Mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird die Übertragung von Immobilieneigentum vorgemerkt. Sie verhindert, dass der Verkäufer einen geschlossenen Vertrag mit einem Hauskäufer vor der Kaufpreiszahlung bricht, indem er die Immobilie an jemand anderen verkauft. In diesem Beitrag klären wir alles Wichtige rund um die Auflassungsvormerkung – von der Definition über ihre Dauer und die gesetzlichen Hintergründe beim Immobilienerwerb bis hin zu den Kosten.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Auflassung sichert den Erwerber eines Grundstücks rechtlich ab. Sie wird im Rahmen der Beurkundung nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags vom Notar beim Grundbuch als Vormerkung eingereicht. Eine explizite Beantragung beim Notar ist normalerweise nicht nötig, da die Auflassungsvormerkung beim Immobilienerwerb Standard ist.
- Mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen und auch nicht mehr beleihen.
- Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Auflassung in § 925 geregelt.
- Je nach Tempo des Grundbuchamtes dauert die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfahrungsgemäß ein bis zwei Wochen.
- Die Kosten der Auflassungsvormerkung betragen ungefähr die Hälfte der Gebühr, die der Käufer bei einem Grundstückserwerb an das Grundbuchamt entrichtet.
Auflassung – Definition und gesetzliche Grundlagen
In diesem Kapitel definieren wir den Begriff Auflassung, erklären ihre Bedeutung und erläutern den Zweck der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Gesetzliche Regelungen zur Auflassungsvormerkung stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Auflassungsvormerkung Definition
Eine Vormerkung im Grundbuch ist eine dingliche Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs (§ 883 BGB). Dabei geht es entweder um
- die Eintragung eines Rechts an einem Grundstück oder eines grundstücksgleichen Rechts,
- Löschung eines Rechts an einem Grundstück oder eines grundstücksgleichen Rechts,
- eine inhaltliche Änderung eines solchen Rechts oder
- eine Änderung der Rangfolge eines solchen Rechts.
Für eine Vormerkung im Grundbuch, darunter auch die Auflassungsvormerkung, gilt: Aus materiell-rechtlicher Sicht ist keine dingliche Einigung gemäß § 873 BGB nötig, um eine Vormerkung im Grundbuch einzutragen. Es genügt ein Antrag und eine Bewilligung gemäß § 885 BGB. In der Praxis heißt das für Grundstückstransaktionen: Käufer und Verkäufer müssen einen notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag geschlossen haben; der Notar beantragt daraufhin in der Regel automatisch eine Auflassungsvormerkung.
Gut zu wissen: Ist vom Ersterwerb die Rede, meinen Juristen damit die Einräumung einer Vormerkung.
Die Auflassungsvormerkung ist eine rechtliche Absicherung für den Erwerber, man könnte auch sagen: eine Reservierung mit einer relativen Verfügungsbeschränkung. Eine Auflassungsvormerkung als Grundbucheintrag garantiert dem Käufer, dass der Veräußerer die Immobilie nicht an jemand anderen verkauft. Darüber hinaus beschränkt sie den Noch-Eigentümer in der Verfügungsgewalt über die Immobilie. Dieser kann keine neuen Rechte sowie Lasten eintragen und die Immobilie nicht beleihen. Das geht nur noch mit Zustimmung des Käufers als Auflassungsberechtigten. Auch eine Zwangsversteigerung, die sich gegen den Verkäufer richtet, ist dank der Auflassungsvormerkung nicht mehr gegen die per Kaufvertrag vom Käufer erworbene Immobilie möglich.
Auflassung im BGB
Die Auflassung ist in § 925 BGB verankert. Sie ist definiert als dinglicheEinigung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer eines Grundstücks, die zur Übereignung notwendig ist. Dies setzt eine Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar voraus, bei der beide Parteien (Käufer und Verkäufer) anwesend sind. Die Auflassung darf nicht an Bedingungen geknüpft werden.
