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Grundbucheintrag einfach erklärt

Wie ein Grundbucheintrag von der Grundbuchblattnummer über das Bestandsverzeichnis bis zur Abteilung III aufgebaut ist, was Sie in das Grundbuch eintragen lassen müssen und wie dieser Vorgang abläuft, erfahren Sie im Folgenden. Außerdem gibt dieser Artikel Aufschluss darüber, wie hoch die Kosten für Einträge und Änderungen im Grundbuch sind.

Beispiel eines Grundbuchblatts

Der Grundbucheintrag gibt an, wem ein Grundstück gehört, und liefert Informationen über Belastungen, die auf einem Grundstück liegen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Grundbucheintrag ist ein Vermerk im Grundbuch, der über Eigentumsverhältnisse, Wegerechte oder Hypotheken eines Grundstücks aufklärt.
  • Eine Eintragung in das Grundbuch ist bei jeder Eigentumsübertragung eines Grundstücks erforderlich.
  • Gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist jedes Grundstück einer Gemeinde im Grundbuch an einer spezifischen Stelle verzeichnet. Jedes einzelne Grundstück wird dabei auf einer gesonderten Seite, dem Grundbuchblatt, festgehalten.
  • Der Eintrag in das Grundbuch erfolgt durch einen Notar nach dem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks. Voraussetzung ist, dass der Käufer bereits den Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt hat.
  • Für Notarkosten und Grundbucheintrag kalkulieren Grundstückserwerber mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches juristisches Dokument, das von der Abteilung Grundbuchamt des Amtsgerichts geführt wird. In diesem Register werden sämtliche Grundstücke, Verkehrsflächen sowie darauf stehende Gebäude einer Gemeinde dokumentiert. Jedes Grundstück ist einem Grundbuchbezirk zugeordnet. Dieser entspricht dem Gemeindebezirk.

Jedes Grundstück ist gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) auf einer speziellen Seite im Grundbuch verzeichnet. Diese nennt man Grundbuchblatt.

Grundbücher werden auch in elektronischer Form geführt. Dann ist es meist möglich, Anträge auch in elektronischer Form zu stellen. Ob dies bei dem für Sie zuständigen Grundbuchamt des Amtsgerichts der Fall ist, können Sie auf der Internetseite des Amts nachlesen oder telefonisch erfragen.

Was ist ein Grundbucheintrag?

Ein Grundbucheintrag ist ein Vermerk im Grundbuch, der rechtsverbindlich angibt, wem ein Grundstück und die gegebenenfalls darauf stehende Immobilie gehört. Außerdem erfasst das Grundbuchamt in dem Eintrag, ob Belastungen, wie zum Beispiel Grundschulden, auf einem Grundstück liegen.

Beim Kauf einer Immobilie wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Als Sicherheit für die Baufinanzierung muss der Käufer eine Grundschuld im Grundbuch vermerken lassen. Als Verkäufer können Sie eine Grundschuld löschen lassen, damit Sie die Immobilie dem Käufer lastenfrei präsentieren können.

Hinweis: Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie benötigen Sie den aktuellen Grundbuchauszug.

Was ist im Grundbucheintrag festgehalten?

Der Aufbau eines Eintrags im Grundbuch ist genau festgelegt. Nach der Aufschrift mit allgemeinen Informationen zum entsprechenden Amtsgericht und Bezirk, folgt das Bestandsverzeichnis und die Abteilungen eins bis drei.

Im Folgenden erklären wir Ihnen, welche Informationen in den einzelnen Abteilungen des Grundbucheintrags festgehalten sind.

Aufschrift

Die Aufschrift bildet das „Deckblatt“ des Grundbuchblatts. Hier sind keine Informationen zu Grundstück oder Immobilie vermerkt, sondern allgemeine Informationen. Dazu gehören:

  • Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichts
  • Grundbuchbezirk
  • Band- und Blattnummer des Grundbuchs (umgangssprachlich: Grundbuchnummer)

Beispiel für eine Deckblatt mit Grundbuchnummer:

Amtsgericht Musterhausen

Grundbuch von Musterhausen

Band 2 Blatt 34

Am unteren Rand jeder Seite des Grundbuchblatts sind die Daten der Aufschrift und Angaben zur letzten Änderung des Grundbuchblatts vermerkt.

Hinweis: Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Dieses Grundbuchblatt erhält eine Nummer und besteht aus mehreren Seiten, die wiederum unterteilt sind in die Aufschrift, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Die Grundbuchblattnummer ist eine eindeutige Zuordnung, ähnlich wie bei Flurstücken.

