Instandhaltungsrücklagen
Umfassender Ratgeber zur Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklagen sind eine nicht zu unterschätzende Kennziffer beim Kauf einer Eigentumswohnung. Wir erklären Ihnen in diesem Ratgeber, wofür Instandhaltungsrücklagen verwendet werden und wofür nicht. Außerdem gehen wir auf die notwendige Höhe der Rücklagen für Eigentumswohnungen ein, erklären, wie sie berechnet werden und inwiefern sie steuerlich relevant sind.
Instandhaltungsrücklage im Einsatz: Das Baugerüst für die Fassadendämmung steht.
Inhaltsverzeichnis
- 1. Das Wichtigste in Kürze
- 2. Was sind Instandhaltungsrücklagen?
- 3. Für wen sind Instandhaltungsrücklagen Pflicht?
- 4. Wie hoch sind Instandhaltungsrücklagen für Eigentumswohnungen?
- 5. Wo finde ich die Höhe der Instandhaltungsrücklage?
- 6. Was darf aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden?
- 7. Wer verwaltet die Instandhaltungsrücklagen und wer bestimmt über ihre Verwendung?
- 8. Was kann ich gegen die zweckwidrige Verwendung von Instandhaltungsrücklagen unternehmen?
- 9. Können Instandhaltungsrücklagen auf Mieter umgelegt werden?
- 10. Gibt es eine Rückzahlung bei zu hohen Instandhaltungsrücklagen?
- 11. Was passiert, wenn die Rücklagen einer Eigentumswohnung zu niedrig sind?
- 12. Eigentumswohnung: Wofür und wie oft bezahle ich Hausgeld?
- 13. Bezahlen neue Eigentümer mehr oder weniger Instandhaltungsrücklage?
- 14. Bekomme ich meine Instandhaltungsrücklagen beim Verkauf der Eigentumswohnung zurück?
- 15. Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage bei einem Eigentümerwechsel?
- 16. Wie wirken sich Instandhaltungsrücklagen steuerlich aus?
- 17. Welche Instandhaltungsrücklagen braucht ein Einfamilienhaus?
- 18. Instandhaltungsrücklage berechnen
- 19. Urteile rund um die Instandhaltungsrücklage
- 20. Immobilienkaufberatung von Heid
Das Wichtigste in Kürze
- Instandhaltungsrücklage ist die zweckgebundene Rückstellung finanzieller Mittel für Reparaturen in Gebäuden mit Eigentumswohnungen.
- Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) setzt die Instandhaltungsrücklage durch die Wohnungseigentümer(gemeinschaft) voraus.
- Die Instandhaltungsrücklage darf nur für den Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet werden: Instandsetzung, Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierung. Klassische Fälle sind eine neue Heizungsanlage, Dach decken oder Fassade streichen.
- Kleinere Reparaturen werden selten, Renovierungsarbeiten in einzelnen Wohnungen nicht aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt.
- Die Instandhaltungsrücklage ist nicht umlagefähig. Als Eigentümer einer vermieteten Wohnung können Sie diese Rückstellungen nicht auf den Mieter abwälzen.
- Selbstnutzer können die Instandhaltungsrücklage nicht von der Steuer absetzen. Vermieter können sie als Werbungskosten geltend machen, sobald sie tatsächlich verwendet wurde.
- Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, sollten Sie unbedingt einen Blick auf die Instandhaltungsrücklage und die durchgeführten Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen werfen. Steckt die Wohnanlage nämlich im Instandhaltungsstau, aber die Rücklage ist niedrig, kommen fast zwangsläufig hohe Kosten auf Sie zu.
- In den Protokollen der Versammlungen Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft taucht der Begriff „Instandhaltungsrücklage“ nirgends auf? Suchen Sie nach den Synonymen Erneuerungsfonds und Erhaltungsrücklage.
Was sind Instandhaltungsrücklagen?
Instandhaltungsrücklagen sind finanzielle Mittel, die angespart werden, um Reparaturen an einer Immobilie beziehungsweise auf einem Grundstück zu bezahlen, die deren / dessen Erhaltung dienen. Diese Rückstellung ist zweckgebunden.
Die Instandhaltungsrückstellung taucht im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf und wird dort näher definiert und geregelt. Instandhaltungsrücklage und Instandhaltungsrückstellung sind gleichbedeutende Begriffe. Weitere bekannte Synonyme sind Erhaltungsrücklage oder Erneuerungsfonds. Es handelt sich dabei praktisch um einen Reparaturfonds für Gemeinschaftseigentum.
Für wen sind Instandhaltungsrücklagen Pflicht?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage verpflichtend. Wem eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus gehört, der ist automatisch Teil dieser Eigentümergemeinschaft. Denn neben der eigenen Wohnung hat man einen Miteigentumsanteil an gemeinschaftlich genutzten Flächen und dem Grundstück an sich. Dazu gehören – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – Keller, Dachboden, Heizungsanlage, Aufzug, Treppenhaus, Innenhof und Garten.
§ 21 WEG verpflichtet die Wohnungseigentümer zum Erhalt des Gemeinschaftseigentums, zu dem jeder anteilig seinen Beitrag leisten muss. Es gehört gemäß WEG § 19 Abs. 2 Nr. 6 zu den Pflichten einer ordnungsgemäßen Verwaltung, eine Instandhaltungsrücklage anzusammeln. Kurz gesagt: Wer eine Eigentumswohnung hält, muss Rücklagen bilden, da das WEG dies vorschreibt.
Knackpunkt: Wurde jahrelang nichts am Haus gemacht, kommt es zum sogenannten Instandhaltungsstau. Irgendwann muss dieser – zum Beispiel aufgrund gesetzlicher Modernisierungsvorgaben (Stichwörter: energetische Sanierung und Anwendung des Gebäudeenergiegesetzes auf Bestandsgebäude) – behoben werden. Eine geringe Instandhaltungsrücklage ist da schnell mal auf einen Schlag aufgebraucht.
Wie hoch sind Instandhaltungsrücklagen für Eigentumswohnungen?
Das Gesetz ist im Hinblick auf die Höhe der Instandhaltungsrückstellung sehr schwammig. Denn was eine „angemessene“ Instandhaltungsrücklage ist, liegt im Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft. Diese legt die Höhe der Instandhaltungsrücklage per Mehrheitsbeschluss fest. Üblicherweise kommt der Vorschlag über die Höhe von der Hausverwaltung und basiert auf Erfahrungswerten oder einer wohlüberlegten Kalkulation, die im Jahreswirtschaftsplan festgehalten wird.
Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft über Jahrzehnte hinweg ein dickes Polster angespart, kann sie beschließen, die Instandhaltungsrücklage zu senken.
Bedenken Sie, dass Modernisierungen, ein neuer Heizkessel, eine energetische Sanierung oder teure Instandhaltungsmaßnahmen wie eine grundlegende Dachreparatur enorme Summen verschlingen. Beispiele:
- Ein neuer Heizkessel für ein Mehrfamilienhaus kostet ab 6.000 Euro bis > 30.000 Euro.
- Die Kosten für eine Dachsanierung hängen primär von Fläche, Konstruktion (z. B. Flachdach) und Material ab. Mit einer zweistelligen Summe müssen Sie bei einem Mehrfamilienhaus immer rechnen, bei größeren Wohngebäuden durchaus mit 50.000 Euro.
- Ein Fahrstuhl kostet je nach Anzahl der Etagen. Hält der Lift nur in drei Stockwerken, fallen für den Aufzug und die Montage schon mindestens 15.000 Euro an, eher doppelt so viel. Viele Lift-Hersteller sind inzwischen auf ein Mietmodell umgestiegen.
- Die Fassadendämmung kostet pro Quadratmeter je nach Art unterschiedlich. Bei einer Kern- oder Einblasdämmung sind es im günstigsten Fall 50 €/m², bei einem Wärmedämmverbundsystem zwischen 90 und 150 €/m² und bei der Königin der Außendämmung, einer hinterlüfteten Vorhangfassade, kalkulieren Sie rund 200 bis 300 €/m² ein.
In der Zweiten Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) wird der Gesetzgeber für den sozialen Wohnungsbau (das sind gemäß § 1: öffentlich geförderter, steuerbegünstigter, freifinanzierter oder gemeinnütziger Wohnraum) konkret: Die Höhe der Instandhaltungsrücklage richtet sich ausschließlich nach dem Alter der Immobilie. Sie beträgt laut § 28 pro Quadratmeter pro Jahr maximal:
- 7,10 Euro bei Gebäuden, die bis zu 21 Jahre alt sind,
- 9 Euro bei Mehrfamilienhäusern zwischen 22 und 31 Jahren und
- 11,50 Euro für Gebäude, die mindestens 32 Jahre alt sind.
Befindet sich ein Aufzug im Gebäude, erhöht sich der Maximalwert der Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter pro Jahr um einen Euro.
Ein Mindestwert für die Instandhaltungsrücklage ist nicht festgelegt. Man kann die Zahlen für den geförderten Wohnungsbau allerdings als Richtlinie für die Höhe der Instandhaltungsrücklagen bei anderen Mehrfamilienhäusern betrachten. Die Berechnung einer vernünftigen Instandhaltungsrücklage berücksichtigt, abseits des sozialen Wohnungsbaus, folgende Faktoren:
- Alter des Gebäudes (Altbau oder Neubau)
- Ausstattung
- Reparaturanfälligkeit
- Zustand
Ein Beispiel aus der Rechtspraxis: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bildete pro Jahr und Quadratmeter 2,50 Euro Instandhaltungsrücklage für ein Gebäude aus den 1990er-Jahren. Zu niedrig, befand einer der Eigentümer. Eine Erhöhung scheiterte in der Eigentümerversammlung, die Mehrheit stimmte dagegen. Das Gericht gab der Anfechtungsklage des vorausschauenden Miteigentümers statt und hob die Instandhaltungsrücklage auf 7,10 €/m² pro Jahr an.
Wo finde ich die Höhe der Instandhaltungsrücklage?
Die Höhe der aktuellen Instandhaltungsrücklage beziehungsweise der Inhalt des Rückstellungstopfes geht aus dem Protokoll der Jahreseigentümerversammlung hervor. Gibt weder das aktuelle Protokoll noch die jährliche Betriebskostenabrechnung Aufschluss darüber, können Eigentümer sich bei der Hausverwaltung nach dem Kontostand erkunden.
Wer sich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft einkauft, also einen Anteil am Gemeinschaftseigentum erwirbt, sollte die Instandhaltungsrücklage kritisch prüfen und anhand der drei jüngsten Protokolle vor dem Wohnungskauf zudem herausfinden, welche Reparaturen und Instandsetzungen jüngst durchgeführt worden und welche Erhaltungsmaßnahmen geplant sind. Neueigentümer sollten die Protokolle spätestens nach Aufforderung vom Verkäufer der Wohnung zugeschickt bekommen.
Tipp: Sie möchten eine Wohnung kaufen, aber nicht in eine Kostenfalle laufen? Reduzieren Sie Ihr Risiko beim Wohnungskauf mit einer Immobilien-Kaufberatung.
Was darf aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden?
Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Sie dient der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums in der Wohnanlage. Mit der Instandhaltungsrücklage werden Instandsetzungen vorgenommen, Instandhaltungen und Reparaturen bezahlt und gegebenenfalls Modernisierungen umgesetzt.
Klassische Verwendungszwecke sind:
- Dach neu decken, Dach sanieren, Dach renovieren
- Heizkessel austauschen
- Elektrik neu verkabeln, Haustechnik modernisieren
- Instandsetzungen nach einer Naturkatastrophe
- Fassade streichen
- Keller isolieren (vorausgesetzt, die Außenwände sind laut Aufteilungsplan und Teilungserklärung nicht einzelnen Kellerräumen, die als Sondereigentum zu einer Wohneinheit gehören, zugeordnet)
Dachreparatur: Dachdecker bei der Arbeit.
Kleinere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum können ebenfalls aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden – müssen sie aber nicht. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet im Einzelfall, ob eine notwendige Renovierung mittels einer Sonderumlage oder über die Instandhaltungsrückstellung finanziert wird.
Gut zu wissen: Eine Sonderumlage ist ein Betrag, der anfällt, wenn eine Reparatur von Gemeinschaftseigentum nicht über die Instandhaltungsrücklage bezahlt wird oder deren Höhe nicht ausreicht. Die Eigentümergemeinschaft entscheidet per Mehrheit in der Versammlung, ob und in welcher Höhe eine Sonderumlage nötig ist. Diese wird einmalig bezahlt. Eine Sonderumlage kann insbesondere bei der unguten Kombination aus Instandhaltungsstau und geringen Beiträgen für die Rücklage beschlossen werden (müssen).
Wer verwaltet die Instandhaltungsrücklagen und wer bestimmt über ihre Verwendung?
Die Hausverwaltung verwaltet die Instandhaltungsrücklage. Zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört es,
- die Höhe der Instandhaltungsrücklage vorzuschlagen (und ggf. eine Abstimmung über eine Anpassung durchzuführen),
- zu überwachen , dass alle Eigentümer ihren Anteil bezahlen,
- die Rückstellung auf einem separaten Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen.
Das eigene Konto hat den Hintergrund, dass die Instandhaltungsrücklage der Eigentümer nicht in die Insolvenzmasse einfließt, falls die Hausverwaltung Pleite geht.
Die Hausverwaltung schlägt zudem vor, wofür das Geld verwendet werden kann, beziehungsweise welche Reparaturen und Modernisierungen anstehen. Bestimmen kann der Verwalter allerdings nicht, ob die Instandhaltungsrücklage für die Umsetzung seiner Vorschläge eingesetzt wird. Über die Verwendung entscheidet die Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss.
Die Hausverwaltung hat zwar Zugriff auf das Konto, darf aber nur mit einem mehrheitlichen Beschluss der Eigentümerversammlung in deren Sinn darüber verfügen. Sie ist praktisch weisungsgebunden.
Praxistipp: Rein theoretisch können auch normale, laufende Kosten von diesem Konto bezahlt werden, sofern die Eigentümergemeinschaft vorher festgelegt hat, was außer Instandhaltungsmaßnahmen noch von dieser Rücklage bezahlt werden darf. Das ist jedoch weder der Sinn der Instandhaltungsrücklage, noch ist es ratsam.
Was kann ich gegen die zweckwidrige Verwendung von Instandhaltungsrücklagen unternehmen?
Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden und darf nur für Instandsetzungen, Instandhaltungen, Reparaturen und Modernisierungen eingesetzt werden, mit der sich die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung mehrheitlich einverstanden erklärt hat.
Sie darf weder für die
- Reparaturkosten an Sondereigentum,
- Deckung der Betriebskosten,
- Begleichung von Verwaltungskosten,
- Beitragszahlungen für die Wohngebäudeversicherung
verwendet werden.
Es kann vorkommen, dass das Betriebskostenkonto in Schieflage gerät. Um den Liquiditätsengpass vorübergehend auszugleichen, bietet es sich doch an, die Instandhaltungsrücklage dafür zu verwenden. Manche Hausverwalter setzen daher einen Punkt auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung, der eine Abstimmung zur Zweckentfremdung der Instandhaltungsrücklage in Gang setzt. Stimmen Sie dagegen! Selbst wenn die Mehrheit dem Beschluss zustimmt, können Sie diesen vor Gericht anfechten. Das ist der Weg, den Sie generell bei einer Zweckentfremdung der Instandhaltungsrücklage gehen müssen: der Rechtsweg.
Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Verwendung der Instandhaltungsrücklage.
