Sie planen ein neues Bauprojekt? Achtung! Wenn Sie Ihr Grundstück bebauen wollen, müssen Sie sich an zahlreiche Vorgaben halten – die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine davon. Doch was genau ist die Grundflächenzahl, welche Flächen zählen dazu und warum ist sie so wichtig? Außerdem lesen Sie in diesem Ratgeber, wie die Grundflächenzahl berechnet wird und inwiefern die GRZ überschritten werden darf.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit der Grundflächenzahl (GRZ) wird der Flächenanteil eines Grundstücks bezeichnet, den der Grundstückseigentümer bebauen beziehungsweise versiegeln darf.
- Die gesetzlichen Vorgaben zur Grundflächenzahl werden in der Baunutzungsverordnung (§ 19 BauNVO) festgehalten, weiter Angaben finden Sie im Bebauungsplan.
- Es gilt: Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche.
- Die Grundfläche darf in vielen Fällen um bis zu 50 Prozent überschritten werden, maximal jedoch zu einer GRZ von 0,8.
Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)? – Definition
Die Grundflächenzahl (Abkürzung: GRZ) ist neben der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ) eine der Kennzahlen, die das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks bestimmen. Sie gibt gemäß § 19 BauNVO den maximalen Flächenanteil eines Baugrundstücks an, der bebaut beziehungsweise versiegelt werden darf. Oder anders: Wie viel Fläche muss bei der Bebauung freibleiben?
Die Grundflächenzahl stellt sozusagen die verfügbare Größe Ihres Baulandes dar – den Ausnutzungsgrad einer Grundstücksfläche. Die Grundflächenzahl wird im Rahmen des Bebauungsplans festgelegt, dort ist sie als Dezimalzahl angegeben. Es ist nicht notwendig, dass der Grundstückseigentümer die bebaubare Fläche voll ausschöpft.
Weiterhin ist die Grundflächenzahl Teil des öffentlichen Baurechts in Deutschland. Sie dient unter anderem dazu, gewisse Standards einzuhalten und die städtebauliche Nutzung eines Gebietes zu definieren. Die Höhe der GRZ hängt von der Art der baulichen Nutzung ab. So liegt der Wert in Dorfgebieten meist zwischen 0,4 und 0,6. In der Stadt bewegen sich die Werte zwischen 0,8 und 1,0 (komplette Überbauung).
Achtung: Grundflächenzahl ist nicht gleich Geschossflächenzahl. Die Geschossfläche sagt aus, wie viel Quadratmeter Wohnfläche auf dem Grundstück errichtet werden dürfen.
Grundflächenzahl (GRZ) – Was bedeutet der Wert?
Die Grundflächenzahlen variieren meist zwischen 0,1 und 1,0. Sehr häufig sind die Grundflächenzahlen 0,4 oder 0,3 in den Bebauungsplänen zu finden, damit sich Grünflächen und versiegelte Flächen die Waage halten und gesetzliche Vorschriften hinsichtlich der Abstände unter Nachbarn eingehalten werden können.
Was die einzelnen Grundflächenzahlen bedeuten, können Sie der nachfolgenden Tabelle entnehmen:
|
Grundflächenzahl (GRZ) |
Bebaubare Grundstücksfläche |
Freifläche |
|
0,2 |
20 Prozent |
80 Prozent |
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0,4 |
40 Prozent |
60 Prozent |
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0,6 |
60 Prozent |
40 Prozent |
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0,8 |
80 Prozent |
20 Prozent |
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1,0 |
100 Prozent |
0 Prozent |
Was zählt zur Grundflächenzahl (GRZ)?
Die Grundflächenzahl spielt eine wesentliche Rolle bei der Planung einer Immobilie und ihrer Umgebung. Sie umfasst alle baulichen Maßnahmen auf einem Grundstück, die den Boden überdecken oder versiegeln. Nicht zur Grundfläche zählen Dachüberstände sowie nicht befestigte Gartenwege.
Planer, Behörden, Bauträger und Bauherren unterscheiden im Hinblick auf die bebaubare Grundstücksfläche zwischen zwei Grundflächenzahlen. Die Grundflächenzahl aus dem Bebauungsplan wird als GRZ I bezeichnet, während GRZ II Auskunft über die Nebenanlagen gibt.
Grundflächenzahl I (Hauptanlagen):
- (Wohn-)Haus inklusive Außenmauern
- Kellerabgänge
- Balkone
- Terrassen
Grundflächenzahl II (Nebenanlagen):
- Stellplätze und Carports sowie deren Zufahrten
- (Freistehende) Garagen und Tiefgaragen
- Pools und Spielplätze
- Gartenhäuser und Schuppen
- Ställe
- Solaranlagen
- Schächte, Gruben und Kläranlagen
- Öltanks (ober- und unterirdisch)
- Bauliche Anlagen unter der Erde
- Sonstige versiegelte Flächen
Warum ist die GRZ eines Grundstücks so wichtig?
Die Grundflächenzahl spielt sowohl für Stadtplaner als auch für Verkäufer und Käufer von Grundstücken eine entscheidende Rolle.
