Da ein Mehrfamilienhaus aus mehreren Parteien besteht, gestaltet sich ein Verkauf meist schwieriger als bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung. Mit der richtigen Vorbereitung, einer fundierten Preisermittlung und einer durchdachten Vermarktungsstrategie steigern Sie Ihre Erfolgschancen. Erfahren Sie in diesem Beitrag, worauf es ankommt, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen möchten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist eine komplexe Angelegenheit, da es sich einerseits um ein größeres Objekt handelt und es andererseits meist von erfahrenen Privatanlegern oder von gewerblichen Investoren gekauft wird.
- Das Mehrfamilienhaus kann als Ganzes oder in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden – letzteres verspricht oft mehr Gewinn, ist aber aufwändiger.
- Die Immobilienbewertung eines Mehrfamilienhauses erfolgt über das Ertragswertverfahren, da Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage betrachtet werden und der Wert stark von den Mieteinnahmen und der Rendite abhängt.
- Die Vermietungssituation beeinflusst den Verkaufspreis – ein gut vermietetes Objekt mit stabilen Mieteinnahmen erzielt in der Regel einen höheren Preis als ein Haus mit Leerständen oder unsicheren Mietverhältnissen.
- Aufgrund der Komplexität, die der Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit sich bringt, ist die Zusammenarbeit mit einem Makler zu empfehlen.
Was sollte ich beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses beachten?
Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen, erfordert eine gründliche Vorbereitung – von der Zusammenstellung wichtiger Unterlagen bis zur realistischen Wertermittlung. Auch Renditeerwartungen, Mieterstrukturen und rechtliche Rahmenbedingungen beeinflussen den Verkaufsprozess maßgeblich. Wer gut vorbereitet ist, kann den bestmöglichen Preis erzielen und unnötige Hürden überspringen.
Wer kommt als Käufer in Frage?
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gibt es grundsätzlich zwei Hauptgruppen von potenziellen Käufern:
- Privatanleger: Diese Käufer investieren oft in eine Immobilie als Kapitalanlage und legen Wert auf eine langfristige und sichere Mietrendite. Besonders interessant sind Objekte mit solider Mieterstruktur und geringen Sanierungsaufwänden.
- Gewerbliche Investoren: Dazu gehören Immobiliengesellschaften, Fonds oder Bauträger, die größere Bestände verwalten oder das Objekt weiterentwickeln möchten. Sie analysieren die Immobilie meist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten wie Rendite, Wertsteigerungspotenzial und steuerlichen Vorteilen.
Gerade gewerbliche Käufer prüfen Immobilien besonders gründlich, was für Verkäufer eine Herausforderung sein kann. Unsere professionelle Verkaufsberatung mit Wirtschaftlichkeitsberechnung samt SWOT-Analyse unterstützt Sie bei der Wert- und Preisermittlung Ihrer Immobilie und hilft Ihnen, Ihr Mehrfamilienhaus optimal zu positionieren und den passenden Käuferkreis anzusprechen.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Mieter haben grundsätzlich kein Vorkaufsrecht, wenn ein Mehrfamilienhaus im Ganzen verkauft wird. Eine Ausnahme und damit ein Vorkaufsrecht für Mieter besteht allerdings, wenn das Gebäude vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. In diesem Fall haben die bestehenden Mieter der betroffenen Wohnungen das Recht, die von ihnen bewohnte Einheit zu den gleichen Konditionen zu erwerben, die mit einem Dritten vereinbart wurden (§ 577 BGB).
Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses benötigen Sie verschiedene Unterlagen. Ihre vollständige Zusammenstellung ist Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf:
- Bauakte (enthält Grundrisse der einzelnen Wohneinheiten)
- Bebauungsplan (enthält Informationen zu zugelassenen Nutzungsarten: Wohn-/Gewerbeeinheit)
- Energieausweis (hilft bei der Schätzung von Heiz- und Warmwasserkosten)
- Flurkarte (enthält Grundstückskenndaten)
- Grundbuchauszug (stellt die Eigentumsverhältnisse dar, zeigt etwaige Grundschulden auf)
- Lageplan (zeichnerische Darstellung der Immobilie)
- Nachweise aller Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen
- Versicherungsnachweise
Weitere Unterlagen, die wichtig werden können:
- Betriebskostenaufstellung
- Grenzbescheinigung (bestätigt, dass das Haus innerhalb der Grenzen des entsprechenden Grundstücks steht)
- Aktueller Grundsteuerbescheid
- Übersicht der Nutzungs- und Wohnrechte aller Mieter
Tipp: Mit unserer praktischen Checkliste behalten Sie den Überblick, welche Unterlagen Sie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses benötigen.
