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Das Wegerecht laut BGB

Grundbuch, Pflichten & Kosten beim Wegerecht

Das Wegerecht gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) regelt, dass ein Nachbar den Zugang zu einer öffentlichen Straße über ein fremdes Grundstück nutzen darf. Welche Pflichten bestehen, wie hoch die Wegerecht-Kosten sind und wie das Wegerecht im Grundbuch festgehalten wird, erfahren Sie im Folgenden.

Immobilie mit Wegerecht im Grundbuch

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Wegerecht erlaubt es dem Begünstigten, einen Weg oder Zugang über ein fremdes Grundstück zu nutzen. Es ist in verschiedenen Paragrafen des BGB verankert.
  • Ein Wegerecht kann in verschiedene Kategorien eingeteilt werden. Man unterscheidet zwischen Geh- und Fahrrecht.
  • Das Wegerecht kann im Grundbuch, im Baulastverzeichnis oder in Form eines privatrechtlichen Vertrags festgehalten werden.
  • Keine gute Lösung ist es, das Wegerecht als Gewohnheitsrecht ohne Schriftstück zu betrachten. Denn als Gewohnheitsrecht kriegen Sie das Wegerecht im Ernstfall vor Gericht eher nicht bestätigt.
  • Die Wegerecht-Kosten hängen vom Wert des Wegerechts ab. Bei einem Wert von 5.000 € müssen Sie mit mindestens 56 € für die Eintragung des Wegerechts ins Grundbuch rechnen.
  • Ein Wegerecht wirkt sich auf den Immobilienwert aller am Wegerecht beteiligten Grundstücke aus.

Geh- und Fahrrecht

Das Wegerecht wird unterschieden in Geh- und Fahrrecht:

  • Beim Gehrecht darf die Nutzung des Wegerechts nur zu Fuß erfolgen.
  • Beim Fahrrecht darf das Wegerecht auch mit einem Kraftfahrzeug genutzt werden. Es wird daher auch als Überfahrtsrecht bezeichnet.

Die Rechte, die ein Geh- und Fahrrecht dem Begünstigten einräumt und die Pflichten, die erfüllt werden müssen, erläutern wir im Abschnitt „Welche Pflichten ent­stehen durch das Wegerecht?“.

Was ist ein Zufahrtsrecht?

Ein gefangenes Grundstück – also ein Grundstück, das nicht an das öffentliche Straßennetz angeschlossen ist und für das ein eigener Anschluss nur schwer oder nicht möglich ist – darf gemäß aller Landesbauordnungen nur bebaut werden, wenn die Erschließung gesichert ist. Für den Eigentümer des gefangenen Grundstücks bedeutet dies, dass er ein Überfahrtsrecht für das Nachbargrundstück benötigt. Dieses Überfahrtsrecht wird auch als Zufahrtsrecht bezeichnet und beinhaltet, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks sowie etwaige Mieter oder Besucher – bei einer Gewerbeimmobilie auch Kunden und Lieferanten – über das dienende Grundstück fahren dürfen, um das herrschende Grundstück zu erreichen.

Tipp: Definieren Sie im Vertrag für das Zufahrtsrecht möglichst genau, wer davon Gebrauch machen darf – und halten Sie den Personenkreis im Zweifelsfall großzügig (Dienstleister etc.).

Besteht ein Wegerecht trotz eigenem Zugang fort?

Ein im Grundbuch oder als Baulast eingetragenes Wegerecht erlischt nicht, wenn sich die Ausgangslage geändert hat. Hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks inzwischen einen eigenen Zugang zu seinem Grundstück, besteht sein schuldrechtlich verbrieftes Wegerecht dennoch fort. Allerdings ist der Inhaber eines Wegerechts zur schonenden Ausübung verpflichtet. Er sollte nach Möglichkeit ebenso wie seine Besucher und Dienstleister die eigene Zufahrt nutzen.

