Immobilienbewertung eines Hotels

Neue Unterkünfte wie Hotels und Motels eröffnen. 2021 gab es auf diesem Sektor mehr als 39.000 Gewerbeanmeldungen gegenüber 38.400 Abmeldungen. Hostels bleiben im Trend und Traditionshotels verlagern ihren Schwerpunkt auf Gesundheit und Wellness. In diesem Artikel erfahren Sie, wohin sich die Hotellerie entwickelt, wie die Wertermittlung von Hotels erfolgt, welche Faktoren dabei von Bedeutung sind und welchen Einfluss Gästemeinungen auf die Bewertung einer Immobilie durch einen Hotelgutachter haben.

Das Wichtigste in Kürze

Immer mehr Motels eröffnen in Deutschland.

Trends in der Hotellerie

Digitalisierung und Nachhaltigkeit sind Themen, die Einzug in die Hotellerie finden. Papierloser Check-In, Sprachsteuerung im Hotelzimmer für Heizung, Licht und Jalousien, weniger Plastik und Lebensmittelverschwendung. Smart Hotels sind angesagt.

Außerdem eröffnen immer mehr Motels, also verkehrsgünstig am Stadtrand oder in Autobahnnähe gelegene, preiswerte Hotels mit Parkplatz. Aufgrund der günstigen Konditionen und der spartanischen Ausstattung, fällt häufig der Begriff „Stundenhotel“ für Motels. In den vergangenen Jahren sind zudem Hostels in Großstädten wie Pilze aus dem Boden geschossen.

Gemäß Zahlenspiegel des Deutschen Hotel- und Gaststättenverbandes (DEHOGA) lag im Jahr 2021 die Bettenauslastung im Hotelgewerbe bei knapp 39 Prozent. Der Umsatzverlust gegenüber des Vorkrisenjahres 2019 lag nominal bei fast 70 Milliarden Euro. Mehr als 75.000 Arbeitskräfte in der Hotellerie haben während der Pandemie ihren Job verloren.

Viele Hotels geben auf oder versuchen mit neuen Konzepten durch die Corona-Krise zu kommen. Einige Hotels der gehobenen Preisklasse haben ihre Infrastruktur dahingehend angepasst, dass sie als Klinik mit Notfallbetten das zusätzliche Patienten-Aufkommen bewältigen können. Andere Hoteliers haben den Bedarf an Pflegeheimen erkannt und rüsten ihr Haus für Gäste mit gehobenem Anspruch auf die barrierefreien Bedürfnisse von Seniorenresidenzen um. Küche und Wäscherei sind bei vielen größeren Hotels ohnehin vorhanden. Auch der Trend einer Umrüstung zum Spa- und Wellness-Hotel hält an, da Gesundheitstourismus weiterhin hoch im Kurs steht.

Wellness-Urlaube sind angesagt, Hotels rüsten ihren Spa-Bereich auf.

Darum wird der Marktwert eines Hotels ermittelt

Wie viel ist ein Hotel in diesen schweren Zeiten wert? Das Risiko, in ein Hotel zu investieren, ist krisenbedingt enorm. Die fünf häufigsten Anlässe für die Immobilienbewertung eines Hotels sind:

• Kaufpreisermittlung: Investoren und Käufer möchten wissen, welcher Kaufpreis in Anbetracht der räumlichen und wirtschaftlichen Lage, des Zustands und der Ausstattung des Hotels realistisch ist.
• Verkaufspreis Hotel: Hoteliers, die angesichts der Krise in die roten Zahlen geraten sind oder ohnehin seit Jahren mit rückläufigen Zahlen kämpfen, möchten einen fairen und realistischen Wert kennen, zu dem sie ihr Hotel verkaufen können.
• Erbe oder Scheidung: Stirbt der Hoteleigentümer und hat keinen Nachfolger, denken der oder die Erben meist an einen Verkauf. Hierzu ist es von großer Bedeutung, einen angemessenen Verkaufspreis ermitteln zu lassen. Im Fall einer Scheidung mit Zugewinnausgleich wird der Wert des Hotels ebenfalls ermittelt.
• Darlehen: Hoteliers, die eine Finanzierung durch Dritte (Bank, Investor) benötigen, sollten diesen ein seriöses Beleihungswertgutachten vorlegen. Dieses Gutachten gibt Aufschluss darüber, wie viel Geld die Hotelimmobilie wert ist und wie viel Finanzmittel für Anbau, Umbau, Renovierung oder Sanierung zur Verfügung stehen.
• Bilanzierung des Immobilienvermögens: Hotelanlagen sind oftmals Bestandteil von Immobilienfonds. Daher muss für die jährliche Bilanzierung eine Wertermittlung des Hotels stattfinden. Insbesondere Hotelketten sind davon betroffen.

