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Immobilienkredit umschulden

Das müssen Sie wissen, wenn Sie einen Immobilienkredit umschulden

Wann ist es sinnvoll, eine Baufinanzierung umzuschulden? Wie kann ich einen Immobilienkredit günstig umschulden? Welche Kosten – Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung – kommen auf mich zu? Wir bringen Ihnen das Thema Baukredit umschulden von der Zinsbindung bis zur Anschlussfinanzierung näher.

Hausbau fast abgeschlossen

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Immobilienkredit wird auf zwei Arten umgeschuldet – vorzeitig mit einer Vorfälligkeitsentschädigung (quasi die „Vertragsausstiegsgebühr“ des Kreditgebers für entgangene Zinsen) oder nach Ablauf der Zinsbindung.
  • Nach zehn Jahren besteht für eine Baufinanzierung unabhängig von den Vertragsbedingungen ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, um den Baukredit umzuschulden.
  • Insbesondere im Hinblick auf eine Anschlussfinanzierung ist es ratsam, nicht einfach die Konditionen der bisherigen Bank für die Verlängerung zu unterschreiben, sondern sich nach günstigeren Zinsen umzusehen.

Baufinanzierung umschulden

Die Zinsen für eine Baufinanzierung sind verlockend günstig. Sie haben bereits ein Immobiliendarlehen? Trotzdem können Sie den Baukredit umschulden – sofern gewisse Voraussetzungen passen. Ganz einfach wird es aber nicht, einen bestehenden Immobilienkredit umzuschulden, denn dafür gibt es Verträge. Wir verraten Ihnen, unter welchen Bedingungen Sie Ihre Baufinanzierung umschulden können. Ob sich bei Ihrem Immobiliendarlehen um eine Baufinanzierung oder einen Hauskredit handelt – das spielt keine Rolle, wenn es ums Umschulden geht. Ob Sie mit dem geliehenen Geld ein Haus bauen oder kaufen, also ein Grundstück bebauen oder lediglich eine Bestandsimmobilie erwerben, ist fürs Immobilienkredit umschulden unwesentlich.

Vorteile einer Umschuldung

Eine Baufinanzierung umzuschulden, lohnt sich nur, wenn Sie ein Angebot zur Anschlussfinanzierung mit wesentlich besseren Konditionen in Aussicht haben. Die Ersparnis durch die niedrigeren Zinsen können Kreditnehmer für eine höhere Tilgung und gegebenenfalls zur Reduzierung der Darlehenslaufzeit, indem mehr Sondertilgungen wahrgenommen werden, nutzen.

Grob über den Daumen gepeilt: Wenn Sie Ihren Immobilienkredit umschulden möchten, sollte die Anschlussfinanzierung höchstens 0,2 Prozent Zinsen verschlingen.

Nachteile einer Umschuldung

Die Nachteile, einen Immobilienkredit umzuschulden, sind zahlreich:

  • Kosten: Die bisherige Bank möchte eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen. Die neue Bank möchte im Grundbuch eingetragen werden – dafür zahlen Sie die Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar.
  • Bonitätsprüfung: Die neue Bank kennt Sie und Ihre Finanzkraft nicht. Daher wird sie Ihre Bonität prüfen – und kommt möglicherweise auf ein anderes Ergebnis als Ihre bisherige Bank. Schließlich haben Sie bereits ein Immobiliendarlehen aufgenommen.
  • Zeitaufwand: Angebote einholen, mit Banken verhandeln, viel rechnen, kündigen – es kostet vor allem Zeit, einen Immobilienkredit umzuschulden.

Sie müssen in jedem Fall genau ausrechnen, ob sich der Wechsel zu einem anderen Baufinanzierer trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnt. Die Rechnerei, bevor ein Baukredit umgeschuldet wird, erscheint lästig, ist aber notwendig.

