Als Grunddienstbarkeit bezeichnet man das Recht einer anderen Person an der Nutzung eines fremden Grundstücks. Hier erfahren Sie im Detail, was es damit auf sich hat, welche Grunddienstbarkeiten es gibt, welche Kosten entstehen und wie sich eine Grunddienstbarkeit auf die Immobilienbewertung auswirken.
Das Wichtigste in Kürze
- Als Grunddienstbarkeit bezeichnet man das Nutzungsrecht einer Person an einem fremden Grundstück.
- Welche Grunddienstbarkeiten auf Ihrer Immobilie lasten, können Sie dem Grundbucheintrag entnehmen.
- Die Vereinbarung einer Grunddienstbarkeit geht mit einer Entschädigung, aber auch einem Wertverlust des Grundstücks einher.
- Beispiele für eine Grunddienstbarkeit sind das Wege-, Leitungs-, Grenzbau-, Überfahrts- und Überbauungsrecht sowie eine Bebauungsbeschränkung oder die Hinnahme von Schmutz und Lärm .
Was ist eine Grunddienstbarkeit?
Unter einer Grunddienstbarkeit versteht man das Nutzungsrecht einer Person an einem fremden Grundstück. Deshalb tauchen Grunddienstbarkeiten in der Regel unter Nachbarn auf.
Die rechtliche Grundlage für Grunddienstbarkeiten bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (kurz BGB, § 1018ff). Dieser Paragraph besagt, dass ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks derart belastet werden kann, dass
- der Rechteinhaber der Grunddienstbarkeit das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf,
- gewisse Handlungen darauf nicht vorgenommen werden dürfen oder
- die Ausübung eines bestimmten Rechts / Abwehrrechts ausgeschlossen ist.
Um die Verhältnisse der Grundstücke genauer zu bezeichnen, spricht man vom dienenden Grundstück und vom herrschenden Grundstück: Das dienende Grundstück gewährt die Grunddienstbarkeit, indem es auf bestimmte Rechte oder Handlungen verzichtet; das herrschende Grundstück profitiert hingegen davon und empfängt Rechte.
Beispiele für Grunddienstbarkeiten
Ein kurzer Überblick über Grunddienstbarkeiten, die in Deutschland im Grundbuch eingetragen werden können:
Wegerecht
Das Wegerecht wird vergeben, wenn ein Grundstück keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße oder einem öffentlichen Weg hat. Dann muss dieser Zugang über ein angrenzendes Grundstück erfolgen, das in diesem Fall das Wegerecht erteilt. Das heißt, der entsprechende Nachbar darf über das Grundstück gehen oder es – je nach Regelung – auch befahren (Überfahrtsrecht).
Leitungsrecht
Ähnlich wie beim Wegerecht verhält es sich mit dem sogenannten Leitungsrecht: Hierbei erfolgt der Anschluss an die öffentliche Strom-, Wasser- und Abwasserversorgung über ein anderes (dienendes) Grundstück, wenn das herrschende Grundstück selbst keinen Zugang dazu hat. Dann darf der jeweilige Nachbar seine Leitungen unter / über dem Grundstück verlegen.
Bebauungsbeschränkung
Gilt eine Bebauungsbeschränkung, dürfen Sie Ihr Grundstück nicht höher bauen als vereinbart, um den freien Blick Ihres Nachbarn nicht einzuschränken. Diese einschränkende Grunddienstbarkeit kann sogar bis zu einem Bebauungsausschluss gehen.
Überbaurecht
Das Überbaurecht besagt, dass ein Teil des Hauses auf ein benachbartes Grundstück ragen darf. Ohne ein eingetragenes Überbaurecht darf ein Gebäude nicht über Grenze des Nachbargrundstücks hinausragen. Dabei ist es unerheblich, ob der Überbau über- oder unterirdisch geschieht. Ein Balkon oder Dachüberstand, der über den Zaun ragt, ist im Nachbarrecht genauso untersagt wie die Grenzüberschreitung beim Bau einer Tiefgarage unter der Erde.
Grenzbaurecht
Bei dem Grenzbaurecht ist es dem Begünstigten erlaubt, den geltenden Mindestabstand zu einer anderen Immobilie zu unterschreiten oder die eigene Immobilie direkt an die Grenze zum benachbarten Grundstück zu stellen. Grenzbebauung ist ein Streitthema unter Nachbarn, das häufig vor Gericht endet.
Photovoltaik
Aufgrund steuerlicher Veränderungen wird Photovoltaik immer häufiger zur Grunddienstbarkeit. Die staatliche Förderung für Solarstrom erstreckt sich nur noch auf Photovoltaikanlagen auf Dächern, nicht mehr auf solche am Boden. Hauseigentümer stellen Energieversorgern daher ihr Dach gegen ein Nutzungsentgelt zur Solarstromgewinnung zur Verfügung. Die Absicherung der Unternehmen erfolgt per Grundbucheintrag als Grunddienstbarkeit.
