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Der Zugewinnausgleich für Häuser im Alleineigentum

Alles, was Sie wissen müssen

Wenn es zur Scheidung kommt und Sie Alleineigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sind, stellt sich die Frage, ob Ihr Ehegatte Anspruch auf die Immobilie hat. Erfahren Sie im Folgenden, welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen, wie der Zugewinnausgleich bei Häusern im Alleineigentum berechnet wird und warum ein Verkehrswertgutachten eine sinnvolle Investition ist.

Regelung für Zugewinnausgleich bei Haus im Alleineigentum

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Zugewinnausgleich bei der Scheidung regelt die Vermögensverhältnisse zwischen beiden Ehegatten, dazu zählen auch Immobilien.
  • Für den Zugewinnausgleich bei einer Immobilie im Alleineigentum ist nur der Vermögenszuwachs zwischen Heirat und Scheidung entscheidend. Für Immobilien, die einen Alleineigentümer haben und mit in die Ehe gebracht wurden, kommt es vor allem darauf an, ob es während der Ehe Ausbau-, Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen gab.
  • Um den Zugewinnausgleich für ein Haus im Alleineigentum zu berechnen, muss die Wertsteigerung der Immobilie während der Ehe ermittelt werden. Der Rest wird anschließend halbiert.
  • Das Verkehrswertgutachten eines vereidigten und öffentlich-bestellten Immobiliengutachters bietet Ihnen eine verlässliche Auskunft darüber, wie viel Ihre Immobilie wert ist und ist auch vor Gericht zulässig.

Zugewinnausgleich für Häuser im Alleineigentum: Häufige Fragen & Antworten

Für den Zugewinnausgleich eines Hauses bei der Scheidung kommt es darauf an, wer der Eigentümer des Hauses ist.

Definition: Was ist der Zugewinnausgleich für ein Haus bei einer Scheidung?

Wenn Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner keinen Ehe- oder Lebenspartnerschaftsvertrag abgeschlossen haben und es zur Scheidung oder Auflösung der eingetragenen Lebenspartnerschaft kommt, gilt rechtlich gesehen der sogenannte Zugewinnausgleich: Darunter versteht man, dass das Vermögen, das sich das Paar während der Ehe aufgebaut hat, finanziell ausgleichend verteilt wird. Dazu zählt unter Umständen auch das Vermögen, das sich bei einer Immobilie vermehrt hat. Beim Zugewinnausgleich geht es demnach um die Vermögensbeziehungen zwischen den Ehegatten. Das deutsche Familienrecht spricht in diesem Fall von einer sogenannten Zugewinngemeinschaft.

Ziel des Zugewinnausgleichs ist es, das Vermögen, das sich während der Ehe oder der eingetragenen Lebenspartnerschaft vermehrt hat, fair aufzuteilen. Für die Berechnung des Zugewinns (also des gewachsenen Vermögens) gibt es feste Regeln, die eingehalten werden müssen.

Übrigens: Wenn im Folgenden von Ehegatten gesprochen wird, schließt dies eingetragene Lebenspartner ein. Denn der Zugewinnausgleich gilt laut dem Lebenspartnerschaftsgesetz (LPartG) auch für eingetragene Lebenspartnerschaften.

Rechtsprechung: Was gilt beim Zugewinnausgleich für Häuser, die Alleineigentum sind?

Wenn ein Haus oder eine Wohnung nur einen Alleineigentümer hat, gehört ausschließlich dieser Person die Immobilie. Daran ändert sich bei einer Scheidung nichts. Die Frage, ob sich das Vermögen während der Ehe erhöht hat, ist allerdings relevant: Ist das der Fall, spricht man rechtlich betrachtet von einem Zugewinn.

Diesem unterliegen dann auch Häuser, die Alleineigentum sind, wenn eine der folgenden Bedingungen zutrifft:

  • Das Haus wurde während der gemeinsamen Ehe gekauft.
  • Das Haus wurde während der gemeinsamen Ehe ausgebaut oder modernisiert. In diesem Fall ist es irrelevant, ob das Haus schon vor der Ehe vom Eigentümer erworben wurde.

Übrigens: Wer welche Kosten übernommen hat, wird bei der Berechnung des Zugewinns nicht berücksichtigt.

Wenn es zu einer Wertsteigerung bei der Immobilie im Alleineigentum kommt (was insbesondere bei längeren Ehen schon aufgrund der Inflation der Fall sein kann), liegt ein Zugewinn vor. Dieser unterliegt bei einer Scheidung dem Zugewinnausgleich: Das heißt, die Summe wird halbiert und ein der beiden Hälften steht dem Ehegatten zu, welcher Nichteigentümer ist.

Eigentumsverhältnisse: Wer ist der Eigentümer des Hauses bei einer Scheidung?

Eigentümer eines Hauses ist grundsätzlich immer die Person, die im Grundbucheintrag als Eigentümer vermerkt ist. Das gilt auch bei der Scheidung:

  • Ist nur eine Person im Grundbuch als Eigentümer vermerkt, gehört ihr das Haus bei der Scheidung als sogenanntes Alleineigentum. Das heißt: Der Alleineigentümer oder die Alleineigentümerin kann das Haus bei der Scheidung behalten.
  • Sind beide Partner als Eigentümer eingetragen, gehört das Haus beiden Personen.

Tipp: Wenn Sie nicht wissen, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, benötigen Sie einen Grundbuchauszug. Wie das geht und welche Kosten auf Sie zukommen, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Grundbuchauszug anfordern: So geht’s“.

Ausnahmen: Kann man den Zugewinnausgleich für Häuser im Alleineigentum auch umgehen?

Grundsätzlich gibt es bei der Frage nach den Eigentumsverhältnissen keine Ausnahmen. Den Zugewinnausgleich für ein Haus im Alleineigentum können Sie nur umgehen, wenn

  • Sie einen Ehevertrag abgeschlossen haben
  • oder es während der Ehe zu keinem Zugewinn durch das Haus kam. Das heißt: Sie haben keine Modernisierungs- oder Ausbaumaßnahmen vorgenommen, die den Wert des Hauses steigern.

Grundsätzlich gilt: Wem ein Haus oder eine Wohnung gehört, dem kann die jeweilige Immobilie nicht einfach weggenommen werden. Trotzdem kann ein Gericht dem Nichteigentümer die Nutzung des Hauses oder der Wohnung erlauben. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn der Nichteigentümer oder die Nichteigentümerin nachweisen kann, dass er oder sie für sich und die betreuten Kinder keine bezahlbare Unterkunft finden kann.

In einem solchen Fall bleiben die Eigentumsverhältnisse trotzdem unverändert, es besteht lediglich die Erlaubnis für den Nichteigentümer, das Haus oder die Wohnung zu nutzen.

Wertsteigernde Modernisierungsmaßnahmen bei Haus im Alleineigentum

Wertsteigernde Maßnahmen an einer Immobilie während der Ehe zählen als Zugewinn. Das gilt auch für Häuser im Alleineigentum.

Eigentum vor der Ehe: Was gilt beim Zugewinnausgleich für Häuser, die mit in die Ehe gebracht wurden?

Wenn Sie schon vor der Ehe Alleineigentümer eines Hauses oder einer Wohnung waren, kann das Immobilienvermögen trotzdem dem Zugewinnausgleich unterliegen. Es gibt zwei Szenarien, in denen das möglich ist:

  1. Das Haus wurde während der Heirat gekauft, (aus-)gebaut oder erneuert: In diesem Fall ist das Vermögen in der Ehe angestiegen. Deshalb spricht man vom sogenannten Vermögensausgleich, der dann fällig wird.
  2. Das Haus wurde vor der Heirat gekauft, danach aber ausgebaut oder modernisiert: Auch in diesem Fall ist das Vermögen in Form des Hauswerts gestiegen und unterliegt demnach dem Zugewinnausgleich bei der Scheidung.
Wichtig: Bei Ehen, die lange angedauert haben und bei denen kein Ausbau oder Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden, kann der Wert der Immobilie aufgrund der Inflation trotzdem steigen.

Erbschaft & Schenkung: Gilt der Zugewinnausgleich auch bei geerbten oder geschenkten Häusern, die Alleineigentum sind?

Ja, geerbte oder geschenkte Häuser unterliegen auch dem Zugewinnausgleich, allerdings nur, wenn sie während der Ehe ausgebaut oder modernisiert wurden und sich ihr Verkehrswert (Marktwert) damit gesteigert hat.

Verjährung: Kann der Zugewinnausgleich für Häuser während der Scheidung verjähren?

Ja, das kann er. Zwar muss der Zugewinnausgleich nicht bis zur rechtskräftigen Scheidung vollständig geklärt sein, allerdings verjährt der Anspruch drei Jahre nach der rechtskräftigen Scheidung.

Sonderregelung: DDR-Recht beim Zugewinnausgleich für Häuser, die in die Ehe gebracht wurden

Wenn Sie sich als Ehepaar in der ehemaligen DDR haben trauen lassen und heute die Scheidung einreichen, gelten für Sie Vorgaben des Familiengesetzbuches der DDR (kurz FGB) über den Vermögensausgleich (§§ 39–40 FGB). Zudem gilt als Stichtag für das Anfangsvermögen nicht der Tag der Trauung, sondern der 3. Oktober 1990, der Tag der Wiedervereinigung.

Weitere Besonderheiten bei einer Scheidung, bei der die Eheschließung nach DDR-Recht erfolgt ist, sind:

  • Verschieden große Anteile:
    Die Anteile des Zugewinnausgleichs müssen nicht gleich groß sein, bei einem berechtigten Antrag können die Anteile unterschiedlich groß ausfallen. Das kann der Fall sein, wenn gemeinsame unterhaltsberechtigte Kinder bei einem der Ehegatten leben, oder wenn ein Ehegatte weder durch Erwerbstätigkeit noch durch Arbeit im Haushalt einen angemessenen Beitrag zur Schaffung des gemeinschaftlichen Eigentums und Vermögens geleistet hat.
  • Ein Ehegatte kann das gesamte Vermögen erhalten:
    In besonderen Fällen kann das Gericht das gesamte gemeinschaftliche Vermögen einem einzigen Ehegatten zusprechen. Läuft für die Vermögensaufteilung die Frist von einem Jahr ab, steht einem Ehegatten kein Zugewinnausgleich bei Alleineigentum des anderen Ehegatten zu.
  • Gewähren zusätzlicher Anteile:
    Das Gericht kann einem Ehegatten zusätzliche Anteile zusprechen. Das gilt, wenn ein Ehegatte wesentlich dazu beigetragen hat, dass der andere Ehegatte Vermögen erhalten oder vergrößert hat. Dann kann das Gericht ihm oder ihr zusätzlich zum Anteil, auf den er oder sie Anspruch hat, einen weiteren zusprechen. Dieser kann sich bis zur Hälfte des Vermögens des anderen erstrecken. Nach Ablauf der Frist von einem Jahr nach Beendigung der Ehe, ist der Anspruch jedoch nicht mehr gültig und auch nicht übertragbar.
  • Erbanspruch des Ehegatten:
    Stirbt einer der Ehegatten, was zum Ende der Ehe führt, steht dem lebenden Ehegatten sein Erbteil zu. Dieses ist allerdings nicht vererblich.
Frau will Haus verkaufen, das sie mit in die Ehe gebracht hat

Ist das Verfahren für den Zugewinnausgleich in der Scheidung noch nicht abgeschlossen, benötigen Sie auch als Alleineigentümer die Zustimmung des Ehepartners für einen Verkauf Ihrer Immobilie.

