Bodenwert für Grundstücke ermitteln
Formel & Berechnungsbeispiel
Der Bodenwert gibt Aufschluss über den Wert von Grundstücken ohne Bebauung. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, wie Sachverständige den Bodenwert ermitteln, welche Faktoren ihn beeinflussen und wozu er verwendet wird.
Der Bodenwert gibt den Wert für unbebaute Grundstücke an.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenwert beschreibt den Wert eines unbebauten Grundstücks. Auch für bebaute Grundstücke lässt sich ein Bodenwert ermitteln – in diesem Fall gilt der Wert, der ohne Bebauung entstehen würde.
- Der Bodenwert ist eine wichtige Grundlage in der Wertermittlung von Immobilien, insbesondere im Sachwertverfahren und im Ertragswerterfahren. Darüber hinaus kann er Käufern und Verkäufern von unbebauten Grundstücken als erste Orientierung dienen.
- Mithilfe von Bodenrichtwerten und der Grundstücksfläche kann der Bodenwert berechnet werden. Um einen marktgerechten Wert zu erhalten, beziehen professionelle Sachverständige zusätzlich individuelle Faktoren in die Berechnung ein.
- Bodenrichtwert, Bodenwert und Grundstückswert sind nicht identisch. Der Bodenrichtwert dient dazu, den Bodenwert zu berechnen. Der Bodenwert wiederum ist ein Faktor bei der Bestimmung des Grundstückswerts.
Was ist der Bodenwert?
Der Bodenwert bezeichnet den Wert eines unbebauten Grundstücks. Bauliche Anlagen finden keine Berücksichtigung, wenn der Bodenwert für ein Grundstück ermittelt wird. Für bebaute Grundstücke gilt der Wert, der sich ohne eine Bebauung ergeben würde („reiner Bodenwert“).
Häufig werden die Begriffe Bodenwert, Bodenrichtwert und Grundstückswert synonym verwendet. Allerdings sind sie folgendermaßen voneinander abzugrenzen:
- Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert für einen Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche in einer bestimmten Region. Er ist ein Faktor, um den Bodenwert zu berechnen.
- Der Bodenwert beschreibt den Wert des gesamten Grundstücks ohne Bebauung. Er ist wiederum ein Faktor für die Ermittlung des Grundstückswerts.
- Der Grundstückswert setzt sich gemäß § 78 Bewertungsgesetz (BewG) aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert sowie dem Wert der Außenanlagen zusammen. Er gibt also auch den Wert von bebauten Grundstücken an.
Wer sollte den Bodenwert ermitteln?
Der Bodenwert kann aus verschiedenen Gründen ermittelt werden. Wir geben Ihnen einen kompakten Überblick. Übernehmen sollte diese Aufgabe auf jeden Fall ein öffentlich bestellter und zertifizierter Gutachter.
Tipp: Bei der Heid Immobilien GmbH haben Sie nicht nur die Möglichkeit, ein passendes Wertgutachten in Auftrag zu geben: Wir bieten Ihnen auf Wunsch auch eine professionelle Immobilienverkaufsberatung an. Die Erstberatung ist für Sie unverbindlich und kostenlos.
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Bodenwert ermitteln bei Kauf oder Verkauf
Wenn Sie den Bodenwert selbst berechnen, gibt Ihnen das nur eine erste Orientierung. Für eine zuverlässige und marktgerechte Wertbestimmung müssen auch individuelle Grundstücksfaktoren berücksichtigt werden.
Möchten Sie also ein unbebautes Grundstück kaufen oder verkaufen, dann sollten Sie den Bodenwert von einem Fachmann ermitteln lassen. Denn dieser kann aufgrund von Erfahrung und lokaler Marktkenntnis verlässlich einschätzen, welchen Preis Sie mit Ihrem Grundstück maximal erzielen können. Dabei ist es egal, ob Sie für baureifes Land, Ackerland oder einen Garten den Bodenwert ermitteln möchten.
Bodenwert in der Immobilienbewertung
Der Bodenwert spielt bei verschiedenen Verfahren zur Bewertung von Immobilien eine Rolle. Im Sachwertverfahren ergibt sich der Immobilienwert aus dem Bodenwert, dem Gebäude-Sachwert und einem Marktanpassungsfaktor. Im Ertragswertverfahren fließt der Bodenwert neben dem Gebäude-Ertragswert und wertbeeinflussenden Faktoren ein.
Eine Ermittlung des Bodenwerts kann im Rahmen einer Immobilienbewertung zum Beispiel bei Schenkungen, Scheidungen, Erbschaften oder auch Käufen und Verkäufen relevant sein. Wichtig: Diese Arbeit sollten Sie einem Gutachter überlassen, der anhand von gesetzlichen Standards ein professionelles Verkehrswertgutachten für Sie anfertigt.
