Grundstückswert ermitteln

So funktioniert die Grundstücksbewertung

Um den Grundstückswert genau zu ermitteln, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Häufig nutzen Immobiliengutachter entweder das Vergleichswertverfahren oder die Wertermittlung mithilfe von Bodenrichtwerten. Wann Sie eine Grundstücksbewertung benötigen und wie ein Gutachter den Wert Ihres Grundstücks ermittelt, erfahren Sie im Folgenden.

Den Verkehrswert Ihres Grundstücks ermittelt ein Immobiliengutachter.

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

André Heid
DEKRA zertifizierter Sach­verständiger für Bauschadens­bewertung

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Diese Faktoren wirken sich auf den Grundstückswert aus

Jedes Grundstück hat unterschiedliche Eigenschaften: Manche sind größer, andere kleiner; manche sind besser erschlossen, andere schlechter. Die folgenden Eigenschaften sind für den Wert Ihres Grundstücks bestimmend:

• Makrolage: In welcher Region oder Stadt befindet sich das Grundstück?

Die Makrolage gibt an, wo der Standort des Grundstücks ist, also die Region oder Stadt. So haben Grundstücke in eng besiedelten Städten wie München meist einen höheren Wert als solche in dünn besiedelten Regionen. Wichtige Aspekte sind hierbei zum Beispiel die Infrastruktur oder die Kaufkraft der Region oder Stadt, die sich wiederum auf Angebot und Nachfrage auswirken.

• Mikrolage: Wie ist das unmittelbare Umfeld des Grundstücks?

Zur Mikrolage zählt die direkte Nachbarschaft Ihres Grundstücks. Ein Grundstück, das in Flughafennähe liegt, ist viel größeren Lärmbelastungen ausgesetzt als eines, das weit davon entfernt ist. Grenzbebauung, Luftverschmutzung, Image oder die Entfernungen zu Schulen, Supermärkten, ärztlicher Versorgung und anderen Einrichtungen spielen hierbei eine wichtige Rolle. Manche Grundstücke innerhalb der Nachbarschaft können sehr viel wertvoller sein als der Durchschnitt der zu beurteilenden Wohngegend: so zum Beispiel Eckgrundstücke in eng bebauten Innenstädten.

• Grundstücksgröße: Wie groß ist das Grundstück?

Bei der Grundstücksgröße geht es um die Gesamtfläche, die Ihr Grundstück hat. Eine zusammenhängende, größere Fläche erzielt grundsätzlich einen höheren Grundstückswert als eine kleinere. Das gilt allerdings nicht für den Quadratmeterpreis – kleinere Flächen sind, auf den Quadratmeter gerechnet, meist teurer als große.

• Grundstückszuschnitt/Lageplan: Welche Maße hat Ihr Grundstück?

Grundsätzlich gilt: Je ungünstiger der Zuschnitt eines Grundstücks, desto geringer der Grundstückswert. Der Grund: Je schwieriger der Zuschnitt ist, desto mehr Schwierigkeiten wird ein potenzieller Käufer beispielsweise haben, die Wohn- oder Bruttogrundfläche gewinnbringend zu vermieten. Knifflig gestalten sich für die Berechnung des Grundstückswertes Splitterflächen.

• Bebauung des Grundstücks

Selbstverständlich hat die momentane Bebauung maßgeblichen Einfluss auf den Wert des Grundstücks. Darüber hinaus ist für die Grundstücksbewertung entscheidend, welche Bebauungsmöglichkeiten es gibt. Je größer diese sind, desto mehr Freiheit bietet das Grundstück einem potenziellen Käufer. Daher sind Grundstücke ohne bauliche Einschränkungen oder eingetragene Grunddienstbarkeiten prinzipiell mehr wert. Welche Bebaubarkeit gegeben ist, verrät der Bebauungsplan. Zudem kann es Bebauungsvorschriften geben, zum Beispiel verbindliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde (sogenannte Baulasten). Erkundigen Sie sich bei den Baubehörden und fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an – sonst werden Sie den realistischen Verkehrswert des Grundstücks nicht erfahren, sondern allenfalls eine ungenaue Schätzung. Wir verraten Ihnen in einem weiteren Ratgeber, wie Sie einen Grundbuchauszug anfordern.

Achtung: Für ein unbebautes Grundstück wird praktisch nur der Bodenwert ermittelt.

• Erschließungsgrad: Wie gut ist das Grundstück erschlossen?

Ein Grundstück, das an Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen angeschlossen ist, ist mehr wert als eines, welches nur über ein angrenzendes Grundstück Zugang dazu hat. Auch die Anbindung an das öffentliche Straßennetz ist entscheidend. Ist beispielsweise ein Wegerecht eingeräumt, das den Zugang über ein anliegendes Grundstück ermöglicht, kann das den Wert des Grundstücks steigern, welches davon profitiert, und den Wert des Grundstücks senken, welches das Wegerecht einräumt. Gleiches gilt für ein eingetragenes Leitungsrecht. Häufig sind Grundstückseigentümer dazu verpflichtet, diese Rechte zu gewähren.