Falls Sie der vorübergehenden Zweckentfremdung zustimmen, sorgen Sie dafür, dass die Eigentümerversammlung über die Modalitäten bestimmt:
- Mindestrücklage: Wie viel Instandhaltungsrücklage muss mindestens als solche auf dem Konto bleiben?
- Rückzahlungszeitpunkt: Bis wann wird der entnommene Betrag wieder auf das Konto der Instandhaltungsrücklage zurückgezahlt? „Kurzfristig“ ist kein ausreichend definierter Zeitpunkt.
Wird die Instandhaltungsrücklage mit Beschluss zweckentfremdet ohne dass eine verbleibende Mindestrücklage und das Datum für die Rückzahlung bestimmt wurden, widerspricht die Zweckentfremdung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das bedeutet: Im Streitfall wird das Gericht den WEG-Beschluss annullieren, wie es das Landgericht Frankfurt/ Main im Urteil vom 16. Juli 2014 (Az. 2-13 S 91/13) bereits getan hat.
Gut zu wissen: Rund zwei Drittel der Kosten für Reparaturen und Modernisierungen, die Sie im Lauf Ihrer Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufbringen müssen, entfallen auf Gemeinschaftseigentum und werden somit aus der Instandhaltungsrücklage beglichen. Nur ungefähr ein Drittel wenden Wohnungseigentümer üblicherweise für Ihr Sondereigentum, also Ihre eigenen vier Wände samt Kellerabteil, auf.
Können Instandhaltungsrücklagen auf Mieter umgelegt werden?
Nein, die Beiträge für die Instandhaltungsrücklage sind nicht umlagefähig. Der Eigentümer muss die Instandhaltungsrückstellung aus seiner Tasche bezahlen und darf sie nicht an den Mieter weiterreichen.
Gibt es eine Rückzahlung bei zu hohen Instandhaltungsrücklagen?
Nein, aber eine Senkung der Instandhaltungsrücklage ist bei einem Beschluss durch die Eigentümerversammlung möglich.
Praxistipp: Der überschüssige Teil der angesparten Instandhaltungsrücklage kann auf ein Festgeldkonto transferiert werden. Die Zinsen erhöhen die Instandhaltungsrücklage damit sogar noch – müssen allerdings versteuert werden. Da die Eigentümergemeinschaft / Hausverwaltung während der vereinbarten Laufzeit keinen Zugriff auf das Festgeldkonto hat, ist diese Anlage nur sinnvoll, wenn die Instandhaltungsrücklage so hoch ist, dass auch mehrere teure Reparaturen, Instandsetzungen und Modernisierungen bezahlt werden können.
Was passiert, wenn die Rücklagen einer Eigentumswohnung zu niedrig sind?
Fällt eine Instandsetzung oder teure Reparatur an, für die die Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausreicht, muss diese eine Sonderumlage beschließen. Im schlimmsten Fall muss dann jeder Miteigentümer relativ kurzfristig eine vierstellige Summe aufbringen. Wer noch den Wohnungskredit tilgt oder gerade seinen Job verloren hat, kommt da schnell in eine unangenehme Situation und muss darauf hoffen, dass die Eigentümergemeinschaft ihm eine Ratenzahlung einräumt. Denn um die Sonderumlage drücken kann man sich nicht.
Hat die Gemeinschaft daraus gelernt, wird sie zudem die Instandhaltungsrücklage in der nächsten Sitzung dauerhaft erhöhen. So beugt sie üppigen Sonderumlagen und/oder einem weiteren Instandhaltungsstau vor.
Eigentumswohnung: Wofür und wie oft bezahle ich Hausgeld?
Hausgeld setzt sich aus drei Posten zusammen, die im Jahresbericht detailliert aufgeschlüsselt werden:
- Betriebskosten
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung)
- Instandhaltungsrücklage
Die Betriebskosten umfassen Abfallentsorgung, Abwasser, Aufzugwartung, Gärtner, Gebäudeversicherung, Hausmeister, Hausstrom, Heizkosten (bei Zentralheizung), Telekommunikationseinrichtungen (z. B. Kabelanschluss) und Treppenhausreinigung. Die Betriebskosten können im Gegensatz zur Instandhaltungsrücklage und den Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden.
