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Marktanpassungsfaktor

Das müssen Sie über den Marktanpassungsfaktor wissen

Der Marktanpassungsfaktor spielt bei der Wertermittlung von Immobilien eine Rolle. Er sorgt dafür, dass regionale und weitere Unterschiede in der Immobilienbewertung berücksichtigt werden.

Altes Häuschen in der Peripherie

Bei einem alten Häuschen in der Peripherie korrigiert der Marktanpassungsfaktor den Sachwert nach unten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Marktanpassungsfaktor kommt bei einer Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren zum Einsatz.
  • Sein Zweck ist es, die regionalen Wertfaktoren zu berücksichtigen und den vorläufigen Sachwert an reale Marktbedingungen anzupassen.
  • Der Marktanpassungsfaktor wird auch Sachwertfaktor bzw. genauer Sachwert-Marktanpassungsfaktor genannt und darf als Korrekturfaktor betrachtet werden.
  • Die lokalen Gutachterausschüsse ermitteln die Marktanpassungsfaktoren regelmäßig und geben sie als Tabellen heraus.

Was ist der Marktanpassungsfaktor?

Mit dem Marktanpassungsfaktor korrigiert ein Gutachter den vorläufig ermittelten Sachwert, wenn er den Verkehrswert einer Immobilie mit dem Sachwertverfahren berechnet. Daher wird dieser Marktanpassungsfaktor auch als Sachwertfaktor bezeichnet.

Der Hintergrund ist der, dass der vorläufige Sachwert unabhängig von der Lage berechnet wird. Der Gutachter ermittelt zunächst die Herstellungskosten des Gebäudes und anschließend den momentanen Sachwert des Gebäudes, basierend auf der Bausubstanz und der Alterswertminderung. Hinzu kommt der Bodenwert. Daraus ergibt sich ein vorläufiger Sachwert.

Für Grundstücke und Immobilien, die in ländlichen Gegenden oder in unattraktiven Regionen stehen, die beispielsweise einen anhaltenden Bevölkerungsrückgang, mangelnde wirtschaftliche Perspektiven und Infrastruktur aufweisen, werden auf dem Grundstücksmarkt deutlich niedrigere Preise gezahlt. Andererseits wird in prosperierenden Ballungsgebieten wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart ein Aufschlag fällig, da weitaus höhere Summen den Besitzer wechseln. So wurden im Jahr 2020 in Sachsen-Anhalt im Vergleich die niedrigsten Kaufpreise für Wohnimmobilien gezahlt, in Bayern die höchsten.

Der Marktanpassungsfaktor berücksichtigt diese Marktlage. Er ist von

  • Bundesland zu Bundesland,
  • Ort zu Ort,
  • Stadtteil zu Stadtteil,
  • Gebäudetyp zu Gebäudetyp

unterschiedlich. Weitere Einflussfaktoren sind Baujahr und Objektgröße. Tendenziell gilt: Je größer das Gebäude, desto kleiner der Marktanpassungsfaktor.

Der Marktanpassungsfaktor für ein zehn Jahre junges Einfamilienhaus im Herzen Ihrer Stadt kann bei 1,2 liegen, während er für eine 30 Jahre alte Doppelhaushälfte in einem zehn Kilometer entfernten Dorf bei 0,9 liegt.

Welchen Einfluss hat der Marktanpassungsfaktor?

Der Marktanpassungsfaktor hat in pulsierenden Großstädten ebenso wie in der ländlichen Peripherie einen recht großen Einfluss auf den Sachwert. Schließlich sorgt dieser sogenannte Sachwertfaktor im Sachwertverfahren für die Marktanpassung und macht aus einem reinen Boden- und Gebäudesachwert einen realistischen Kaufpreis. Der Wertermittler multipliziert dazu den vorläufigen Sachwert mit dem Sachwert-Marktanpassungsfaktor und erhält dadurch den endgültigen Sachwert der Immobilie.

Die Formel lautet:

Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = endgültiger Sachwert

Da zum Beispiel in ländlichen Gebieten genügend vergleichbare Häuser am Immobilienmarkt gehandelt werden, sind Käufer selten bereit, den vorläufigen Sachwert zu bezahlen. Der Kaufpreis liegt meist darunter. Der Marktanpassungsfaktor korrigiert den Sachwert dementsprechend nach unten. In einem umkämpften Markt mit einem Mangelangebot eines bestimmten Immobilientyps, wertet der Marktanpassungsfaktor den Sachwert hingegen auf.

Der Marktanpassung kommt auch bei der Verkehrswertberechnung von Erbbaurechten zum Einsatz.

Wie wird der Marktanpassungsfaktor ermittelt?

Die lokalen Gutachterausschüsse ermitteln den Marktanpassungsfaktor für unterschiedliche Gebäudearten und Orte mindestens alle zwei Jahre. Dazu werten sie die Kaufpreise für Immobilien und Grundstücke in ihrer Region aus und setzen sie in Relation zu den vorläufigen Sachwerten.

  • Stimmen die vorläufigen Sachwerte im Schnitt mit den gezahlten Kaufpreisen für den Immobilientyp in der definierten Region überein, muss der Sachwert nicht korrigiert werden. Der der Marktanpassungsfaktor liegt bei 1.
  • Liegen die durchschnittlichen Kaufpreise über den vorläufigen Sachwerten, ist der Marktanpassungsfaktor > 1. In der Regel bedeutet das, dass die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien in dieser Lage größer ist als das Angebot.
  • Reichen die Kaufpreise nicht an den vorläufigen Sachwert heran, ist der Marktanpassungsfaktor < 1. Das Angebot ist also größer als die Nachfrage.

Woher bekomme ich den richtigen Marktanpassungsfaktor?

Die regionalen Gutachterausschüsse stellen Marktanpassungsfaktor-Tabellen zur Verfügung. Allerdings gibt es üblicherweise keine Übersicht mit Marktanpassungsfaktoren für NRW und auch keine Marktanpassungsfaktor-Tabelle für Bayern und andere Bundesländer. Denn einerseits tagen die Gutachterausschüsse je nach Ort zu unterschiedlichen Terminen und in anderen Zeitintervallen. Andererseits existieren pro Ort bereits viele verschiedene Marktanpassungsfaktoren – je nach Mikrolage innerhalb des Einzugsgebiets sowie nach Alter und Art des Gebäudes.

Die Marktanpassungsfaktor-Tabellen sind im Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Stadt enthalten. Die Marktanpassungsfaktoren-Tabelle für die Ruhr-Metropole mit dem schwarz-gelben Fußballverein finden Sie beispielsweise im Grundstücksmarktbericht Dortmund unter Ziffer 5 und 8. Darin schlüsseln die Gutachter auch auf, welche Einflussfaktoren beziehungsweise Merkmale für die verschiedenen Sachwertfaktoren gelten. Dennoch ist es für einen Laien sehr mühselig nachzuvollziehen, welchen Marktanpassungsfaktor er für sein Haus in seiner Wohngegend verwenden muss – zumal der Aufbau von Gutachterausschuss zu Gutachterausschuss variiert.

Wenn Sie einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens betrauen, dürfen Sie davon ausgehen, dass ihm die aktuell gültigen Sachwertfaktoren für die Lage und Art Ihrer Immobilie vorliegen und er sie einbezieht. Ohnehin kann nur der zertifizierte Sachverständige ein anerkanntes Verkehrswertgutachten anfertigen.

Marktanpassungsfaktor-Tabellen

Sie suchen eine Marktanpassungsfaktor-Tabelle für einen Ort? Dann werfen Sie einen Blick auf den Grundstücksmarktbericht Ihrer Stadt/Ihres Kreises. Denn auf Landesebene nützen Ihnen die Marktanpassungsfaktoren wenig, da hier aus Gründen der Übersicht oft eine verknappte Darstellung erfolgt. Die Sachwertfaktoren werden in den lokalen Grundstücksmarktberichten nutzbringender aufgeschlüsselt und angegeben.