Hinnahme von Schmutz und Lärmbelästigung
Der Verzicht auf ein Abwehrrecht kann ebenfalls als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks akzeptiert
- eine höhere Luftverschmutzung (zum Beispiel durch eine benachbarte Fabrik),
- Gestank (zum Beispiel durch einen Betrieb der Land- oder Viehwirtschaft) oder
- dauerhafte Lärmbelästigung (zum Beispiel durch ein Sägewerk) des herrschenden Grundstücks.
Der Berechtigte schützt sich damit vor Schadenersatzansprüchen. Der Grundstückseigentümer, der die Luftverschmutzung, die Geruchsbelästigung oder den Lärm nun hinnehmen muss, erhält dafür eine vertraglich festgelegte Entschädigung.
Rechte und Pflichten im Rahmen einer Grunddienstbarkeit
Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat nicht nur Rechte, wenn eine Grunddienstbarkeit zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen ist, sondern auch Pflichten.
Expertentipp: Seien Sie so genau wie möglich, wenn Sie die Bedingungen einer Dienstbarkeit formulieren. Sonst geht es Ihnen so, wie dem Grundstückseigentümer, der die Hälfte seiner Garage per Grunddienstbarkeit Überbau auf dem Nachbargrundstück gebaut hat, dessen Zufahrt aber nicht benutzen darf (Urteil des Oberlandesgericht Hamm vom 22.11.2012, Aktenzeichen I-5 U 98/12).
Pflichten
Zu den Pflichten rund um eine Grunddienstbarkeit gehören hauptsächlich zwei elementare Dinge: Schonung und Unterhaltung.
Ausübung der Grunddienstbarkeit
Schonende Ausübung (§ 1020 BGB) ist angesagt: Der Berechtigte hat „das Interesse des Eigentümers des dienenden Grundstücks tunlichst zu schonen“. Sofern er eine Anlage auf dem belasteten Grundstück unterhält, muss er diese in ordnungsmäßigem Zustand halten.
Instandhaltung von Grunddienstbarkeiten
Vereinbarte Unterhaltungspflicht (§ 1021 BGB): Die beiden Parteien dürfen nahezu frei vereinbaren, wer für den Unterhalt der Anlage zuständig ist, die für die Ausübung der Grunddienstbarkeit erforderlich ist. Einerseits kann festgelegt werden, dass der Grundstückseigentümer die Anlage im Interesse des Berechtigten in Schuss halten muss. Andererseits deckt der Paragraph auch die vertragliche Gestaltungsmöglichkeit ab, dass der Berechtigte der Grunddienstbarkeit für die Instandhaltung zuständig ist – selbst dann, wenn der Eigentümer die Anlage mitbenutzen darf.
Instandhaltungsrücklage: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 18. Juni 2021 entschieden, dass Berechtigte einer Grunddienstbarkeit sich nicht an der Instandhaltungsrücklage, wie sie bei Eigentümergemeinschaften erhoben wird, beteiligen müssen. Stattdessen darf der Eigentümer den Nutzer im Nachhinein an den konkret angefallenen Kosten für die Instandhaltung beteiligen.
Konkret ging es in dem Fall mit dem Az.: V ZR 146/20 um einen Stellplatz in der Tiefgarage des Nachbarhauses. Die Eigentümerin der Stellplätze zahlte drei Jahre lang knapp 6.000 Euro in die Instandhaltungsrücklage ihrer Eigentümergemeinschaft ein. Davon wollte sie sich den Bruchteil, der auf den Stellplatz der Nutzerin aus dem Nachbarhaus entfällt, zuzüglich Zinsen von dieser erstatten lassen, obwohl keine Vereinbarung dazu existierte. Das Urteil im Wortlaut: „Ist das Sondereigentum mit einer Grunddienstbarkeit belastet, kann der Sondereigentümer von dem Dienstbarkeitsberechtigten, der auf der Fläche des belasteten Sondereigentums eine Anlage hält (hier: Tiefgaragenstellplätze), die von ihm an die Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Instandhaltungsrücklage erbrachten Zahlungen nicht erstattet verlangen.“
Rechte
Folgende Rechte gelten für Grunddienstbarkeiten:
Verlegung der Ausübung einer Grunddienstbarkeit
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat das Recht, die Ausübung einer Grunddienstbarkeit auf eine andere Stelle auf seinem Grundstück zu verlegen. Voraussetzung ist, dass diese Stelle genauso gut geeignet ist und der Eigentümer die Kosten der Verlegung trägt. Dieses Recht auf Verlegung der Ausübung (§ 1023 BGB) kann nicht durch ein Rechtsgeschäft beschränkt oder ausgeschlossen werden.
Beeinträchtigung der Grunddienstbarkeit
Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, so hat der Berechtigte laut § 1027 BGB einen Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung (§ 1004 BGB). Dieser Anspruch auf Beseitigung bei Beeinträchtigung verjährt (§ 1028 BGB) nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 2 BGB), wenn es um die Verwirklichung des Rechts selbst geht und nicht rein um eine Störung der Ausübung. Hat der Nachbar also 30 Jahre lang nichts unternommen, um die Grunddienstbarkeit zu nutzen, ist der Zug abgefahren.
Außerdem profitiert der Berechtigte von den Vorzügen des Besitzschutzes (§ 1029 BGB).
Abgrenzung der Grunddienstbarkeit
Sollten Sie irgendwo etwas von Dienstbarkeiten in Zusammenhang mit einem Grundstück lesen, müssen Sie Begriffen wie „Dienstbarkeit Grundstück“ nicht näher auf den Grund gehen. Oft ist damit nichts anderes gemeint als eine Grunddienstbarkeit, allerdings ist das eine sprachliche Ungenauigkeit. Denn Dienstbarkeit ist der Oberbegriff für unterschiedliche Dinge wie beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Leibrente, Nießbrauch, Reallast, Wohnrecht.
Nutzungsrechte
Nutzungsrechte werden durch einen Vertrag begründet. Ein Nutzungsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie meint, dass ein Eigentümer einem Dritten per Vertrag das Recht einräumt, sein Grundstück oder Teile davon für einen bestimmten Zweck zu nutzen. Der Unterschied zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist der, dass ein Nutzungsrecht nicht unbedingt im Grundbuch abgesichert ist, sondern lediglich eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Nutzer besteht.
Zäune und Dächer sind ein beliebtes Ziel für eine Nutzungsabtretung. Haben Sie sich schon mal gefragt, warum der Nachbar ein Werbeschild einer Firma an seiner Grundstücksbegrenzung duldet, obwohl er nichts mit dem Unternehmen zu tun hat? Oder einen Kaugummiautomaten? Hier haben Sie die Antwort: Er hat der Firma das Nutzungsrecht dafür eingeräumt und lässt sich dies sicherlich vergüten. Allerdings werden die genannten Beispiele üblicherweise rein vertraglich geregelt, ohne das Grundbuchamt damit zu behelligen.
Gut zu wissen: Insbesondere Stromproduzenten lassen sich von Hauseigentümer gerne das Recht einräumen, Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung zu installieren.
Der Gesetzgeber spricht von einem dinglichen Nutzungsrecht, wenn dieses Recht im Grundbuch eingetragen wird. Ein dingliches Nutzungsrecht ist unkündbar.
Darüber hinaus gibt es das schuldrechtliche Nutzungsrecht, das nach dem Prinzip „Nutzung gegen Geld“ funktioniert. Beispiele für schuldrechtliche Nutzungsrechte im Bereich Grundstück und Immobilien sind Miete und Pacht. Schuldrechtliche Nutzungsrechte sind kündbar. Relevant wird das bei einer Zwangsversteigerung oder Insolvenz. In beiden Fällen hat der Ersteigerer der Immobilie nämlich ein Sonderkündigungsrecht.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist gemäß § 1090 BGB das Recht, ein damit belastetes Grundstück oder grundstücksgleiche Rechte in einzelnen Beziehungen (Aspekten) nutzen beziehungsweise mitnutzen zu dürfen. Außerdem kann sie dem Grundstückseigentümer gewisse Handlungen verbieten (Baubeschränkung), den Wettbewerb beschränken oder ihm ein Abwehrrecht entziehen (zum Beispiel die Duldung übermäßiger Immissionen. Unter Immission versteht man Störfaktoren aus der „Umwelt“ auf den Menschen beziehungsweise auf das ökologische Gleichgewicht. Gegen solche Störfaktoren wie Dreck oder Lärm, die vom Nachbargrundstück aus verursacht werden, kann man sich wehren – oder in Form einer Dienstbarkeit auf sein Abwehrrecht verzichten).
Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen. Sie ist allerdings nicht übertragbar, sondern gilt nur für die eingetragene Person. Eine Überlassung an Dritte ist nur möglich, wenn es hierzu eine Vereinbarung gibt (§ 1092 BGB). Ausnahmen sind Telekommunikations- und Versorgungsunternehmen. Sie sind dazu berechtigt, ein Grundstück für Anlagen und Leitungen zu benutzen (§ 1092 Abs. 3 BGB).
Hinweis: Wenn Sie einem Dritten eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit einräumen, legen Sie genau fest, in welchem Umfang und zu welchen Bedingungen diese gilt. Versäumen Sie es, den Umfang schriftlich zu fixieren, richtet er sich nach den Bedürfnissen des Berechtigten, liegt also in dessen Ermessen (§ 1091 BGB).
Nießbrauch
Ein Nießbrauchrecht ist viel umfangreicher als eine Grunddienstbarkeit. Während der Eigentümer des herrschenden Grundstücks bei einer Grunddienstbarkeit lediglich eine Berechtigung einräumt, einen Teil des Grundstücks zu nutzen oder sich eine Beschränkung auferlegt, kann der Eigentümer eines Grundstücks mit darauf liegendem Nießbrauch praktisch nichts damit machen. Denn Nießbrauch beinhaltet nicht nur ein dauerhaftes Wohnrecht, sondern außerdem das Recht, das Grundstück zu verwerten, also Einnahmen damit zu generieren.
