Bi­lan­zie­rungs­gut­ach­ten

Drei Werte für Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen

Bei der Wertermittlung für das Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen von Firmen sind drei Werte relevant: Verkehrswert, Teilwert und beizulegender Zeitwert.

Fair-Value-Gutachten gemäß IFRS

Ein Bi­lan­zie­rungs­gut­ach­ten im Sinne des HGB kann für international tätige Unternehmen nicht ausreichend sein. Die International Accounting Standards (IAS) des International Accounting Standards Committee (IASC) und die International Financial Reporting Standards (IFRS) erfordern eine regelmäßige Offenlegung des beizulegenden Zweitwerts (Fair Value).

Die IFRS erlangten in Europa im Jahr 2003 durch die Anerkennung der EU-Kommission Rechts­ver­bind­lich­keit. Sie gelten für alle ka­pi­tal­markt­ori­en­tier­ten Unternehmen, die Wertpapiere wie Aktien oder Anleihen ausgeben oder dies vorhaben und bereits eine Zulassung beantragt haben. Herausgegeben und aktualisiert werden sie vom International Accounting Standards Board (IASB). Die IFRS ersetzen die IAS, decken deren Inhalte und Vorschriften jedoch mit ab.

Für Unternehmer wird es wichtiger werden, einen Überblick über die realen Marktwerte des betrieblichen Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gens zu erhalten; schon allein, um den erhöhten Anforderungen an Sicherheiten sowie Veränderungen der internationalen Standards gerecht zu werden.

Einstufungen gemäß IAS

Für die Bewertung des Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gens gemäß International Accounting Standards sind fünf verschiedene Richtlinien zu berücksichtigen: IAS 2, IAS 11, IAS 16, IAS 17 und IAS 40.

Bilanzierung von Grundstücken und Gebäuden

Im ersten Schritt nimmt der Im­mo­bi­li­en­gut­ach­ter das zu bewertende Objekt persönlich in Augenschein. Im Anschluss an die Objektbegehung prüft er die zur Verfügung gestellten Unterlagen. Gegebenenfalls holt er fehlende Dokumente dank einer Vollmacht des Auftraggebers zuvor bei den zuständigen Stellen ein. Anschließend berechnet er den Verkehrswert für die Bilanz nach dem/den geeigneten Verfahren. Dazu erstellt er ein schriftliches Gutachten, in dem er unter anderem die Be­wer­tungs­pa­ra­me­ter erläutert. Für Auftraggeber und Finanzamt ist also transparent dokumentiert, wie der Sachverständige auf den ermittelten Verkehrswert oder Fair Value kommt.

Welche Unterlagen der Sachverständige für ein Bi­lan­zie­rungs­gut­ach­ten braucht, hängt von dem oder den zu bewertenden Immobilien ab. Teilen Sie uns bei Ihrer Anfrage mit, um welche Arten von Immobilien es sich bei Ihrem Fair-Value-Gutachten oder Bi­lan­zie­rungs­gut­ach­ten handelt und wir schicken Ihnen eine Liste der benötigten Dokumente zu.

Bilanzierung Grundstück

Die Bilanzierung von Grundstücken im Be­triebs­ver­mö­gen ist im Han­dels­ge­setz­buch an mehreren Stellen geregelt.

• In § 247 werden Unternehmen dazu verpflichtet, das Anlagevermögen, ihr Umlaufvermögen, Eigenkapital, Schulden und Rech­nungs­ab­gren­zungs­pos­ten gesondert auszuweisen und zu gliedern. Hinsichtlich des Anlagevermögens, darunter Immobilien und Grundstücke, wird das HGB in Absatz 2 desselben Paragraphen deutlicher: Es müssen nur die Immobilien und Grundstücke ausgewiesen werden, die dem Ge­schäfts­be­trieb dauernd dienen.
• In § 252 Absatz 1 wird ein allgemeiner Be­wer­tungs­grund­satz klargestellt, der eigentlich selbst­ver­ständ­lich sein sollte: Die Wertansätze in der Er­öff­nungs­bi­lanz des Geschäftsjahrs müssen mit denen der vorherigen Schlussbilanz des Geschäftsjahrs übereinstimmen.
• Die Zugangs- und Folgebewertung ist in § 253 in Worte gefasst. Daraus geht hervor, dass die Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de höchstens mit den Anschaffungs-beziehungsweise Her­stel­lungs­kos­ten anzusetzen und um die Abschreibungen zu reduzieren sind. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind abzuzinsen. Genaue Regelungen, wie sich Abschreibungen für Umlaufvermögen von denen für Anlagevermögen unterscheiden, finden Sie ebenso wie Details zu den Rückstellungen innerhalb dieses Paragraphen.
• Es ist sinnvoll für Externe, die einen Blick in die Bilanz werfen, die „Grundstücke, grund­stücks­glei­che Rechte und Bauten“ innerhalb dieses Postens freiwillig genauer aufzuschlüsseln (§ 265 Abs. 5), zum Beispiel in bebaute und unbebaute Grundstücke sowie in Grundstücke und Gebäude zu gliedern.

Die Quintessenz: Grundstücke werden unter Be­rück­sich­ti­gung der wirt­schaft­li­chen Zurechnung als Vermögen in der Bilanz ausgewiesen. Miteigentümer eines Grundstücks dürfen nur ihren Anteil aktivieren, unabhängig davon, ob es sich um eine Bruch­teils­ge­mein­schaft oder eine Gesamthand handelt. Der gesamte Grundbesitz des Unternehmens wird unter dem Posten „Grundstücke, grund­stücks­glei­che Rechte und Bauten“ aufgelistet. Werden die Grundstücke gewerblich vermietet, gehören sie zum Anlagevermögen. Sind Grundstücke zum Verkauf gedacht, werden sie als Umlaufvermögen betrachtet.

Grundstücke und Grund­stücks­tei­le (wie Gebäude), die von der Firma ausschließlich für ei­gen­be­trieb­li­che Zwecke genutzt werden – zum Beispiel eine Logistikhalle eines Versandhändlers oder eine Werkstatt eines Automechanikers – gehören zum notwendigen Be­triebs­ver­mö­gen. Ei­gen­tums­woh­nun­gen sowie Teileigentum werden als grund­stücks­glei­che Rechte wahrgenommen.

Außerdem finden die Paragraphen §§ 4 – 6 Ein­kom­men­steu­er­ge­setz (EStG) Anwendung bei der Bilanzierung von Grundstücken und Gebäuden.