Das Eigenheim verkaufen und die vertraute Umgebung verlassen müssen? Für viele Senioren eine unangenehme Vorstellung. Gleichzeitig könnte das in Stein gebundene Vermögen helfen, die Rente aufzubessern, Rücklagen für die Pflege zu schaffen oder sich einen kostspieligen Wunsch zu erfüllen. Hier kommt das Konzept der Immobilienverrentung ins Spiel: das Eigenheim auf Rentenbasis verkaufen und gleichzeitig darin wohnen bleiben. Wie die Immobilienrente funktioniert und für wen sie sich lohnt, lesen Sie in diesem umfangreichen Ratgeber.
Das Wichtigste in Kürze
- Definition Immobilienverrentung: Die Immobilienverrentung bzw. Immobilienrente ist eine spezielle Form des Immobilienverkaufs, bei dem der Verkäufer weiter in seiner Immobilie mietfrei wohnen bleibt und vom Käufer den Kaufpreis als Ratenzahlung erhält.
- Arten der Immobilienverrentung: Immobilienrenten können als Zeitrente (zeitlich befristet) oder als Leibrente (auf Lebenszeit) vereinbart werden. Eine dritte Variante ist die Umkehrhypothek – dabei wird die Immobilie im Rahmen eines Darlehensvertrags beliehen.
- Formen der Kapitalauszahlung: Bei einer Immobilienverrentung wird der Kaufpreis in Form einer monatlichen Rentenzahlung (Leibrente oder Zeitrente) ausbezahlt. Auch eine Einmalzahlung ist möglich.
- Rechte und Pflichten: Bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis gibt der Verkäufer die meisten Pflichten an den Käufer ab (Instandhaltung, Zahlung der Grundstückssteuer und anderer Gebühren). Zugleich erhält der Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht. Er ist verpflichtet, die erhaltenen Rentenzahlungen in der Steuererklärung anzugeben.
- Voraussetzungen: Wer seine Eigentumswohnung oder sein Haus verrenten will, muss in der Regel das gesetzliche Rentenalter von 65 Jahren erreicht haben. Außerdem muss die Immobilie in einwandfreiem Zustand und möglichst schuldenfrei sein. Der Wert der Immobilie muss hoch genug sein, um mindestens eine monatliche Rente von 150 Euro zu ergeben.
- Wertermittlung Immobilienrente: Um die Leibrente zu berechnen, werden die folgenden Faktoren berücksichtigt: der Wert der Immobilie, der Wert des Wohnrechts sowie die statistische Lebenserwartung des Verkäufers. Da die Berechnung hochkomplex ist, wird in der Regel ein Sachverständiger zur Wertermittlung herangezogen.
- Pro und contra Immobilienverrentung: Wer eine Immobilie besitzt, aber keine Erben hat, für den bietet die Immobilienrente eine Chance: das im Eigenheim gebundene Kapital kann für die Altersvorsorge beziehungsweise zur Aufstockung der Rente genutzt werden; zugleich ändert sich nichts am gewohnten Wohnumfeld. Gegen eine Immobilienrente spricht, dass der Erlös deutlich geringer ausfällt als bei einem klassischen Hausverkauf – denn das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie; außerdem kann der Käufer erst nach dem Ableben des Verkäufers die Immobilie selbst nutzen.
Definition: Was bedeutet Immobilienverrentung?
Die Immobilienverrentung ist eine besondere Form der privaten Altersvorsorge: Ältere Eigenheimbesitzer verkaufen dabei ihre Immobilie gegen eine Rentenzahlung, behalten aber gleichzeitig ihr Wohnrecht bei.
Im Unterschied zum klassischen Hausverkauf können Sie bei einer Verrentung also weiterhin in Ihrem Zuhause wohnen bleiben und erhalten den Verkaufspreis meist in Raten:
- Entweder in Form einer Zeitrente, die für die Dauer eines fest definierten Zeitraums ausgezahlt wird. Die Zahlung wird auch dann fortgesetzt, wenn der Rentenempfänger vorzeitig stirbt – dann profitieren die Erben von der Immobilienrente.
- Oder in Form einer Leibrente, die bis zum Lebensende des Immobilienbesitzers ausgezahlt wird. Meist ist die Leibrente an die Inflationsrate gekoppelt und steigt daher mit der Zeit an.
Wichtig: Zeitrenten- und Leibrenten werden unterschiedlich besteuert. Während Leibrenten nur anteilig besteuert werden, werden Zeitrenten in voller Höhe versteuert. Mehr dazu lesen Sie im Abschnitt „So wird die Immobilienrente versteuert“.
Auch eine Auszahlung des Verkaufspreises als Einmalbetrag ist möglich.
Im Folgenden erklären wir Ihnen weitere wichtige Begriffe, die Sie häufig im Zusammenhang mit der Immobilienverrentung hören werden.
Was ist eine Immobilienrente?