• Bodenbeschaffenheit und Altlasten: Welche Eigenschaften hat der Boden?

Die Beschaffenheit des Bodens wirkt sich auf den Wert Ihres Grundstücks aus, denn ein verunreinigter Boden voller Ablagerungen und Abfälle hat eine schlechtere Qualität als einer, bei dem es keine Altlasten gibt. Je nachdem, welche Bodenqualität vorliegt, bietet ein Grundstück unterschiedliche Verwendungsmöglichkeiten. Dies kann sich bei der Schätzung des Grundstückswerts wertsteigernd oder -mindernd auswirken.

Eine gute Erschließung wirkt sich wertsteigernd auf die Grundstücksbewertung aus.

Grundstückswert ermitteln mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren gilt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 14 Abs. 1 ImmoWertV) bei der Wertermittlung von Grundstücken grundsätzlich als Standard und liefert präzise Ergebnisse . Die Berechnung basiert auf realen Kaufpreisen bereits abgewickelter Immobilienverkäufe einer Stadt oder Region für vergleichbare Grundstücke. Das heißt, die Vergleichsobjekte müssen über ähnliche Eigenschaften verfügen wie das Grundstück, das Sie bewerten möchten. Gibt es deutliche Unterschiede zwischen den Merkmalen, müssen professionelle Immobiliensachverständige bei der Berechnung des Grundstückwerts Zu- und Abschläge berücksichtigen.

Wichtig: Diese Art der Berechnung ist deutlich komplizierter, aber viel genauer als die ausschließliche Berechnung mittels der Bodenrichtwerte. Denn beim Vergleichswertverfahren finden viele verschiedene Faktoren Berücksichtigung, die sich wertmindernd oder wertsteigernd auf den Grundstückswert auswirken.

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Formeln zur Berechnung des Grundstückswerts mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens

Wenn Sie den Grundstückswert ermitteln lassen und das Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt, erfolgt die Berechnung in drei grundlegenden Schritten:

In der Praxis sind die Schritte etwas kleinteiliger, wie Sie im folgenden Beispiel sehen werden. Um Sie im Rahmen dieses Beitrags nicht mit Zahlen und Rechenwegen zu erschlagen, haben wir die einzelnen Schritte verknappt, indem wir teils mit fiktiven Werten ohne Aufschlüsselung arbeiten. In unseren Wertgutachten können Sie die Berechnungen, die zum Grundstückswert führen, detailliert nachvollziehen.

Beispielrechnung zur Ermittlung des Grundstückswerts mit dem Vergleichswertverfahren

Das Grundstück, dessen Wert Sie von einem Immobiliensachverständigen berechnen lassen, hat die folgenden Merkmale:

• Grundstücksfläche: 200 m²
• sehr gute Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit
• erschlossenes Grundstück mit Wohngebäude (Gebäude-Sachwert: 200.000 €)
• Geräteschuppen und Garage als Außenanlagen (Wert: 15.000 €)

Schritt 1: Vergleichswerte einholen

Der von Ihnen beauftragte Immobiliensachverständige holt die Vergleichswerte ähnlicher Grundstücke ein, die in den vergangenen Jahren verkauft wurden, und ermittelt einen durchschnittlichen Wert von 908,12 €/m².

Schritt 2: Bodenwert ermitteln

Diesen Wert multipliziert er anschließend mit der Grundfläche von 200 m² und ermittelt einen vorläufigen Grundstückswert in Höhe von 181.624 €.

Schritt 3: Gebäude-Sachwert addieren

Nun ermittelt der Sachverständige den Wert des Wohngebäudes. Dies geschieht bei einem Mietshaus mit Hilfe des Ertragswertverfahrens, bei einer selbstbewohnten Immobilie mittels Sachwertverfahren. Die daraus resultierenden 200.000 € fügt er dem Bodenwert hinzu und erhält 381.624 €.

Schritt 4: Wert der Außenanlagen addieren

Im vorletzten Schritt addiert der Sachverständige den Sachwert von Garage und Geräteschuppen im derzeitigen Zustand (15.000 €) und erhält einen vorläufigen Grundstückswert von 396.624 €.

Schritt 5: Zu- und Abschläge berücksichtigen

Abschließend lässt der Sachverständige objektspezifische Grundstücksmerkmale in seine Bewertung einfließen. Beispielsweise kann sich eine überdurchschnittlich hohe oder niedrige Miete (Overrent / Underrent) auf die Grundstücksbewertung auswirken. Nachdem er aufgrund der individuellen Eigenschaften des Grundstücks sowie der aktuellen Marktlage noch Zu- und Abschläge einberechnet hat, ergibt sich der endgültige Grundstückwert.

