Den Verkehrswert benötigen Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie unter anderem für die Bilanzierung, sowie bei einer Erbschaft, Schenkung oder Scheidung. Die zertifizierten sowie öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erstellen ein Verkehrswertgutachten ab 2.990 Euro. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, wann wir den Verkehrswert für Ihre Immobilie berechnen sollten und wie die Wertermittlung von Immobilien funktioniert.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Verkehrswert eines Grundstücks, einer Wohnung, eines Hauses oder einer anderen Immobilie gibt an, welchen Marktwert das Objekt zum Zeitpunkt der Beurteilung hat.
- Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Bodenwert sowie rechtliche Gegebenheiten (u.a. Grunddienstbarkeiten) werden bei der Ermittlung des Verkehrswerts berücksichtigt. Persönliche Umstände der Eigentümer spielen jedoch keine Rolle.
- Mögliche Anlässe zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken und Immobilien sind Kauf, Verkauf, Schenkung, Scheidung, Erbschaft, Zwangsversteigerung, Unternehmensbewertung oder eine steuerliche Wertermittlung durch das Finanzamt.
- Drei normierte Bewertungsverfahren stehen zur Auswahl, um den Verkehrswert zu berechnen. Ein Immobiliensachverständiger wendet das für die Immobilienart geeignete Verfahren an und sichert den ermittelten Wert durch eine zweite Bewertungsmethode ab.
Wann Sie den Verkehrswert für ein Haus brauchen
Den Verkehrswert Ihrer Immobilie, egal ob Wohnung oder Haus, benötigen Sie, wenn der Eigentümer wechselt. Klassischerweise findet das beim Immobilienkauf oder -verkauf statt. Sofern der Grund, den Verkehrswert der Immobilie berechnen zu lassen, eine private Angelegenheit bleibt, genügt ein Kurzgutachten. Das gilt natürlich für unbebaute Grundstücke ebenso wie für Haus, Wohnung, Büroimmobilie oder andere Gebäudetypen.
Es gibt aber auch Anlässe, bei denen ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger den Verkehrswert ermittelt und ein behördenkonformes sowie gerichtsfestes Verkehrswertgutachten erstellt:
- Bilanzierung: Unternehmen müssen den Wert ihrer Immobilien in der Bilanz angeben. Hierfür ermitteln Immobiliengutachter den Immobilienwert und händigen dem Auftraggeber ein Bilanzierungsgutachten aus. In regelmäßigen Abständen ist für Immobilienvermögen in Firmen eine Neubewertung erforderlich.
- gerichtliche Auseinandersetzungen: Kommt es beispielweise zu einer Zwangsversteigerung oder zu einem Enteignungsverfahren, sieht das Gesetz vor, den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen. Benötigt das Gericht eine Bewertung der Immobilie, beauftragt die Justiz einen Gutachter damit, den Verkehrswert zu ermitteln. Aber auch bei Erbauseinandersetzungen in einer Erbengemeinschaft benötigen Sie den Verkehrswert zur Nachlassbewertung.
- Scheidung: Kommt es zur Scheidung mit Haus oder Wohnung, muss das Paar regeln, wie das gemeinsame Vermögen aufzuteilen ist. Den Verkehrswert für Haus oder Wohnung benötigen die (ehemals) Verheirateten, um festzustellen, wie viel die gemeinsame Immobilie wert ist und um gegebenenfalls die Höhe der Nutzungsentschädigung zu ermitteln, falls einer der Beteiligten darin wohnen bleibt. Unter Umständen kann es im Hinblick auf den Zugewinnausgleich zu einem Schiedsgutachten kommen.
- Erbschafts- oder Schenkungsteuer: Kommt es zur Schenkung einer Immobilie oder Erbschaft, erhebt das Finanzamt eine sogenannte Schenkungs- beziehungsweise Erbschaftsteuer auf Immobilien. Um die Höhe dieser Steuer festlegen zu können, lässt das Finanzamt den Grundbesitzwert der Immobilie ermitteln, ohne Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten zu berücksichtigen. Deshalb kann der Wert deutlich höher ausfallen als angemessen – und damit auch die darauf basierende Steuer. Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten können Sie die Rechengrundlage des Finanzamtes anfechten und in vielen Fällen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Quintessenz: Sie zahlen weniger Erbschafts- oder Schenkungsteuer.