Die Immobilienrente ist eine monatliche Zusatzrente für Senioren, die ihr Haus oder ihre Wohnung verrenten, also unter der Bedingung verkaufen, darin weiter wohnen zu bleiben. Sie kann als besondere Form der Rentenaufbesserung betrachtet werden.
Unter einer Immobilienrente versteht man genau genommen die Zahlungen, die jemand durch die Verrentung einer Immobilie bezieht. Aber: Die Begriffe „Immobilienrente“ und „Immobilienverrentung“ werden im allgemeinen Sprachgebrauch meist synonym verwendet.
Was ist eine Leibrente?
Eine Leibrente ist eine wiederkehrende Zahlung, die bis zu einem bestimmten Ereignis – in der Regel der Tod des Rentenempfängers – gezahlt wird.
Bei einer Immobilien-Leibrente handelt es sich um regelmäßige Zahlungen an den Verkäufer einer Immobilie, der sein Haus oder seine Eigentumswohnung verkauft und im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht und monatliche Rentenzahlungen (bis zum Lebensende) erhält.
Was ist eine Umkehrhypothek?
Eine Umkehrhypothek (auch Umgekehrte Hypothek oder Rückwärtshypothek) ist eine Art der Immobilienverrentung. Sie funktioniert ähnlich wie ein Kreditvertrag – nur „umgekehrt“: Der Eigentümer bekommt für seine Immobilie einen Kredit, der in monatlichen Raten an ihn ausbezahlt wird. Der Kredit wird durch die Immobilie abbezahlt; Zinsen oder eine Tilgung fallen dabei nicht an.
Auch bei dieser Form der Immobilienverrentung gilt: Die Eigenheimbesitzer müssen nicht ausziehen, sondern erhalten ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie. Genau genommen bleiben sie sogar Eigentümer – mit allen Rechten und Pflichten. Sie tragen bei der Umkehrhypothek weiterhin die Verantwortung und Kosten für Sanierungen, Instandhaltungen und Modernisierungen. Erst wenn die Eigentümer gestorben sind, erhält der Kreditgeber sein Geld zurück. Entweder geschieht dies dadurch, dass die Erben die Schuld begleichen oder durch einen Verkauf der Immobilie, nachdem diese in das Eigentum der Bank übergegangen ist. Bis dahin ist eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld die wichtigste Sicherheit des Kreditgebers. Die Finanzdienstleistung der Umkehrhypothek (Englisch: reversed mortgage) stammt aus den USA und wird mittlerweile auch in verschiedenen europäischen Ländern, neben Deutschland etwa in den Niederlanden oder Spanien, angeboten. Wenn Sie erfahren möchten, wie hoch die Umkehrhypothek einer Bank für Ihre Immobilie ausfallen sollte, erhalten Sie mit einem Beleihungswertgutachten eine verlässliche Auskunft.
Was ist eine Zustifterrente?
„Zustifterrente“ heißt ein spezielles Angebot der Immobilienverrentung der Stiftung Liebenau, das sich an Immobilienbesitzer ab einem Lebensalter von etwa 65 Jahren richtet. Die Eigentümer bewohnen ihre Immobilie weiterhin, generieren daraus eine laufende Zahlung und unterstützen langfristig soziale Arbeit. Andere gemeinnützige Stiftungen bieten ähnliche Modelle der Immobilienrente an.
Unterschied zum Nießbrauch
Beim Nießbrauch verschafft der Eigenheimbesitzer einem anderen das Eigentum an der Immobilie, behält sich aber lebenslang das Nießbrauchsrecht vor und kann somit bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben oder diese vermieten.
Nießbrauch erfolgt häufig im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft, beispielsweise wenn Eltern eine Immobilie an ihre Kinder übertragen. Durch den Nießbrauch sichern sie sich im Alter ab, gleichzeitig profitieren sie bzw. ihre Erben von steuerlichen Vorteilen.
Die Unterschiede zwischen Nießbrauch und Immobilienrente betreffen vor allem die Art der Auszahlung des Kaufpreises sowie die Nutzungsrechte:
- Der Nießbrauchberechtige erhält den Kaufpreis nicht in Raten, sondern auf einmal ausbezahlt.
- Anders als der Empfänger einer Immobilienrente bleibt der Nießbrauchnehmer, zumindest wirtschaftlich, nutzungsberechtigt wie ein Eigentümer; er kann die Immobilie also zum Beispiel auch vermieten. Gleichzeitig muss er die anfallenden Kosten, zum Beispiel für Reparaturen und Instandhaltung, selbst übernehmen, solange er in dem Haus oder der Wohnung lebt.
- Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch an erster Stelle hinterlegt und bleibt somit bei jedem Weiterverkauf der Immobilie an Dritte bestehen. Zusätzlich ist es insolvenzsicher. Somit sichern sich die Nießbrauchberechtigten das Wohnrecht in jedem Fall.
Wie funktioniert die Immobilienverrentung?
Im Fall einer Immobilienverrentung verkaufen Sie Ihr Eigenheim an einen privaten oder gewerblichen Käufer oder eine Stiftung. Am einfachsten ist es, die Verrentung durch einen professionellen Anbieter durchführen zu lassen; deren Konditionen sollten Sie aber vorab unbedingt vergleichen.
Für potenzielle Käufer ist vor allem interessant, ob ihr Gewinn den Verkehrswert der Immobilie voraussichtlich übersteigen wird. Dazu wird vorab kalkuliert, wie lange die Rente ausbezahlt werden muss. Je nach Rechenmodell werden folgende Faktoren berücksichtigt:
- Alter und Geschlecht des Verkäufers (Mindestalter liegt häufig bei 65 oder 70 Jahren)
- Wert der Immobilie
- Höhe der Leibrente
- Inflationsrate, an die die Leibrente angepasst wird
Mit einem notariell beglaubigten Kaufvertrag wird die Immobilie schließlich Eigentum des Käufers. Auf diesen werden auch sämtliche Pflichten eines Eigentümers, etwa zur Instandhaltung, übertragen. Er bezahlt außerdem die Grundsteuer.
Der Käufer zahlt dem Verkäufer in der Regel statt des Kaufpreises (Einmalbetrag) eine monatliche Rente aus. Zusätzlich behält der Verkäufer ein unkündbares, lebenslanges Wohnrecht. Er kommt wie ein Mieter für die laufenden Betriebskosten wie Strom, Heizung oder Müllgebühren auf.
Wichtig: Wohnrecht und Leibrente werden an erster Stelle ins Grundbuch eingetragen und dadurch abgesichert, etwa im Fall eines Weiterverkaufs der Immobilie an Dritte oder einer Insolvenz des neuen Eigentümers.
Immobilienrente: Formen der Kapitalauszahlung
Das Kapital aus einer Immobilienrente wird je nach Modell auf unterschiedliche Weise an die Rentenempfänger ausgezahlt:
- Entweder, der Wert der Immobilie wird verrentet; der Verkäufer erhält eine lebenslange, monatliche Rente (Leibrente). Auch eine zeitlich befristete Zeitrente ist möglich.
- Oder: Für die Immobilie wird ein Kredit vergeben, der monatlich ausgezahlt wird (Umkehrhypothek).
Lesen Sie in unserem Ratgeber mehr zum Hausverkauf mit Wohnrecht.
Bedeutung der Immobilienverrentung für künftige Erben
Häufig entscheiden sich Eigenheimbesitzer für eine Immobilienrente, um ihre Erben zu entlasten. Dank der Leibrente können sie für mögliche Kosten im Alter vorsorgen, die ansonsten ihre Nachkommen zu tragen hätten.
Immobilienrente mit Rentengarantie für Erben
Beim Abschluss einer Immobilienrente kann eine Rentengarantie für die Erben vereinbart werden, falls der Immobilienbesitzer frühzeitig verstirbt.
Wurde eine Rentenzahlung auf Lebenszeit (Leibrente) vereinbart, erlischt die Pflicht zur Rentenzahlung, sobald der Leibrentennehmer verstirbt. Wenn aber eine Zeitrente vereinbart wurde, die an eine bestimmte Laufzeit gebunden ist, kann die Rentengarantie bei vorzeitigem Ableben des Immobilienbesitzers auf den oder die Erben übertragen werden. Diese Vereinbarung muss beim Abschluss der Immobilienverrentung getroffen werden.
Umkehrhypothek – wichtige Überlegungen mit Blick auf künftige Erben
Wer als Eigentürmer eine Hypothek auf seine Immobilie aufgenommen hat, leistet während der Kreditauszahlung weder Tilgungs- noch Zinszahlungen. Erst nachdem ihm die komplette Kreditsumme ausgezahlt wurde, entscheidet der Eigentümer, auf welche Weise er die Darlehensschuld samt Zinsen tilgt – durch den Verkauf der Immobilie oder indem die Immobilie in das Eigentum der Bank übergeht.
Da eine Immobilie bei einer Verrentung mit Umkehrhypothek nicht verkauft wird, es also zu keinem Eigentümerwechsel kommt, kann sie im Todesfall vererbt werden. Falls der Kreditnehmer vorzeitig verstirbt, müssen die Erben nicht für die Hypothekenschuld aufkommen. Möchten sie jedoch selbst in den Besitz der Immobilie kommen, haben sie die Möglichkeit, die Schuld zu begleichen. Andernfalls geht die Immobilie in das Eigentum der Bank über. Diese zahlt den Hinterbliebenen die Differenz zwischen Verkaufserlös und Kreditschuld aus.
Zeitpunkt der Rückzahlung berücksichtigen
Überlegen Sie vorab genau, welchen Zeitpunkt Sie für die Rückzahlung der Schuld wählen. Sollte die Rückzahlung zu Lebzeiten erfolgen, ist es wichtig, dass für diesen Moment ausreichend Kapital zum Begleichen der Grundschuld (Hypothek) vorhanden ist.
Rechte und Pflichten bei einer Immobilienverrentung
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung verrenten, haben Sie einige Vorteile: Sie erhalten zusätzlich zur Rentenzahlung ein lebenslanges Wohnrecht und geben Pflichten, wie die Instandhaltung der Immobilie, an den neuen Eigentümer ab. Im Folgenden sehen wir uns die Rechte und Pflichten bei Immobilienrenten genauer an.
Rechte: Das Wohnrecht bei Verrentung einer Immobilie
Ganz allgemein gesprochen ist das Wohnrecht ein Recht, das einer Person ein Gebäude (oder Teile davon) zuspricht. Das heißt, die Person darf dort wohnen, ohne dass der Eigentümer darauf Zugriff hat. Das Wohnrecht wird in einem notariellen Vertrag festgehalten und ins Grundbuch eingetragen.
Im Fall einer Immobilienverrentung verkauft ein Immobilieneigentümer seine Immobilie; im Gegenzug erhält er eine Rentenzahlung und lässt sich sein Wohnrecht im Grundbuch eintragen (entweder befristet oder bis zum Lebensende). Somit kann er die Immobilie weiterhin uneingeschränkt wie bisher nutzen. Familienmitglieder und „die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen“ (§ 1093 BGB) dürfen ebenfalls in der Immobilie wohnen.
Allerdings darf der Inhaber des Wohnrechts die Immobilie nicht mehr vermieten.
Wichtig: Damit Ihr Wohnrecht auch bei einer eventuellen Zwangsversteigerung sicher ist, sollten Sie es immer an erster Rangstelle im Grundbuch eintragen lassen.
Pflichten bei der Immobilienverrentung
Wenn Sie Ihre Immobilie verrenten, haben Sie neben der neuen finanziellen Freiheit auch den Vorteil, sich künftig nicht mehr um größere Instandhaltungsmaßnahmen kümmern zu müssen. Denn bei einer Verrentung gibt der Verkäufer in der Regel die meisten Pflichten an den Käufer ab. Das heißt, der neue Eigentümer kümmert sich um die Instandhaltung des Grundstücks (Wohngebäude, Garten); er übernimmt also auch Kosten für Sanierungen oder (größere) Reparaturen. Außerdem übernimmt er die Zahlung der Grundsteuer und anderer anfallender Gebühren.
Kleinere Reparaturen sowie die Nebenkosten tragen Sie allerdings weiterhin selbst. Außerdem sind sie verpflichtet, die Rentenzahlung in Ihrer Steuererklärung anzugeben.
Wichtig: Bisher gibt es keine standardisierten Vertragsentwürfe für Immobilienverrentungen. Achten Sie daher darauf, mit einem Rechtsexperten einen Vertrag aufzusetzen, der alle Eventualitäten berücksichtigt und in dem die Rechte und Pflichten beider Parteien klar definiert sind.
So wird die Immobilienrente versteuert
Während Leibrenten in der Steuererklärung als „sonstige Einkünfte“ deklariert werden und nur anteilig besteuert werden, werden Zeitrenten in voller Höhe versteuert.
Zeitrenten sind Rentenzahlungen, die mit einer von vornherein festgelegten Frist enden; sie sind also nicht von der Lebenszeit des Rentenempfängers abhängig. Anders als Leibrenten müssen Zeitrenten in ihrer vollen Höhe versteuert werden. Lassen Sie sich am besten von einem Steuerberater beraten und wägen Sie ab, ob eine Zeitrente für Sie in Frage kommt.
Möchten Sie mehr über die Versteuerung von Leibrenten wissen, lesen Sie unseren Beitrag zur Leibrente für Immobilien.
Voraussetzungen für eine Verrentung Ihrer Immobilie
Die folgenden Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Sie Ihre Immobilie per Leibrente verkaufen können:
- Alter des Antragsstellers: Der Antragsteller muss das gesetzliche Rentenalter von 65 Jahren erreicht haben. (Dies kann je nach Anbieter variieren. In manchen Fällen kann die Immobilienrente auch schon mit 60 Jahren genutzt werden.)
- Zustand der Immobilie: Die Immobilie muss in einwandfreiem Zustand sein; es dürfen keine großen Reparaturen anstehen.
- Schuldenfreiheit: Die beliehene Immobilie muss im besten Fall abbezahlt sein. Allerdings wird auch noch eine Restschuld in Höhe von etwa 20 Prozent des Immobilienwertes von vielen Anbietern akzeptiert.
- Wert der Immobilie: Das Objekt muss in der Regel so viel wert sein, dass sich eine monatliche Mindestrente von 150 Euro ergibt. Tipp: Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit einem Verkehrswertgutachten professionell ermitteln.
Gründe für eine Immobilienverrentung
Es gibt vielfältige Gründe, warum sich Senioren zur Verrentung des eigenen Zuhauses entscheiden.
- Kapitalbedarf: Die Eigentümer möchten ihre Rente aufstocken, sich einen Wunsch wie eine teure Reise finanzieren oder benötigen aus anderen Gründen Kapital. Eine Leibrente kann außerdem zur Altersvorsorge dienen.
- Im eigenen Zuhause wohnen bleiben: Die Eigentümer möchten trotz Verkaufs weiter in ihrem gewohnten Umfeld wohnen bleiben.
- Keine Erben: Die Immobilieneigentümer haben keine Erben und möchten ihr in Stein gebundenes Vermögen bis zum Lebensende aufbrauchen.
- Erben entlasten: Die Eigentümer haben Erben, möchten diesen ihr Vermögen übertragen und die Schenkungssteuer beziehungsweise die Erbschaftssteuer auf Immobilien sparen. Die Immobilienverrentung findet in dem Fall innerhalb der Familie statt: Die künftigen Erben zahlen den Verkäufern eine lebenslange Leibrente aus und erhalten im Gegenzug die Immobilie. Da es sich um ein Rechtsgeschäft handelt, entfällt die Schenkungssteuer.
- Lebenspartner absichern: Der Lebenspartner oder die Lebenspartnerin soll nach dem Tod finanziell abgesichert sein und ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie erhalten.
Pro & Contra: Wann lohnt sich eine Immobilienverrentung?
Eine Immobilienverrentung kommt grundsätzlich für Haus- oder Wohnungseigentümer ab 70 Jahren (je nach Anbieter auch schon ab 65 oder 60 Jahren) in Frage. Ob ein Wohnungs- oder Hausverkauf auf Rentenbasis jedoch sinnvoll ist, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Vielfältige Faktoren spielen dabei eine Rolle. Wir beleuchten die Vor- und Nachteile der Immobilienrente.
Vorteile der Immobilienverrentung
Das Eigenheim im Alter zu verrenten, lohnt sich für Immobilieneigentümer, weil sie
- bis an ihr Lebensende in der gewohnten Umgebung, ihrem Haus oder ihrer Wohnung, wohnen bleiben können.
- eine monatliche Rentenzahlung erhalten.
- sich nicht länger um Reparaturen und die Instandhaltung der Immobilie kümmern müssen (falls so mit Käufer vereinbart).
- sich nicht mehr um die Vermietung und Belange etwaiger Mieter kümmern müssen.
- keine Steuern für den Verkauf der Immobilie zahlen müssen.
Nachteile der Immobilienverrentung
Die Verrentung von Haus oder Eigentumswohnung hat folgende Nachteile:
- Relativ hohe Kosten, da der Investor unter Umständen sehr lange auf die Amortisation warten muss. Daraus resultieren eine relativ teure Abschlussgebühr und eine Rückversicherung der Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko.
- Beim Verkauf gegen eine Leibrente wird eine wesentlich geringere Summe erzielt als bei einem klassischen Verkauf der Immobilie, da das Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert.
- Die Immobilie kann nicht mehr anderweitig eingesetzt werden.
- Das Erbe der Kinder oder Enkel fällt deutlich schmäler aus.
Verbraucherschützer raten meist dazu, Angebote einer Immobilienrente sehr genau zu vergleichen und durchzurechnen sowie von unabhängigen Experten (Steuerberater, Verbraucherzentrale) prüfen zu lassen.
Eine Alternative zu Leibrente und Umkehrhypothek ist der Verkauf des Eigenheims. Vom Erlös können Sie sich beispielsweise eine kleinere, altersgerechte Immobilie kaufen.
Wichtig: Für Ehepaare ist eine Immobilienverrentung in der Regel nicht sinnvoll. Denn statistisch gesehen dauert es länger, bis beide verstorben sind. Da der Investor so die längere Lebensdauer beziehungsweise höhere Überlebenswahrscheinlichkeit auszugleichen versucht, fällt die Rentenzahlung an ein Ehepaar deutlich niedriger aus.
Berechnung der Immobilienrente
Wie hoch die Leibrente im Falle einer Immobilienverrentung ausfällt, lässt sich nicht pauschal festlegen. In der Regel berechnet ein Sachverständiger die Höhe der Leibrente auf Basis des Verkehrswertes nach § 194 BauGB.
Faktoren, die berücksichtigt werden müssen
Um die Leibrente zu berechnen, müssen die folgenden Faktoren berücksichtigt werden:
- Wert der Immobilie
- Wert des Wohnrechts
- statistische Lebenserwartung des Verkäufers
Wert der Immobilie
Der Verkaufswert der Immobilie ist die wesentliche Berechnungsgrundlage für die Leibrente. Der aktuelle Marktwert bzw. Verkehrswert einer Immobilie ist abhängig von ihrer Größe und Lage, der Ausstattung und dem Zustand der Bausubstanz sowie der verwendeten Baumaterialien. Auch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage der Region spielt eine maßgebliche Rolle, um die Höhe des Verkehrswerts einer Immobilie zu bestimmen.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erstellen für Sie ein individuelles und zertifiziertes Verkehrswertgutachten.
Wert des Wohnrechts
Wesentlicher Bestandteil einer Immobilienverrentung ist in der Regel das lebenslange Wohnrecht für den oder die Verkäufer. Um den Wert des Wohnrechts zu bestimmen, wird die ortsübliche aktuelle Miete plus Risikozuschlag mit der festgelegten Restlebenszeit multipliziert.
Ausführliche Erläuterungen zur Berechnung des Wohnrechts lesen Sie in unserem Ratgeber Wohnrecht.
Lebenserwartung des Verkäufers
Die Immobilienverrentung mit Auszahlung einer monatlichen Leibrente endet in der Regel mit dem Tod des Verkäufers – erst dann wird die Immobilie Eigentum des Käufers. Daher wird bei der Berechnung der Immobilienrente der statistisch zu erwartende Todeszeitpunkt des Verkäufers mitkalkuliert. Grundlage für diese Schätzung ist die Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Diese ist auf der Online-Präsenz des Bundesfinanzministeriums einsehbar. Der Pfad ändert sich jährlich. Sie finden das aktuell gültige Dokument, wenn Sie „Sterbetafel“ in das Suchfeld eingeben und gegebenenfalls mit der Jahreszahl kombinieren. Diese gibt an, wie hoch die Lebenserwartung von Männern und Frauen nach Geburtsjahrgängen ist.
Beispielrechnung
Die Berechnung der exakt zu erwartenden Leibrente lässt sich für Laien nur sehr schwer durchführen. Sie können sich jedoch an den Berechnungsfaktoren orientieren, die für die Berechnung der Leibrente wichtig sind.
- Ermitteln Sie zunächst den Wert des lebenslangen Wohnrechts.
Beispiel: Herr Huber, 75 Jahre alt, will sein Haus gegen die Zahlung einer monatlichen Leibrente und lebenslanges Wohnrecht verkaufen. Stand 2021 hat Herr Huber noch eine durchschnittliche Lebenserwartung von 11,1 Jahren – der Vervielfältiger für den Kapitalwert eines lebenslangen Nutzungsrechts (Leibrentenfaktor) beträgt damit 8,37. Die aktuelle ortsübliche Monatskaltmiete für ein Haus in seiner Größe und Lage beträgt 1.000 Euro.
Jahresmiete x Kapitalwert-Vervielfältiger (Leibrentenfaktor) = Wert des lebenslangen Wohnrechts
(12 x 1.000 Euro) x 8,37 = 100.440 Euro
In Herrn Hubers Beispiel ist das lebenslange Wohnrecht in seinem Haus 100.440 Euro wert. - Ermitteln Sie im zweiten Schritt den Betrag, der verrentet werden soll.
Dazu muss der Wert der Immobilie bekannt sein.
Beispiel: Das Haus von Herrn Huber ist 300.000 Euro wert. Der Wert des lebenslangen Wohnrechts beträgt, wie oben berechnet, 100.440 Euro. Um den zu verrentenden Betrag zu ermitteln, rechnet Herr Huber folgendermaßen:
Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag
300.000 Euro – 100.440 Euro = 199.560 Euro
199.560 Euro sollen also in eine Leibrente umgewandelt werden. - Abschließend berechnen Sie die monatliche Leibrente.
Um die Leibrente zu ermitteln, dividierenden Sie den zu verrentenden Betrag durch den Leibrentenfaktor.
Beispiel: Im Falle von Herrn Huber hat sich ergeben, dass 199.560 Euro in eine Leibrente umgewandelt werden. Der Leibrentenfaktor, der sich an der voraussichtlichen Lebenserwartung von Herrn Huber orientiert, beträgt 8,37.
zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente
199.560 Euro : 12 Monate : 8,37 = 1.986,86 Euro
Die monatliche Leibrente, die Herr Huber erwarten kann, liegt somit bei (gerundet) 1.987 Euro.
Immobilienverrentung Rechner
Unser Rechner hilft Ihnen, sich eine erste Orientierung über die zu erwartende Höhe der Immobilienrente zu verschaffen. Wichtig: Dieser Rechner kann eine fundierte Wertermittlung durch einen professionellen Immobiliensachverständigen nicht ersetzen
Geben Sie folgende Parameter in den Rechner ein:
- Alter (beeinflusst die Berechnung der Restlebensdauer)
- Geschlecht (beeinflusst die Berechnung der Restlebensdauer)
- Wert der Immobilie (von einem Gutachter oder Sachverständigen schätzen lassen)
- Kapitalzinssatz (üblicherweise wird ein Kapitalzinssatz zwischen 0,5 % und 1,5% gewählt)
- Ortsübliche Kaltmiete (gemäß örtlichem Mietspiegel)
Mit diesen Parametern berechnen Sie Ihre monatliche Leibrente. Über die Restlebensdauer und den Kapitalwert wird der Wohnwert ermittelt und über den Kapitalwert abgezinst. Vom Immobilienwert wird der Wohnwert abgezogen. Der verbleibende Betrag wird über die Restlebensdauer als Zahlung auf monatlicher Basis gleichmäßig verteilt.
Unbedingt beachten: Der Rechner kann Ihnen lediglich eine grobe Orientierung bieten. Wenden Sie sich an die sachkundigen Wertermittler der Heid Immobilienbewertung, wenn Sie exakt wissen wollen, welche Leibrente realistisch ist beziehungsweise was Ihre Immobilie wert ist! Rufen Sie uns unter der Telefonnummer 0800 – 90 90 282 an oder nutzen Sie das Kontaktformular, um ein kostenloses Erstgespräch mit einem Sachverständigen zu vereinbaren.
Immobilienverrentung: Ein Fazit
Eine Immobilienverrentung bedeutet, dass Senioren ihr in Stein gebundenes Kapital nutzbar machen: Sie verkaufen ihre eigene Immobilie und erhalten im Gegenzug eine monatliche Rentenzahlung (oder manchmal auch eine Einmalzahlung) sowie ein lebenslanges Wohnrecht. Dies wird in einem notariellen Vertrag abgesichert und im Grundbuch verankert. Wie hoch der Erlös der Immobilie bzw. die Rentenzahlung ausfällt, hängt vom Alter beziehungsweise der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers sowie vom Wert der Immobilie ab.
Allerdings ist die Verrentung Ihrer Immobilie nicht immer der bestmögliche Weg. Die Zahl der Anbieter ist groß und die Verrentung über einen Dienstleister ist komplex. Prüfen Sie daher Angebote immer sehr genau und lassen Sie sich ausführlich beraten, etwa von Ihrer örtlichen Beratungsstelle der Verbraucherzentrale.
Eine gute Alternative zur Immobilienrente kann der Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung sein. Vom Erlös können Sie eine seniorengerechte Wohnung anmieten, die im besten Fall barrierefrei ist und eine geringere Wohnfläche aufweist. Auch ein Verkauf mit Nießbrauchrecht kann in Frage kommen – lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeber zum Thema Nießbrauch. Anstatt das Haus zu verrenten, kommt eventuell ein Teilverkauf Ihrer Immobilie in Frage.
Wichtig ist beim Verkauf in jedem Fall, dass Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen, um so den bestmöglichen Kaufpreis zu erzielen. Die Sachverständigen der Heid Immobilienwertermittlung erstellen für Sie ein individuelles Gutachten, das Sie als zuverlässige Grundlage für Ihren Immobilienverkauf per Leibrente verwenden können. Erfahren Sie mehr über die verlässliche Wertermittlung von Immobilien.
Häufige Fragen zur Immobilienverrentung
Sie haben im vorangehenden Text nicht gefunden, wonach Sie gesucht haben? Die Antworten auf oft gestellte Fragen zur Immobilienverrentung geben wir in unseren FAQs.
Wie wird der Wert meiner Immobilie bei einer Verrentung festgelegt?
Bei einem Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung per Leibrente dient der Verkaufswert als Berechnungsgrundlage. Der aktuelle Marktwert ist unter anderem abhängig von Größe, Lage, Ausstattung und Zustand der der Immobilie. Da bei einer Immobilienverrentung eine monatliche Rente ausbezahlt wird und der Verkäufer in der Regel das Wohnrecht behält, fällt der Verkaufspreis entsprechend niedriger aus als bei einem klassischen Immobilienverkauf. Mehr dazu lesen Sie im Abschnitt zur Berechnung der Immobilienrente.
Die Berechnung des Verkaufswerts sowie der zu erwartenden Leibrente ist hoch komplex und von vielfältigen Faktoren abhängig. Um verlässlich zu erfahren, was Ihre Immobilie wert ist, empfehlen wir Ihnen, eine professionelle Bewertung vornehmen zu lassen. Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erstellen für Sie ein individuelles und zertifiziertes Verkehrswertgutachten.
Welche Immobilien eignen sich für die Immobilienverrentung?
Sowohl ein Einfamilienhaus als auch eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus kommen für eine Immobilienverrentung in Frage.
Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrparteienhaus mit vermieteten Wohnungen, erhält der Verkäufer statt der Mieten eine Immobilienrente. Zugleich hat der Verkäufer mit der Instandhaltung, Verwaltung und den Mietern nichts mehr zu tun – dies ist dann Sache des Käufers.
Bei der Verrentung einer Eigentumswohnung ist zu beachten, dass der Käufer als neuer Eigentümer auch Mitglied der Eigentümergemeinschaft wird und somit die Kosten eines Wohnungseigentümers zu tragen hat. Der Verkäufer zahlt nur noch das Hausgeld und übernimmt die Kosten für kleinere Reparaturen sowie seine persönlichen Verbrauchskosten.