Mehrfamilienhaus als Ganzes oder Wohnungen einzeln verkaufen?
Ein Mehrfamilienhaus ist in mehrere Wohneinheiten eingeteilt. So lässt es sich in einzelne Eigentumswohnungen umwandeln – wobei jede Wohnung dann separat verkauft werden kann. Dies bringt womöglich eine höhere Rendite als bei einem Gesamtverkauf. Viele Kapitalanleger machen nach dem Kauf eines Mehrfamilienhauses häufig genau das – das Haus in mehrere Wohnungen aufteilen und einzeln verkaufen.
Was Sie wissen sollten, wenn Sie überlegen, Ihr Haus in mehreren Schritten beziehungsweise Wohnungen zu verkaufen: Der Aufwand steigt in der Regel erheblich, da jede Wohnung einzeln angeboten, besichtigt und verkauft werden muss. Zudem fallen zusätzliche Kosten für die Aufteilung und notarielle Abwicklung an.
▶ Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um aus einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen machen zu können?
Das Wichtigste: Es muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen, die besagt, dass jede der Wohneinheiten im Haus im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes in sich abgeschlossen ist. Eine solche Bescheinigung muss vom Eigentümer des Hauses bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde kostenpflichtig beantragt werden. Die Kosten können je nach Behörde zwischen 50 und 150 € betragen – die Bearbeitungszeit zwischen 14 und 100 Tagen.
Zusätzlich ist eine notariell beglaubigte Teilungserklärung erforderlich. Diese legt fest, welche Räume und Flächen künftig als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum gelten. Die Teilungserklärung muss ins Grundbuch eingetragen werden, bevor die einzelnen Wohnungen verkauft werden können.
Lesetipp: Wie Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, verraten wir Ihnen in unserem Ratgeber.
Mit welchen Kosten & Steuern sollte ich beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses rechnen?
Als Verkäufer eines Mehrfamilienhauses erhalten Sie den Kaufpreis erst mit dem finalen Verkauf. Bis dahin müssen Sie jedoch mit verschiedenen Ausgaben rechnen. In der Verkaufsphase können folgende Kosten und Steuern anfallen:
| Posten | Kosten für den Verkäufer | Kosten für den Käufer |
|---|---|---|
| Immobiliengutachten (zur Ermittlung des Verkehrswertes) |
ca. 2.790€ (Verkehrswertgutachten) > mehr Informationen im Beitrag Kosten für einen Immobiliengutachter |
0 € |
| Unterlagen |
Einige hundert Euro |
0 € |
| Ggf. Makler |
Durchschnittlich 3,27 % des Verkaufspreises |
0 € |
| Notarkosten |
0 € |
Ca. 1,5-2 % des beurkundeten Verkaufspreises |
| Löschung der Grundschuld |
ca. 0,2 Prozent der Grundschuldsumme |
0 € |
| Grundbucheintrag |
0 € |
Ca. 1,5-2 % des beurkundeten Verkaufspreises |
| Grunderwerbssteuer |
0 € |
je nach Bundesland, 3,5-6,5 % des Kaufpreises |
| Ggf. Gewerbesteuer bei Überschreitung der Drei-Objekte-Grenze |
Gewinn multipliziert mit der Gewerbesteuermesszahl von 3,5 %; das Ergebnis wird dann von der Kommune mit ihrem Hebesatz multipliziert 🡪 die Höhe der Gewerbesteuer ist ermittelt |
0 € |
| Ggf. Spekulationssteuer* |
Höhe ist abhängig vom Verkaufspreis (kann bis zu 45 % des Preises betragen) |
0 € |
| Ggf. Vorfälligkeitsentschädigung** |
Bei einer Laufzeit von unter 12 Monaten: 0,5 % des restlichen Kreditbetrags Bei einer Laufzeit von über 12 Monaten: max. 1 % |
0 € |
*Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn Sie Ihre Immobilie weniger als 10 Jahre nach dem Kauf weiterverkaufen.
**Die Vorfälligkeitsentschädigung ist dann zu entrichten, wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs bei der Bank einen noch laufenden Kredit für die Immobilie haben.
Immobilienbewertung Mehrfamilienhaus: Grundlage für eine realistische Preisfindung
Bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, sollten Sie Ihr Mehrfamilienhaus bewerten lassen. Die Bewertung erfolgt nach dem Ertragswertverfahren, da Mehrfamilienhäuser vor allem für Kapitalanleger interessant sind. Diese legen den Fokus auf die erzielbare Rendite, nicht auf die Eigennutzung. Besonders entscheidend für den Wert Ihrer Immobilie sind daher die aktuellen und prognostizierten Mieteinnahmen.