Hotelgutachter ermitteln den Verkehrswert (= Marktwert) eines Hotels oder anderer Unterkünfte gemäß gesetzeskonformer Bewertungsverfahren. Für den Kauf oder Verkauf eines Hotels benötigen Sie ein aussagekräftiges und fachmännisch erstelltes Verkehrswertgutachten.

Diese Faktoren beeinflussen den Wert eines Hotels

Folgende Kriterien tragen zur Immobilienbewertung eines Hotels bei:

• Standort/Lage,
• Betreiber,
• Konzept und Marktpositionierung,
• vertragliche Konstellationen,
• wertbildende Aspekte: Makro- und Mikrolage, Bedingungen des lokalen Hotelmarktes, wirtschaftliche Betriebssituation (Auslastung, Pachtzahlung, Betriebsergebnis, Kosten- und Umsatzstruktur), Ausstattung, Zustand;
• Gesamt- und Restnutzungsdauer,
• Modernisierungsrisiko,
• Revitalisierungskosten.

Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber zu Gewerbeimmobilien mehr über diese Fachbegriffe.

Die Gesamtnutzungsdauer eines Hotels wird auf 40 bis 60 Jahre veranschlagt. Das Modernisierungsrisiko veranschlagt die führende Zertifizierungsstelle für Immobilienbewertung, HypZert, mit 0,5 bis drei Prozent der Herstellungskosten. Modernisierungen sollen eine nachhaltige Ertragsfähigkeit sichern, das Hotel konkurrenzfähig halten, das Ausgangsmietniveau und die Drittverwendungsfähigkeit dauerhaft sichern. Diese Drittverwertbarkeit macht sich gerade in diesen schwierigen Zeiten bezahlt, um die Umwandlung eines Hotels in beispielsweise eine Seniorenresidenz ohne große Hürden zu realisieren. Prinzipiell sind Renovierungen problematisch, wenn die Investition zwar dringend notwendig ist, sich aber nicht in einer Umsatzsteigerung niederschlägt.

Darauf achten Geschäftsreisende

Geschäftsreisende machen gerade in touristisch schwierigen Zeiten, in denen Urlauber aus dem Ausland ebenso wie inländische Städtereisende ausbleiben, den Löwenanteil der Zimmerbelegung aus. Sie sind quasi der Schlüssel für das Überleben eines Hotels, sofern es sich nicht um ein Themen- oder Erlebnishotels, wie beispielsweise an Freizeitparks angeschlossene Unterkünfte, handelt.

Warum ist die Lage eines Hotels so wichtig? Ungefähr die Hälfte aller Geschäftsreisenden achtet bei der Buchung des Hotels auf eine zentrale Lage. Ein Drittel legt zusätzlich Wert auf eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder einen kostenlosen Parkplatz. Die Raumausstattung ist für ein Drittel der Business Traveller ein weiteres Buchungskriterium: modern und funktional sollte das Zimmer sein. Kostenloses WLAN ist Pflicht, ein reichhaltiges Frühstücksangebot erwartet mehr als die Hälfte der beruflichen Übernachtungsgäste. Stehen dann immer noch mehrere Hotels mit ähnlichem Preis-Leistungs-Verhältnis zur Auswahl, kann ein Fitnessraum oder Wellness-Bereich zum Ausklang eines anstrengenden Arbeitstages das Zünglein an der Waage sein. Oder eben die Lage: bahnhofsnah oder einen Steinwurf vom Flughafen entfernt.

Kostenloses WLAN ist nicht nur für Geschäftsreisende eine Grundvoraussetzung bei der Hotel-Wahl.

