Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) war bis zum Beginn des Jahres 2022 maßgeblich für die Wertermittlung von Immobilien nach dem Sachwertverfahren. Mit Inkrafttreten einer gesetzlichen Novelle haben sich jedoch signifikante Änderungen ergeben, die Sachverständige und Gutachter kennen müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- Von 2012 bis Ende 2021 wurde die korrekte Anwendung des Sachwertverfahrens in der Sachwertrichtlinie festgelegt.
- Die novellierte ImmoWertV ersetzt die bisherige Richtlinie seit dem 1. Januar 2022.
- Die anzusetzenden Normalherstellungskosten werden dort in Anlage 4 aufgelistet.
Was ist die Sachwertrichtlinie (SW-RL)?
Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) stellte bis zum Jahr 2021 eine essenzielle Grundlage für die Immobilienbewertung nach dem Sachwertverfahren geht. Dadurch war sie insbesondere für Sachverständige und Gutachter eine essenzielle Richtlinie. Der Fokus des Verfahrens liegt insbesondere auf der Bewertung der Bausubstanz.
Durch das Inkrafttreten der novellierten Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV am 1. Januar 2022 wurde die SW-RL abgelöst. So hat der Gesetzgeber einerseits in bisherigen Richtlinien nicht berücksichtigte Aspekte aufgenommen und andererseits eine bundesweit einheitliche Richtlinie für verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung geschaffen.
Die alte Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5. September 2012 ist damit seit dem 1. Januar 2022 gegenstandslos.
Sachwertrichtlinie & Normalherstellungskosten
Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten genutzt, um den Wert baulicher Anlagen (exklusive Außenanlagen) zu bestimmen. Dabei orientierte man sich laut der bis 2021 gültigen Sachwertrichtlinie an den Kosten, die für die Errichtung eines Neubaus, der in Nutzung und Qualität dem Bewertungsobjekt entspricht, am Stichtag der Wertermittlung – unter Einsatz moderner und wirtschaftlicher Bauweisen – anfallen würden. In der bis 2021 gültigen Sachwertrichtlinie wurden die Normalherstellungskosten in der Anlage 1 (NHK 2010) geregelt.
Als erforderliche Daten für die Wertermittlung werden die Normalherstellungskosten auch in der novellierten ImmoWertV berücksichtigt. Hier finden sich die NHK 2010 in Anlage 4 (zu § 12 Absatz 5 Satz 3). Seit dem 1. Januar 2022 sind daher diese Regelungen zu den Normalherstellungskosten gültig.
Wichtig: Der Bundesrat hat die Bundesregierung dazu aufgefordert, die NHK 2010 bis spätestens 2024 zu überarbeiten. In seiner Entschließung aus dem Juni 2021 legte er fest, dass die NHK 2010 „an die aktuellen Verhältnisse anzupassen sind“.
Häufige Fragen zur Sachwertrichtlinie
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen rund um die Sachwertrichtlinie.
Ist die alte Sachwertrichtlinie seit 2022 auch noch gültig?
Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5. September 2012 wurde durch die am 1. Januar 2022 in Kraft getretene novellierte ImmoWertV ersetzt. Somit ist die alte Sachwertrichtlinie nicht mehr gültig.
Wie werden besondere Bauteile und besondere Betriebseinrichtungen gemäß Sachwertrichtlinie behandelt?
In der alten Sachwertrichtlinie wurden besondere, bei der BGF-Berechnung nicht erfasste Bauteile wie zum Beispiel Dachgauben, Balkone und Vordächer, in Nr. 4.1.1.7 geregelt. Hier hieß es: „Soweit diese Bauteile erheblich vom Üblichen abweichen, ist ggf. ihr Werteinfluss als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach der Marktanpassung zu berücksichtigen.“
Seit Januar 2022 werden diese nun in ImmoWertV § 36 geregelt. In Absatz 2 heißt es hier: „Von den Normalherstellungskosten nicht erfasste werthaltige einzelne Bauteile sind durch marktübliche Zuschläge bei den durchschnittlichen Herstellungskosten zu berücksichtigen.“
Welche weiteren Wertermittlungsrichtlinien gibt es?
Vor dem Inkrafttreten der novellierten der ImmoWertV 2022 am 1. Januar waren neben der Sachwertrichtlinie weitere Wertermittlungsrichtlinien relevant:
- Ertragswertrichtlinie: Regelt die Anwendung des Ertragswertverfahrens.
- Vergleichswertrichtlinie: Nutzt das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung.
- Bodenwertrichtlinie: Bestimmt die Ermittlung des Bodenwerts.
- Wertermittlungsrichtline: WertR 2006 als Basis für materielle Vorgaben zur Wertermittlung.
Seit dem 1. Januar 2022 sind diese Richtlinien durch die novellierte ImmoWertV jedoch gegenstandslos. Sie sollen also nicht mehr als Quelle oder Anleitung zur Wertermittlung von Immobilien genutzt werden.
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