Vorfälligkeitsentschädigung

Möchten Sie eine Baufinanzierung mit Zinsbindung vorzeitig umschulden, entgehen der Bank Zinsen. Daher wird sie neben der ausstehenden Rückzahlungssumme eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Gewinn fordern. Der Ausgleich dieses „Zinsschadens“ wird umgangssprachlich auch als „Vorfälligkeitszinsen“ bezeichnet.

Bevor Sie einen Immobilienkredit umschulden, sollten Sie bei einem Vertrag mit Zinsbindung berechnen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt. Diese beträgt bei einer Baufinanzierung häufig mehrere Tausend Euro. Verbraucherzentralen haben herausgefunden, dass die Vorfälligkeitsentschädigung im Schnitt zehn Prozent der Restschuld beträgt. Womöglich rentiert sich die Umschuldung gar nicht.

Kalkulation für Immobilienkredit

Von der Vorfälligkeitsentschädigung bis zu den neuen Zinsen: Kalkulieren ist notwendig, wenn man einen Immobilienkredit umschuldet.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Um die Höhe der Vorfälligkeitszinsen zu berechnen, hat die Bank die Wahl zwischen zwei Berechnungsmethoden. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht man davon aus, dass die Bank Ihr Geld an einen anderen Kunden verleiht. Bezahlt dieser einen niedrigeren Zins, entsteht der Bank quasi ein Schaden.

Gebräuchlicher ist die Aktiv-Passiv-Methode, auf der diverse Vorfälligkeitsrechner im Netz beruhen. Bei dieser Berechnungsmethode wird angenommen, dass die Bank mit den Rückzahlungen Wertpapiere kauft und darauf Zinsen bekommt, um den Zinsausfall auszugleichen. Folgende Faktoren muss die Bank berücksichtigen, um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung eines sogenannten Annuitätendarlehens korrekt zu berechnen:

  • Sondertilgungen: Sie haben bereits Sondertilgungen getätigt oder das vertragliche Recht auf (zukünftige) Sondertilgungen. Durch Sondertilgungen reduziert sich die ausstehende Restschuld, wodurch die Bank auch weniger Zinsen bekommen hätte. Dies muss bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu Gunsten des Darlehensnehmers berücksichtigt werden. Anders lautende Klauseln sind ungültig, hat der Bundesgerichtshof (BGH) beschlossen (Az. XI ZR 388/14).
  • Fiktive Wiederanlage des Rückzahlungsbetrags: Die Bank möchte natürlich eine möglichst hohe Vorfälligkeitsentschädigung kassieren, also wird sie für die Zinsen, die ihr die von Ihrem Geld gekauften Wertpapiere bringen, möglichst niedrig ansetzen. Dadurch maximiert die Bank rechnerisch den Zinsschaden. Diesem verbraucherunfreundlichen Treiben hat der BGH im Jahr 2000 (Az. XI ZR 27/00) einen Riegel vorgeschoben. Zur Vereinheitlichung sind seitdem die Bedingungen für Hypothekenpfandbriefe die Grundlage für die Berechnung des Wiederanlagewertes. Außerdem wird der Zinssatz gestaffelt und nicht der Zinssatz für die Restlaufzeit des Kredits angesetzt.
  • Stichtag für die Berechnung: In der Praxis schaut sich die Bank das Zinsniveau am Tag Ihrer Kündigung an. Der eigentliche Stichtag ist jedoch der Tag, an dem das restliche Darlehen zurückgezahlt wird. Das bedeutet: Steigen die Zinsen zwischen der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und der Rückzahlung, so muss die Bank die Vorfälligkeitszinsen rückwirkend nach unten korrigieren.
  • Wegfall des Ausfallrisikos: Die Bank kalkuliert bei jedem Darlehen ein, dass sie das Geld womöglich nicht wiedersieht. Wer seinen Kredit vorzeitig zurückbezahlt, sorgt damit gleichzeitig dafür, dass dieses Risiko entfällt. Dieses Ausfallrisiko fließt üblicherweise mit 0,01 bis 0,1 Prozent pro Jahr ein und muss bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend abgezogen werden.
  • Weitere Ersparnisse: Bei einer vorzeitigen Rückzahlung spart sich die Bank Verwaltungsakte rund um den Kredit. Diese sollten sich mit 100 bis 150 Euro weniger pro Jahr Restlaufzeit in der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bemerkbar machen. Eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank nicht verlangen.
Beispiele: So hoch kann die Vorfälligkeitsentschädigung sein

