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Grundstückswert ermitteln

So lässt sich der Bodenwert ermitteln

Um den Grundstückswert (auch Bodenwert genannt) genau ermitteln zu können, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Häufig nutzen Immobiliengutachter dafür entweder das Vergleichswertverfahren oder die Wertermittlung mithilfe von Bodenrichtwerten. Wie ein Gutachter ein Grundstück bewertet, wann Sie eine Grundstücksbewertung brauchen und mit welcher Berechnungsformel der Grundstückswert ermittelt wird, erfahren Sie im Folgenden.

Grundstücke mit ermitteltem Grundstückswert

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Grundstückswert gibt an, wie viel Ihr Grundstück wert ist. Ein anderer Begriff für den Grundstückswert ist Bodenwert.
  • Den Grundstückswert berechnen Immobiliengutachter entweder mit dem Vergleichswertverfahren oder mithilfe von sogenannten Bodenrichtwerten. Diese sind Hilfswerte, die bei der Berechnung des Bodenwerts helfen.
  • Schalten Sie einen Gutachter ein, wenn Sie den Verkehrswert eines Baugrundstücks benötigen. Sachverständige ermitteln einen fairen Grundstückspreis, da Sie gesetzeskonforme Methoden anwenden, um Grund und Boden zu berechnen.
  • Kennen Sie dank einer transparenten und korrekten Grundstücksbewertung den Marktwert für Ihr Grundstück, haben Sie eine bessere Verhandlungs- und Entscheidungsgrundlage für Kauf oder Verkauf.

Was ist der Grundstückswert?

Der Grundstückswert wird auch Bodenwert genannt. Er gibt den Wert Ihres unbebauten Grundstücks an. Es handelt sich also um den Marktwert (Verkehrswert) eines Grundstücks. Wird der Grundstückswert ermittelt, spielen bauliche Anlagen keine Rolle. Das heißt, Gebäude und Gartenbau wirken sich nicht auf die Grundstücksbewertung aus. Es geht ausschließlich um den Wert des Bodens. Wenn es darum geht, ein Grundstück zu bewerten, wird folglich immer der Bodenwert ermittelt.

Bei der Berechnung des Grundstückswerts berücksichtigen Gutachter, welche Möglichkeiten und Potenziale das jeweilige Grundstück hat. Auf dem Prüfstein steht bei der sachkundigen Schätzung des Grundstückswerts vor allem die Beschaffenheit des Bodens: Ist er verunreinigt, wirkt sich das wertmindernd auf den Grundstückswert aus. Ein reiner Boden steigert dagegen den Grundstückswert.

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Welche Faktoren wirken sich auf den Grundstückswert aus?

Jedes Grundstück hat unterschiedliche Eigenschaften: Manche sind größer, andere kleiner; manche sind besser erschlossen, andere schlechter. Die folgenden Eigenschaften sind für den Wert Ihres Grundstücks bestimmend:

  • Makrolage: In welcher Region oder Stadt befindet sich das Grundstück?

Die Makrolage gibt an, welcher der Standort des Grundstücks ist, also die Region oder Stadt. So haben Grundstücke in eng besiedelten Städten wie München meist einen höheren Wert als solche in dünn besiedelten Regionen. Wichtige Aspekte sind hierbei zum Beispiel die Infrastruktur oder auch die Kaufkraft der Region oder Stadt, die sich wiederum auf Angebot und Nachfrage auswirken.

  • Mikrolage: Wie ist das unmittelbare Umfeld des Grundstücks?

Zur Mikrolage zählt die direkte Nachbarschaft Ihres Grundstücks. Ein Grundstück, das in Flughafennähe liegt, ist viel größeren Lärmbelastungen ausgesetzt als eines, das weit davon entfernt ist. Grenzbebauung, Luftverschmutzung, Image oder auch die Entfernungen zu Schulen, Supermärkten, ärztlicher Versorgung und anderen Einrichtungen spielen hierbei eine wichtige Rolle.

  • Grundstücksgröße: Wie groß ist das Grundstück?

Bei der Grundstücksgröße geht es um die Gesamtfläche, die Ihr Grundstück hat. Eine größere Fläche erzielt grundsätzlich einen höheren Grundstückswert als eine kleinere.

  • Grundstückszuschnitt/Lageplan: Welche Maße hat Ihr Grundstück?

Grundsätzlich gilt: Je ungünstiger der Zuschnitt eines Grundstücks ist, desto geringer ist der Grundstückswert. Der Grund: Je schwieriger der Zuschnitt ist, desto mehr Schwierigkeiten wird ein potenzieller Käufer beispielsweise damit haben, die Wohn- oder Bruttogrundfläche gewinnbringend zu vermieten.

