In diesem Artikel erfahren Sie, wohin sich die Hotellerie entwickelt, wie die Wertermittlung von Hotels erfolgt. Lesen Sie, welche Faktoren bei der Unternehmensbewertung von Hotelbetrieben von Bedeutung sind und welchen Einfluss Gästemeinungen auf die Bewertung einer Immobilie durch einen Hotelgutachter haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Smart Hotels, Hostels, Motels und Wellness sind die Trends im Beherbergungsgewerbe.
- Im Zuge der Corona-Pandemie haben viele Hoteliers ihren Betrieb aufgegeben oder ihr Haus zu einer Seniorenresidenz oder Klinik umgerüstet. Inzwischen eröffnen vermehrt neue Hotels.
- Häufige Anlässe für die Bewertung einer Hotelimmobilie sind die Gelegenheit zum Kauf, die Notwendigkeit eines Verkaufs, die Aufnahme eines Darlehens, eine Erbschaft oder die Bilanzierung.
- Dazu ermittelt ein Hotelgutachter den Verkehrswert des Hotels nach gesetzlich vorgeschriebenen Kriterien. Üblicherweise handelt es sich um eine Ertragswertberechnung des Hotels. Diese erfolgt, je nach Zweck und Auftraggeber, über das Ertragswertverfahren, die Pachtwertmethode oder das Discounted-Cashflow-Verfahren.
- Zu den wichtigsten Faktoren der Wertermittlung eines Hotels zählen dessen Standort, die Fähigkeiten und das Konzept des Betreibers sowie die wirtschaftliche Betriebssituation.
Trends in der Hotellerie
Digitalisierung und Nachhaltigkeit sind Themen, die Einzug in die Hotellerie finden. Papierloser Check-In, Sprachsteuerung im Hotelzimmer für Heizung, Licht und Jalousien, weniger Plastik und Lebensmittelverschwendung. Smart Hotels sind angesagt.
Außerdem eröffnen immer mehr Motels, also verkehrsgünstig am Stadtrand oder in Autobahnnähe gelegene, preiswerte Hotels mit Parkplatz. Aufgrund der günstigen Konditionen und der spartanischen Ausstattung, fällt häufig der Begriff „Stundenhotel“ für Motels. In den vergangenen Jahren sind zudem Hostels in Großstädten wie Pilze aus dem Boden geschossen. Auch der Trend einer Umrüstung zum Spa- und Wellness-Hotel hält an, da Gesundheitstourismus weiterhin hoch im Kurs steht.
Darum wird der Marktwert eines Hotels ermittelt
Wie viel ist ein Hotel wert? Das Risiko, in ein Hotel zu investieren, ist krisenbedingt enorm. Die fünf häufigsten Anlässe für die Immobilienbewertung eines Hotels sind:
- Kaufpreisermittlung: Investoren und Käufer möchten wissen, welcher Kaufpreis in Anbetracht der räumlichen und wirtschaftlichen Lage, des Zustands und der Ausstattung des Hotels realistisch ist.
- Verkaufspreis: Hoteliers, die angesichts der Krise in die roten Zahlen geraten sind oder ohnehin seit Jahren mit rückläufigen Zahlen kämpfen, möchten einen fairen und realistischen Wert kennen, zu dem sie ihr Hotel verkaufen können.
- Erbe oder Scheidung: Stirbt der Hoteleigentümer und hat keinen Nachfolger, denken der oder die Erben meist an einen Verkauf. Hierzu ist es von großer Bedeutung, einen angemessenen Verkaufspreis ermitteln zu lassen. Im Fall einer Scheidung mit Zugewinnausgleich wird der Wert des Hotels ebenfalls ermittelt.
- Darlehen: Hoteliers, die eine Finanzierung durch Dritte (Bank, Investor) benötigen, sollten diesen ein seriöses Beleihungswertgutachten vorlegen. Dieses Gutachten gibt Aufschluss darüber, wie viel Geld die Hotelimmobilie wert ist und in welcher Höhe finanzielle Mittel für Anbau, Umbau, Renovierung oder Sanierung zur Verfügung stehen.
