Als Grund­dienst­bar­keit bezeichnet man das Recht einer anderen Person an der Nutzung eines fremden Grundstücks. Hier erfahren Sie im Detail, was es damit auf sich hat, welche Grund­dienst­bar­kei­ten es gibt, welche Kosten entstehen und wie sich eine Grund­dienst­bar­keit auf die Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung auswirken.

Ein Weg führt zu zwei Grundstücken.
Ein privater Weg führt über das eine Grundstück zum Haus im Hintergrund. Der Eigentümer des hinteren Grundstücks benötigt ein Wegerecht als Grund­dienst­bar­keit.

Das Wichtigste in Kürze

  • Als Grund­dienst­bar­keit bezeichnet man das Nutzungsrecht einer Person an einem fremden Grundstück.
  • Welche Grund­dienst­bar­kei­ten auf Ihrer Immobilie lasten, können Sie dem Grund­buch­ein­trag entnehmen.
  • Die Vereinbarung einer Grund­dienst­bar­keit geht mit einer Entschädigung, aber auch einem Wertverlust des Grundstücks einher.
  • Beispiele für eine Grund­dienst­bar­keit sind das Wege-, Leitungs-, Grenzbau-, Überfahrts- und Über­bau­ungs­recht sowie eine Be­bau­ungs­be­schrän­kung oder die Hinnahme von Schmutz und Lärm .

André Heid
Zertifizierte Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter nach DIN 17024 von TÜV, DEKRA, IHK, DIA und EIPOS bewerten Ihre Immobilie sachgemäß.

Was ist eine Grund­dienst­bar­keit?

Unter einer Grund­dienst­bar­keit versteht man das Nutzungsrecht einer Person an einem fremden Grundstück. Deshalb tauchen Grund­dienst­bar­kei­ten in der Regel unter Nachbarn auf.

Die rechtliche Grundlage für Grund­dienst­bar­kei­ten bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (kurz BGB, § 1018ff). Dieser Paragraph besagt, dass ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks derart belastet werden kann, dass

  • der Rechteinhaber der Grund­dienst­bar­keit das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf,
  • gewisse Handlungen darauf nicht vorgenommen werden dürfen oder
  • die Ausübung eines bestimmten Rechts / Abwehrrechts ausgeschlossen ist.

Um die Verhältnisse der Grundstücke genauer zu bezeichnen, spricht man vom dienenden Grundstück und vom herrschenden Grundstück: Das dienende Grundstück gewährt die Grund­dienst­bar­keit, indem es auf bestimmte Rechte oder Handlungen verzichtet; das herrschende Grundstück profitiert hingegen davon und empfängt Rechte.

Beispiele für Grund­dienst­bar­kei­ten

Ein kurzer Überblick über Grund­dienst­bar­kei­ten, die in Deutschland im Grundbuch eingetragen werden können:

Wegerecht

Das Wegerecht wird vergeben, wenn ein Grundstück keinen Zugang zu einer öffentlichen Straße oder einem öffentlichen Weg hat. Dann muss dieser Zugang über ein angrenzendes Grundstück erfolgen, das in diesem Fall das Wegerecht erteilt. Das heißt, der entsprechende Nachbar darf über das Grundstück gehen oder es – je nach Regelung – auch befahren (Überfahrtsrecht).

Leitungsrecht

Ähnlich wie beim Wegerecht verhält es sich mit dem sogenannten Leitungsrecht: Hierbei erfolgt der Anschluss an die öffentliche Strom-, Wasser- und Ab­was­ser­ver­sor­gung über ein anderes (dienendes) Grundstück, wenn das herrschende Grundstück selbst keinen Zugang dazu hat. Dann darf der jeweilige Nachbar seine Leitungen unter / über dem Grundstück verlegen.

Be­bau­ungs­be­schrän­kung

Gilt eine Be­bau­ungs­be­schrän­kung, dürfen Sie Ihr Grundstück nicht höher bauen als vereinbart, um den freien Blick Ihres Nachbarn nicht einzuschränken. Diese einschränkende Grund­dienst­bar­keit kann sogar bis zu einem Be­bau­ungs­aus­schluss gehen.

Überbaurecht

Das Überbaurecht besagt, dass ein Teil des Hauses auf ein benachbartes Grundstück ragen darf. Ohne ein eingetragenes Überbaurecht darf ein Gebäude nicht über Grenze des Nach­bar­grund­stücks hinausragen. Dabei ist es unerheblich, ob der Überbau über- oder unterirdisch geschieht. Ein Balkon oder Dachüberstand, der über den Zaun ragt, ist im Nachbarrecht genauso untersagt wie die Grenz­über­schrei­tung beim Bau einer Tiefgarage unter der Erde.

Grenzbaurecht

Bei dem Grenzbaurecht ist es dem Begünstigten erlaubt, den geltenden Mindestabstand zu einer anderen Immobilie zu unterschreiten oder die eigene Immobilie direkt an die Grenze zum benachbarten Grundstück zu stellen. Grenzbebauung ist ein Streitthema unter Nachbarn, das häufig vor Gericht endet.

Gartenhaus direkt am Zaun zum Nachbarhaus
Ob der Mindestabstand zum Nach­bar­grund­stück bei diesem Gartenhaus eingehalten wurde?