So erfolgt die Wertermittlung eines Hotels

Kaum zu glauben, aber Bewertungsportale wie booking.com, hotel.de, Holidaycheck und Tripadvisor spielen für die Wertermittlung von Hotels eine initiale Rolle. Durch öffentlich einsehbares Gäste-Feedback kann sich der Hotelgutachter ein erstes Bild von den Stärken und Schwächen des Hotels aus Sicht der Kunden machen. Übernachtungsgäste bewerten nämlich vor allem die Dinge, die anderen Gästen wichtig sind: Die Ausstattung, Lage (Lärm etc.) und Sauberkeit des Zimmers, die Freundlichkeit und Professionalität des Personals sowie die Qualität des Frühstücks. Das Gesamtbild der Meinungen hat zwar keine direkte finanzielle Auswirkung auf die Wertermittlung, dafür aber indirekt eine Relevanz im Hinblick auf die Beurteilung des Hotelkonzepts und seines Images.

Die Immobilienbewertung eines Hotels erfordert vom Gutachter eine intensive Recherche und Vorbereitung. Er analysiert die Konkurrenz sowie das örtliche Tourismusaufkommen, bevor er sich mit dem Bewertungsobjekt auseinandersetzt. Er nimmt den Hotelprospekt unter die Lupe und überprüft den Online-Auftritt des Bewertungsobjekts.

Idealerweise besucht der Gutachter das Hotel wie ein Gast: Er checkt an der Rezeption ein oder lässt sich dort wenigstens beraten. Er nimmt eine Mahlzeit im Hotelrestaurant zu sich und fotografiert die Speisekarte. Bei der Wertermittlung eines Hotels kommt es nicht ausschließlich auf Zahlen an. Fühlt sich der Hotelgutachter inkognito wohl, dürften sich auch viele Gäste wohlfühlen. Gastfreundlichkeit bei einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis in zentraler Lage – das macht viel vom Erfolg eines Hotels aus.

Die Margen und die Profitabilität des Hotels hängen inzwischen am Tropf von großen Hotelvermittlungsportalen (hotel.de, booking.com etc.). Diese sorgen bisweilen für den Großteil der Zimmerauslastung, schmälern allerdings die Gewinnmargen. Wohl dem Hotelbetreiber, der durch ein einzigartiges Konzept und eine clevere Marketing-Strategie bereits einen festen Kundenstamm gewonnen hat.

Ertragswertverfahren, Pachtwertmethode oder Discounted Cashflow?

Die Art des Gutachtens für eine Gewerbeimmobilie hängt vom Anlass der Immobilienbewertung für das Hotel ab: Wird der Verkehrs- oder der Beleihungswert benötigt?

In jedem Fall ist der Ertragswert maßgeblich für die Wertfeststellung einer Hotelimmobilie. Der Gebäudewert selbst spielt nur eine nachgelagerte Rolle. Ein gesetzeskonformes Ertragswertverfahren ist gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) im Einklang mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) das Instrument der Wahl, wenn ein Gutachter den Verkehrswert eines Hotels ermittelt.

Bei Hotels, die nicht vom Eigentümer betrieben werden, sondern von einem Pächter, findet eine betriebswirtschaftliche Pachtwertmethode, als erfolgsorientierte Variante des Ertragswertverfahrens, Anwendung bei der Ermittlung des Verkehrs- oder Beleihungswertes. Erfahrungen zeigen, dass das Pachtwertverfahren bei Ergebnissen jenseits der 500.000 Euro zu plausiblen und nachvollziehbaren Verkehrswerten führt. Üblicherweise beträgt die Pacht, die der Hotelbetreiber an seinen Verpächter abgeben muss, zwischen 15 und 25 Prozent des Umsatzes.

Sind internationale Geldgeber, Käufer oder Verkäufer involviert, erfolgt die Wertermittlung eines Hotels für diese in einem Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Methode). Da der Umsatz unter anderem vom Geschick und Können des Hotelbetreibers abhängt, gehört es zu den Aufgaben des Sachverständigen, dessen Umsätze – unabhängig vom gewählten Verfahren – auf Nachhaltigkeit und Plausibilität zu überprüfen.

Die Auslastung von Unterkünften ist seit Covid-19 massiv zurückgegangen.

Wichtige Formeln: Zimmerbelegung, ARR, Yield & mehr

Entscheidende Kennzahlen für den Betriebserfolg eines Hotels sind die Zimmerbelegung und der durchschnittliche Zimmererlös. Die Formeln dafür lauten:

Zimmerbelegung = belegte Zimmer / verfügbare Zimmer

Durchschnittlicher Zimmererlös = Zimmerumsatz / belegte Zimmer

Der durchschnittliche Zimmererlös, international als Average Room Rate (ARR) bekannt, gibt den reinen Logiserlös an. Frühstück, Mehrwertsteuer, Rabatte und Provisionen für Hotelvermittler werden abgezogen.

Weitere Kennziffern für die Belegung sind der Belegungsfaktor, die Aufenthaltsdauer und der Erlös pro verfügbarem Zimmer. Dieser wird „Yield“ genannt und stellt einen Zusammenhang zwischen Belegung und Preis her. Die Aufenthaltsdauer gibt die durchschnittliche Verweildauer der Gäste an. Der Belegungsfaktor wiederum erteilt Auskunft darüber, wie viele Zimmer von mehr als einem Gast genutzt werden. Ein Belegungsfaktor von 1,5 bedeutet, dass 150 Gäste sich auf 100 Zimmer verteilen. Im Schnitt ist bei einem Belegungsfaktor von 1,5 also jedes zweite Zimmer mit zwei Übernachtungsgästen belegt.

Eine vernachlässigbare, weil recht willkürliche Formel ist der Coke-Can-Multiplier. Er berücksichtigt den Umsatz durch Getränke aus der Minibar oder einem Snack-Automaten. Die Formel lautet

Verkehrswert / Marktwert = Preis eines alkoholfreien Getränks aus Minibar oder Automat x Zimmeranzahl x 100.000 €,

wobei die 100.000 Euro als Richtwert für die mittlere Hotelkategorie gelten.

Erstellt ein Sachverständiger in Deutschland ein Hotelgutachten, um den Verkehrswert des Hotels näherungsweise abzubilden, wird er den nichtssagenden Coke-Can-Multiplier eher nicht ausrechnen.

Welche Unterlagen Hotelgutachter für die Berechnung des Marktwerts eines Hotels benötigen, haben wir in einer Checkliste zusammengestellt. Sie können diese kostenlos herunterladen.

Checkliste herunterladen

Hoteltypen – Betriebsarten im Hotelgewerbe

Ein Hotel ist eine Spezialimmobilie und gleichzeitig ein Managementbetrieb. Fachleute sprechen in der Regel ab 20 Zimmern von einem Hotel. Dazu muss die Ausstattung und der „Bedienungskomfort“ des Beherbergungsbetriebs gehobenen Ansprüchen genügen. Ein Hotel umfasst üblicherweise eine Rezeption, tägliche Zimmerreinigung sowie zusätzliche Dienstleistungen und Einrichtungen wie zumindest ein Restaurant. Üblicherweise unterschreibt der Hotelier einen Pachtvertrag, ehe er sein Gewerbe aufzieht.