Bedeutung der Grundflächenzahl für die Stadtplanung
Um sicherzustellen, dass der Wert von Grün- und Freiflächen in Städten und Gemeinden nicht weiter abnimmt, spielt die Grundflächenzahl eine entscheidende Rolle in der städtebaulichen Planung. In vielen Bebauungsplänen wird sorgfältig abgewogen, wie viel Grundfläche letztendlich bebaut werden darf. Dabei behalten die Planer nicht nur die ökologischen Aspekte im Blick; es muss auch ausreichend Platz zur Versickerung von Regenwasser und Grünbestand im Sinne des Arten- und Naturschutzes vorhanden sein. Dass die gesamte Grundfläche versiegelt werden darf, ist eher die Ausnahme. Schließlich müssen ebenso Abstände zum Nachbarn eingehalten werden (Stichwort: Grenzbebauung).
In Wohnvierteln trägt die Präsenz von grünen Vorgärten sowie ausreichend Licht und Luft zwischen den Wohngebäuden letztlich auch zur Verschönerung des Stadtbildes bei. Eine zu hohe Baudichte hingegen hat negative Auswirkungen auf die Wohnqualität und Ästhetik. Ein typischer Wert für ein grünes Wohnviertel ist eine GRZ von 0,2.
Bedeutung der Grundflächenzahl beim Immobilienverkauf
Für Verkäufer besitzt die Grundflächenzahl eine hohe Gewichtung. Je höher die GRZ, desto größer der Grundstückswert. Insbesondere in städtischen Gebieten, in denen der Bedarf an Wohnraum stetig wächst, erzielen Grundstücke mit einer hohen GRZ Jahr für Jahr höhere Preise. Dies liegt daran, dass eine hohe GRZ eine intensive Bebauung ermöglicht und somit auf dem Grundstück eine größere Wohn- und Nutzfläche geschaffen werden kann.
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Bedeutung der Grundflächenzahl beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie kann die Grundflächenzahl einen maßgeblichen Einfluss auf die zukünftige Entwicklung sowie für geplante Anbauten haben. Entscheidend ist dann, wie viel der zulässigen Grundfläche bereits vom Bestand überbaut wird und wie viel laut Grundflächenzahl noch frei planbar ist. So können Sie erkennen, ob weitere Nebenanlagen wie ein Gartenhäuschen oder eine Garage realisierbar sind.
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Wo können Bürger überprüfbare Dokumente einsehen?
In der Regel müssen Sie sich nicht die Mühe machen, die Fläche Ihres Grundstücks zu berechnen. Sie können schnell Klarheit erhalten, indem Sie einen Blick in den Grundbucheintrag, den Kaufvertrag oder das Liegenschaftskataster werfen.
Die für Ihr Grundstück geltende Grundflächenzahl ist in der Regel im Bebauungsplan ausgewiesen – festgelegt von der jeweiligen Gemeinde.
Die Höhe der GRZ hängt davon ab, in welchem Gebiet sich das Baugrundstück befindet. Die GRZ in einem Kleinsiedlungsgebiet ist in der Regel geringer als in einem Gewerbe- oder Industriegebiet.
Achtung: Es ist wichtig, dass Sie sich die Bestimmungen des Bebauungsplans genau durchlesen oder sie mit dem zuständigen Bauamt besprechen. Falls die Auskünfte nicht ausreichen, können Sie mithilfe einer Bauvoranfrage die Bebaubarkeit im konkreten Fall klären. Erkundigen Sie sich beim zuständigen Bauamt nach den örtlichen Gegebenheiten!
Was sind Vor- und Nachteile eines Grundstücks mit hoher Grundflächenzahl?
Bei einem Grundstück mit hoher Grundflächenzahl kann eine große, versiegelte Gebäudefläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche errichtet werden. Eine Grundflächenzahl von 1,0 bedeutet beispielsweise, dass die gesamte Grundstücksfläche überbaut werden darf.
Vorteile eines Grundstücks mit hoher Grundflächenzahl
- Maximale Raumausnutzung: Eine hohe Grundflächenzahl ermöglicht die maximale Nutzung des verfügbaren Grundstücksraums. Dadurch können größere Gebäude oder mehrere Gebäude errichtet werden, was insbesondere in dicht besiedelten städtischen Gebieten von Vorteil ist.
- Potenziell höhere Rentabilität: Durch die Möglichkeit, mehr Gebäudefläche zu schaffen, besteht das Potenzial für höhere Erträge aus Mieteinnahmen oder Verkaufserlösen. Wenn die Grundstückspreise hoch sind, kann dies zu einer größeren Kapitalrendite führen.
- Städtebauliche Entwicklung: Eine hohe Grundflächenzahl kann dazu beitragen, die städtebauliche Entwicklung in einem Gebiet zu fördern. Durch die Schaffung von mehr Wohnraum oder gewerblichen Flächen können das Wachstum und die wirtschaftliche Aktivität gefördert werden.
Nachteile eines Grundstücks mit hoher Grundflächenzahl
- Dichtere Bebauung: Eine hohe Grundflächenzahl führt meist zu einer dichteren Bebauung des Grundstücks. Dies kann zu einer geringeren Privatsphäre von Anwohnern und Anrainern führen sowie Auswirkungen auf die Belichtung, Belüftung und die allgemeine Lebensqualität der Bewohner haben.