Wir haben die ungefähre Vorfälligkeitsentschädigung für mehrere Beispiele ausgerechnet, wenn sich lediglich zwei Parameter ändern: Die Höhe des Sollzinses und die der monatlichen Raten. Der Vertragsbeginn des fiktiven Immobilienkredits ist der 1. Januar 2018. Die Sollzinsbindung endet nach zehn Jahren am 31. Dezember 2027. Die Kündigung und damit Umschuldung soll zum 30. Juni 2021 erfolgen. Der Einfachheit halber gehen wir davon aus, dass keine Sondertilgungen stattgefunden haben oder vereinbart sind. Die eingesparten Verwaltungskosten für die Restlaufzeit belaufen sich pauschal jeweils auf 650 Euro. Angesichts der unterschiedlichen Sollzinssätze und monatlichen Raten in der nachfolgenden Grafik würden die Restschulden bei einem Immobilienkredit sehr unterschiedlich ausfallen, wenn die ursprüngliche Darlehenssumme gleich hoch wäre. Daher vernachlässigen wir die Kredithöhe und gehen der Einfachheit halber davon aus, dass stattdessen die Restschuld zum Zeitpunkt der geplanten Umschuldung identisch ist. Sie beträgt 220.000 Euro.

Infografik zur Vorfälligkeitsentschädigung

So hoch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Restschuld von 220.000 Euro für einen Immobilienkredit ungefähr aus.

Hinweis: Bei Ratenkrediten darf die Vorfälligkeitsentschädigung nur noch maximal ein Prozent der Restschuld betragen. Diese Regelung gilt allerdings nicht für Baufinanzierungen/Immobiliendarlehen, da diese über ein Grundpfandrecht besichert und im Grundbuch eingetragen werden. Bei Immobilienkrediten verlangen Banken im Schnitt zehn Prozent der Restschuld als Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

So vermeiden Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung:

  • Ablauf der Zinsbindung: Die vertragliche Zinsbindung ist abgelaufen oder hat nie bestanden (variables Darlehen).
  • Sonderkündigungsrecht: Sie machen nach zehn Jahren von Ihrem Sonderkündigungsrecht gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 489 BGB) Gebrauch.
  • Einvernehmliche Auflösung: Sie schließen eine weitere Finanzierung (zum Beispiel ein höheres Darlehen oder eine Anschlussfinanzierung) bei dergleichen Bank ab und lösen den bisherigen Kreditvertrag einvernehmlich auf.
  • Widerruf: Sie widerrufen den frisch geschlossenen Vertrag binnen 14 Tagen. Entdecken Sie Fehler in der Widerrufsbelehrung, verlängert sich diese Frist bei Verträgen, die ab dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, um ein Jahr.
  • Käufer übernimmt Darlehen: Sie verkaufen Ihr Haus und der Käufer erklärt sich bereit, an Ihrer Stelle in den Kreditvertrag einzusteigen. Kann er eine gute Bonität vorweisen, wird die Bank der Übertragung zustimmen.

Baukredit umschulden – so läuft es ab

Im Prinzip gibt es zwei Wege, eine Baufinanzierung umzuschulden: mit und ohne Zinsbindung.

Eine Umschuldung wird erst mit der Zahlung des Restbetrags des vorherigen Baukredits an den Kreditgeber rechtskräftig. Die volle Summe einschließlich einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung muss innerhalb von zwei Wochen, nachdem die Kündigung wirksam ist, bei der Bank eingehen. Beispiel: Haben Sie Ihre Baufinanzierung zum Donnerstag, 30. September gekündigt, muss die Restschuld am Donnerstag, 14. Oktober auf dem Konto der Bank liegen.