Eine Abänderung eines zeitlich unbeschränkten Wegerechts ist aufgrund geänderter Bedürfnisse zwar möglich, ohne Einverständnis aller Beteiligten aber sehr kompliziert. Ein solches Verfahren erfordert anwaltlichen Beistand. Wie sich das Wegerecht auf den Grundstückswert auswirkt, ermittelt bei Bedarf ein Gutachter.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Wegerecht laut BGB

Als Wegerecht bezeichnet man das Recht, einen Weg oder Zugang über ein fremdes Grundstück zu nutzen. Es entsteht immer dann, wenn ein Grundstück in zwei kleinere Grundstücke aufgeteilt wird und eines der Grundstücke keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße hat. Dasjenige Grundstück, das den Zugang bietet, bezeichnet man als dienendes Grundstück (in der Grafik Grundstück B). Das Grundstück, das vom Wegerecht profitiert, wird hingegen als herrschendes Grundstück bezeichnet (in der Grafik Grundstück A; eine weitere Bezeichnung dafür ist auch „Hinterliegergrundstück“).

Grafik zum Wegerecht gemäß BGB

Wenn der Zugang zu einer öffentlichen Straße nur über ein anderes Grundstück möglich ist, besteht Wegerecht.

Wie wird das Wegerecht begründet & festgehalten?

Ein öffentlich-rechtliches Wegerecht wird als sogenannte Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Ein privatrechtliches Wegerecht können Sie wie folgt begründen:

  • über einen privatrechtlichen Vertrag zwischen zwei Personen:

Eine solche Vereinbarung gilt ausschließlich für die unterzeichnenden Personen. Wichtig: Bei einem Immobilienverkauf erlischt das Wegerecht, weil es nicht an das Grundstück, sondern an eine Person als dessen Eigentümer gebunden ist.

  • über die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch:

Wenn Sie eine Grunddienstbarkeit erteilen, bleibt das Wegerecht auch bei einem Verkauf der Immobilie bestehen. Denn in diesem Fall bezieht es sich nicht auf eine Person, sondern auf dingliches Recht. In diesem Fall erfolgt der Eintrag im Grundbuch des dienenden Grundstücks.

Ein Wegerecht erhalten Sie nicht aus reiner Zweckmäßigkeit oder Bequemlichkeit. Dass Sie den Schuppen hinter ihrem Haus nur über die Zufahrt auf dem Nachbargrundstück erreichen, um Ihr Motorrad darin abzustellen, genügt nicht, um ein Überfahrtsrecht zugesprochen zu bekommen, wenn Sie das Fahrzeug auch vor Ihrem Haus abstellen können, ohne den Hof des Nachbarn zu überqueren. Nur, wenn Sie Ihr Anwesen überhaupt nicht auf eigenem Weg erreichen, um beispielsweise Dinge zu transportieren, besteht die Möglichkeit, ein Notwegerecht zu erwirken.

Wann wird ein Wegerecht zum Gewohnheitsrecht?

Das Wegerecht ist kein Gewohnheitsrecht. Auch nach jahrzehntelanger Ausübung besteht nach Entscheid des Bundesgerichtshofs vom 24. Januar 2020 (Az.: V ZR 155/18) ohne schuldrechtliche Vereinbarung kein Anspruch auf ein Wegerecht. Ausnahme: Notwegrecht.

Nur, weil Ihr Nachbar Sie bislang unbürokratisch und unentgeltlich über seinen Hof fahren lassen hat, muss diese mündliche Erlaubnis nicht von Dauer sein. Wenn sich Ihre nachbarschaftlichen Beziehungen verschlechtern, sich die Pläne des Nachbarn ändern oder der Eigentümer wechselt, können Sie nicht auf das Gewohnheitsrecht pochen, sondern müssen das Wegerecht neu – und bestenfalls schriftlich mit Grundbucheintrag vereinbaren.

