Immobilienbewertung Berlin

Die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie bezeichnet deren übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Unterhaltung. Es handelt sich dabei um eine Modellgröße, die nicht mit der technischen Lebensdauer eines Gebäudes zu verwechseln ist.
Die Restnutzungsdauer gibt hingegen die Zeitspanne an, für die das Objekt im Rahmen seiner Gesamtnutzungsdauer voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Ganz gleich, welchen Wert Sie benötigen - unsere Immobilienexperten in Berlin ermitteln ihn für Sie.

Um den Wert zuverlässig schätzen zu können, benötigen wir sämtliche behördliche Unterlagen, die sich auf Ihre Immobilie beziehen. Dazu gehören beispielsweise das Grundbuch, die Flurkarte, der Eigentümernachweis, die Baugenehmigungsakte und planungsrechtliche Auskünfte.
Zusätzlich sind Informationen vom entsprechenden Gutachterausschuss und vom statistischen Bundesamt (z. B. die Bodenrichtwerte für Berlin, der Baupreisindex und der Liegenschaftszinssatz) für eine Immobilienbewertung erforderlich. Auch Gebäudegrundrisse sollten vorhanden sein. Für eine professionelle Bewertung von vermieteten Immobilien oder Eigentumswohnungen sind zusätzliche Unterlagen notwendig.

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, der zur Wertermittlung von Bauland genutzt wird. Bei der Berechnung werden alle amtlich gesammelten Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken in einer Region (z. B. Berlin) berücksichtigt und aus diesen der Durchschnitt gebildet. Auch der Entwicklungszustand der Lage des Grundstückes hat Einfluss auf den Bodenrichtwert.
Je nach Bundesland werden Bodenrichtwerte unterschiedlich häufig an einem festen Stichtag ermittelt und veröffentlicht. In Berlin übernimmt das die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im jährlichen Turnus. In sogenannten Bodenrichtwertekarten oder -tabellen werden die Richtwerte pro Quadratmeter Grundstück angegeben. Um den tatsächlichen Wert eines Grundstückes zu ermitteln, ist in der Regel ein Gutachter erforderlich. Ausgehend vom Bodenrichtwert kann dieser die Besonderheiten der jeweiligen Lage exakt einschätzen und ein fundiertes Wertgutachten erstellen.

Die Bodenrichtwerte sind im gesamten Stadtgebiet von Berlin relativ ausgeglichen, wobei innerstädtische Toplagen deutliche Ausreißer darstellen. In den Bezirken Reinickendorf oder Lichtenberg sind Werte zwischen 150 und 300 Euro üblich. Dabei handelt es sich um mittlere Werte für durchschnittliche Grundstücke im Wohnungsbau.
In angesagten Stadtbezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg oder Charlottenburg-Wilmersdorf liegen die Bodenrichtwerte deutlich höher. Der Durchschnitt beträgt hier zwischen 1.000 und 2.000 Euro je Quadratmeter. Im Bereich der Friedrichstraße (Berlin-Mitte) schießen die Werte auf bis zu 16.000 Euro in die Höhe. Und am Brandenburger Tor wurde sogar ein Spitzenwert von 20.000 Euro pro Quadratmeter ermittelt. Wollen Sie hier eine Immobilie kaufen oder bauen, wird es also besonders teuer.

Wenn Sie ein Gebäude verpachten, vermieten oder verkaufen wollen, müssen Sie potenziellen Käufern einen Energieausweis vorlegen können. Diese Pflicht besteht seit dem 01.07.2008. Auch für die Gestaltung von Anzeigen in Immobilienportalen gelten seit Inkrafttreten der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) strengere Regeln. Wollen Eigentümer oder Immobilienmakler ein Haus vermieten oder verkaufen, müssen sie in der entsprechenden Anzeige die Energieeffizienz des Bauwerkes angeben.
Unser Sachverständigenbüro in Berlin bündelt die langjährige Erfahrung mehrerer Immobiliengutachter. Wenn Sie im Zuge der Wertermittlung einen Energieausweis benötigen, führt einer unserer kompetenten Immobilienexperten zunächst eine Objektbesichtigung durch. Im Anschluss erstellt er einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.

Die energetische Bilanz eines Gebäudes wird in einem Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ausgewiesen. Für verbrauchsorientierte Energieausweise werden lediglich die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre ausgewertet. Diese Angaben sind jedoch sehr ungenau, weil sich mit der Anzahl der Hausbewohner der Verbrauchswert ändert. Nur für große Mehrfamilienhäuser ergibt sich ein relativ sinnvoller Durchschnittswert. Deshalb empfiehlt unser Sachverständigenbüro in Berlin für folgende Immobilien einen bedarfsorientierten Ausweis:

• kleinere Wohnimmobilien (z. B. Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Wohneinheiten)
• Gewerbeimmobilien (wie etwa Büros oder Industrieanlagen)
• Sonderimmobilien (beispielweise Hotels oder Einkaufszentren)

Der Einfluss des Nutzerverhaltens auf den Energieverbrauch lässt sich nur mit einem Bedarfsausweis angemessen abbilden. Um den tatsächlich erforderlichen Wärmebedarf eines Objektes zuverlässig berechnen zu können, muss ein Sachverständiger die Gebäudesubstanz analysieren. Dabei berücksichtigt er unter anderem die Aufmaße der Fenster, das beheizte Volumen und die jeweilige Heizungsanlage. Der bedarfsorientierte Ausweis beinhaltet auch Modernisierungsempfehlungen zur Energieeinsparung. Diese sind besonders interessant für Sie, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen wollen. Dadurch lassen sich nämlich Zusatzkosten für notwendige energetische Modernisierungen ermitteln, die den Immobilienpreis beeinflussen.

Der Mietspiegel gibt unverbindlich Auskunft über die Nettokaltmiete, die in verschiedenen Stadtteilen von Berlin derzeit üblicherweise verlangt wird. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben. Der Mietspiegel stellt Durchschnittswerte dar. Neu vermietete Mietobjekte werden daher in den meisten Fällen über der durchschnittlichen Nettokaltmiete des Mietspiegels liegen. Zum Mietspiegel für Berlin.

Bodenrichtwerte für Berlin werden der Öffentlichkeit in einem länderübergreifenden Informationssystem für Deutschland (BORIS-D) zur Verfügung gestellt. Amtliche Auskünfte über Bodenrichtwerte bleiben dem örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte vorbehalten.

Baulasten sind rechtliche Einschränkungen hinsichtlich Bebauung oder Nutzung, die Grundstückseigentümer für Ihre Immobilie dulden müssen. Im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten sind Baulasten in Berlin nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im öffentlichen Baulastenverzeichnis. Möchten Sie wissen, ob eine Immobilie in Berlin Baulasten hat, müssen Sie einen Baulasten-Auszug bei der zuständigen Baubehörde anfordern. Grundstück in Berlin: Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen.