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Steuerliche Wertermittlung von Immobilien

Auf dieser Seite erfahren Sie, wie das Finanzamt den Einheitswert für eine Immobilie festlegt, welche Gesetze zur Besteuerung von Immobilien in Deutschland gelten und welche Steuern für Immobilienvermögen vorgesehen sind. Außerdem erhalten Sie Informationen, wie Sie gegen den Feststellungsbescheid der Steuerbehörde vorgehen können und mit welchen Tricks Sie Geld sparen.

Bundesfinanzministerium.

Wenn es um Steuern und Immobilien geht, informiert das Bundesfinanzministerium über geplante und verabschiedete Gesetze.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer ein Grundstück sein Eigen nennt, bezahlt dafür Jahr für Jahr Grundsteuer.
  • Wer eine Immobilie kauft, zahlt dafür Grunderwerbsteuer.
  • Wer öfters oder beruflich Häuser, Wohnungen und Grundstücke verkauft, führt Gewerbesteuer an die Kommune ab. Share Deals sind derzeit noch ein geeignetes Mittel, um die Gewerbesteuer einzusparen.
  • Freiberufler und Selbstständige, die ihre Arbeit in ihren eigenen vier Wänden verrichten, können die Arbeitsräume steuerlich bei den Betriebskosten geltend machen.
  • Wer seine Immobilie vermietet, kann sie über einen langen Zeitraum linear abschreiben.
  • Wer ein Denkmal besitzt, profitiert bis zu einem gewissen Grad steuerlich von Sanierungsmaßnahmen.
  • Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, kann eine energetische Gebäudesanierung steuerlich geltend machen.
  • Eine geerbte Immobilie unterliegt der Erbschaftssteuer.
  • Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, muss sich mit der Schenkungssteuer auseinandersetzen.
  • Privatpersonen, die ihre Immobilie lange genug halten oder über eine deutlich kürzere Zeitspanne selbst darin wohnen, kommen beim Verkauf um die Spekulationssteuer herum.

Diese Steuern erhebt das Finanzamt für Immobilien

In diesem Abschnitt stelle ich die wichtigsten Steuern vor, die das Finanzamt rund um Immobilien erhebt und verweise auf die jeweilige gesetzliche Grundlage.

Erbschaftssteuer

Erben Sie ein Grundstück, ein Haus, eine Wohnung oder eine andere Art von Immobilie, fällt auf das Erbe eine Steuer an. Die juristische Basis zu dieser Besteuerung ist das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG). Über deren Berechnungsgrundlage, Freibeträge und das Potenzial, sie zu senken, informieren wir ausführlich in unserem Ratgeber zur Erbschaftssteuer auf Immobilien.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist sozusagen eine alternative Umsatzsteuer, die bei einem Eigentümerwechsel eines Grundstücks oder einer Immobilie an das Bundesland abgeführt werden muss. Geregelt ist sie im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Wir haben uns damit eingehend auseinandergesetzt und einen praktischen Ratgeberartikel zur Grunderwerbsteuer erstellt.

Grundsteuer

Wer Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks ist, zahlt gemäß Grundsteuergesetz (GrStG) Jahr für Jahr Grundsteuerabgaben an die Kommune. Da sich die aktuelle Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer in Ost- und Westdeutschland derzeit deutlich unterscheidet und als unfair empfunden wird, was durch das Bundesverfassungsgericht bekräftigt wurde, treten in den Bundesländern ab 2025 neue Regeln in Kraft. Entweder wenden die Länder das reformierte Modell des Bundes an oder sie verabschieden ein eigenes Grundsteuergesetz. Die Faktenlage zur Grundsteuer samt Reform haben wir in unserem Grundsteuer-Ratgeber zusammengetragen.

Schenkungssteuer

Die Schenkungssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück geschenkt bekommen. Den Gesetzestext dazu hält das ErbStG bereit. Wenn Sie nicht das ganze Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz nach den für Sie relevanten Passagen wie beispielsweise Freibeträge, Steuerklassen, Schenkung in Raten, pro Elternteil oder unter Ehegatten durchkämmen möchten, empfehlen wir Ihnen unseren kompakten Ratgeber mit Spartipps zur Schenkungssteuer bei Immobilien. Einen Spartipp gebe ich Ihnen direkt hier: Eine steuerliche Wertminderung erreichen Sie durch die Eintragung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs.

