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Marktanpassungsfaktoren in der Immobilienbewertung

Sachwertfaktor und Regionalfaktor

Marktanpassungsfaktoren spielen bei der Wertermittlung von Immobilien nach dem Sachwertverfahren eine Rolle. Ist vom Marktanpassungsfaktor die Rede, ist damit üblicherweise der Sachwertfaktor gemeint. Dieser setzt die Kaufpreise für vergleichbare Objekte in Relation zum vorläufigen Sachwert des Gebäudes.

Einsames Haus auf Klippe

Bei einem alten Häuschen in der Peripherie korrigiert der Marktanpassungsfaktor den Sachwert nach unten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Marktanpassungsfaktor kommt bei einer Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren zum Einsatz.
  • Sein Zweck ist es, den vorläufigen Sachwert an reale Marktbedingungen anzupassen.
  • Der Marktanpassungsfaktor wird auch Sachwertfaktor, genauer Sachwert-Marktanpassungsfaktor genannt und darf als Korrekturfaktor betrachtet werden.
  • Die lokalen Gutachterausschüsse ermitteln die Marktanpassungsfaktoren regelmäßig und geben sie als Tabellen heraus.
  • Gesetzliche Grundlagen für den Sachwertfaktor sind das Bewertungsgesetz (BewG), die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertv) sowie die Sachwertrichtlinie.
  • Neben dem Sachwertfaktor gibt es noch den Regionalfaktor. Dieser sorgt in boomenden Gebieten für eine Wertanpassung nach oben.

Was ist der Marktanpassungsfaktor oder Sachwertfaktor?

Ein Marktanpassungsfaktor wie der Sachwertfaktor dient ebenso wie der Liegenschaftszinssatz der allgemeinen Werterfassung von Grundstücken am Markt. Die Anwendung des Sachwertfaktors ist im Bewertungsgesetz (§ 189 Abs. 3 BewG) sowie in der Sachwertrichtlinie festgeschrieben. Mit diesem Marktanpassungsfaktor korrigiert ein Gutachter den vorläufig ermittelten Sachwert, wenn er den Verkehrswert einer Immobilie mit dem Sachwertverfahren berechnet. Daher wird dieser Marktanpassungsfaktor auch als Sachwertfaktor bezeichnet.

Der Marktanpassungsfaktor gleicht den Kaufpreis mit dem Sachwert ab. Der Sachwertfaktor wird also aus dem Verhältnis tatsächlicher Kaufpreise vergleichbarer Gebäude zum entsprechenden vorläufigen Sachwert ermittelt. Vereinfacht betrachtet lautet die Formel für den Sachwertfaktor:

Marktanpassungsfaktor = Kaufpreis / vorläufiger Sachwert

Generell gilt die Faustregel: Der Marktanpassungsfaktor sinkt mit der Höhe des Kaufpreises.

Der Hintergrund ist der, dass der vorläufige Sachwert unabhängig von der Lage berechnet wird. Der Gutachter ermittelt zunächst die Herstellungskosten des Gebäudes und anschließend den momentanen Sachwert des Gebäudes, basierend auf der Bausubstanz und der Alterswertminderung. Hinzu kommt der Bodenwert. Daraus ergibt sich ein vorläufiger Sachwert des Grundstücks.

Für Grundstücke und Immobilien, die in ländlichen Gegenden oder in unattraktiven Regionen stehen, werden auf dem Grundstücksmarkt deutlich niedrigere Preise gezahlt. Unattraktive Regionen verzeichnen einen anhaltenden Bevölkerungsrückgang, mangelnde wirtschaftliche Perspektiven und Defizite in der Infrastruktur. Andererseits wird in prosperierenden Ballungsgebieten wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart ein Aufschlag fällig, da weitaus höhere Summen den Besitzer wechseln. So wurden im Jahr 2020 in Sachsen-Anhalt im Vergleich die niedrigsten Kaufpreise für Wohnimmobilien gezahlt, in Bayern die höchsten.

Der Sachwertfaktor berücksichtigt diese Marktlage anhand von Kaufpreisen. Er ist von

  • Bundesland zu Bundesland,
  • Ort zu Ort,
  • Stadtteil zu Stadtteil,
  • Gebäudetyp zu Gebäudetyp

unterschiedlich. Weitere Einflussfaktoren sind Baujahr und Objektgröße. Tendenziell gilt: Je größer das Gebäude, desto kleiner der Sachwertfaktor.

Der Marktanpassungsfaktor für ein zehn Jahre junges Einfamilienhaus im Herzen Ihrer Stadt kann bei 1,2 liegen, während er für eine 30 Jahre alte Doppelhaushälfte in einem zehn Kilometer entfernten Dorf bei 0,9 liegt. Zumindest war ein Sachwertfaktor unter 1 bis zum Jahr 2022 noch möglich.

Was ist der Regionalfaktor?

Ein weiterer Marktanpassungsfaktor ist der Regionalwertfaktor. Boomende Regionen werden nach erfolgter Sachwertbestimmung mit einem Aufschlag bedacht. Möglich macht es § 36 Abs. 3 ImmoWertV.

Der Regionalfaktor für München beträgt im Jahr 2023 satte 1,52. In Hamburg ist er mit 1,75 sogar noch höher.

Hamburg

Hamburg hat mit 1,75 einen enorm hohen Regionalfaktor.

Welchen Einfluss hat der Marktanpassungsfaktor auf den Sachwert?

Der Marktanpassungsfaktor kann einen recht großen Einfluss auf die Sachwertermittlung haben, insbesondere im Hinblick auf die Steuer. Der Sachwertfaktor sorgt zusammen mit dem Regionalfaktor dafür, dass erben und schenken richtig teuer wird. Schließlich sorgt der Sachwertfaktor für die Anpassung an die Marktsituation und macht aus einem reinen Boden- und Gebäudesachwert einen realistischen Kaufpreis. Der Wertermittler multipliziert dazu den vorläufigen Sachwert mit dem Sachwert-Marktanpassungsfaktor und erhält dadurch den endgültigen Sachwert der Immobilie.

Die Formel lautet:

Vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = Sachwert

Da zum Beispiel in populären Stadtvierteln von Hochschulstandorten gute Immobilien Mangelware sind, bezahlen Käufer selten nur den „unfertigen Sachwert“. Der Kaufpreis liegt meist darüber. In einem umkämpften Markt mit starker Nachfrage nach einem bestimmten Immobilientyp, wertet der Marktanpassungsfaktor den Sachwert auf. Üblicherweise erfolgt die Anpassung des unfertigen Sachwerts mit einem Sachwertfaktor zwischen 1 und 2.

Der Marktanpassung kommt auch bei der Verkehrswertberechnung von Erbbaurechten zum Einsatz.

Wie wird der Sachwertfaktor ermittelt?

Die lokalen Gutachterausschüsse ermitteln den Sachwertfaktor für unterschiedliche Gebäudearten und Orte mindestens alle zwei Jahre. Dazu werten sie die Kaufpreise für Immobilien und Grundstücke in ihrer Region aus und setzen sie in Relation zu den vorläufigen Sachwerten.

  • Stimmen die vorläufigen Sachwerte im Schnitt mit den gezahlten Kaufpreisen für den Immobilientyp in der definierten Region überein, muss der Sachwert nicht korrigiert werden. Der Marktanpassungsfaktor liegt bei 1.
  • Liegen die durchschnittlichen Kaufpreise über den vorläufigen Sachwerten, ist der Marktanpassungsfaktor > 1. In der Regel bedeutet das, dass die Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien in dieser Lage größer ist als das Angebot.
  • Reichen die Kaufpreise nicht an den vorläufigen Sachwert heran, ist der Marktanpassungsfaktor < 1. Das Angebot ist größer als die Nachfrage.

Achtung: Um die rasanten Entwicklungen des Immobilienmarktes widerzuspiegeln, steigt der Sachwertfaktor 2023 deutlich. Gemäß Jahressteuergesetz wird er um 0,4 Punkte angehoben. Werte unterhalb von 1 sind nicht mehr vorgesehen. Im Prinzip beginnt der Sachwertfaktor nun ab 1,3, wo er im Vorjahr noch bei 0,9 lag.

Beispiel für den Sachwertfaktor

Schauen wir uns ein fiktives Beispiel an. Der vorläufige Sachwert für ein Reihenhaus in Gotha liegt bei 300.000 Euro. Darin enthalten sind die Herstellungskosten, der Bodenwert und die Alterswertminderung. In der Umgebung wurden in den Vorjahren vier Reihenhäuser ähnlichen Alters und Zustands verkauft. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei 270.000 Euro.

Der Marktanpassungsfaktor für unser Reihenhaus in Gotha liegt demnach rechnerisch bei 0,9. Hier die Herleitung:

Sachwertfaktor = Kaufpreise (270.000 €) / vorläufiger Sachwert (300.000 €).

Da der Sachwertfaktor aufgrund einer Gesetzesänderung allerdings um 0,4 Punkte angehoben wird, müssen wir 1,3 ansetzen. Der marktangepasste Sachwert liegt bei 390.000 Euro (300.000 Euro x 1,3).

Zur Festlegung des finalen Sachwerts findet noch der Regionalfaktor Anwendung und es werden objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt. Ein Instandhaltungsrückstau wirkt sich ebenso wie eingetragene Rechte Dritter wertmindernd aus, eine energetische Sanierung hingegen wertsteigernd.

So wirkt sich der Marktanpassungsfaktor auf die Steuer aus

Über einen höheren Sachwertfaktor und die Einführung des Regionalwertfaktors versucht der Fiskus, höhere Steuerbeträge bei Erbschaften oder Schenkungen abzuschöpfen.

Als Basis für die Wertbestimmung nimmt der Fiskus die durchschnittliche Miete in der Umgebung. Dabei ist es dem Finanzamt egal, ob in Ihrer Nachbarschaft in den jüngsten Jahren fleißig gebaut wurde und daher hohe Mieten verlangt werden. Auch wenn Ihre Wohnung in einem Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren liegt und Sie aufgrund von Modernisierungsrückstau zu unterdurchschnittlichem Mietzins vermieten, bemisst sich der Wert an den Mieten der neueren Gebäude.

Vorsicht: Der Sachwertfaktor darf nicht mit objektspezifischen Zu- oder Abschlägen vermischt werden.

Unser Rechenbeispiel zeigt Ihnen, wie sich Marktanpassungsfaktoren auf die Steuerlast auswirken.

Rechentabelle mit Marktanpassungsfaktoren

Sachwert-Berechnung 2022 und 2023 im Vergleich.

Für eine Immobilie, die letztes Jahr noch 405.000 Wert war, veranschlagt das Finanzamt 2023 also einen viel höheren Sachwert. Mit einem Verkehrswertgutachten können Sie die Steuerlast senken, da im anerkannten Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen natürlich auch wertmindernde objektspezifische Grundstücksmerkmale Eingang in die Bewertung finden.

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Zugegeben, der Regionalfaktor von 1,2 im vorliegenden Beispiel ist etwas hoch angesetzt. Es ist unwahrscheinlich, dass ein Grundstück in einer offenbar wenig begehrten Lage plötzlich als Boom-Region klassifiziert wird. Aber bedenken Sie: Auch in Hamburg oder München gibt es weniger populäre Gegenden – für die seitens des Finanzamts trotzdem ein üppiger Regionalfaktor aufgeschlagen wird.

Woher bekomme ich den richtigen Sachwertfaktor?

Jeder Gebäudetyp weist einen anderen Sachwertfaktor auf. Ein Einfamilienhaus kann einen anderen Marktanpassungsfaktor haben als das benachbarte Doppelhaus desselben Baujahrs und Zustands. Sprengnetter veröffentlicht regelmäßig objektabhängige Sachwertfaktoren, auf die die Gutachter der Heid Immobilien GmbH Zugriff haben.

Einfamilienhaus neben Doppelhaus

Der Sachwertfaktor für ein Einfamilienhaus unterscheidet sich vom Marktanpassungsfaktor für ein Doppelhaus.

Die regionalen Gutachterausschüsse stellen Marktanpassungsfaktor-Tabellen zur Verfügung. Allerdings gibt es üblicherweise keine Übersicht mit Marktanpassungsfaktoren für NRW und auch keine Marktanpassungsfaktor-Tabelle für Bayern und andere Bundesländer. Denn einerseits tagen die Gutachterausschüsse je nach Ort zu unterschiedlichen Terminen und in anderen Zeitintervallen. Andererseits existieren pro Ort bereits viele verschiedene Marktanpassungsfaktoren – je nach Mikrolage innerhalb des Einzugsgebiets sowie nach Alter und Art des Gebäudes.

Die Marktanpassungsfaktor-Tabellen sind im Grundstücksmarktbericht der jeweiligen Stadt enthalten. Die Marktanpassungsfaktoren-Tabelle für die Ruhr-Metropole mit dem schwarz-gelben Fußballverein finden Sie beispielsweise im Grundstücksmarktbericht Dortmund unter Ziffer 5 und 8. Darin schlüsseln die Gutachter auch auf, welche Einflussfaktoren beziehungsweise Merkmale für die verschiedenen Sachwertfaktoren gelten. Dennoch ist es für einen Laien sehr mühselig nachzuvollziehen, welchen Marktanpassungsfaktor er für sein Haus in seiner Wohngegend verwenden muss – zumal der Aufbau von Gutachterausschuss zu Gutachterausschuss variiert.

Wenn Sie einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens betrauen, dürfen Sie davon ausgehen, dass ihm die aktuell gültigen Sachwertfaktoren für die Lage und Art Ihrer Immobilie vorliegen und er sie einbezieht. Ohnehin kann nur der zertifizierte Sachverständige ein anerkanntes Verkehrswertgutachten anfertigen.

Gespräch mit Gutachter vereinbaren

Marktanpassungsfaktor-Tabellen

Sie suchen eine Marktanpassungsfaktor-Tabelle für einen Ort? Dann werfen Sie einen Blick auf den Grundstücksmarktbericht Ihrer Stadt/Ihres Kreises. Denn auf Landesebene nützen Ihnen die Marktanpassungsfaktoren wenig, da hier aus Gründen der Übersicht oft eine verknappte Darstellung erfolgt. Die Sachwertfaktoren werden in den lokalen Grundstücksmarktberichten nutzbringender aufgeschlüsselt und angegeben.

Die meisten Gutachterausschüsse stellen ihre Grundstücksmarktberichte online zur Verfügung. Allerdings sind diese Berichte in den meisten Bundesländern kostenpflichtig. Sie können auch direkt beim zuständigen Gutachterausschuss nach dem Marktanpassungsfaktor für Ihre Immobilie fragen – das ist meist billiger und zielführender. Noch sinnvoller ist es, einen Immobiliensachverständigen mit der Erstellung eines maßgeschneiderten Gutachtens zu betrauen. Der Sachwertfaktor sowie der Regionalfaktor ist dort inklusive.

