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Hausgeld bei Eigentumswohnungen

Alles, was Sie über das Hausgeld wissen müssen

Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, muss sich mit dem Kostenfaktor Hausgeld beschäftigen. Das Hausgeld dient zur Pflege, Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und wird monatlich im Voraus bezahlt. Erfahren Sie, welche Posten zum Hausgeld zählen, wie hoch es in der Regel ausfällt und inwiefern Sie das Hausgeld auf Ihre Mieter umlegen können.

Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung müssen Interessenten auch das Thema Hausgeld im Blick haben.

Das Wichtigste in Kürze

  • Definition: Hausgeld bezeichnet die monatliche Vorauszahlung, die alle Wohnungseigentümer an den Hausverwalter der WEG (kurz für Wohnungseigentümergemeinschaft) bezahlen. Es handelt sich beim Hausgeld um Nebenkosten für Wohnungseigentümer.
  • Das Hausgeld deckt alle laufenden Nebenkosten sowie geplante Investitionen ab. Typische Posten, die zum Hausgeld zählen, sind zum Beispiel Kosten für Instandhaltung, Strom und Abfallentsorgung.
  • Teilweise können Eigentümer das Hausgeld auf die Mieter umlegen: Die sogenannten Betriebskosten für Strom, Heizung und Müllentsorgung sind umlagefähig.
  • Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollte unbedingt auf den Kostenfaktor Hausgeld geachtet werden – dieses ist meist 20 bis 30 Prozent höher als die Nebenkosten für die Mieter.

Die wichtigsten Fakten zum Hausgeld

Ein Mietshaus verursacht laufende Kosten: etwa die Reinigung des Treppenhauses, die Pflege der Grünanlagen, Heiz- und Stromkosten in Gemeinschaftsräumen, ein neuer Fassadenanstrich, Versicherungen und Verwaltung… Für all diese Posten kommt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf – indem jeder Wohnungseigentümer das sogenannte Hausgeld bezahlt. Erfahren Sie hier alle wichtigen Fakten zum Hausgeld.

Definition: Was ist Hausgeld und wer muss es zahlen?

Beim Hausgeld handelt sich um eine Art Nebenkosten für Wohnungseigentümer. Die Kosten für die Pflege, Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums werden davon beglichen. Das Hausgeld wird monatlich im Voraus auf das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) überwiesen.

Wichtig: Wohngeld ist nicht gleich Hausgeld! Oft werden die Begriffe synonym verwendet, was aber nicht korrekt ist. Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss zu den Mietkosten (gemäß dem Wohngeldgesetz).

Diese Kosten zählen zum Hausgeld

Zum Hausgeld gehören zum Beispiel laufende Kosten für:

  • Wohngebäudeversicherung
  • Abfallentsorgung
  • Strom- und Heizkosten für gemeinschaftlich genutzte Räume (z. B. Treppenhaus, Hobbyräume)
  • Wasser und Abwasser
  • Hausmeister
  • Reinigung

Diese sogenannten Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden.

Einige weitere Kosten dürfen Vermieter nicht auf den Mieter umlegen: Verwaltungskosten sowie Instandhaltungsrücklagen müssen die Eigentümer selbst tragen.

Was ist mit Instandhaltungsrücklage gemeint? Die Instandhaltungsrücklage dient der Eigentümergemeinschaft als eine Art „Spartopf“, um Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zur Instandhaltungsrücklage.

Infografik zur Kostenpositionen beim Hausgeld

Hausgeld: Kosten und Berechnung

Mit dem Hausgeld werden alle laufenden Nebenkosten und geplante Investitionen in die Immobilie abgedeckt. Wie die Höhe des Hausgeldes bestimmt wird, wie die Kosten verteilt werden und wie das Hausgeld berechnet wird, erfahren Sie hier.

So wird die Höhe des Hausgeldes festgelegt

Die Höhe des Hausgeldes zu bestimmen, liegt in der Zuständigkeit des Hausverwalters. Dieser erstellt einen Wirtschaftsplan mit den zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben. Daraus ergibt sich die Höhe der monatlichen Hausgeldforderung.

Wichtig ist, dass die Höhe der Instandhaltungsrücklage separat aufgeführt wird. Wie hoch die Instandhaltungsrücklage ausfällt, ist immer abhängig vom baulichen Zustand des Gebäudes und etwaigen Reparatur- und Sanierungsplänen der WEG. Ist zum Beispiel eine aufwändige Fassadensanierung geplant, wird eine höhere Rücklage benötigt, um diese Kosten zu decken.

Seinen Wirtschaftsplan stellt der Hausverwalter in der jährlichen Eigentümerversammlung vor und die Wohnungseigentümer beschließen den Wirtschaftsplan (dafür ist eine einfache Mehrheit ausreichend gemäß § 28 WEG). Änderungen sind natürlich möglich – ist ein Wohnungseigentümer mit der Höhe des Hausgeldes nicht einverstanden, kann er einen entsprechenden Antrag stellen. Erhält der Antrag eine einfache Mehrheit, kann das Hausgeld entsprechend höher oder niedriger angesetzt werden.

Am Ende eines Wirtschaftsjahres muss der Hausverwalter eine Jahresabrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben erstellen. Ein Überschuss oder Fehlbetrag wird in der Jahresabrechnung ausgewiesen.

Welche Höhe ist für das Hausgeld angemessen?

Die Antwort auf diese Frage lautet simpel: Es kommt darauf an. Nämlich auf die Besonderheiten der jeweiligen Immobilie. In manchen Fällen sind die Hausgeld-Kosten einer kleinen Eigentümergemeinschaft höher als derer in einer großen Wohnanlage – etwa, weil es sich um eine luxuriöse Immobilie mit wartungsanfälliger Grünanlage und Schwimmbad handelt.

Hausgeld bei Neubau

Bei Neubauwohnungen ist das Hausgeld in der Regel günstiger – denn in den ersten fünf bis zehn Jahren sollten keine größeren Instandhaltungsmaßnahmen anfallen.

Handwerker bei Fassadenrenovierung

Kostenverteilung innerhalb der WEG

Das Hausgeld wird auf alle Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft verteilt. Zur korrekten Aufteilung gibt es den sogenannten Verteilerschlüssel. Hier ist laut § 16 Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich der Miteigentumsanteil ausschlaggebend für die Höhe des jeweiligen Hausgeldes. Das heißt, das Hausgeld wird entsprechend der Anteile am Miteigentum veranschlagt. Diese Anteile stehen in der Teilungserklärung (Teil des Grundbucheintrags) und sind als Bruchteil des Gesamteigentums angegeben.

Wichtig: Bei jeder Kostenposition des Wirtschaftsplans muss der angewandte Verteilerschlüssel angegeben werden. So kann jeder Eigentümer bei der Jahresabrechnung überprüfen, ob sein Anteil korrekt berechnet wurde.

Hausgeld berechnen

Wie oben beschrieben, berechnet der Hausverwalter die Höhe des Hausgeldes. Neben geplanten Renovierungen ist bei der Berechnung des Hausgeldes die Wohnungsgröße maßgeblich. Die Anzahl der Miteigentumsanteile wird je nach Größe der Wohnungen verteilt, wie in der Teilungserklärung festgelegt.

Gut zu wissen: Die Summe der Miteigentumsanteile ist immer ein glatter Betrag, wie zum Beispiel 5.000 oder 10.000.