Spekulationssteuer

Verkauft eine Privatperson ein Grundstück oder eine Immobilie, unterstellt der Staat ihr unter gewissen Voraussetzungen eine Gewinnerzielungsabsicht und kassiert eine Spekulationssteuer. Sie umgehen die Spekulationssteuer, wenn Ihnen die Immobilie seit mindestens zehn Jahren gehört oder Sie bei einer kürzeren Haltedauer in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren selbst darin gewohnt haben. Achten Sie besonders auf die Spekulationsfrist, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen.

Immobiliensteuern (Infografik).

Die wichtigsten Steuern im Zusammenhang mit Immobilien in einer Grafik.

Für Privatpersonen

Privatpersonen sollten im Zusammenhang mit Immobilien und Grundbesitz zwei weitere Dinge berücksichtigen, die steuerliche Auswirkungen haben können. Da wäre zum einen der Zugewinnausgleich bei einer Scheidung. Zum anderen müssen Vermieter ihre Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung angeben. Die Rendite wird mit ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, dafür können sie die vermietete Wohnung abschreiben.

Für Unternehmen

Für Unternehmen fallen je nachdem, welche Rechtsform die Firma gewählt hat und was mit den Immobilien passiert, unterschiedliche Steuern an.

So bezahlen Kapitalgesellschaften, Genossenschaften und Vereine eine Körperschaftsteuer. Der Staat holt sich 15 Prozent des zu versteuernden Einkommens.

Personengesellschaften zahlen zwar keine Körperschaftsteuer, jedoch müssen die Gesellschafter als natürliche Personen Einkommensteuer auf ihre Gewinne bezahlen. Diese richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz und kann je nach Höhe der Einnahmen bis zu 45 Prozent betragen. Ergänzt um Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer reicht die Besteuerung sogar an die 50 Prozent heran.

Sowohl Einzelunternehmer als auch Personen- oder Kapitalgesellschaften müssen außerdem Gewerbesteuer an die Gemeinde abführen, wenn sie gewerblich tätig sind. Bei Immobilien wird Gewerbesteuer auf Veräußerungsgewinne erhoben.

Achtung: Verkauft eine Privatperson zu viele Grundstücke oder Immobilien in kurzer Zeit, stuft das Finanzamt sie automatisch als Gewerbetreibenden ein und verschickt einen entsprechenden Steuerbescheid. Um dem zu entgehen, sollten Sie maximal drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen.

Eine weitere Steuer, die Unternehmen für den Staat beim Verkauf einer Immobilie erheben müssen, ist die Umsatzsteuer. Damit verteuert sich das angebotene Objekt im Vergleich zu einem privaten Verkäufer um 19 Prozent.

Immobiliengesellschaften – aus steuerlichen Gründen

Um die Steuerlast auf Mieteinnahmen zu reduzieren, gründen Privatpersonen mit etwas mehr Grundbesitz und Immobilieneigentum häufig eine Immobiliengesellschaft. Diese Firmen werden auch als Vermietungsgesellschaft bezeichnet, da sich ihre Tätigkeit üblicherweise rein auf die Vermögensverwaltung beschränkt. Zur Vermietung gesellt sich womöglich die Finanzierung, Erschließung und Vermarktung einer Immobilie. So umgehen die Eigentümer eine Besteuerung mit dem persönlichen Spitzensteuersatz und zahlen bei einer „vorgeschalteten“ Immobilien GmbH nur noch knapp 16 Prozent Steuern auf ihre Gewinne. Allerdings gilt es, einige Regeln zu berücksichtigen, damit das Finanzamt diese Steuerersparnis nicht zunichtemacht.

Nicht nur für Privatpersonen hat sich die Immobilien GmbH als Steuersparmaßnahme bewährt. Unternehmen, vor allem Kapitalgesellschaften aus dem Ausland, bündeln ihre Mieteinnahmen aus Deutschland in einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft, aus der sie die Gewinne sogar komplett steuerfrei an die Holding transferieren können.

Es gibt viele Möglichkeiten, Steuern mit Immobilien zu sparen. Lesen Sie hier mehr über die vermögensverwaltende Immobilien GmbH oder informieren Sie sich in diesem Artikel über die Vorteile einer Immobilien GbR und anderer Personengesellschaften.