Eine Auflassung kann sowohl in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem Insolvenz- oder Restrukturierungsplan erklärt werden, sofern dieser Plan rechtskräftig ist.
Im Grundbuch bezeichnet die Auflassung die rechtsgültige Eintragung des neuen Eigentümers. Besondere Voraussetzungen bestehen über den notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrag hinaus nicht.
Gut zu wissen: Juristen sprechen auch vom Zweiterwerb, wenn sie die Übertragung einer bereits bestellten Vormerkung meinen.
Der etwas ungewöhnliche Begriff Auflassung für die Eigentumsübertragung an einem Grundstück stammt aus dem Mittelalter. Hatten sich Käufer und Verkäufer geeinigt, öffnete der Veräußerer die Fenster und Türen seines Hauses, um Nachbarn und Passanten zu signalisieren: Diese Immobilie wird verkauft. War die Übereignung abgeschlossen – ein Grundbuch gab es damals noch nicht –, schloss der Erwerber sämtliche Fenster und Türen.
Auflassungsvormerkung im Grundbuch
In diesem Abschnitt erklären wir, welche Schritte bei einem Immobilientransfer im Hintergrund ablaufen und wann aus einer Auflassungsvormerkung eine Auflassung wird.
Auflassung im Grundbuch – wer, wann, wo?
Sobald der Verkäufer und der Erwerber den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben, reicht dieser eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt ein. Diese zementiert den Anspruch des Käufers auf die Immobilie – sie ist wie eine sichere Reservierung. Es handelt sich um praktisch um eine Eigentumsübergangsvormerkung. Sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, kann der bisherige Eigentümer die Immobilie weder beleihen noch anderweitig verkaufen. Der Notar setzt das Grundbuchamt unverzüglich in Kenntnis. Unseren Erfahrungen nach vergeht meist eine Dauer von ein bis zwei Wochen, bis die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist.
Bis die Grundstückstransaktion vollständig abgewickelt ist, vergehen noch Wochen. Die Bank stellt das Immobiliendarlehen bereit und lässt sich als Sicherheit dafür eine Grundschuld eintragen. Der Käufer überweist den Kaufpreis an den Verkäufer. Dieser bestätigt dem Notar den Geldeingang schriftlich. Daraufhin veranlasst der Notar den Eigentümerwechsel. Aus einer Eigentumsübergangsvormerkung beziehungsweise Auflassungsvormerkung wird eine Auflassung. Anders ausgedrückt: Aus einer Vormerkung wird ein richtiger Grundbucheintrag, der den Eigentumswechsel amtlich macht. Erst jetzt wird das Grundstück auf den Käufer als neuen Eigentümer überschrieben, der darüber vollumfänglich verfügen kann. Der Verkäufer hat ab dem Moment des faktischen Eigentumsübergangs nichts mehr mit der Immobilie zu tun.
Tipp: Als Käufer sollten Sie sich bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags notariell bestätigen lassen, dass die Löschung etwaiger noch eingetragener Belastungen aus Abteilung II des Grundbuchs bereits vom Veräußerer veranlasst wurde.
Die Auflassungsvormerkung ist eine Beschränkung hinsichtlich der Verfügung – der Noch-Eigentümer darf nichts mehr mit dem Grundstück machen. Sie steht in Abteilung II. Die Auflassung hingegen wird im Grundbuch in Abteilung I eingetragen, da dort die Eigentumsverhältnisse stehen.
Darum gibt es den Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung
Nahezu jeder Immobilien- oder Grundstückskaufvertrag wird mit Auflassung beziehungsweise Auflassungsvormerkung durchgeführt. Denn die Auflassungsvormerkung garantiert dem Käufer Rechtssicherheit zwischen der Vertragsunterzeichnung und der tatsächlichen Eigentumsübertragung. Insbesondere Baufinanzierer (Banken) bestehen in der Regel auf eine Auflassungsvormerkung, da ihr Immobiliendarlehen an den Käufer durch das Grundstück besichert ist.
Bis der Käufer den Kaufpreis überweist, der Verkäufer dies dem Notar bestätigt und das Grundbuchamt schließlich – Monate später – die Umschreibung vornimmt, kann ohne Auflassungsvormerkung viel passieren. Der Verkäufer könnte die Immobilie in der Zwischenzeit an einen anderen Käufer verkaufen, eine Hypothek aufnehmen sowie ein Grundpfandrecht oder eine Grundschuld bestellen, um sich ein anderes Haus zu kaufen. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützt den Käufer vor solchen Risiken, denen er bei einem unseriösen Verkäufer oder beispielsweise einer zerstrittenen Erbengemeinschaft ausgesetzt wäre. Denn was im Grundbuch steht, gilt vor dem Gesetz als wahr. Ohne Auflassungsvormerkung könnte ein zweiter Käufer, der einen aktuellen Grundbuchauszug vor dem Erwerb angefordert hat, darauf bestehen, Eigentümer dieser Immobilie zu werden – schließlich stand im Grundbuch nichts von einem schuldrechtlichen Anspruch des ersten Käufers.
Gerade bei Kaufverträgen mit Bauträgern ist die Auflassungsvormerkung unerlässlich. Denn was passiert, wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet, obwohl der Kunde den Immobilienerwerb schon be- oder angezahlt hat? Die Auflassungsvormerkung schützt davor, dass die Immobilie bei einem Insolvenzverfahren, das gegen den bisherigen Eigentümer eröffnet wurde, der Insolvenzmasse zum Opfer fällt.
Der Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung ist nicht sinnvoll, zumal diese Vormerkung nicht zu einer Wertminderung der Immobilie führt. Die einzige Konstellation, in der ein Grundstücksverkauf ohne Auflassungsvormerkung plausibel erscheint, ist, wenn der Verkäufer die Immobilie lastenfrei mit einem blitzblanken Grundbucheintrag übergibt und der Käufer den Kaufpreis ohne Kredit direkt bezahlen kann.
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Dauer und Kosten der Auflassungsvormerkung
Wie lange gilt die Auflassungsvormerkung? Was kostet sie? Wann und wie wird sie gelöscht?
Dauer der Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird kurz nach der Unterschrift im Notariat im Grundbuch eingetragen. Sie gilt so lange, bis die finale Auflassung, also der Eigentümerwechsel in Abteilung I, vollzogen ist. Das kann sich einige Monate hinziehen. Im Schnitt vergehen sechs bis acht Wochen. Denn in vielen Fällen muss der Verkäufer noch Lasten freistellen, während der Käufer eine Grundschuld bestellt, um den Kaufpreis zu zahlen.
Löschung einer Auflassungsvormerkung
Eine Auflassungsvormerkung kann vor der Übereignung mit Zustimmung des Erwerbers gelöscht werden. In der Praxis wird selten die Löschung einer Auflassungsvormerkung angewiesen; beispielsweise, wenn der Käufer vom Grundstückserwerb zurücktritt.
Sobald der neue Eigentümer per Auflassung fix im Grundbuch als solcher eingetragen ist, wird die Auflassungsvormerkung als gegenstandslos erachtet und gemäß Grundbuchordnung (§ 87 GBO) automatisch gelöscht.
Kosten einer Auflassung
Die Auflassungsvormerkung wird mit einer 0,5-Gebühr belegt. Sie macht in etwa die Hälfte der Kosten aus, die das Grundbuchamt an einem Immobilienerwerb verdient. Die Auflassung selbst macht ungefähr den gleichen Betrag aus. Insgesamt belaufen sich die Grundbuchkosten bei einem normalen Immobilienkauf auf zirka 0,5 Prozent des Kaufpreises. Die Kosten trägt im Regelfall der Käufer.