Beispiel für eine Planänderung, die das Gewohnheitsrecht Wegerecht torpediert: Vor 20 Jahren wurde haben die Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke mündlich vereinbart, dass der Eigentümer des gefangenen Grundstücks die Zufahrt des Nachbarn nutzen darf und im Gegenzug den Winterdienst für diesen Grundstücksabschnitt übernimmt. Inzwischen hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks drei Kinder mit eigenen Kraftfahrzeugen und benötigt den Teil des Grundstücks, den der Nachbar als Zufahrt nutzt, als Parkplatz. Er entzieht dem Nachbarn das Wegerecht, dass ohnehin nie auf Papier bestand, sondern nur mündlich vereinbart wurde.

Expertentipp: Sperrt Ihr Nachbar das Einfahrtstor zu und sichert es beispielsweise mit einem Vorhängeschloss, dürfen sie das Schloss selbst dann nicht entfernen, wenn Sie ein verbrieftes Überfahrtsrecht haben. Steht Ihnen ein Wegerecht zu, müssen Sie allerdings einen Schlüssel für das Tor erhalten. Zu Ihren Pflichten im Rahmen des ausgeübten Geh- und Fahrrechts gehört dann üblicherweise auch das Abschließen.

Wie ist das Wegerecht im BGB verankert?

Das BGB benennt das Wegerecht in verschiedenen Paragrafen:

  • als Grunddienstbarkeit:

Als Grunddienstbarkeit bezeichnet man gemäß § 1018 BGB bestimmte Rechte an fremden Grundstücken. Das Wegerecht ist eine besonders gängige Grunddienstbarkeit. Andere Grunddienstbarkeiten sind zum Beispiel das Leitungsrecht oder die Bebauungsbeschränkung.

  • als beschränkte persönliche Dienstbarkeit:

§ 1090 ff BGB gibt vor, dass ein Grundstück auch mit einer persönlichen Dienstbarkeit belastet werden kann, die allerdings beschränkt ist. Das heißt, die jeweilige Fläche und Art der Nutzung des fremden Grundstücks wird eindeutig beschränkt und bezieht sich nur auf eine bestimmte Person.

  • als Notwegerecht (Sonderform):

Laut § 917 BGB dürfen Eigentümer von Grundstücken, die keinen Zugang zu einem öffentlichen Weg oder einer Straße haben, von ihren Nachbarn ein Wegerecht verlangen, welches diese dulden müssen. Allerdings muss der Nachbar durch eine entsprechende Wegerente entschädigt werden. Achtung: Ein Notwegerecht wird nicht im Grundbuch vermerkt!

Ob ein Notwegerecht kraft Gesetzes verhängt werden kann, resultiert aus den Gegebenheiten der Grundstücke.

In welchen Fällen spielt das Wegerecht eine Rolle?

Es gibt verschiedene Anlässe, bei denen das Wegerecht eine wichtige Rolle spielt:

  • Grundstücksteilung: Sie ist der Anlass für ein Wegerecht, wenn das hintere Grundstück danach keinen Zugang zu einem öffentlichen Weg hat.
  • Grundstücksbewertung: Auf ein dienendes Grundstück wirkt sich ein Wegerecht in der Regel wertmindernd aus. Deshalb wird es bei der Immobilienbewertung berücksichtigt.
  • Kauf bzw. Verkauf: Es ist beim Verkauf von Immobilien gängige Praxis, dass diese laut Vertrag lastenfrei übergeben werden. Weil das Wegerecht diesbezüglich als eine Last des Grundstücks zu verstehen ist, muss es im Kaufvertrag vermerkt sein. Andernfalls kann der Käufer vom Kauf zurücktreten.
  • Bauplanung: Herrscht auf Ihrem Grundstück ein Wegerecht, müssen Sie bei künftigen Bauvorhaben darauf achten, dass Sie dieses nicht einschränken oder gefährden.
  • Baufinanzierung: Weil das Wegerecht den Eigentümer des dienenden Grundstücks in seiner Nutzung beschränkt, kann es sich wertmindernd auf das Grundstück auswirken. Möchten Sie eine Immobilie mittels Kredit finanzieren, prüft die Bank den Beleihungswert einer Immobilie. Weil das Wegerecht diesen beeinflussen kann, kann es sich folglich auch auf die Finanzierungszusage oder die Höhe des Kredits auswirken.
  • Errichtung einer abschließbaren Einfahrt von der Straße aus: Möchten Sie als Eigentümer eines dienenden Grundstücks ein abschließbares Tor an der Straße errichten, sind Sie dazu verpflichtet, dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks auch einen Schlüssel auszuhändigen. Andernfalls hindern Sie ihn daran, sein Wegerecht zu nutzen.
Immobilienkauf mit eingetragenem Wegerecht