Jedes Amtsgericht führt mehrere Grundbücher beziehungsweise ein Grundbuch mit mehreren Bänden. In jedem Band sind verschiedene Grundbuchblätter des gleichen Bezirks des Amtsgerichts zusammengefasst.

Beispiele für Grundbuchbezeichnungen

In der Aufschrift werden auch Vermerke gesetzt. Dazu gehören Bezeichnungen wie „Wohnungsgrundbuch“ oder „Teileigentumsgrundbuch“ für Wohnungen. >> Mehr zum Wohnungs- und Teileigentum erfahren.

Auch Erbbaurechte werden gesondert aufgeführt. Unter der Blattnummer wird bei einem Erbbaurecht die Bezeichnung „Erbbaugrundbuch“ genannt. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen, ist von „Wohnungserbbaugrundbuch“ die Rede.

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis im Grundbuch bietet Informationen zu Größe, Art und Lage des Grundstücks sowie die genaue Bezeichnung des Flurstücks. Bilden mehrere Flurstücke ein zusammenhängendes Grundstück, eine sogenannte Flur, dann werden sie als fortlaufende Nummer im Grundbuch geführt. Mit dieser Flurstücksnummer lässt sich jedes Flurstück eindeutig identifizieren.

Hinweis: Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener und geometrisch festgelegter Teil der Erdoberfläche. Einzelne Flurstücke werden durch Flurstückgrenzen voneinander abgegrenzt. Häufig entspricht ein Flurstück gleichzeitig auch einem Grundstück. Allerdings kann ein Grundstück auch aus mehreren Flurstücken bestehen. Das Katasteramt verzeichnet jedes Grundstück auf Bundesebene in Flurkarten.

Außerdem ist im Bestandsverzeichnis des Grundbucheintrags die genaue Adresse des Grundstücks angegeben. Zusätzlich können auch bestimmte Rechte eingetragen werden, die mit dem Grundstück verbunden sind:

Zudem können Grundstücksteilungen oder -zusammenlegungen erfasst sein.

Im Bestandsverzeichnis des Grundbucheintrag sind Flurstücke verzeichnet

Im Bestandsverzeichnis eines Grundbucheintrags ist die genaue Flurstücksnummer eines Grundstücks hinterlegt.

Abteilung I

In der ersten Abteilung des Grundbucheintrags finden sich neben dem genauen Datum der Eintragung Informationen zu den Eigentumsverhältnissen einer Immobilie und eines Grundstücks. Hat ein Grundstück mehrere Eigentümer, zum Beispiel Ehepaare oder Geschwister, dann müssen die jeweiligen Eigentumsanteile in Bruchteilen angegeben werden. Außerdem bietet die Abteilung I sämtliche Informationen dazu, wie das Grundstück erworben wurde. Anlässe sind häufig:

  • Schenkung
  • Kauf
  • Erbansprüche/Testament
  • Zwangsversteigerung

Hinweis: Eintragungen zu Eigentümerwechsel können nicht selbstständig vorgenommen werden, sondern erfolgen immer und ausschließlich durch einen Notar.

Abteilung II

In diesem Teil des Grundbuches werden sämtliche Lasten und Beschränkungen eingetragen, die sich unmittelbar auf das jeweilige Grundstück auswirken. Grundpfandrechte, die ebenfalls eine Beschränkung darstellen und eine finanzielle Belastung sind, werden nicht hier, sondern in Abteilung III festgehalten. Zu den Lasten und Beschränkungen, die im Grundbuch eingetragen sind, gehören:

Hinweis: In Abteilung II können weitere Beschränkungen, wie ein Nacherbenvermerk, eine Absicherung der Nacherben, und gegebenenfalls ein Sanierungsvermerk, eingetragen werden.

Abteilung III

In Abteilung III des Grundbucheintrags sind alle finanziellen Belastungen, sogenannte Grundpfandrechte, verzeichnet. Eintragungspflichtig sind:

  • Hypotheken
  • Grundschulden
  • Rentenschulden

Zu den häufigsten Eintragungen gehört die Grundschuld. Diese wird in den meisten Fällen im Zusammenhang mit der Finanzierung des Grundstückskaufs aufgenommen. Sie dient der Bank gleichzeitig als Sicherheit. Sollte der Käufer seinen Kredit nicht mehr abbezahlen können, darf die Bank das Grundstück zwangsversteigern und erhält so ihr Geld zurück. Dient die Grundschuld als Kreditsicherheit für die Bank, handelt es sich um eine eingetragene Fremdgrundschuld. Wenn der Kredit komplett getilgt ist, gehört die Grundschuld nicht mehr der Bank, sondern dem Eigentümer der Immobilie. Der Eintrag einer Grundschuld wird nach Abzahlung nicht direkt aus dem Grundbuch gelöscht. Die Löschung wird meist erst beim Verkauf der Immobilie veranlasst.