Gut zu wissen: Notar und Grundbuchamt erhalten für die Bearbeitung eines Grundstücksverkaufs zusammen zirka 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme als Entgelt. Den größeren Teil an den Anschaffungskosten verschlingen die Notarkosten. Die Höhe der Gebühren ist im Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG) festgeschrieben.
Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung
In diesem Abschnitt beantworten wir häufig auftretende Fragen rund um die Auflassungsvormerkung.
Ist eine Auflassungsvormerkung bei einem Grundstückskauf notwendig?
Eine Auflassungsvormerkung ist keine Pflicht, um ein Geschäft mit einem Grundstück abzuschließen. Da diese Vormerkung im Grundbuch den Käufer aber als Sicherungsinstrument vor Betrug und Ähnlichem schützt, ist sie Standard bei einem Immobilienverkauf. Ein Eigentumswechsel von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen erfolgt fast immer als Kaufvertrag mit Auflassungsvormerkung. Der Verzicht auf eine solche ist bei einem so kostspieligen Eigentumserwerb nicht ratsam. In der Regel sieht der Notar bei der Beurkundung eine Auflassungsvormerkung vor, ohne dass explizit eine Beantragung durch den Käufer erfolgt. Darüber hinaus ist die Auflassungsvormerkung meist für die finanzierende Bank eine grundlegende Bedingung vor der Auszahlung des Immobilienkredits.
In welchem Rang steht die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?
Der Rang der Vormerkung im Grundbuch richtet sich prinzipiell nach dem Zeitpunkt der Eintragung (§ 883 Abs. 3 BGB). Das ist mit ein Grund dafür, warum Immobilienkäufer das Haus bevorzugt schuldenfrei übernehmen und vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Lastenfreistellung erfolgt. Meistens steht die Auflassungsvormerkung ganz oben im Rang – bis die finanzierende Bank des Käufers ihr Darlehen absichert, indem sie eine Grundschuld oder ein anderes Grundpfandrecht eintragen lässt. Wer ein Immobiliendarlehen gewährt, besteht in der Regel darauf, dass die Grundschuld dafür vorrangig ist. Das gilt auch für die Umschuldung eines Immobilienkredits.
Wie wird eine Auflassungsvormerkung übertragen?
Kann ich ein Grundstück trotz Auflassungsvormerkung verkaufen?
Nein. Die Auflassungsvormerkung zeugt davon, dass Sie das Grundstück bereits verkauft haben. Sie dürfen es nicht anderweitig erneut verkaufen. Zahlt der Käufer nicht bis zum vereinbarten Datum, müssen Sie ihm eine Nacherfüllungsfrist setzen, bevor Sie von Ihrem gesetzlichen Rücktrittsrecht (§ 323 BGB) Gebrauch machen können. Sollte es so weit kommen, macht der Notar den Kaufvertrag rückgängig und kümmert sich in diesem Zug auch um die Löschung der Auflassungsvormerkung.
Achtung: Der Anspruch auf die Eigentumsübertragung sowie die Zahlung des Kaufpreises verjährt bei einem Grundstückskauf erst nach zehn Jahren (§ 196 BGB). Als Verkäufer haben Sie einen schuldrechtlichen gesetzlichen Anspruch auf Verzugszinsen (§ 288 BGB).
Kann ich ein Grundstück trotz eingetragener Auflassungsvormerkung kaufen?
Nein. Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass jemand, der nicht am abgeschlossenen Kaufvertrag beteiligt ist, das Grundstück gutgläubig erwerben kann.
Was passiert, wenn der Verkäufer einer Immobilie vor der Auflassung stirbt?
Wurde der Kaufvertrag bereits in Anwesenheit eines Notars unterschrieben und beglaubigt, geht der Eigentumswechsel seinen regulären Gang. Existiert noch kein notariell beurkundeter Kaufvertrag, liegt es an den Erben, wie es weitergeht. Auf jeden Fall verzögert sich die Transaktion der Immobilie bzw. des Grundstücks beträchtlich, da die Erbschaft erst vollzogen sein muss.
