Was gehört eigentlich zur Nutzfläche eines Hauses? Im Gegensatz zur Wohnfläche umfasst die Nutzfläche alle Räume einer Wohnung, die einen bestimmten Nutzen erfüllen. Egal ob Vermieter oder Mietinteressent, jeder sollte den Begriff der Nutzfläche kennen und seine Bedeutung verstehen. Wie wird die Nutzfläche berechnet, wann ist eine Nutzflächenberechnung erforderlich und wie wirkt sich die Nutzfläche auf den Immobilienwert aus? Alles zur Nutzflächenberechnung nach DIN 277 lesen Sie hier.
Das Wichtigste in Kürze
- Nutzflächen nach DIN 277 erfüllen einen bestimmten Nutzen.
- Offiziell werden Nutzflächen inzwischen als Nutzungsflächen bezeichnet, doch der alte Begriff dominiert im Sprachgebrauch.
- Räume können als Nutzungsfläche, Verkehrsfläche und Funktionsfläche genutzt werden.
- Die gesetzliche Grundlage liefert die DIN 277. Sie regelt was zur Nutzfläche gehört und was nicht.
- Flure und Treppenhäuser werden nicht zur Nutzfläche gerechnet. Sie zählen zu den Verkehrsflächen.
- Für die Berechnung der Nutzfläche werden alle Flächen der nach DIN 277 zur Nutzfläche gehörenden Räume addiert.
Was zählt nach DIN 277 zur Nutzfläche?
Die Nutzungsfläche (NUF) nach DIN 277, bis 2016 auch als Nutzfläche (NF) bezeichnet, ist eine Fläche, die insbesondere betrieblichen, öffentlichen oder sonstigen Zwecken dient, aber nicht unbedingt bewohnt wird.
Die einzelnen Räumlichkeiten in einem Gebäude können in drei Nutzungsgruppen unterteilt werden, nämlich in die Nutzungsfläche, die technische Funktionsfläche und die Verkehrsfläche. Die DIN-Norm DIN 277 regelt die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken und schreibt dabei diese Unterteilung vor:
- Die Nutzungsfläche (NUF) umfasst alle Raumflächen, die einen planmäßigen Nutzungszweck aufweisen.
- Die Verkehrsfläche (VF) bildet den zur Erschließung des Bauwerks genutzten Teil der Grundfläche ab. Dazu zählen Treppen, Flure, Eingangsbereiche, Hallen und Aufzüge.
- Die (technische) Funktionsfläche (TF) ist eine Teilfläche der Nutzungsfläche und wird zum technischen Gebäudebetrieb verwendet, zum Beispiel Lagerflächen für Brennstoffe, Löschwasser, Heizungs- und Maschinenräume.
Nutzungsflächen sind nicht nur in Wohnhäusern zu finden, sondern auch in Betrieben, Fabriken und Bürogebäuden. Die DIN 277 gliedert die Nutzfläche nach ihrer Funktion in sieben Kategorien:
- Wohnen und Aufenthalt: Wohn-, Warte-, Pausen-, Haft-, Speise- und Gemeinschaftsräume sowie Schlaf-, Beherbergungs-, Aufenthalts-, Bereitschafts- und Ruheräume, Teeküchen
- Büroarbeit: Büro-, Besprechungs- und Schalterräume, Großraumbüros, Räume für die Bürotechnik, Konstruktions-, Zeichen-, Aufsichts- und Bürogeräteräume
- Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente: Großküchen, Werkhallen, Labore, Räume für Tier- und Pflanzenzucht, Maschinenräume, Forschungsräume
- Lagern, Verteilen, Verkaufen: Archive, Lager-, Kühl- und Verkaufsräume, Ausstellungs-, Annahme- und Ausgaberäume
- Bildung, Unterricht, Kultur: Unterrichts-, Bibliotheks- und Sporträume, Aulas, Bühnen, Schauräume und Studios
- Heilen und Pflegen: Operationsräume, Räume für Reha, Physio- oder Strahlentherapie, Arztpraxen
- Sonstige Nutzflächen: Sanitär- und Schutzräume, Umkleiden, Garderoben und Abstellräume, Garagen und Parkplätze
Achtung: Davon abzugrenzen sind landwirtschaftliche Nutzflächen (LNF) wie Wiesen, Weiden, Felder, Äcker, Wälder, Obstwiesen und Weinberge, die zu einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören und bewirtschaftet werden.
Abgrenzung zur Nutzfläche: Wohn- und Grundfläche
Nutzfläche, Wohnfläche und Grundfläche – kennen Sie die Unterschiede? Die Begriffe werden häufig irrtümlich als Synonyme verwendet, jedoch gibt es wichtige Unterschiede.
Als Nutzfläche beziehungsweise Nutzungsfläche bezeichnet man alle Flächen, die einem bestimmten Nutzen dienen, sei es betrieblich, öffentlich oder anderweitig. Vom Keller über die Küche bis zum Dachboden – die Nutzfläche umfasst die gesamte nutzbare Fläche im Haus. Klassischerweise gehören auch Büroräume, Wartezimmer und Labore zur Nutzfläche.
Nutzfläche = Bewohnbare Fläche + nicht bewohnbare Fläche – Verkehrsflächen – Funktionsflächen
Die Wohnfläche ist ein Teil der Nutzfläche und umfasst alle bewohnbaren Flächen einer Immobilie wie beispielsweise das Schlafzimmer, das Bad, die Küche sowie das Wohnzimmer. Diese Flächen dienen ausschließlich dem Zweck des Wohnens. Ebenso gehören Loggien, Balkone, Wintergärten und Schwimmbäder zur Wohnfläche, meist jedoch nur anteilig. Die Ermittlung der Wohnfläche basiert auf der Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Wohnfläche = Fläche, die zu Wohnzwecken genutzt wird
Die Bruttogrundfläche ist die Fläche, die ein Gebäude auf dem Grundstück einnimmt. Sie umfasst sowohl die bebaute Fläche als auch alle nicht überdachten Flächen wie Terrassen, Balkone oder Veranden. Unter der Grundfläche versteht man quasi die Fläche aller Stockwerke eines Gebäudes, die den Boden berührt – so ist die Bruttogrundfläche mit der Geschossfläche vergleichbar.
Grundfläche = Nutzflächen + Verkehrsflächen + Funktionsflächen
Besonders der Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche ist den meisten Menschen nicht sofort klar. Die folgende Übersicht zeigt, welche Räume zur Nutzfläche und welche Räume zur Wohnfläche zählen:
| Raum | Nutzfläche nach DIN 277 | Wohnfläche nach WoflV |
|---|---|---|
| Wohnzimmer | ✓ | ✓ |
| Schlafzimmer | ✓ | ✓ |
| Kinderzimmer | ✓ | ✓ |
| Esszimmer | ✓ | ✓ |
| Küche | ✓ | ✓ |
| Badezimmer/ Gäste WC/Toiletten | ✓ | ✓ |
| Arbeitszimmer (innerhalb der Wohnung) | ✓ | ✓ |
| Treppenhaus, Flur (außerhalb des Wohnbereichs) | ✗ | ✗ |
| Balkon, Loggia, Terrasse | ✓ | anteilig |
| Besenkammer, Abstellkammer, Speisekammer (innerhalb der Wohnung) | ✓ | ✓ |
| Besenkammer, Abstellkammer, Speisekammer (außerhalb der Wohnung) | ✓ | ✗ |
| Keller / Lagerraum | ✓ | ✗ |
| unausgebauter Dachboden | ✓ | ✗ |
| ausgebauter Dachboden/ Räume mit Dachschrägen | ✓ | anteilig |
| Wintergarten, Schwimmbad, Fitnessraum (beheizt) | ✓ | ✓ |
| Wintergarten, Schwimmbad, Fitnessraum (unbeheizt) | ✓ | anteilig |
| Garage | ✓ | ✗ |
| Heizungsraum / Betriebsraum | ✗ | ✗ |
Tabellarische Zuordnung der Räumlichkeiten zu Nutzfläche und Wohnfläche.
Wann ist eine Nutzflächenberechnung erforderlich?
Die Berechnung der Nutzfläche ist in verschiedenen Kontexten von Bedeutung. So ist sie beispielsweise für den Nachweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) erforderlich. Hier wird die Nutzfläche herangezogen, um den Energiebedarf eines Gebäudes zu ermitteln.
Auch für den Abschluss einer Versicherung spielt die Nutzfläche eine wichtige Rolle. Die konkrete Beitragsberechnung erfolgt in der Regel auf Basis der Wohn- oder Nutzfläche.
Eine Nutzflächenberechnung kann erforderlich sein, um eine Immobilienbewertung, insbesondere bei Vermietung oder Verkauf, durchzuführen: Hier ist ein ausgebauter Dachboden sehr viel mehr wert als im unausgebauten Zustand.
Ebenso bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen für Mietobjekte ist es oft notwendig, die Nutzfläche der einzelnen Mieteinheiten zu berechnen.
Auch bei einem Bauantrag ist eine korrekte Nutzflächenberechnung wichtig. So kann der Bauantrag scheitern, wenn Bereiche als Wohnfläche deklariert sind, obwohl beispielsweise die notwendige Raumhöhe nicht gegeben ist.
In den Bundesländern Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen ist die Angabe der Nutzfläche in der Grundsteuererklärung erforderlich, sofern das Grundstück auch zu anderen als zu Wohnzwecken genutzt wird. Eine falsche Berechnung der Nutzfläche kann hier zu einer zu hohen Grundsteuer führen.
Von einer ungeprüften Übernahme der Flächenangaben aus Kaufverträgen, Bauunterlagen oder anderen Quellen raten wir ab.
Nutzfläche berechnen: Beispiel + Rechner
Die Berechnung der Nutzungsfläche nach DIN 277 ist in der Regel relativ einfach und transparent. Zu beachten ist, dass es Räume gibt, die weder zur Wohn- noch zur Nutzfläche gehören.
So funktioniert die Berechnung nach DIN 277
- Nutzflächen bestimmen
Schreiben Sie sich die Räume auf, die laut DIN 277 zur Nutzfläche gehören. - Akribische Ausmessung der einzelnen Räume
Beim Ausmessen der Räumlichkeiten bleiben Konstruktionsflächen, wie beispielsweise die Grundflächen von Tür- und Fensternischen, unberücksichtigt. - Summe entspricht der Nutzfläche
Im Anschluss müssen Sie nur noch die Quadratmeter aller Räume, die gemäß DIN 277 zur Nutzfläche gehören, addieren.
Achtung: Faktoren, wie die Deckenhöhe oder Dachschrägen, sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht relevant, im Gegensatz zur Wohnflächenberechnung.
Ein konkretes Beispiel zur Nutzflächenberechnung soll als Muster dienen:
|
Raum |
Größe in Quadratmeter |
|
Wohnzimmer |
22 |
|
Schlafzimmer |
18 |
|
Kinderzimmer |
15 |
|
Esszimmer |
15 |
|
Küche |
14 |
|
Flur |
10 |
|
Badezimmer |
12 |
|
Terrasse |
15 |
|
Abstellkammer |
6 |
|
Abstellraum im Keller |
25 |
|
Heizungsraum |
4 |
|
Summe |
156 |
Die Grundfläche beträgt in unserem Beispiel also 156 Quadratmeter. Den Flur mit 10 Quadratmetern Fläche müssen Sie hier aus der Berechnung der Nutzfläche ausklammern, da dieser ein reiner Verkehrsraum ist. Auch der Heizungsraum mit 4 Quadratmetern bleibt unberücksichtigt, da es sich hierbei um eine Funktionsfläche handelt.
156 Quadratmeter – 14 Quadratmeter = 142 Quadratmeter
Die Nutzfläche dieser Wohnung umfasst 142 Quadratmeter.
Nutzflächenberechnung Gewerbe
Die Nutzflächenberechnung bei Gewerbeimmobilien folgt den gleichen Regeln. Als Beispiel nehmen wir an, dass die Nutzfläche eines Ladengeschäftes berechnet werden soll:
|
Raum |
Größe in Quadratmeter |
|
Pausenraum |
13 |
|
Teeküche |
6 |
|
Toiletten |
10 |
|
Kühlraum |
15 |
|
Gemeinschaftsraum |
20 |
|
Büroraum |
12 |
|
Verkaufsraum |
200 |
|
Lagerraum |
100 |
|
Parkplätze |
115 |
|
Eingangsbereich |
10 |
|
Summe |
501 |
Demnach erhalten Sie eine Grundfläche von 501 Quadratmetern. Nach Abzug der zehn Quadratmeter des Eingangsbereiches ergibt sich eine Nutzfläche von 491 Quadratmetern.
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Einfluss der Nutzungsfläche auf den Immobilienwert
Wer ein Haus kaufen oder mieten möchte, sollte ebenso die Nutzfläche beachten. Denn diese kann einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienwert haben. Berechnet man den Immobilienwert nur anhand der Quadratmeter der Wohnfläche, wird die Immobilie meist zu niedrig bewertet.
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