Die meisten Gutachterausschüsse stellen ihre Grundstücksmarktberichte online zur Verfügung. Allerdings sind diese Berichte in den meisten Bundesländern kostenpflichtig. Da können Sie auch direkt beim zuständigen Gutachterausschuss nach dem Marktanpassungsfaktor für Ihre Immobilie fragen – das ist meist billiger und zielführender. Noch sinnvoller ist es, einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines maßgeschneiderten Gutachtens zu betrauen.

  • Baden-Württemberg: Die Grundstücksmarktberichte mit den Sachwertfaktoren gibt es entweder beim Infoportal der jeweiligen Stadt oder unter service-bw.de. Sie sind in der Regel kostenpflichtig.
  • Bayern: Wer eine Marktanpassungsfaktor-Tabelle für München oder andere Städte in Bayern sucht, wendet sich an den lokalen Gutachterausschuss und bezahlt eine Gebühr. Eine Auskunft für den Sachwertfaktor wird nach dem bayerischen Kostenverzeichnis vergütet. Die Immobilienmarktberichte kosten zwischen 30 und 60 Euro.
  • Berlin: Eine Marktanpassungsfaktoren-Tabelle für Berlin stellt der lokale Gutachterausschuss für Grundstückswerte unter dem Begriff Sachwertfaktoren zum kostenlosen Download zur Verfügung.
  • Brandenburg: Marktanpassungsfaktoren für Brandenburg sind in den online bereitgestellten sowie gedruckten Grundstücksmarktberichten enthalten. Dabei ermitteln die Gutachter zunächst einen Gebäudefaktor, der wiederum durch je einen Anpassungsfaktor für abweichende Baujahre, Grundstücksfläche oder „Kategorie der Standardstufe“ ergänzt wird. Zu den Grundstücksmarktberichten für Brandenburg.
  • Bremen: Die Freie Hansestadt Bremen fügt die Marktanpassungsfaktoren für das Sachwertverfahren als eigenen Unterpunkt im Kapitel „Für die Wertermittlung erforderliche Daten“ in ihrem frei zugänglichen Grundstücksmarktbericht Bremen ein.
  • Hamburg: Marktanpassungsfaktoren für Hamburg können gegen eine Gebühr bei der Immobilienwertdatenauskunft für Hamburg erworben werden. Viel Spaß dabei – das Portal ist so erklärungsbedürftig, dass es eine Bedienungsanleitung zur Verfügung stellt. Beauftragen Sie lieber direkt einen Sachverständigen, der Ihnen ein ordentliches Gutachten erstellt.
  • Hessen: Auskünfte und Berichte zu Sachwertfaktoren sind in Hessen kostenpflichtig. Marktanpassungsfaktoren für Hessen beziehen Sie auf dem Portal „Geodaten online“.
  • Mecklenburg-Vorpommern: Die Marktanpassungsfaktoren in Mecklenburg-Vorpommern tauchen in den Grundstücksmarktberichten der lokalen Gutachterausschüsse auf. Wer zum Beispiel ein Printexemplar des Landkreises Ludwigslust-Parchim beim zuständigen Gutachterausschuss anfordert, entrichtet eine Schutzgebühr von zirka 40 Euro. Online geht es auch kostenlos – auf der Webseite des Landkreises.
  • Niedersachsen: Die frei zugänglichen Grundstücksmarktberichte in Niedersachsen enthalten Angaben zu den Marktanpassungsfaktoren.
  • Nordrhein-Westfalen: Die aktuellen Grundstücksmarktberichte mit den Marktanpassungs-Tabellen für Städte in NRW stehen auf der Plattform BORIS kostenfrei als pdf-Datei zum Download zur Verfügung.