Baulasten
Mit einer Baulast geht ein Grundstückseigentümer eine Verpflichtung gegenüber der Baubehörde ein. Sie dienen dazu, rechtliche Hindernisse für ein Bauvorhaben auf dem eigenen Grundstück zu überwinden. Ebenso funktioniert eine Baulast umgekehrt: Der Eigentümer, der sie eingeht, kann sich damit auch verpflichten,
- eine Baumaßnahme zu dulden,
- sich in der Bebauung einzuschränken (Bebauungsbeschränkung)
- oder auf eine Bebauung zu verzichten (Bebauungsausschluss).
Haben der Übernehmer der Baulast und der Nachbar, der sich die Baulast gewünscht hat, keine Vereinbarung über ein Besitz- oder Nutzungsrecht getroffen, müssen sie das im Nachgang (möglicherweise vor Gericht) klären. Aus einer Baulast heraus ergibt sich inhaltlich und formaljuristisch nämlich nicht direkt eine Grunddienstbarkeit.
Leseempfehlung: Unser Ratgeber zu Baulasten stellt unterschiedliche Baulast-Arten vor und geht auf Pflichten und Grundbucheintrag ein.
Grunddienstbarkeiten im Grundbuch
Es ist ratsam, eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch einzutragen, jedoch nicht verpflichtend. Prinzipiell genügt ein Vertrag zwischen dem Eigentümer des dienenden Grundstücks und dem Berechtigten der Grunddienstbarkeit. Allerdings stellt eine Eintragung im Grundbuch eine höhere rechtliche Sicherheit und Wirksamkeit dar.
Die Grunddienstbarkeit ist ein Recht, welches untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist (beziehungsweise ein Stück Eigentum daran darstellt). Daher wird sie zu einem Bestandteil des Grundstücks (§ 96 BGB). Während in einem Vertrag geregelt werden kann, dass sich die Dienstbarkeit auf eine Person bezieht, stellt der Grundbucheintrag sicher, dass die Grunddienstbarkeit auch bei einem Eigentümerwechsel fortbesteht.
Wo stehen die Grunddienstbarkeiten im Grundbuch?
Grunddienstbarkeiten stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Die genauen Bestimmungen der Grunddienstbarkeit, des Nutzungsrechts, der Baubeschränkung werden im Grundbuch notiert. Sie ergeben sich aus dem Vertrag zwischen Eigentümer und Berechtigtem.
Wie Sie an den aktuellen Stand der Eintragungen herankommen, erklären wir im Beitrag „Grundbuchauszug anfordern“.
Wie wird eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen?
Die Nachbarn schließen einen Vertrag ab, in dem der Umfang der Grunddienstbarkeit, die damit einhergehenden Rechte und Pflichten (zum Beispiel Höhe der Entschädigung) festgelegt werden. Mit diesem Dokument in der Hand suchen Sie einen Notar auf, der die Vereinbarung gesetzeskonform formuliert, beglaubigt und im Grundbuch eintragen lässt.
Befristete Grunddienstbarkeit: Es besteht die Möglichkeit, die Grunddienstbarkeit zu befristen und die Frist im Grundbuch zu verankern.
Kann man Grunddienstbarkeiten aus dem Grundbuch löschen?
Prinzipiell kann nur der Begünstigte die Löschung einer Grunddienstbarkeit aus dem Grundbuch beantragen. Gleiches gilt für eine Änderung. Es gibt allerdings Ausnahmen, in denen auch der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine Grunddienstbarkeit beenden kann:
- wenn eine (vertraglich vereinbarte) Bedingung eintritt, die die Grunddienstbarkeit auflöst, zum Beispiel eine zeitliche Frist erreicht wird;
- wenn die Vorteile der Grunddienstbarkeit für das herrschende Grundstück dauerhaft wegfallen;
- wenn ein Hindernis für die Dienstbarkeit besteht und der Eigentümer des herrschenden Grundstücks 30 Jahre lang hingenommen hat.
Vor einem Verkauf des Grundstücks sind Eigentümer oft erpicht darauf, ihr Veräußerungsobjekt von allen Lasten freizustellen, um den höchstmöglichen Preis zu erzielen. Denn ein Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit oder einer anderen Belastung ist weniger wert. Ein unbelastetes Grundstück verkauft sich leichter. Hauskäufer haben mit der Modernisierung und Umgestaltung der Immobilie schon genug zu tun und wollen sich nicht auch noch mit der Löschung der Grundschuld oder Grunddienstbarkeiten beschäftigen.
Kosten durch Grunddienstbarkeiten
Eine Grunddienstbarkeit verursacht Kosten – und zwar hauptsächlich beim Eigentümer des herrschenden Grundstücks in Form eines Nutzungsentgelts beziehungsweise einer Entschädigung. Die Parteien können frei vereinbaren, wer für Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Gebühren für Notar und Grundbuchamt aufkommt.