• All-Suite-Hotel: Die Unterbringung in einem All-Suite-Hotel erfolgt ausschließlich in Suiten. Schlaf- und Wohnzimmer sind in einer Suite getrennte Räume, die durch eine Tür miteinander verbunden sind. Eine Juniorsuite hingegen bezeichnet ein Schlafzimmer mit zusätzlichen Sitzgelegenheiten.
• Aparthotel: Die Unterbringung in einem Aparthotel erfolgt in Appartements oder Studios, die sich beide durch eine Kochnische auszeichnen.
• Bed & Breakfast: Ursprünglich bezeichnet Bed and Breakfast eine Unterkunft mit Frühstück bei Privatleuten. In der Praxis laufen unter Bed and Breakfast nicht mehr nur Privatzimmervermittlungen für Touristen, Monteure und Messegäste, sondern auch Appartements, Ferienwohnungen und eine Hotelkette.
• Boarding-House: Von der Ausstattung her sind die Zimmer, auch Serviced Apartments genannt, an Privatwohnungen angelehnt. Der Service eines Boarding-House reicht von Minimalanforderungen bis zum Hotelcharakter und richtet sich an Langzeitnutzer.
• Boutique-Hotel: Kleines, individuelles, inhabergeführtes, oft luxuriöses Hotel mit Charme.
• Ferienwohnung / Ferienhaus / Gästehaus: Abgeschlossene Unterkunft mit eigenem Bad, Küche und einem oder mehreren Zimmern. Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus richtet sich an Selbstversorger für einen vorübergehenden Aufenthalt, der über eine Übernachtung hinausgeht.
• Gasthof: Ein (ländlicher) Gastronomiebetrieb, der neben Speis und Trank auch Unterkünfte anbietet.
• Hostel: Unterkunft in Großstädten oder in der Nähe von Sehenswürdigkeiten, die sich an internationale Rucksacktouristen mit niedrigem Budget richtet. Die Unterbringung in klassischen Hostels erfolgt in Vier- bis Zehnbettzimmern mit Schließfächern und Gemeinschaftsbädern. Viele Hostels verfügen über eine gemeinschaftlich genutzte Küche, bieten aber auch Frühstück an. Eine für Gäste nutzbare Waschmaschine sowie eine 24/7-Rezeption setzen sich immer mehr durch.
• Hotel garni: Hotelbetrieb für geringe Ansprüche. Ein Hotel garni umfasst Unterkunft, Frühstück, Getränke und möglicherweise noch kleine kalte Speisen.

Hostel oder Jugendherberge? Für beide Beherbergungsarten sind Etagenbetten in Schlafsälen kennzeichnend.

• Jugendherberge: Unterkunft für junge Leute und Familien, oft mit minimalem Komfort in Mehrbett-Schlafsälen, gemeinsamen Aktivitäten und strengem Hausvater zur Überwachung der Hausordnung. In Jugendherbergen wird ausschließlich für Hausgäste gekocht.
• Kurhotel: Ein Kurhotel liegt in einem Heilbad oder Kurort, verfügt über ein eigenes Angebot an Behandlungen für das gesundheitliche Wohlbefinden und ist an die indikationstypischen Bedürfnisse des Kurgastes angepasst. Etwas schlichter, ohne eigene Gesundheitsbehandlungen, ist das Kurheim. Ständige medizinische Betreuung und ortsgebundene Heilmittel im Rahmen der Therapie bietet eine unter ärztlicher Leitung stehende Kurklinik. Gemäß § 30 Gewerbeverordnung ist eine Kurklinik als Krankenanstalt zugelassen.
• Motel: Ein Motel ist ein schlichtes Hotel, das auf die Bedürfnisse von Kraftfahrern ausgerichtet ist und mit Parkplätzen glänzt. Ein Zimmer in einem Motel ist meist spärlich eingerichtet, verfügt über einen Fernseher und ein kleines Bad. Eine Rezeption gibt es selten; den Betreiber finden Gäste in einem kleinen Raum – wenn der Check-in/out nicht sogar komplett digital erfolgt, der Türcode also per SMS oder WhatsApp verschickt wird.
• Pension: Eine Pension unterscheidet sich von einem Hotel durch eingeschränkte Dienstleistungen. Beispielsweise werden nur Pensionsgäste kulinarisch verköstigt.
• Privatzimmer: Nicht erlaubnispflichtige Unterkunft mit maximal acht Betten in einem privaten Haus.

Kompetente Sachverständige erstellen valide Hotelgutachten

Ist die Investition in ein Hotel lukrativ? Ein aktuelles Verkehrswertgutachten, das alle Details zur Hotelimmobilie beinhaltet und eine saubere Ertragswertberechnung enthält, ist eine gute Basis zur Beurteilung des potenziellen Investments.

Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung rund um das Thema Immobilienbewertung von Hotels. Egal, ob Sie ein Hotel kaufen oder verkaufen möchten, dessen Marktwert für die Bilanz feststellen müssen oder über die Gewährung eines Darlehens entscheiden – unsere Sachverständigen kümmern sich zügig und mit großer Sorgfalt um Ihr Anliegen. Rufen Sie uns unter der Rufnummer 0800 - 90 90 282 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage für ein Hotelgutachten!