Mittels Vergleichswertverfahren lässt sich der Grundstückswert präziser berechnen als mit der reinen Nutzung der Bodenrichtwerte.

Grundstückswert ermitteln mit Hilfe des Bodenrichtwerts

Eine andere Möglichkeit den Bodenwert zu ermitteln, besteht darin, die sogenannten Bodenrichtwerte heranzuziehen. Das Ergebnis ist immer vorläufig, denn Sachverständige müssen abschließend noch Zu- und Abschläge berücksichtigen, um einen realistischen Grundstückswert zu ermitteln.

Wer Bodenrichtwerte einsehen möchte, muss diese beim örtlichen Gutachterausschuss einfordern und dafür häufig ein Entgelt zahlen. Weiterführende Informationen mit Bodenrichtwertzonen und Bodenrichtwertkarten erhalten Sie über die Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Bundesländer. Wie der Verkehrswert eines Grundstücks auf Basis des Bodenrichtwerts ermittelt wird, erklären wir im Ratgeber „Bodenwert ermitteln“.

Tipp: Die Immobiliengutachter der Heid Immobilien GmbH übernehmen diese Aufgabe im Rahmen einer Grundstücksbewertung gerne für Sie. Die Kosten für die Bodenrichtwerte müssen Sie nicht extra bezahlen, sie sind im Preis inklusive. Kontaktieren Sie uns für ein Gutachten, um Ihren aktuellen Grundstückswert zu erfahren.

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Wann benötige ich den Grundstückswert?

Der Grundstückswert spielt in den folgenden Fällen eine wichtige Rolle:

Grundstückswert ermitteln für Verkauf

„Was ist mein Grundstück eigentlich wert?“, fragen Sie sich sicherlich, wenn Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen. Lassen Sie den Grundstückswert von einem Fachmann ermitteln. Denn dieser kann aufgrund von Sachkompetenz, Erfahrung und lokaler Marktkenntnis eine verlässliche Schätzung abgeben, welchen Preis Sie mit Ihrem Grundstück erzielen können.

Tipp: Bei der Heid Immobilien GmbH haben Sie nicht nur die Möglichkeit, ein passendes Wertgutachten in Auftrag zu geben: Wir bieten Ihnen auf Wunsch auch eine professionelle Immobilienverkaufsberatung an. Die Erstberatung ist für Sie unverbindlich und kostenlos. Erfahren Sie, welcher Verkaufspreis gerechtfertigt ist!

Grundstück bewerten bei ernsthaftem Kaufinteresse

Interessieren Sie sich dafür, ein Grundstück zu kaufen, ist es sinnvoll, seinen Wert erst einmal im Rahmen eines Kurzgutachtens ermitteln zu lassen. Das bietet Ihnen drei wichtige Vorteile:

1. Sie erhalten eine fachlich fundierte und anerkannte Schätzung, wie viel das Grundstück tatsächlich wert ist.
2. Sie erfahren, wie Sie das Grundstück gewinnbringend nutzen können.
3. Sie verfügen über eine nützliche Verhandlungsgrundlage, welche Sie in Ihrem Sinne nutzen können.

Lassen Sie den Verkehrswert für ein Baugrundstück ebenso wie für Rohbauland, Bauerwartungsland oder Ackerland von einem zertifizierten Sachverständigen überprüfen!

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Der Verkehrswert eines Baugrundstücks ist höher als der Grundstückswert von Flächen ohne Baugenehmigung.

Grundstücksbewertung bei Scheidung

Wenn Sie sich scheiden lassen und Sie regeln müssen, was mit einem gemeinsamen Grundstück im Rahmen des Zugewinnausgleichs geschieht, sollten Sie einen vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen für Immobilien engagieren. Denn dieser kann Sie nicht nur optimal beraten, wenn Sie sich einig sind, das Grundstück verkaufen zu wollen. Sind Sie und Ihr Scheidungspartner sich aktuell uneinig, benötigen Sie im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, das Ihnen ein öffentlich bestellter Gutachter ausstellen kann.

Grundstückswert ermitteln bei Erbschaftsangelegenheiten

Bei der Erbschaft kommt es darauf an, ob Sie alleiniger Erbe oder Teil einer Erbengemeinschaft sind.

Als alleiniger Erbe können Sie entscheiden, ob Sie das Grundstück verkaufen oder behalten möchten. Unabhängig davon müssen Sie Erbschaftssteuer an das Finanzamt zahlen. Wie hoch diese ausfällt, hängt vom Grundstückswert ab. Weil das Finanzamt die Erbschaftssteuer meist zu hoch ansetzt, lohnt es sich, einen professionellen Immobiliengutachter zu beauftragen, der den Verkehrswert bei der Erbschaft präzise ermittelt und Ihnen so eine deutliche Steuerersparnis ermöglichen kann.

