Reinertrag für Immobilien
Was ist der Reinertrag und wie wird er berechnet?
Der Reinertrag beschreibt grundsätzlich, wie erfolgreich ein Unternehmen am Jahresende gewirtschaftet hat. In der Immobilienbranche findet der Begriff insbesondere bei der Verkehrswertermittlung durch das Ertragswertverfahren Anwendung. Sie möchten wissen, woraus sich der Reinertrag zusammensetzt und wie Sie ihn für Ihre Immobilie berechnen können? Alle wichtigen Informationen finden Sie in diesem Artikel.
Der Reinertrag ist für Immobilieneigentümer relevant, die Einnahmen durch Vermietung erzielen.
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste in Kürze
- Der Reinertrag im Allgemeinen ist die Differenz aus sämtlichen Erträgen und Aufwendungen eines Unternehmens. Ein positives Ergebnis ergibt den Reinertrag, ein negatives steht für einen Reinverlust.
- Der Reinertrag ist für alle Unternehmen relevant, die Einnahmen erzielen. Neben der Immobilienbranche findet der Begriff zum Beispiel bei Arztpraxen, in Banken oder bei landwirtschaftlichen Betrieben Anwendung.
- In der Immobilienbranche ist der Reinertrag ein maßgeblicher Bestandteil zur Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie. Das zugrunde liegende Ertragswertverfahren ist eine anerkannte Methode zur Schätzung des Marktwerts von Immobilien.
- Der Reinertrag für Immobilien berechnet sich aus dem Rohertrag (marktübliche Jahresmiete) abzüglich sämtlicher Bewirtschaftungskosten für das Gesamtjahr.
Was bedeutet der Reinertrag?
Der Reinertrag gibt Auskunft darüber, wie gut Ihr Unternehmen am Ende eines Geschäftsjahres gewirtschaftet hat. Vereinfacht gesagt, ergibt er sich aus der Summe der Erträge des Unternehmens abzüglich sämtlicher Aufwendungen. In der Regel berechnet der Buchhalter den Reinertrag am Jahresende. Steht zum Schluss ein positives Ergebnis, beschreibt das den Reinertrag. Sind die Aufwendungen höher als die Erträge, ergibt sich ein Reinverlust.
In welchen Branchen spielt der Reinertrag eine Rolle?
Der Reinertrag ist grundsätzlich für sämtliche Unternehmen relevant, die wirtschaftlich tätig sind. Er findet nicht nur in der Immobilienbranche, sondern zum Beispiel auch in Arztpraxen, Banken, landwirtschaftlichen Unternehmen oder Handwerksbetrieben Anwendung.
Woraus setzt sich der Reinertrag zusammen?
Der Reinertrag setzt sich aus sämtlichen Erträgen und Aufwendungen Ihres Unternehmens zusammen. Diese werden am Jahresende gegenübergestellt und es ergibt sich entweder ein Reinertrag oder ein Reinverlust. Mit der Kennzahl können Sie den tatsächlichen Erfolg der wirtschaftlichen Tätigkeit Ihres Unternehmens nachvollziehen.
Beachten Sie, dass die Umsatzsteuer in der Regel nicht im Reinertrag berücksichtigt wird. Sie erscheint weder auf der Einnahmen- noch auf der Ausgabenseite, da sie direkt an das Finanzamt übergeht.
Am Beispiel von Arztpraxen setzt sich der Reinertrag zusammen aus
- Erträgen (insbesondere aus Kassen- und Privatabrechnungen)
- abzüglich Aufwendungen (Personalkosten, Miete, Praxismaterialien und -ausstattung, medizinische Geräte etc.)
Im Ergebnis steht der Reinertrag. Dieser ist allerdings nicht mit dem Gewinn gleichzusetzen. Hierfür müssen weitere Aufwendungen wie zum Beispiel Kosten für die Praxisübernahme abgezogen werden.
Reinertrag in der Immobilienbranche
Der Reinertrag ist relevant für Immobilienbesitzer, die mit ihren Gebäuden Einnahmen erzielen – vom privaten Vermieter bis hin zur Immobilienfirma. Möchten Sie eine Renditeimmobilie kaufen und vermieten? Auch dann ist der Reinertrag eine aufschlussreiche Kennzahl für Sie. Er hilft Ihnen, die tatsächlichen Einnahmen aus der Jahresmiete nach Abzug der Kosten einschätzen zu können. Das ermöglicht Ihnen Planungen und Anpassungen für die Zukunft, beispielsweise in Bezug auf die Höhe der Mieten.
Grundsätzlich lassen sich Reinerträge für eine einzelne Immobilie sowie für den Gesamtbetrieb unterscheiden. Zweiterer beinhaltet die Werte sämtlicher Einzelimmobilien und ist insbesondere für Immobilienfirmen relevant.