- Übertragung von Betriebsvermögen in Privatvermögen: Möchten Sie Ihren Betrieb aufgeben und in Privatvermögen überführen, hängt vom Verkehrswert der Gewerbe- oder Industrieimmobilie ab, wie hoch die Steuerzahlungen ausfallen.
- Versicherungsfall: Bei Gebäudeschäden durch Brand, Sturm oder Wasser empfehlen wir ein Schadengutachten unserer zertifizierten Immobiliengutachter vor Ort.
Mehr Werte: Nicht immer dreht sich die Wertermittlung einer Immobilie um den Verkehrswert gemäß Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) und Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Bei einer Finanzierung einschließlich der Umschuldung eines Immobilienkredits berechnen die zuständigen Wertermittler den deutlich konservativeren Beleihungswert und erstellen gemäß Beleihungswertermittlungsverordnung ein Beleihungswertgutachten.
Um einen Grundsteuerbescheid anzufechten, reichen Sie beim Finanzamt einen Einspruch mit Grundsteuergutachten ein.
Möchten Sie von einer schnelleren und somit höheren Abschreibung für Abnutzung profitieren, empfehlen wir ein Restnutzungsdauer-Gutachten.
Als Wertnachweis bei einem Verkauf genügt eine Wertindikation ohne ausführlichen Methodikteil.
Wie wird der Verkehrswert berechnet?
Die ImmoWertV sieht verschiedene Verfahren vor, mit denen der Verkehrswert berechnet werden kann. Welche Berechnungsmethode zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie beziehungsweise ihrer Nutzung ab.
Für Renditeimmobilien wie Mietswohnungen oder Pflegeappartements wird der Verkehrswert mit Hilfe des Ertragswertverfahrens berechnet. Dieses kommt auch zum Einsatz, wenn der Gutachter eine Gewerbeimmobilie bewertet.
Für ein selbst bewohntes Einfamilienhaus berechnet der Sachverständige den Grundstückswert samt Haus anhand der Herstellungskosten mit Hilfe des Sachwertverfahrens. Mit unserem Sachwert-Rechner können Sie den Verkehrswert Ihres Hauses näherungsweise selbst berechnen. Da im Online-Rechner allerdings nur ein Bruchteil der tatsächlichen wertrelevanten Faktoren berücksichtigt werden kann und eine akkurate, finanzamtgerechte Verkehrswertermittlung zudem die persönliche Begutachtung des Bewertungsobjekts durch den Sachverständigen erfordert, dient er nur als grobe Orientierung.
Sofern möglich, wenden Sachverständige das Vergleichswertverfahren an. Dieses basiert auf aktuellen Kaufpreisen, die von den Gutachterausschüssen gesammelt werden, und liefert daher marktkonforme Ergebnisse. Allerdings ist dieses Verfahren mangels vergleichbarer Objekte in der Region nur für wenige Immobilienarten wie Wohnungen, Reihenhäuser und in manchen Gegenden von Großstädten auch für Doppelhaushälften eine echte Option.
Idealerweise wendet der Sachverständige mindestens zwei Verfahren an, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen. Mit dem stützenden Verfahren merzt er etwaige Fehler aus, die durch falsch gesetzte Parameter in der Berechnung mit dem primären Bewertungsverfahren entstanden sein können.
Lesetipp: Wie der Verkehrswert mit anhand des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens berechnet wird, zeigen wir Ihnen mit anschaulichen Rechenbeispielen im jeweiligen verlinkten Beitrag.
Schauen wir uns nun in einem ausführlichen Rechenbeispiel an, wie ein Sachverständiger den Verkehrswert mittels Vergleichswertverfahrens ermittelt.