Mit folgender Formel lässt sich das Hausgeld nach Miteigentumsanteilen berechnen:

Miteigentumsanteil (Mieter) / Miteigentumsanteile (gesamt) = Wert in Prozent (Anteil an Ausgaben der Wohneigentumsgemeinschaft gemäß Wirtschaftsplan)

Beispielberechnung Hausgeld:

  • Miteigentumsanteile (gesamt): 12.000 €
  • Miteigentumsanteil (Mieter A): 1.500 €
  • Miteigentumsanteil (Mieter B): 2.550 €

Hausgeld Mieter A:

1.500 MEA / 12.000 MEA = 12,5 % der Ausgaben der Wohneigentumsgemeinschaft gemäß Wirtschaftsplan

Hausgeld Mieter B:

2.550 MEA / 12.000 MEA = 21 % der Ausgaben der WEG gemäß Wirtschaftsplan

Hausgeld auf Mieter umlegen

Viele Vermieter fragen sich, ob sie das Hausgeld auf ihre Mieter umlegen können. Die Antwort: ja – zumindest der Großteil des Hausgeldes (rund 60%) ist umlagefähig. Die sogenannten Betriebskosten (Kosten des Hausgelds, die sich auf die Eigentumswohnung beziehen) können auf Mieter umgelegt werden. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über die umlagefähigen Anteile des Hausgeldes.

Umlagefähige Anteile des Hausgeldes

Gemäß § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit §§ 1, 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind umlagefähige Kosten:

  • Kosten der gemeinschaftlichen Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Kosten der Straßenreinigung
  • Kosten der Müllabfuhr
  • Kosten des Betriebs eines gemeinschaftlichen Fahrstuhls
  • Kosten der Gebäudereinigung (z. B. für Flure, Treppenhaus, Keller usw.)
  • Gartenpflegekosten (nur, wenn der Mieter auch einen Anteil am Garten hat bzw. diesen mitnutzen darf, vgl. auch Ratgeber Sondereigentum)
  • Kosten der Beleuchtung (für Außenbereiche sowie von Bewohnern gemeinsam genutzte Bereiche, z. B. Treppenhaus oder Keller)
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten des Betriebs der Heizung und der Warmwasserversorgung (Heizkosten)
  • Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Hausmeisterkosten
  • Kosten einer gemeinschaftlichen Antennenanlage und des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage
  • Kosten einer gemeinschaftlichen Einrichtung zur Wäschepflege (Waschkeller)
  • Sonstige Kosten, die als Betriebskosten anerkannt sind und deren Umlage im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, wie zum Beispiel Kosten für Kinderspielplatz, Blitzableiter, Dachrinnenreinigung u. a.
Gärtner trimmt einen Busch

Gartenpflegekosten als Teil des Hausgelds sind unter Umständen auf den Mieter umlegbar – nämlich dann, wenn dieser das Recht hat, den Garten mitzunutzen.

Wie können Vermieter umlagefähige Kosten auf Mieter umlegen?

Um die umlagefähigen Nebenkosten auf Ihre Mieter umzulegen, müssen Sie dies im Mietvertrag entsprechend festhalten. Sie brauchen dabei nicht sämtliche Kosten im Detail aufführen: mit dem Begriff „Betriebskosten“ sind die gängigen, umlagefähigen Nebenkosten ausreichend benannt. Diese allgemeine Formulierung hat den Vorteil, dass Sie sich so für künftige Ausgaben absichern: Wenn Sie nach Abschluss des Mietvertrages beispielsweise einen Hausmeisterservice beauftragen, können Sie diese Kosten auf die Mieter umlegen.

Wichtig: Einmal jährlich müssen Sie gemäß § 556 BGB eine Nebenkostenabrechnung erstellen und diese innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums Ihren Mietern zukommen lassen.

Eine wesentliche Frage ist, nach welchem Verteilerschlüssel die Mieter die Nebenkosten tragen sollen. Der Verteilerschlüssel (auch Umlageschlüssel genannt) legt fest, wie die laufenden Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Sie können zwischen vier verschiedenen Verteilerschlüsseln wählen: nach Verbrauch, nach Wohnfläche, nach Anzahl der Personen oder nach Wohneinheit. Der gewählte Verteilerschlüssel muss im Mietvertrag erwähnt werden.

Tipp: Legen Sie im Mietvertrag den gleichen Verteilungsschlüssel fest, der laut Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbart wurde. Sind die Verteilerschlüssel bei Hausgeld und Mietvertrag gleich, können die Beträge 1:1 übernommen werden und Sie vermeiden komplizierte Rechnereien.

Nicht umlagefähige Kostenpositionen des Hausgelds

Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung und Verwaltungskosten können sich Vermieter nicht von ihren Mietern zurückholen.

Nicht umlagefähige Kostenpositionen des Hausgelds sind beispielsweise

  • Kosten für laufende Instandhaltungen (wie beispielsweise die Beschaffung von Ersatzteilen für defekte gemeinschaftliche Anlagen),
  • Kosten für bauliche Veränderungen, etwa der Einbau eines Fahrstuhls,
  • Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen an der Bausubstanz (beispielsweise der Austausch von Rohrleitungen),
  • Beiträge für Instandhaltungsrückstellungen (§ 21 Abs. 5 Satz 4 WEG) – Genaueres lesen Sie in unserem Betrag zur Instandhaltungsrücklage.

Hausgeld-Jahresabrechnung: nachzahlen oder Geld zurück?

Nach Ablauf des festgelegten Abrechnungszeitraums (meist das Kalenderjahr) muss der Verwalter den Wohnungseigentümern die Hausgeldabrechnung zukommen lassen. Diese besteht aus der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen.

Die folgenden Informationen muss die Hausgeld-Jahresabrechnung immer enthalten:

  • Alle Ausgaben und Einnahmen der WEG für das Wirtschaftsjahr (Gesamtdarstellung).
  • Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage für das Wirtschaftsjahr.
  • Einzelabrechnungen für die einzelnen Wohnungseigentümer unter Angabe des Verteilerschlüssels.

Nützliche Tipps zum Hausgeld

Bleiben Sie immer gut informiert, was das Hausgeld für Ihre Eigentumswohnung und den Wirtschaftsplan betrifft. Gibt es größere Änderungen im Wirtschaftsplan, prüfen Sie, ob diese plausibel sind. Wichtig ist außerdem, dass die Instandhaltungsrücklage ausreichend hoch ist. Ist sie zu niedrig angesetzt, könnten im Falle notweniger Reparaturen Sonderumlagen folgen.

Sobald Sie die Jahresabrechnung von Ihrer Hausverwaltung erhalten, sollten Sie diese gründlich prüfen. Bei Unklarheiten und Fragen wenden Sie sich an Ihren Verwalter.

Eigentümer prüft Hausgeld-Jahresabrechnung

Am Ende eines Wirtschaftsjahres sollten Wohnungseigentümer die Hausgeld-Jahresabrechnung kritisch prüfen.

Häufige Fragen und Antworten rund ums Hausgeld

Sie haben offene Fragen rund um das Thema Hausgeld? Hier beantworten wir häufige Fragen.

Wer muss Hausgeld zahlen?

Die Eigentümer einer Eigentumswohnung zahlen Hausgeld. Es wird monatlich im Voraus an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) überwiesen und dient der Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Warum zahlt man Hausgeld?

Das Hausgeld dient der Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Kosten für Strom, Abfallentsorgung, Reinigung, Verwaltung und vieles mehr werden vom Hausgeld bezahlt.

Wie hoch ist das Hausgeld normalerweise pro Monat?

Eine pauschale Aussage dazu, welche Höhe angemessen ist, ist schwierig. Das durchschnittliche monatliche Hausgeld für eine Eigentumswohnung beträgt zwischen 2,50 und 4,50 Euro pro Quadratmeter.

Wann wird das Hausgeld gezahlt?