Verkauf: Kann ich während der Scheidung ein Haus im Alleineigentum verkaufen?

Auch wenn Sie Alleineigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sind, dürfen Sie bis zur rechtsgültigen Scheidung die Immobilie nicht ohne die Zustimmung des Ehepartners verkaufen. Denn einem Wohnungs- oder Hausverkauf muss der jeweilige Ehepartner laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 1365 BGB) ausdrücklich zustimmen.

Erst nachdem die Scheidung vollzogen und rechtsgültig ist, können Sie als Alleineigentümer das Haus oder die Wohnung ohne Zustimmung verkaufen – vorausgesetzt, das Verfahren für den Zugewinnausgleich ist abgeschlossen. Wenn das nicht der Fall ist, benötigen Sie auch dann noch die Zustimmung des früheren Ehegatten.

Schulden: Was gilt beim Kredit für ein Haus im Alleineigentum während der Scheidung?

Wenn Sie alleiniger Hauseigentümer sind, sind Sie dazu verpflichtet, den Hauskredit allein zurückzuzahlen. Das gilt auch, wenn Sie und Ihr Ehegatte gemeinsam als Schuldner im Kreditvertrag eingetragen sind.

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Berechnung: Wie berechnet man den Zugewinnausgleich für ein Haus im Alleineigentum?

Wenn Sie Alleineigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sind und die Immobilie trotzdem dem Zugewinnausgleich unterliegt, gibt es feste Richtlinien, die es einzuhalten gilt. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 1374–1378 BGB) festgelegt. Was Sie hierbei beachten müssen, erfahren Sie im Folgenden.

Was sind Anfangsvermögen und Endvermögen?

Das Anfangs- und Endvermögen sind zwei Werte, mit denen sich feststellen lässt, wie hoch der Zugewinn für eine Immobilie während der zu scheidenden Ehe ist:

  • Anfangsvermögen: Als Anfangsvermögen bezeichnet man den Wert, welchen das Haus zum Zeitpunkt der Eheschließung hatte.
  • Endvermögen: Als Endvermögen bezeichnet man den Hauswert, welcher zum Zeitpunkt der Scheidung vorliegt.

Wie gehen Gerichte bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs für Häuser im Alleineigentum vor?

Grundsätzlich vergleichen Gerichte das jeweilige Vermögen beider Ehegatten miteinander. Bei beiden Ehegatten gilt es zu ermitteln, wie stark das Vermögen während der Ehe für beide Ehegatten individuell angestiegen ist. Deshalb bestimmen die Gerichte Anfangs- und Endvermögen beider Parteien.

Im Fall einer Immobilie im Alleineigentum oder auch einer geerbten oder geschenkten Immobilie, die nur einen Alleineigentümer hat, überprüft das Gericht, wie hoch der Wert zum Zeitpunkt der Eheschließung oder aber zum Zeitpunkt des Erwerbs oder Erhalts war (sogenanntes Anfangsvermögen). Diesen Betrag zieht das Gericht anschließend vom Wert des Hauses oder der Wohnung zur Zeit der Scheidung ab (sogenanntes Endvermögen). Sind beide Werte nicht identisch, wird die Differenz halbiert. Das Ergebnis ist der Wert, welcher dem Nichteigentümer der Immobilie zusteht.

Was sind die gültigen Stichtage für die Ermittlung von Anfangs- und Endvermögen?

Um Anfangs- und Endvermögen für den Zugewinnausgleich bestimmen zu können, müssen die Stichtage berücksichtigt werden. Dabei handelt es sich um genaue Datumsangaben. Die folgenden Regelungen gelten hierbei:

  • Der Stichtag für das Anfangsvermögen ist der Tag der Eheschließung.
  • Der Stichtag für das Endvermögen ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag beim Ehepartner eingereicht wurde, nicht der Tag der rechtsgültigen Scheidung. Das gilt seit dem 1. September 2009 (§ 1384 BGB).
Infografik zum Zugewinnausgleich beim Haus im Alleineigentum

Wie berechnet man den Zugewinnausgleich?