Grundbuchkosten
Generell gilt für Grunddienstbarkeiten: Die Vertragsparteien einigen sich darauf, wer die Grundbuch- und Notarkosten übernimmt. Üblicherweise bezahlt derjenige, der von der Eintragung oder Löschung profitiert. Sie können aber auch geteilt werden oder dem Grundstückseigentümer aufgebürdet werden.
Kosten der Eintragung einer Grunddienstbarkeit
Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit kostet gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, Anlage 1 mit § 34 Tabelle A) 38 Euro für einen Geschäftswert von 500 Euro. Geht der Wert der einzutragenden Dienstbarkeit darüber hinaus, gibt Tabelle A Auskunft darüber, um welchen Betrag die Kosten für Notar und Grundbuchamt erhöht werden. Daraus ergeben sich folgende Summen:
| Geschäftswert (€) | Gebühr (€) |
| bis 500 | 38 |
| bis 2.000 | 58 |
| bis 10.000 | 59 |
| bis 25.000 | 67 |
| bis 50.000 | 76 |
| bis 200.000 | 170 |
| > 200.000 | 236 |
Geschäftswert ermitteln
Aber was genau ist der Geschäftswert, der zur Berechnung der Gebühren angesetzt wird? Der Geschäftswert richtet sich nach dem Nutzungsentgelt.
Wichtig:§ 52 GNotKG ist ein Schlüsselparagraph im Hinblick auf die anfallenden Gebühren.
„Der Wert einer Dienstbarkeit, einer Reallast oder eines sonstigen Rechts oder Anspruchs auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen einschließlich des Unterlassens oder Duldens bestimmt sich nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.“ (Absatz 1)
Der maximale Geschäftswert im Sinn der Gebührenerhebung ist der Wert, den die Dienstbarkeit in den ersten 20 Jahren hat. (Absatz 2 + 3)
Absurd: Da der Jahreswert im Zweifelsfall auf 5 Prozent des gesamten Nutzungsentgeltes angesetzt werden darf, läge der Geschäftswert bei einer Einmalzahlung für eine unbefristete Dienstbarkeit bei 100 Prozent.
Noch komplizierter wird es, wenn das Recht mit dem Tod erlischt (Absatz 4).
Bei einer befristeten Dienstbarkeit ist der Geschäftswert problemlos ersichtlich; man teilt einfach die Summe durch die Anzahl der vereinbarten Jahre. Allerdings ist der Geschäftswert in Hinblick auf die Gebühren für Notar und Grundbuch gedeckelt. Es darf nur der Wert für die ersten 20 Jahre in die Gebührenberechnung einbezogen werden (§ 52 GNotKG Abs. 2 Satz 2).
Ein Beispiel: Sie haben sich zu einer Bebauungsbeschränkung bereiterklärt. Diese gilt für die nächsten 40 Jahre und wird im Grundbuch eingetragen. Sie erhalten dafür eine Entschädigung in Höhe von 10.000 Euro.
Jahreswert = Entschädigungssumme / Dauer
Daraus ergibt sich ein Jahreswert von 250 Euro.
Geschäftswert = Jahreswert x 20
Durch die Limitierung der Kostenfestsetzung auf den Wert der ersten 20 Jahre ergibt sich ein Geschäftswert von 5.000 Euro.
Die Gebühr für die Eintragung der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch beläuft sich auf 59 Euro.
Bei einer unbefristeten Grunddienstbarkeit ist es komplizierter: Wird das Nutzungsentgelt (die Entschädigung) einmalig bezahlt beziehungsweise ist kein klar definierter Wert zu erkennen, so sind die Notare dazu verpflichtet, selbst einen vernünftigen Wert zu schätzen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn sich Gesellschaften die Leistungsrechte für Strom oder Telekommunikation sichern und bei deren Wertangabe „im Kosteninteresse“ tiefstapeln.
Das GNotKG schreibt hierfür in § 52 Abs. 5 vor, den Jahreswert auf 5 Prozent des Gesamtwertes anzusetzen. Das führt in der Praxis gelegentlich dazu, dass ein Richter entscheiden muss, ob der angesetzte Geschäftswert angemessen ist. Einfacher ist es, wenn Sie ein jährliches Nutzungsentgelt vereinbaren, denn dann gibt es keine zwei Meinungen, sondern eine klare Grundlage zur Berechnung der Gebühren.
Die Formel in diesem Idealfall lautet:
Geschäftswert = jährliches Nutzungsentgelt x 20
Eine verlässliche Auskunft über die Kosten, die die Eintragung einer Grunddienstbarkeit ins Grundbuch verursacht, kann Ihnen letztendlich nur ein Notar geben. Dazu muss er allerdings die Fakten kennen – also um welche Dienstbarkeit es sich handelt, wie lange sie gilt und wie sie vergütet wird.
Kosten der Löschung einer Grunddienstbarkeit
Für die Löschung der Grunddienstbarkeit fallen meist geringere Kosten an. Diese unterscheiden sich je nach Art und gegebenfalls auch Wert der Dienstbarkeit. Eine klare Auskunft kann Ihnen nur ein Mitarbeiter im Notariat geben, wenn Sie diesem detaillierte Informationen zukommen lassen. Erlischt die Grunddienstbarkeit aufgrund einer zeitlichen Befristung oder dem Tod des Berechtigten, fällt ihr Wert auf 0 Euro (§ 52 GNotKG Abs. 6 Satz 3), wodurch die Löschung aus dem Grundbuch kostenfrei erfolgt.