Eine fundierte Immobilienwertermittlung hilft Ihnen, den optimalen Verkaufspreis festzulegen. Das ist besonders wichtig, da ein Mehrfamilienhaus meist einen höheren Wert als Einfamilienhäuser oder Wohnungen hat. Wenn der Verkauf nicht optimal über die Bühne geht, drohen Ihnen auch höhere Verluste. Daher lohnt es sich, für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses einen Makler zu engagieren. Dieser erspart Ihnen Zeit, Nerven und Kosten.
Gut zu wissen: Wenn Sie einen Makler über die Heid Immobilienbewertung beauftragen, legen Sie den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses nicht nur in erfahrene Hände, sondern erhalten zudem ein Kurzgutachten gratis dazu.
Benötigen Sie Hilfe beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses und wollen eine qualifizierte Verkaufsberatung? Wir von Heid Immobilienbewertung stehen Ihnen als erfahrene Immobiliengutachter gerne zur Seite und unterstützen Sie bei Ihrem Verkauf.
Häufige Fragen zum Mehrfamilienhaus-Verkauf
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses.
Wie hoch ist der Wert eines Mehrfamilienhauses?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn der Wert eines Mehrfamilienhauses hängt von mehreren Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr, Zustand, Mieteinnahmen und Marktbedingungen ab.
Wie vermarkte ich ein Mehrfamilienhaus?
Ein Mehrfamilienhaus erfolgreich zu vermarkten, beginnt mit einer professionellen Wertermittlung und einer vollständigen Dokumentation wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Mieterliste. Hochwertige Exposés mit ansprechenden Fotos und klaren Finanzkennzahlen sprechen gezielt die richtigen Käufer an. Mögliche Interessenten erreichen Sie zum Beispiel über Immobilienportale oder lokale Medien – auch die Unterstützung und das Netzwerk eines Immobilienmaklers sind hier hilfreich.
Mehrfamilienhaus mit oder ohne Makler verkaufen?
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist ein komplexes Unterfangen. Da es sich bei einem Haus mit mehreren Wohneinheiten in aller Regel um ein wertvolleres Objekt handelt als bei einem Einfamilienhaus oder einer Wohnung, können auch die Verluste höher sein. Hinzu kommt, dass Mehrfamilienhäuser meist von Kapitalanlegern und nicht von Privatpersonen gekauft werden, die das Haus zur Eigennutzung erwerben möchten.
Mit Kapitalanlegern gilt es professionell umzugehen, um das Beste aus dem Verkauf herausholen zu können. Dazu braucht es Erfahrung und Kontakte – die viele Hauseigentümer, die ihr Haus verkaufen wollen, nicht haben. Daher ist es in jedem Fall empfehlenswert, Ihr Mehrfamilienhaus gemeinsam mit einem Makler zu verkaufen.
Wie beeinflussen Vermietung und Leerstand den Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses?
Die Vermietungssituation hat einen großen Einfluss auf den Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses. Hohe Mieteinnahmen und eine geringe Leerstandsquote machen die Immobilie für Kapitalanleger attraktiver, da sie eine stabile Rendite versprechen. Das kann den Verkaufspreis deutlich steigern.
Ein hoher Leerstand hingegen senkt meist den Wert, da potenzielle Käufer mit Einnahmeausfällen und möglichen Investitionen für Renovierungen oder Neuvermietungen rechnen müssen. Für manche Investoren ist ein hoher Leerstand aber sogar vorteilhaft, da in diesem Fall keine bestehenden Mitverhältnisse bei geplanten Sanierungen oder Neugestaltungen berücksichtigt werden müssen.
Was passiert mit den Mietern nach dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen, hat das für die bestehenden Mieter zunächst keine direkten Auswirkungen. Gemäß § 566 BGB gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Das bedeutet, dass alle Mietverträge unverändert bestehen bleiben und der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters eintritt. Er kann weder neue Mietverträge verlangen noch die Kappungsgrenze mit einer Mieterhöhung aushebeln.
Eine Kündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, etwa bei Eigenbedarf, wirtschaftlicher Verwertung oder schwerwiegendem Vertragsverstoß des Mieters. Falls das Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, gilt laut § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren, die in einigen Bundesländern auf bis zu 10 Jahre verlängert werden kann.