Rechenbeispiel: Verkehrswert einer Eigentumswohnung in Hamburg-Altona
Objektdaten:
- Lage: Hamburg-Altona, 2. Obergeschoss, Altbau mit Aufzug, mittlere Wohnlage
- Wohnfläche: 91 m²
- Baujahr: 1962, teilmodernisiert 2016 (Heizung, Elektrik)
- Zustand: mittel bis gut
- Ausstattung: mittel (keine hochwertigen Extras)
- ohne Stellplatz
Schritt 1: Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung
Der Gutachterausschuss Hamburg stellt für vergleichbare Eigentumswohnungen in mittlerer Wohnlage, Baujahr 1950–1969, folgende Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung zur Verfügung:
| Vergleichsobjekt | Wohnfläche | Kaufpreis | Kaufpreis/m² |
|---|---|---|---|
| Objekt A | 85 m² | 391.000 € | 4.600 €/m² |
| Objekt B | 78 m² | 343.200 € | 4.400 €/m² |
| Objekt C | 96 m² | 451.200 € | 4.700 €/m² |
| Objekt D | 88 m² | 396.000 € | 4.500 €/m² |
Mittlerer Vergleichspreis: 4.550 €/m²
Schritt 2: Anpassung über Umrechnungskoeffizienten (Bodenwert)
Die Vergleichsobjekte liegen in einer Lage mit einem Bodenrichtwert von 1.100 €/m². Das zu bewertende Objekt liegt ebenfalls in einer Lage mit 1.100 €/m². Der Umrechnungskoeffizient beträgt damit 1,00. Es ist keine Anpassung erforderlich.
Angepasster Vergleichspreis: 4.550 €/m²
Schritt 3: Korrekturfaktoren für individuelle Merkmale (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale)
| Merkmal | Faktor | Begründung |
|---|---|---|
| Baujahr / Modernisierungsgrad | − 3 % | Nur Teilmodernisierung; Vergleichsobjekte überwiegend umfassender saniert |
| Ausstattung | − 2 % | Mittlere Ausstattung; Vergleichsobjekte leicht gehobeneres Niveau |
| Etage / Aufzug | 0 % | 2. OG mit Aufzug entspricht Marktstandard der Vergleichsobjekte |
| Kein Stellplatz | − 1 % | Leichter Abschlag; Stellplatz bei Vergleichsobjekten teilweise inbegriffen |
| Gesamtkorrekturfaktor | − 6 % |
Schritt 4: Berechnung des Vergleichswerts
| Position | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Angepasster Vergleichspreis | 4.550 €/m² | |
| Gesamtkorrekturfaktor (− 6 %) | 4.550 € × 0,94 | 4.277 €/m² |
| Vergleichswert Wohnung | 91 m² × 4.277 €/m² | 389.207 € |
| Verkehrswert (gerundet) | ca. 389.000 € |
Der auf Tausender gerundete Verkehrswert für die Wohnung in Hamburg-Altona liegt bei 389.000 Euro.
Der berechnete Verkehrswert wird gerundet, um eine praxisnahe und marktgerechte Darstellung zu gewährleisten. Die Rundungsregeln richten sich nach der Höhe des Verkehrswerts.
Kriterien, um den Verkehrswert einer Immobilie zu berechnen
Um den Verkehrswert einer Immobilie richtig zu berechnen, handelt ein Sachverständiger nach folgenden Kriterien:
- objektbezogen: Er orientiert sich immer an einem konkreten Gebäude oder Grundstück.
- wertorientiert: Ziel ist die gesetzeskonforme Ermittlung des Verkehrswerts.
- stichtagsbezogen: Der ermittelte Verkehrswert bezieht sich immer auf den Stichtag, an dem das Gutachten ausgestellt wird (= Wertermittlungsstichtag).
- gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Bei der Immobilienbewertung müssen sich Gutachter nicht nur an den individuellen Merkmalen der Immobilie orientieren, sondern vor allem am gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Gemeint sind damit die auf dem Markt üblichen Werte für vergleichbare Immobilien. Der Verkehrswert ist also gleichbedeutend mit dem Marktwert. Ein Verkehrswertgutachten wird daher im Volksmund auch als Marktwertgutachten bezeichnet.
- unabhängig von persönlichen Umständen: Bei der Verkehrswertermittlung spielen persönliche Umstände wie zum Beispiel das Verhältnis der Eigentümer zu den Nachbarn keine Rolle.
Der Verkehrswert ist das, was Ihre Immobilie zum Stichtag wirklich wert ist – nicht mehr, nicht weniger.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Je nachdem, für welche Art von Immobilie der Verkehrswert berechnet wird, bilden unterschiedliche Kennzahlen wie zum Beispiel der Jahresreinertrag die Grundlage für die Berechnung des Verkehrswerts. Über Formeln und Kennziffern wie Liegenschaftszins oder Bodenrichtwerte werden dann Zwischenergebnisse wie der Gebäudesachwert, die Bodenwertverzinsung oder der Ertragswert berechnet. In einem Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) wird die Methodik, wie der Verkehrswert konkret berechnet wird, nachvollziehbar aufgeschlüsselt.
Damit Sie das einmal selbst sehen können, stellen wir kostenlos ein Mustergutachten zum Download zur Verfügung. Es handelt sich um die Verkehrswertermittlung für eine Eigentumswohnung im Rahmen einer Schenkung.
Faktoren der Verkehrswertberechnung
Wichtige Aspekte, die über den Verkehrswert eines Hauses bestimmen, sind unter anderem:
- Kriterium der Lage, also Nachbarschaft (Mikrolage) und Umfeld (Makrolage) der Immobilie
- aktuelle Marktsituation
- Grundfläche, Wohnfläche und Zuschnitt der Wohnung / des Hauses
- Alter und (energetischer) Zustand der Immobilie (darunter Baumängel sowie Bauschäden wie Risse in der Fassade oder Feuchtigkeitsschäden)
- Ausstattung
- rechtliche Rahmenbedingungen und im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten wie zum Beispiel Denkmalschutz, Erbbaurecht, Grundschuld, Wohnrecht, Nießbrauch, Leitungsrecht, Wegerecht oder ein Sanierungsvermerk
- Verunreinigungen von Grund und Boden, sprich: Altlasten auf dem Grundstück
Lassen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie professionell ermitteln
Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist eine aufwändige Aufgabe, bei der umfassende Sach- und Marktkenntnis gefragt ist. Es ist nicht ratsam, den Verkehrswert selbst zu berechnen. Abgesehen davon, dass enormes Fachwissen notwendig ist, um den Verkehrswert einer Immobilie korrekt zu berechnen, fehlen Laien auch die benötigten Vergleichswerte. Aber selbst, wenn Sie den Verkehrswert selbst berechnen könnten, wird es Ihnen im Ernstfall nichts nützen. Weder Behörden noch Gerichte setzen sich mit der einem Verkehrswert auseinander, den eine Privatperson ohne nachweisliche Qualifizierung ermittelt hat. Deshalb lohnt es sich, das Verkehrswertgutachten bei einem kompetenten und anerkannten Immobiliengutachter in Ihrer Nähe anzufordern.
Die Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung überzeugen nicht nur mit verschiedensten Zertifizierungen von TÜV, Dekra, IHK und weiteren. Wir sichern Ihnen auch eine Festpreisgarantie für die Wertermittlung zu – egal, ob Sie eine Eigentumswohnung bewerten lassen möchten oder den Verkehrswert für Ihr Haus, Ihr Grundstück oder eine gewerblich genutzte Immobilie.
Mehr noch: Wir berechnen den Verkehrswert Ihrer Immobilie nicht einfach nur, geben ein Gutachten ab und verabschieden uns damit. Bei der Heid Immobilienbewertung profitieren Sie von einer kostenlosen Nachbetreuung. Sollte das Finanzamt den von uns ermittelten Wert anzweifeln oder Rückfragen haben, erläutern wir dem Beamten die saubere Herleitung gerne ausführlich, bis zur Anerkennung.
Wir freuen uns darauf, Sie kostenlos beraten zu dürfen!