Was ist besser: Immobilien verkaufen oder verrenten?
Die Immobilienverrentung mit Wohnrecht lohnt sich zum Beispiel dann, wenn Eigentümer Kapital benötigen, um zum Beispiel ihre Rente aufzustocken oder um sich einen kostspieligen Wunsch finanzieren, aber auch weiter in ihrem gewohnten Zuhause wohnen möchten.
Häufig ist ein klassischer Verkauf der Immobilie jedoch aus finanzieller Sicht die bessere Lösung, denn das Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie.
Kann ich eine vermietete Immobilie verrenten?
Nicht jeder Anbieter bietet Ihnen eine Leibrente für eine vermietete Wohnung. Prinzipiell ist es jedoch möglich, vermietete Immobilien zu verrenten. Der Käufer wird zum Vermieter, das Mietverhältnis bleibt davon unberührt.
Welche Vorteile bringt die Immobilienrente?
Vorteile einer Immobilienverrentung sind
- die monatliche Ausbezahlung einer zusätzlichen Rente.
- das lebenslange Wohnrecht im vertrauten Zuhause.
- die Möglichkeit, eine Rentengarantiezeit festzulegen – verstirbt der Rentenempfänger in dieser Zeit, erhalten seine Erben die verbleibenden Rentenzahlungen.
Welche Nachteile bringt die Immobilienrente?
Die Immobilienverrentung hat folgende Nachteile:
- Da das Wohnrecht den Wert der Immobilie mindert, muss mit einem niedrigeren Verkaufspreis gerechnet werden als bei einem klassischen Verkauf zu erzielen wäre.
- Es gibt nur wenige potentielle Käufer von Leibrenten-Immobilien. Die Verkäufer haben also nur eine begrenzte Auswahl an Anbietern zur Verfügung.
- Vorhandene Erben gehen leer aus.
- Das lebenslange Wohnrecht erlischt, sobald der Wohnrechtberechtigte ausziehen muss, etwa in ein Pflegeheim.
Ist eine Immobilienrente als Altersvorsorge sinnvoll?
Eine Immobilienrente ist als Altersvorsorge sinnvoll, wenn der Verkäufer
- keine Erben hat, in seinem Haus oder seiner Wohnung wohnen bleiben und über das in seiner Immobilie gebundene Kapital verfügen will.
- seine Rente aufstocken möchte.
- auf der Immobilie eine Restschuld lastet, die mit der Rentenzahlung bei der Bank beglichen wird.
Was geschieht mit der Immobilienrente bei vorzeitigem Ableben?
Es besteht die Möglichkeit, eine Rentengarantiezeit festzulegen. Das bedeutet: verstirbt der Rentenempfänger in dieser Zeit, erhalten seine Erben die verbleibenden Rentenzahlungen. Mehr dazu lesen Sie im Abschnitt zur Immobilienrente mit Rentengarantie für Erben.
Was passiert mit der Immobilienrente, wenn der Anbieter insolvent ist?
Für den Fall, dass der Käufer Ihrer Immobilie Insolvenz anmelden muss, sollten Sie sich beim Vertragsabschluss mit einer Rückfallklausel absichern. Dann erhalten Sie Ihr Eigentum zurück, wenn der Käufer nicht mehr zahlen kann. Die Rentenzahlung wird durch eine Reallast an erster Rangstelle im Grundbuch abgesichert. Auch das lebenslange Wohnrecht wird an erster Stelle des Grundbuches eingetragen.
Erfahren Nachbarn oder andere Außenstehende von der Immobilienverrentung?
Nein. Niemand muss von der Verrentung erfahren, wenn der Immobilienbewohner das nicht möchte. Die vertraglichen Vereinbarungen und die erforderlichen Eintragungen im Grundbuch werden nicht öffentlich bekannt gemacht.
Kann eine verrentete Immobilie noch vererbt werden?
Nein, nur der Eigentümer einer Immobilie kann diese vererben. Das ist nicht mehr der Fall, wenn Haus oder Wohnung verrentet werden, da hierbei die Immobilie verkauft wird und somit an einen anderen Eigentümer übergeht. Allerdings ist der Kaufpreis vererbbar, wenn dieser bis zum Tod nicht ausgegeben wurde. Außerdem kann bei Abschluss der Immobilienrente die Rentenzahlung als Zeitrente festgelegt werden – also innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens. Verstirbt der Rentenempfänger vorzeitig, erhalten die Erben die verbleibenden Zahlungen.
Lesen Sie mehr dazu im Abschnitt Immobilienrente mit Rentengarantie für Erben.
Wer trägt die Vertragskosten bei einer Immobilienverrentung?
Normalerweise entstehen für den Verkäufer keine Vertragskosten. Alle Abwicklungskosten, wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten, werden in der Regel vom Käufer getragen.