Hinweis: Sollte es zu einer Zwangsversteigerung einer Immobilie kommen, spielt die Reihenfolge der Einträge eine wichtige Rolle. Reicht der Erlös der Zwangsversteigerung nicht aus, um alle Gläubiger zu befrieden, erhalten Gläubiger, die weiter unten gelistet sind, ihr Geld nicht oder nicht komplett zurück.

Die dritte Abteilung listet darüber hinaus den Kaufpreis, die monatlichen Zahlungsraten und sämtliche Zahlungsfristen auf.

Notar-Stempel zur Beglaubigung von Dokumenten für Grundbucheintrag

Anträge zu Eintragungen oder Änderungen im Grundbuch erfolgen immer mittels eines Notars.

Grund für und Ablauf einer Eintragung in das Grundbuch

In diesem Abschnitt klären wir die Frage, bei welchen Gegebenheiten Sie einen Eintrag in das Grundbuch veranlassen müssen. Außerdem skizzieren wir den Ablauf eines Grundbucheintrags.

Wann erfolgt ein Eintrag in das Grundbuch?

Haben Sie ein Grundstück beziehungsweise eine Immobilie gekauft? Dann müssen Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden. Voraussetzung ist, dass der Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt wurde. Erst nach dem Eintrag als Eigentümer im Grundbuch gehört das Grundstück beziehungsweise die Immobilie Ihnen.

Darüber hinaus erfolgt ein Grundbucheintrag bei:

  • Änderung von zentralen Grundstücksdaten (zum Beispiel Aufteilung)
  • Überschreibung eines Hauses oder einer Schenkung
  • Übertragen von Eigentum durch eine Erbschaft
  • Gläubigerwechsel beziehungsweise einem Wechsel des Finanzierungspartners

Wechselt der Kreditnehmer die Bank, löscht das Grundbuchamt die alte Hypothek und trägt die neue ein.

Tipp: Interessieren Sie sich für das Thema Hauskauf- oder Baufinanzierung? Dann lesen Sie in unserem Ratgeber, wie Sie einen Immobilienkredit umschulden.

Ablauf

Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie ein Eintrag in das Grundbuch abläuft:

  1. Zunächst wird der Kaufvertrag unterzeichnet. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer unterschreibt den Vertrag. Dies geschieht in Anwesenheit des Notars, der den Kaufvertrag dann notariell beglaubigt. Alle weiteren Schritte für den Grundbucheintrag übernimmt der Notar.
  2. Der Notar veranlasst beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung für das Grundstück. Der neue Besitzer wird also im Grundbucheintrag vorgemerkt, sodass der Verkäufer des Grundstücks dieses nicht an einen weiteren Interessenten verkaufen kann.
  3. Nun erfolgt die sogenannte Grundschuldbestellung. Der neue Eigentümer stimmt zu, dass in Abteilung III des Grundbucheintrags eine Grundschuld eingetragen wird. Erst jetzt zahlt die Bank die Kreditsumme zur Immobilienfinanzierung aus.
  4. Nachdem die Bank die Finanzierung ausgezahlt hat, kann der Käufer dem Verkäufer die Kaufsumme überweisen. Je nach Kreditinstitut dauert die Auszahlung des Darlehens bis zu sechs Wochen. Nach Unterschrift des Kaufvertrags hat der Käufer einen Monat Zeit, die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu zahlen.
  5. Im nächsten Schritt muss der Käufer dem Notar mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung nachweisen, dass er die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bezahlt hat. Ohne diese ist ein Eintrag in das Grundbuch nicht möglich.
  6. Nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer und des Kaufpreises veranlasst der Notar die Eigentumsüberschreibung im Grundbuch.
  7. In der Regel dauert die Eigentümerumschreibung im Grundbuch mehrere Monate. In dieser Übergangsphase geht das Grundstück oder die Immobilie bereits in den wirtschaftlichen Besitz des Käufers über. Der neue Besitzer kann das Grundstück bereits nutzen und trägt alle anfallenden Lasten und Pflichten.