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie ein bestehendes Wegerecht im Kaufvertrag vermerken.

Das Wegerecht im Grundbuch

Die gängigste Art, das Wegerecht festzulegen, ist mit dem Eintrag als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs: Hier sind die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks eingetragen.

Wichtig: Dabei handelt es sich immer um den Grundbucheintrag des dienenden Grundstücks.

Gut zu wissen: Alternativ kann das Wegerecht auch im Baulastenverzeichnis vermerkt sein. Ausnahmen hiervon ist Bayern, weil es in diesem Bundesland seit 1994 kein Baulastenverzeichnis gibt: Sämtliche Einträge sind hier im Grundbuch einzusehen.

Wie wird das Wegerecht ins Grundbuch eingetragen?

Um ein Wegerecht eintragen zu lassen, müssen Sie einen Notar aufsuchen: Er reicht den Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit beim Grundbuchamt ein. Die folgenden Dokumente müssen Sie bereitstellen:

  • eine Bewilligungserklärung des Grundstückseigentümers
  • einen Lageplan , der Angaben zum genauen Verlauf des Wegerechts auf dem Grundstück enthält

Zudem erstellt der Notar eine beglaubigte Vereinbarung, welche die Art der Nutzung, den befugten Personenkreis und auch die Nutzungsentschädigung (zum Beispiel die bereits erwähnte Geldrente) genau festhält. Sobald die Eintragung beim Grundbuchamt vorgenommen wurde, ist das Wegerecht wirksam.

Übrigens: Mittels sogenanntem Herrschvermerk kann das Wegerecht auch im Grundbuch des herrschenden Grundstücks vermerkt werden. Das ist aber kein Muss.

Ein Tipp: Achten Sie als Eigentümer des dienenden Grundstücks auf die genaue Formulierung der Eintragung: Diese fertigt zwar der Notar an, prüfen Sie aber sicherheitshalber, ob sie möglichst konkret ist und keinen Spielraum für Interpretationen lässt. So vermeiden Sie frühzeitig Ärgernisse und Streitigkeiten.

Wer darf das Wegerecht nutzen?

Wenn das Wegerecht nicht auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt ist, kann es laut der Rechtsprechung (vergleiche dazu das Urteil BGH DNotZ 71, 471) auch von den folgenden Personen genutzt werden:

  • Mietern
  • Pächtern
  • Hausgenossen
  • Besuchern
  • Kunden
  • Lieferanten
  • Dienstleister (zum Beispiel Handwerker)

Solange die berechtigten Personen keine Schäden verursachen und den Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht über die Maßen behindern, dürfen sie von dem Zufahrtsrecht Gebrauch machen.

Was gilt, wenn das Wegerecht über einen privatrechtlichen Vertrag vereinbart wurde?

Ist das Wegerecht nicht im Grundbuch eingetragen, sondern über einen privatrechtlichen Vertrag festgehalten, bleibt es beim Verkauf des herrschenden Grundstücks nicht bestehen. Möchte ein neuer Nachbar Ihren Weg nutzen, muss er sich an Sie wenden und eine entsprechende Vereinbarung mit Ihnen treffen.

Achtung: Ein vertraglich vereinbartes Überfahrtsrecht oder eine andere Form des Wegerechts hat ohne Grundbucheintrag keine Bindungswirkung gegenüber Rechtsnachfolgern.