- Bilanzierung des Immobilienvermögens: Hotelanlagen sind oftmals Bestandteil von Immobilienfonds. Daher muss für die jährliche Bilanzierung eine Wertermittlung des Hotels stattfinden. Insbesondere Hotelketten sind im Zuge der steuerlichen Unternehmensbewertung davon betroffen.
Hotelgutachter ermitteln den Marktwert eines Hotels oder anderer Unterkünfte gemäß gesetzeskonformer Bewertungsverfahren. Für den Kauf oder Verkauf eines Hotels benötigen Sie ein aussagekräftiges und fachmännisch erstelltes Verkehrswertgutachten.
Diese Faktoren beeinflussen den Wert eines Hotels
Folgende Kriterien tragen zur Immobilienbewertung eines Hotels bei:
- Standort/Lage,
- Betreiber,
- Konzept und Marktpositionierung,
- vertragliche Konstellationen,
- wertbildende Aspekte: Makro- und Mikrolage, Bedingungen des lokalen Hotelmarktes, wirtschaftliche Betriebssituation (Auslastung, Pachtzahlung, Betriebsergebnis, Kosten- und Umsatzstruktur), Ausstattung, Zustand;
- Gesamt- und Restnutzungsdauer,
- Modernisierungsrisiko,
- Revitalisierungskosten.
Lesetipp: In unserem Ratgeber zu Gewerbeimmobilien bringen wir Ihnen diese Fachbegriffe näher.
Nutzungsdauer von Hotelimmobilien
In der Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV) fallen Hotels in die Kategorie „Beherbergungsstätten“. Die Gesamtnutzungsdauer eines Hotels wird auf 40 Jahre taxiert. Die tatsächliche Restnutzungsdauer ist oftmals niedriger und kann von erfahrenen Hotelgutachtern im Sinne der AfA-Verkürzung in der Regel problemlos gegenüber des Finanzamts nachgewiesen werden.
Das Bundesfinanzministerium gibt für zahlreiche Anlagegüter, die in Hotels benötigt werden, eine typische Nutzungsdauer vor. Beispielsweise beträgt diese für Bettgestelle, Gemälde und Lastenfahrstühle 10 Jahre, während Geschirrspül- und Kaffeemaschinen bereits nach 5 Jahren abgeschrieben sind. Wäschereimaschinen wird eine 7-jährige Nutzbarkeit attestiert, Zimmermädchenwagen halten demzufolge nur 3 Jahre.
Das Modernisierungsrisiko eines Hotels veranschlagt die führende Zertifizierungsstelle für Immobilienbewertung, HypZert, mit 0,5 bis 3 Prozent der Herstellungskosten. Modernisierungen sollen eine nachhaltige Ertragsfähigkeit sichern, das Hotel konkurrenzfähig halten, das Ausgangsmietniveau und die Drittverwendungsfähigkeit dauerhaft sichern. Diese Drittverwertbarkeit macht sich gerade in diesen schwierigen Zeiten bezahlt, um die Umwandlung eines Hotels in beispielsweise eine Seniorenresidenz ohne große Hürden zu realisieren. Prinzipiell sind Renovierungen problematisch, wenn die Investition zwar dringend notwendig ist, sich aber nicht in einer Umsatzsteigerung niederschlägt.
Darauf achten Geschäftsreisende
Geschäftsreisende machen gerade in touristisch schwierigen Zeiten den Löwenanteil der Zimmerbelegung aus. Sie sind quasi der Schlüssel für das Überleben eines Hotels, sofern es sich nicht um ein Themen- oder Erlebnishotels, wie beispielsweise an Freizeitparks angeschlossene Unterkünfte, handelt.
Warum ist die Lage eines Hotels so wichtig? Ungefähr die Hälfte aller Geschäftsreisenden achtet bei der Buchung des Hotels auf eine zentrale Lage. Ein Drittel legt zusätzlich Wert auf eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder einen kostenlosen Parkplatz. Die Raumausstattung ist für ein Drittel der Business Traveller ein weiteres Buchungskriterium: modern und funktional sollte das Zimmer sein. Kostenloses WLAN ist Pflicht, ein reichhaltiges Frühstücksangebot erwartet mehr als die Hälfte der beruflichen Übernachtungsgäste. Immer wichtiger wird der Check-In: entweder ist dieser 24 Stunden an der Rezeption möglich oder er erfolgt unkompliziert per Code oder Keyboy.