Hinweis: Auch der Verkäufer der Immobilie kann sich schützen und eine Rückauflassungsvormerkung vom Notar ins Grundbuch eintragen lassen. Mit dieser fällt die Immobilie an ihn zurück, wenn der Käufer sich nicht an vereinbarte Forderungen hält.

Grafik zum Ablauf des Grundbucheintrags in sieben Schritten

Der Infografik können Sie die sieben Schritte des Ablaufs eines Grundbucheintrags entnehmen, der mehrere Monate dauern kann.

Dauer und Kosten für den Grundbucheintrag

Im Folgenden wollen wir klären, wie lange es dauert, bis ein Eintrag im Grundbuch erfolgt und wie viel ein Grundbucheintrag kostet.

Dauer des Grundbucheintrags

Die Bearbeitung des Grundbucheintrags durch das Grundbuchamt kann einige Wochen bis mehrere Monate dauern. Voraussetzung für die Veranlassung eines Grundbucheintrags ist, dass dem Notar alle notwendigen beglaubigten Urkunden vorliegen und er diese auf die Echtheit der Unterschriften geprüft hat. Wie lange Sie auf den Eintrag im Grundbuch warten müssen, hängt auch von der Auslastung des zuständigen Amtsgerichts ab.

Kosten des Grundbucheintrags beim Kauf einer Immobilie

Der Eintrag eines neuen Eigentümers eines Grundstücks oder einer Immobilie in das Grundbuch ist immer mit Kosten verbunden. Die Kosten sind gesetzlich geregelt und im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verankert. Bei dem Kauf eines Grundstücks oder eine Immobilie richten sich die Kosten nach dem Kaufpreis des Objekts und dem Gebührensatz. Dieser ist je nach Wert des Kaufobjekts gestaffelt. In der Regel zahlt der Käufer die Gebühren für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch sowie die Kosten für die Auflassungsvormerkung. Dies muss im Kaufvertrag festgehalten sein.

Als Richtwert für die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag können Sie mit rund 1,5 Prozent des Kaufpreises des Grundstücks beziehungsweise der Immobilie rechnen. Davon sind zirka ein Prozent Notarkosten und 0,5 Prozent Grundbuchkosten. Die Gebühren der Notare in Deutschland sind bundeseinheitlich geregelt, so dass es keine Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern gibt (§ 17 Abs. 1 Bundesnotarordnung, § 125 GNotKG).

Die Größenordnung der Notarkosten ist in Anlage 2 des GNotKG festgelegt. Dies wiederum ist in Anlage 1 § 3 Abs. 2 GNotKG verordnet. Notare verwenden Tabelle B. Sie richten sich zum wesentlichen Teil nach der Höhe des Kaufpreises der Immobilie, alternativ nach dem Verkehrswert. Je höher der Kaufpreis für das Grundstück oder Haus ist, umso höher ist der vom Notar anzusetzende Gebührensatz. Für die Eintragung des Eigentümers in das Grundbuch wird die volle Gebühr (1,0) berechnet.

Lesetipp: Beispiel für die Kostenaufstellung einer Immobilie.

Wichtig: Im Einzelfall können die besonderen Umstände des Antragstellers auf einen Eintrag oder eine Änderung im Grundbuch abweichende Vereinbarungen in der Beurkundungsverhandlung beim Notar und damit andere Kosten nach sich ziehen. Bei den angegebenen Kosten kann es also zu Abweichungen kommen. Es handelt es sich um Größenordnungen.

Grundbuchänderungen – Dauer, Kosten und Gründe

Änderungen folgender Gegebenheiten müssen im Grundbuch eingetragen werden:

  • Eigentumsverhältnisse
  • Übertragung, Löschung, Eintragung, Änderung anderer Rechte am Grundstück
  • Ausbesserung fehlerhafter Grundbucheinträge

Eine Änderung im Grundbuch erfolgt immer mittels eines Antrags. Antragsberechtigt ist der Eigentümer des Grundstücks, der wiederum einen Notar beauftragt, eine Änderung im Grundbuch zu beantragen. Denn der Großteil der Verfügungen, die über ein Grundstück getroffen werden, sind nur wirksam, wenn sie von einem Notar beurkundet werden.