Welche Pflichten entstehen durch das Wegerecht?

Mit einem Geh- und Fahrrecht sind Rechte und Pflichten verbunden. Sobald das Wegerecht wirksam ist, müssen Sie sich als Eigentümer des dienenden Grundstücks daran halten: Ihr Nachbar darf demnach das Grundstück in abgesprochenem Umfang nutzen und Sie dürfen ihn nicht daran hindern oder den Weg versperren.

Als Rechteinhaber des herrschenden Grundstücks müssen Sie die Zuwegung möglichst schonend nutzen und die Auflagen einhalten, die an das Wegerecht geknüpft sind. Zudem dürfen Sie das fremde Eigentum auf dem dienenden Grundstück weder beschädigen noch beeinträchtigen. Haben Sie ein Nutzungsentgelt für das Wegerecht vereinbart, müssen Sie die jeweilige Zahlung leisten.

Für beide Eigentümer gilt: Klären Sie, wer sich um die Instandhaltung des Weges kümmert (§ 1021 BGB).

Frau schaufelt Schnee wegen Wegerechts

Wenn Sie einem Nachbarn das Wegerecht gewähren, müssen Sie klären, wer sich um die Instandhaltung des Weges kümmert.

Ein Tipp: Im Gegenzug steht es Ihnen aber frei, vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine Beteiligung an den Kosten einzufordern.

Wie wirkt sich das Wegerecht auf den Immobilienwert aus?

Da das Wegerecht die freie Nutzung des dienenden Grundstücks einschränkt, wirkt es sich eher wertmindernd darauf aus. Gleichzeitig kann bei einer geringen Nutzung des Wegerechts die Wertminderung nur geringfügig ausfallen und durch eine angemessene Geldrente oder Entschädigung sogar ausgeglichen werden.

Auf das herrschende Grundstück wirkt sich ein Wegerecht eher wertsteigernd aus, weil dieses zugunsten des Grundstücks wirksam ist. In Form eines Grundbucheintrags bietet es dem Eigentümer eine rechtliche Absicherung. Das ist für potenzielle Käufer von Vorteil. Zu berücksichtigen sind bei der Wertermittlung dann noch die Kosten für Geldrente oder Entschädigung. Potenzielle Käufer eines Grundstücks sollten daher stets den Grundbuchauszug anfordern, bevor sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Wichtig: Ist das Wegerecht ausschließlich durch einen privatrechtlichen Vertrag erteilt worden, ist das bei einem Verkauf des herrschenden Grundstücks von Nachteil, weil das Wegerecht im Falle des Verkaufs nicht bestehen bleibt und der neue Inhaber das Wegerecht selbst verhandeln muss.

Tipp: Weil die Immobilien-Bewertung eine sehr komplexe Angelegenheit ist, die immer individuelle Besonderheiten berücksichtigen muss, sollten Sie den Verkehrswert oder den Beleihungswert Ihrer Immobilie nie selbst ermitteln. Selbst kleinste Fehler können sich schwerwiegend auf die Berechnung auswirken. Verlassen Sie sich lieber auf ein fundiertes, behördenkonformes und gerichtsfestes Verkehrswertgutachten.

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Diese Kosten entstehen durch ein Wegerecht

Weil durch die Unterhaltung und Instandhaltung des Weges Kosten anfallen, ist es gängige Praxis, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks sich im Sinne einer Entschädigung an den Kosten beteiligt. Eine solche Ausgleichszahlung kann einmalig oder regelmäßig erfolgen.

Ein Tipp: Klären Sie frühzeitig und genau, ob beziehungsweise in welcher Höhe die Entschädigung erfolgen soll. Lassen Sie sich die vereinbarte Summe schriftlich bestätigen.