Photovoltaik

Aufgrund steuerlicher Veränderungen wird Photovoltaik immer häufiger zur Grund­dienst­bar­keit. Die staatliche Förderung für Solarstrom erstreckt sich nur noch auf Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen auf Dächern, nicht mehr auf solche am Boden. Hauseigentümer stellen En­er­gie­ver­sor­gern daher ihr Dach gegen ein Nutzungsentgelt zur So­lar­strom­ge­win­nung zur Verfügung. Die Absicherung der Unternehmen erfolgt per Grund­buch­ein­trag als Grund­dienst­bar­keit.

Hinnahme von Schmutz und Lärmbelästigung

Der Verzicht auf ein Abwehrrecht kann ebenfalls als Grund­dienst­bar­keit im Grundbuch eingetragen werden. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks akzeptiert

  • eine höhere Luft­ver­schmut­zung (zum Beispiel durch eine benachbarte Fabrik),
  • Gestank (zum Beispiel durch einen Betrieb der Land- oder Viehwirtschaft) oder
  • dauerhafte Lärmbelästigung (zum Beispiel durch ein Sägewerk) des herrschenden Grundstücks.

Der Berechtigte schützt sich damit vor Scha­den­er­satz­an­sprü­chen. Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, der die Luft­ver­schmut­zung, die Ge­ruchs­be­läs­ti­gung oder den Lärm nun hinnehmen muss, erhält dafür eine vertraglich festgelegte Entschädigung.

Rechte und Pflichten im Rahmen einer Grund­dienst­bar­keit

Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat nicht nur Rechte, wenn eine Grund­dienst­bar­keit zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen ist, sondern auch Pflichten.

Expertentipp: Seien Sie so genau wie möglich, wenn Sie die Bedingungen einer Dienstbarkeit formulieren. Sonst geht es Ihnen so, wie dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, der die Hälfte seiner Garage per Grund­dienst­bar­keit Überbau auf dem Nach­bar­grund­stück gebaut hat, dessen Zufahrt aber nicht benutzen darf (Urteil des Ober­lan­des­ge­richt Hamm vom 22.11.2012, Aktenzeichen I-5 U 98/12).

Pflichten

Zu den Pflichten rund um eine Grund­dienst­bar­keit gehören hauptsächlich zwei elementare Dinge: Schonung und Unterhaltung.

Ausübung der Grund­dienst­bar­keit

Schonende Ausübung (§ 1020 BGB) ist angesagt: Der Berechtigte hat „das Interesse des Eigentümers des dienenden Grundstücks tunlichst zu schonen“. Sofern er eine Anlage auf dem belasteten Grundstück unterhält, muss er diese in ordnungsmäßigem Zustand halten.

Instandhaltung von Grund­dienst­bar­kei­ten

Vereinbarte Un­ter­hal­tungs­pflicht (§ 1021 BGB): Die beiden Parteien dürfen nahezu frei vereinbaren, wer für den Unterhalt der Anlage zuständig ist, die für die Ausübung der Grund­dienst­bar­keit erforderlich ist. Einerseits kann festgelegt werden, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die Anlage im Interesse des Berechtigten in Schuss halten muss. Andererseits deckt der Paragraph auch die vertragliche Ge­stal­tungs­mög­lich­keit ab, dass der Berechtigte der Grund­dienst­bar­keit für die Instandhaltung zuständig ist – selbst dann, wenn der Eigentümer die Anlage mitbenutzen darf.

In­stand­hal­tungs­rück­la­ge: Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat am 18. Juni 2021 entschieden, dass Berechtigte einer Grund­dienst­bar­keit sich nicht an der In­stand­hal­tungs­rück­la­ge, wie sie bei Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten erhoben wird, beteiligen müssen. Stattdessen darf der Eigentümer den Nutzer im Nachhinein an den konkret angefallenen Kosten für die Instandhaltung beteiligen.

Konkret ging es in dem Fall mit dem Az.: V ZR 146/20 um einen Stellplatz in der Tiefgarage des Nachbarhauses. Die Eigentümerin der Stellplätze zahlte drei Jahre lang knapp 6.000 Euro in die In­stand­hal­tungs­rück­la­ge ihrer Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein. Davon wollte sie sich den Bruchteil, der auf den Stellplatz der Nutzerin aus dem Nachbarhaus entfällt, zuzüglich Zinsen von dieser erstatten lassen, obwohl keine Vereinbarung dazu existierte. Das Urteil im Wortlaut: „Ist das Sondereigentum mit einer Grund­dienst­bar­keit belastet, kann der Son­der­ei­gen­tü­mer von dem Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten, der auf der Fläche des belasteten Sondereigentums eine Anlage hält (hier: Tief­ga­ra­gen­stell­plät­ze), die von ihm an die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf die In­stand­hal­tungs­rück­la­ge erbrachten Zahlungen nicht erstattet verlangen.“

Rechte

Folgende Rechte gelten für Grund­dienst­bar­kei­ten:

Verlegung der Ausübung einer Grund­dienst­bar­keit

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks hat das Recht, die Ausübung einer Grund­dienst­bar­keit auf eine andere Stelle auf seinem Grundstück zu verlegen. Voraussetzung ist, dass diese Stelle genauso gut geeignet ist und der Eigentümer die Kosten der Verlegung trägt. Dieses Recht auf Verlegung der Ausübung (§ 1023 BGB) kann nicht durch ein Rechtsgeschäft beschränkt oder ausgeschlossen werden.

Be­ein­träch­ti­gung der Grund­dienst­bar­keit

Wird eine Grund­dienst­bar­keit beeinträchtigt, so hat der Berechtigte laut § 1027 BGB einen Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung (§ 1004 BGB). Dieser Anspruch auf Beseitigung bei Be­ein­träch­ti­gung verjährt (§ 1028 BGB) nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 2 BGB), wenn es um die Verwirklichung des Rechts selbst geht und nicht rein um eine Störung der Ausübung. Hat der Nachbar also 30 Jahre lang nichts unternommen, um die Grund­dienst­bar­keit zu nutzen, ist der Zug abgefahren.