  • Bebauungsplan und -vorschriften: Ist die Bebauung des Grundstücks eingeschränkt?

Für den Wert eines Grundstücks ist entscheidend, welche Bebauungsmöglichkeiten es gibt. Denn je größer diese sind, desto mehr Freiheit bietet das Grundstück einem potenziellen Käufer. Daher sind Grundstücke ohne bauliche Einschränkungen oder Grunddienstbarkeiten prinzipiell mehr wert. Achtung: Grunddienstbarkeiten sind nicht im Baulastenverzeichnis, sondern im Grundbuch eingetragen. Wir verraten Ihnen in einem weiteren Ratgeber, wie Sie einen Grundbuchauszug anfordern. Welche Bebaubarkeit gegeben ist, verrät der Bebauungsplan. Diesen können Sie bei den örtlichen Baubehörden einsehen. Zudem kann es Bebauungsvorschriften geben, das muss es aber nicht. Wenn jemand ein Grundstück kaufen und eventuell bebauen möchte, spielt es beispielsweise eine Rolle, ob es verbindliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde (sogenannte Baulasten) gibt, welche bei der Wertermittlung von Grundstücken ebenfalls entscheidend sein können.

  • Erschließungsgrad: Wie gut ist das Grundstück erschlossen?

Ein Grundstück, das an Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen angeschlossen ist, ist mehr wert als eines, das nur über ein angrenzendes Grundstück Zugang dazu hat. Auch die Anbindung an das öffentliche Straßennetz ist hierbei entscheidend. Ist beispielsweise ein Wegerecht eingeräumt, das den Zugang über ein anliegendes Grundstück ermöglicht, kann das den Wert des Grundstücks steigern, welches davon profitiert, und den Wert des Grundstücks senken, welches das Wegerecht einräumt. Gleiches gilt für ein eingetragenes Leitungsrecht. Wissenswert ist auch , dass manche Grundstücke sehr viel wertvoller sein können als der Durchschnitt der zu beurteilenden Wohngegend: so zum Beispiel Eckgrundstücke, die sich in eng bebauten Innenstädten befinden.

  • Bodenbeschaffenheit und Altlasten: Welche Eigenschaften hat der Boden?

Die Beschaffenheit des Bodens wirkt sich auch auf den Wert Ihres Grundstücks aus, denn ein verunreinigter Boden voller Ablagerungen und Abfälle hat eine schlechtere Qualität als einer, bei dem es keine Altlasten gibt. Je nachdem, welche Bodenqualität vorliegt, bietet ein Grundstück unterschiedliche Verwendungsmöglichkeiten. Dies kann sich bei der Schätzung des Grundstückswerts wertsteigernd oder -mindernd auswirken.

Eine gute Erschließung wirkt sich positiv auf die Grundstücksbewertung aus.

Eine gute Erschließung wirkt sich wertsteigernd auf die Grundstücksbewertung aus.

Welche rechtlichen Grundlagen gelten bei der Grundstücksbewertung?

Wie der Grundstücks- bzw. Bodenwert ermittelt werden darf, ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 14 ImmoWertV) geregelt. Demnach ist das Vergleichswertverfahren die maßgebliche Methode, um den Grundstückswert zu ermitteln. Erst wenn es nicht ausreichend Vergleichsdaten gibt, auf die ein Immobiliensachverständiger zurückgreifen kann, sollte die Wertermittlung mit Hilfe der Bodenrichtwerte erfolgen.

In beiden Fällen müssen Immobiliengutachter Zu- oder Abschläge einberechnen, um ein präzises Ergebnis zu erzielen. Diese hängen von den Eigenschaften des Grundstücks, aber auch von der aktuellen Marktlage ab. Rechtlich betrachtet ist es wichtig, dass ein Gutachter keinesfalls Abweichungen einberechnet, die mehr als 35 Prozent des Durchschnittswerts betragen. In einem solchen Fall sieht die Rechtsprechung vor, ein anderes Bewertungsverfahren anzuwenden.

Gut zu wissen: Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH ermitteln den Bodenwert stets mittels zweier unterschiedlicher Verfahren, um einen möglichst präzisen Marktwert des Grundstücks zu erzielen.

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Bodenwert & Bodenrichtwert: Wo liegen die Unterschiede?

Um den Grundstückswert (auch Bodenwert genannt) realistisch ermitteln zu können, ist es wichtig, ihn vom Bodenrichtwert zu unterscheiden. Denn es handelt sich dabei um zwei verschiedene Werte.

  1. Der Bodenwert (= Grundstückswert): Dieser Wert gilt nach §194 BauGB als der Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks und spiegelt im Prinzip den bei einem Verkauf zu erzielenden Preis wider. Möchten Sie einen marktgerechten Grundstückspreis ermitteln, ist der Bodenwert die Zahl, die Sie zur Wertermittlung eines Grundstücks benötigen.
  2. Der Bodenrichtwert: Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters an Grund und Boden in einer bestimmten Region angeben. Weder die Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet, noch deren Zustand wird bei der Berechnung berücksichtigt. Es handelt sich demnach um Hilfswerte, die auf real erzielten Verkaufswerten der vergangenen Jahre basieren, welche die örtlichen Gutachterausschüsse sammeln und pflegen. Die berechneten Bodenrichtwerte werden von den Ausschüssen circa alle zwei Jahre angepasst.

Grund und Boden berechnen: Wie wird der Grundstückswert ermittelt?

Den Grundstückswert können Immobiliengutachter auf zwei verschiedene Arten berechnen:

Wichtig dabei: Das Vergleichswertverfahren gilt als Standard für die Wertermittlung des Grundstücks. Erst, wenn nicht ausreichend Vergleichsdaten vorliegen, sollte die Wertermittlung mit Hilfe der Bodenrichtwerte erfolgen.

Gut zu wissen: Ein Grundstück muss grundsätzlich nicht weniger wert sein als eine Immobilie, die darauf steht. Dies wäre gegeben, wenn ein potenzieller Käufer die Immobilie nach Kauf abreißen würde. Der Bodenwert ergibt sich dann aus dem Immobilienwert abzüglich der Abrisskosten.

Grundstückswert ermitteln mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren gilt nach § 14 Abs. 1 ImmoWertV bei der Wertermittlung von Immobilien grundsätzlich als Standard und liefert präzise Ergebnisse . Die Berechnung basiert auf realen Kaufpreisen bereits abgewickelter Immobilienverkäufe einer Stadt oder Region für vergleichbare Grundstücke. Das heißt, die Vergleichsobjekte müssen über ähnliche Eigenschaften verfügen wie das Grundstück, das Sie bewerten möchten. Gibt es deutliche Unterschiede zwischen den Merkmalen, müssen professionelle Immobiliensachverständige bei der Berechnung des Grundstückwerts Zu- und Abschläge berücksichtigen.

Wichtig: Diese Art der Berechnung ist deutlich komplizierter, aber viel genauer als die ausschließliche Berechnung mittels der Bodenrichtwerte. Denn beim Vergleichswertverfahren finden viele verschiedene Faktoren Berücksichtigung, die sich wertmindernd oder wertsteigernd auf den Grundstückswert auswirken. Dazu gehört zum Beispiel der individuelle Zustand des Grundstücks oder auch der Anschluss an das öffentliche Straßennetz.

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Formel zur Berechnung des Bodenwerts mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens

Wenn Sie den Grundstückswert ermitteln lassen und dabei das Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt, erfolgt die Berechnung in zwei grundlegenden Schritten:

  1. Vorläufigen Grundstückswert ermitteln:

(Kaufpreis der Vergleichsgrundstücke ÷ Fläche der Vergleichsgrundstücke) × Fläche des zu bewertenden Grundstücks = vorläufiger Grundstückswert

  1. Zu- und Abschläge berücksichtigen:

Vorläufiger Grundstückswert +/– Zu- und Abschläge = endgültiger Grundstückswert

Beispielrechnung zur Ermittlung des Grundstückswerts mit dem Vergleichswertverfahren

Das Grundstück, dessen Wert Sie von einem Immobiliensachverständigen berechnen lassen, hat die folgenden Merkmale:

  • Grundstücksfläche: 200 m²
  • sehr gute Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit
  • keine bauliche Nutzung
  • erschlossenes Grundstück

Der von Ihnen beauftragte Immobiliensachverständige holt die Vergleichswerte ähnlicher Grundstücke ein, die in den vergangenen Jahren verkauft wurden, und ermittelt einen durchschnittlichen Wert von 908,12 €/m². Diesen Wert multipliziert er anschließend mit der Grundfläche von 200 m² und ermittelt somit einen vorläufigen Grundstückswert in Höhe von 181.624 €. Nachdem er aufgrund der individuellen Eigenschaften des Grundstücks sowie der aktuellen Marktlage noch Zu- und Abschläge einberechnet, ergibt sich ein endgültiger Grundstückwert in Höhe von 185.038 €.

Grundstücke mit verschiedenen Grundstückswerten

Mittels Vergleichswertverfahren lässt sich der Grundstückswert präziser berechnen als mit der reinen Nutzung der Bodenrichtwerte.

Grundstückswert ermitteln mit Hilfe des Bodenrichtwerts

Eine andere Möglichkeit den Bodenwert zu ermitteln, besteht darin, die sogenannten Bodenrichtwerte heranzuziehen. Allerdings ist das Ergebnis immer vorläufig, denn Sachverständige müssen abschließend noch Zu- und Abschläge berücksichtigen, um einen realistischen Grundstückswert zu ermitteln.

Wer Bodenrichtwerte einsehen möchte, muss diese beim örtlichen Gutachterausschuss einfordern und dafür häufig auch ein Entgelt zahlen. Weiterführende Informationen erhalten Sie über die Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Bundesländer.

Tipp: Die Immobiliengutachter der Heid Immobilien GmbH übernehmen diese Aufgabe gerne im Rahmen einer Grundstücksbewertung für Sie. Die Kosten für die Bodenrichtwerte müssen Sie nicht extra bezahlen, sie sind im Preis inklusive. Kontaktieren Sie uns für ein Gutachten, um Ihren aktuellen Grundstückswert zu erfahren

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Formel zur Berechnung des Bodenwerts mittels Bodenrichtwert

Grundsätzlich orientiert sich die vorläufige Berechnung am Bodenrichtwert sowie der Flächengröße des Grundstücks und wird mit der folgenden Formel ermittelt:

Bodenrichtwert × Quadratmeterzahl = vorläufiger Bodenwert bzw. Grundstückswert

Anschließend nehmen Gutachter noch Anpassungen vor, indem sie wertsteigernde und wertmindernde Faktoren bei der Berechnung berücksichtigen. Das Ergebnis ist der endgültige Grundstückswert:

vorläufiger Bodenwert +/– Zu- oder Abschläge = endgültiger Bodenwert

Beispielrechnung zur Grundstücksbewertung mittels Bodenrichtwert

Nehmen wir an, der Bodenrichtwert für eine Region liegt bei 613 €/m². Die Grundstücksfläche beträgt 200 m². Anhand der genannten Formel ergibt sich demnach ein Grundstückswert in Höhe von 122.600 €:

613 €/m²

×

200 m²

=

122.600 €

Bodenrichtwert


Quadratmeterzahl


Grundstückswert bzw. Bodenwert

Ein entscheidender Aspekt, den die reine Formel für die Berechnung mittels Bodenrichtwert nicht abbildet, ist das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Muss ein Sachverständiger diese Methode anwenden, ist es entscheidend, dass er auf Basis der aktuellen Marktlage die Wertermittlung entsprechend anpasst, um einen realistischen Grundstückswert zu ermitteln:

  • Überwiegt die Nachfrage, muss das Ergebnis nach oben korrigiert werden, das heißt, Zuschläge werden einberechnet. Damit würde der Grundstückswert mehr als 122.600 € betragen. Einen Nachfrageüberhang gibt es in weiten Teilen Deutschlands für Baugrundstücke, weswegen deren Verkehrswert höher ist als der rein über Bodenrichtwerte ermittelte Grundstückspreis.
  • Gibt es aktuell jedoch keine hohe Nachfrage, sondern das Angebot überwiegt, erfolgt die Korrektur nach unten und der Gutachter nimmt Abschläge vor. In diesem Fall würde der endgültige Grundstückswert weniger als 122.600 € betragen.

Wann benötige ich den Grundstückswert?

Der Grundstückswert spielt in den folgenden Fällen eine wichtige Rolle:

Bodenwert ermitteln für Verkauf

Wenn Sie ein Grundstück verkaufen möchten, sollten Sie den Grundstückswert von einem Fachmann ermitteln lassen. Denn dieser kann aufgrund von Erfahrung und lokaler Marktkenntnis verlässlich einschätzen, welchen Preis Sie mit Ihrem Grundstück maximal erzielen können.

Tipp: Bei der Heid Immobilien GmbH haben Sie nicht nur die Möglichkeit, ein passendes Wertgutachten in Auftrag zu geben: Wir bieten Ihnen auf Wunsch auch eine professionelle Immobilienverkaufsberatung an. Die Erstberatung ist für Sie unverbindlich und kostenlos.

Grundstück bewerten bei ernsthaftem Kaufinteresse

Interessieren Sie sich dafür, ein Grundstück zu kaufen, ist es sinnvoll, seinen Wert erst einmal im Rahmen eines Kurzgutachtens ermitteln zu lassen. Das bietet Ihnen drei wichtige Vorteile:

  1. Sie erhalten eine fachliche Einschätzung dazu, wie viel das Grundstück tatsächlich wert ist.
  2. Sie erfahren, wie Sie das Grundstück gewinnbringend nutzen können.
  3. Sie verfügen über eine nützliche Verhandlungsgrundlage, welche Sie in Ihrem Sinne nutzen können.

Lassen Sie den Verkehrswert für ein Baugrundstück ebenso wie für Rohbauland, Bauerwartungsland oder Ackerland von einem zertifizierten Sachverständigen überprüfen!

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Grundstücksbewertung bei Scheidung

Wenn Sie sich scheiden lassen und Sie regeln müssen, was mit einem gemeinsamen Grundstück im Rahmen des Zugewinnausgleichs geschieht, sollten Sie einen vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen für Immobilien engagieren. Denn dieser kann Sie nicht nur optimal beraten, wenn Sie sich einig sind, das Grundstück verkaufen zu wollen. Sind Sie und Ihr Scheidungspartner sich aktuell uneinig, benötigen Sie im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, das Ihnen ein öffentlich bestellter Gutachter ausstellen kann.

Grundstückswert ermitteln bei Erbschaftsangelegenheiten

Bei der Erbschaft kommt es darauf an, ob Sie alleiniger Erbe oder Teil einer Erbengemeinschaft sind.

Als alleiniger Erbe können Sie entscheiden, ob Sie das Grundstück verkaufen oder behalten möchten. Unabhängig davon müssen Sie aber Erbschaftssteuer an das Finanzamt zahlen. Wie hoch diese ausfällt, hängt vom Grundstückswert ab. Weil das Finanzamt die Erbschaftssteuer meist zu hoch ansetzt, lohnt es sich, einen professionellen Immobiliengutachter zu beauftragen, der den Verkehrswert bei der Erbschaft präzise ermittelt und Ihnen so eine deutliche Steuerersparnis ermöglichen kann.

Im Falle der Erbengemeinschaft gestaltet sich die Situation ähnlich wie im Fall der Scheidung: Hier kommt es darauf an, ob die Erben sich einig darüber sind, was mit dem Grundstück geschehen soll oder nicht. Kommt es zum Rechtsstreit, benötigen Sie das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten eines vereidigten und öffentlich-bestellten Sachverständigen.

Lesetipp: Erfahren Sie, wie Sie ein geerbtes Haus gewinnbringend verkaufen und welche Stolpersteine im Weg liegen!

Grundstück bewerten für Schenkung

Bei einer Schenkung müssen Sie Schenkungssteuer an das Finanzamt zahlen. Auch hier ist der ermittelte Grundstückswert bzw. Bodenwert die Grundlage der Berechnung. Damit die Schenkungssteuer so gering wie möglich ausfällt, lohnt es sich einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter mit einer Grundstücksbewertung zu beauftragen. Denn Sie benötigen ein von Behörden akzeptiertes und gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, das Ihnen weder ein freier Immobiliengutachter noch ein Immobilienmakler ausstellen kann.

Kostenlose Beratung: 0800 - 9090 282

Expertentipp: Welche Möglichkeiten Sie haben, bei einer Schenkung Steuern zu sparen, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Schenkungssteuer auf Immobilien: 4 Spartipps für Ihre Schenkung“.

Grundstückswert berechnen bei Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung setzt das Amtsgericht den Grundstückswert fest. Bei der Versteigerung dient der ermittelte Bodenwert als Bemessungsgrundlage für das Startgebot. Meist liegt dieser jedoch unter dem tatsächlichen Bodenwert, weshalb auch in diesem Fall ein rechtskräftiges Verkehrswertgutachten eine sinnvolle Investition sein kann.

Grundstückswert ermitteln für Beleihung eines Grundstücks

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen möchten und der Bank ein Grundstück als Kreditsicherheit bieten, prüft die Bank den Beleihungswert Ihres Grundstücks. Auf dieser Basis entscheidet sie über die Kreditkonditionen, die Sie Ihnen bietet – auch bei einer Umschuldung. Wenn Sie den Grundstückswert im Rahmen eines Beleihungswertgutachtens ermitteln lassen, verschaffen Sie sich eine optimale Verhandlungsgrundlage für die Gespräche mit dem Kreditinstitut Ihrer Wahl.

Wichtig: Wir raten Ihnen davon ab, eine Grundstücksbewertung eigenständig vorzunehmen. Denn selbst kleinste Rechenfehler können sich entscheidend auf das Ergebnis auswirken. Zudem sollten Zu- und Abschläge ausschließlich auf Basis von Marktkenntnis und Erfahrung einberechnet werden.

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Was ist mein Grundstück wert?

Grundstückswertrechner finden Sie im Internet reichlich. Aussagekräftig sind sie nicht. Sie stellen eine grobe Schätzung dar, können eine Wertermittlung durch einen zertifizierten Sachverständigen jedoch nicht ersetzen. Den realen Verkehrswert für Ihr Baugrundstück können Ihnen die wenigsten Grundstücksmakler nennen, da diese sich an Angebotspreisen und nicht an der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse orientieren.

Generell gilt: Je mehr Fläche ein Grundstück hat, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Der Durchschnittspreis für ein Baugrundstück liegt 85 Prozent über dem von Grundstücken ohne Baugenehmigung. Voll erschlossene Grundstücke sind im Schnitt 86 Prozent teurer als unerschlossene.

Darüber hinaus unterscheidet sich der Grundstückspreis nach Lage. Im Schnitt sind Hamburg, Berlin und Bayern das teuerste Pflaster für den Grundstückskauf, während die Verkehrswerte für Baugrundstücke in weiten Teilen Sachsen-Anhalts und Thüringen vergleichsweise niedrig sind.

Wenn Sie den tatsächlichen Marktwert für ein Grundstück erfahren möchten, behördenkonform geschätzt und gerichtsfest belegt, beauftragen Sie einen öffentlich bestellten Immobiliengutachter für die Wertermittlung des Grundstücks.

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Grundstückspreise nach Bundesland

Die Projektentwickler der Immonowa UG haben die durchschnittlichen Grundstückspreise von Bayern bis Schleswig-Holstein ermittelt und auf aktuelle-grundstueckspreise.de publiziert. Datengrundlage sind Kaufpreise von rund 80.000 Grundstücken in den vergangenen 12 Monaten, die Mehrheit davon ohne Baugenehmigung. Die Zahlen in den nachfolgenden Abschnitten haben wir dort im Mai 2022 aufgerufen. Gefiltert werden können die Auswertungen auf der Quellseite unter anderem nach Anzahl der Grundstücke, ihrer Größe, dem Quadratmeterpreis, dem Erschließungsgrad und mit/ohne Baugenehmigung. Natürlich sagen diese aggregierten Angaben nichts darüber aus, wie viel Ihr konkretes Grundstück wert ist, da eine Vielzahl an Parametern in den Marktwert eines Grundstücks einfließt.

Grundstückspreise Deutschland 2022

Durchschnittliche Grundstückspreise in Deutschland von Mai 2021 – Mai 2022.

Grundstückspreise Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg liegen die Grundstückspreise im Schnitt bei rund 440 €/m². Die niedrigsten Grundstückspreise werden im Main-Tauber-Kreis ermittelt (104 €/m²). Mannheim und Böblingen haben im Schnitt die teuersten Grundstückspreise Baden-Württembergs.

Grundstückspreise Bayern

Der Grundstückspreis in Bayern liegt demnach im Schnitt bei 752 €/m². In München und in den Landkreisen Starnberg und Miesbach bekommen Sie für diese Summe allerdings gar nichts, während beispielsweise für den niederbayerischen Landkreis Regen ein Bevölkerungsrückgang prognostiziert wird, weswegen die Grundstückspreise in der Regel deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt liegen. Die günstigsten Grundstückspreise in Bayern finden Sie im Schnitt mit 41 €/m² in Wunsiedel im Fichtelgebirge sowie für wenig mehr Geld in den umliegenden Kreisen in der Nähe zu Sachsen .

Grundstückspreise Berlin

Kleine Grundstücke in Berlin sind mit mehr als 1.500 €/m² zwar recht teuer. Allerdings bildet Berlin insofern eine Ausnahme von der allgemeinen Faustregel, als dass die Quadratmeterpreise für große Grundstücke eben nicht deutlich sinken. Tatsächlich sind Grundstücke mit mehr als 1000 m² fast 200 €/m² teurer als Grundstücke, die nur ein Viertel bis halb so groß sind. Aber wie immer gilt: Man darf Äpfel nicht mit Birnen vergleichen. Oder im Fall von der Grundstücksbewertung: Bauland mit unerschlossenen Flächen. Im Schnitt liegen die Grundstückspreise in Berlin bei 958 €/m².

Grundstückspreise Brandenburg

Der durchschnittliche Grundstückspreis in Brandenburg liegt bei 289 €/m². Die Kreise Prignitz und Spree-Neiße sind mit 43 bzw. 45 €/m² im Schnitt am günstigsten. Grundstücke in Potsdam (851 €/m²) sind mit großem Abstand mehr wert als in allen anderen Ecken Brandenburgs.

Grundstückspreise Bremen

Ein durchschnittliches Grundstück im Bundesland Bremen kostet 382 €/m². Bremerhaven senkt den Schnitt beträchtlich, denn dort beträgt der Grundstückspreis im Schnitt nur 169 €/m². In der Stadt Bremen werden 462 €/m² Grundstück fällig. Kleine Grundstücke unter 250 m² sind im Bundesland Bremen mit 1.400 €/m² exorbitant teuer.

Grundstückspreise Hamburg

Hamburg ist die Stadt mit den meisten Millionären Deutschlands. Die können sich riesige Grundstücke leisten und blättern dafür viel Geld hin. So kommt es, dass in Hamburg zwar wie praktisch überall kleine Grundstücke die höchsten Quadratmeterpreise haben (1.565 €/m²), Areale von mehr als 5.000 m² aber mit 1.221 €/m² extrem hochpreisig sind. Der durchschnittliche Grundstückspreis in Hamburg liegt bei 1.029 €/m² und damit rund 200 €/m² höher als vor zwei Jahren.

Grundstückspreise Hessen

In Hessen liegt der durchschnittliche Grundstückspreis bei 425 €/m². Ähnlich wie in Bayern klafft zwischen den reichen Regionen und denen der Peripherie eine große Kluft. Im Landkreis Hersfeld-Rotenburg wechseln Grundstücke im Schnitt für 42 €/m² den Eigentümer. In Offenbach und Frankfurt am Main sind es mehr als 1.600 €/m², in Wiesbaden 1.300 €/m².

Grundstückspreise Mecklenburg-Vorpommern

Mecklenburg-Vorpommern zählt mit einem Durchschnittspreis von 147 €/m² zu den günstigeren Gegenden Deutschlands für Grundstückskäufer. Abweichung von der Norm: Bis zur mittleren Größenordnung von 500 bis 1.000 m² klettern die Durchschnittspreise bis auf 195 €/m², erst danach fallen sie. Riesenareale (> 5.000 m²) sind mit 73 €/m² die günstigsten Grundstücke, kleine Flächen bis 250 m² mit 106 €/m² ebenfalls ein vermeintliches Schnäppchen im bundesweiten Vergleich. Die teuerste Ecke, wenn es um Grundstückspreise in MV geht, ist Vorpommern-Rügen mit 338 €/m². Die niedrigsten Durchschnittspreise für Grundstücke gibt es aktuell im Bereich der Mecklenburgischen Seenplatte (54 €/m²).

Grundstückspreise Niedersachsen

Ob ein Grundstück in Niedersachsen 200 oder 2.000 m² hat, scheint preislich keinen Unterschied zu machen (je 163 €/m²). Zumindest könnte man das meinen, wenn man die Grundstückspreisauswertung für Niedersachsen für bare Münze nimmt, ohne die Details zu analysieren. Viele mittelgroße Grundstücke liegen in den teuren Regionen Hannover (465 €/m²) und Delmenhorst (591 €/m²), die den Durchschnittspreis für dieses Segment in die Höhe treiben. Mit Northeim (38 €/m²) verzeichnet Niedersachsen einen Landkreis mit enorm geringen Grundstückspreisen. Das Niveau der Grundstückspreise in Göttingen (63 €/m²) zählt im Segment Großstädte deutschlandweit zu den niedrigsten. Im Schnitt kosten Grundstücke in Niedersachsen 169 €/m².

Grundstückspreise Nordrhein-Westfalen

Auch in Nordrhein-Westfalen ist der Grundstückspreis eng an die Makrolage gekoppelt. Im Schnitt liegt der Grundstückspreis NRW bei 333 €/m². Während die Grundstückspreise in Köln (1.417 €/m²), Düsseldorf (1.345 €/m²) und Bonn (1.044 €/m²) immer weiter steigen und inzwischen vierstellig sind, drückt das Preisniveau in ländlicheren Gegenden wie Höxter (59 €/m²) und dem Hochsauerlandkreis (94€/m²) den Schnitt der Grundstückspreise in NRW. Selbst in Deutschlands erstem Corona-Hotspot und Flutgebiet Heinsberg sind Grundstücke ohne Baugenehmigung (192 €/m²; mit: 214 €/m²) noch deutlich teurer.

Grundstückspreise NRW 2022

Durchschnittliche Grundstückspreise in NRW von Mai 2021 – Mai 2022.

Grundstückspreise Rheinland-Pfalz

Grundstückspreise in RLP liegen im Durchschnitt bei 167 €/m², wobei die Größenordnung 250 bis 500 m² die teuerste ist. Prinzipiell heben Grundstücke in Ludwigshafen und Mainz mit mehr als 1.000 €/m² den Schnitt für Rheinland-Pfalz an, während etliche ländlichere Kreise wie die Vulkaneifel (38 €/m²) ihn senken.

Grundstückspreise Saarland

Der durchschnittliche Grundstückspreis im Saarland beträgt 112 €/m². Extreme Abweichungen in einzelnen Landkreisen gibt es nicht. St. Wendel ist mit 77 €/m² der günstigste Kreis für Grundstücke, der Saarpfalz-Kreis mit 139 €/m² der teuerste.

Grundstückspreise Sachsen

156 €/m² beträgt der Durchschnittspreis für Grundstücke in Sachsen. Durchschnittspreise eines Bundeslandes nutzen Ihnen allerdings nichts. Sie benötigen den Verkehrswert für ein Baugrundstück beziehungsweise sollten Grund und Boden von einem zertifizierten Sachverständigen berechnen lassen, bevor Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen. Der Aufschwung Leipzigs (746 €/m²) sorgt in Summe für einen Anstieg der Grundstückspreise in Sachsen. Erzgebirge (50 €/m²) und Vogtland (56 €/m²) sind die Schlusslichter in der sächsischen Rangliste der Grundstückswerte.

Grundstückspreise Sachsen-Anhalt

Mansfeld-Südharz ist mit 35 €/m² der günstigste Landkreis Deutschlands, wenn es um Grundstückspreise geht. Das teuerste Pflaster ist Halle an der Saale mit 211 €/m². Im Schnitt sind Grundstücke in Sachsen-Anhalt für 90 €/m² zu erwerben.

Grundstückspreise Schleswig-Holstein

Die Grundstückspreise in Schleswig-Holstein liegen im Schnitt bei 403 €/m². Die Nähe zu und gute Anbindung an Hamburg macht Pinneberg (654 €/m²) zu einem überdurchschnittlich teuren Pflaster im nördlichsten Bundesland. Nur in Nordfriesland sind Grundstücke in Schleswig-Holstein noch teurer (1.074 €/m²). Abgeschlossenes Schlusslicht im Grundstückspreisspiegel ist der Landkreis Dithmarschen. Mit 131 €/m² läge er in Thüringen , Sachsen-Anhalt und im Saarland allerdings noch über dem Landesdurchschnitt.

Grundstückspreise Thüringen

Nirgends in Deutschland sind die Grundstückspreise im Schnitt so niedrig wie in Thüringen. Lediglich 80 €/m² ist der durchschnittliche Bodenpreis in diesem Bundesland. Allerdings bestand für 98 % der rund 4.200 Grundstücke, die für diese Auswertung berücksichtigt wurden, zum Kaufzeitpunkt keine Baugenehmigung. Ob die Grundstückspreise in Thüringen also wirklich die günstigsten in Deutschland sind, lässt sich pauschal nicht sagen.

Lassen Sie den Grundstückswert ermitteln

Wenn Sie einen Grundstückswert valide ermitteln lassen wollen, empfiehlt es sich, einen seriösen Sachverständigen mit fundierter Marktkenntnis für die Bewertung zu beauftragen, der Ihre Immobilienbewertung rechtskonform vornimmt. Denn nur so erhalten Sie ein aussagekräftiges Ergebnis, das Ihnen eine wertvolle Verhandlungsgrundlage beispielsweise beim Kauf oder Verkauf bietet.

Die Gutachter der Heid Immobilien GmbH überzeugen nicht nur mit verschiedensten Zertifizierungen von TÜV, DEKRA, IHK und weiteren: Wir sichern Ihnen auch eine Festpreisgarantie zu. Das heißt: Unsere Preise sind verbindlich und transparent, es kommen also keine weiteren Kosten auf Sie zu. Daran halten wir uns auch, wenn der Aufwand für uns höher sein sollte als ursprünglich angenommen. Dabei gehen wir grundsätzlich nach dem Vier-Augen-Prinzip vor. Das heißt, dass wir die Berechnungen immer von einem weiteren Experten prüfen lassen, um Ihnen ein verlässliches und solides Ergebnis zu liefern.

Nutzen Sie die Gelegenheit und sichern Sie sich Ihre kostenlose und unverbindliche Erstberatung: Nutzen Sie dafür einfach unser Kontaktformular oder wählen Sie die Rufnummer 0800 - 90 90 282. Wir freuen uns auf Sie!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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Heid Immobilien GmbH

Heid Immobilienbewertung
Mitgliedschaften:
Deutscher Gutachter & Sachverständigenverband
VDI, Verband deutscher Ingenieure



Immobiliengutachter

Kompetente Experten vor Ort, die den Markt präzise einschätzen können, erzielen höhere Verkaufspreise.
Zusätzlich profitieren Sie von unseren schlanken und effizienten Prozessabläufen. Die hieraus resultierenden Preisvorteile geben wir gerne an unsere Kunden weiter.

Wertermittlung Kosten

Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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