Höhe der Entschädigung

Wie hoch die jeweilige Entschädigungssumme ist, lassen Sie am besten von einem Immobilien-Sachverständigen im Rahmen der Immobilien-Wertermittlung berechnen. Denn hierbei muss die genaue Nutzung beachtet werden: So ist der Abnutzungsgrad bei einer gewerblichen Nutzung meist deutlich höher als bei einem Wegerecht zur privaten Nutzung.

Beispielrechnung für Kosten durch das Wegerecht

Nehmen wir an, ein Immobilien-Sachverständiger ermittelt einen Wert von 5.000 € für das gewährte Wegerecht. In diesem Fall müssten Sie mit den folgenden Kosten für die Eintragung ins Grundbuch rechnen:

Posten

Betrag

Notargebühr

30,00 €

Schreibauslagen*

ca. 2,40 €

Grundbucheinsichten

ca. 15,00 €

Umsatzsteuer von 19%

9,00 €

Gesamt

ca. 56,40 €

* Hinzu kommen noch die individuellen Auslagen für Porto und Telefon.

Kostenlose Beratung: 0800 - 9090 282

Die tatsächlichen Kosten können variieren. Hierzu erteilt ein Notariatsoberrat aus Bayern folgende Auskunft:

„Der Wert eines Wegerechts ist nicht pauschal mit 5.000 Euro anzusetzen. Vielmehr kommt es auf den Wert des Rechts im Einzelfall an, der zum Beispiel aus einer gezahlten Vergütung abgeleitet werden kann. Fehlen Anhaltspunkte, ist der Wert unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls wie Ausübungsbereich, etc. zu bestimmen, notfalls durch Kapitalisierung gemäß § 52 GNotKG, insbesondere § 52 Abs. 5 GNotKG. Für die Gebührenhöhe kommt es weiter darauf an, ob hinsichtlich der Einräumung eines Rechts vertragliche Vereinbarungen getroffen wurden mit der Folge einer 2,0-Gebühr oder ob lediglich Grundbucherklärungen gefertigt werde, die der Eigentümer abgibt (dann 0,5-Gebührensatz).“

Immobilienfinanzierung: So wirkt sich das Wegerecht darauf aus

Anders als bei unbelasteten Grundstücken, kann sich ein Wegerecht auf die Immobilienfinanzierung auswirken.

Herrschende Grundstücke

Bei herrschenden Grundstücken prüfen Banken im Rahmen der Beleihungswertermittlung, ob die Zufahrt für das herrschende Grundstück dauerhaft und rechtssicher ist. Gibt es kein eingetragenes Wegerecht, ist die Wahrscheinlichkeit sehr gering, dass die Bank einen Kredit gewährt, denn damit geht ein zu hohes Risiko für die Bank einher. Das heißt: Die besten Chancen auf eine Immobilienfinanzierung mittels Bankdarlehen haben Sie mit einem eingetragenen Wegerecht. Berücksichtigen Sie dies auch dann, wenn Sie einen bestehenden Immobilienkredit umschulden.

Dienende Grundstücke

Bei dienenden Grundstücken liegt durch das Wegerecht eine Nutzungseinschränkung für den Eigentümer vor. Für den Verkauf des Grundstücks könnte das von Nachteil sein. Deshalb könnte eine prüfende Bank einen höheren Sicherheitsabschlag ansetzen. In der Folge kann das mit schlechteren Bedingungen bei der Immobilienfinanzierung einhergehen, etwa einem höheren Sollzins.

Der Wert Ihrer Immobilie mit Wegerecht im Grundbuch

Das Wegerecht kann sich auf den Wert einer Immobilie geringfügig oder stärker auswirken. Möchten Sie erfahren, was bei Ihrer Immobilie der Fall ist, helfen wir Ihnen jederzeit gerne weiter: Im Rahmen einer kostenlosen und unverbindlichen Erstberatung klären wir gemeinsam Ihr Anliegen und nehmen im Falle einer Beauftragung eine fachlich-fundierte Wertermittlung Ihrer Immobilie vor. Kontaktieren Sie uns dafür telefonisch unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 oder nutzen Sie einfach unser Kontaktformular.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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