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Haus überschreiben

Kosten, Steuertipps und der Pflichtteil für Geschwister

Sie denken daran, Ihren Kindern oder Enkeln Ihr Haus zu überschreiben? Wir verraten Ihnen, wie Sie dabei geschickt vorgehen, was Sie berücksichtigen müssen und welche Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie Ihr Haus überschreiben. Außerdem gehen wir in diesem Beitrag auf den Pflichtteil für Geschwister ein.

Älteres Ehepaar vor eigenem Haus

Das Wichtigste in Kürze

  • Es ist sinnvoll, ein Haus zu überschreiben, um steuerliche Vorteile auszuschöpfen. Weitere Gründe sind Demenz und andere Erkrankungen, Pflegefälle oder Scheidungen.
  • Sie können Ihr Haus an eine Person Ihrer Wahl überschreiben. Steuerfreibeträge greifen dabei je nach Verwandtschaftsverhältnis und werden geringer, je „weiter entfernt“ dieses Verhältnis ist.
  • Bei der Übertragung müssen übergangene Geschwister für ihre faktische Enterbung mit einem Pflichtteil entschädigt werden.
  • Die Kosten für das Überschreiben eines Hauses richten sich nach dem Immobilienwert. Sie setzen sich aus den Notarkosten für Beurkundung und Grundbucheintrag zusammen sowie gegebenenfalls einer Schenkungssteuer.
  • Beim Überschreiben eines Hauses fällt keine Erbschaftssteuer, aber eine Schenkungssteuer an. Gegebenenfalls kommt eine Grunderwerbssteuer hinzu. Es gibt Möglichkeiten, sich diese Steuern (zum Teil) zu sparen.

Haus überschreiben – warum, wann, wie?

Hauseigentümer müssen sich früher oder später damit auseinandersetzen, was nach ihrem Ableben mit ihrer Immobilie passieren soll. Sind Nachkommen da, ist die Frage nach dem „Wer?“ meist schnell geklärt. Das „Wie?“ bedarf allerdings weiterer Überlegungen, denn es gibt verschiedene Möglichkeiten, Wohneigentum anderen zu überlassen.

Sie können testamentarisch festlegen, wer Ihr Haus erben soll. Dabei fällt bekanntlich Erbschaftssteuer an, die viele Eigentümer gerne umgehen möchten.

Lassen Sie sich vom allgemeinen Halbwissen nicht täuschen: Auch bei der Schenkung einer Immobilie ist eine Steuer zu entrichten. Der Unterschied liegt darin, dass Sie die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre erneut geltend machen können. Wie der Name schon sagt, ist eine Schenkung eine unentgeltliche Zuwendung. Die Überschreibung ist dabei die Form, in der zum Beispiel eine Immobilie geschenkt wird. Wenn Sie Ihr Haus überschreiben, können Sie das an Gegenleistungen beziehungsweise Bedingungen knüpfen. Hier kommt in den meisten Fällen ein Nießbrauch (stark erweitertes Wohnrecht) oder lebenslanges Wohnrecht in Betracht.

Um bereits zu Ihren Lebzeiten Ihren Nachlass zu regeln, können Sie Ihr Haus überschreiben oder schenken. Bei beiden Varianten muss ein Notar den Übertragungsvertrag beurkunden sowie die Eintragung im Grundbuch veranlassen. Rechtlich und steuerlich gibt es keinen Unterschied, Sie profitieren von den gleichen Freibeträgen.

Eine Schenkung ist immer eine Übertragung / Überschreibung. Eine Überschreibung muss aber nicht zwingend eine Schenkung sein, sondern kann an Bedingungen oder an eine Zahlung geknüpft sein.

Sinnvolle Gründe und Zeitpunkte, ein Haus zu überschreiben

Hausbesitzer entscheiden sich aus verschiedenen Gründen dafür, ihr Haus zu überschreiben. Ein genauerer Blick auf die Anlässe, bei denen dies sinnvoll ist, hilft weiter.

Im Pflegefall können die Kosten für die Unterbringung im Pflegeheim schnell in die Höhe schießen. Hauseigentümer haben daher die berechtigte Sorge, dass zur Deckung der Pflegekosten ihr Vermögen und Eigentum angegangen wird. Bevor die Sozialhilfe die Wohnkosten im Pflegeheim übernimmt, verlangt das Sozialamt sogar den Verkauf von bereits an die Kinder verschenkten Immobilien.

Daher sollte die Immobilie nicht als Schenkung übertragen werden. Da diese ohne Gegenleistung erfolgt, kann der Beschenkte theoretisch über den vollen Wert verfügen. Aber im Falle einer Überschreibung mit vertraglich vereinbarten Gegenleistungen werden diese zugunsten des Nehmers veranschlagt und der sogenannte Sozialhilferegress greift nicht in vollem Umfang. Haben sich die Eltern beispielsweise ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht gesichert, wird die entsprechende Summe, die ein Nachkomme durch Mieteinnahmen erzielen könnte, vom Verkehrswert abgezogen.

Ein anderes Beispiel ist die Übernahme von Grab- und Bestattungskosten. Sind diese im Übertragungsvertrag festgehalten, wird der entsprechende Betrag vom Wert der überschriebenen Immobilie abgezogen.

Besondere Vorkehrungen sind bei einer Demenz zu treffen. Mit Fortschreiten der Erkrankung wird der Patient schließlich geschäftsunfähig. Um sicher zu gehen, dass Ihr Hab und Gut dann in vertrauensvollen Händen ist, können Sie Ihr Haus schon früh nach der Diagnose Demenz einem Nachkommen überschreiben. Oder sie kümmern sich rechtzeitig um eine Generalvollmacht. So kann der Bevollmächtigte zu gegebener Zeit selbst die Übertragung – auf sich selbst oder andere – vornehmen lassen.

Ein anderer Anlass, um an eine Übertragung zu denken, ist eine Scheidung. Da in den meisten Fällen beide Eheleute für die gemeinsame Immobilie im Grundbuch eingetragen sind, gibt es regelmäßig Streit. In der Regel bleibt ein Ehepartner im Haus wohnen, meistens mit den Kindern. Hier kommt eine Überschreibung an den im Haus verbleibenden Partner in Betracht. Dadurch entstehen dem Partner, der auszieht, erhebliche Nachteile, die durch eine Auszahlung ausgeglichen werden. Der verbleibende Partner kauft den Miteigentumsanteil seines ausgezogenen Ehepartners und zahlt ihm seinen Anteil aus. Darüber hinaus erhält der ausgezogene Partner oft eine Entschädigung, die den Wohnvorteil, den der verbleibende Partner hat, ausgleicht.

Eine weitere Möglichkeit ist es, das Haus im Falle einer Trennung an die Kinder zu überschreiben. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn nur ein Kind da ist. Der Nachkomme muss allerdings volljährig sein – andernfalls muss das Vormundschaftsgericht entscheiden. Eindeutig geregelt ist jedoch, dass kein Ehepartner ohne den anderen entscheiden kann, was mit einer Immobilie geschieht. Trennung bedeutet im Übrigen noch nicht Scheidung. Solange eine Ehe nicht gerichtlich geschieden ist, haben beide Noch-Ehepartner ein Wohnrecht in der gemeinsamen Immobilie.

Eine große Bedeutung kommt der 10-Jahres-Frist zu, wenn es in der Familie Zerwürfnisse gibt. Selbst wenn der Erblasser im Testament das Haus einem Kind hinterlässt, hat das übergangene Kind Anspruch auf einen Pflichtteil. Überschreibt der Erblasser das Haus schon zu Lebzeiten an eines der Kinder, hätten Geschwister immer noch einen sogenannten Pflichteilergänzungsanspruch. Möchten Eltern aus irgendeinem Grund nicht, dass ein Nachkomme seinen Anteil bekommt, muss nach der Übertragung eine Frist von zehn Jahren verstreichen, ohne dass Nachkommen ihre Ansprüche anmelden.

Haus überschreiben mit Auflagen

Wie bereits erwähnt, können Sie als Eigentümer gewisse Bedingungen stellen, wenn Sie ein Haus überschreiben. Diese Auflagen werden im Übertragungsvertrag festgehalten und notariell beglaubigt.

Häufig lassen sich Hauseigentümer ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch recht einräumen. So können sie bis an ihr Lebensende in der Immobilie wohnen oder bei Mietobjekten weiterhin Einnahmen erzielen. Bedenken Sie dabei, dass diese Rechte den Verkehrswert Ihrer Immobilie mindern.

Viele Eltern geben ihr Haus nur unter der Bedingung ab, dass es vom Begünstigten zumindest zu ihren Lebzeiten nicht weiterverkauft wird. Dieses Verbot des Weiterverkaufs können sie im Vertrag niederschreiben lassen.

Es ist gängig, sich als Geber ein Rückforderungsrecht zu sichern. In bestimmten Fällen können die ehemaligen Eigentümer einen Rückübertragungsanspruch geltend machen. Das ist beispielsweise nötig, wenn der neue Eigentümer verstirbt, in Zahlungsnöte oder andere Schwierigkeiten gerät. Auf diese Weise kann der ursprüngliche Eigentümer einer Zwangsversteigerung zuvorkommen.

Bei den sinnvollen Gründen für eine Hausübertragung ist bereits der Pflegefall angeklungen. Eine Pflegeverpflichtung ist eine weitere übliche Auflage für den Begünstigten. Sie kann dergestalt sein, dass der Nehmer, in den meisten Fällen ein Nachkomme, sich zur Übernahme der Pflegekosten für seine Eltern verpflichtet. Es ist auch denkbar, dass er selbst die Pflege übernimmt, vor allem wenn die Eltern im Haus bleiben. Vorteile ergeben sich aus einer solchen Vereinbarung in erster Linie für die Eltern. Sie sind im Fall ihrer Pflegebedürftigkeit abgesichert und werden gegebenenfalls in ihrer gewohnten Umgebung und von einem vertrauten Menschen betreut. Für die begünstigten Nachkommen bedeutet dies unter Umständen eine Belastung, nicht nur finanzieller Natur. Deswegen sollte im Vertragswerk eine entsprechende Ausstiegsklausel beziehungsweise ein Endzeitpunkt der Pflegeleistung definiert werden. Auf jeden Fall müssen folgende Rahmenbedingungen genau geklärt werden:

  • Ort der Pflege
  • pflegende Person oder Pflegedienst
  • Zeitaufwand
  • Leistungen
  • Kosten
  • Ende der Verpflichtung

Wichtig: Planen Sie, Ihr Haus mit einer Pflegeverpflichtung als Gegenleistung zu überschreiben, dann prüfen Sie steuerliche Fragen genau. Eine solche Übertragung wird als Schenkung betrachtet, solange der Pflegefall noch nicht eingetreten ist. Somit wird zunächst die volle Schenkungssteuer fällig. Erst im Nachhinein werden bei Eintritt des Pflegefalls die entsprechenden Leistungen des Nachkommen steuerlich verrechnet. Da es sich durch die Auflage im Übertragungsvertrag nicht mehr um eine unentgeltliche Zuwendung handelt, sind Sie als Begünstigter unter Umständen verpflichtet, Grunderwerbssteuer und Einkommensteuer zu entrichten. Das hängt von verschiedenen Faktoren ab, vor allem vom Verwandtschaftsgrad, und muss im Einzelfall geprüft werden.

Eine Immobilie dient den meisten Menschen als Altersvorsorge. Gibt der Eigentümer sein Haus an ein Kind ab, fehlt schließlich dieser Baustein im Alter. Aus diesem Grund kann es für die Geber sinnvoll sein, mit dem Nehmer eine Rentenzahlung zu vereinbaren. Diese kann entweder als Zeitrente bis zu einem bestimmten Zeitpunkt oder als Leibrente bis zum Lebensende gestaltet werden. Die Höhe dieser Immobilienrente richtet sich nach Alter des ehemaligen Eigentümers sowie nach dem Wert des Hauses. Hier ist die Wertermittlung durch einen unabhängigen Gutachter ratsam.

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Vorgehensweise: So überschreiben Sie Ihre Immobilie

Wenn Sie Ihr Haus überschreiben, muss dazu ein Übertragungsvertrag aufgesetzt und von einem Notar beurkundet werden. Daraus ergibt sich die rechtsverbindliche Zusage des Eigentümerwechsels – die sogenannte Auflassung. Der Notar veranlasst schließlich einen entsprechenden Grundbucheintrag, damit die Übertragung wirksam wird.

Der datierte und unterzeichnete Übertragungsvertrag muss folgende Angaben enthalten:

  • Daten der beiden Vertragsparteien
  • Grundbuchstand
  • Grund für die Übertragung
  • Eventuelle Auflagen und Bedingungen an den neuen Eigentümer
  • Nutzungsrechte am Haus
  • Erbrechtliche Regelungen
  • Erklärung zur Kostenübernahme

Eine frühzeitige Übertragung gilt als vorweggenommene Erbfolge. Die genauen Formulierungen im Vertrag sind dabei sehr wichtig. In vielen Fällen ist es empfehlenswert, im Vorfeld einen Anwalt hinzuzuziehen. Das ist vor allem dann nötig, wenn es in der Familie zu Zerwürfnissen ob des Erbes gekommen ist. Im ungünstigsten Fall, wenn der Geber etwa kurz nach der Überschreibung verstirbt, kann dies als vorgezogenes Erbe angesehen werden. Das findet Berücksichtigung, wenn der Pflichtteil der „übergangenen“ Geschwister errechnet wird. Je länger die Übertragung zurückliegt, desto geringer wird der Anspruch der anderen Parteien. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist erlischt er ganz.

Mann mit Tablet im Eigenheim plant Hausüberschreibung.

Ein Haus zu überschreiben, kann ein sinnvoller Schritt sein, will allerdings wohl überlegt und gut geplant sein.

An wen Sie Ihr Haus überschreiben können

Grundsätzlich können Sie jedem Ihr Haus überschreiben. Bedenken Sie jedoch, dass die steuerlichen Freibeträge – auch beim Überschreiben – geringer sind, je entfernter das Verwandtschaftsverhältnis ist. Im Hinblick auf die Anteile des Familienvermögens, die an das Finanzamt gehen, wenn das Haus an den Neffen oder an Geschwister überschrieben wird, erscheint diese Übertragung nicht sinnvoll. Die folgende Infografik veranschaulicht die geltenden Steuerfreibeträge.

Schenkungssteuer Freibeträge

Diese Beträge sind für Begünstigte steuerfrei, wenn Sie Ihr Haus überschreiben.

Haus an ein Kind überschreiben

Wenn Sie nur ein Kind haben, ist das Verfahren klar. Im Falle einer Erbschaft würde Ihr Eigentum an diesen einen Nachkommen gehen. Wenn Sie sich für eine Übertragung entscheiden, können Sie Ihr Haus einfach auf dieses eine Kind überschreiben.

Selbst wenn Sie mehrere Kinder haben, können Sie Ihr Haus auf nur ein Kind übertragen. Faktisch kommt die Übertragung an nur ein Kind einer Enterbung der anderen Nachkommen gleich, und diese behalten nur ihren Pflichtteilsanspruch. Mögliche Konflikte können Sie vermeiden, indem Sie die anderen Kinder finanziell entschädigen.

Wollen Sie Ihr Haus nur an eines Ihrer Kinder überschreiben, bedenken Sie, dass diese Übertragung erst nach zehn Jahren voll wirksam wird. Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Übertragung sterben, muss der neue Eigentümer des Hauses seine Geschwister entschädigen. Diese haben Anspruch auf ihren Pflichtteil, der sich aus der gesamten Erbmasse berechnet. Mit jedem Jahr, das nach der Schenkung verstreicht, wird das Haus zu zehn Prozent weniger in den Nachlass eingerechnet. Erst nach Ablauf dieser Frist ist die Übertragung des Hauses abgeschlossen.

Haus an mehrere Kinder überschreiben

Wenn Sie Ihr Haus auf zwei oder mehr Kinder übertragen wollen, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Entweder Sie übertragen das Haus auf ein Kind, das dann eine Ausgleichszahlung an die anderen Kinder leistet. Oder das Haus wird auf ein Kind übertragen, und die anderen Kinder verzichten vertraglich auf ihre Ansprüche. Eine weitere Möglichkeit ist, das Haus auf mehrere Kinder zu übertragen, die dann alle zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen werden.

Für alle Varianten gilt: Versuchen Sie, Familienstreitigkeiten so weit wie möglich zu vermeiden. Deshalb müssen alle Vereinbarungen in einem Übergabevertrag festgehalten werden. Darüber hinaus sollte der Wert der Immobilie vor der Übertragung von einem unabhängigen Gutachter ermittelt werden.

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Haus an Enkel überschreiben

Wenn Sie Ihr Haus zu Lebzeiten auf Ihre Enkelkinder übertragen wollen, müssen Sie einige Dinge beachten. Regeln Sie das Wohn- und Nutzungsrecht oder andere Überlegungen klar und halten Sie sie im Vertrag fest. Auch hier müssen Sie einen Notar hinzuziehen. Rechnen Sie also auf jeden Fall mit Notargebühren. Berücksichtigen Sie auch alle anderen Kosten – Ausgleichszahlungen an andere Erben und Pflichtteile. Die Bewertung der Immobilie ist sehr wichtig, denn der aktuelle Marktwert zum Zeitpunkt der Übertragung bestimmt sowohl die Höhe der Notarkosten als auch der Erbschafts- beziehungsweise Schenkungssteuer. Aufgrund des geringeren Freibetrags muss Ihr Enkel tiefer in die Tasche greifen als Ihre Kinder.

Haus an Ehepartner überschreiben

Dem Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner stehen die höchsten Steuerfreibeträge zu. Außerdem greift für sie noch eine besondere Regelung, gemäß derer die Steuer sogar ganz entfällt, sofern der Partner für mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleibt.

Können Sie dies nicht gewährleisten, etwa weil es sich um eine Immobilie in Vermietung handelt, haben Sie noch eine andere Möglichkeit. Sie können Ihr Haus zur Hälfte an Ihre Ehefrau beziehungsweise Ihren Ehemann überschreiben, um unter dem Steuerfreibetrag für Ehepartner zu bleiben. Nach zehn Jahren könnten Sie die andere Hälfte übertragen und erneut den Freibetrag geltend machen.

Diese Kosten tragen Sie beim Haus überschreiben

Viele Immobilieneigentümer ziehen das Überschreiben eines Hauses dem Vererben vor, um Kosten zu sparen. Jedoch fallen auch bei dieser Variante Gebühren und Steuern an. Gewöhnlich trägt der Begünstigte die Kosten der Hausübertragung, es sei denn, dies ist im Übertragungsvertrag explizit anders geregelt.

Zunächst sind da die Notarkosten. Die Gebühren für die gesetzlich vorgeschriebene notarielle Beurkundung ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und nach Wert der Immobilie gestaffelt.

Des Weiteren werden Sie für den Grundbucheintrag zur Kasse gebeten. Diese Gebühr wird ebenfalls nach dem GNotKG berechnet. Die gestaffelten Kosten für Notar & Grundbucheintrag finden Sie exemplarisch in der folgenden Tabelle:

Immobilienwert Beurkundung Grundbucheintrag
500.000 € 1.870 € 935 €
400.000 € 1.570 € 835 €
300.000 € 1.270 € 635 €
200.000 € 870 € 435 €
100.000 € 546 € 273 €

Hinweis in eigener Sache: Um hier einen realistischen Immobilienwert ansetzen zu können, beauftragen Sie am besten einen sachverständigen Gutachter mit einem Verkehrswertgutachten. Die Gutachter der Heid Immobilien GmbH erstellen für Sie ein Gutachten zu einem vorvereinbarten Fixpreis.

Bei mehreren Geschwistern kommen die zuvor erwähnten Ausgleichszahlungen auf Sie zu. In der Regel muss der Begünstigte gegebenenfalls den Geschwistern den Pflichtteil auszahlen.

Wie oben angedeutet, fallen bei einer Übertragung beziehungsweise Schenkung, ähnlich wie bei einer Erbschaft, Steuern an. Die Höhe hängt vom Immobilienwert, dem Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse ab. Dabei sind

  • Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder und Adoptivkinder in Klasse I,
  • Geschwister, Neffen, Nichten, Schwiegerkinder und Stiefeltern in Klasse II und
  • alle nicht-verwandten Begünstigten einer Übertragung in Klasse III eingruppiert.

Die folgende Grafik stellt die jeweiligen Immobilienwerte, Steuerklassen und Prozentsätze der Schenkungssteuer dar.

Schenkungssteuer – Steuerklassen und Erwerbswerte

Diese Schenkungssteuern fallen an, wenn Sie Ihr Haus überschreiben.

Wichtig: Schenkungen oder Übertragungen und Erbschaften werden weitgehend gleich besteuert. Der wichtigste Unterschied und Vorteil besteht darin, dass der Schenkungssteuerfreibetrag alle zehn Jahre wiederholt zwischen denselben beiden Personen genutzt werden kann, während er bei der Erbschaftssteuer nur einmal beim Tod des Erblassers genutzt werden kann.

Wie Sie bei der Schenkungssteuer auf Immobilien sparen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber „Spartipps für Ihre Schenkung“.

Haus überschreiben trotz Kredit

In bestimmten Situationen sind Eigentümer gezwungen, ihr Haus zu überschreiben, selbst wenn ein Kredit darauf lastet. Das kann etwa bei einer schweren Krankheit, dauerhafter Berufsunfähigkeit oder plötzlicher Arbeitslosigkeit der Fall sein. Ist das Einkommen nicht mehr gesichert, können die Raten für den Hauskredit nicht mehr beglichen werden. Dann kann es eine sinnvolle Maßnahme sein, das Haus auf die Kinder zu überschreiben. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Begünstigten die Kreditraten aufbringen können.

Die Restschuld geht mit der Immobilie an den neuen Eigentümer über. Die beiden Parteien müssen den Eigentümerwechsel und die Umschuldung mit der kreditgebenden Bank abklären. Diese kann das Vorhaben mittragen, muss sie aber nicht. Vor allem, wenn der potenzielle neue Hausherr gewisse Bedingungen nicht erfüllt, die die Bank zu ihrer Sicherheit auferlegt. Diese Bedingungen werden ebenfalls angesetzt, wenn Sie eine darlehensfinanzierte Eigentumswohnung überschreiben. In der Regel muss der geplante Begünstigte

  • volljährig sein,
  • seinen Hauptwohnsitz sowie sein Bankkonto in Deutschland haben,
  • einen unbefristeten Arbeitsvertrag vorweisen, der seit mindestens einem halben Jahr läuft und
  • eine makellose Bonität beziehungsweise Schufa-Auskunft vorlegen.

Um die Restschuld zu stemmen, kann der neue Eigentümer der Immobilie einen neuen Kredit aufnehmen. Das ist eine Überlegung wert, wenn die Darlehenszinsen für den Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Umschuldung günstiger sind als beim alten Kredit. Zu beachten ist dabei, dass dieses Vorgehen der Zustimmung des ursprünglichen Kreditinstitutes bedarf. Darüber hinaus fallen durch die Eintragung der neuen Grundschuld ins Grundbuch erneut Gebühren an.

Mit einer belasteten Immobilie haben Sie grundsätzlich dieselben Möglichkeiten wie mit einer unbelasteten. Die Übertragung läuft gleich ab. Der Notar beglaubigt den Übertragungsvertrag, den der Begünstigte dann dem Finanzamt vorlegt. Zusätzlich sollte er den Darlehensvertrag für die übernommene Restschuld beifügen. Um den Wert der belasteten Immobilie im Einzelfall und die Auswirkungen auf die Steuerfreibeträge zu ermitteln, ist fachkundiger Rat gefragt.

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Bruder bekommt Haus überschrieben – und ich?

Leider gehen Nachlassangelegenheiten nicht immer friedlich über die Bühne. Oft beschweren sich Erben über eine ungerechte Überschreibung des Elternhauses. In diesem Abschnitt geht es um das sogenannte Berliner Testament sowie um Streitigkeiten zwischen Geschwistern und die Rolle des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dieses räumt übergangenen Nachkommen in § 2325 BGB einen Pflichtteilergänzungsanspruch bei Schenkungen ein.

Pflichtteil für Geschwister

Im Erbrecht haben nahe Verwandte Anspruch auf einen Pflichtteil. Das gilt für

  • eheliche, uneheliche, leibliche sowie adoptierte Kinder,
  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner und
  • Enkel und Urenkel (sofern die Kinder bereits verstorben sind) und
  • Eltern (wenn der Erblasser selbst keine Kinder hat).

Der Anspruch auf den Pflichtteil erlischt, wenn ein Pflichtteilsentzug oder ein notarieller Pflichtteilsverzicht vorliegt. Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Möglichkeiten der Pflichtteilsreduzierung, darunter die Adoption, die Schenkung an Abkömmlinge (Geldgeschenke oder andere Zuwendungen) und die Wahl des Güterstandes.

Bei einer Hausübertragung haben Geschwister und Verwandte bei der Übergabe des Hauses Anspruch auf eine Abfindung, den sogenannten Pflichtteilergänzungsanspruch.

Tipp: Lesen Sie Details dazu nach in unserem Ratgeber „Scheidung: Tipps zum Zugewinnausgleich mit Haus“.

Pflichtteilsergänzungsanspruch der Kinder

Sie haben mehrere Kinder, möchten Ihr Haus aber nur an eines überschreiben? Bedenken Sie, dass nach Ihrem Tod Ihre anderen Kinder möglicherweise einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen. Dieser Anspruch schmilzt mit jedem Jahr nach der Übertragung um zehn Prozent. Im Todesfall innerhalb von fünf Jahren nach der Übertragung, würde das überschriebene Haus zu 50 Prozent in der Erbmasse berücksichtigt. Zehn Jahre nach der Überschreibung verjährt der Pflichtteilsergänzungsanspruch vollständig gemäß § 2325 BGB Abs. 3 Satz 2.

Im Falle einer Schenkung oder Übertragung muss also stets das Pflichtteilsrecht berücksichtigt werden. Nicht nur der enterbte Verwandte kann einen Pflichtteilsanspruch gegen den Erben oder den Begünstigten haben. Der Erbe, dessen Erbschaft durch Schenkungen zu Lebzeiten geschmälert wurde, kann einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen.

Berliner Testament

Das Berliner Testament ist eine gängige Form der Nachlassregelung. Darin nennen sich Ehe- oder Lebenspartner gegenseitig als alleinige Erben. Diese gemeinschaftliche Regelung dient der Absicherung der hinterbliebenen Partner, der in der regulären Erbfolge nur Anspruch auf die Hälfte des Vermögens hätte. Versterben schließlich beide Partner, wird dies als ein gemeinsamer Erbfall behandelt.

Hier lauert der erste große Nachteil: das Berliner Testament kann erhebliche steuerliche Mehrbelastungen mit sich führen, wenn beide Elternteile gleichzeitig beziehungsweise kurz hintereinander sterben. Erben wird bei zwei Erbfällen ohne Testament (Vater und Mutter, denen das Haus jeweils hälftig gehört), zweimal der Steuerfreibetrag von 400.000 Euro eingeräumt, also insgesamt 800.000 Euro. Demgegenüber definiert beim Berliner Testament das Erbrecht den Tod beider Eltern als einen Fall und gewährt nur den einfachen Freibetrag. Die Steuerkanzlei Ratzke Hill erklärt die Steuernachteile des Berliner Testaments an einem konkreten Beispiel.

Ein weiterer Fallstrick entsteht, wenn einer der Partner verstirbt und die Nachkommen ihren Pflichtteil am Erbe einfordern. Der hinterbliebene Partner ist unter Umständen gezwungen, zum Beispiel eine Immobilie zu veräußern, um diese Ausgleichszahlung zu leisten.

Steuern (sparen) beim Haus überschreiben

Die meisten Menschen beschließen, ihr Haus zu überschreiben, weil sie finanzielle Vorteile durch die Vermeidung von Steuern erzielen wollen. Nachfolgend erfahren Sie, worauf Sie beim Überschreiben aus steuerlicher Sicht achten sollten.

Haus überschreiben, Steuern vermeiden

Beim Überschreiben Ihres Hauses, können Sie sich die Erbschaftsteuer sparen. Allerdings werden Sie mit anderen Steuern belastet. Da ist zum einen die Schenkungssteuer, die anfällt, wenn Sie Ihr Haus übertragen. Sie wird nur fällig, wenn der Wert des Hauses einen bestimmten Betrag übersteigt, der von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis abhängt. Zum anderen fällt gewöhnlich beim Kauf einer Immobilie die Grunderwerbsteuer an. Bei einer Schenkung sind Lebenspartner des Verstorbenen und direkte Nachkommen von dieser Steuer ausgenommen.

Ein weiterer steuerlicher Vorteil kann sich ergeben, wenn Sie das Haus sukzessive überschreiben. So können Sie den übertragenen Wert unter dem Freibetrag halten. Dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden.

Wie bereits weiter oben erklärt, können Sie eine Immobilie auch mit Restschulden an ein Kind überschreiben. Dabei werden die Schulden auf den Immobilienwert angerechnet und die Steuerlast sinkt.

Die Hausüberschreibung ist an eine 10-Jahres-Frist gekoppelt. Während dieser Zeit sollten Sie als Familienmitglied selbst im Haus wohnen bleiben, um die Steuer zu umgehen.

Eine weitere Möglichkeit ist die so genannte vermögensverwaltende Familiengesellschaft, auch bekannt als Familienpool. In dieser Form einer privaten Gesellschaft können Sie Familienvermögen bündeln. Die Familiengesellschaft ist dann Eigentümer der Immobilien, Gesellschafter sind zunächst die Eltern oder ein Elternteil. Nach und nach werden dann Gesellschaftsanteile an Familienmitglieder übertragen, wobei sich die Übertragungswerte innerhalb der jeweiligen Freibeträge bewegen. Auf diese Weise profitieren Sie und Ihre Nachkommen vom 10-Jahres-Rhythmus und nutzen alle zehn Jahre persönliche Freibeträge aus. Diese Form der Übertragung eignet sich hauptsächlich für größere Vermögen und Mietobjekte. Diese bleiben so in der Familie und werden von einer Generation an die nächste weitergegeben, ohne dass Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen.

Steuervorteile können auch dadurch entstehen, dass sich die Schenker ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch recht eintragen lassen. Diese Rechte mindern den Wert der Immobilie, der Steuerfreibetrag wird gegebenenfalls nicht überschritten.

Verkehrswertgutachten für das Finanzamt nicht vergessen

Bei der Ermessung Ihrer Steuerschuld für eine geerbte oder übertragene Immobilie legt das Finanzamt Standardwerte zugrunde und wendet vereinfachte Verfahren an. In der Regel beinhaltet die steuerliche Wertermittlung von Immobilien durch Finanzbeamte nicht einmal eine Begutachtung vor Ort. Erfahrungsgemäß setzen die Finanzbehörden den Immobilienwert zu hoch an. Als Begünstigter einer geschenkten Immobilie sollten Sie Ihrer Steuererklärung proaktiv eine objektgerechte Wertermittlung in Form eines gesetzeskonformen Verkehrswertgutachtens beilegen.

Kontaktieren Sie uns so früh wie möglich im Entscheidungsprozess für eine kostenlose Ersteinschätzung! Nutzen Sie dafür unser Kontaktformular oder wählen Sie die Rufnummer 0800 – 90 90 282 .

Häufige Fragen zum Thema Haus überschreiben

Hier finden Sie häufig gestellte Fragen und die wichtigsten Antworten zum Thema Haus überschreiben.

Ist es sinnvoll, ein Haus auf die Kinder zu überschreiben?

In gewissen Fällen ist ein Überschreiben des Hauses sinnvoll – etwa um steuerliche Vorteile auszunutzen oder bei Erkrankungen wie Demenz, Pflegefällen mit hohen Kosten oder Scheidungen.

Kann man ein Haus an Minderjährige überschreiben?