Außerdem profitiert der Berechtigte von den Vorzügen des Besitzschutzes (§ 1029 BGB).

Abgrenzung der Grund­dienst­bar­keit

Sollten Sie irgendwo etwas von Dienstbarkeiten in Zusammenhang mit einem Grundstück lesen, müssen Sie Begriffen wie „Dienstbarkeit Grundstück“ nicht näher auf den Grund gehen. Oft ist damit nichts anderes gemeint als eine Grund­dienst­bar­keit, allerdings ist das eine sprachliche Ungenauigkeit. Denn Dienstbarkeit ist der Oberbegriff für un­ter­schied­li­che Dinge wie beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Leibrente, Nießbrauch, Reallast, Wohnrecht.

Dienstbarkeiten von Grundstücken im Vergleich
Infografik: Grund­dienst­bar­keit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit und Baulasten in der Schnell­über­sicht.

Nutzungsrechte

Nutzungsrechte werden durch einen Vertrag begründet. Ein Nutzungsrecht für ein Grundstück oder eine Immobilie meint, dass ein Eigentümer einem Dritten per Vertrag das Recht einräumt, sein Grundstück oder Teile davon für einen bestimmten Zweck zu nutzen. Der Unterschied zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist der, dass ein Nutzungsrecht nicht unbedingt im Grundbuch abgesichert ist, sondern lediglich eine Vereinbarung zwischen Eigentümer und Nutzer besteht.

Zäune und Dächer sind ein beliebtes Ziel für eine Nut­zungs­ab­tre­tung. Haben Sie sich schon mal gefragt, warum der Nachbar ein Werbeschild einer Firma an seiner Grund­stücks­be­gren­zung duldet, obwohl er nichts mit dem Unternehmen zu tun hat? Oder einen Kau­gum­mi­au­to­ma­ten? Hier haben Sie die Antwort: Er hat der Firma das Nutzungsrecht dafür eingeräumt und lässt sich dies sicherlich vergüten. Allerdings werden die genannten Beispiele üblicherweise rein vertraglich geregelt, ohne das Grundbuchamt damit zu behelligen.

Gut zu wissen: Insbesondere Strom­pro­du­zen­ten lassen sich von Hauseigentümer gerne das Recht einräumen, Pho­to­vol­ta­ik­an­la­gen zur Stromerzeugung zu installieren.

Der Gesetzgeber spricht von einem dinglichen Nutzungsrecht, wenn dieses Recht im Grundbuch eingetragen wird. Ein dingliches Nutzungsrecht ist unkündbar.

Darüber hinaus gibt es das schuld­recht­li­che Nutzungsrecht, das nach dem Prinzip „Nutzung gegen Geld“ funktioniert. Beispiele für schuld­recht­li­che Nutzungsrechte im Bereich Grundstück und Immobilien sind Miete und Pacht. Schuld­recht­li­che Nutzungsrechte sind kündbar. Relevant wird das bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung oder Insolvenz. In beiden Fällen hat der Ersteigerer der Immobilie nämlich ein Son­der­kün­di­gungs­recht.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist gemäß § 1090 BGB das Recht, ein damit belastetes Grundstück oder grund­stücks­glei­che Rechte in einzelnen Beziehungen (Aspekten) nutzen beziehungsweise mitnutzen zu dürfen. Außerdem kann sie dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gewisse Handlungen verbieten (Baubeschränkung), den Wettbewerb beschränken oder ihm ein Abwehrrecht entziehen (zum Beispiel die Duldung übermäßiger Immissionen. Unter Immission versteht man Störfaktoren aus der „Umwelt“ auf den Menschen beziehungsweise auf das ökologische Gleichgewicht. Gegen solche Störfaktoren wie Dreck oder Lärm, die vom Nach­bar­grund­stück aus verursacht werden, kann man sich wehren – oder in Form einer Dienstbarkeit auf sein Abwehrrecht verzichten).

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen. Sie ist allerdings nicht übertragbar, sondern gilt nur für die eingetragene Person. Eine Überlassung an Dritte ist nur möglich, wenn es hierzu eine Vereinbarung gibt (§ 1092 BGB). Ausnahmen sind Te­le­kom­mu­ni­ka­ti­ons- und Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men. Sie sind dazu berechtigt, ein Grundstück für Anlagen und Leitungen zu benutzen (§ 1092 Abs. 3 BGB).

Hinweis: Wenn Sie einem Dritten eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit einräumen, legen Sie genau fest, in welchem Umfang und zu welchen Bedingungen diese gilt. Versäumen Sie es, den Umfang schriftlich zu fixieren, richtet er sich nach den Bedürfnissen des Berechtigten, liegt also in dessen Ermessen (§ 1091 BGB).

Nießbrauch

Ein Nießbrauchrecht ist viel umfangreicher als eine Grund­dienst­bar­keit. Während der Eigentümer des herrschenden Grundstücks bei einer Grund­dienst­bar­keit lediglich eine Berechtigung einräumt, einen Teil des Grundstücks zu nutzen oder sich eine Beschränkung auferlegt, kann der Eigentümer eines Grundstücks mit darauf liegendem Nießbrauch praktisch nichts damit machen. Denn Nießbrauch beinhaltet nicht nur ein dauerhaftes Wohnrecht, sondern außerdem das Recht, das Grundstück zu verwerten, also Einnahmen damit zu generieren.