Um den Zugewinn für ein Haus oder eine Wohnung zu berechnen, wird die folgende Formel genutzt:

(Endvermögen – Anfangsvermögen) ÷ 2 = Zugewinnausgleich

Beispiel für die Berechnung des Zugewinnausgleichs

Lukas und Bettina J. lassen sich scheiden. Lukas J. ist im Grundbuch als Alleineigentümer für das Haus eingetragen, in welchem beide gelebt haben. Während der Ehe haben Sie an dem Haus Modernisierungsmaßnahmen vornehmen lassen, die sich wertsteigernd auf den ursprünglichen Hauswert ausgewirkt haben:

  • Anfangsvermögen des Hauses: 700.000 €
  • Endvermögen des Hauses: 850.000 €

Um nun zu berechnen, welche Geldforderung Bettina J. zusteht, muss das Anfangsvermögen vom Endvermögen abgezogen werden, um die Höhe der Wertsteigerung des Hauses zu ermitteln:
850.000 € – 700.000 € = 150.000 €

Diese Differenz muss nun durch zwei geteilt werden, um die Anteile zu ermitteln, welche beiden Scheidungspartnern zustehen:
150.000 € ÷ 2 = 75.000 €

Somit kann Bettina J. von Lukas J. eine Geldforderung in Höhe von 75.000 € im Rahmen des Zugewinnausgleichs für das Haus verlangen, dessen Alleineigentümer Lukas J. ist.

Tipp für die Scheidung mit Häusern im Alleineigentum: Lassen Sie ein Verkehrswertgutachten erstellen

Der Wert Ihrer Immobilie im Alleineigentum ist bei der Scheidung ausschlaggebend. Das betrifft sowohl das Anfangs- als auch das Endvermögen. Um eine verlässliche und präzise Angabe dazu zu erhalten, ist ein gerichtfestes Verkehrswertgutachten anzuraten: Hierbei ermittelt ein Immobilien-Sachverständiger, wie hoch der sogenannte Verkehrswert (der Marktwert) Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung im Alleineigentum ist.

Insbesondere bei Rechtsverfahren wie einer Scheidung und dem damit verbundenen Zugewinnausgleich sollten Sie sich optimal vorbereiten. Eine präzise und verlässliche Ermittlung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie ist ein sinnvoller Schritt dafür. Sie können das Verfahren entweder gemeinsam mit Ihrem Ehegatten beauftragen oder aber alleine einen zertifizierten und öffentlich-bestellten Immobiliengutachter damit betrauen. Dieser erstellt eine gerichtsfeste Grundlage für die Frage nach dem Zugewinnausgleich für Sie, mit welcher sich unter Umständen die Zugewinnzahlung an Ihren Ehegatten verringern lässt.

Wichtig: Keinesfalls sollten Sie einen freien Immobiliengutachter oder Makler mit der Erstellung eines Wertgutachtens für Ihre Immobilie beauftragen. Denn solche Gutachten sind vor Gericht nicht zulässig!

Übrigens: Unsere Immobiliengutachter sind vielfach zertifizierte Profis, die deutschlandweit Immobilien bewerten. Dabei gehen wir grundsätzlich nach dem Vier-Augen-Prinzip vor. Das heißt, dass wir die Berechnungen immer von einem weiteren Experten prüfen lassen, um Ihnen ein verlässliches und solides Ergebnis zu liefern. Zudem nehmen wir auch kurzfristige Aufträge entgegen.

Bei Fragen unterstützen wir Sie gerne im Rahmen einer kostenlosen und unverbindlichen Erstberatung: Nutzen Sie dafür einfach unser Kontaktformular oder wählen Sie die Rufnummer 0800 - 90 90 282. Wir freuen uns auf Sie!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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