Immobilienkredit vorzeitig umschulden

Sie möchten einen Hauskredit vorzeitig umschulden, weil eine andere Bank viel günstigere Konditionen hat? Der Wunsch ist berechtigt – aber Vertrag ist Vertrag. Und Immobiliendarlehen sind üblicherweise an einen Sollzins gebunden. Möchten Sie Ihren bestehenden Immobilienkredit vorzeitig umschulden, wird das nicht ganz billig. Denn die Bank muss Sie nicht aus dem Vertrag entlassen. Lediglich wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, muss die Bank Sie gehen lassen. Dafür darf sie allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen verlangen.

Nun doch, eine Ausnahme gibt es: Wenn Sie bereits mindestens zehn Jahre an den Zins Ihrer Baufinanzierung gebunden sind, kommen Sie vor Vertragsablauf raus und können den Baukredit umschulden.

Hauskredit umschulden nach 10 Jahren

Nach zehn Jahren Zinsbindung besteht gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht für Darlehensnehmer. Damit können Sie die Baufinanzierung nach zehn Jahren jederzeit kostenlos umschulden, selbst wenn Sie eine längere Zinsbindung haben. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Ob es sich um einen Baukredit oder ein Darlehen für den Kauf einer fertigen Wohnimmobilie handelt, ist unerheblich. Der Ablauf, wie ein Hauskredit nach zehn Jahren umgeschuldet werden kann, ist bis auf die längere Kündigungsfrist identisch mit einer Umschuldung ohne Zinsbindung.

Umschuldung ohne Zinsbindung

Die Sollzinsbindung ist bereits abgelaufen oder läuft in Kürze ab? Dann liegen Ihnen keine Steine im Weg, um eine Baufinanzierung umzuschulden. Für die Umschuldung ohne Zinsbindung sollten Sie sich dennoch gründlich vorbereiten:

  1. Fragen Sie ein bis zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Ihres Immobiliendarlehens bei Ihrer Bank nach, zu welchen Konditionen sie die Finanzierung verlängert. Der Fachbegriff für die Verlängerung eines Kreditvertrags über die ursprüngliche Geltungsdauer hinaus nennt man Prolongation.
  2. Beschäftigen Sie sich parallel mit Angeboten der Konkurrenz. Holen Sie Offerten für eine Anschlussfinanzierung ein.
  3. Sie haben sich gegen die Prolongation Ihres bisherigen Kreditgebers entschieden? Teilen Sie Ihrer Bank spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit, dass Sie den Vertrag nicht verlängern, sondern Ihren Immobilienkredit umschulden.
  4. Unterschreiben Sie den Vertrag für die Anschlussfinanzierung bei der neuen Bank. Achten Sie unbedingt auf das genaue Wechseldatum. An diesem Stichtag erfolgt die Umschuldung nämlich automatisch: Die Restschuld des alten Kredits wird automatisch durch die Summe der Anschlussfinanzierung abgelöst.
  5. Die neue Bank kümmert sich um die Formalitäten, zu denen auch die Umschreibung im Grundbuch und daher ein Notartermin mit Ihnen gehören.

Tipp: Sollten Sie eine Baufinanzierung mit Zinsbindung umschulden wollen, fragen Sie Ihre Bank rechtzeitig nach der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Variables Darlehen

Bei einem variablen Darlehen besteht von Anfang an keine Zinsbindung. Die Zinsen werden nicht langfristig vereinbart, sondern passen sich jedes Quartal den aktuellen Marktgegebenheiten an. Bei einem variablen Darlehen ist eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Ein variables Darlehen ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie es zeitnah zurückzahlen können. Denn die fehlende Sollzinsbindung hat zwar einerseits den Vorteil Flexibilität, andererseits aber den Nachteil, dass die Marktzinsen sehr schnell drastisch steigen können.

Anschlussfinanzierung – so gelingt sie!