Ja, Immobilieneigentümer können ihre Immobilie an minderjährige Nachkommen überschreiben. Prinzipiell benötigt man einen gesetzlichen Vertreter (Vormund), der die Interessen des Kindes vertritt. Bei einem Immobiliengeschäft zwischen einem Kind und seinen Eltern, muss ein „Ergänzungspfleger“ bestellt. Diese Voraussetzung gilt laut § 107 BGB zumindest dann, wenn der Minderjährige nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlangt. Sprich: Hat die Schenkung einen Haken, braucht das Kind zum gültigen Abschluss der Immobilientransaktion die Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters.

Handelt es sich bei der Immobilienüberschreibung um ein Geschäft, das für den Minderjährigen ausnahmslos von Vorteil ist, muss ein solcher „Ergänzungspfleger“ nicht bestellt werden. Ob der kostenlose Erwerb einer Immobilie für das Kind tatsächlich lediglich rechtlich vorteilhaft ist, ohne Negativaspekte, hängt vom Einzelfall ab. Laut gängiger Rechtsprechung erfüllende folgende Fälle, bei denen der Minderjährige kostenlos eine Immobilie bekommt, dieses Kriterium:

  • unbelastetes Grundstück ohne Einschränkungen;
  • mit Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück;
  • Grundstück, das mit Grundpfandrechten belastetet ist – sofern der Minderjährige nicht die persönliche Verpflichtung des Veräußerers übernimmt;
  • ein Grundstück mit einem Nießbrauch darauf – solange der Nießbraucher außergewöhnliche Grundstückslasten sowie die Kosten für ebensolche Renovierungen und Modernisierungen trägt.

Nicht nur rechtlich vorteilhaft sind hingegen ein unentgeltlicher Nießbrauch oder die Schenkung einer vermieteten oder verpachteten Immobilie. Genaueres hierzu können Sie im Blog der Anwaltskanzlei CMS nachlesen.

Kann man ein überschriebenes Haus zurückfordern?

Unter bestimmten Umständen können Sie Ihre Immobilie zurückfordern, nachdem Sie sie überschrieben haben. Ein entsprechendes Rückforderungsrecht müssen Sie unbedingt im Übertragungsvertrag beim Notar beurkunden lassen. Andere Szenarien für eine Rückübertragung als die vertraglich festgelegten umfassen die Verarmung des Schenkers oder grober Undank auf Seiten des Beschenkten.

Haus überschreiben, Geschwister auszahlen – wie wird die Auszahlungssumme berechnet?

Es gibt bei einer Schenkung an ein Kind erstmal keine festgelegte Höhe für die Ausgleichszahlung. Prinzipiell kann der bisherige Eigentümer – im Fall einer Schenkung – dem Beschenkten diktieren, in welcher Höhe dieser seine Geschwister auszahlen soll. Im Hinblick auf den Pflichtteilsergänzungsanspruch kann es jedoch in vorauseilendem Gehorsam und zur Vermeidung von späteren Erbstreitigkeiten sinnvoll sein, ein Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben und seinen Geschwistern ihren marktwertgerechten Anteil an der Immobilie auszuzahlen.

Haus heimlich überschrieben – welche Ansprüche bestehen?

Grundsätzlich müssen weitere Geschwister vom Überschreiben eines Hauses nichts mitbekommen – bis zum Tod des ursprünglichen Eigentümers. Spätestens bei der Nachlassverwaltung wird auffallen, dass die Immobilie an nur ein Kind übertragen wurde. Ereignet sich der Todesfall innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, haben die im Testament nicht bedachten Geschwister einen Pflichtteilsergänzungsanspruch. Dieser erlischt nach Ablauf der 10-Jahres-Frist.

Kann man ein Haus teilweise überschreiben?

Sie können ein Haus teilweise an Ihren Partner oder Ihre Nachkommen überschreiben. Das ist unter Umständen von Vorteil, um die geltenden Freibeträge bei der Schenkungssteuer nicht zu überschreiten. Beispiel: Ihre Immobilie ist 600.000 Euro wert. Sie möchten diese steuerfrei an ihre Tochter überschreiben. Also überschreiben Sie ihr unentgeltlich zwei Drittel der Immobilie (mit einem Wert von 400.000 Euro – dem maximalen Steuerfreibetrag für eigene Kinder). Nach zehn Jahren können Sie den Steuerfreibetrag erneut ausschöpfen und den Rest Ihrer – mittlerweile womöglich im Wert gestiegenen Immobilie – überschreiben.

Haus überschrieben bekommen – was muss in die Steuererklärung?

Hier kommt es darauf an, ob Sie das Haus selbst bewohnen oder es vermietet ist. Mieteinnahmen sind einkommenssteuerpflichtig und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Bei einer Schenkung oder Erbschaft wird eine eigene, anlassbezogene Steuererklärung fällig.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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