Restnutzungsdauer Gutachten

Die Restnutzungsdauer, die das Finanzamt für eine Immobilie veranschlagt, hat oft wenig mit der Realität gemein. Ihre Immobilie hat eine deutlich geringere wirtschaftliche Restnutzungsdauer? Sie möchten Ihr Gebäude entsprechend schneller abschreiben? Ein Restnutzungsdauer Gutachten, auch als Bausubstanzgutachten geläufig, kann Ihnen bei dieser Steuerersparnis helfen. Der Bundesfinanzhof hat ein hilfreiches Urteil gefällt. Inzwischen hat auch das Bundesfinanzministerium die Finanzämter darauf hingewiesen, Restnutzungsdauer Gutachten unter bestimmten Voraussetzungen anzuerkennen.

Brandschutzvorgaben können die Restnutzungsdauer verringern.

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

André Heid
DEKRA zertifizierter Sach­verständiger für Bauschadens­bewertung

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Das Wichtigste in Kürze

Restnutzungsdauer Gutachten verkürzt wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden

Die Nutzungsdauer wird gemäß Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (§ 11c Absatz 1 Satz 1 EStDV) als der Zeitraum definiert, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entspricht. Wird ein Gebäude tatsächlich kürzer genutzt als die Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV) oder Beleihungswertermittlungsverordnung (Anlage 2 BelWertV) vorsehen, kann die Abschreibung für Abnutzung (AfA) laut Einkommensteuergesetz (§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG) in Ausnahmefällen entsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden.

Damit die AfA verkürzt werden kann, muss das Gebäude bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Das Bundesfinanzministerium hat die Finanzbehörden der Länder in seinem Schreiben vom 22. Februar 2023 darüber in Kenntnis (vgl. Punkt 2) gesetzt und erklärt genau, welche Rechtfertigungsgründe für eine verkürzte AfA gelten und wie diese nachzuweisen sind.

Immobilien, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht zu Wohnzwecken dienen, müssen eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von weniger als 25 Jahren aufweisen, wenn der Bauantrag zwischen 1. April 1985 und 31. Dezember 2000 gestellt wurde. Bei neueren Gebäuden in Firmeneigentum gilt es, eine Restnutzungsdauer von 33,33 Jahren zu unterschreiten.

Bei Immobilien, die diese Kriterien nicht erfüllen – also hauptsächlich Wohngebäude in Privateigentum –, gelten folgende Maßstäbe:

• Wurde das Haus vor 1925 fertiggestellt, muss die Restnutzungsdauer weniger als 40 Jahre betragen, um eine AfA-Verkürzung zu beantragen.
• Für Häuser, die zwischen 1925 und 2022 errichtet wurden, muss die Restnutzungsdauer 50 Jahre unterschreiten.
• Für Immobilien, die ab 2023 fertig gebaut wurden, lohnt sich der Versuch einer AfA-Verkürzung nur bei einer Restnutzungsdauer von unter 33,33 Jahren.

Kriterien zur Verkürzung der Restnutzungsdauer

Maßgebliche Determinanten zur Verkürzung der Restnutzungsdauer im Gutachten sind gemäß höchstrichterlicher Rechtsprechung:

• Technischer Verschleiß, der das Tragwerk des Gebäudes beeinträchtigt
• Wirtschaftliche Entwertung
• Rechtliche Nutzungsbeschränkungen

Dies spiegelt Punkt 4 im besagten Schreiben des Bundesfinanzministeriums wider.

Nehmen wir als konkretes Beispiel die sich ständig ändernden Brandschutzvorgaben. Der Brandschutz erfordert bei öffentlich zugänglichen Gebäuden – also so ziemlich jedem Ladengeschäft – kostspielige Umbauten. Die Restnutzungsdauer eines Baumarkts verkürzt sich dadurch auf schätzungsweise zehn Jahre. Eigentlich sind für einen solchen Fachmarkt 30 Jahre Gesamtnutzungsdauer vorgesehen.

Ob und um wie viel die Restnutzungsdauer mit Hilfe des Gutachtens verkürzt werden kann, wird stets im Einzelfall entschieden. Die Bausubstanz ist zwar selten ein Grund für die Verringerung der Restnutzungsdauer, dennoch wird ein entsprechendes Nutzungsdauer Gutachten gemeinhin auch als Bausubstanzgutachten angeboten.