  • Baden-Württemberg: Die Grundstücksmarktberichte mit den Sachwertfaktoren gibt es entweder beim Infoportal der jeweiligen Stadt oder unter service-bw.de. Sie sind in der Regel kostenpflichtig.
  • Bayern: Wer eine Marktanpassungsfaktor-Tabelle für München oder andere Städte in Bayern sucht, wendet sich an den lokalen Gutachterausschuss und bezahlt eine Gebühr. Eine Auskunft für den Sachwertfaktor wird nach dem bayerischen Kostenverzeichnis vergütet. Die Immobilienmarktberichte kosten zwischen 30 und 60 Euro.
  • Berlin: Eine Marktanpassungsfaktoren-Tabelle für Berlin stellt der lokale Gutachterausschuss für Grundstückswerte unter dem Begriff Sachwertfaktoren zum kostenlosen Download zur Verfügung.
  • Brandenburg: Marktanpassungsfaktoren für Brandenburg sind in den online bereitgestellten sowie gedruckten Grundstücksmarktberichten enthalten. Dabei ermitteln die Gutachter zunächst einen Gebäudefaktor, der wiederum durch je einen Anpassungsfaktor für abweichende Baujahre, Grundstücksfläche oder „Kategorie der Standardstufe“ ergänzt wird. Zu den Grundstücksmarktberichten für Brandenburg.
  • Bremen: Die Freie Hansestadt Bremen fügt die Marktanpassungsfaktoren für das Sachwertverfahren als eigenen Unterpunkt im Kapitel „Für die Wertermittlung erforderliche Daten“ in ihrem frei zugänglichen Grundstücksmarktbericht Bremen ein.
  • Hamburg: Marktanpassungsfaktoren für Hamburg können gegen eine Gebühr bei der Immobilienwertdatenauskunft für Hamburg erworben werden.
  • Hessen: Auskünfte und Berichte zu Sachwertfaktoren sind auf dem Geoportal Hessen kostenpflichtig.
  • Mecklenburg-Vorpommern: Die Marktanpassungsfaktoren in Mecklenburg-Vorpommern tauchen in den Grundstücksmarktberichten der lokalen Gutachterausschüsse auf. Wer zum Beispiel ein Printexemplar des Landkreises Ludwigslust-Parchim beim zuständigen Gutachterausschuss anfordert, entrichtet eine Schutzgebühr von zirka 40 Euro. Online geht es auch kostenlos – auf der Webseite des Landkreises.
  • Niedersachsen: Die frei zugänglichen Grundstücksmarktberichte in Niedersachsen enthalten Angaben zu den Marktanpassungsfaktoren.
  • Nordrhein-Westfalen: Die aktuellen Grundstücksmarktberichte mit den Marktanpassungs-Tabellen für Städte in NRW stehen auf der Plattform BORIS kostenfrei als pdf-Datei zum Download zur Verfügung.
  • Rheinland-Pfalz: Informationen zu Marktanpassungsfaktoren in Rheinland-Pfalz können Sie in den Grundstücksmarktberichten mehrerer lokaler Gutachterausschüsse (Stand Februar 2023 nur Osteifel-Hunsrück und Westerwald-Taunus) ohne Gebühr online einsehen. Für Marktdaten aus den sechs Großstädten oder vier weiteren Regionen (Rheinhessen-Nahe, Rheinpfalz, Westeifel-Mosel, Westpfalz) wenden Sie sich an den örtlichen Gutachterausschuss (Übersicht).
  • Saarland: Die Sachwertfaktoren sind im Grundstücksmarktbericht für das Saarland aufgeschlüsselt, allerdings fehlen diese Seiten in der online verfügbaren Vorschau. Erkundigen Sie sich bei Bedarf bei den lokalen Gutachterausschüssen nach den Marktanpassungsfaktoren und Grundstücksmarktberichten. Diese sind im Saarland in der Regel kostenpflichtig. Ein lokaler Grundstücksmarktbericht kostet zwischen 25 und 50 Euro, der für das ganze Saarland 70 Euro. Für eine einfache Auskunft wie den konkreten Marktanpassungsfaktor für Ihre Immobilie stellen die Gutachterausschüsse gemäß Gebührenordnung (Abrufdatum: 7. Februar 2023) 15 Euro in Rechnung.
  • Sachsen: Einen Richtwert für regionale Marktanpassungsfaktoren liefert der Grundstücksmarktbericht für Sachsen frei Haus. Für die Wertermittlung sind diese Sachwertfaktoren allerdings zu ungenau. Die lokalen Grundstücksmarktberichte können beim jeweiligen Gutachterausschuss teilweise kostenfrei heruntergeladen werden (zum Beispiel Leipzig) oder werden gegen eine Gebühr verschickt (zum Beispiel Dresden).
  • Sachsen-Anhalt: Auskünfte zu Marktanpassungsfaktoren erteilen die vier Geokompetenz-Center in Sachsen-Anhalt: Halle, Dessau-Roßlau, Magdeburg und Stendal.
  • Schleswig-Holstein: Informationen zu den Marktanpassungsfaktoren erhalten Sie je nach Region in Schleswig-Holstein kostenlos online (Kiel) oder gegen eine Gebühr. Zu den Gutachterausschüssen in Schleswig-Holstein.
  • Thüringen: Die Grundstücksmarktberichte und damit auch die Marktanpassungsfaktor-Tabellen sind in Thüringen frei zugänglich. Sie werden vom Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation gesammelt und zur Verfügung gestellt.

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Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

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