  • Rheinland-Pfalz: Informationen zu Marktanpassungsfaktoren in Rheinland-Pfalz können Sie in den Grundstücksmarktberichten mehrerer lokaler Gutachterausschüsse (Stand Mai 2021 nur Osteifel-Hunsrück und Westerwald-Taunus) ohne Gebühr online einsehen. Für Marktdaten aus den sechs Großstädten oder vier weiteren Regionen (Rheinhessen-Nahe, Rheinpfalz, Westeifel-Mosel, Westpfalz) wenden Sie sich an den örtlichen Gutachterausschuss (Übersicht).
  • Saarland: Die Sachwertfaktoren sind im Grundstücksmarktbericht für das Saarland aufgeschlüsselt, allerdings fehlen diese Seiten in der online verfügbaren Vorschau. Erkundigen Sie sich bei Bedarf bei den lokalen Gutachterausschüssen nach den Marktanpassungsfaktoren und Grundstücksmarktberichten. Diese sind im Saarland in der Regel kostenpflichtig. Ein lokaler Grundstücksmarktbericht kostet zwischen 25 und 50 Euro, der für das ganze Saarland 70 Euro. Für eine einfache Auskunft wie den konkreten Marktanpassungsfaktor für Ihre Immobilie stellen die Gutachterausschüsse gemäß Gebührenordnung (Abrufdatum: 28. Mai 2021) 15 Euro in Rechnung.
  • Sachsen: Einen Richtwert für regionale Marktanpassungsfaktoren liefert der Grundstücksmarktbericht für Sachsen frei Haus. Für die Wertermittlung sind diese Sachwertfaktoren allerdings zu ungenau. Die lokalen Grundstücksmarktberichte können beim jeweiligen Gutachterausschuss teilweise kostenfrei heruntergeladen werden (zum Beispiel Leipzig) oder werden gegen eine Gebühr verschickt (zum Beispiel Dresden).
  • Sachsen-Anhalt: Auskünfte zu Marktanpassungsfaktoren erteilen die vier Geokompetenz-Center in Sachsen-Anhalt. Grundstücksmarktberichte kosten derzeit 30 Euro (Stand: Mai 2021) – fragen Sie lieber gezielt nach dem Sachwertfaktor für Ihre exakten Grundstücksdaten, das ist sinnvoller und günstiger.
  • Schleswig-Holstein: Informationen zu den Marktanpassungsfaktoren erhalten Sie je nach Region in Schleswig-Holstein kostenlos online (Kiel) oder gegen saftige Gebühren. So kostet der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Schleswig-Flensburg 150 Euro (Stand: Mai 2021). Zu den Gutachterausschüssen in Schleswig-Holstein.
  • Thüringen: Die Grundstücksmarktberichte und damit auch die Marktanpassungsfaktor-Tabellen sind in Thüringen frei zugänglich. Sie werden vom Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation gesammelt und zur Verfügung gestellt.

Marktgerechte Verkehrswertgutachten von Heid

Die zertifizierten Immobiliensachverständigen der Heid Immobilien GmbH erstellen für alle Arten von Grundstücken und Immobilien gesetzeskonforme Gutachten.

Egal, ob Sie uns eine Gewerbeimmobilie bewerten lassen oder den Marktwert einer Wohnimmobilie kennen möchten – unsere Verkehrswertgutachten sind steueroptimiert, behörden- und gerichtsfest. Dank unseres großen Gutachter-Netzwerks verfügen wir in ganz Deutschland über lokale Kompetenz und Marktkenntnisse. Um den Verkehrswert Ihrer Immobilie möglichst genau zu bestimmen, wenden wir mindestens zwei Bewertungsverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) an. Natürlich kennen wir die aktuellen Marktanpassungsfaktoren, die wir beim Sachwertverfahren einsetzen.

Zögern Sie nicht, uns für eine kostenlose Erstberatung zu kontaktieren!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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