Stehen dann immer noch mehrere Hotels mit ähnlichem Preis-Leistungs-Verhältnis zur Auswahl, kann ein Fitnessraum oder Wellness-Bereich zum Ausklang eines anstrengenden Arbeitstages das Zünglein an der Waage sein. Oder eben die Lage: bahnhofsnah oder einen Steinwurf vom Flughafen entfernt.
So erfolgt die Wertermittlung eines Hotels
Kaum zu glauben, aber Bewertungsportale wie booking.com, hotel.de, Holidaycheck und Tripadvisor spielen für die Wertermittlung von Hotels eine initiale Rolle. Durch öffentlich einsehbares Gäste-Feedback kann sich der Hotelgutachter ein erstes Bild von den Stärken und Schwächen des Hotels aus Sicht der Kunden machen. Übernachtungsgäste bewerten nämlich vor allem die Dinge, die anderen Gästen wichtig sind: Die Ausstattung, Lage (Lärm etc.) und Sauberkeit des Zimmers, die Freundlichkeit und Professionalität des Personals sowie die Qualität des Frühstücks. Das Gesamtbild der Meinungen hat zwar keine direkte finanzielle Auswirkung auf die Wertermittlung, dafür aber indirekt eine Relevanz im Hinblick auf die Beurteilung des Hotelkonzepts und seines Images.
Die Immobilienbewertung eines Hotels erfordert vom Gutachter eine intensive Recherche und Vorbereitung. Er analysiert die Konkurrenz sowie das örtliche Tourismusaufkommen, bevor er sich mit dem Bewertungsobjekt auseinandersetzt. Er nimmt den Hotelprospekt unter die Lupe und überprüft den Online-Auftritt des Bewertungsobjekts.
Idealerweise besucht der Gutachter das Hotel wie ein Gast: Er checkt an der Rezeption ein oder lässt sich dort wenigstens beraten. Er nimmt eine Mahlzeit im Hotelrestaurant zu sich und fotografiert die Speisekarte. Bei der Wertermittlung eines Hotels kommt es nicht ausschließlich auf Zahlen an. Fühlt sich der Hotelgutachter inkognito wohl, dürften sich auch viele Gäste wohlfühlen. Gastfreundlichkeit bei einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis in zentraler Lage – das macht viel vom Erfolg eines Hotels aus.
Die Margen und die Profitabilität des Hotels hängen inzwischen am Tropf von großen Hotelvermittlungsportalen (hotel.de, booking.com etc.). Diese sorgen bisweilen für den Großteil der Zimmerauslastung, schmälern allerdings die Gewinnmargen. Wohl dem Hotelbetreiber, der durch ein einzigartiges Konzept und eine clevere Marketing-Strategie bereits einen festen Kundenstamm gewonnen hat.
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Ertragswertberechnung, Pachtwertermittlung oder Discounted Cashflow?
Die Art des Gutachtens für eine Gewerbeimmobilie hängt vom Anlass der Immobilienbewertung für das Hotel ab: Wird der Verkehrs- oder der Beleihungswert benötigt?
In jedem Fall ist der Ertragswert maßgeblich für die Wertfeststellung einer Hotelimmobilie. Der Gebäudewert selbst spielt nur eine nachgelagerte Rolle. Ein gesetzeskonformes Ertragswertverfahren ist gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) im Einklang mit ImmoWertV das Instrument der Wahl, wenn ein Gutachter den Verkehrswert eines Hotels ermittelt.
Bei Hotels, die nicht vom Eigentümer betrieben werden, sondern von einem Pächter, findet eine betriebswirtschaftliche Pachtwertmethode als erfolgsorientierte Variante der Ertragswertberechnung Anwendung bei der Ermittlung des Hotelwerts. Erfahrungen zeigen, dass das Pachtwertverfahren bei Ergebnissen jenseits der 500.000 Euro zu plausiblen und nachvollziehbaren Verkehrswerten führt. Üblicherweise beträgt die Pacht, die der Hotelbetreiber an seinen Verpächter abgeben muss, zwischen 15 und 25 Prozent des Umsatzes.
