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Ihr Mietwertgutachten von Heid

Realistische und verlässliche Wertermittlung für Mietobjekte

Ob Mieter oder Vermieter: Ein Mietwertgutachten ist für die verschiedensten Anlässe eine sinnvolle Investition, wenn es darum geht, den Wert eines Mietobjekts genau bestimmen zu lassen. Mit den zertifizierten Mietgutachten der Sachverständigen von Heid gehen Sie deutschlandweit sicher, eine verlässliche Auskunft über den Mietwert Ihrer Immobilie zu erhalten und so kostspielige Fehlentscheidungen zu vermeiden.

Immobiliengutachterin erstellt Mietwertgutachten

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Ihre Vorteile auf einen Blick:

Gesetzes​konform

Unsere Verkehrswertgutachten erstellen wir nach §194 BauGB und ImmoWertV bzw. BelWertV.

Zertifiziert

Unsere Gutachter verfügen über Zertifikate von TÜV, DEKRA, DIA, HypZert und EIPOS.

Kostenlose Erstberatung

Bei unserer Erstberatung fallen keine Kosten für Sie an.

Festpreis​garantie

Festpreisgarantie Wir erstellen Ihnen ein Festpreisangebot, welches Ihnen volle Kostensicherheit bietet.

Individuelle Lösungen

Auch bei individuellen Anliegen finden wir die ideale Lösung für Sie.

Verlässliche Mietwertgutachten für verschiedenste Mietimmobilien

Ein qualifizierter Mietspiegel liegt nicht für jede Gemeinde vor. In einem solchen Fall oder auch, wenn es nicht ausreichend Vergleichsobjekte gibt, sollten Sie den Mietpreis mittels Mietwertgutachten ermitteln lassen. Dieses bietet Ihnen die Sicherheit, eine verlässliche Auskunft dazu zu erhalten, wie hoch ein vertretbarer Mietpreis anzusetzen ist.

Ein Mietwertgutachten ist eine sinnvolle Investition für die verschiedensten Immobilienarten, ganz gleich, ob im privaten oder gewerblichen Bereich. Deshalb bieten wir unsere Mietwertgutachten für die folgenden Immobilienarten an:

Zu den Gebäudearten, die wir für Sie regelmäßig bewerten, zählen unter anderem:

Wohnimmobilien

  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Doppel- & Reihenhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Mehrfamilienhäuser
  • Wohn- & Geschäftshäuser
  • Ferienhäuser & Wohnungen
  • Pflegeappartments

Gewerbeimmobilien

  • Bürogebäude
  • Ärztezentren
  • Logistik- & Hallenflächen
  • Handels- & Dienstleistungsflächen
  • Produktionsflächen & Werkstätten
  • Industrie- & Technologieparks
  • Landwirtschaftliche Betriebe

Sonderimmobilien

Grundstücke & Rechte

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Mietwertgutachten: Häufige Fragen & Antworten

Im Folgenden beantworten wir Ihnen häufige Fragen, die es zum Mietwertgutachten und den Leistungen unserer Immobiliengutachter gibt.

Mit einem Mietwertgutachten erfahren Sie, wie hoch ein realistischer und vertretbarer Mietwert für Ihre Immobilie ist. Den Mietwert ermitteln Sachverständige, indem sie vergleichbare Objekte heranziehen, aber auch die individuellen Eigenschaften der Mietimmobilie berücksichtigen. Das heißt: Mit einem verlässlichen Mietwertgutachten erhalten Sie Auskunft über einen angemessenen Mietpreis für Ihre Immobilie auf dem örtlichen Markt.

Ein Mietwertgutachten benötigen Sie in den folgenden Situationen:

  • zur Erhebung der Miethöhe, wenn weder Vergleichsmieten noch ein Mietspiegel vorliegen
  • zur Anfechtung von Mieterhöhungen
  • für die Miet- oder Wohnwertermittlung im Scheidungsverfahren
  • für die Nutzwertentschädigung im Scheidungsverfahren
  • bei Auseinandersetzungen zur Miethöhe im Bereich der Wohnungs- und Gewerberaummieten
  • zur Mietwertermittlung für allgemeine Mietpreisverhandlungen (sowohl im privaten als auch gewerblichen Bereich)
  • bei der Zwangsversteigerung als Grundlage für die Vereinbarung der Miethöhe zwischen Zwangsverwalter und Gläubigerbank

Experten-Tipp: Sobald Sie ein Mietwertgutachten benötigen, das Sie vor Gericht vorlegen müssen, sind Sie auf einen vereidigten und öffentlich-bestellten Immobiliengutachter angewiesen. Ein solcher ist von der IHK geprüft und seine Wertermittlung hat auf Ämtern und vor Gericht Bestand. Dagegen wäre das Mietwertgutachten eines freien Immobiliengutachters in einem solchen Fall nicht zulässig!

✓ Ihr Vorteil: Anders als freie Immobiliengutachter sind sämtliche unserer Sachverständigen für Immobilien von der IHK geprüft und vielfach zertifiziert: so zum Beispiel von TÜV, DEKRA, EIPOS und einigen anderen, renommierten Institutionen.

Bei der Mietwertermittlung muss man grundsätzlich zwei verschiedene Begriffe voneinander unterscheiden:

  • Die "ortsübliche Vergleichsmiete":
    Damit ist gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 558 BGB (2)) der durchschnittliche Mietzins gemeint, der in einer Gemeinde oder in vergleichbaren Kommunen in den letzten vier Jahren für vergleichbare Objekte vereinbart oder geändert wurde. Die Vergleichbarkeit der Objekte bezieht sich auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Dabei ist auf eine in etwa gleichmäßige Verteilung der Mieten über die letzten 4 Jahre zu achten. Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum. Dazu zählt Wohnraum, bei welchem die Miethöhe durch ein Gesetz vorgegeben oder im Rahmen einer Förderzusage festgelegt wurde.
  • Die "Marktmiete":
    Darunter versteht man die an einem bestimmten Tag (dem Stichtag) durchschnittlich erzielbare Miete bei Neuvermietungen. Bei Wohnraum gilt die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze für Marktmieten: Das heißt, die Marktmiete darf 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreiten.

Das heißt: Die Marktmiete bezieht sich punktuell auf einen bestimmten Tag, wohingegen die ortsübliche Vergleichsmiete Angaben zur durchschnittlichen Miethöhe der letzten Jahre gibt. Dieser Unterschied ist wichtig für die Ermittlung des Mietwerts, weil die Marktmiete, die Sie für ein privates Mietobjekt ansetzen, die ortsübliche Vergleichsmiete bis zu einer bestimmten Grenze übersteigen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete dient demnach als Orientierung, um die mögliche Marktmiete festzulegen.

Bleibt bei einer Scheidung ein Ehegatte im Haus oder der Wohnung, besteht gemäß § 1361b BGB häufig Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich. Man spricht in diesem Fall von der sogenannten Nutzwertentschädigung.

Dabei muss man zwei Begriffe voneinander unterscheiden:

  • Der „objektive Wohnwert“:
    Dieser entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich für das Bewertungsobjekt grundsätzlich erzielen lässt.
  • Der „angemessene“ oder „subjektive Wohnwert“:
    Darunter versteht man den Mietwert, den ein Ehegatte, der in der streitgegenständlichen Wohnimmobilie bleibt, gemäß seiner Einkommensverhältnisse für eine Miete aufwenden würde, im Sinne der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der angemessene, subjektive Wohnwert ist während des Trennungsjahres gültig, also solange die Scheidung noch nicht vollzogen ist. Die Rechtsprechung bestimmt dabei einen Wert, den der betreffende Ehegatte für eine kleinere, dem ehelichen Lebensstandard entsprechende Wohnung auf dem lokalen Wohnungsmarkt zahlen müsste. Je nach Region ist hierbei mit Beträgen zwischen 360 bis 600 Euro zu rechnen.

Sobald der Scheidungsantrag eingereicht ist, wird nicht mehr der subjektive Wohnwert angesetzt, sondern der objektive Wohnwert. Denn in diesem Fall gilt die Ehe als endgültig beendet. In diesem Fall wird der Wert wirksam, welcher im Falle einer Vermietung des Objekts zu erzielen wäre.