Unverbautes Bergpanorama
Wer den Panoramablick vom Schlafzimmer aus langfristig genießen will, sollte frühzeitig eine Be­bau­ungs­be­schrän­kung in Angriff nehmen.

Baulasten

Mit einer Baulast geht ein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer eine Verpflichtung gegenüber der Baubehörde ein. Sie dienen dazu, rechtliche Hindernisse für ein Bauvorhaben auf dem eigenen Grundstück zu überwinden. Ebenso funktioniert eine Baulast umgekehrt: Der Eigentümer, der sie eingeht, kann sich damit auch verpflichten,

  • eine Baumaßnahme zu dulden,
  • sich in der Bebauung einzuschränken (Be­bau­ungs­be­schrän­kung)
  • oder auf eine Bebauung zu verzichten (Be­bau­ungs­aus­schluss).

Haben der Übernehmer der Baulast und der Nachbar, der sich die Baulast gewünscht hat, keine Vereinbarung über ein Besitz- oder Nutzungsrecht getroffen, müssen sie das im Nachgang (möglicherweise vor Gericht) klären. Aus einer Baulast heraus ergibt sich inhaltlich und for­mal­ju­ris­tisch nämlich nicht direkt eine Grund­dienst­bar­keit.

Leseempfehlung: Unser Ratgeber zu Baulasten stellt un­ter­schied­li­che Baulast-Arten vor und geht auf Pflichten und Grund­buch­ein­trag ein.

Grund­dienst­bar­kei­ten im Grundbuch

Es ist ratsam, eine Grund­dienst­bar­keit im Grundbuch einzutragen, jedoch nicht verpflichtend. Prinzipiell genügt ein Vertrag zwischen dem Eigentümer des dienenden Grundstücks und dem Berechtigten der Grund­dienst­bar­keit. Allerdings stellt eine Eintragung im Grundbuch eine höhere rechtliche Sicherheit und Wirksamkeit dar.

Die Grund­dienst­bar­keit ist ein Recht, welches untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist (beziehungsweise ein Stück Eigentum daran darstellt). Daher wird sie zu einem Bestandteil des Grundstücks (§ 96 BGB). Während in einem Vertrag geregelt werden kann, dass sich die Dienstbarkeit auf eine Person bezieht, stellt der Grund­buch­ein­trag sicher, dass die Grund­dienst­bar­keit auch bei einem Ei­gen­tü­mer­wech­sel fortbesteht.

Wo stehen die Grund­dienst­bar­kei­ten im Grundbuch?

Grund­dienst­bar­kei­ten stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Die genauen Bestimmungen der Grund­dienst­bar­keit, des Nutzungsrechts, der Baubeschränkung werden im Grundbuch notiert. Sie ergeben sich aus dem Vertrag zwischen Eigentümer und Berechtigtem.

Wie Sie an den aktuellen Stand der Eintragungen herankommen, erklären wir im Beitrag „Grundbuchauszug anfordern“.

Wie wird eine Grund­dienst­bar­keit im Grundbuch eingetragen?

Die Nachbarn schließen einen Vertrag ab, in dem der Umfang der Grund­dienst­bar­keit, die damit einhergehenden Rechte und Pflichten (zum Beispiel Höhe der Entschädigung) festgelegt werden. Mit diesem Dokument in der Hand suchen Sie einen Notar auf, der die Vereinbarung gesetzeskonform formuliert, beglaubigt und im Grundbuch eintragen lässt.

Befristete Grund­dienst­bar­keit: Es besteht die Möglichkeit, die Grund­dienst­bar­keit zu befristen und die Frist im Grundbuch zu verankern.

Teich im Park mit Schildern
Grund­dienst­bar­kei­ten können befristet oder unbefristet sein.

Kann man Grund­dienst­bar­kei­ten aus dem Grundbuch löschen?

Prinzipiell kann nur der Begünstigte die Löschung einer Grund­dienst­bar­keit aus dem Grundbuch beantragen. Gleiches gilt für eine Änderung. Es gibt allerdings Ausnahmen, in denen auch der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine Grund­dienst­bar­keit beenden kann:

  • wenn eine (vertraglich vereinbarte) Bedingung eintritt, die die Grund­dienst­bar­keit auflöst, zum Beispiel eine zeitliche Frist erreicht wird;
  • wenn die Vorteile der Grund­dienst­bar­keit für das herrschende Grundstück dauerhaft wegfallen;
  • wenn ein Hindernis für die Dienstbarkeit besteht und der Eigentümer des herrschenden Grundstücks 30 Jahre lang hingenommen hat.

Vor einem Verkauf des Grundstücks sind Eigentümer oft erpicht darauf, ihr Ver­äu­ße­rungs­ob­jekt von allen Lasten freizustellen, um den höchstmöglichen Preis zu erzielen. Denn ein Grundstück mit einer Grund­dienst­bar­keit oder einer anderen Belastung ist weniger wert. Ein unbelastetes Grundstück verkauft sich leichter. Hauskäufer haben mit der Modernisierung und Umgestaltung der Immobilie schon genug zu tun und wollen sich nicht auch noch mit der Löschung der Grundschuld oder Grund­dienst­bar­kei­ten beschäftigen.

Kosten durch Grund­dienst­bar­kei­ten

Eine Grund­dienst­bar­keit verursacht Kosten – und zwar hauptsächlich beim Eigentümer des herrschenden Grundstücks in Form eines Nut­zungs­ent­gelts beziehungsweise einer Entschädigung. Die Parteien können frei vereinbaren, wer für Instandhaltung und Instandsetzung sowie für die Gebühren für Notar und Grundbuchamt aufkommt.

Grundbuchkosten

Generell gilt für Grund­dienst­bar­kei­ten: Die Ver­trags­par­tei­en einigen sich darauf, wer die Grundbuch- und Notarkosten übernimmt. Üblicherweise bezahlt derjenige, der von der Eintragung oder Löschung profitiert. Sie können aber auch geteilt werden oder dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer aufgebürdet werden.

Kosten der Eintragung einer Grund­dienst­bar­keit

Die Eintragung einer Grund­dienst­bar­keit kostet gemäß Gerichts- und No­tar­kos­ten­ge­setz (GNotKG, Anlage 1 mit § 34 Tabelle A) 38 Euro für einen Geschäftswert von 500 Euro. Geht der Wert der einzutragenden Dienstbarkeit darüber hinaus, gibt Tabelle A Auskunft darüber, um welchen Betrag die Kosten für Notar und Grundbuchamt erhöht werden. Daraus ergeben sich folgende Summen:

Geschäftswert (€) Gebühr (€)
bis 500 38
bis 2.000 58
bis 10.000 59
bis 25.000 67
bis 50.000 76
bis 200.000 170
> 200.000 236

Geschäftswert ermitteln

Aber was genau ist der Geschäftswert, der zur Berechnung der Gebühren angesetzt wird? Der Geschäftswert richtet sich nach dem Nutzungsentgelt.

Wichtig:§ 52 GNotKG ist ein Schlüs­sel­pa­ra­graph im Hinblick auf die anfallenden Gebühren.

Der Wert einer Dienstbarkeit, einer Reallast oder eines sonstigen Rechts oder Anspruchs auf wiederkehrende oder dauernde Nutzungen oder Leistungen einschließlich des Unterlassens oder Duldens bestimmt sich nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.“ (Absatz 1)

Der maximale Geschäftswert im Sinn der Ge­büh­ren­er­he­bung ist der Wert, den die Dienstbarkeit in den ersten 20 Jahren hat. (Absatz 2 + 3)

Absurd: Da der Jahreswert im Zweifelsfall auf 5 Prozent des gesamten Nut­zungs­ent­gel­tes angesetzt werden darf, läge der Geschäftswert bei einer Einmalzahlung für eine unbefristete Dienstbarkeit bei 100 Prozent.

Noch komplizierter wird es, wenn das Recht mit dem Tod erlischt (Absatz 4).

Bei einer befristeten Dienstbarkeit ist der Geschäftswert problemlos ersichtlich; man teilt einfach die Summe durch die Anzahl der vereinbarten Jahre. Allerdings ist der Geschäftswert in Hinblick auf die Gebühren für Notar und Grundbuch gedeckelt. Es darf nur der Wert für die ersten 20 Jahre in die Ge­büh­ren­be­rech­nung einbezogen werden (§ 52 GNotKG Abs. 2 Satz 2).

Ein Beispiel: Sie haben sich zu einer Be­bau­ungs­be­schrän­kung bereiterklärt. Diese gilt für die nächsten 40 Jahre und wird im Grundbuch eingetragen. Sie erhalten dafür eine Entschädigung in Höhe von 10.000 Euro.

Jahreswert = Ent­schä­di­gungs­sum­me / Dauer

Daraus ergibt sich ein Jahreswert von 250 Euro.

Geschäftswert = Jahreswert x 20

Durch die Limitierung der Kos­ten­fest­set­zung auf den Wert der ersten 20 Jahre ergibt sich ein Geschäftswert von 5.000 Euro.

Die Gebühr für die Eintragung der Grund­dienst­bar­keit ins Grundbuch beläuft sich auf 59 Euro.

Bei einer unbefristeten Grund­dienst­bar­keit ist es komplizierter: Wird das Nutzungsentgelt (die Entschädigung) einmalig bezahlt beziehungsweise ist kein klar definierter Wert zu erkennen, so sind die Notare dazu verpflichtet, selbst einen vernünftigen Wert zu schätzen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn sich Gesellschaften die Leistungsrechte für Strom oder Te­le­kom­mu­ni­ka­ti­on sichern und bei deren Wertangabe „im Kosteninteresse“ tiefstapeln.

Stromleitungen auf landwirtschaftlichem Grundstück
Oberirdische Stromleitungen auf dem Grundstück eines Landwirts.

Das GNotKG schreibt hierfür in § 52 Abs. 5 vor, den Jahreswert auf 5 Prozent des Gesamtwertes anzusetzen. Das führt in der Praxis gelegentlich dazu, dass ein Richter entscheiden muss, ob der angesetzte Geschäftswert angemessen ist. Einfacher ist es, wenn Sie ein jährliches Nutzungsentgelt vereinbaren, denn dann gibt es keine zwei Meinungen, sondern eine klare Grundlage zur Berechnung der Gebühren.

Die Formel in diesem Idealfall lautet:

Geschäftswert = jährliches Nutzungsentgelt x 20

Eine verlässliche Auskunft über die Kosten, die die Eintragung einer Grund­dienst­bar­keit ins Grundbuch verursacht, kann Ihnen letztendlich nur ein Notar geben. Dazu muss er allerdings die Fakten kennen – also um welche Dienstbarkeit es sich handelt, wie lange sie gilt und wie sie vergütet wird.

