungsrückständen als Trumpfkarte spielen kann.
In der Praxis genügt dem Gläubiger eine rein dingliche Vollstreckung meist nicht, sondern diese wird durch eine persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung ergänzt. Damit kommt die Bank im Falle der Zahlungsverweigerung des Kreditnehmers auch dann an ihr Geld, wenn das Haus beispielsweise nicht mehr genügend Geld einbringt, überschwemmt oder niedergebrannt wurde – aber der Kreditnehmer über andere persönliche Vermögenswerte verfügt.
Wie wird eine Briefgrundschuld gelöscht?
Um eine Briefgrundschuld zu löschen, zahlen Sie zunächst das Darlehen vollständig zurück. Dann erhalten Sie eine Löschungsbewilligung von der Bank. Außerdem gibt Ihnen die Bank den Grundschuldbrief zurück. Dieses zusätzliche Dokument ist praktisch der einzige Unterschied zur Löschung einer Buchgrundschuld. Mit den beiden Dokumenten (Grundschuldbrief und Löschungsbewilligung) suchen Sie einen Notar auf. Dort unterschreiben Sie Ihre Zustimmung der Löschung, der Notar beglaubigt die Urkunden und reicht den Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt ein. Die Details haben wir im Kapitel „Grundschuld löschen – so gehen Sie vor!“ zusammengefasst.
Bis die Briefgrundschuld tatsächlich aus dem Grundbuch gestrichen wird, vergehen meist wenige Monate. Die Kosten belaufen sich auf zirka 0,2 Prozent der Grundschuld.
Grundschuldbrief verloren – was tun?
Sie haben den Grundschuldbrief verloren? Eine Löschung der Grundschuld ohne Brief ist möglich – aber zeitraubend und teuer. Das zuständige Amtsgericht leitet ein Aufgebotsverfahren ein. Es veröffentlicht eine Bekanntmachung über den verschwundenen Grundschuldbrief. Sechs Monate lang hängt diese Bekanntmachung aus. Hinzu kommt ein weiterer Monat, in dem Rechtsmittel eingelegt werden können. Nach Ablauf dieser Wartezeit kann das Amtsgericht den Grundschuldbrief im Sinne des Antragstellers für ungültig erklären.
Wer seinen Grundschuldbrief verliert, muss also mit mindestens sieben Monaten Verzögerung rechnen und mit zusätzlichen Gerichtskosten. Außerdem besteht das Risiko, das (unberechtigte) Dritte Ansprüche geltend machen.
Häufige Fragen rund ums Thema Grundschuld löschen
Ein paar oft gestellte Fragen zum Thema Löschung der Grundschuld haben wir nachfolgend noch einmal kurz zusammengefasst.
Kann ich eine Immobilie samt Grundschuld verkaufen?
Ja, ein Immobilienverkauf mit eingetragener Grundschuld ist möglich. Allerdings bestehen die meisten Käufer auf einer lastenfreien Übergabe und akzeptieren eine eingetragene Grundschuld nicht. Daher empfiehlt es sich, vor einem Verkauf der Immobilie eine Lastenfreistellung zu erwirken.
Was passiert, wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird?
In seltenen Fällen kann eine nicht gelöschte Grundschuld in einen Rechtsstreit münden. Das passiert dann, wenn die im Grundbuch eingetragene Bank die Grundschuld verkauft. Der Käufer, meist ebenfalls ein Kreditinstitut, initiiert dann eine Zwangsvollstreckung. Vor Gericht lässt sich die Zwangsvollstreckung zwar abwenden, da das Darlehen, welchem die Grundschuld zu Grunde liegt, bereits zurückbezahlt wurde. Allerdings ist dieser Prozess mit Kosten, Zeit und Nerven verbunden.
Es kann sinnvoll sein, die Grundschuld im Grundbuch stehen zu lassen, um sich bei einem neuen Kredit die Kosten der Eintragung zu sparen. Das funktioniert allerdings meistens nur bei einem Folgedarlehen bei demselben Kreditinstitut. Ein neuer Gläubiger wird das Risiko selten eingehen, da er nicht weiß, ob die eingetragene Grundschuld bereits gepfändet oder an einen Dritten weiterveräußert wurde. Zwar werden solche Eigentümerwechsel bei einer brieflosen Grundschuld im Grundbuch vermerkt. Allerdings vergehen teilweise Monate, bis die Eintragung vorgenommen wurde.
Funktioniert eine Grundschuldlöschung ohne Notar?
Nein. Um eine Grundschuld zu löschen ist es zwingend erforderlich, dass ein Notar die Löschungsbewilligung der Bank beglaubigt. Der Notar reicht den Antrag auf Löschung der Grundschuld mit den notwendigen Dokumenten beim Grundbuchamt ein. Dafür fallen rund 0,2 Prozent der Grundschuld als Gebühr für Notar und Grundbuchamt an.
Wann Immobiliengutachter mit Grundschulden in Berührung kommen
Unsere Immobiliensachverständigen sind als unabhängige Gutachter mit Grundpfandrechten vertraut. Wir wissen, wo sie zu finden sind, wie eine Grundschuld gelöscht wird und welchen Einfluss sie auf den Wert eines Grundstücks hat.
Wir erstellen Beleihungswertgutachten für Banken, die praktisch die Grundvoraussetzung für eine Grundschuldbestellung sind. Darüber hinaus beraten wir Unternehmen im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung, wie mit bestehenden Grundschulden verfahren werden kann.
Privatpersonen legen insbesondere bei einer Erbschaft mit eingetragener Grundschuld Wert auf ein professionelles Verkehrswertgutachten oder profitieren von unserer Immobilienverkaufsberatung. Auch Hauskäufer konnten wir im Rahmen einer Kaufberatung für Immobilien vor schlimmen Fehlern bewahren.
Kontaktieren Sie uns für ein kostenloses Erstgespräch mit einem Gutachter unter der Telefonnummer 0800 – 9090 282 oder über das Kontaktformular, wenn Sie Unterstützung benötigen! Wir freuen uns auf Sie.