Sind internationale Geldgeber, Käufer oder Verkäufer involviert, erfolgt die Wertermittlung eines Hotels für diese mittels DCF-Methode. Da der Umsatz unter anderem vom Geschick und Können des Hotelbetreibers abhängt, gehört es zu den Aufgaben des Sachverständigen, dessen Umsätze – unabhängig vom gewählten Verfahren – auf Nachhaltigkeit und Plausibilität zu überprüfen.
Wichtige Formeln: Zimmerbelegung, ARR, Yield & mehr
Entscheidende Kennzahlen für den Betriebserfolg eines Hotels sind die Zimmerbelegung und der durchschnittliche Zimmererlös. Die Formeln dafür lauten:
Zimmerbelegung = belegte Zimmer / verfügbare Zimmer
Durchschnittlicher Zimmererlös = Zimmerumsatz / belegte Zimmer
Der durchschnittliche Zimmererlös, international als Average Room Rate (ARR) bekannt, gibt den reinen Logiserlös an. Frühstück, Mehrwertsteuer, Rabatte und Provisionen für Hotelvermittler werden abgezogen.
Weitere Kennziffern für die Belegung sind der Belegungsfaktor, die Aufenthaltsdauer und der Erlös pro verfügbarem Zimmer. Dieser wird „Yield“ genannt und stellt einen Zusammenhang zwischen Belegung und Preis her. Die Aufenthaltsdauer gibt die durchschnittliche Verweildauer der Gäste an. Der Belegungsfaktor wiederum erteilt Auskunft darüber, wie viele Zimmer von mehr als einem Gast genutzt werden. Ein Belegungsfaktor von 1,5 bedeutet, dass 150 Gäste sich auf 100 Zimmer verteilen. Im Schnitt ist bei einem Belegungsfaktor von 1,5 also jedes zweite Zimmer mit zwei Übernachtungsgästen belegt.
Aufenthaltsdauer = Übernachtungen / Ankünfte
Belegungsfaktor = Übernachtungen / (belegte Zimmer x Öffnungstage)
Yield = Zimmerbelegung x ARR
Eine vernachlässigbare, weil recht willkürliche Formel ist der Coke-Can-Multiplier. Er berücksichtigt den Umsatz durch Getränke aus der Minibar oder einem Snack-Automaten. Die Formel lautet
Verkehrswert / Marktwert = Preis eines alkoholfreien Getränks aus Minibar oder Automat x Zimmeranzahl x 100.000 €,
wobei die 100.000 Euro als Richtwert für die mittlere Hotelkategorie gelten.
Erstellt ein Sachverständiger in Deutschland ein Hotelgutachten, um den Verkehrswert des Hotels näherungsweise abzubilden, wird er den nichtssagenden Coke-Can-Multiplier eher nicht ausrechnen.
Hoteltypen – Betriebsarten im Hotelgewerbe
Ein Hotel ist eine Spezialimmobilie und gleichzeitig ein Managementbetrieb. Fachleute sprechen in der Regel ab 20 Zimmern von einem Hotel. Dazu muss die Ausstattung und der „Bedienungskomfort“ des Beherbergungsbetriebs gehobenen Ansprüchen genügen. Ein Hotel umfasst üblicherweise eine Rezeption, tägliche Zimmerreinigung sowie zusätzliche Dienstleistungen und Einrichtungen wie zumindest ein Restaurant. Üblicherweise unterschreibt der Hotelier einen Pachtvertrag, ehe er sein Gewerbe aufzieht. Wir unterscheiden folgende Hotelarten, mit deren Bewertung sich unsere Hotelgutachter bestens auskennen:
- All-Suite-Hotel: Die Unterbringung in einem All-Suite-Hotel erfolgt ausschließlich in Suiten. Schlaf- und Wohnzimmer sind in einer Suite getrennte Räume, die durch eine Tür miteinander verbunden sind. Eine Juniorsuite hingegen bezeichnet ein Schlafzimmer mit zusätzlichen Sitzgelegenheiten.
- Aparthotel: Die Unterbringung in einem Aparthotel erfolgt in Appartements oder Studios, die sich beide durch eine Kochnische auszeichnen.
- Bed & Breakfast (B&B Hotel): Ursprünglich bezeichnet Bed and Breakfast eine Unterkunft mit Frühstück bei Privatleuten. In der Praxis laufen unter Bed and Breakfast nicht mehr nur Privatzimmervermittlungen für Touristen, Monteure und Messegäste, sondern auch Appartements, Ferienwohnungen und eine Hotelkette. Der Begriff B&B Hotel hat sich also gewandelt.
- Biohotel: Biohotels schreiben sich nachhaltigen Tourismus auf die Fahne. Umweltfreundlichkeit sowie gesundheitsfördernde Aktivitäten (Wandern, Radtouren) stehen im Fokus. Auf den Tisch kommen regionale Bioprodukte und aus der Steckdose Strom, der von Solaranlagen erzeugt wurde.
- Boarding House: Von der Ausstattung her sind die Zimmer, auch Serviced Apartments genannt, an Privatwohnungen angelehnt. Der Service eines Boarding House reicht von Minimalanforderungen bis zum Hotelcharakter und richtet sich an Langzeitnutzer.
- Boutique-Hotel: Kleines, individuelles, inhabergeführtes, oft luxuriöses Hotel mit Charme.
- Budgethotel: Wer ein Budgethotel bucht, schaut nur auf den Preis und nimmt für ein günstiges Angebot starke Abstriche in Sachen Komfort und Service in Kauf. Budgethotels haben höchstens 2 Sterne.
- Businesshotel: Bei einem Businesshotel liegt das Hauptaugenmerk auf den Bedürfnissen von Geschäftsreisenden. Oftmals handelt es sich um ein Stadthotel mit guter Verkehrsanbindung. Die komfortablen Zimmer haben oft eine ordentliche Schreibtischausstattung mit klug platzierten Steckdosen und Beleuchtung. Darüber hinaus verfügen Businesshotels meist über Seminarräume oder Konferenzräume, die Firmen und Veranstalter auch ohne Übernachtung mieten können. Daher hat sich auch der Begriff Tagungshotel etabliert.
- Designhotel: Unter Designhotels verstehen Hoteliers Unterkünfte mit einer außergewöhnlichen Architektur, einem auserlesenen visuellen Konzept oder einem inspirierendem, modernen Interior – nicht selten mit Themenzimmern.
- Familienhotels: Diese Hotels sind familienfreundlich und auf Kinder eingestellt. Oftmals bieten Familienhotels eine Kinderbetreuung oder ein Animationsprogramm. Abwandlungen sind „Familotels“, die noch moderner sind, sowie „Kinderhotels“, bei denen auch Fachkräfte zur Betreuung von Kleinkindern und Babys zur Verfügung stehen. Ihr Gegenstück sind Adult-Only-Hotels.
- Ferienwohnung / Ferienhaus / Gästehaus: Abgeschlossene Unterkunft mit eigenem Bad, Küche und einem oder mehreren Zimmern. Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus richtet sich an Selbstversorger für einen vorübergehenden Aufenthalt, der über eine Übernachtung hinausgeht.
- Gasthof: Ein (ländlicher) Gastronomiebetrieb, der neben Speis und Trank auch Unterkünfte anbietet. Für den Gasthof mit Übernachtungsmöglichkeit hat sich auch der Begriff Landhotel eingebürgert.
- Hostel: Unterkunft in Großstädten oder in der Nähe von Sehenswürdigkeiten, die sich an internationale Rucksacktouristen mit niedrigem Budget richtet. Die Unterbringung in klassischen Hostels erfolgt in Vier- bis Zehnbettzimmern mit Schließfächern und Gemeinschaftsbädern. Viele Hostels verfügen über eine gemeinschaftlich genutzte Küche, bieten aber auch Frühstück an. Eine für Gäste nutzbare Waschmaschine sowie eine 24/7-Rezeption setzen sich immer mehr durch.
- Hotel garni: Hotelbetrieb für geringe Ansprüche. Ein Hotel garni umfasst Unterkunft, Frühstück, Getränke und möglicherweise noch kleine kalte Speisen.
- Jugendherberge: Unterkunft für junge Leute und Familien, oft mit minimalem Komfort in Mehrbett-Schlafsälen, gemeinsamen Aktivitäten und strengem Hausvater zur Überwachung der Hausordnung. In Jugendherbergen wird ausschließlich für Hausgäste gekocht.
- Kurhotel: Ein Kurhotel liegt in einem Heilbad oder Kurort, verfügt über ein eigenes Angebot an Behandlungen für das gesundheitliche Wohlbefinden und ist an die indikationstypischen Bedürfnisse des Kurgastes angepasst. Etwas schlichter, ohne eigene Gesundheitsbehandlungen, ist das Kurheim. Ständige medizinische Betreuung und ortsgebundene Heilmittel im Rahmen der Therapie bietet eine unter ärztlicher Leitung stehende Kurklinik. Gemäß § 30 Gewerbeverordnung ist eine Kurklinik als Krankenanstalt zugelassen.
- Luxushotel: Das sogenannte Grand Hotel gilt als groß und opulent ausgestattet. Solche Luxushotels erfüllen höhere architektonische, bauliche und kulinarische Ansprüche. Durch Exklusivität im Hinblick auf Ausstattung, gastronomisches Angebot, Größe und letztlich auch den Preis hebt es sich von anderen Hotels ab. Das Personal spricht neben der Landessprache auch Englisch; ein richtiges „Grand Hotel“ legt zudem Wert auf Französisch-Kenntnisse.
- Motel: Ein Motel ist ein schlichtes Hotel, das auf die Bedürfnisse von Kraftfahrern ausgerichtet ist und mit Parkplätzen glänzt. Ein Zimmer in einem Motel ist meist spärlich eingerichtet, verfügt über einen Fernseher und ein kleines Bad. Eine Rezeption gibt es selten; den Betreiber finden Gäste in einem kleinen Raum – wenn der Check-in/out nicht sogar komplett digital erfolgt, der Türcode also per SMS oder WhatsApp verschickt wird.
- Pension: Eine Pension unterscheidet sich von einem Hotel durch eingeschränkte Dienstleistungen. Beispielsweise werden nur Pensionsgäste kulinarisch verköstigt.
- Privatzimmer: Nicht erlaubnispflichtige Unterkunft mit maximal acht Betten in einem privaten Haus.
- Serviced Apartments: Vollmöblierte Apartments mit Bad und Küche(nzeile) in einer gewerblich genutzten Immobilie. Serviced Apartments sind auf Langzeitgäste, die einen Monat oder länger bleiben, ausgerichtet. Aufgrund personalarmer Prozesse und vergleichsweise geringen Investitionskosten liegen Serviced Apartments im Trend und gelten als diejenigen Objekte im Bereich der Hotelimmobilien, die 2024 gerne gehandelt werden und Pachten von bis zu 35 Prozent abwerfen.
- Sporthotel: Ein Sporthotel richtet sich mit seinen Angeboten, Anlagen und Einrichtungen ganz auf sportbegeisterte Gäste ein. Die Bandbreite an Anlagen reicht von der Tennishalle bis zum Golfplatz.
- Strandhotel: Meerblick, Wassersportangebote und direkter Zugang zum Strand zeichnen ein Strandhotel aus. Für entspannten Badeurlaub an der Nord- und Ostsee empfehlen sich Hotels, die einen Standabschnitt exklusiv für ihre Hotelgäste haben und diese dort auf Liegen oder in Strandkörben mit Cocktails versorgen.
- Wellnesshotel: Ein Wellnesshotel erhebt die Erholung seiner Gäste zum höchsten Gut. Üblicherweise werden Wellnessangebote von Massagen und Physiotherapie mit kosmetischen Behandlungen und Sportprogramme kombiniert. Ein Spa, ein Schwimmbad mit Bademeister und ein Fitnessraum sind für Wellnesshotels praktisch unverzichtbar. Diese Hotels liegen daher eher in der Natur, zum Beispiel im Skigebiet, und kredenzen Speisen aus regionalen Produkten, vegetarisch und aus artgerechter Tierhaltung.
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