Bezahlen neue Eigentümer mehr oder weniger Instandhaltungsrücklage?
Neue Eigentümer bezahlen genauso viel Instandhaltungsrücklage wie alle anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft – und zwar ab dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt. Das ist in der Regel das Datum, an dem die Wohnung in das Eigentum des Käufers übergeht.
Bekomme ich meine Instandhaltungsrücklagen beim Verkauf der Eigentumswohnung zurück?
Nein. Die Instandhaltungsrücklage gehört der Eigentümergemeinschaft.
Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage bei einem Eigentümerwechsel?
Die Instandhaltungsrücklage verbleibt im „Topf“ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Rücklagen gehören der WEG und nicht dem Einzelnen. Der bisherige Eigentümer erhält nichts davon zurück. Der neue Eigentümer bezahlt die monatliche Instandhaltungsrate ab seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft.
Wie wirken sich Instandhaltungsrücklagen steuerlich aus?
Steuerlich ist die Instandhaltungsrücklage eigentlich nur in einem Fall relevant: Nämlich dann, wenn sie konkret verwendet wird. Sie kann in dem Jahr, in dem sie verwendet wird, in der Höhe, in der sie verwendet wird, als Werbungskosten abgesetzt werden. Allerdings kommen nur Vermieter in diesen Genuss. Da Selbstnutzer keinen Gewinn durch die Wohnung erwirtschaften, können Sie die Instandhaltungsrücklage nicht in der Steuererklärung geltend machen.
Gut zu wissen: Die Instandhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) im September 2020 im Urteil II R 49/17 festgehalten.
Welche Instandhaltungsrücklagen braucht ein Einfamilienhaus?
Für ein Einfamilienhaus ist eine Instandhaltungsrücklage nicht verpflichtend, aber sinnvoll. Bei neueren Häusern genügt ein Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat. Bei älteren Häusern legen Sie lieber 2 €/m² zurück.
Infografik: Diese Reparaturen stehen bei einem Einfamilienhaus regelmäßig an.
Instandhaltungsrücklage berechnen
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage für Wohngebäude wird üblicherweise anhand der Petersschen Formel berechnet. Diese setzt voraus, dass die Herstellungskosten (= Baukosten) bekannt sind.
Die Peterssche Formel ist das Ergebnis der statistischen Auswertung von Instandhaltungskosten realer Gebäude. Sie wurde empirisch ermittelt und ist ein verlässlicher Gradmesser für die laufenden Kosten, die Eigentümer üblicherweise in den Werterhalt Ihrer Wohnimmobilie stecken müssen.
Grundlage dieser Formel ist, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) für die Instandhaltung aufgewendet werden müssen.
Peterssche Formel
Um die Instandhaltungsrücklage auf Basis der Petersschen Formel zu kalkulieren, müssen die Baukosten bekannt sein. Die Formel lautet:
Instandhaltungsrücklage pro m² = (Baukosten pro m² x 1,5) / 80
Dieser Ansatz bezieht sich allerdings auf das komplette Wohngebäude und nicht nur auf den Anteil, den das Gemeinschaftseigentum einnimmt. Die statistische Auswertung hat ergeben, dass zwischen 65 und 70 Prozent der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum entfällt.
Eigentümer von Wohnimmobilien sollten also mit der obigen Formel arbeiten, um die tatsächlich benötigten Geldmittel für die Instandhaltung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung zu überreißen.
Für die Wohnungseigentümergemeinschaft spielt allerdings nur der Anteil der Instandhaltungsrückstellung eine Rolle, die auf das Gemeinschaftseigentum entfällt – also 70 Prozent.
Die Formel für die Instandhaltungsrücklage, die von der Hausverwaltung üblicherweise vorgeschlagen wird und von der Eigentümerversammlung akzeptiert werden sollte, lautet daher:
Instandhaltungsrücklage pro m² = (Baukosten pro m² x 1,5 x 0,7) / 80
Rechenbeispiel für die Instandhaltungsrücklage
Nehmen wir einmal an, die Baukosten eines Neubau-Mehrfamilienhauses betragen 1.800 Euro pro Quadratmeter. Das ist derzeit ein durchschnittlicher Wert für die Errichtung eines neuen Wohngebäudes in Deutschland. Wie hoch wäre die monatliche Instandhaltungsrücklage für eine 60 m²-Wohnung?
Wenn die Peterssche Formel Anwendung findet, beträgt die monatliche Instandhaltungsrücklage für diese Wohnung 118,12 Euro*.
So haben wir die Instandhaltungsrücklage berechnet:
(1.800 €/m² Baukosten x 1,5 x 0,7) / 80 = 23,63 €
Das sind die prognostizierten Instandhaltungskosten pro Quadratmeter pro Jahr.
Das ergibt für eine Wohnung von 60 Quadratmetern vermeintlich ein Jahresbetrag von 1.417,80 Euro (23,63 € x 60).
Daraus ergeben sich 118,12 Euro pro Monat (1.417,80 € / 12).
* Das stimmt allerdings nicht ganz. Denn das würde voraussetzen, dass das Wohngebäude komplett aus Wohnungen (beziehungsweise Sondereigentum) besteht. Aber die Instandhaltungsrücklage wird ja auch für das Gemeinschaftseigentum erhoben. Darunter fallen beispielsweise Flächen wie das Treppenhaus, der Dachboden oder gemeinschaftlich genutzte Kellerräume wie Heizungsraum, Waschküche oder Fahrradstellplätze. Also kommt zu den 60 Quadratmetern noch der prozentuale Anteil, den die 60 m²-Wohnung an der gesamten Fläche hat, hinzu.
Urteile rund um die Instandhaltungsrücklage
Instandhaltungsmaßnahmen sind ein Streitthema, seit es Wohn(ungseigentümer)gemeinschaften gibt. Dementsprechend landet das Thema Instandhaltungsrücklagen immer wieder vor Gericht. Zwei Beispiele:
Mithaftung des Verwalters
Beschließt die Wohnungseigentümerversammlung eine nicht ordnungsgemäße Verwendung der speziellen Anlage Instandhaltungsrücklage, haftet der Verwalter gemäß Beschluss 4 W 7/04 vom 14. April 2004 des OLG Celle mit, wenn er
- das Verlustrisiko der Anlage erkennen müssen hätte und
- weder die Eigentümerversammlung darauf hingewiesen
- noch seine Mitwirkung von einem gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung über die spezielle Anlage abhängig gemacht hat.
Instandhaltungspflicht von Lichtkuppeln
Lichtkuppeln einer Flachdachkonstruktion, die die Wohnung eines Sondereigentümers belichten, auf die er aber ohne Hilfsmittel keinen Zugriff hat, unterliegen laut Beschluss 610 C 588/11 des AG Tiergarten vom 5. April 2012 nicht einmal dann seiner Instandhaltungspflicht, wenn in der Teilungserklärung festgeschrieben ist, dass er sich um Schäden an Fenster und Türen kümmern muss.
Immobilienkaufberatung von Heid
Sie sind sich unsicher, ob die Instandhaltungsrücklage für die Wohnung, die Sie ins Auge gefasst haben, ausreicht? Um sich vor teuren Folgen einer zu niedrigen Instandhaltungsrückstellung zu schützen, sollten Sie sich vom bisherigen Eigentümer oder der Hausverwaltung schriftlich geben lassen, welche Instandsetzungen und Modernisierungen wann durchgeführt wurden und welche in absehbarer Zeit anstehen (Stichwort: Instandhaltungsstau). Bestehen noch Unklarheiten, zögern Sie nicht, uns für eine Immobilienkaufberatung einzuschalten.
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