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Schenkungssteuer auf Immobilien: 4 Spartipps für Ihre Schenkung

Um hohe Zahlungen bei der Erbschaftssteuer zu vermeiden, ist es möglich, schon zu Lebzeiten eine Immobilie zu verschenken. Dabei gilt es jedoch einiges zu beachten, denn nicht immer geht das reibungslos vonstatten. Wie Sie bei der Schenkungssteuer auf Immobilien Einsparungen erzielen, erfahren Sie im Folgenden.

Schenkung einer Immobilie

Das Wichtigste in Kürze

Um bei einer Schenkung Steuern zu sparen, haben Sie die folgenden Möglichkeiten:

  • Verkehrswertgutachten anfordern: Damit gehen Sie sicher, dass das Finanzamt die Steuerzahlung nicht zu hoch ansetzt und Sie müssen weniger Geld zahlen.
  • Familienheim an Ehepartner schenken: In einer Ehe haben Sie die Möglichkeit, das sogenannte „Familienheim“ zu verschenken (mehr dazu unten), ohne dass Schenkungssteuer anfällt.
  • Freibeträge taktisch nutzen: Je nachdem, wie viel Ihre Immobilie wert ist und wie hoch die Grenze für den Freibetrag liegt, können Sie die Immobilie in 10-Jahres-Schritten nach und nach verschenken und so einfach Steuern sparen.
  • Schenkungen pro Elternteil: Eine Schenkung kann pro Elternteil erfolgen, wenn die Immobilie beiden Elternteilen gehört. Das heißt, Sie können pro Elternteil auch den Freibetrag von 400.000 Euro geltend machen, in der Summe also 800.000 Euro.

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Grundlegende Fakten zur Schenkungssteuer bei Immobilien

Einige Immobilieneigentümer möchten verhindern, dass im Todesfall ihre Erben hohe Steuern auf die vererbte Immobilie zahlen müssen. Deshalb nutzen viele schon zu Lebzeiten die Schenkung der Immobilie, um diese einer nahestehenden Person zu vermachen. Dennoch ist es in vielen Fällen nicht möglich, Steuerzahlungen vollständig zu entgehen. Aber es gibt verschiedene Möglichkeiten, wenigstens Steuervorteile zu erzielen.

  • Als Schenkung gilt laut § 7 ErbStG eine unentgeltliche Zuwendung, mit der jemand eine andere Person aus seinem eigenen Vermögen heraus bereichert. Voraussetzung dafür ist, dass der Empfänger diese Zuwendung annimmt.
  • Die Regelungen zur Schenkungssteuer bei Immobilien sind im Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (kurz: ErbStG) festgehalten.
  • Die Schenkungssteuer ist meist dann fällig, wenn Sie eine Immobilie unentgeltlich weitergeben, also verschenken.
  • Bei der Höhe der Schenkungssteuer kommt es vor allem auf die Art der Nutzung und den Gesamtwert der Immobilie an. In manchen Fällen müssen Sie mit keiner Steuerzahlung rechnen.
  • Dagegen wird eine Schenkungssteuer fällig, wenn die verschenkte Immobilie anschließend verkauft oder vermietet wird.
Familie berechnet Schenkungssteuer für Immobilie

Bei der Schenkung einer Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Steuerzahlung zu verringern.

So wird die Schenkungssteuer auf Immobilien berechnet

Im Folgenden erfahren Sie, wie das Finanzamt die Höhe der Schenkungssteuer bei Immobilien berechnet.

Der Grundbesitzwert der geschenkten Immobilie

Um die Schenkungssteuer auf eine verschenkte Immobilie zu berechnen, nimmt das Finanzamt eine grobe Schätzung des Immobilienwertes (im Fachjargon Verkehrswert genannt) vor. Das Problem dabei: Häufig wird der Immobilienwert zu hoch angesetzt, weil das Finanzamt die Immobilie nicht vor Ort bewertet und ihre individuellen Besonderheiten nicht berücksichtigt. Die Folge: Der errechnete Steuerbetrag kann höher ausfallen.

Wenn dies geschieht, können Sie Widerspruch einlegen und einen unabhängigen Sachverständigen damit beauftragen, den Wert der Immobilie zu prüfen und ein sogenanntes Verkehrswertgutachten auszustellen. Denn ist der Wert Ihrer Immobilie tatsächlich geringer als vom Finanzamt angenommen, können Sie dem Finanzamt das Gutachten vorlegen und eine niedrigere Steuerzahlung erzielen.