Wer sein Darlehen zum Ablauf der Zinsbindung nicht vollständig zurückbezahlen kann, benötigt eine Anschlussfinanzierung. Banken sind dazu verpflichtet, ihren Kunden drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot für die Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Oft bieten konkurrierende Marktteilnehmer jedoch bessere Konditionen. Sehen Sie sich frühzeitig nach Alternativen um – bestenfalls mit ein, zwei Jahren Vorlauf.

Die Kernfragen zur Anschlussfinanzierung lauten:

Wann soll ich eine Anschlussfinanzierung abschließen?

Wählen Sie den günstigsten Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung. Rechnen Sie damit, dass die Zinsen bis zum Ablauf Ihrer Sollzinsbindung steigen, sichern Sie sich frühzeitig eine Anschlussfinanzierung zu aktuellen Zinsen. Gehen Sie hingegen von mittelfristig sinkenden Zinsen aus – wovon man aktuell nicht ausgehen sollte –, warten Sie besser noch, bis die Zinsen tatsächlich auf das prognostizierte Niveau fallen.

Eine interessante Option ist ein Forward-Darlehen (Voraus-Darlehen). Bei dieser Form der Anschlussfinanzierung handelt es sich um ein Annuitätendarlehen (Tilgungsdarlehen mit konstanten Rückzahlbeträgen und -intervallen), aber einer frei wählbaren Zinsbindung. Sie können sich das Forward-Darlehen bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung Ihres ersten Hauskredits sichern. Die Raten bezahlen Sie hingegen erst beim Wechsel, also wenn die Anschlussfinanzierung die erste Baufinanzierung ablöst.

Bei wem soll ich eine Anschlussfinanzierung abschließen?

Es gibt massenhaft Anbieter für Anschlussfinanzierungen. Der Finanzierungsdschungel ist für Privatpersonen kaum zu überblicken. Vergleichsportale geben einen Anhaltspunkt. Ein unabhängiger, integrer Finanzberater kann Ihnen ebenfalls weiterhelfen. Egal, wessen Hilfe Sie in Anspruch nehmen – die Person oder Webseite darf nicht mit einem Kreditinstitut verbandelt sein; sonst ist von vornherein klar: Ihr Vermittler präsentiert Ihnen die Bank als Sieger, die seine Rechnungen bezahlt.

Wie hoch sind die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung?

Die Höhe der Zinsen einer Anschlussfinanzierung liegen bestenfalls deutlich unter Ihrer aktuellen Zinsbelastung. Die Vertragskonditionen unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter und von Zeit zu Zeit. Stand Juni 2021 bekommen Sie eine Anschlussfinanzierung unter einem Prozent, oft schon ab 0,1 bis 0,2 Prozent der Kreditsumme. Bei höheren Zinsen lohnt sich die Umschuldung ohnehin kaum.

Was kostet eine Anschlussfinanzierung für einen Hauskredit?

Die Zinsen sind in der momentanen Niedrigzinsphase keinesfalls der entscheidende Kostenpunkt bei einer Anschlussfinanzierung für einen Immobilienkredit. Sie betragen derzeit oft nur 0,1 bis 0,2 der Darlehenssumme. Ins Gewicht fallen bei einem vorzeitigen Wechsel vor Ablauf der Zinsbindung die Vorfälligkeitsentschädigung sowie die Gebühren für Notar und Grundbuch, um den Kredit mit der Immobilie abzusichern. Diese Kosten dürfen Sie bei der Berechnung, ob sich die Umschuldung lohnt, nicht außer Acht lassen.

Wie läuft die Anschlussfinanzierung ab?

Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung unterbreitet Ihnen die Bank ihre Konditionen für eine Anschlussfinanzierung. Bis dahin haben Sie sich bereits auf dem freien Markt nach günstigen Alternativen umgesehen. Sie können die Bank für den Folgekredit wechseln oder zu neuen Konditionen bei der bisherigen Bank verlängern.