Gespräch mit Gutachter vereinbaren
Übrigens: Bodenwerte können je nach Nutzungsart und Lage unterschiedlich ausfallen. Ein Grund liegt darin, dass auch die Bodenrichtwerte variieren. Diese werden von Gutachterausschüssen für bestimmte Bodenrichtwertzonen festgelegt, die jeweils eine weitgehend gleiche Nutzung haben. Daher unterscheiden sich beispielsweise die Bodenwerte in Gewerbegebieten von denen in Wohngebieten.
Der Bodenwert fällt je nach Nutzungsart unterschiedlich aus – in der Regel sind die Bodenwerte in Wohngebieten andere als in Gewerbegebieten.
Wie können Sie den Bodenwert berechnen?
Den vorläufigen Bodenwert berechnen Sie mittels Bodenrichtwert und der Flächengröße des Grundstücks. Es gilt die folgende Formel:
Bodenrichtwert × Quadratmeterzahl = vorläufiger Bodenwert
Anschließend nehmen Gutachter noch Anpassungen vor, indem sie wertsteigernde und wertmindernde Faktoren bei der Berechnung berücksichtigen. Das Ergebnis ist der endgültige Bodenwert, beziehungsweise der Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks:
vorläufiger Bodenwert +/– Zu- oder Abschläge = endgültiger Bodenwert
Beispielrechnung zur Bodenwertermittlung mittels Bodenrichtwert
Nehmen wir an, der Bodenrichtwert für eine Region liegt bei 613 €/m². Die Grundstücksfläche beträgt 200 m². Anhand der genannten Formel ergibt sich demnach ein Bodenwert in Höhe von 122.600 €:
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613 €/m² |
x |
200 m² |
= |
122.600 € |
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Bodenrichtwert |
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Quadratmeterzahl |
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Bodenwert |
Hinweis: Der Bodenwert lässt sich mithilfe der Bodenrichtwerte oder mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln. An dieser Stelle gehen wir nur auf erstere Methode ein – eine Formel für das Vergleichswertverfahren finden Sie in unserem Artikel „Grundstückswert ermitteln“.
Wie wirken sich Angebot und Nachfrage auf den Bodenwert aus?
Ein entscheidender Aspekt, den die reine Formel für die Berechnung mittels Bodenrichtwert nicht abbildet, ist das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Muss ein Sachverständiger diese Methode anwenden, ist es entscheidend, dass er auf Basis der aktuellen Marktlage die Wertermittlung entsprechend anpasst, um einen realistischen Bodenwert zu ermitteln:
- Überwiegt die Nachfrage, muss das Ergebnis nach oben korrigiert werden, das heißt, Zuschläge werden einberechnet. Damit würde der Bodenwert im Beispiel mehr als 122.600 € betragen. Einen Nachfrageüberhang gibt es in weiten Teilen Deutschlands für Baugrundstücke, weswegen deren Verkehrswert höher ist als der rein über Bodenrichtwerte ermittelte Grundstückspreis.
- Gibt es aktuell jedoch keine hohe Nachfrage, sondern das Angebot überwiegt, erfolgt die Korrektur nach unten und der Gutachter nimmt Abschläge vor. In diesem Fall würde der endgültige Bodenwert weniger als 122.600 € betragen.
Welche Faktoren beeinflussen den Bodenwert?
Folgende wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren haben unter anderem einen Einfluss auf den endgültigen Bodenwert und werden von Gutachtern einbezogen, wenn sie den Bodenwert für ein Grundstück ermitteln:
- Lage (Region und unmittelbares Umfeld)
- Grundstücksgröße
- Grundstückszuschnitt und -maße
- Bebauungsplan und Vorschriften zur Bebauung
- Grunddienstbarkeiten
- bauliche Nutzbarkeit
- Erschließungsgrad
- Bodenbeschaffenheit und -qualität
- Altlasten
Zertifizierte Gutachter ermitteln Bodenwert
Sie möchten den Bodenwert oder Verkehrswert für Ihr Grundstück ermitteln lassen und benötigen ein verlässliches Ergebnis? Dann können Ihnen unsere mehrfach zertifizierten Gutachter weiterhelfen: Sie erstellen ein fundiertes Gutachten für Ihre Bedarfe – entweder als Kurzgutachten für private Zwecke oder als Vollgutachten für gerichtliche und behördliche Angelegenheiten.
Kontaktieren Sie uns gern telefonisch unter der Nummer 0800 - 90 90 282 oder über das untenstehende Kontaktformular. Im nächsten Schritt vereinbaren wir mit Ihnen ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch, in dem wir Ihr Anliegen ausführlich besprechen.