So ermittelt das Finanzamt den steuerlichen Wert von Immobilien

Der Verkehrswert im Steuerrecht ist der Marktwert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Er ist im Wesentlichen identisch mit dem „gemeinen Wert“ gemäß § 9 Bewertungsgesetz (BewG). Grundüberlegung hinter beiden Werten ist: Welcher Verkaufspreis kann aktuell zu regulären Marktbedingungen mit dem Wirtschaftsgut Immobilie oder Grundstück im gegenwärtigen Zustand erzielt werden?

Bewertungsprinzipien des Finanzamts für Immobilien

Je nachdem, welchem Zweck das Grundstück beziehungsweise die Immobilie dient, kann das Finanzamt auf unterschiedliche Bewertungsprinzipien zurückgreifen.

  • Eigenheim: Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien greift das Finanzamt zur Ermittlung des Verkehrswerts auf das vereinfachte Massenbewertungsverfahren und den durch örtliche Vergleichswerte und Mietspiegel festgelegten Einheitswert zurück. Je nach Grundstücksgröße fügt das Finanzamt einen Zuschlag hinzu. Abschläge sind seltener.
  • Renditeobjekte: Bei vermieteten Immobilien setzt das Finanzamt üblicherweise die Netto-Kaltmiete für das ganze Kalenderjahr zu 90 Prozent an.
  • Betriebs- und Spezialimmobilien: Immobilien, die einen speziellen Zweck erfüllen, wie eine Lagerhalle oder eine Garage, oder einem Betrieb gehören, werden in Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt.
  • unbebaute Grundstücke: Für die Wertfeststellung unbebauter Grundstücke verlässt sich das Finanzamt auf die Bodenrichtwerte der kommunalen Gutachterausschüsse, die durch Zu- oder Abschläge angepasst werden können.

Einheitswertverfahren des Finanzamts

Der Fiskus bewertet Immobilien nach einer eigenen, standardisierten Methode: Beim Einheitswertverfahren nach Vorgabe der § 19 bis § 32 BewG wird der Wert der Immobilie zu einem künstlichen Stichtag in der Vergangenheit (Hauptfeststellung alle sechs Jahre gemäß § 21 BewG) geschätzt, mit der Steuermesszahl auf heutiges Niveau multipliziert und über den Hebesatz der Kommune und dem Kriterium „Hochwertigkeit“ angepasst. Zur Vereinfachung läuft die Wertfeststellung meist per Massenbewertungsverfahren ab. Das Finanzamt gruppiert gleichartige Objekte und bewertet diese mehr oder weniger einheitlich.

Der Einheitswert gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie für grundstücksgleiche Rechte, also auch für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Er dient als Bemessungsgrundlage für Steuern, Gebühren und Beiträge. Im Zusammenspiel mit Immobilien kommt das Einheitswertverfahren (noch) bei der Grundsteuer zum Einsatz und kann unter Umständen (zum Beispiel, wenn die Eigentumsübertragung ohne Kaufpreis erfolgt) bei der Grunderwerbsteuer, der Gewerbesteuer, der Erbschaftssteuer und der Schenkungssteuer relevant sein.

Die Ermittlung dieses Verkehrswertes durch das Finanzamt ist im Steuerrecht umstritten. Das Bundesverfassungsgericht hat das Einheitswertverfahren, mit der die Steuerbehörden den Verkehrswert festlegen, in seiner derzeitigen Form zumindest im Hinblick auf die Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft. Ab 2025 gelten nach der Grundsteuerreform neue Grundsteuergesetze.

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Das können Sie gegen den Einheitswertbescheid des Finanzamts unternehmen

Erscheint Ihnen der Feststellungsbescheid, beispielsweise für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer, zu hoch, müssen Sie Einspruch beim Finanzamt einlegen, das den Bescheid ausgestellt hat. Kommt es dadurch zu einem geänderten Feststellungsbescheid, wird im Nachgang der Bescheid für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer angepasst.

