Der Bodenwert gibt Aufschluss über den Wert von Grundstücken ohne Bebauung. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, wie Sachverständige den Bodenwert ermitteln, welche Faktoren ihn beeinflussen und wozu er überhaupt berechnet wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenwert beschreibt den Wert eines unbebauten Grundstücks. Auch für bebaute Grundstücke lässt sich ein Bodenwert ermitteln – in diesem Fall gilt der Wert, der ohne Bebauung entstehen würde.
- Der Bodenwert ist eine wichtige Grundlage in der Wertermittlung von Immobilien, insbesondere im Sachwert- und im Ertragswertverfahren. Darüber hinaus kann er Käufern und Verkäufern von unbebauten Grundstücken als erste Orientierung dienen.
- Mithilfe von Bodenrichtwerten und der Grundstücksfläche kann der Bodenwert berechnet werden. Um einen marktgerechten Wert zu erhalten, beziehen Sachverständige zusätzlich individuelle Faktoren in die Berechnung ein.
Was ist der Bodenwert?
Der Bodenwert bezeichnet den Wert eines unbebauten Grundstücks. Bauliche Anlagen finden keine Berücksichtigung, wenn der Bodenwert für ein Grundstück ermittelt wird. Für bebaute Grundstücke gilt der Wert, der sich ohne eine Bebauung ergeben würde („reiner Bodenwert“).
Häufig werden die Begriffe Bodenwert, Bodenrichtwert und Grundstückswert synonym verwendet. Allerdings sind sie folgendermaßen voneinander abzugrenzen:
- Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert für einen Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in einer bestimmten Region. Er ist die Ausgangsbasis, um den Bodenwert zu berechnen.
- Der Bodenwert beschreibt den Wert des gesamten Grundstücks ohne Bebauung. Er ist wiederum ein Faktor für die Ermittlung des Grundstückswerts.
- Der Grundstückswert setzt sich gemäß Bewertungsgesetz (§ 78 BewG) aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert sowie dem Wert der Außenanlagen zusammen. Er gibt also auch den Wert von bebauten Grundstücken an.
Wer sollte den Bodenwert ermitteln?
Der Bodenwert kann aus verschiedenen Gründen ermittelt werden. Wir geben Ihnen einen kompakten Überblick. Übernehmen sollte diese Aufgabe auf jeden Fall ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter.
Bodenwert ermitteln bei Kauf oder Verkauf
Wenn Sie den Bodenwert selbst berechnen, gibt Ihnen das nur eine erste Orientierung. Für eine zuverlässige und marktgerechte Wertbestimmung müssen auch individuelle Grundstücksfaktoren berücksichtigt werden.
Möchten Sie also ein unbebautes Grundstück kaufen oder verkaufen, dann sollten Sie den Bodenwert von einem Fachmann ermitteln lassen. Denn dieser kann aufgrund von Erfahrung und lokaler Marktkenntnis verlässlich einschätzen, welchen Preis Sie mit Ihrem Grundstück maximal erzielen können. Dabei ist es egal, ob Sie für baureifes Land, Ackerland oder einen Garten den Bodenwert ermitteln möchten.
Bodenwert in der Immobilienbewertung
Der Bodenwert spielt bei verschiedenen Verfahren zur Bewertung von Immobilien eine Rolle. Im Sachwertverfahren ergibt sich der Immobilienwert aus dem Bodenwert, dem Gebäude-Sachwert und einem Marktanpassungsfaktor. Im Ertragswertverfahren fließt der Bodenwert neben dem Gebäude-Ertragswert und wertbeeinflussenden Faktoren in die Berechnung ein.
Eine Ermittlung des Bodenwerts kann im Rahmen einer Immobilienbewertung zum Beispiel bei Schenkungen, Scheidungen, Erbschaften oder auch Käufen und Verkäufen relevant sein. Wichtig: Sie sollten es einem zertifizierten Gutachter überlassen, den Bodenwert zu berechnen und darauf aufbauend ein Verkehrswertgutachten zu erstellen.
Übrigens: Bodenwerte können je nach Nutzungsart und Lage unterschiedlich ausfallen.
Wie können Sie den Bodenwert berechnen?
Den vorläufigen Bodenwert berechnen Sie mittels Bodenrichtwert und der Flächengröße des Grundstücks. Es gilt die folgende Formel:
Bodenrichtwert × Quadratmeterzahl = vorläufiger Bodenwert
Anschließend nehmen Gutachter noch Anpassungen vor, indem sie wertsteigernde und wertmindernde Faktoren bei der Berechnung berücksichtigen. Das Ergebnis ist der endgültige Bodenwert, beziehungsweise der Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks:
vorläufiger Bodenwert +/– Zu- oder Abschläge = endgültiger Bodenwert
Beispielrechnung zur Bodenwertermittlung
Nehmen wir an, der Bodenrichtwert für eine Region liegt bei 613 €/m². Die Grundstücksfläche beträgt 200 m². Anhand der genannten Formel ergibt sich demnach ein Bodenwert in Höhe von 122.600 €:
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613 €/m² |
x |
200 m² |
= |
122.600 € |
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Bodenrichtwert |
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Quadratmeterzahl |
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Bodenwert |
Hinweis: Der Bodenwert lässt sich alternativ mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln – jene Methode finden Sie in unserem Artikel „Grundstückswert ermitteln“.
Häufige Fragen zum Bodenwert
Wir beantworten oft gestellte Fragen rund ums Bodenwert ermitteln.
Welche Faktoren beeinflussen den Bodenwert?
Folgende wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren haben unter anderem einen Einfluss auf den endgültigen Bodenwert und werden von Gutachtern einbezogen, wenn sie den Bodenwert für ein Grundstück ermitteln:
- Lage (Region und unmittelbares Umfeld)
- Grundstücksgröße
- Grundstückszuschnitt und -maße
- Bebauungsplan und Vorschriften zur Bebauung
- Grunddienstbarkeiten
- bauliche Nutzbarkeit
- Erschließungsgrad
- Bodenbeschaffenheit und -qualität
- Altlasten
Wie wirken sich Angebot und Nachfrage auf den Bodenwert aus?
Ein entscheidender Aspekt ist das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Muss ein Sachverständiger diese Methode anwenden, ist es entscheidend, dass er auf Basis der aktuellen Marktlage die Wertermittlung entsprechend anpasst, um einen realistischen Bodenwert zu ermitteln:
- Überwiegt die Nachfrage, muss das Ergebnis nach oben korrigiert werden, das heißt, Zuschläge werden einberechnet. Damit würde der Bodenwert im Beispiel mehr als 122.600 € betragen. Einen Nachfrageüberhang gibt es in weiten Teilen Deutschlands für Baugrundstücke, weswegen deren Verkehrswert höher ist als der rein über Bodenrichtwerte ermittelte Grundstückspreis.
- Gibt es aktuell jedoch keine hohe Nachfrage, sondern das Angebot überwiegt, erfolgt die Korrektur nach unten und der Gutachter nimmt Abschläge vor. In diesem Fall würde der endgültige Bodenwert weniger als 122.600 € betragen.
Wie beeinflusst der Bodenwert den Einheitswert?
Der Einheitswert wird anhand des Bodenwertes berechnet. Die Formel lautet:
Einheitswert = Anzahl Quadratmeter x Bodenwert
Zertifizierte Gutachter ermitteln den Bodenwert
Sie möchten den Bodenwert oder Verkehrswert für Ihr Grundstück ermitteln lassen und benötigen ein verlässliches Ergebnis? Dann können Ihnen unsere mehrfach zertifizierten Gutachter weiterhelfen: Sie erstellen ein fundiertes Gutachten für Ihre Bedarfe – entweder als Kurzgutachten für private Zwecke oder als Vollgutachten für gerichtliche und behördliche Angelegenheiten.