Abschreibung für Ausstattung verkürzen

Eine verkürzte Restnutzungsdauer gilt nicht nur für Gebäude, sondern ebenso für Teile davon, die als selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter und Gebäudeteile zu betrachten sind. Das betrifft also Einbauten in zum Beispiel Läden, Freizeitimmobilien (Paradebeispiel: Escape Room – die Räume werden im Abstand von wenigen Jahren komplett neu konzipiert) und Gaststätten (vgl. Einkommensteuer-Richtlinie R 4.2 Absatz 3 Satz 3 EStR). Allerdings steht die Möglichkeit der AfA-Verkürzung hierfür nur zur Verfügung, wenn es sich nicht um Betriebsvorrichtungen oder Scheinbestandteile handelt. Sobald Einbauten wesentlich für die Statik sind, kann die Abschreibedauer ebenfalls nicht verkürzt werden.

Ein- und Umbauten von Mietern können ebenfalls eine AfA-Verkürzung nach sich ziehen, wenn sich daraus eine tatsächliche Nutzungsdauerverkürzung aufgrund einer gegebenenfalls verkürzten Mietdauer ergibt. Dies geht aus besagtem Schreiben des Bundesfinanzministeriums, Punkt 3.1 hervor.

Konkretes Beispiel: Diskothek

Nach wenigen Saisons, teilweise nur drei Jahren, wird eine Disco oft konzeptionell umgebaut. Die komplette Inneneinrichtung und Ausstattung/Einbauten haben also eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von nur drei Jahren. Diese unbeweglichen Wirtschaftsgüter oder Mieter-Umbauten können somit viel schneller abgeschrieben werden als das Gebäude an sich.

Nachweismethoden im Nutzungsdauer Gutachten

Das Bundesfinanzministerium erklärt den Finanzämtern in Punkt 5 seines Schreibens, welche Anforderungen an den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer gestellt werden. Demnach genügt ein Nutzungsdauer Gutachten unter bestimmten Voraussetzungen:

„ Im Rahmen des Nachweises ist der Zustand des Gebäudes in seinen die Nutzungsdauer bestimmenden Elementen (Tragstruktur des Bauwerks) darzustellen und begründet darzulegen, weshalb am Ende der geltend gemachten (kürzeren) Nutzungsdauer voraussichtlich keine wirtschaftlich sinnvolle (anderweitige) Nachfolgenutzung mehr möglich ist und kein Restwert mehr vorhanden ist. “

Ferner gilt, dass der Sachverständige, der das Restnutzungsdauer Gutachten erstellt hat, öffentlich bestellt und vereidigt sein muss – und zwar für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Alternativ sollen die Beamten auch die Zertifizierung von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken nach entsprechender Norm anerkennen. Die Gutachter der Heid Immobilienbewertung sind vollumfänglich qualifiziert und zertifiziert. Wir können Ihnen dabei helfen, die Abschreibung Ihrer vermieteten, nicht modernisierten Immobilie deutlich zu verkürzen. Wir geben unserem Restnutzungsdauer Gutachten auch einen Namen, den das Finanzamt versteht und anerkennt. Das bedeutet, wir betiteln Ihr frisches Nutzungsdauer Gutachten nicht missverständlich als Bausubstanzgutachten.

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Beispiel: Höhere Abschreibung dank Restnutzungsdauer Gutachten

Nehmen wir an, Sie sind Eigentümer einer Freizeitimmobilie, in der Escape Rooms auf Spieler warten, die sich freiwillig eine Stunde einsperren lassen, um durch Rätselraten und Interaktion mit dem Inventar zu entkommen. Gehen wir davon aus, Sie haben diese Betreiberimmobilie in Ihrem privaten Portfolio und müssen diese mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. (Hinweis: Das ist für eine Kapitalanlage-Immobilie nicht sinnvoll.)

Sie haben die Immobilie für 300.000 Euro gekauft. Der Bodenwert liegt im konkreten Fall bei zwei Fünftel, das Gebäude macht drei Fünftel des Verkehrswerts aus. Der Gebäudewertanteil ist die Basis für Abschreibung für Abnutzung, denn der Grund und Boden wird durch den Escape Room nicht schlechter.

Das Finanzamt setzt eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren an. Pro Jahr können Sie knapp 6.000 Euro abschreiben. Da Sie anderweitig hohe Gewinne gemacht haben und diese Immobilie eventuell nicht lange halten möchten, streben Sie eine höhere, schnellere Abschreibung an. Sie geben ein Restnutzungsdauer Gutachten für 1.500 Euro (brutto) in Auftrag.

Der Gutachter schafft es problemlos, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufgrund der Notwendigkeit zum regelmäßigen Komplettumbau der Räume im Einklang mit sicherheitsrelevanten Aspekten auf zehn Jahre zu verkürzen. Plötzlich können Sie dadurch 18.000 Euro im Jahr geltend machen. Somit verdienen Sie auf dem Papier rund 12.000 Euro weniger pro Jahr. Das ergibt eine Steuerersparnis von gut 5.000 Euro pro Jahr innerhalb der Dekade. Nach zehn Jahren ist das Gebäude allerdings komplett abgeschrieben und hat keinen steuerlichen Nutzen mehr für Sie als Eigentümer.