Tipp: Wir bieten professionelle und unabhängige Verkehrswertgutachten deutschlandweit, kurzfristig und zur Festpreisgarantie an. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch, auf dessen Basis wir Ihnen gerne ein Angebot zusenden.

Freibeträge bei der Schenkungssteuer auf Immobilien

Die Freibeträge, die der Staat bei einer Schenkung gewährt, gleichen grundsätzlich denen der Erbschaftssteuer: Der einzige Unterschied besteht darin, dass Begünstigte den Freibetrag nach einer Frist von zehn Jahren erneut in Anspruch nehmen dürfen. Das heißt für Sie: Wenn Sie die Freibeträge taktisch klug nutzen, können Sie vermeiden, dass ein Teil Ihres Immobilienwerts an das Finanzamt entfällt.

Beispiel: Ihre Immobilie ist 400.000 Euro wert und Sie möchten sie Ihrem Enkelkind schenken. Innerhalb von 20 Jahren können Sie die Immobilie anteilig zu jeweils 200.000 Euro verschenken, sodass keine Schenkungssteuer anfällt. Würden Sie dagegen die gesamte Immobilie auf einmal verschenken, würde die Schenkung den Freibetrag von 200.000 Euro überschreiten und Ihr Enkelkind müsste auf die restlichen 200.000 Euro Schenkungssteuer zahlen.

Schenkungssteuer-klasse Verwandtschaftsgrad zum Schenkenden Freibetrag
I Ehepartner 500.000 €
I leibliche Kinder, Stief- und Adoptivkinder; Enkel, deren Eltern schon verstorben sind 400.000 €
I Enkel 200.000 €
I Eltern & Großeltern 100.000 €
II Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder 20.000 €
III Nicht verwandte Personen 20.000 €

Steuerklassen bei der Schenkungssteuer auf Immobilien

Auch die Steuerklassen bei der Schenkungssteuer sind nahezu identisch mit denen der Erbschaftssteuer. Wenn das Finanzamt den Freibetrag vom Wert der geschenkten Immobilie abgezogen hat und ein Restbetrag übrig bleibt, müssen Sie auf diesen Restbetrag Schenkungssteuer zahlen. Je nachdem, wie hoch er ist und welcher Schenkungssteuerklasse Sie angehören (das hängt vom Verwandtschaftsgrad ab), gelten laut § 19 ErbStG unterschiedliche Steuersätze:

Restbetrag Erbschaftssteuer-klasse I Erbschaftssteuer-klasse II Erbschaftssteuer-klasse III
bis 75.000 € 7% 15% 30%
bis 300.000 € 11% 20% 30%
bis 600.000 € 15% 25% 30%
bis 6 Mio. € 19% 30% 30%
bis 13 Mio. € 23% 35% 50%
bis 26 Mio. € 27% 40% 50%
ab 26 Mio. € 30% 43% 50%

Steuertipps bei der Schenkung von Immobilien

Wenn Sie zu Lebzeiten eine Immobilie an Ihren Ehepartner, Ihr Kind oder einen anderen Verwandten übertragen möchten, können Sie verschiedene steuerliche Vergünstigungen nutzen. Die folgenden Maßnahmen helfen Ihnen, um bei der Schenkung von Immobilien Steuern zu sparen.

Verkehrswertgutachten anfordern

Wenn Sie die Schenkungssteuer auf Immobilien senken möchten, ist es eine effektive Maßnahme, den Wert der Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen. Der Hintergrund: Das Finanzamt nimmt nur eine grobe Schätzung der verschenkten Immobilie vor. Das heißt: Der Wert, mit dem das Finanzamt rechnet, kann deutlich höher ausfallen als der tatsächliche Wert der Immobilie.

Mit einem professionellen Verkehrswertgutachten gehen Sie sicher, dass ein unabhängiger Sachverständiger den Marktwert Ihrer Immobilie präzise ermittelt. Das ist unter anderem gewährleistet, indem der Sachverständige die Immobilie vor Ort besichtigt und alle relevanten Faktoren berücksichtigt, die sich auf ihren Wert auswirken. Das bedeutet für Sie: Der Grundwert, auf dem die Schenkungssteuer beruht, sinkt und damit auch die Höhe der Schenkungssteuer auf die Immobilie.