Der neue Kredit begleicht die Restschuld des bisherigen Darlehens. Die Umschuldung wird rechtskräftig, wenn der ausstehende Betrag (inklusive Vorfälligkeitsentschädigung) innerhalb von zwei Wochen nach dem in der Kündigung korrekt angegebenen Ablaufdatum beim bisherigen Darlehensgeber eingeht. Der neue Kreditgeber veranlasst dies, sobald Sie einen Vertrag mit ihm beim Notar geschlossen haben und sein Grundpfandrecht auf die Immobilie im Grundbuch eingetragen wurde.

Privatkredit in Immobilienkredit umschulden

Der Begriff „Privatkredit“ meint in dieser Konstellation praktisch jede Form von Kredit – vom Autokredit bis zum Konsumentenkredit oder dem Darlehen für eine Geschäftsidee. Sie können auch ein Familien- oder Arbeitgeberdarlehen ablösen und umschulden. All diese (Privat-)Kredite werden üblicherweise von einem Kreditinstitut vergeben und sehr selten von Privatpersonen.

Baufinanzierungen sind zweckgebunden. Daher kann ein Privatkredit nicht einfach in einen Immobilienkredit umgeschuldet werden. Allerdings kann ein Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung mit einer vollständig abbezahlten Immobilie besichert werden – und genau darum geht es meistens, wenn ein Privatkredit in einen Immobilienkredit umgeschuldet werden soll.

Die Ausgangslage: Die Immobilie ist komplett schuldenfrei. Doch die im Grundbuch eingetragene Grundschuld wurde noch nicht gelöscht. Das gibt Ihnen die Möglichkeit, diese Grundschuld für einen neuen Kredit einzusetzen, beispielsweise um ein Auto zu kaufen oder eine Firma zu gründen. Die abbezahlte Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit für sein verliehenes Geld. Der Kredit – ein Grundschulddarlehen – steht zu Ihrer freien Verfügung, darf auf dem Papier nicht zweckgebunden sein.

Natürlich funktioniert das Ganze auch ohne bereits eingetragene Grundschuld und mit einem anderen Geldgeber. Allerdings fallen dann zusätzliche Kosten für den Grundbucheintrag und den Notar an, dessen Unterschrift nötig ist, wenn eine neue Grundschuld eingetragen werden soll. Und höchstwahrscheinlich wird auch ein aktuelles Beleihungswertgutachten fällig.

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Tipp: Erfahren Sie mehr über Notarkosten und wie eine Grundschuld gelöscht wird.

Häufige Fragen zur Umschuldung eines Immobilienkredits

Zum Abschluss unseres Ratgebers zum Thema Immobilienkredit umschulden, geben wir Antworten auf ein paar häufige Fragen.

Wann lohnt es sich, einen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung umzuschulden?

Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die neuen Konditionen wesentlich günstiger sind. Betragen die Zinsen für die Anschlussfinanzierung weniger als 0,2 Prozent, rentiert sich dieser Schachzug meistens. Rechnen Sie die Details aber genau durch und vergessen Sie eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung sowie die Gebühren für Notar und Grundbuchamt nicht.

Wie hoch sind die Grundbuchkosten bei einer Umschuldung?

Bei einer Grundschuldabtretung liegen die Notar- und Grundbuchkosten im Schnitt bei rund 0,15 bis 0,2 Prozent der neuen Summe. Wird hingegen die bestehende Grundschuld gelöscht und eine neue bestellt, sind die Kosten höher. Denn einerseits beglaubigt der Notar dabei mehrere Dokumente und andererseits verursacht dieser Prozess mehrere Vorgänge beim Grundbuchamt. So belegt das Grundbuchamt die Löschung einer Grundschuld mit einer 0,5-Gebühr. Für die Eintragung einer neuen Grundschuld gesellt sich eine 1,0-Gebühr (GNotKG, Anlage 2, Tabelle B) hinzu.

Wie wirkt sich die Umschuldung eines Immobiliendarlehens auf Versicherungen aus?

Ein Immobilienkredit wird gelegentlich durch eine Restschuldversicherung abgesichert. Die Versicherung übernimmt die monatlichen Ratenzahlungen, wenn der Kreditnehmer stirbt. Je nach Tarif springt die Versicherungsgesellschaft auch bei einer Scheidung oder Arbeitsunfähigkeit ein. In der Regel wird die Restschuldversicherung zusammen mit dem Immobiliendarlehen abgeschlossen, quasi als Zusatzprodukt. Sie läuft üblicherweise so lange wie der Kredit bei der Bank, die das Annuitätendarlehen gewährt hat. Die Restschuldversicherung muss bei einer Umschuldung neu abgeschlossen werden, falls der Kreditnehmer seine Ratenzahlungen für die Anschlussfinanzierung ebenfalls absichern will.

Achtung: Die Restschuldversicherung ist kein standardisiertes Versicherungsprodukt mit Musterbedingungen. Wie eine aktuelle Marktuntersuchung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsansicht (BaFin) erneut bestätigt hat, werden Restschuldversicherungen – bedingt durch hohe Provisionen – aggressiv vertrieben, das Leistungsspektrum ist jedoch stark an die Bonität des Versicherungsnehmers geknüpft. Die vorgeschriebene, erneute Widerrufsbelehrung eine Woche nach Abschluss wird von den Versicherungsgesellschaften oft verbraucherunfreundlich in einem „Welcome Letter“ versteckt.

Eine Restschuldversicherung ist nicht notwendig, um einen Immobilienkredit zu bekommen oder umzuschulden. Das mag ein schlechter Bankberater zwar anders „verkaufen“; letztlich verteuert diese fragwürdige Police den Kredit erheblich. Je nach Anbieter, Einkommen und gewünschtem Leistungsumfang kann die Prämie für Restschuldversicherung mehr als zehn Prozent der Kreditsumme ausmachen. In der Praxis nehmen gerade einmal 0,06 Prozent der Menschen mit einer Restschuldversicherung diese in Anspruch.

Was passiert, wenn der Kreditnehmer vor der Abbezahlung seiner Immobilienschulden stirbt?

Die Schulden gehen auf die Erben über. Diese können

  • das Erbe ausschlagen,
  • die Raten weiterzahlen,
  • das Darlehen sofort kündigen und einschließlich der Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Schlag bezahlen,
  • selbst umschulden; also eine Finanzierung bei einer anderen Bank abschließen.

Benötige ich zur Umschuldung einer Baufinanzierung oder zur Anschlussfinanzierung ein Beleihungswertgutachten?

Die Bank fertigt üblicherweise ein Beleihungswertgutachten an, bevor sie ein Immobiliendarlehen gewährt beziehungsweise der Umschuldung einer Baufinanzierung zustimmt. Insbesondere, wenn Sie den Kreditgeber für die Anschlussfinanzierung wechseln, wird dieser vorab einen Gutachter vorbeischicken, der neben den Dokumenten auch eine persönliche Überprüfung der Immobilie vornimmt. Dies ist meist die Grundvoraussetzung dafür, dass die Bank den Hauskredit absegnet. Die Kosten für ein von der Bank in Auftrag gegebenes Beleihungswertgutachten darf Ihr Kreditinstitut, ungeachtet anders lautender Vertragsklauseln, nicht an Sie weiterreichen.

Bevor es diesbezüglich zu Streit mit Ihrem Financier kommt: Vielleicht möchten Sie das Beleihungswertgutachten proaktiv bei Ihrer Bank einreichen? Die unabhängigen Gutachter der Heid Immobilien GmbH sind neutral, objektiv und gewissenhaft. Außerdem profitieren Sie von einer Festpreisgarantie und damit von vornherein überschaubaren Kosten, um die Anschlussfinanzierung oder Umschuldung des Immobiliendarlehens in die Wege zu leiten. Kontaktieren Sie uns telefonisch (0800 - 90 90 282) oder per Kontaktformular zur Vereinbarung eines kostenlosen Erstgesprächs! Wir freuen uns auf Sie!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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