Kosten der Löschung einer Grund­dienst­bar­keit

Für die Löschung der Grund­dienst­bar­keit fallen meist geringere Kosten an. Diese unterscheiden sich je nach Art und gegebenfalls auch Wert der Dienstbarkeit. Eine klare Auskunft kann Ihnen nur ein Mitarbeiter im Notariat geben, wenn Sie diesem detaillierte Informationen zukommen lassen. Erlischt die Grund­dienst­bar­keit aufgrund einer zeitlichen Befristung oder dem Tod des Berechtigten, fällt ihr Wert auf 0 Euro (§ 52 GNotKG Abs. 6 Satz 3), wodurch die Löschung aus dem Grundbuch kostenfrei erfolgt.

Nutzungsentgelt

Wer eine Einschränkung hinnimmt, möchte dafür üblicherweise entschädigt werden. Daher erhält der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine vertraglich vereinbarte Ent­schä­di­gungs­sum­me (für die Hinnahme von Luft­ver­schmut­zung oder Lärm, für eine Be­bau­ungs­be­schrän­kung, eine Grenzbebauung) beziehungsweise ein Nutzungsentgelt (für ein Überbau-, Wege-, Überfahrts- oder Leitungsrecht).

Die Höhe und Zah­lungs­mo­da­li­tä­ten (regelmäßig wiederkehrendes Nutzungsentgelt oder Einmalzahlung) dürfen die Beteiligten frei vereinbaren. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass eine Grund­dienst­bar­keit den Verkehrswert des dienenden Grundstücks senkt und schwerer verkäuflich macht.

Grund­dienst­bar­kei­ten bei der Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung

Eine eingetragene Grund­dienst­bar­keit senkt den Verkehrswert einer Immobilie, da

  • ein Dritter ein Mit­be­nut­zungs­recht an einem Grundstück, das ihm nicht gehört, erhält, oder
  • der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer seine Möglichkeiten (Bebauung, Nutzung) einschränkt,
  • das Grundstück Nachteile durch Einflüsse der Nachbarn (Schmutz, Emissionen, Lärm) erfährt.

Mit einer Grund­dienst­bar­keit geht folglich ein Wertverlust für das Grundstück einher. Konkreter: Während das dienende Grundstück an Wert verliert, gewinnt das herrschende Grundstück. Die Wertsteigerung für das herrschende Grundstück ist in ihrer Höhe nicht gleichzusetzen mit der Wertminderung des belasteten Grundstücks.

Wertabschlag für dienende Grundstücke

Bei der Ver­kehrs­wert­ermitt­lung für ein Grundstück, auf dem eine Grund­dienst­bar­keit lastet, errechnet der Sachverständige möglicherweise zwei Marktwerte:

  • den Verkehrswert des Grundstücks ohne Grund­dienst­bar­keit und
  • den Verkehrswert des Grundstücks mit Grund­dienst­bar­keit.

Ob die Wertminderung das gesamte Grundstück umfasst oder nur die Fläche, die von der konkreten Dienstbarkeit betroffen ist, wird im Einzelfall entschieden.

Zwei Wege stehen dem Gutachter zur Verfügung, um die Wertminderung zu beziffern:

  • die Wertermittlung unter Würdigung der wertmindernden Parameter oder
  • ein Wertabschlag nach Er­fah­rungs­wer­ten.

Wertminderung nach Er­fah­rungs­wer­ten

Bei einigen Grund­dienst­bar­kei­ten ist die Be­ein­träch­ti­gung auf einen kleinen Teil der Grund­stücks­flä­che beschränkt. Mit Hilfe von Er­fah­rungs­sät­zen kann der Wertabschlag für die betroffene Fläche festgelegt werden.

Nehmen wir zum Beispiel die Erfahrungssätze für die Einschränkungen durch ein Wegerecht. Die zweite Spalte gibt gleichzeitig an, wie hoch der Anteil der von der Grund­dienst­bar­keit betroffenen Grund­stücks­flä­che ist. Gleichzeitig gibt sie die Wert­min­de­rungs­quo­te an, die bei der Ver­kehrs­wert­ermitt­lung auf diesen Teil entfällt.

Einschränkung Wert­min­de­rungs­quo­te / Flächenanteil
sehr gering bis 5 %
gering 5 bis 15 %
mittel 15 bis 30 %
stark 30 bis 50 %
dauerhaft stark > 50 %

Lassen Sie uns konkreter werden. Nehmen wir an, das dienende Grundstück umfasst 400 m² Grund­stücks­flä­che. Die Grund­dienst­bar­keit wird lediglich auf 100 m² davon angewandt. Ihr Flächenanteil beträgt also 25 Prozent.

Nehmen wir an, das unbelastete Grundstück hat dank eines Bodenwertes von 400 €/m² einen Verkehrswert von 160.000 Euro. Der Flächenteil, den die Grund­dienst­bar­keit ausmacht, hätte also normalerweise (ohne die Einschränkung) einen Wert von 40.000 Euro.

Welchen Wert hat nun der belastete Flächenanteil und welchen Verkehrswert hat das ganze Grundstück mit der Grund­dienst­bar­keit?

Auf den belasteten Flächenanteil wird nun die Wert­min­de­rungs­quo­te angewandt. Diese beträgt in unserem Beispiel mit mittlerer Einschränkung (25 % der Grundfläche) 25 Prozent.

Die Wertminderung der Fläche, die die Grund­dienst­bar­keit beansprucht, liegt also bei 10.000 Euro (40.000 Euro x 0,25). Das entspricht einem Wertabschlag von 6,25 %, bezogen auf das ganze (unbebaute) Grundstück.