Das folgende Beispiel veranschaulicht, wie stark sich eine professionelle Immobilienbewertung auf die Berechnung der Schenkungssteuer auswirken kann:

Grobe Schätzung des Finanzamts Mit unabhängigem Verkehrswertgutachten
Grober Immobilienwert: 500.000 € Ermittelter Immobilienwert: 400.000 €
Gesetzlicher Freibetrag: 100.000 € Gesetzlicher Freibetrag: 100.000 €
Zu versteuernder Restbetrag: 400.000 € Zu versteuernder Restbetrag: 300.000 €
 
400.000 € × 0,3 (= Steuersatz von 30%)
= 120.000 € Erbschaftssteuer
300.000 € × 0,3 (= Steuersatz von 30%)
= 90.000 € Erbschaftssteuer
Differenz: 30.000 €

Schenkung unter Ehegatten

Wenn Sie als Ehepaar gemeinsam eine Immobilie (zum Beispiel ein Haus oder eine Wohnung) bewohnen, gilt sie laut Gesetz als sogenanntes Familienheim. Gehört die Immobilie nur einem Partner, kann dieser die Hälfte der Immobilie dem anderen Partner anteilig schenken, um schon zu Lebzeiten eine vollständige Steuerbefreiung zu erzielen. Laut §13 (1) ErbStG spielt der Wert der Immobilie hierbei – anders als im Fall der Erbschaftssteuer bei Immobilien – grundsätzlich keine Rolle.

Entscheidend ist aber, dass sie das Familienheim bereits zum Zeitpunkt der Schenkung gemeinsam bewohnen. Das gilt sowohl für Immobilien, die sich im Inland befinden, als auch für Immobilien innerhalb der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums, die Ihnen gemeinsam zu Wohnzwecken gehört. Auch hier kommt es darauf an, dass es sich um ein Familienheim handelt (das trifft zum Beispiel nicht auf Ferien- oder Wochenendwohnungen zu). Andernfalls müssen Sie bei einer Schenkung Steuern zahlen.

Übrigens: Wenn Sie im Laufe Ihrer Ehe mehrfach das Familienheim wechseln, stellt das für das Finanzamt kein Problem dar. Es gewährt Ihnen im Falle mehrerer Schenkungen neuer Familienheime erneute Steuerbefreiungen.

Schenkung in Raten

Eine weitere Möglichkeit, die Schenkungssteuer auf Immobilien zu senken, ist die Schenkung der Immobilie in Raten. Denn das Gesetz sieht bestimmte Freibeträge vor, auf die Sie keine Schenkungssteuer zahlen müssen. Diese können Sie taktisch nutzen. Denn im Fall der Schenkungssteuer gibt es hinsichtlich der Freibeträge eine Besonderheit, die es bei einer Erbschaft nicht gibt: Sie können die Freibeträge alle 10 Jahre wiederholt geltend machen.

Beispiel:

Jutta und Alexander F. wollen ihrem Sohn Martin ihr Haus schenken, um im Fall ihres Todes zu verhindern, dass Martin als Erbe hohe Steuern zahlen muss. Deshalb beginnen sie schon im Alter von 55 Jahren, ihrem Sohn einen Teil ihrer Immobilie zu schenken:

  • Erstmalige Nutzung des Freibetrags: Weil der Freibetrag bei der Schenkungssteuer auf Immobilien für die eigenen Kinder bei 400.000 € liegt, vermachen sie ihm nur einen Anteil des Hauses, denn die Immobilie ist insgesamt 600.000 € wert. Davon entsprechen 400.000 € genau ⅔ des Hauswertes. Martin muss für diese Ratenschenkung keine Schenkungssteuer zahlen, weil er damit die Freibetragsgrenze nicht überschreitet.
  • Erneute Nutzung des Freibetrags nach 10 Jahren: Den Rest der Immobilie, deren Wert sich auf 200.000 € beläuft, werden Jutta und Alexander ihm schenken, sobald die Frist von 10 Jahren abgelaufen ist. Dann kann Martin den Freibetrag von maximal 400.000 € erneut nutzen und muss auch bei dieser Schenkung keine Steuer auf die Immobilie zahlen.

