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Bieterverfahren für Immobilien und Grundstücke

Wir erklären in diesem Ratgeber, was das Bieterverfahren ist und worin die Vor- und Nachteile liegen. Erfahren Sie, wie das Bieterverfahren für Immobilien funktioniert und wann Sie es einsetzen sollten, um Ihr Grundstück zu verkaufen.

Bieterverfahren für Haus

Bieterverfahren für ein Haus: Das Höchstgebot bekommt nicht automatisch den Zuschlag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einem Bieterverfahren handelt es sich um eine Alternative zum klassischen Immobilienverkauf.
  • Es folgt dem Grundprinzip von Angebot und Nachfrage – je mehr Bieter daran teilnehmen, desto höher kann der Verkaufspreis ausfallen.
  • Es gibt vier Arten von Bieterverfahren: offen, öffentlich, privat und strukturiert.
  • Ein Bieterverfahren ist nicht verbindlich – Käufer und Verkäufer können beide jederzeit zurücktreten.
  • Der Erfolg eines Bieterverfahrens ist immer von der aktuellen Marktlage abhängig. Fällt oder stagniert der Immobilienmarkt, können Bieterverfahren zu schlechten Ergebnissen führen. Während Wachstumsphasen können sie dagegen gute Verkaufspreise erzielen.
  • Bieterverfahren sind eine beliebte Methode zur Preisermittlung, mit der man zusätzlich potenzielle Kunden anwirbt.
  • Das Bieterverfahren lohnt sich für den Verkauf eines Hauses unter anderem dann, wenn der Verkäufer schnell Geld benötigt.
  • Eine professionelle Verkaufsberatung hilft Ihnen dabei, den Nutzen eines Bieterverfahrens abzuwägen.

Was ist ein Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren stellt eine alternative Verkaufsstrategie im Immobilienbereich dar. Im Gegensatz zu herkömmlichen Verkaufsmethoden wird hier kein fester Verkaufspreis festgelegt. Stattdessen haben potenzielle Käufer die Möglichkeit, individuelle Gebote für die Immobilie abzugeben.

Obwohl es für Verkäufer nicht verpflichtend ist, einen Mindestpreis für ihre Immobilie festzulegen, wird dies in der Praxis häufig getan. Dadurch wird vermieden, dass der Verkaufsprozess durch Schnäppchenjäger unnötig verlängert wird. Außerdem wird so der wahre Marktwert der Immobilie schneller ersichtlich.

Tipp: Die Erstellung eines professionellen Wertgutachtens für Ihre Immobilie hilft Ihnen dabei, einen angemessenen Mindestpreis festzulegen. Kontaktieren Sie uns gerne jederzeit für ein kostenloses Erstgespräch.

Durch das Bieterverfahren können Verkäufer in kurzer Zeit sehr attraktive Angebote erhalten. Das Grundprinzip von Angebot und Nachfrage kommt hier voll zum Tragen: Je mehr ernsthafte Interessenten sich für die Immobilie interessieren, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit eines lukrativen Verkaufspreises.

Bieterverfahren (Infografik)

Das Bieterverfahren in einer Infografik zusammengefasst.

Rechtsgrundlage des Bieterverfahrens

Das Bieterverfahren ist aufgrund seiner rechtlichen Flexibilität eine vergleichsweise risikofreie Option für beide Parteien. Es existiert keine spezifische Rechtsgrundlage für dieses Verfahren, weshalb sowohl Käufer als auch Verkäufer ihre Angebote jederzeit zurückziehen können.

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 311b BGB) muss die Eigentumsübergabe eines Grundstücks oder einer Immobilie notariell beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Ein Kaufvertrag für ein Haus ist beispielsweise nur dann rechtlich bindend für beide Parteien, wenn er von einem Notar beurkundet wurde.

Da beim Bieterverfahren kein notariell beurkundeter Vertrag erstellt wird, sind die in diesem Zusammenhang getroffenen Abmachungen nicht rechtsbindend. Dementsprechend sind Gebote im Rahmen eines Bieterverfahrens für potenzielle Käufer nicht verpflichtend. Ebenso können Verkäufer ihre Immobilie jederzeit vom Verkauf zurückziehen, solange kein Kaufvertrag unterzeichnet ist.

Es ist wichtig, das Bieterverfahren von einer Auktion oder Versteigerung abzugrenzen. Obwohl sie ähnlich funktionieren, gibt es einen entscheidenden Unterschied: Bei einer Auktion oder Versteigerung ist ein mündliches Gebot bereits rechtskräftig und kann nicht mehr zurückgenommen werden, was beim Bieterverfahren nicht der Fall ist.

Verschiedene Arten von Bieterverfahren

Vom Grundprinzip des Bieterverfahrens leiten sich vier verschiedene Varianten ab. Einige der Varianten unterscheiden sich erheblich voneinander, ein Teil der Begriffe wird wiederum synonym verwendet.

Strukturiertes Bieterverfahren

Das strukturierte Bieterverfahren ist ein mehrstufiger, klar strukturierter Verkaufsprozess. Es besteht aus mehreren Verkaufsrunden, die dazu dienen, den Preis schrittweise in die Höhe zu treiben. Nach der ersten Angebotsfrist folgen zusätzliche Verkaufsrunden, in denen der Verkäufer die Interessenten über das jeweils aktuelle Höchstgebot informieren kann. Dies fördert den Wettbewerb und kann zu höheren Verkaufspreisen führen.

Der Verkaufsprozess beim strukturierten Bieterverfahren dauert zwar etwas länger als bei anderen Varianten des Bieterverfahrens, in der Regel können hier allerdings sehr hohe Verkaufspreise erzielt werden.

Privates und offenes Bieterverfahren

Die Bezeichnungen privates und offenes Bieterverfahren haben zwar an sich unterschiedliche Bedeutungen, werden allerdings trotzdem häufig synonym verwendet, da sie meist Hand in Hand gehen.

  • Ein privates Bieterverfahren bezeichnet ein Bieterverfahren, bei dem eine Privatperson eine Immobilie zum Verkauf stellt. Es ist die direkte Entgegenstellung des öffentlichen Bieterverfahrens.
  • Beim offenen Bieterverfahren handelt es sich um ein Bieterverfahren, das nach einer großen Sammelbesichtigung (Open-House-Besichtigung) stattfindet. Bei dieser können sich so viele Interessenten wie möglich die Immobilie ansehen und innerhalb der darauffolgenden Angebotsfrist ihre Gebote abgeben.

Öffentliches Bieterverfahren

In diesem Fall handelt es sich um ein Bieterverfahren, bei dem Gebietskörperschaften wie Gemeinden oder Bundesländer die Verkäuferrolle einnehmen. Das öffentliche Bieterverfahren grenzt sich allein durch die Verkäuferposition von den anderen Arten ab.

Online-Bieterverfahren

Jedes dieser Bieterverfahren kann als Offline- oder Online-Bieterverfahren durchgeführt werden. Ein Online-Bieterverfahren wird, wie der Name schon vermuten lässt, online abgehalten. Hierfür gibt es eigene geschützte Online-Plattformen. Auf diesen können Interessenten sich nach dem Besichtigungstermin mit ihren Zugangsdaten einloggen und ihre Gebote für die jeweilige Immobilie abgeben.

Ein Mann nimmt an einem Online-Bieterverfahren teil.

Bieterverfahren für Immobilien können auch auf speziellen Online-Plattformen stattfinden.

Beim Online-Bieterverfahren herrscht in der Regel hohe Transparenz über das aktuelle Höchstgebot und die Gebote der Interessenten können darauf basierend laufend verändert werden. Dementsprechend ist ein Online-Bieterverfahren im Vergleich zu Offline-Alternativen sehr kurzweilig – innerhalb weniger Stunden schrauben sich die Angebote hoch, bis der beste Kaufpreis ermittelt und ein Käufer gefunden ist.

Voraussetzungen für das Bieterverfahren

Wenn Sie den Preis über das Bieterverfahren bestimmen möchten, vermerken Sie in der Anzeige unbedingt, dass das Bieterverfahren für die Immobilie zum Einsatz kommt, und schlüsseln Sie die Regeln auf.

  • Gibt es einen Mindestpreis? Bei welchem Betrag liegt dieser?
  • Bis zu welchem Datum müssen Angebote abgegeben werden?
  • Auf welchem Weg (E-Mail, Post, Telefon, Messenger) akzeptieren Sie Angebote? Oder handelt es sich um ein Online-Bieterverfahren, das über eine Internet-Plattform abgewickelt wird?
  • Verlangen Sie vom Bieter einen Finanzierungsnachweis?
  • Geben Sie das Höchstgebot innerhalb des Bieterkreises bekannt und räumen den Bietern eine Chance ein, ihr Angebot zu erhöhen? Wie lauten die Regeln dafür?
  • Handelt es sich um ein statisches oder dynamisches Bieterverfahren? Bei einem dynamischen Bieterverfahren dürften die Kaufinteressenten ihr Gebot während der Bieterfrist verändern.
  • Verpflichten Sie sich zur Annahme des Höchstgebots? Beauftragen Sie einen Makler mit der Vermarktung, können Sie die Anzeige mit dem Hinweis „Zustimmung des Eigentümers vorbehalten“ versehen.

Ablauf des Bieterverfahrens

Ein Hauskauf via Bieterverfahren läuft im Normalfall folgendermaßen ab:

  1. Das zum Verkauf stehende Objekt wird mit dem Hinweis auf ein Bieterverfahren inseriert. Mehr Informationen zum Thema Immobilie inserieren erhalten Sie in dem verlinkten Artikel.
  2. Interessenten können an einer Hausbesichtigung des Objekts teilnehmen. Zumeist wird im Rahmen eines Bieterverfahrens eine große Sammelbesichtigung (Open-House-Besichtigung) abgehalten. Das spart einerseits Zeit und steigert andererseits den Wettbewerb unter den Interessenten.
  3. Innerhalb der festgelegten Angebotsfrist können Interessenten ihre Gebote abgeben.
  4. Je nach Art des Bieterverfahrens gibt es nun zwei Möglichkeiten für den Fortlauf:
    1. Die Angebote werden ausgewertet und der Verkäufer entscheidet sich für einen Käufer.
    2. Bieter werden über das aktuelle Höchstgebot informiert und der Angebotsprozess geht in die nächste Runde. Nach erneuter Auswertung der Gebote wird ein Käufer gewählt.
  5. Käufer und Verkäufer klären im Rahmen einer Nachverhandlung eventuell noch ausständige Details wie den Übergabetermin.
  6. Mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags wird der Verkauf finalisiert.

Vorteile des Bieterverfahrens

Ein Bieterverfahren hat die Vorteile, dass

  • oft nur eine Sammelbesichtigung anstatt individueller Besichtigungstermine angeboten wird und so nur ein Besichtigungstermin zu organisieren ist.
  • Sie eine unverbindliche erste Einschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie erhalten.
  • Sie Ihr Grundstück im Schnitt wesentlich schneller verkaufen.
  • Sie unter Umständen einen höheren Preis als anvisiert erzielen.
  • Sie nicht gezwungen sind, das Höchstgebot anzunehmen.
  • der Kaufpreis von potentiellen Käufern selbst festgelegt werden kann.
  • weder Verkaufs- noch Kaufzwang herrscht.

Nachteile des Bieterverfahrens

Die Nachteile des Bieterverfahrens liegen darin, dass

  • potenzielle Käufer durch zu viele oder zu wenige Besucher bei Sammelbesichtigungen abgeschreckt werden können.
  • immer wieder nicht ernst gemeinte Gebote abgegeben werden und Interessenten jederzeit abspringen können.
  • die Gebote nicht bindend sind. Der Höchstbietende ist nicht zum Kauf verpflichtet und auch für den Verkäufer besteht kein Verkaufszwang.
  • Käufer aufgrund des Wettbewerbs meist keine Schnäppchenkäufe tätigen können.
  • der Verkaufsprozess sehr unpersönlich ist.

Lediglich bei einer Zwangsversteigerung muss der Höchstbietende der Auktion tatsächlich kaufen und der Verkäufer annehmen. Rechtlich bindend wird das Gebot und dessen Annahme bei einem Bieterverfahren erst durch den notariellen Kaufvertrag.

Wann lohnt sich das Bieterverfahren?

Ein Bieterverfahren kann in einigen Fällen eine attraktive Verkaufsoption für Verkäufer sein. Das Bieterverfahren lohnt sich vor allem, wenn

  • sich Grundstück in einer hervorragenden Lage befindet, aber in schlechtem Zustand ist.
  • die Immobilie schon lange vergeblich inseriert wird.
  • der Verkäufer dringend Geld benötigt und die Immobilie so schnell wie möglich verkaufen möchte.
  • der Verkäufer den realen Marktwert wissen will.

Bei Immobilien, die eine hohe Nachfrage versprechen, kann ein Bieterverfahren dem Verkäufer zudem in vielen Fällen helfen, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Die beim Bieterverfahren häufig entstehende Konkurrenzsituation kann die Preise für besonders attraktive Immobilien in die Höhe treiben.

Fazit: Bieterverfahren als interessante Alternative

Bieterverfahren sind alternative Verkaufsoptionen, die einen hohen Wettbewerb und damit potenziell hohe Verkaufserlöse für Verkäufer zur Folge haben können. Da Gebote bei Bieterverfahren nicht bindend sind, handelt es sich dabei auch um eine gute Möglichkeit, um den Marktwert einer Immobilie durch Angebot und Nachfrage zu bestimmen. Im Fall eines Angebotsüberhangs ist die aktuelle Marktlage allerdings eher weniger geeignet.

Sind Sie sich nicht sicher, ob ein Bieterverfahren die richtige Option für Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück ist? Wir helfen Ihnen gerne mit einer professionellen Verkaufsberatung dabei, den für Sie besten Weg zu finden. Buchen Sie über das untenstehende Kontaktformular jederzeit einen Termin für ein kostenloses Erstgespräch oder kontaktieren Sie uns gerne über die 0800 - 90 90 282. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Häufige Fragen zum Bieterverfahren

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Bieterverfahren für Immobilien und Grundstücke.

Ist ein Bieterverfahren bindend?

Im Gegensatz zu Auktion oder Versteigerung ist ein Gebot im Rahmen eines Bieterverfahrens nicht bindend. Sowohl Käufer als auch Verkäufer steht es frei, sich jederzeit umzuentscheiden. Die Eigentumsübergabe einer Immobilie oder eines Grundstückes ist erst nach einer notariellen Beurkundung rechtskräftig.

Ist ein Bieterverfahren seriös?

Beim Bieterverfahren handelt es sich um eine anerkannte Alternative zum klassischen Immobilienverkauf, die auch häufig zur Preisermittlung verwendet wird. Obwohl ein Bieterverfahren, im Gegensatz zu einer Auktion, nicht bindend ist, kommen dadurch trotzdem Verkäufe zustande.

Wie viel soll man beim Bieterverfahren bieten?

Beim Bieterverfahren kann unter den potenziellen Käufern ein hoher Wettbewerbsdruck entstehen. Dieser kann schnell dazu führen, dass Interessenten ihr finanzielles Limit überschreiten. Bevor man ein Gebot abgibt, sollte man sich über den Wert der Immobilie informieren und ein persönliches Limit festlegen, um die eigenen finanziellen Möglichkeiten nicht zu überschreiten. Generell gilt: Keine glatten, gerundeten (Zehn-)Tausender, sondern einen Tick darüber. Sprich: Mit 251.500 Euro bekommen Sie den Zuschlag eher als für 250.000 Euro.

Wie gewinnt man ein Bieterverfahren?

„Bringen Sie als Bieter so viele Informationen wie möglich in Erfahrung, um Ihre Ausgangssituation besser einschätzen zu können.“ Im Gegensatz zur Auktion geht eine Immobilie beim Bieterverfahren nicht automatisch an den Höchstbietenden (auch wenn das natürlich dennoch der häufigste Ausgang ist). Der Verkäufer kann sich jederzeit für einen Käufer entscheiden, der eventuell besser zur Immobilie passt als derjenige mit dem höchsten Gebot. Es gibt somit, im Gegensatz zur Auktion, keine fixe Taktik, mit der man beim Bieterverfahren gewinnen kann.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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