Die Berechnung des Reinertrags nimmt in der Regel die Buchhaltung am Jahresende vor.
Welche Rolle spielt der Reinertrag bei der Immobilienbewertung?
Der Reinertrag nimmt bei der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie mithilfe des Ertragswertverfahrens eine Schlüsselrolle ein. Dieses Wertermittlungsverfahren kommt vor allem bei Renditeobjekten zum Einsatz und nutzt die Erträge der Immobilie als Basis. Bei jeder Ermittlung des Ertragswerts von Immobilien berechnet der Immobiliengutachter als Zwischenschritt den Jahresreinertrag.
Ein qualifizierter Gutachter kann den Marktwert Ihrer Immobilie über das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren schätzen. Erfahren Sie in unserem Ratgeber, welches Wertermittlungsverfahren das Richtige für Ihre Immobilie ist oder vereinbaren Sie einen kostenlosen Termin zur Erstberatung.
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Was beinhaltet der Reinertrag von Immobilien?
Bei der Ermittlung des Ertragswerts einer Immobilie ergibt sich der Reinertrag aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich sämtlicher Ausgaben für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Immobilie. Dieser Reinertrag wird auch Jahresreinertrag oder Grundstücksreinertrag genannt.
Im Vorfeld bestimmen Sie demnach den Rohertrag Ihrer Immobilie: Er umfasst die zu erzielenden Jahresmieten auf Basis der marktüblichen Werte. Diese sind nicht zwingend identisch mit den eingenommenen Mieten.
Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Das sind unter anderem Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis.
Achtung: Davon abzugrenzen ist der Gebäudereinertrag: Dieser stellt einen weiteren Schritt in der Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie dar. Er ergibt sich aus dem Grundstücksreinertrag abzüglich der errechneten Verzinsung des Bodenwerts.
Die Berechnung des Reinertrags für Immobilien ist sehr komplex und erfordert eine gute Marktkenntnis. Sie sind bestens beraten, wenn Sie sich von einem professionellen Sachverständigen unterstützen lassen. Die qualifizierten Gutachter der Heid Immobilienbewertung nehmen im Rahmen der Gutachtenerstellung auf Wunsch auch Rendite- oder Wirtschaftlichkeitsberechnungen vor – beispielsweise für Ihre Bilanz.
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Reinertrag für Immobilie berechnen: Wie funktioniert das?
Mit folgender Formel lässt sich der Jahresreinertrag für Ihre Immobilie berechnen:
Reinertrag = Rohertrag – Bewirtschaftungskosten
Sowohl der Rohertrag als auch die Bewirtschaftungskosten beziehen sich auf marktübliche Werte bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung. Am folgenden Beispiel können Sie die Berechnung nachvollziehen:
Sie vermieten eine 3-Zimmer-Wohnung mit 100 m². Basierend auf marktüblichen Mieten ergibt sich ein Rohertrag für das Gesamtjahr von 12.000 €/Jahr. Um den Jahresreinertrag der Immobilie zu berechnen, ziehen Sie vom Rohertrag (hier identisch mit der Gesamtmiete) die Bewirtschaftungskosten ab. In Ihrem Fall liegen die jährlichen Ausgaben für Verwaltung, nicht umlegbare Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage bei 3.000 €. Im Ergebnis liegt der Reinertrag Ihres Objekts bei 9.000 €/Jahr.
12.000 €/Jahr – 3.000 €/Jahr = 9.000 €/Jahr
Was sind marktübliche Mieten im Ertragswertverfahren?
Für das Berechnung des Immobilienwerts mittels Ertragswertverfahren ist nicht entscheidend, welche Miete ein Vermieter aktuell verlangt, sondern zu welchem Mietzins eine solche Immobilie an diesem Ort üblicherweise vermietet wird. Dazu wird der durchschnittliche Mietpreis der vergangen drei Jahre ermittelt, zum Beispiel aus Mietspiegeln. Die Schwäche dieser Regelung ist, dass die Durchschnittsperiode womöglich deutlich unter der marktüblichen Miete liegt. Denn hat in den jüngsten Monaten ein enormer Mietpreisanstieg stattgefunden, während in den Vorjahren wenig bis nichts passiert ist, wird dieser aufgrund des dreijährigen Betrachtungszeitraums nicht angemessen im Ertragswert abgebildet.
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Unsere qualifizierten Sachverständigen unterstützen Sie bei der Berechnung des Reinertrags Ihrer Immobilie. Im Rahmen unserer professionellen Verkehrswertgutachten für Renditeobjekte mithilfe des Ertragswertverfahrens ist die Ermittlung des Reinertrags sogar inklusive.
Vereinbaren Sie einen kostenlosen Beratungstermin mit einem unserer Experten – wir finden eine individuelle Lösung für Ihr Anliegen. Kontaktieren Sie uns gern unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 oder nutzen Sie das nachfolgende Kontaktformular:
