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Wirtschaftlichkeitsberechnung von Immobilien

Bevor Sie in eine Immobilie investieren, sollten Sie herausfinden, ob das Objekt Rendite erzielen oder ein Verlustbringer wird. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung von Heid Immobilienbewertung gibt Ihnen Aufschluss darüber, in welchem Verhältnis die Aufwände und Einnahmen zueinanderstehen und ob sich der Kauf der Immobilie für Sie lohnt. Erfahren Sie hier mehr rund um die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Immobilien.

Neubau-Immobilie als Investition

Lohnt sich die Investition in diese Immobilie? Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung gibt Aufschluss.

Ihre Vorteile auf einen Blick:

Gesetzes​konform

Unsere Verkehrswertgutachten erstellen wir nach §194 BauGB und ImmoWertV bzw. BelWertV.

Zertifiziert

Unsere Gutachter verfügen über Zertifikate von TÜV, DEKRA, DIA, HypZert und EIPOS.

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Individuelle Lösungen

Auch bei individuellen Anliegen finden wir die ideale Lösung für Sie.

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wird das Verhältnis von Kosten zu Erlösen ermittelt.
  • Private Käufer wie auch institutionelle Investoren finden so heraus, ob ein Immobilienprojekt finanziell tragbar ist.
  • Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Immobilien sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, zum Beispiel Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Jahreskaltmiete und Nutzungsdauer.
  • Generell sollten Sie beim Immobilienkauf eine jährliche Nettomietrendite von mindestens 4 oder 5 % erzielen. Ist das nicht zu erwarten, ist Ihr Geld anderweitig besser angelegt.

Das sollten Sie über die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Immobilien wissen

Wollen Sie eine Immobilie als Geldanlage erwerben, sollten Sie vorab sorgfältig die zu erwartende Rendite kalkulieren. So finden Sie heraus, ob sich das Projekt lohnt und vermeiden, dass Sie sich finanziell übernehmen.

Was ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung?

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt allgemein die Wirtschaftlichkeit eines Unternehmens, berechnet also das Verhältnis von Ertrag und Aufwand beziehungsweise von Erlösen und Kosten. Im Falle von Immobilien gibt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung Aufschluss darüber, in welchem Verhältnis die Aufwände und Einnahmen zueinanderstehen. So können Investoren abschätzen, ob der Kauf der Immobilie für sie lohnenswert ist.

Wie wird die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie ermittelt?

Grundsätzlich kann die Wirtschaftlichkeit mit der einfachen Formel

Wirtschaftlichkeit = Ertrag / Aufwand

ermittelt werden. Das Ergebnis einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist eine reine Verhältniszahl, das heißt ein Wert ohne Maßeinheit. Jeder positive Wert größer als 1 bedeutet, dass das Objekt wirtschaftlich ist.

Hinweis: Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer Immobilie macht jedoch keine Aussagen darüber, ob die Erwartungen des potenziellen Käufers in Zukunft auch erfüllt werden. Hierzu sollten Sie besser die Rentabilität des für das Immobilienobjekt eingesetzten Kapitals berechnen. Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber „Rendite für Immobilien berechnen“.

Prinzipien der Wirtschaftlichkeitsberechnung

Bei einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wird der Ertrag ins Verhältnis zum Aufwand gesetzt. Die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie können Sie auf zwei Wegen berechnen: entweder mithilfe des Minimalprinzips oder mithilfe des Maximalprinzips.

  • Das Minimalprinzip strebt danach, mit einem möglichst niedrigen Aufwand einen bestimmten Ertrag zu erzielen.
  • Das Maximalprinzip strebt danach, mit einem feststehenden Aufwand einen möglichst hohen Ertrag zu erzielen.

Berechnungsverfahren

Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung unterscheidet man zwischen statischen und dynamischen Berechnungsverfahren:

  • Statische Methoden: Gewinnvergleichsrechnung, die Kostenvergleichsrechnung, die Rentabilitätsrechnung oder die Amortisationsrechnung.
  • Dynamische Berechnungsverfahren: Kapitalwertmethode, die Annuitätenmethode, die Endwertmethode, die Marktzinsmethode oder die interne Zinsfußmethode.

Wichtig: Damit bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Immobilien möglichst genaue Ergebnisse erzielt werden, sollte im Vorfeld eine umfassende Immobilienbewertung durchgeführt werden. Unsere qualifizierten Sachverständigen unterstützen Sie gern mit ihrer Expertise bei der Bewertung Ihrer Immobilie.

Diese Kostenpositionen müssen berücksichtigt werden

Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Immobilien müssen Sie diverse Faktoren berücksichtigen. Wenn Sie beispielsweise die Wirtschaftlichkeit eines Mietshauses oder einer Eigentumswohnung berechnen wollen, zählen unter anderem Kaufpreis, Nebenkosten, Jahreskaltmiete und Steuern zu den wesentlichen Faktoren.

Kaufpreis – wie hoch ist er im Verhältnis zur Jahreskaltmiete?

Das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und der Jahreskaltmiete ist entscheidend. Dabei kommt es auch auf den Standort Ihrer Wunschimmobilie an. Ein Faktor von 20 ist günstig. Meist ist heutzutage ein Faktor von 25 ist heute in guten Lagen üblich. In begehrten und teuren Lagen kann ein Faktor von 30 vorkommen.

Nebenkosten

Zu den Nebenkosten zählen Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision, die zum Kaufpreis der Immobilie hinzukommen. Beachten Sie: Die Kaufnebenkosten sind nicht zu vernachlässigen – sie können rund 14 % des Kaufpreises ausmachen!

Jahreskaltmiete

Mit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter Sie rechnen können, hängt unter anderem vom Standort der Immobilie ab. Auch die Möglichkeit, dass die Immobilie längere Zeit leer steht, sollten Sie bedenken.

Steuern

Die steuerliche Aufteilung des Grundstückes und Gebäudes muss überdacht werden. Außerdem können Abschreibungen vorgenommen werden.

Nutzungsdauer

Wie lange möchten Sie die Immobilie behalten? Wissen Sie heute bereits, wann und wie Sie die Investition abschließen möchten? Um die Rentabilität der Immobilie zu bestimmen, müssen Sie Nutzungsdauer und Abschlussziele festlegen.

Finanzierung

Wie hoch ist der Fremdkapitalzins? Ist die Finanzierungsdauer länger als die Nutzungsdauer? In dem Fall müssen Sie eine Anschlussfinanzierung planen. Sind die Zinsen dann wesentlich höher als heute, verschlechtert sich möglicherweise die Rendite Ihrer Immobilie.

Auf diese und weitere Faktoren kommt es bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Immobilien an. Hat Ihnen der Vermittler oder Verkäufer Ihrer Wunschimmobilie bereits eine Rendite-Erwartung genannt? Dann sollte er Ihnen auch beantworten können, wie die Berechnung zustande gekommen ist. Um sicherzugehen, dass sich Ihre Investition auszahlen wird, ist eine unabhängige Beratung und professionelle Wirtschaftlichkeitsberechnung zu empfehlen.

Immobilien und Rendite

Wenn Sie in eine Immobilie investieren wollen, erhalten Sie von Makler oder Verkäufer meist eine Modellrechnung oder eine Angabe zur zu erwartenden Rendite. Prüfen Sie diese Prognose kritisch. Häufig haben Anleger zu hohe Erwartungen an die Immobilienrendite. Diese werden am ehesten erfüllt, wenn der Wert des Objekts und die Miete bis zum Verkauf deutlich steigen, Sie aber zugleich nur einen geringen Erhaltungsaufwand haben.

Unterschied zwischen Wirtschaftlichkeit und Rentabilität

Zwischen Wirtschaftlichkeit und der Rentabilität muss man scharf trennen. Bei der Wirtschaftlichkeit wird der Ertrag in Relation zum Aufwand gesetzt; Wirtschaftlichkeit ist damit ein Maß für Effizienz oder Sparsamkeit. Rentabilität (Verhältnis zwischen Gewinn und Kapital) ist dagegen eine Kennzahl für den Erfolg der Immobilien-Investition, der in Prozentwerten ausgedrückt wird.

Wann ist eine Immobilie rentabel?

Eine Immobilie sollte eine jährliche Nettomietrendite von mindestens 4 oder 5 % erzielen. Geben seriöse Berechnungen eine solche Rendite nicht her, sollten Sie sich den Immobilienkauf nochmal überlegen.

Achtung: Berücksichtigen Sie außerdem die jährliche Wertsteigerung des Hauses oder der Wohnung in der Renditenrechnung. Ebenso beeinflussen Faktoren wie der Standort (Zukunftssicherheit), die Nutzungsdauer, Mieteinnahmen, Verwaltungskosten und mehr die Rendite einer Immobilie .

Risiken abwägen

Um kein böses Erwachen zu erleben, sollten Sie die Wirtschaftlichkeit der Immobilie besser konservativ kalkulieren: Möglicherweise steht das Haus oder die Wohnung längere Zeit leer oder es treten Schäden (Brandschäden, Hochwasserschäden,…) auf. Prüfen Sie auch diese Eventualitäten und wie sich diese auf die Rendite auswirken würden.

Wirtschaftlichkeitsberechnung von Immobilien bei Heid

Profitieren Sie von unserer Expertise: Das Sachverständigen-Netzwerk der Heid Immobilien GmbH verfügt über Expertenkenntnisse zu unterschiedlichen Immobilienarten und Branchen. So können wir Ihnen sach- und fachkundige Leistungen von der Immobilienbewertung über Beratungen und Gutachtenerstellung einschließlich einer preiswerten und kurzfristigen gutachterlichen Stellungnahme anbieten. Erfahren Sie mehr über unsere Leistungen »

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Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

Wirtschaftlichkeits­berechnung

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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