Nutzungsentgelt
Wer eine Einschränkung hinnimmt, möchte dafür üblicherweise entschädigt werden. Daher erhält der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine vertraglich vereinbarte Entschädigungssumme (für die Hinnahme von Luftverschmutzung oder Lärm, für eine Bebauungsbeschränkung, eine Grenzbebauung) beziehungsweise ein Nutzungsentgelt (für ein Überbau-, Wege-, Überfahrts- oder Leitungsrecht).
Die Höhe und Zahlungsmodalitäten (regelmäßig wiederkehrendes Nutzungsentgelt oder Einmalzahlung) dürfen die Beteiligten frei vereinbaren. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass eine Grunddienstbarkeit den Verkehrswert des dienenden Grundstücks senkt und schwerer verkäuflich macht.
Grunddienstbarkeiten bei der Immobilienbewertung
Eine eingetragene Grunddienstbarkeit senkt den Verkehrswert einer Immobilie, da
- ein Dritter ein Mitbenutzungsrecht an einem Grundstück, das ihm nicht gehört, erhält, oder
- der Grundstückseigentümer seine Möglichkeiten (Bebauung, Nutzung) einschränkt,
- das Grundstück Nachteile durch Einflüsse der Nachbarn (Schmutz, Emissionen, Lärm) erfährt.
Mit einer Grunddienstbarkeit geht folglich ein Wertverlust für das Grundstück einher. Konkreter: Während das dienende Grundstück an Wert verliert, gewinnt das herrschende Grundstück. Die Wertsteigerung für das herrschende Grundstück ist in ihrer Höhe nicht gleichzusetzen mit der Wertminderung des belasteten Grundstücks.
Wertabschlag für dienende Grundstücke
Bei der Verkehrswertermittlung für ein Grundstück, auf dem eine Grunddienstbarkeit lastet, errechnet der Sachverständige möglicherweise zwei Marktwerte:
- den Verkehrswert des Grundstücks ohne Grunddienstbarkeit und
- den Verkehrswert des Grundstücks mit Grunddienstbarkeit.
Ob die Wertminderung das gesamte Grundstück umfasst oder nur die Fläche, die von der konkreten Dienstbarkeit betroffen ist, wird im Einzelfall entschieden.
Zwei Wege stehen dem Gutachter zur Verfügung, um die Wertminderung zu beziffern:
- die Wertermittlung unter Würdigung der wertmindernden Parameter oder
- ein Wertabschlag nach Erfahrungswerten.
Wertminderung nach Erfahrungswerten
Bei einigen Grunddienstbarkeiten ist die Beeinträchtigung auf einen kleinen Teil der Grundstücksfläche beschränkt. Mit Hilfe von Erfahrungssätzen kann der Wertabschlag für die betroffene Fläche festgelegt werden.
Nehmen wir zum Beispiel die Erfahrungssätze für die Einschränkungen durch ein Wegerecht. Die zweite Spalte gibt gleichzeitig an, wie hoch der Anteil der von der Grunddienstbarkeit betroffenen Grundstücksfläche ist. Gleichzeitig gibt sie die Wertminderungsquote an, die bei der Verkehrswertermittlung auf diesen Teil entfällt.
| Einschränkung | Wertminderungsquote / Flächenanteil |
| sehr gering | bis 5 % |
| gering | 5 bis 15 % |
| mittel | 15 bis 30 % |
| stark | 30 bis 50 % |
| dauerhaft stark | > 50 % |
Lassen Sie uns konkreter werden. Nehmen wir an, das dienende Grundstück umfasst 400 m² Grundstücksfläche. Die Grunddienstbarkeit wird lediglich auf 100 m² davon angewandt. Ihr Flächenanteil beträgt also 25 Prozent.
Nehmen wir an, das unbelastete Grundstück hat dank eines Bodenwertes von 400 €/m² einen Verkehrswert von 160.000 Euro. Der Flächenteil, den die Grunddienstbarkeit ausmacht, hätte also normalerweise (ohne die Einschränkung) einen Wert von 40.000 Euro.
Welchen Wert hat nun der belastete Flächenanteil und welchen Verkehrswert hat das ganze Grundstück mit der Grunddienstbarkeit?
Auf den belasteten Flächenanteil wird nun die Wertminderungsquote angewandt. Diese beträgt in unserem Beispiel mit mittlerer Einschränkung (25 % der Grundfläche) 25 Prozent.
Die Wertminderung der Fläche, die die Grunddienstbarkeit beansprucht, liegt also bei 10.000 Euro (40.000 Euro x 0,25). Das entspricht einem Wertabschlag von 6,25 %, bezogen auf das ganze (unbebaute) Grundstück.