Grundbuchänderung zugunsten der Familie

Muss ein Grundbucheintrag zugunsten eines oder mehrerer Familienmitglieder geändert werden, handelt es sich häufig um einen Eigentümerwechsel des Grundstücks ohne Verkauf. Ob Schenkung oder Erbschaft – häufig ist der Wechsel der Eigentümer innerhalb einer Familie an Wohnrecht oder Nießbrauch gekoppelt. Meist wird im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge eine Immobilie überschrieben, um Erbschaftssteuer zu sparen.

Für die Gebührenhöhe der Notarkosten spielt es keine Rolle, ob eine Vereinbarung beziehungsweise eine Änderung des Grundbuchseintrags zugunsten eines Familienangehörigen oder eines Fremden getroffen wird.

Für den Fall, dass ein Grundstück oder eine Immobilie ohne Verkauf den Eigentümer wechselt und kein aktuelles Wertgutachten des Grundstücks existiert, richtet sich der Geschäftswert immer nach dem Verkehrswert, der anhand der im Gesetz vorgegebenen Verfahren zu ermitteln ist. Der Notar kann und muss damit beispielsweise auf Vergleichswerte aus anderen Beurkundungen, aus Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse bei den Landratsämtern und Städten oder Brandversicherungswerte für Gebäude zurückgreifen (§ 46 GNotKG).

Das kostet die Eintragung von Ehepartnern im Grundbuch

Die Kosten für die Eintragung des Ehepartners im Grundbuch hängen vom Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung und der Höhe des Anteils ab, die der Partner erhalten soll.

Ist bereits ein Gutachten vorhanden, das den Verkehrswert des Grundstücks belegt, darf dieses für die Beurkundung verwendet werden. Dies gilt für Beurkundungen, bei denen der Wert des Grundstücks maßgeblich ist. Ist jedoch kein Gutachten vorhanden, darf ein Notar gemäß § 46 Abs. 4 GNotKG nicht verlangen, dass ein Gutachten erstellt wird. Belastungen, die an einem Grundstück bestehen, werden grundsätzlich bei der Wertermittlung nicht abgezogen (§ 38 GNotKG). Ein Beispiel: Ihre Immobilie ist 500.000 Euro wert und Sie möchten Ihrem Ehepartner die Hälfte des Hauses überschreiben (Geschäftswert von 250.000 Euro). Die Notargebühr für die Beurkundung einer Überlassung beträgt in diesem Fall 1.070 Euro, da für Verträge 2,0-Gebühren nach KV-Nr. 21100 GNotKG zu erheben sind. Zusätzlich müssen Sie mit Kosten für die Auslagen des Notars und die Umsatzsteuer rechnen, soweit nicht noch weitere Vereinbarungen, zum Beispiel ehegüterrechtlicher Art, beurkundet werden sollen.

Hinweis: Stehen Sie und Ihr Partner oder Ihre Partnerin bereits beide im Grundbuch und heiraten Sie, dann ist die Umschreibung wegen einer Namensänderung kostenlos. Sie müssen dafür dem Grundbuchamt die Heiratsurkunde oder einen beglaubigten Auszug aus dem Familienstammbuch vorlegen.

Mit diesen Kosten müssen Sie für die Eintragung nach einer Schenkung rechnen

Im Fall einer Schenkung müssen für den Grundbucheintrag Kosten einkalkuliert werden, die sich am aktuellen Verkehrswert der Immobilie orientieren. Zudem ist ein notariell beglaubigter Schenkungsvertrag für die Umschreibung erforderlich. Dazu kommen also auch Notarkosten.

Wie bereits erwähnt, richtet sich der Geschäftswert bei der Beurkundung einer Übertragung ohne Kauf/Verkauf nach dem Verkehrswert, der mittels der im Gesetz vorgegebenen Verfahren festgestellt wird (§ 46 GNotKG).

Das kostet die Eintragung nach einem Erbfall im Grundbuch

Bei Erbschaften fallen beim Grundbucheintrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gemäß Nr. 14110 Nr. 2 Absatz 1 KV GNotKG keine Kosten für die Grundbuchänderung an. Allerdings ist hierfür ein notarielles Testament, ein notarieller Erbvertrag oder ein Erbschein erforderlich. Liegen diese Dokumente nicht vor, muss der Erbschein gegen Gebühr beantragt werden. Nach Ablauf der Zweijahresfrist werden generell Umschreibungsgebühren gemäß Nr. 12210 KV GNotKG fällig.