Schenkung pro Elternteil

Es gibt eine einfache Art, wie Eltern ihren Kindern möglichst große Anteile von Immobilien auf einmal schenken können. Diese besteht darin, dass jeder Elternteil selbst eine Schenkung vornimmt. Denn die Freibeträge der Schenkungssteuer gelten pro getätigter Schenkung.

Beispiel:

Lukas und Isabel V. möchten ihrem Sohn Sebastian ihre Immobilie schenken. Diese ist 750.000 € wert. Wenn Lukas und Isabel die Schenkung gemeinsam tätigen würden, müssten sie Sebastian erst etwa die Hälfte des Hauses schenken. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist könnten sie ihm die restlichen Anteile schenken. Dagegen können Sie ihm die Immobilie auch mit einem Mal schenken, ohne dass Erbschaftssteuer anfällt, indem Lukas ihm die eine Hälfte der Immobilie schenkt (375.000 €) und Isabel die andere Hälfte (restliche 375.000 €). So können sie Sebastian die gesamte Immobilie mit einem Mal schenken, ohne dass Schenkungssteuer anfällt oder Sebastian die 10-Jahres-Frist nutzen muss.

Wichtig: Voraussetzung für diese Variante ist, dass die Immobilie beiden Elternteilen zu gleichen Teilen gehört. Ist beispielsweise nur ein Elternteil Eigentümer der Immobilie, kann nur er oder sie die Schenkung tätigen und ist auf die Nutzung der 10-Jahres-Frist angewiesen, wenn er keine Steuer zahlen will.

Mann bedenkt Schenkungssteuer für Immobilien

Die Freibetragsgrenze von 400.000 Euro gilt pro Elternteil.

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Häufige Fragen zur Schenkungssteuer auf Immobilien

Wenn Sie einer Ihnen nahestehenden Person eine Immobilie schenken möchten, benötigen Sie einen notariell beglaubigten Schenkungsvertrag. Um sicherzugehen, dass mit der Schenkung auch Ihre eigene Zukunft abgesichert ist, sollten Sie in den Schenkungsvertrag ein Wohnrecht oder ein Recht auf Nießbrauch eintragen lassen (darunter versteht man das Recht auf eine lebenslange Beteiligung an Gewinnen durch Miete oder ähnliche Einnahmen). Beide Rechte sorgen dafür, dass Sie trotz der Schenkung das Haus weiterhin nutzen können oder Erträge wie Mieteinnahmen daraus erhalten.

Der entscheidende Unterschied zwischen Schenkung und Erbschaft ist, dass die Steuer bei der Schenkung vor dem Tod des Schenkenden fällig ist. In diesem Fall muss der Empfänger der Schenkung die Steuer zahlen. Bei einer Erbschaft wechselt der Eigentümer einer Immobilie erst im Todesfall. Dann muss der Erbe die Steuer zahlen.

Der Gesetzgeber hat seine Bestimmungen zu Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer in einem gemeinsamen Gesetz (ErbStG) festgehalten. Das heißt: Freigrenzen und Steuersätze sind im Schenkungs- und Erbfall identisch, in einzelnen Punkten gibt es jedoch unterschiedliche Regelungen, so zum Beispiel beim Thema Versorgungsfreibetrag.

Die Schenkungssteuer zahlt die Person, die die Schenkung erhält. Das heißt: Nicht der Schenkende, sondern derjenige, der von der Schenkung begünstigt wird und neues Eigentum erhält.

Die Schenkung müssen Sie dem Finanzamt innerhalb einer Frist von drei Monaten melden. Dafür reicht ein formloses Schreiben an das zuständige Finanzamt, mit folgenden Angaben:

  • Persönliche Kenndaten von Empfänger und Schenker
  • Gegenstand der Schenkung (die Immobilie)
  • Angaben zum verwandtschaftlichen Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem

Der Beschenkte erhält daraufhin einen Steuerbescheid, in welchem die Höhe der Schenkungssteuer angegeben ist, die er zahlen muss.

Tipp: Sollte die Schenkung bereits von einem Notar oder gerichtlich festgehalten worden sein, müssen Sie sie nicht gesondert beim Finanzamt melden.

Schenkungssteuer auf Immobilien berechnen

Das Finanzamt müssen Sie innerhalb von drei Monaten über die Schenkung informieren.

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