Häufige Fragen zur Verkehrswertermittlung von Immobilien
Immer wieder erreichen uns Fragen von Eigentümer, die den Verkehrswert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung berechnen (lassen) möchten. Einige davon beantworten wir direkt hier. Sie haben noch weitere Fragen, bevor Sie unsere Experten mit der Verkehrswertermittlung Ihrer Immobilie beauftragen? Nur keine Scheu – greifen Sie zum Hörer: 0800 – 909 02 82
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Vergleichswert?
Der Verkehrswert ist der gesetzlich definierte Marktwert einer Immobilie nach § 194 BauGB. Das ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielt werden könnte. Der Vergleichswert ist das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens und entspricht bei ausreichender Datenlage direkt dem Verkehrswert. Vereinfacht: Der Vergleichswert ist ein Weg zur Ermittlung des Verkehrswerts – nicht ein anderer Begriff für dieselbe Sache.
Wie viele Vergleichsobjekte braucht ein Sachverständiger, um den Verkehrswert korrekt zu berechnen?
Die ImmoWertV schreibt keine Mindestanzahl vor. In der Bewertungspraxis gilt jedoch: Je mehr Vergleichspreise vorliegen, desto valider das Ergebnis. Sachverständige ziehen mindestens drei bis fünf vergleichbare Objekte heran. Je homogener der Markt, zum Beispiel eine Wohnsiedlung mit baugleichen Reihenhäusern, desto weniger Vergleichsobjekte werden benötigt. Bei heterogenen oder seltenen Immobilientypen können auch zehn oder mehr Vergleichspreise erforderlich sein, um statistische Ausreißer zu glätten.
Wie wird der Verkehrswert berechnet, wenn es keine vergleichbaren Immobilien in der Gegend gibt?
Fehlt eine ausreichende Vergleichsdatenbasis, kann das Vergleichswertverfahren nicht oder nur eingeschränkt angewendet werden. Das ist häufig bei Luxuswohnimmobilien und Spezialimmobilien, sowie in dünn besiedelten Regionen der Fall. Der Sachverständige weicht dann bei vermieteten Objekten auf das Ertragswertverfahren und bei selbstgenutzten Immobilien ohne ausreichende Marktdaten auf das Sachwertverfahren aus.
Kann ich das Vergleichswertverfahren selbst anwenden, um den Wert meiner Wohnung zu schätzen?
Eine grobe Orientierung ist möglich; etwa durch die Auswertung von Angebotspreisen auf Immobilienportalen. Das ersetzt jedoch kein qualifiziertes Wertgutachten: Angebotspreise sind keine Kaufpreise; sie spiegeln Wunschvorstellungen wider, nicht das tatsächliche Marktgeschehen. Die entscheidenden Daten sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse – und die sind für Privatpersonen nicht zugänglich. Zudem erfordern die Korrekturfaktoren für Lage, Ausstattung, Modernisierungsgrad und Bodenrichtwert Marktkenntnisse und Erfahrung, die nur ein zertifizierter Sachverständiger verlässlich einbringen kann. Für rechtlich relevante Zwecke wie Erbschaft, Scheidung oder Schenkung ist ein qualifiziertes Gutachten ohnehin zwingend.
Wie aktuell müssen die Vergleichspreise für die Verkehrswertermittlung sein?
Die ImmoWertV sieht vor, dass Vergleichspreise aus einem Zeitraum herangezogen werden, der noch das aktuelle Marktgeschehen widerspiegelt. In der Praxis gelten je nach Marktdynamik Kaufpreise aus den letzten ein bis drei Jahren als geeignet. In Metropolen wie Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf, Dortmund und Hannover gibt es jedes Jahr einen taufrischen Grundstücksmarktbericht, den wir Ihnen konsolidiert auf der jeweiligen Stadtseite zur Verfügung stellen.
In Phasen starker Preisentwicklung – wie dem Anstieg bis 2022 oder der Korrektur danach – kann schon ein zwei Jahre alter Kaufpreis drastisch vom aktuellen Marktniveau abweichen. Sachverständige passen ältere Vergleichspreise deshalb über Marktanpassungsfaktoren an, die von den Gutachterausschüssen für den jeweiligen Teilmarkt veröffentlicht werden.