Idealerweise haben Sie bereits vor Abgabe der Steuererklärung einen Immobiliensachverständigen hinzugezogen, der ein Verkehrswertgutachten Ihrer Immobilie erstellt hat. Da Gutachter gesetzeskonforme Bewertungsverfahren anwenden, wird das Finanzamt deren Wertermittlung für Ihre Immobilie normalerweise anstandslos anerkennen. Liegt kein Verkehrswertgutachten vor, neigen Finanzbeamte dazu, den steuerlich nicht abschreibbaren Bodenwert höher anzusetzen als nötig und den abschreibbaren Gebäudewert niedriger.

Ist das Kind in den Brunnen gefallen und das Finanzamt stellt Ihnen einen Einheitswertbescheid aus, der zu hoch ausfällt, benötigen Sie zur Gegenargumentation ein Verkehrswertgutachten. Damit dieses gegenüber Behörden und notfalls auch vor Gericht Bestand hat, muss es von einem zertifizierten und bestenfalls öffentlich bestellten Immobiliengutachter angefertigt werden. Natürlich warten Sie durch das Anfechten des Steuerbescheids wesentlich länger auf die Rückzahlung zu viel entrichteter Steuern, als wenn Sie proaktiv ein Verkehrswertgutachten einreichen, das vom Finanzamt akzeptiert wird.

Steuerliche Fort- und Abschreibungen für Immobilien

Wer eine Immobilie vermietet, ein Denkmal saniert oder sein Eigenheim energetisch saniert, profitiert von Abschreibungen, die in der Einkommensteuererklärung steuermildernd geltend gemacht werden können. Einen Überblick über die unterschiedlichen Möglichkeiten einer Abschreibung von Immobilien haben wir in unserem Ratgeber „AfA Immobilien“ veröffentlicht.

In diesem Abschnitt möchte ich ein bisschen näher auf das Thema Fortschreibung eingehen. Eine steuerliche Fortschreibung tritt bei einer Änderung rund um den Einheitswert einer Immobilie oder eines Grundstücks ein. Konkret: Ändert sich etwas am zu bewertenden „Gegenstand“, kommt die Fortschreibung ins Spiel. Insgesamt gibt es vier verschiedene Fortschreibungen, die aus §22 BewG hervorgehen:

  • Artfortschreibung: Über die Art des Steuerobjekts wird eine neue Feststellung getroffen, „wenn sie von der zuletzt getroffenen Feststellung abweicht und es für die Besteuerung von Bedeutung ist“. Das kann zum Beispiel passieren, wenn eine Garage in Wohnraum oder ein Wohnhaus in eine Gewerbeimmobilie umgewandelt wird.
  • Berichtigungsfortschreibung: Mit dieser Maßnahme wird ein Fehler, der einen festgestellten Einheitswert betrifft, korrigiert. Es kann sich bei der Berichtigung um eine Art-, Wert- oder Zurechnungsfortschreibung handeln.
  • Wertfortschreibung: Wird der Einheitswert neu festgestellt und weicht vom bisherigen Einheitswert um mindestens ein Zehntel nach oben oder unten ab, erfolgt eine Wertfortschreibung.
  • Zurechnungsfortschreibung: Bei einem Eigentümerwechsel wird das Grundstück oder die Immobilie dem neuen Eigentümer zugerechnet. Das Finanzamt rechnet den Grundbesitz mit Einheitswert und Messbetrag fortan dem neuen Eigentümer zu und teilt ihm dies mit einem Einheitswertbescheid mit. Erhalten Sie als neuer Eigentümer keinen Einheitswertbescheid, sollten Sie das Finanzamt auf die Zurechnungsfortschreibung hinweisen.

Jede Fortschreibung wird dem Eigentümer der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks mit einem neuen Einheitswertbescheid mitgeteilt.

Diese gesetzeskonformen Bewertungsverfahren wenden Gutachter an

Ein Verkehrswertgutachten eines Immobiliensachverständigen ist wesentlich detaillierter und realistischer als die Feststellung des Einheitswerts durch das Finanzamt. Schließlich schauen sich seriöse Gutachter die Immobilie mit eigenen Augen an und beziehen wesentlich mehr Daten in ihre Bewertung mit ein als das Finanzamt. In Deutschland gibt es drei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren für Immobilien. Geregelt sind diese in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Je nach Gebäudeart und -nutzung eignet sich ein anderes Verfahren:

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Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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