- Mangelnde Grünflächen: Wenn ein Grundstück mit hoher Grundflächenzahl errichtet wird, bleibt möglicherweise weniger Platz für Grünflächen, Gärten oder Freiflächen übrig. Dies kann das ästhetische Erscheinungsbild negativ beeinträchtigen und die Umgebung weniger lebenswert machen.
- Infrastrukturanforderungen: Eine dichtere Bebauung aufgrund einer hohen Grundflächenzahl kann zusätzliche Anforderungen an die Infrastruktur stellen, wie zum Beispiel Straßen, Parkplätze, Wasser- und Abwassersysteme. Werden diese Anforderungen nicht angemessen berücksichtigt, können Überlastungen und Engpässe auftreten.
Grundflächenzahl (GRZ) berechnen
Mit der GRZ können Sie ganz einfach berechnen, welche Grundfläche eine Immobilie auf einem Baugrundstück höchstens haben darf.
So berechnen Sie die maximal zulässige Grundfläche:
- Größe des Grundstücks
Berechnen Sie die Grundstücksgröße. - Grundfläche Ihres Wohnhauses und aller Nebenbauten
Ermitteln Sie die Grundfläche der Hauptanlagen und aller Nebenbauten. - Zulässige GRZ
Recherchieren Sie die zulässige Grundflächenzahl (meist im Bebauungsplan). - Anwendung
Wenden Sie die folgende Formel an.
Grundstücksgröße x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche zur Bebauung
Beispielrechnung: Angenommen die Größe Ihres Grundstücks beträgt 500 Quadratmeter, zulässig ist eine GRZ von 0,6. Wie viel Grundfläche kann für den Neubau verplant werden?
500 Quadratmeter x 0,6 = 300 Quadratmeter
Die maximal zulässige Grundfläche Ihres Hauses und aller Nebenanlagen auf dem Grundstück darf insgesamt maximal 300 Quadratmeter betragen. Sie dürfen demnach 300 Quadratmeter Ihres Grundstücks versiegeln, allerdings bedeutet dies nicht zwangsweise, dass die komplette Fläche auf 300 Quadratmeter begrenzt ist. Sind laut Bebauungsplan mehrere Geschosse gestattet, kann Ihre Gesamtwohnfläche, also die Geschossflächenzahl, auch höher liegen.
Achtung! Bei der Fläche handelt es sich weder um die Wohnfläche noch um die Nutzfläche einer Immobilie. Die GRZ umschreibt die maximale Grundstücksfläche, auf der eine Immobilie stehen kann, inklusive ihrer Außenmauern.
GRZ-Rechner: Einfache Berechnung der GRZ
Um die zur Bebauung zulässige Grundfläche auf Ihrem Grundstück zu berechnen, benötigen Sie nur wenige Daten. Verwenden Sie den Schieberegler, um die GRZ für Ihr Baugrundstück anzugeben, und geben Sie die exakte Grundstücksgröße in ganzen Zahlen ein. Unser Rechner ermittelt dann sofort und kostenlos, wie groß Ihr Neubau inklusive Nebenanlagen in Quadratmetern sein darf.
Grundflächenzahl überschritten – Was nun?
Die Grundflächenzahl sollte vom Besitzer keinesfalls unbeachtet bleiben. In der Regel werden in einem Bebauungsplan Höchstmaße für die bauliche Nutzung festgesetzt. Die Grundflächenzahl darf unterschritten, aber nicht überschritten werden.
Bei Nebenanlagen ohne eine direkte Verbindung zum Hauptgebäude (GRZ II) darf die GRZ um maximal 50 Prozent überschritten werden – höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 (absolute Kappungsgrenze). Dies ist in § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO gesetzlich festgelegt. Die Entscheidungshoheit obliegt der Baugenehmigungsbehörde. In den meisten Fällen werden geringfügige Überschreitungen toleriert, sofern sie keinen negativen Einfluss auf die natürliche Bodenfunktion haben oder die Nutzung des Grundstücks erheblich beeinträchtigen.
Mit der Höhe der GRZ steigt auch der Grundstückswert
Die Grundflächenzahl (GRZ) spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung und Nutzung von Grundstücken. Je höher die GRZ, desto größer darf der Neubau ausfallen. Dadurch steigt auch der Wert des Grundstücks.
Wenn Sie weitere Fragen haben oder eine detaillierte Einschätzung Ihres Grundstücks wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Unser Expertenteam verfügt über umfangreiche Kompetenz und Erfahrung in der Grundstücksbewertung. Wir bieten Gutachten und verschiedene Dienstleistungen an, um Ihnen bei der Einschätzung des Wertes Ihres Grundstücks zu helfen.
Sie erreichen uns telefonisch unter der Nummer 0800 – 90 90 282. Unser Team steht Ihnen auch per E-Mail oder über das nachfolgende Kontaktformular zur Verfügung. Wir freuen uns darauf, Ihnen weiterzuhelfen.