Den Verkehrswert des Grundstücks mit der Belastung durch die Grund­dienst­bar­keit erhält man bei dieser Be­rech­nungs­va­ri­an­te, wenn man die Wertminderung abzieht. Formel:

Verkehrswert mit Grund­dienst­bar­keit = Verkehrswert – Wertminderung

Der neue Verkehrswert des Grundstücks liegt wegen der eingetragenen Grund­dienst­bar­keit nur noch bei 150.000 Euro (160.000 € – 10.000 €).

Hinweis: Das gleiche Prinzip lässt sich auf das Leitungsrecht samt Schutzstreifen (die Fläche, die wegen der darunter liegenden Leitungen nicht überbaut werden darf) anwenden. Schwieriger wird es bei der Grenzbebauung oder dem Überbaurecht, da die beanspruchte Grund­stücks­flä­che meistens minimal ist.

André Heid
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Wertminderung nach Parametern

Die zweite Variante, um einen angemessenen Wertabschlag des Grundstücks für die Grund­dienst­bar­keit zu ermitteln, basiert auf freien Schätzungen. Dabei berücksichtigt der Gutachter einzelne Parameter, die eine Grund­dienst­bar­keit nach sich zieht. Diesen Parametern misst er einen Wert(abzug) bei. Solche Parameter können sein:

  • Lärm, Staub, Gestank
  • Be­ein­träch­ti­gung der Wohn- und Lebensqualität
  • Be­ein­träch­ti­gung des Ausblicks
  • erschwerte Verkäuflichkeit durch den Grund­buch­ein­trag
  • Mangel an Parkplätzen (bei einem Ge­wer­be­trei­ben­den)

Es ist sinnvoll, die Kriterien der Wertminderung genau aufzuschlüsseln und in einzelnen Stufen zu betrachten, um schlussendlich zum Wertverlust zu gelangen, den die Grund­dienst­bar­keit für das gesamte Grundstück hat.

Wertsteigerung für herrschende Grundstücke

Die Wert­ermitt­lungs­grund­sät­ze für das herrschende Grundstück sind ähnlich. Prinzipiell wird der Verkehrswert ohne den Vorteil einer Grund­dienst­bar­keit auf dem Nach­bar­grund­stück als Ausgangswert herangezogen. Der überarbeitete Verkehrswert berücksichtigt die verbesserte Er­trags­si­tua­ti­on, die die Grund­dienst­bar­keit ermöglicht.

Um nun den neuen Bodenwert des herrschenden Grundstücks mit eingetragener Grund­dienst­bar­keit zu ermitteln, werden Abschläge vorgenommen. Abzugsfähig sind

  • Nutzungsentgelt / Ent­schä­di­gungs­sum­me und
  • In­stand­hal­tungs­kos­ten (sofern vom Begünstigten getragen).

Diese wertmindernden Indikatoren werden mit ihrem Jahreswert berücksichtigt und jeweils mit dem gültigen Barwertfaktor multipliziert. Der Barwertfaktor ist eine Kennziffer aus der Fi­nanz­ma­the­ma­tik, mit der zukünftige Zahlungen auf den Wert­ermitt­lungs­stich­tag abgezinst (Abzinsung) oder der Barwert des künftigen Reinertrags (Kapitalisierung) ermittelt werden.

Für das herrschende Grundstück gilt die Formel:

Bodenwert = Verkehrswert mit Grund­dienst­bar­keit – (Nutzungsentgelt pro Jahr x Barwertfaktor) – (In­stand­hal­tungs­kos­ten pro Jahr x Barwertfaktor).

Wenn Sie kein Studium der Fi­nanz­ma­the­ma­tik absolviert haben, aber den Bodenwert Ihres herrschenden Grundstücks wissen möchten, schalten Sie einen sach­ver­stän­di­gen Gutachter ein!

Häufige Fragen zu Grund­dienst­bar­kei­ten

An dieser Stelle beantworten wir Fragen zur Grund­dienst­bar­keit, die weiter oben noch nicht behandelt wurden.

Entsteht durch eine Grund­dienst­bar­keit automatische eine Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft?

Nein, eine Grund­dienst­bar­keit ändert nichts an den Ei­gen­tums­ver­hält­nis­sen. Zwar genießt der Berechtigte einer Grund­dienst­bar­keit Besitzschutz. Deswegen gehen sie allerdings noch lange keine Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit ihm ein.

Was passiert, wenn mehrere Grund­dienst­bar­kei­ten oder Nutzungsrechte kollidieren?

Wenn Grund­dienst­bar­kei­ten auf­ein­an­der­tref­fen, die nicht miteinander vereinbar sind, ist Streit vorprogrammiert. Leider lässt sich diese Kollision zwischen einer Grund­dienst­bar­keit mit einem Nutzungsrecht oder einer anderen Grund­dienst­bar­keit nicht mit einem Blick ins Gesetzbuch lösen. Denn § 1024 BGB räumt beiden Rechten den gleichen Rang ein und deutet mit der Ab­schluss­for­mu­lie­rung „so kann jeder Berechtigte eine den Interessen aller Berechtigten nach billigem Ermessen entsprechende Regelung der Ausübung verlangen“ im Prinzip schon den Rechtsweg an.

Achtung: Allgemein erhalten im Grundbuch höher eingetragene Rechte den Vorzug.

Was passiert, wenn ein Grundstück mit einer Grund­dienst­bar­keit geteilt wird?

