Auf Ihrem Grundstück dürfen Sie nicht einfach bauen, wo Sie wollen. Die im Bebauungsplan festgelegten Baulinien und Baugrenzen schränken Sie dabei ein. Erfahren Sie in diesem Artikel, was die Angaben bedeuten und wo sie geregelt sind. Außerdem beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen rund um überbaubare Grundstücksfläche, Baugrenze und Baulinie.
Das Wichtigste in Kürze
- Baugrenzen und Baulinien legen fest, wo auf Ihrem Grundstück Sie bauen dürfen beziehungsweise wo Ihr Haus platziert werden muss.
- Die überbaubare Grundstücksfläche ist im §23 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Sie wird vorrangig von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen bestimmt.
- Im Bebauungsplan finden Sie Informationen zur überbaubaren Grundstücksfläche. Dort sind Baulinien mit einer roten Linie und Baugrenzen mit einer blauen Linie markiert.
- Wenn Sie sich nicht an die Vorgaben halten, kann Ihnen das teuer zu stehen kommen. Unter bestimmten Umständen können Ausnahmen zugelassen werden.
Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe: Das ist der Unterschied
Bei der Bebauung Ihres Grundstücks haben Sie als Eigentümer nicht komplett freie Hand: Baulinien, Baugrenzen und die Bebauungstiefe können Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen. Sie legen fest, auf welcher Fläche Sie bauen dürfen und wo Ihr Haus steht.
Baulinien, Baugrenzen sowie die Bebauungstiefe sind gesetzlich im §23 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. Neben anderen Aspekten bestimmen sie die sogenannte überbaubare Grundstücksfläche.
Wichtig: Die Daten zu Baulinien, Baugrenzen und generell zur überbaubaren Grundstücksfläche finden Sie im Bebauungsplan (B-Plan). Diesen können Sie beim zuständigen Amt Ihrer Gemeinde oder Stadt einsehen. Sollte kein B-Plan vorhanden sein, holen Sie sich beim Bauamt nähere Auskünfte ein.
Doch Achtung: Die Begrifflichkeiten meinen nicht das gleiche. Damit Sie einen ersten Überblick bekommen, haben wir die wichtigsten Definitionen zusammengefasst:
- Baulinie: Sofern es für Ihr Grundstück eine Baulinie (oder auch Fluchtlinie) gibt, müssen Sie auf dieser bauen. Das heißt: Eine Gebäudeseite muss die Linie berühren. Baulinien können entweder vordere oder seitliche Grenzen betreffen oder sogar ganze Umrisse. Im B-Plan ist die Baulinie als rote Linie gekennzeichnet.
- Baugrenze: Sie legt die äußeren Grenzen der überbaubaren Fläche fest. Gebäude oder Gebäudeteile dürfen diese Baugrenze nicht überschreiten. Anders als bei der Baulinie müssen Sie aber nicht bis an die Begrenzung heranbauen. Im B-Plan sind Baugrenzen als blaue Linie dargestellt.
- Bebauungstiefe: Die Bebauungstiefe bezieht sich auf die Entfernung eines Gebäudes von der Straßenfront und gibt an, wie weit ein Gebäude auf einem Grundstück von der Straße „nach hinten“ bebaut werden darf. Die Wirkungsweise der Bebauungstiefe ist mit der der Baugrenze identisch.
- Überbaubare Grundstücksfläche: Sie gibt ein Baufenster für Ihr Grundstück vor – also den Teil, auf dem Sie ein Gebäude errichten dürfen (wobei bauordnungsrechtliche Vorschriften und Vorgaben aus dem B-Plan zu berücksichtigen sind). Grundsätzlich wird die überbaubare Grundstücksfläche von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen bestimmt.
Wichtige Fragen zu Baulinien und Baugrenzen
Im Folgenden beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen rund um Baulinien, Baugrenzen und überbaubare Grundstücksfläche.
Dürfen Sie die Baulinie überschreiten?
Grundsätzlich nein, gemäß §23 BauNVO gilt aber Folgendes: „Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden.“ Im Bebauungsplan können weitere Ausnahmen festgelegt werden.
Was darf über die Baugrenze gebaut werden?
Bei Baugrenzen gelten ähnliche Regelungen. Hier sagt der §23 BauNVO aus: „Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden.“ Zusätzliche, im Bebauungsplan festgelegte Ausnahmen sind ebenfalls möglich.
Was können Sie auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen bauen?
Unter Umständen können bestimmte Nebenanlagen auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden – oftmals ist das eine Einzelfallentscheidung. Entsprechende Nebenanlagen sind im §14 BauNVO aufgeführt.
Welchen Zweck haben Baugrenze und Baulinie?
Baulinien und Baugrenzen sind insbesondere vor einem städtebaulichen Hintergrund sinnvoll. Sie schaffen eine einheitliche Siedlungsbebauung und sorgen beispielsweise für eine gleichmäßige Anordnung von Häuserfronten. Zusätzlich erleichtern sie die Infrastrukturplanung.
In manchen Fällen kann auch der Nachbarschutz eine Rolle spielen. Beispielsweise, wenn seitliche Baugrenzen den Abstand zwischen zwei Häusern vergrößern und so ein ungestörteres Wohnen möglich wird. Übrigens: Die kommunalen Bebauungspläne gelten in der Regel vorrangig – sie können die gesetzlich geltenden Abstandsflächen bei der Grenzbebauung eingrenzen oder ausweiten.
Wo liegt der Unterschied zwischen Baugrenze und Grundstücksgrenze?
Baugrenze und Grundstücksgrenze sind nicht identisch. Während die Baugrenze die äußere Begrenzung der Fläche darstellt, die Sie überbauen dürfen, meint die Grundstücksgrenze den Grenzverlauf Ihres Grundstücks an sich.
Gut zu wissen: Die Grundstücksgrenzen können Sie im Liegenschaftskataster einsehen.
Was sind die Folgen bei einer Verletzung der Vorschriften?
Wenn Sie die festgelegten Baugrenzen und Baulinien nicht einhalten, drohen rechtliche und finanzielle Konsequenzen. So kann zum Beispiel ein Rückbau des betreffenden Gebäudes juristisch erzwungen werden, was mit hohen Kosten verbunden ist.
Baulinien und Baugrenzen in der Immobilienbewertung
Bei der Wertermittlung von Immobilien spielen die Bebauungsmöglichkeiten – und damit auch Baugrenzen, Baulinien und die Bebauungstiefe – im Rahmen der Bodenwertermittlung eine Rolle. Bei Bedarf fertigen unsere zertifizierten Gutachter ein professionelles Verkehrswertgutachten für Sie an. Dabei berücksichtigen sie Aspekte rund um Bebauungsplan und Regelungen zur Bebauung.
Tipp: Wenn Sie vor dem Kauf einer Immobilie stehen und noch unschlüssig sind, beraten wir Sie gern in einer umfassenden Immobilien-Kaufberatung.