Mit einem Erbschein können Sie beweisen, dass Sie allein oder gemeinsam mit einer oder mehreren anderen Personen Erbe sind beziehungsweise welchen Anteil Sie geerbt haben. Den Erbschein beantragen Sie beim Amtsgericht des Wohnorts des Verstorbenen. Die Höhe der Kosten für einen Erbschein richtet sich nach dem Wert des Nachlasses. Bei einem Grundstück müssen Sie beim Antrag des Erbscheins dessen Verkehrswert angeben.

Verkehrswertgutachten anfordern

Die Kosten für den Antrag eines Erbscheins zahlt grundsätzlich die Person, die den Antrag gestellt hat. Handelt es sich beim Antragsteller um eine Erbengemeinschaft, müssen sich alle an den Kosten beteiligen. Die Gebühren stehen in der Gebührentabelle B zum Gerichts- und Notarkostengesetz.

Weitere Grundbuchänderungen

Sollen Grunddienstbarkeiten im Grundbuch geändert werden, richten sich die Notarkosten immer nach dem festgestellten Wert dieser Rechte. Der Wert des Rechts im Einzelfall kann zum Beispiel aus einer gezahlten Vergütung abgeleitet werden. Ein Pauschbetrag wird beim Notar nicht angenommen. Fehlen Anhaltspunkte, ist der Wert unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls wie zum Beispiel des Ausübungsbereichs – also der Bereich, in dem zum Beispiel das Wegerecht ausgeübt werden darf – zu bestimmen. Zudem ist für die Gebührenhöhe ausschlaggebend, ob hinsichtlich der Einräumung eines Rechts vertragliche Vereinbarungen getroffen wurden mit der Folge einer 2,0-Gebühr (KV-Nr. 21100 GNotKG) oder ob lediglich Grundbucherklärungen gefertigt werden, die der Eigentümer abgibt (1,0-Gebühr gemäß KV.Nr. 14110 GNotKG).Werden folgenden Rechte und Beschränkungen im Grundbuch geändert, richten sich die Kosten ebenfalls nach dem Geschäftswert des jeweiligen Rechts sowie den anfallenden Notarkosten gemäß GNotKG:

  • Erbbaurecht. Im Erbbaurechtsgesetz (§ 14 ErbbauRG) ist festgelegt, dass bei einer Eintragung in das Grundbuch von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt wird. Der Vertrag über die Einräumung eines Erbbaurechts löst beim Notar eine 2,0-Gebühr aus, mindestens 120 Euro. Bei Gericht sowie für die Bestellung durch einseitige Erklärung des Grundstückseigentümers fällt eine 1,0-Gebühr an. Weitere, an das Erbbaurecht gekoppelte weiteren Belastungen wie Vorkaufsrechte lösen zusätzliche Gebühren aus.
  • Reallast
  • Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB)
Einfahrt zu Wohnhaus

Auch Grunddienstbarkeiten wie ein Wegerecht müssen in das Grundbuch eingetragen werden.

Kosten für Löschungen aus dem Grundbuch

Die Geschäftswertermittlung für die Löschung eines Rechts im Grundbuch folgt den gleichen Regeln, wie die Geschäftswertermittlung zu deren Bestellung. Es gibt also keine Pauschalbeträge für die Notarkosten bei der Löschung eines Rechts aus dem Grundbuch.

Gebühren für Löschungen aus dem Grundbuch

Nach Anlage 1 GNotKG werden folgende Gebühren für Löschungen erhoben:

  • Löschungen aus Abteilung III: 0,5-Gebühr
  • Löschung eines Gesamtrechts, das in mehreren Grundbüchern geführt wird: 0,1-Gebühr
  • Löschung aus der Mithaft:
    • Entlassung aus der Mithaft bedeutet in Bezug auf eine Grunddienstbarkeit, dass, wenn diese in zwei unterschiedlichen Flurstücken eingetragen ist, sie aber nur aus einem Flurstück entfernt werden soll, wird sie für dieses Flurstück aus der Mithaft entlassen.
    • Bei der Entlassung eines Grundstücks aus der Mithaft erfolgt immer der Vergleich zwischen dem kostenrechtlichen Wert des Rechts und dem Verkehrswert des entlassenen Grundstücks, wobei der geringere Wert maßgeblich ist (§ 44 Abs. 1 GNotKG).
    • Eintragung der Entlassung aus der Mithaft: 0,3 Gebühr
    • Der Gebührensatz beträgt 0,5 nach KV-Nr. 21201 GNotKG, wenn diesbezügliche Grundbucherklärungen betroffen sind. Die Grundsätze gelten für jedwede Art von Rechten im Grundbuch. Ein Bezug besonders zu Erbfolgeregelungen oder Scheidungsvereinbarungen besteht hier nicht.

