Vergleichswertverfahren für Immobilien

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

André Heid
DEKRA zertifizierter Sach­verständiger für Bauschadens­bewertung

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Wie die Wertermittlung gelingt inklusive Beispiel

Das Vergleichswertverfahren wenden Immobilien-Sachverständige an, um den Verkehrswert einer Immobilie realistisch auf Basis von Vergleichswerten berechnen zu können. Anhand von konkreten Beispielen für das Vergleichswertverfahren erklären wir Ihnen, welche Parameter für diese Methode relevant sind und welche Daten dafür grundsätzlich nötig sind.

Das Wichtigste in Kürze

Grundsätzlich sind für dieses Verfahren die Angaben und Werte der Gutachterausschüsse besonders wichtig: Dabei handelt es sich um bereits erzielte Werte für verschiedene Arten von Immobilien, welche die Gutachterausschüsse kategorisch geordnet zur Verfügung stellen.

Weitere zulässige Methoden zur Wertermittlung von Immobilien sind das sogenannte Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Informieren Sie sich darüber direkt in unseren Ratgebern.

Wichtig: Grundsätzlich ist davon abzuraten, das Vergleichswertverfahren für Immobilien selbst anzuwenden. Denn nur Fachleute verfügen über die entsprechende Erfahrung und Marktkenntnis, die eine realistische Wertermittlung ermöglichen. Deshalb sollten Sie bestenfalls einen erfahrenen Sachverständigen mit der Wertermittlung Ihrer Immobilie beauftragen.

Direktes Vergleichswertverfahren

Das direkte Vergleichswertverfahren ist für die Bewertung einer Immobilie grundsätzlich optimal, wenn die Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen. Dabei handelt es sich grundsätzlich um Immobilien, die ähnliche Merkmale aufweisen, unter anderem hinsichtlich Lage, Größe oder Zustand. Im Rahmen dieser Methode kann zum Beispiel der Wert eines kürzlich verkauften Nachbargrundstücks, das vergleichbare Eigenschaften aufweist, bei der Immobilienbewertung herangezogen werden.

Beim direkten Vergleichswertverfahren bietet der erzielte Kaufpreis einer kürzlich verkauften Nachbarimmobilie optimale Orientierung.

Indirektes Vergleichswertverfahren

Das indirekte Vergleichswertverfahren kommt zur Anwendung, wenn es keine direkten Vergleichswerte gibt. Dann müssen Sachverständige den Wert der Immobilie anhand Verkäufen aus der Vergangenheit bestimmen. Dafür fordern Sachverständige Datensätze zu den örtlichen Verkäufen aus den letzten Jahren bei den entsprechenden Gutachterausschüssen an. Diese sind in der Regel über die zentralen Stellen der Länder gegen ein Entgelt zu erreichen.

Zusätzliche Quellen, die Immobilien-Sachverständige als Vergleichswerte nutzen, sind:

• eigene Datensammlungen
• Marktberichte
• Fachzeitschriften
• aktuelle Angebote vergleichbarer Objekte
• kommerzielle Datenbanken
• Ergebnisse aus Bietverfahren

Aus diesen Datensätzen stellt der Sachverständige anschließend eine Vergleichsgruppe aus Objekten zusammen, die der zu bewertenden Immobilie ähneln, und ermitteln entsprechende Werte.

Anschließend müssen Sachverständige noch individuelle Anpassungen vornehmen, wenn die Immobilie wertbeeinflussende Merkmale aufweist, die sich von denen der Vergleichsobjekte unterscheiden.

Wichtig: Damit die Immobilienbewertung nicht angefochten werden kann, muss der Anpassungsfaktor (also die individuellen Zu- und Abschläge) unter 35% liegen. Andernfalls sind die Vergleichsobjekte nicht zulässig für das Vergleichswertverfahren der jeweiligen Immobilie.

Das Vergleichswertverfahren kommt insbesondere bei zwei Arten von Anlässen zum Einsatz:

• zum einen bei Vermögensauseinandersetzungen, wie zum Beispiel Erbschaft, Scheidung, Schenkung
• oder aber bei Immobilientransaktionen, also beim Immobilienkauf und -verkauf

Vor allem bei den folgenden Immobilienarten eignet sich das Verfahren besonders gut:

• Grundstücke,
• Einfamilienhäuser,
• Doppelhaushälften,
• Reihenhäuser und
• Eigentumswohnungen

können Sie realistisch anhand dieses Verfahrens von einem Sachverständigen bewerten lassen.

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Grundstückswert ermitteln ► So wird der Bodenwert ermittelt

Um den Grundstückswert (auch Bodenwert genannt) genau ermitteln zu können, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten. Häufig nutzen Immobiliengutachter dafür entweder das Vergleichswertverfahren oder die Wertermittlung mithilfe von Bodenrichtwerten. Wie sich der Grundstückswert berechnen lässt, wann Sie ihn brauchen und mit welcher Berechnungsformel Sie den Grundstückswert ermitteln lassen können, erfahren Sie im Folgenden.
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Bewertung eines unbebauten Grundstücks

Bei Grundstücken spielen die folgenden Vergleichsfaktoren eine wichtige Rolle:

• Erschließungsgrad:
  Gibt es eine Anbindung an öffentliche Straßen, an das Strom-, Wasser- und Abwassernetz? Liegen Kommunikationsleitungen vor?
• Bodenbeschaffenheit:
  Kann der Boden Lasten aus einem Bauwerk aufnehmen? Gibt es Altlasten aus früherer Nutzung?
• Bodenschätze:
  Kann etwas abgebaut werden?
• Mikrolage:
  Wie hoch sind Lärmbelästigung und Luftemissionen?
• Bau- und planungsrechtliche Einschränkungen:
  Ist die Baufreiheit in irgendeiner Form eingeschränkt?
• Nutzungsbeschränkungen:
  Sind in Abteilung II des Grundbuchs Verbote bezüglich der Nutzung des Grundstücks eingetragen?

Beim Vergleichswertverfahren spielt nicht nur das Baujahr der Immobilie, sondern auch der aktuelle Stand der Modernisierung eine wesentliche Rolle.

Bewertung eines Gebäudes

Bei Gebäuden kommen ergänzend zu den Grundstückskriterien noch die folgenden Aspekte hinzu:

• Art und Größe des Gebäudes:
  Handelt es sich um eine Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie? Wie groß ist sie?
• Bauweise:
  Ist das Gebäude in Massiv- oder Holzbauweise gebaut? Handelt es sich um ein besonders energieeffizientes Haus?
• Ausstattungsqualität:
  Wie hochwertig ist die Immobilie ausgestattet?
• Restnutzungsdauer:
  Wie lange lässt die Immobilie sich bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch nutzen?
• Gesetzliche Verbote oder Beschränkungen der freien Verfügung:
  Steht die Immobilie beispielsweise unter Denkmalschutz? Gibt es Grunddienstbarkeiten?
• Art und Verwendung der Nachbarschaftsliegenschaften:
  Was zeichnet das direkte Umfeld der zu bewertenden Immobilie aus?
• (im Fall von Mietobjekten) der Ertrag durch die Vermietung:
  Wie hoch sind die Einnahmen durch Mieten?

Beispielrechnung für das Vergleichswertverfahren einer Immobilie

Für eine Wohnung mit den nachfolgenden Merkmalen soll der Verkehrswert berechnet werden:

• Größe: 62 m²
• Baujahr: 1999
• Geschosslage: 1. OG
• Ausstattung: mittel
• Zustand: baujahrtypisch
• Vermietung: vermietet
• Garage: nicht vorhanden

Nachdem ein Immobilien-Sachverständiger entsprechende Vergleichswerte beim Gutachterausschuss einholt, erstellt er eine entsprechende Vergleichsgruppe aus Objekten in gleichwertiger Lage und ermittelt mittels Umrechnungskoeffizienten und Marktanpassungsfaktoren einen durchschnittlichen Wert von 2.000 €/m². Diesen multipliziert er anschließend mit der Grundfläche von 62 m²:

Um nun den endgültigen Immobilienwert zu ermitteln, muss der Immobilien-Sachverständige noch die individuellen Merkmale der Immobilie berücksichtigen und die Werte entsprechend anpassen:

Weil noch Reparaturen in der Wohnung anfallen, müssen diese noch vom vorläufigen Immobilienwert abgeschlagen werden. Weil die Merkmale der Immobilie diejenigen der Vergleichsobjekte nicht übertreffen, können in diesem Fall keine Zuschläge einkalkuliert werden. Die Höhe der Reparaturkosten beläuft sich auf 5.000 €, demnach ergibt sich ein endgültiger Verkehrswert von 119.000 €:

Wichtig: Angebot und Nachfrage beeinflussen die Marktwerte

Der Wert einer privaten Immobilie lässt sich grundsätzlich anhand des Kaufinteresses bestimmen. Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens kommt es nicht nur auf die Baukosten, sondern vor allem darauf an, welche Summe potenzielle Käufer bereit sind, für Ihre Immobilie auszugeben.