Wird das herrschende Grundstück geteilt, besteht die Grund­dienst­bar­keit gemäß § 1025 BGB für die einzelnen Teile fort. Die Ausübung muss allerdings in einer Weise erfolgen, die für den Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht beschwerlicher wird. Beschränkt sich die Grund­dienst­bar­keit nur auf einen der Teile, „so erlischt sie für die übrigen Teile“. Diese Rechts­auf­fas­sung wird in § 1026 BGB aus der Perspektive des dienenden Grundstücks bestätigt.

Ein Beispiel: Für ein Grundstück ist eine Be­bau­ungs­be­schrän­kung als Dienstbarkeit eingetragen. Diese betrifft lediglich die Nordhälfte des Grundstücks, auf dem der Geräteschuppen steht. Haus und Garage auf der Südhälfte des Grundstücks werden nicht von der Be­bau­ungs­be­schrän­kung erfasst. Der Eigentümer teilt sein Grundstück nun in zwei Hälften und veräußert das nördliche Grundstück. Die Be­bau­ungs­be­schrän­kung bleibt auf der verkauften nördlichen Hälfte bestehen. Auf dem südlichen Grundstück erlischt sie.

Verjährt eine Grund­dienst­bar­keit?

Tatsächlich gilt die Verjährung auch für den Anspruch auf eine Grund­dienst­bar­keit. Ist die Grund­dienst­bar­keit seit 30 Jahren im Grundbuch eingetragen, wird aber nicht genutzt, weil ein Hindernis besteht, so verfällt der Anspruch auf Beseitigung dieser Be­ein­träch­ti­gung. Soweit die Anlage / das Hindernis fortbesteht und im Widerspruch zur Dienstbarkeit steht, erlischt diese mit der Verjährung (§ 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Was bedeutet „Entlassung aus der Mithaft“ im Zusammenhang mit einer Grund­dienst­bar­keit?

Wer im GNotKG herauszufinden versucht, was die Löschung seiner Grund­dienst­bar­keit kostet, stößt im Hauptabschnitt 4, Abschnitt 1 (Grundbuchsachen) unweigerlich auf die Formulierung „Entlassung aus der Mithaft“. Diese kann durchaus relevant sein. Sie bedeutet in Bezug auf eine Dienstbarkeit Folgendes: Ist die Dienstbarkeit in zwei un­ter­schied­li­chen Flurstücken eingetragen, soll aber nur aus einem Flurstück entfernt werden, wird sie für dieses Flurstück aus der Mithaft entlassen. Dementsprechend fällt eine 0,3-Gebühr an. Das bedeutet, es fällt nicht die volle Höhe der Gebühr aus der entsprechenden Tabelle des GNotKG an, sondern nur 30 Prozent.

Was ist das Ham­mer­schlags­recht?

Das Ham­mer­schlags­recht erlaubt es einem Grundbesitzer, den Grund und Boden des Nachbarn zu betreten, wenn dies erforderlich ist, um Instandhaltungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men an einem eigenen Gebäude durchzuführen. Es ist Teil des Nachbarrechts und wird auf Länderebene geregelt. In der Regel muss der Berechtigte seinen Nachbarn einige Wochen vorher davon in Kenntnis setzen, dass er von diesem Recht Gebrauch machen wird, sowie Zeitpunkt und Umfang angeben.

Was ist das Leiterrecht?

Das Leiterrecht erlaubt es einem Grundbesitzer, ein Gerüst auf dem Nach­bar­grund­stück aufzustellen und gegebenenfalls Gerätschaften und Material zu lagern, wenn diese dort für Re­pa­ra­tur­ar­bei­ten benötigt werden. Als Bestandteil des Nachbarrechts kann die genaue Formulierung des Leiterrechts pro Bundesland variieren. Der Nachbar, auf dessen Grundstück das Gerüst errichtet oder Material gelagert werden soll, muss im Vorfeld benachrichtigt werden.

Zur Wert­be­ein­flus­sung durch Grund­dienst­bar­kei­ten

Die Berechnung der Wertminderung, die eine Grund­dienst­bar­keit beim dienenden Grundstück auslöst, ist nicht in ein enges Richt­li­ni­en­kor­sett geschnürt. Der Gutachter hat je nach Variante der Wertermittlung Ent­schei­dungs­frei­hei­ten und Spielräume. Gleiches gilt für die Wertsteigerung des herrschenden Grundstücks.

Die Höhe der Wertminderung ist ein Anhaltspunkt für die Ent­schä­di­gungs­sum­me, in der Praxis aber oft nicht mit ihr identisch.

Gerade, wenn es mit der Verlegung von Leitungen schnell gehen soll, bezahlen Stromversorger und andere Unternehmen oft eine Art Be­schleu­ni­gungs­auf­preis. Die Ent­schä­di­gungs­sum­me fällt oft höher aus als der Wertverlust, wenn Konzerne oder Gewerbebetriebe involviert sind. Die Nut­zungs­ent­gel­te und Entschädigungen, die private Personen für eine Grund­dienst­bar­keit bezahlen, liegen meist darunter.

Kontaktieren Sie uns gerne, wenn Sie wissen möchten, wie viel ihr Grundstück mit und ohne Grund­dienst­bar­keit wert ist. Ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten gibt Ihnen eine fundierte Einschätzung, welche Abstriche Sie bei einem Verkauf Ihres Grundstücks machen müssen und wie hoch die Entschädigung dafür sein sollte, dass Sie eine Grund­dienst­bar­keit gewähren. Schicken Sie für ein kostenloses Erstgespräch das Kontaktformular ab oder melden Sie sich telefonisch.