Hinweis: Die Kosten des Grundbuchamts sind losgelöst von den Kosten des Notars. Die Gerichtskasse zieht die Kosten des Grundbuchamts ein, wohingegen der Notar sich selbst darum kümmert, dass er bezahlt wird.

Ablauf einer Löschung aus dem Grundbuch

Wollen Sie Rechte von Dritten aus dem Grundbucheintrag ihres Grundstücks löschen? Dann benötigen Sie die Einwilligung des Berechtigten. Derjenige zu dessen Gunsten die Belastung eingetragen ist, muss also zunächst der Löschung zustimmen. Ein Notar muss daraufhin die Bewilligung notariell beurkunden. Im nächsten Schritt fasst der Notar die Löschungsbewilligung mit dem Antrag auf Löschung zu einer Urkunde zusammen und leitet diese an das Grundbuchamt weiter. Liegen dem Grundbuchamt alle notwendigen Dokumente vor, prüft es diese nochmal auf ihre Gültigkeit. Ist alles korrekt, wird ein Löschungsvermerk in die dafür vorgesehene Spalte im Grundbuch eingetragen und die gelöschte Grundschuld rot unterstrichen.

Fast alle Anträge auf Löschung eines Eintrags im Grundbuch sind kostenpflichtig. Ausnahme bilden die Streichung der Auflassungsvormerkung sowie die Entfernung eines Sanierungsvermerks nach Abschluss des Sanierungsverfahrens. Folgende Kosten ergeben sich für die Löschung von unterschiedlichen Verfügungsbeschränkungen:

Übrigens: Nehmen Sie die Löschung aus dem Grundbuch nicht wörtlich. Gelöschte Einträge werden im Grundbuch auf Papier rot unterstrichen. In der elektronischen Ausführung sind sie schwarz gekennzeichnet.

Häufige Fragen zum Grundbucheintrag

In diesem Abschnitt beantworten wir häufig gestellte Fragen rund um das Thema Grundbucheintrag.

Grundbucheintrag steuerlich absetzen – wie geht das?

Für Käufer gilt: Nur Kapitalanleger, die die erworbene Immobilie vermieten, können den Grundbucheintrag zusammen mit den Notar- und weiteren Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Wer selbst einzieht, erzielt keine Einnahmen mit dem Kauf und kann die Kosten für den Grundbucheintrag daher nicht steuerlich absetzen.

Für Verkäufer gilt: Fällt eine Spekulationssteuer an, dürfen sämtlich Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem damaligen Grundstückskauf zu tun haben, vom Verkaufspreis abgezogen werden.

Abkürzungen: Was bedeutet Größe a, ha und qm im Grundbuch?

Im Bestandverzeichnis eines Grundbucheintrags tauchen in der Spalte „Größe“ einzelne Buchstaben auf. Die Abkürzungen a, ha und qm mögen etwas altertümlich sein, lassen sich aber leicht entschlüsseln. Mit Größe a ist die Einheit Ar gemeint. 1 Ar entspricht 100 m². Mit Größe ha ist Hektar gemeint. 1 Hektar entspricht 10.000 m². Und qm steht für Quadratmeter und ist damit gleichbedeutend mit m².

Stehen in einem Grundbucheintrag in der Spalte mit den Größen Zahlen unter ha, a und qm, können diese also ganz leicht umgerechnet werden. Wir entwirren die Abkürzungen im Grundbuch für euch und ermitteln im folgenden Beispiel die Größe des Grundstücks:

Größe

ha

a

qm

2

5

71

Die Größe des Grundstücks beträgt 20.571 Quadratmeter.

Ist im Todesfall eine Änderung des Grundbucheintrags nötig?

Im Todesfall eines Eigentümers eines Grundstücks ist der Grundbucheintrag nicht mehr korrekt und muss berichtigt werden. In der Regel wird der Erbe neuer Eigentümer. Als Erbe müssen Sie nach § 82 GBO einen Antrag auf Berichtigung stellen. Diesen Antrag müssen Sie schriftlich bei dem Amtsgericht einreichen, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Zudem müssen Sie dem Grundbuchamt die Erbfolge nachweisen. Folgende Nachweise sind dafür rechtskräftig:

  • Erbschein
  • Erbvertrag
  • notariell eröffnetes Testament

Für diesen Antrag benötigen Sie keinen Notar.