Ein Immobiliengutachter, der den Mietwert Ihrer Immobilie sorgfältig ermittelt, berücksichtigt bei seinen Berechnungen eine Vielzahl verschiedener Faktoren. Unter anderem gehören die folgenden dazu:

  • Makrolage: Wo befindet sich die Immobilie regional betrachtet? Zwischen Regionen wie Bayern und dem Saarland bestehen beispielsweise erhebliche Unterschiede auf dem Mietmarkt.
  • Mikrolage: Die Mikrolage bezieht sich auf das unmittelbare Umfeld der Immobilie. Beispielsweise wirkt sich eine sehr gute Verkehrsanbindung tendenziell wertsteigernd auf den Mietwert aus.
  • Größe: Die Art und Höhe der Räume Ihrer Immobilie sind ausschlaggebend für die Berechnung der Wohnfläche. Grundsätzlich steigt die Miethöhe mit zunehmender Wohnfläche.
  • Ausstattung: Ein Mietobjekt, in dem Parkett verlegt ist, wird einen höheren Mietwert erzielen als ein solches, in dem PVC-Böden vorliegen.
  • Energiebilanz: Wenn Ihre Immobilie einen sehr hohen Energieverbrauch vorweist, ist das von Nachteil für den Mieter. In einem solchen Fall sinkt der Mietwert in der Regel.

Weil die individuellen Faktoren einer Immobilie entscheidend für deren Mietwert sind, kommt es häufig vor, dass der ermittelte Mietwert von der ortsüblichen Miethöhe deutlich abweichen kann. Umso wichtiger ist es deshalb, dass Sie sich an einen professionellen Immobiliengutachter wenden, der den Zustand Ihrer Immobilie auf Basis von Fachwissen und Erfahrung präzise und verlässlich einschätzen kann.

✓ Ihr Vorteil: Eine Kenntnis des regionalen Mietmarktes sowie eine Vor-Ort-Besichtigung sind essenziell, um die Miethöhe verlässlich ermitteln zu können. Deshalb verfügen wir über ein breites Netzwerk lokal tätiger Experten, die den Mietwert Ihrer Immobilie grundsätzlich vor Ort ermitteln. Zudem lassen wir jedes unserer Gutachten von einem zweiten Sachverständigen gemäß dem Vier-Augen-Prinzip prüfen. So können wir Ihnen höchste Qualitätsstandards garantieren.

Damit ein professioneller Immobiliengutachter Ihnen ein verlässliches Mietwertgutachten erstellen kann, sollten Sie die folgenden Unterlagen bereitstellen:

  • Grundbuchauszug
  • Bauzeichnungen und Grundrisse
  • Planunterlagen, Wohnflächenberechnung, Schnitte (sofern vorhanden)
  • aktuelle Flurkarte oder amtlichen Lageplan
  • Auskunft zu Baulasten
  • Auskunft zu Altlasten
  • Angaben zum Baujahr, der Größe und dem Ausstattungsstandard des Mietobjekts
  • Miet- oder Pachtvertrag
  • Zeitpunkt der letzten Mietanpassung
  • Übersicht durchgeführter Modernisierungen
  • aktueller Energieausweis
  • Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
  • ggf. eine Mängelliste
  • bei Erbbaurechten den Erbbaurechtsvertrag
  • bei Wohnungsbindung die entsprechende Fördermittelauskunft

Die Kosten für ein Mietwertgutachten richten sich nach Art und Größe des Auftrags. Hier können sich je nach Immobilienart und Umfang des Auftrags sehr unterschiedliche Preisspannen ergeben. Grundsätzlich verlangt ein seriöser Immobiliengutachter 130,00 € pro Stunde. Mietwertgutachten für Mietwohnungen, die auch vor Gericht Bestand haben sollen, beginnen in der Regel bei 1.300 € zuzüglich Nebenkosten.

✓ Ihr Vorteil: Wir sichern Ihnen eine Festpreisgarantie zu. Das heißt: Am Preis, den wir mit Ihnen vereinbaren, ändert sich für Sie nichts. Das gilt auch, wenn der Aufwand höher ausfällt als von uns angenommen.

Mietwertgutachten von Heid: verlässliche Wertermittlung für Ihr Mietobjekt

Mit den Mietwertgutachten unserer Immobiliengutachter gehen Sie sicher, eine realistische Auskunft zum Mietwert Ihrer Immobilie zu erhalten. Als Marktführer für Immobilienbewertungen werden wir auch höchsten Qualitätsstandards gerecht, wie unsere zahlreichen Zertifizierungen belegen.

Wenn auch Sie ein professionelles Mietwertgutachten anfordern möchten, können Sie sich unverbindlich und kostenlos von uns beraten lassen. Kontaktieren Sie uns dafür gerne unter der Rufnummer 0800/9090 282 oder nutzen Sie einfach unser Kontaktformular. Auch kurzfristige Aufträge nehmen wir entgegen.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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