Das Hausgeld wird monatlich im Voraus auf das Konto der WEG überwiesen. Mit der Hausgeldvorauszahlung werden laufende umlagefähige Betriebskosten, Verwaltungskosten sowie laufende Instandhaltungskosten gedeckt. Am Ende eines Wirtschaftsjahres berechnet der Hausverwalter anhand der tatsächlich entstandenen Kosten, ob ein Teil der Vorauszahlung erstattet wird oder die Eigentürmer nachzahlen müssen.

An wen wird das Hausgeld überwiesen?

Das Hausgeld wird an den Hausverwalter gezahlt, der das gesamte Vermögen der Eigentümergemeinschaft auf einem Wohnungseigentümergemeinschaftskonto (WEG-Konto) verwaltet.

Gut zu wissen: Ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom Juli 2014 (AG Hamburg-Mitte, AZ: 10 C 24/14, 25.07.2014) ergab, dass Wohnungseigentümer Zahlungen an die WEG nur auf ein Konto leisten müssen, das unmittelbar ihrer Gemeinschaft zugeordnet ist. Verlangt der Hausverwalter die Zahlung an ein Treuhandkonto, können die Eigentümer diese verweigern, sofern die Zahlungsfähigkeit der WEG nicht gefährdet ist.

Welche Kosten sind im Hausgeld nicht enthalten?

Die Grundsteuer ist im Hausgeld nicht enthalten, da sie der Wohnungseigentümer unmittelbar an die Gemeinde zahlen muss. Auch die Kosten für das Sondereigentum (die Eigentumswohnung) fallen nicht unter das Hausgeld.

Was ist die Hausgeld-Jahresabrechnung?

In der Hausgeld-Jahresabrechnung am Ende eines Wirtschaftsjahres wird aufgestellt, wie viel Hausgeld gezahlt wurde, ob eine Nach- oder Rückzahlung fällig ist und welcher Anteil für die Instandhaltung eingegangen ist.

Müssen Eigentümer auch bei Leerstand das Hausgeld bezahlen?

Ja, auch bei Leerstand ist das Hausgeld fällig. Allerdings können die Wohnungseigentümer einen Teil des Geldes bei der Jahresabrechnung wieder zurückbekommen – zum Beispiel jene Kosten, die nach Verbrauch berechnet werden.

Ist das Hausgeld steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt: Die Vermieter können die umgelegten Nebenkosten nicht steuerlich geltend machen, da sie diese von ihren Mietern erhalten. Doch die nicht umlagefähigen Kosten (zum Beispiel die Verwaltungskosten oder die Instandhaltungsrücklage) können steuerlich abgesetzt werden. Wichtig: Die Instandhaltungsrücklage kann erst geltend gemacht werden, wenn die Hausverwaltung das Geld für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet hat.

Tipps für angehende Wohnungseigentümer

Sie spielen mit dem Gedanken, eine Eigentumswohnung zu erwerben? Dann sollten Sie nicht nur auf den Kaufpreis schauen, sondern unbedingt auch Kaufnebenkosten wie das Hausgeld kritisch prüfen!

Mögliche Kosten für Reparaturen und Co. abwägen

Der Zustand der Immobilie sowie ihr Baujahr sind wichtige Faktoren, um künftige Kosten für die Instandhaltung abzusehen. Achten Sie darauf, ob es offensichtliche Mängel gibt, und fragen Sie bei Maklern oder Verkäufern nach, ob es Pläne für Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen gab oder gibt. Auch die Wirtschaftspläne oder die Protokolle der Eigentümerversammlung geben Ihnen Aufschluss, welche größeren Reparaturmaßnahmen möglicherweise anstehen.

Kaufberatung durch neutrale Experten

Der Kauf einer Immobilie muss in jedem Fall wohlüberlegt sein. Ob sich die Investition für Sie lohnt, hängt von vielfältigen Faktoren ab. Daher ist eine transparente und professionelle Immobilien-Kaufberatung zu empfehlen: Ein unabhängiger und neutraler Gutachter erläutert Ihnen, wie hoch die Investitionskosten sein werden, aber auch, ob der Kaufpreis gerechtfertigt ist.

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Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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