Beispiel: Eine hochwertige Immobilie kann einen geringeren Wert erzielen, wenn kein Käufer bereit ist, den geforderten Kaufpreis zu bezahlen. Andererseits ist es auch nicht unüblich, dass eine Immobilie aufgrund reger Nachfrage für eine Summe veräußert wird, welche die Herstellungskosten weit übertreffen.

Angebot und Nachfrage wirken sich entscheidend auf den Verkehrswert von Immobilien aus.

Vergleichswertverfahren: Vor- und Nachteile

Das Vergleichswertverfahren gilt als eine besonders präzise und zuverlässige Methode bei der Immobilienbewertung. Dennoch ergeben sich bei diesem Vorgehen auch objektspezifische Nachteile.

Vorteile des Vergleichswertverfahrens

• einfachste und zuverlässigste Methode der Wertermittlung für Immobilien:
  Das Vergleichswertverfahren ist eine besonders zuverlässige Methode für die Ermittlung des Immobilienwertes und wird von Immobilien-Sachverständigen routinemäßig eingesetzt.
• optimal geeignet für privates Wohneigentum und unbebaute Grundstücke:
  Insbesondere bei privatem Wohneigentum eignet sich das Vergleichswertverfahren, weil solche Immobilien sich in der Regel sehr gut vergleichen lassen.
• bildet Marktniveau realistisch ab:
  Weil das Vergleichswertverfahren auf realen Kaufpreisen beruht, bildet es das aktuelle Marktgeschehen besonders authentisch ab. Dadurch ist das Verfahren äußerst plausibel und nachvollziehbar.

Nachteile des Vergleichswertverfahrens

• nicht geeignet, wenn Vergleichsparameter fehlen:
  Liegen nicht ausreichend oder auch keine Vergleichsdaten vor, stößt das Vergleichswertverfahren an seine Grenzen.
• problematisch bei komplexen Gebäuden:
  Insbesondere bei Gebäuden, die einzigartige Merkmale aufweisen, lässt sich das Vergleichswertverfahren nur schwer anwenden, weil in solchen Fällen entsprechende Vergleichsdaten fehlen.
• verlangt nach einer hohen Kompetenz des Sachverständigen:
  Noch mehr als das Ertrags- und das Sachwertverfahren, muss ein Immobilien-Sachverständiger eine präzise Einschätzung der individuellen Besonderheiten der jeweiligen Immobilie vornehmen. Ist diese Einschätzung nicht verlässlich, wird das Ergebnis verfälscht.

Ein Tipp: Um die Nachteile des Vergleichswertverfahrens auszuloten und den Immobilienwert verlässlich zu ermitteln, wenden seriöse Immobilien-Sachverständige noch mindestens ein weiteres Verfahren an. Beachten Sie das, wenn Sie sich dazu entschließen, Ihre Immobilie professionell bewerten zu lassen.

Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie mit den richtigen Verfahren zuverlässig ermitteln

Mit dem Vergleichswertverfahren können sie marktorientiert den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmen lassen und herausfinden, was Ihr Wohneigentum eigentlich wert ist. Für die Berechnung sind jedoch einige Parameter und Beispiel-Objekte nötig, um eine verlässliche Wertermittlung vorzunehmen.

Sie möchten den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie professionell bestimmen lassen? Dann kommen für Sie ein Verkehrswertgutachten oder aber ein Kurzgutachten infrage. Dabei unterstützen wir Sie sehr gerne und beraten Sie im Rahmen einer Erstberatung kostenlos: Nutzen Sie dafür einfach unser Kontaktformular oder kontaktieren Sie eine unserer bundesweiten Niederlassungen.

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