Den Verkehrswert des Grundstücks mit der Belastung durch die Grunddienstbarkeit erhält man bei dieser Berechnungsvariante, wenn man die Wertminderung abzieht. Formel:
Verkehrswert mit Grunddienstbarkeit = Verkehrswert – Wertminderung
Der neue Verkehrswert des Grundstücks liegt wegen der eingetragenen Grunddienstbarkeit nur noch bei 150.000 Euro (160.000 € – 10.000 €).
Hinweis: Das gleiche Prinzip lässt sich auf das Leitungsrecht samt Schutzstreifen (die Fläche, die wegen der darunter liegenden Leitungen nicht überbaut werden darf) anwenden. Schwieriger wird es bei der Grenzbebauung oder dem Überbaurecht, da die beanspruchte Grundstücksfläche meistens minimal ist.
Wertminderung nach Parametern
Die zweite Variante, um einen angemessenen Wertabschlag des Grundstücks für die Grunddienstbarkeit zu ermitteln, basiert auf freien Schätzungen. Dabei berücksichtigt der Gutachter einzelne Parameter, die eine Grunddienstbarkeit nach sich zieht. Diesen Parametern misst er einen Wert(abzug) bei. Solche Parameter können sein:
- Lärm, Staub, Gestank
- Beeinträchtigung der Wohn- und Lebensqualität
- Beeinträchtigung des Ausblicks
- erschwerte Verkäuflichkeit durch den Grundbucheintrag
- Mangel an Parkplätzen (bei einem Gewerbetreibenden)
Es ist sinnvoll, die Kriterien der Wertminderung genau aufzuschlüsseln und in einzelnen Stufen zu betrachten, um schlussendlich zum Wertverlust zu gelangen, den die Grunddienstbarkeit für das gesamte Grundstück hat.
Wertsteigerung für herrschende Grundstücke
Die Wertermittlungsgrundsätze für das herrschende Grundstück sind ähnlich. Prinzipiell wird der Verkehrswert ohne den Vorteil einer Grunddienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück als Ausgangswert herangezogen. Der überarbeitete Verkehrswert berücksichtigt die verbesserte Ertragssituation, die die Grunddienstbarkeit ermöglicht.
Um nun den neuen Bodenwert des herrschenden Grundstücks mit eingetragener Grunddienstbarkeit zu ermitteln, werden Abschläge vorgenommen. Abzugsfähig sind
- Nutzungsentgelt / Entschädigungssumme und
- Instandhaltungskosten (sofern vom Begünstigten getragen).
Diese wertmindernden Indikatoren werden mit ihrem Jahreswert berücksichtigt und jeweils mit dem gültigen Barwertfaktor multipliziert. Der Barwertfaktor ist eine Kennziffer aus der Finanzmathematik, mit der zukünftige Zahlungen auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst (Abzinsung) oder der Barwert des künftigen Reinertrags (Kapitalisierung) ermittelt werden.
Für das herrschende Grundstück gilt die Formel:
Bodenwert = Verkehrswert mit Grunddienstbarkeit – (Nutzungsentgelt pro Jahr x Barwertfaktor) – (Instandhaltungskosten pro Jahr x Barwertfaktor).
Wenn Sie kein Studium der Finanzmathematik absolviert haben, aber den Bodenwert Ihres herrschenden Grundstücks wissen möchten, schalten Sie einen sachverständigen Gutachter ein!
Häufige Fragen zu Grunddienstbarkeiten
An dieser Stelle beantworten wir Fragen zur Grunddienstbarkeit, die weiter oben noch nicht behandelt wurden.
Entsteht durch eine Grunddienstbarkeit automatische eine Eigentümergemeinschaft?
Nein, eine Grunddienstbarkeit ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. Zwar genießt der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit Besitzschutz. Deswegen gehen sie allerdings noch lange keine Eigentümergemeinschaft mit ihm ein.
Was passiert, wenn mehrere Grunddienstbarkeiten oder Nutzungsrechte kollidieren?
Wenn Grunddienstbarkeiten aufeinandertreffen, die nicht miteinander vereinbar sind, ist Streit vorprogrammiert. Leider lässt sich diese Kollision zwischen einer Grunddienstbarkeit mit einem Nutzungsrecht oder einer anderen Grunddienstbarkeit nicht mit einem Blick ins Gesetzbuch lösen. Denn § 1024 BGB räumt beiden Rechten den gleichen Rang ein und deutet mit der Abschlussformulierung „so kann jeder Berechtigte eine den Interessen aller Berechtigten nach billigem Ermessen entsprechende Regelung der Ausübung verlangen“ im Prinzip schon den Rechtsweg an.
Achtung: Allgemein erhalten im Grundbuch höher eingetragene Rechte den Vorzug.
Was passiert, wenn ein Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit geteilt wird?
Wird das herrschende Grundstück geteilt, besteht die Grunddienstbarkeit gemäß § 1025 BGB für die einzelnen Teile fort. Die Ausübung muss allerdings in einer Weise erfolgen, die für den Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht beschwerlicher wird. Beschränkt sich die Grunddienstbarkeit nur auf einen der Teile, „so erlischt sie für die übrigen Teile“. Diese Rechtsauffassung wird in § 1026 BGB aus der Perspektive des dienenden Grundstücks bestätigt.