Beispielrechnung, wie viel Steuerersparnis ein Restnutzungsdauer Gutachten für einen Escape Room bringen kann.

Wann ein Restnutzungsdauer Gutachten gegenüber eines Verkehrswertgutachtens im Vorteil ist

Ein Verkehrswertgutachten kostet ab 1.990 Euro und ist ein umfassender Wertnachweis für die Immobilie. Sobald der Wert der Immobilie für buchhalterische, steuerliche oder juristische Belange relevant wird, ist ein Verkehrswertgutachten die richtige Wahl.

Ein Restnutzungsdauer Gutachten ist aufgrund der konkreten Aufgabenstellung und geringeren Aufwand bereits ab 1.200 Euro netto zu haben. Es soll bevorzugt werden, wenn es rein um die Verkürzung der Nutzungsdauer zu steuerlichen Zwecken geht – und die Immobilie stark abgenutzt ist. Für eine modernisierte Immobilie ist ein Nutzungsdauer Gutachten zur AfA-Senkung nicht sinnvoll, da die Restnutzungsdauer damit erhöht wird.

Restnutzungsdauer Gutachten und vielseitiges Verkehrswertgutachten im Vergleich.

Tatsächlich begrüßt das Bundesfinanzministerium das Restnutzungsdauer Gutachten. „ Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten ist nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG geeignet.“ heißt es im erwähnten Schreiben. Und weiter pro Nutzungsdauer Gutachten: „ Der Gutachtenzweck muss sich ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten und zwingend die maßgeblichen Determinanten (Randnummer 17) berücksichtigen. Hierbei ist auch eine mögliche Nachfolgenutzung des Gebäudes und deren Auswirkung auf die Nutzungsdauer einzubeziehen. Die Restnutzungsdauer und die Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV entsprechen nicht der tatsächlichen Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer eines einzelnen Gebäudes, sondern sind Modellansätze, die nur im Gesamtkontext einer Verkehrswertermittlung zu sachgerechten Ergebnissen führen.“

Unsere Erfahrungen zeigen allerdings, dass diese Information noch nicht bei allen Finanzämtern angekommen ist oder zumindest noch nicht flächendeckend umgesetzt wird. Ein Restnutzungsdauer Gutachten trifft in den Behörden noch oft auf Unverständnis und Rückfragen. Mit einem Verkehrswertgutachten sind Sie derzeit meist besser bedient – und können dieses auch für andere Zwecke als eine verkürzte Abschreibung einsetzen.

Ihr Vorteil bei Heid: Unabhängig davon, welches Gutachten Sie bei den Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung in Auftrag geben, Sie profitieren von einer kostenfreien Nachbetreuung.

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Urteile, die Restnutzungsdauer Gutachten legitimieren

Folgende Urteile legitimieren Restnutzungsdauer Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, sodass diese inzwischen vom Finanzamt anerkannt werden müssen.

Bundesfinanzhof

Als höchste Instanz hat der Bundesfinanzhof am 28. Juli 2021 ein Urteil (Aktenzeichen IX R 25/19) gefällt, das Nutzungsdauer Gutachten in Bezug auf die Verkürzung der AfA legitimiert.

Tenor des höchstrichterlichen Urteils: Nicht nur die technische, auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer muss vom Finanzamt anerkannt werden. Der Steuerpflichtige kann sich für die Verkürzung der Nutzungsdauer „jeder Darlegungsmethode“ bedienen, „die im Einzelfall geeignet erscheint“.

Bundesfinanzministerium

Das Bundesministerium für Finanzen bezieht sich auf das Urteil des Bundesfinanzhofs und legt im Schreiben vom 22. Februar 2023, veröffentlicht im Bundessteuerblatt, die Regeln für die Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer (§ 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz) fest.

FG Köln

Das Finanzgericht Köln hat im Urteil vom 09. Juli 2022 (Az. 6 K 923/20) bestätigt: Eine modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Restnutzungsdauer, rechtliche Nutzungsbeschränkungen u.a.) genügt als Grundlage des AfA-Satzes. Ein Gutachten zur Bausubstanz ist demzufolge nicht notwendig.

FG Münster

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Gewerbeimmobilien kann als Grundlage des AfA-Satzes gelten, wenn sie in einem entsprechenden Wertgutachten plausibel dargelegt wurde. Das hat das Finanzgericht Münster am 27. Januar 2022 bekannt gegeben (Az. 1 K 1741/18 E).

Häufige Fragen zum Restnutzungsdauer Gutachten

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Nutzungsdauer Gutachten.

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Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erstellen Restnutzungsdauer Gutachten für sämtliche Gebäudearten, von Mehrfamilienhäusern und klassischen Gewerbeimmobilien bis hin zu Spezialimmobilien.

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