Grundbucheintrag: Was geschieht nach Trennung oder Scheidung?

Ist nur einer der beiden Ehegatten im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen, ändert sich nach einer Trennung oder Scheidung nichts. Nur dieser Ehepartner ist und bleibt Eigentümer.

Da im Grundbuch Belastungen und Eigentumsrechte eines Grundstücks eingetragen sind, ändert sich mit einer Trennung oder Scheidung erst mal nichts. Allerdings ist davon auszugehen, dass sich mit einer Scheidung auch die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks ändern werden. Denn: Sind beide Ehepartner als Eigentümer eingetragen, haben beide einen rechtlichen Anspruch auf das Grundstück. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, auf die sich beide Ehegatten einigen können.

Sobald sich die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks ändern, muss dies auch im Grundbucheintrag vermerkt werden.

Lesetipp: Alles zum Thema Scheidung mit Haus lesen Sie in unserem Ratgeber-Beitrag.

Warum sind auf meinem Grundbuchauszug mehrere Flurstücke verzeichnet?

Ein Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit im Liegenschaftskataster. Gehören Ihnen mehrere aneinandergrenzende Flurstücke, können diese zusammen genommen ein größeres Grundstück bilden. Da aber jedes Flurstück im Kataster mit einer eigenen Flurstücknummer versehen ist, können im Grundbuchauszug Ihres Grundstücks mehrere nummerierte Flurstücke verzeichnet sein.

Zur Erklärung:

Das Liegenschaftskataster ist ein öffentliches Register des Katasteramts, das alle Vermessungsdaten, Grenzverläufe und Nutzungsarten von Liegenschaften, also Grundstücken verzeichnet. Grundbuch und Liegenschaftskataster ergänzen sich: Im Grundbuch sind Eigentums- und Rechtsverhältnisse eines Grundstücks angegeben, im Liegenschaftskataster die Beschreibung eines Grundstücks (Lage des Grundstücks, Größe, Vermessungsmaße). Die Vermessungsbehörden der einzelnen Bundesländer führen die Liegenschaftskataster.

Liegenschaften, also Grundstücke und Gebäude, werden mit Hilfe von Flurstücken vermessen, die als Buchungseinheit der Bodenflächen bezeichnet werden können. Eine Liegenschaft besteht aus einem oder mehreren Flurstücken, die wiederum eine Flur bilden. Mehrere Flure sind wiederum ein Gemark. Häufig entspricht der Name des Gemarks dem der Ortschaft.

Warum ist ein Eintrag im Grundbuch rot unterstrichen?

Wird ein Eintrag im Grundbuch gelöscht, verschwindet dieser nicht. An der betreffenden Stelle wird ein Vermerk gemacht, dass der Eintrag gelöscht ist. Zur besseren Übersicht wird der Eintrag rot unterstrichen. Diese „Rötung“ besagt also nicht, dass etwas besonders wichtig ist, sondern dass der Eintrag bereits gelöscht wurde. Bei einer Kopie des Grundbucheintrags ist die Unterstreichung allerdings schwarz, ebenso wie in dem elektronischen Auszug des Grundbucheintrags.

Grundbucheintrag vor dem Kauf/Verkauf einer Immobilie prüfen

Die Gebühren für Eintragungen und Löschungen aus dem Grundbuch richten sich zum Großteil nach dem Wert des Grundstücks beziehungsweise des einzutragenden Rechts. Auch wenn der Notar nicht verlangen darf, dass Sie ein Gutachten erstellen lassen, können wir Ihnen nur dazu raten. Denn nur so können Sie sicher sein, dass der korrekte Wert für eine Beurkundung erhoben wird. Das Gutachten geben Sie in der Regel aber nicht wegen der Notargebühren in Auftrag, sondern um zu erfahren, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist.

Kontaktieren Sie uns, wenn Sie wissen möchten, wie viel Ihr Grundstück wert ist. Als unabhängige und zertifizierte Sachverständige erstellen wir für Sie ein aussagekräftiges Verkehrswertgutachten. Für ein kostenloses Erstgespräch erreichen Sie uns telefonisch unter der kostenlosen Rufnummer 0800 - 90 90 282 oder über nachstehendes Kontaktformular.

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Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

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Heid Immobilienbewertung
Mitgliedschaften:
Deutscher Gutachter & Sachverständigenverband
VDI, Verband deutscher Ingenieure



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