Ein Beispiel: Für ein Grundstück ist eine Bebauungsbeschränkung als Dienstbarkeit eingetragen. Diese betrifft lediglich die Nordhälfte des Grundstücks, auf dem der Geräteschuppen steht. Haus und Garage auf der Südhälfte des Grundstücks werden nicht von der Bebauungsbeschränkung erfasst. Der Eigentümer teilt sein Grundstück nun in zwei Hälften und veräußert das nördliche Grundstück. Die Bebauungsbeschränkung bleibt auf der verkauften nördlichen Hälfte bestehen. Auf dem südlichen Grundstück erlischt sie.
Verjährt eine Grunddienstbarkeit?
Tatsächlich gilt die Verjährung auch für den Anspruch auf eine Grunddienstbarkeit. Ist die Grunddienstbarkeit seit 30 Jahren im Grundbuch eingetragen, wird aber nicht genutzt, weil ein Hindernis besteht, so verfällt der Anspruch auf Beseitigung dieser Beeinträchtigung. Soweit die Anlage / das Hindernis fortbesteht und im Widerspruch zur Dienstbarkeit steht, erlischt diese mit der Verjährung (§ 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Was bedeutet „Entlassung aus der Mithaft“ im Zusammenhang mit einer Grunddienstbarkeit?
Wer im GNotKG herauszufinden versucht, was die Löschung seiner Grunddienstbarkeit kostet, stößt im Hauptabschnitt 4, Abschnitt 1 (Grundbuchsachen) unweigerlich auf die Formulierung „Entlassung aus der Mithaft“. Diese kann durchaus relevant sein. Sie bedeutet in Bezug auf eine Dienstbarkeit Folgendes: Ist die Dienstbarkeit in zwei unterschiedlichen Flurstücken eingetragen, soll aber nur aus einem Flurstück entfernt werden, wird sie für dieses Flurstück aus der Mithaft entlassen. Dementsprechend fällt eine 0,3-Gebühr an. Das bedeutet, es fällt nicht die volle Höhe der Gebühr aus der entsprechenden Tabelle des GNotKG an, sondern nur 30 Prozent.
Was ist das Hammerschlagsrecht?
Das Hammerschlagsrecht erlaubt es einem Grundbesitzer, den Grund und Boden des Nachbarn zu betreten, wenn dies erforderlich ist, um Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem eigenen Gebäude durchzuführen. Es ist Teil des Nachbarrechts und wird auf Länderebene geregelt. In der Regel muss der Berechtigte seinen Nachbarn einige Wochen vorher davon in Kenntnis setzen, dass er von diesem Recht Gebrauch machen wird, sowie Zeitpunkt und Umfang angeben.
Was ist das Leiterrecht?
Das Leiterrecht erlaubt es einem Grundbesitzer, ein Gerüst auf dem Nachbargrundstück aufzustellen und gegebenenfalls Gerätschaften und Material zu lagern, wenn diese dort für Reparaturarbeiten benötigt werden. Als Bestandteil des Nachbarrechts kann die genaue Formulierung des Leiterrechts pro Bundesland variieren. Der Nachbar, auf dessen Grundstück das Gerüst errichtet oder Material gelagert werden soll, muss im Vorfeld benachrichtigt werden.
Zur Wertbeeinflussung durch Grunddienstbarkeiten
Die Berechnung der Wertminderung, die eine Grunddienstbarkeit beim dienenden Grundstück auslöst, ist nicht in ein enges Richtlinienkorsett geschnürt. Der Gutachter hat je nach Variante der Wertermittlung Entscheidungsfreiheiten und Spielräume. Gleiches gilt für die Wertsteigerung des herrschenden Grundstücks.
Die Höhe der Wertminderung ist ein Anhaltspunkt für die Entschädigungssumme, in der Praxis aber oft nicht mit ihr identisch.
Gerade, wenn es mit der Verlegung von Leitungen schnell gehen soll, bezahlen Stromversorger und andere Unternehmen oft eine Art Beschleunigungsaufpreis. Die Entschädigungssumme fällt oft höher aus als der Wertverlust, wenn Konzerne oder Gewerbebetriebe involviert sind. Die Nutzungsentgelte und Entschädigungen, die private Personen für eine Grunddienstbarkeit bezahlen, liegen meist darunter.
Kontaktieren Sie uns gerne, wenn Sie wissen möchten, wie viel ihr Grundstück mit und ohne Grunddienstbarkeit wert ist. Ein Verkehrswertgutachten gibt Ihnen eine fundierte Einschätzung, welche Abstriche Sie bei einem Verkauf Ihres Grundstücks machen müssen und wie hoch die Entschädigung dafür sein sollte, dass Sie eine Grunddienstbarkeit gewähren. Schicken Sie für ein kostenloses Erstgespräch das Kontaktformular ab oder melden Sie sich telefonisch.
