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Bebauungsplan richtig lesen

Darum dürfen Grundstücke nicht wild bebaut werden

Der Traum vom Eigenheim: Flachdach, zweistöckig und eine Gesamthöhe von zehn Metern. Doch Ihre konkreten Vorstellungen vom eigenen Haus lassen sich nicht überall verwirklichen. Wie ein Grundstück bebaut werden darf, regelt der Bebauungsplan (B-Plan). Erfahren Sie, wozu ein Bebauungsplan gut ist, warum Sie ihn unbedingt vor dem Erwerb eines Grundstücks einsehen sollten und wie Sie ihn richtig lesen.

Entstehung einer Neubausiedlung auf Basis des Bebauungsplans aus der Vogelperspektive

Aus dem Bebauungsplan kann abgeleitet werden, wie und wo gebaut werden darf.

Das Wichtigste in Kürze

  • In einem Bebauungsplan ist geregelt, wie und wo gebaut werden darf. Bebauungspläne sind gemeindliche Satzungen.
  • Die rechtlichen Vorschriften für einen Bebauungsplan sind im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
  • Es gibt drei unterschiedliche Arten eines Bebauungsplans: qualifiziert, einfach und vorhabenbezogen.
  • Als Mindestmaß muss ein Bebauungsplan Festsetzung über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und örtliche Verkehrsflächen enthalten.
  • Der Bebauungsplan kann beim Bauamt, der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt oder online eingesehen werden.

Was ist ein Bebauungsplan?

In einem Bebauungsplan, kurz B-Plan genannt, wird klar geregelt, wie und was gebaut werden darf. Anhand des B-Plans lässt sich erkennen, ob sich ein Grundstück in einem reinen Wohngebiet, in einem Gewerbe- oder Industriegebiet oder in einem Mischgebiet befindet. Zudem beeinflusst ein Bebauungsplan den Wert eines Grundstücks. Je größer die Fläche, die überbaut werden darf, desto wertvoller ist das Grundstück.

Kommunale Bauleitplanung

Ohne eine geregelte Bauleitplanung würde ein baulicher Wildwuchs entstehen. Kleine Wohnhäuser stünden neben großen Industriebetrieben, Hochhäuser neben denkmalgeschützten Gebäuden und der Nachbar könnte ohne Mindestabstand seinen neuen Anbau direkt bis an die Grundstücksgrenze setzen. Anhand von Baugrenzen wird bestimmt, in welchem Bereich gebaut werden darf und wo nicht, sodass die Grenzbebauung schriftlich geregelt ist. Wie detailliert die Vorgaben im Bebauungsplan sind, ist je nach Bundesland und Kommune sehr unterschiedlich. Manchmal wird sogar die Farbe der Dacheindeckung oder die Fassadengestaltung vorgeschrieben.

Ein Bebauungsplan besteht meistens aus einem beschreibenden Textteil mit Erläuterungen und einem oder mehreren Planzeichnungen, in denen die Festlegungen grafisch dargestellt sind. Der Maßstab beträgt meist 1:500 oder 1:1000.

Ein Bebauungsplan ist eine gemeindliche Satzung. Aus dem übergeordneten Flächennutzungsplan wird der Bebauungsplan entwickelt. Diese zwei Pläne bilden zusammen mit der Veränderungssperre die Bauleitplanung.

Der Flächennutzungsplan (auch F-Plan genannt) umfasst in der Regel das gesamte Gemeindegebiet. Als vorbereitender Bauleitplan werden im F-Plan noch keine verbindlichen Festsetzungen getroffen.

Mit dem Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB können Kommunen während der Entstehungszeit eines Bebauungsplans die Errichtung von baulichen Anlagen in dem betroffenen Gebiet verhindern.

In einem Stadtbezirk oder in einer Gemeinde gibt es meistens mehrere B-Pläne. In der Regel sind diese nach Ortsteilen oder Grundstücksgruppen gegliedert. Wichtig ist, dass sie überschneidungsfrei sind und keine Lücken vorliegen.

Vorteile von Bebauungsplänen

  • Mehr Planungssicherheit für den Bauherrn
  • Vereinfachung des Genehmigungsverfahrens für das Bauprojekt
  • Notwendige Unterlagen weniger umfangreich
  • Geringere Kosten für die Baugenehmigung als für Bauprojekte außerhalb eines Bebauungsplans
  • Schutz von Einzelinteressen
  • Mindestmaß an Einheitlichkeit für ein sauberes Siedlungsbild
  • Erhaltung des regionalen Charakters
  • Verhinderung eines baulichen Wildwuchses
  • Steuerung des Wachstums einer Kommune
  • Berücksichtigung des Umwelt- und Naturschutzes

Nachteile von Bebauungsplänen

  • Einschränkungen in der Verwirklichung von architektonischen Vorstellungen
  • Bei Verstößen: Strafzahlungen, Baustopp oder Rückbau
  • Änderungen nur schwer durchsetzbar
Siedlungsgebiet mit gleichen Dachformen geregelt durch den Bebauungsplan

Der B-Plan regelt unter anderem, welche Dachformen und Dachneigungen erlaubt sind.

Drei verschiedene Arten von Bebauungsplänen

Man unterscheidet zwischen drei unterschiedlichen Arten von Bebauungsplänen: qualifiziert, vorhabenbezogen und einfach. Welche Art vorliegt, ist abhängig von der Festsetzungsdichte beziehungsweise vom Regelungsinhalt.

Qualifizierter Bebauungsplan – § 30 Abs. 1 BauGB

Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt vor, wenn Vorschriften über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen bestimmt sind. Der qualifizierte B-Plan ist meist sehr detailliert und wird in § 30 Abs. 1 BauGB geregelt. Das Bauvorhaben ist im Sinne des qualifizierten B-Plans bauplanungsrechtlich zulässig, wenn das Projekt den Bestimmungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan – § 30 Abs. 2 BauGB

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan stellt eine Sonderform des Baubauungsplans dar und wird in § 30 Abs. 2 BauGB und § 12 Abs. 1 BauGB geregelt. Diese Art von B-Plan besteht aus einem Durchführungsvertrag, der Satzung der Gemeinde und dem Vorhaben- und Erschließungsplan eines (privaten) Investors. Die Gemeinde wägt nach Antragsstellung durch den Vorhabenträger die öffentlichen Belange mit privaten Interessen ab. Wird dem Antrag stattgegeben, wird ein Durchführungsvertrag aufgesetzt, worin alle Verpflichtungen schriftlich festgehalten werden.

Einfacher Bebauungsplan – § 30 Abs. 3 BauGB

Der einfache Bebauungsplan ist in § 30 Abs. 3 BauGB geregelt und liegt immer dann vor, wenn die Mindestanforderungen an Festsetzungen nicht erfüllt sind. Es werden also teilweise keine Bestimmungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen oder die örtlichen Verkehrsflächen gemacht. Ist dies der Fall, greift § 34 BauGB, wonach sich die fehlenden Vorschriften aus der Bebauung der vorhandenen Nachbargrundstücke ableiten. Der Neubau muss sich in die Umgebung integrieren. Grundsätzlich regelt der einfache Bebauungsplan das Bauvorhaben bauplanungsrechtlich nicht abschließend.

Anbau an ein Wohnhaus genehmigt durch die Vorschriften im Bebauungsplan

Anbauten an ein Wohnhaus dürfen den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen im Bebauungsplan nicht widersprechen.

So lesen Sie den Bebauungsplan richtig

Mögliche inhaltliche Aspekte eines B-Plans sind in insgesamt 26 Punkten in § 9 BauGB aufgelistet. Ein Bebauungsplan kann beispielsweise Vorschriften zu folgenden Bereichen beinhalten:

  • Baulasten: Geh- und Fahrrechte sowie Leitungsrechte
  • Dachvorgaben: Ausrichtung des Dachfirstes, Dachform, Dachneigung und Material der Dacheindeckung
  • Bauweise: Offene oder geschlossene Bebauung
  • Abstandsflächen: Mindestabstand zum Nachbargrundstück
  • Örtliche Verkehrsflächen wie Fußgängerbereiche und PKW-Stellplätze
  • Art und Maß der baulichen Nutzung
  • Farbe und Materialien der Fassade
  • Ort und Art der Bepflanzung sowie öffentliche und private Grünflächen
  • Versiegelungsintensität
  • Art der Wärmeerzeugung
  • Denkmalschutzauflagen und Umweltschutzmaßnahmen
  • Standort des Gebäudes auf dem Grundstück
  • Flächen für die allgemeine Nutzung sowie für Sport- und Spielanlagen
  • Landwirtschaftliche Flächen und Waldgebiete
  • Mindest- und Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke
  • Flächen für die Wasserwirtschaft, Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für Abfall- und Abwasserbeseitigung

Um den Bebauungsplan richtig lesen zu können, sind einige Formeln und Abkürzungen wichtig. Zahlreiche Signaturen, Farben und Linien, die im B-Plan verwendet werden, sind durch die Planzeichenverordnung (PlanZV) normiert und können dort eingesehen werden. In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist festgelegt, welche Nutzungen zugelassen werden können und wie beispielsweise die Regelungen zur Bauweise und zu Abstandsflächen zu interpretieren sind.

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Die Baunutzungsschablone ist keine Schablone im eigentlichen Sinne, sondern eine Tabelle, in welcher wichtige Auflagen und nähere Details zu einem Grundstück dargestellt sind. Sie liegt dem Bebauungsplan entweder bei oder ist auf ihm vermerkt. Die Nutzungsschablone liefert Informationen über die Art der baulichen Nutzung, die Anzahl zulässiger Vollgeschosse, die Grund- und Geschossflächenzahl, über die maximal zulässige Trauf- und Firsthöhe sowie über zulässige Haustypen und Dachformen.

Teilausschnitt eines Bebauungsplans

Abbildung eines Teilausschnittes eines Bebauungsplans inklusive Baunutzungsschablone und Legende.

Als Mindestmaß müssen in einem Bebauungsplan folgende Punkte eingetragen sein:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Maß der baulichen Nutzung
  • Überbaubare Grundstücksflächen
  • Örtliche Verkehrsflächen

Art der baulichen Nutzung

Die Art der baulichen Nutzung legt fest, ob es sich um ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet handelt, in dem auch gewerbliche Bauflächen vorgesehen sind. In § 1 BauNVO wird zwischen Wohnbauflächen (W), gemischten Bauflächen (M), gewerblichen Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S) unterschieden.

Die Art der baulichen Nutzung wird im B-Plan folgendermaßen abgekürzt:

Tabelle über die verschiedenen Arten der baulichen Nutzung für den Bebauungsplan

Übersicht über die verschiedenen Arten der baulichen Nutzung.

Maß der baulichen Nutzung

Das Maß der baulichen Nutzung umfasst die Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse, die Gebäudehöhe sowie die Geschossflächenzahl und die maximale Anzahl von Wohnungen pro Gebäude.

Die Grundflächenzahl (GRZ) bestimmt das Verhältnis der Grundfläche zur Grundstücksfläche. Sie wird folgendermaßen berechnet:

Grundflächenzahl (GRZ) = maximal zulässige Grundfläche / Grundstücksfläche

Bei einer Grundfläche von 1.000 Quadratmetern und einer GRZ von 0,4 dürfen also 400 Quadratmeter des Grundstücks überbaut werden.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist in § 20 Abs. 3 BauNVO definiert und schreibt vor, wie groß der Anteil der Geschossfläche zur Grundstücksfläche sein darf. Genauer gesagt gehören zur Geschossfläche alle Vollgeschosse und solche, die auf ihre Anzahl angerechnet werden. Je nach Anzahl der Stockwerke kann die GFZ größer als die GRZ sein.

Geschossflächenzahl (GFZ) = maximal zulässige Geschossfläche / Grundstücksfläche

Eine GFZ von 0,6 bei einem Grundstück von 1.000 Quadratmetern bedeutet, dass 600 Quadratmeter Geschossfläche erstellt werden darf.

Konkretes Beispiel:

Bei einer GRZ von 400 m² und einer GFZ von 600 m² dürfen zum Beispiel drei Geschosse zu jeweils 200 m² gebaut werden. Es wären aber auch ein Erdgeschoss auf 400 m² und ein Obergeschoss mit 200 m² denkbar. Darf der Bau vier Stockwerke hoch sein, können auch vier Geschosse zu je 150 m² realisiert werden.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen legen fest, in welchem Bereich und in welcher Richtung gebaut werden darf. Das Gebäude muss innerhalb des Baufensters beziehungsweise des Baufeldes errichtet werden und darf dabei die Baugrenze nicht überschreiten.

Örtliche Verkehrsflächen

In der Kategorie der örtlichen Verkehrsflächen werden Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie beispielsweise Fußgängerbereiche, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern, Parkplätze und Flächen für die Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge eingetragen.

Den Bebauungsplan einsehen: Analog oder digital

Interessierte Bauherren können den jeweiligen Bebauungsplan beim zuständigen Bauamt der Gemeinde, bei der Gemeindeverwaltung oder dem Stadtplanungsamt einsehen. Mittlerweile bieten viele Kommunen die Möglichkeit den Bebauungsplan online einzusehen.

Teilweise ist die Einsichtnahme kostenpflichtig. Diese Kosten sollten Sie in jedem Fall vor dem Grundstückskauf investieren, da Sie nur über die Einsicht in den B-Plan Sicherheit für das Bauprojekt erlangen. Ausnahmen werden nur selten genehmigt.

Ist für das ausgewählte Wohngebiet kein oder nur ein einfacher Bebauungsplan vorhanden, können Sie im Bauamt nachfragen, wie die Bebauung in diesem Fall aussehen darf und ob eine Bauvoranfrage sinnvoll ist.

Bebauungsplan – Verfahren

Das Verfahren über den Beschluss, die Genehmigung und das Inkrafttreten eines Bebauungsplans ist in § 10 BauGB geregelt. Über Gremien der jeweiligen Gemeinde erfolgt aus dem übergeordneten Flächennutzungsplan der Beschluss eines Bebauungsplans als Satzung. Um einen möglichst breiten Konsens zu schaffen, ist es üblich, die Bürger bei der Entwicklung eines neuen Bebauungsplans mit einzubeziehen.

Schritt für Schritt sieht das Verfahren wie folgt aus:

  1. Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans (üblicherweise durch das Bauamt)
  2. Beschluss über den Entwurf
  3. Beschluss zur Auslegung und zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
  4. Beschluss über etwaige Änderungen
  5. Beschluss über die Abwägung der Bedenken
  6. Beschluss über die Satzung
  7. Öffentliche Bekanntmachung des Bebauungsplans
Baustart nach Genehmigung der Planung

Vor dem Grundstückskauf sollte immer ein Blick in den Bebauungsplan geworfen werden – danach steht dem Traum vom Haus hoffentlich nichts mehr im Weg.

Mehr Planungssicherheit durch eine Bauvoranfrage

Ob Sie Ihr Traumhaus so realisieren können, wie Sie es sich vorstellen, können Sie vor dem Bauantrag mittels einer förmlichen Bauvoranfrage prüfen lassen. Die Bauvoranfrage ist sowohl für Interessenten vor dem Grundstückskauf als auch Grundstücksbesitzer, die beispielsweise einen Anbau planen, möglich und empfehlenswert.

Dazu müssen folgende Unterlagen eingereicht werden:

  • Formular für die Bauvoranfrage
  • Auszug aus der amtlichen Flurkarte
  • Baubeschreibung und Nutzungsbeschreibung
  • Bauzeichnungen: Lageplan und Grundriss, Schnitte und Ansichten
  • Pläne für Entwässerung und Wasserversorgung
  • Berechnung des Bruttorauminhalts
  • Fragenkatalog

Je nach Bundesland fallen für eine Bauvoranfrage unterschiedlich hohe Gebühren an. Die Kosten umfassen etwa ein Tausendstel der Gesamtbaukosten. Die Bauvoranfrage klärt jedoch nur, ob der Entwurf genehmigungsfähig ist. Wie umfangreich und rechtsverbindlich die Bindewirkung des Vorbescheids als behördliche Antwort auf die förmliche Bauvoranfrage ist, ist abhängig vom jeweiligen Bundesland. Sie beinhaltet allerdings weder eine verbindliche Baugenehmigung noch berechtigt sie zum Baubeginn. Die Bauvoranfrage ist mehr eine Art Zusicherung. Jedoch behalten sich die Behörden das Recht vor, das Bauvorhaben in Ausnahmefällen noch zu verhindern.

Im Gegensatz zur förmlichen Bauvoranfrage gibt es noch eine formlose Bauvoranfrage, bei der meist nur Skizzen des Bauvorhabens und der Lageplan eingereicht werden. Diese ist bereits ab 15 Euro erhältlich, jedoch nicht rechtsverbindlich.

Um eine rechtsverbindliche Baugenehmigung zu erhalten, reichen Sie einen Bauantrag in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein. Diese prüft das Bauvorhaben im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens auf wichtige Anforderungen.

Grundstückswert mit Bebauungsplan ermitteln

Sie haben sich in ein Grundstück verliebt, sind sich jedoch nicht sicher, ob Ihre konkreten Vorstellungen dort zu realisieren sind? Bevor Sie ein Grundstück kaufen, ist es ratsam, einen Blick in den Bebauungsplan zu werfen und die darin geregelten Bestimmung genauestens zu analysieren. Wir stellen sicher, dass Sie bei voller Aufwands- und Kostentransparenz eine verlässliche Auskunft erhalten. Unsere Sachverständigen ermitteln den Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung aller wertmindernden Faktoren.

Ihre Entscheidung fällt doch auf ein Bestandsobjekt? Unter Festpreisgarantie bieten wir Ihnen eine seriöse Immobilienkaufberatung oder ein Verkehrswertgutachten.

Um mit uns in Kontakt zu treten, nutzen Sie einfach unser Kontaktformular oder rufen Sie uns kostenlos unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 an. Wir bieten unsere Leistungen deutschlandweit für verschiedene Gebäudearten und Grundstücksflächen an.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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