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Im Falle der Erbengemeinschaft gestaltet sich die Situation ähnlich wie im Fall der Scheidung: Hier kommt es darauf an, ob die Erben sich einig darüber sind, was mit dem Grundstück geschehen soll oder nicht. Kommt es zum Rechtsstreit, benötigen Sie das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten eines vereidigten und öffentlich-bestellten Sachverständigen.

Lesetipp: Erfahren Sie, wie Sie ein geerbtes Haus gewinnbringend verkaufen und welche Stolpersteine im Weg liegen!

Grundstück bewerten für Schenkung

Bei einer Schenkung müssen Sie Schenkungssteuer an das Finanzamt zahlen. Auch hier ist der ermittelte Grundstückswert bzw. Bodenwert die Grundlage der Berechnung. Damit die Schenkungssteuer so gering wie möglich ausfällt, lohnt es sich einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter mit einer Grundstücksbewertung zu beauftragen. Denn Sie benötigen ein von Behörden akzeptiertes und gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, das Ihnen weder ein freier Immobiliengutachter noch ein Immobilienmakler ausstellen kann.

Expertentipp: Welche Möglichkeiten Sie haben, bei einer Schenkung Steuern zu sparen, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Schenkungssteuer auf Immobilien: 4 Spartipps für Ihre Schenkung“.

Grundstückswert berechnen bei Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung setzt das Amtsgericht den Grundstückswert fest. Bei der Versteigerung dient der ermittelte Bodenwert als Bemessungsgrundlage für das Startgebot. Meist liegt dieser jedoch unter dem tatsächlichen Bodenwert, weshalb in diesem Fall ein rechtskräftiges Verkehrswertgutachten eine sinnvolle Investition sein kann.

Grundstückswert ermitteln für Beleihung eines Grundstücks

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen möchten und der Bank ein Grundstück als Kreditsicherheit bieten, berechnet das Kreditinstitut den Beleihungswert Ihres Grundstücks. Auf dieser Basis entscheidet sie über die Kreditkonditionen, die Sie Ihnen bietet – auch bei einer Umschuldung. Wenn Sie den Grundstückswert im Rahmen eines Beleihungswertgutachtens ermitteln lassen, verschaffen Sie sich eine optimale Verhandlungsgrundlage für die Gespräche mit dem Kreditinstitut Ihrer Wahl.

Wichtig: Wir raten Ihnen davon ab, eine Grundstücksbewertung eigenständig vorzunehmen. Denn selbst kleinste Rechenfehler können sich entscheidend auf das Ergebnis auswirken. Zudem sollten Zu- und Abschläge ausschließlich auf Basis von Marktkenntnis und Erfahrung einberechnet werden.

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Lassen Sie den Grundstückswert ermitteln

Wenn Sie einen Grundstückswert valide ermitteln lassen wollen, empfiehlt es sich, einen zertifizierten und öffentlich bestellten Sachverständigen aus der Region mit fundierter Marktkenntnis für die Bewertung zu beauftragen. Nur mit einer rechtskonformen und genauen Grundstücksbewertung erhalten Sie einen anerkannten Verkehrswert.

Ein entsprechendes Gutachten bietet Ihnen eine wertvolle Verhandlungsgrundlage, beispielsweise beim Kauf oder Verkauf.

Gut zu wissen: Die Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH ermitteln den Bodenwert stets mittels zweier unterschiedlicher Verfahren, um einen möglichst präzisen Marktwert des Grundstücks zu erzielen.

Die öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter der Heid Immobilien GmbH überzeugen nicht nur mit verschiedenen Zertifizierungen von TÜV, DEKRA, IHK und weiteren:

Wir sichern Ihnen auch eine Festpreisgarantie zu. Das heißt: Unsere Preise sind verbindlich und transparent, es kommen keine weiteren Kosten auf Sie zu. Daran halten wir uns auch, wenn der Aufwand für uns höher sein sollte als ursprünglich angenommen. Dabei gehen wir grundsätzlich nach dem Vier-Augen-Prinzip vor. Das heißt, dass wir die Berechnungen immer von einem weiteren Experten prüfen lassen, um Ihnen ein verlässliches und solides Ergebnis zu liefern.

Nutzen Sie die Gelegenheit und sichern Sie sich Ihre kostenlose und unverbindliche Erstberatung: Nutzen Sie dafür einfach unser Kontaktformular oder wählen Sie die Rufnummer 0800 - 90 90 282. Wir freuen uns auf Sie!