Das Finanzamt bewertet Ihr Grundstück nicht individuell, sondern anhand von Tabellen. Beim Sachwertverfahren entstehen so regelmäßig Grundsteuerwerte, die über dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie liegen. Wer das erkennt und den richtigen Nachweis führt, kann die Steuerlast dauerhaft senken. Dieser Ratgeber erklärt den vollständigen Rechenweg, zeigt wo das Finanzamt pauschaliert, und wie ein unabhängiges Sachverständigengutachten den Unterschied macht.
Das Wichtigste in Kürze
- Sachwertverfahren: Das Finanzamt berechnet den Grundsteuerwert von Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Gebäuden und Teileigentum gemäß Bewertungsgesetz (§§ 258 – 260 BewG) anhand pauschalierter Normalherstellungskosten ohne Besichtigung.
- Gesetzliche Grundlage: Die Grundstücksbewertung erfolgt auf den Hauptfeststellungsstichtag 1. Januar 2022. Die neue Grundsteuer wird seit 1. Januar 2025 erhoben (§ 219 BewG).
- Pauschalierung ist das Problem: Individuelle wertmindernde Faktoren wie Altlasten auf dem Grundstück, Sanierungsstau, Baumängel oder eine kürzere wirtschaftliche oder technische Restnutzungsdauer des Gebäudes bleiben beim Finanzamt unberücksichtigt. Dasselbe gilt für Grunddienstbarkeiten wie ein Wegerecht oder eine Baulast.
- § 198 BewG ist die Lösung: Übersteigt der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 %, kann der niedrigere gemeine Wert angesetzt werden. Der Nachweis wird durch ein entsprechendes Verkehrswertgutachten beziehungsweise in Bezug auf die Grundsteuer ein Grundsteuergutachten erbracht.
Wann und wie wendet das Finanzamt das Sachwertverfahren an?
Das Sachwertverfahren ist neben dem Ertragswertverfahren und dem Vergleichswertverfahren eine von drei gesetzeskonformen Bewertungsmethoden für Grundstücke und Immobilien. Zur Berechnung der Grundsteuer wendet das Finanzamt seit der Grundsteuerreform 2025 das Sachwertverfahren gemäß § 250 Abs. 3 BewG bei folgenden Grundstücksarten an:
- Geschäftsgrundstücke mit überwiegend gewerblicher Nutzung
- Gemischt genutzte Grundstücke (Wohnanteil zwischen 20 % und 80 %)
- Teileigentum (gewerblich genutzte Eigentumswohnungen)
- Sonstige bebaute Grundstücke ohne ausreichenden Vergleichs- oder Ertragsdaten
Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mietwohngrundstücke wird das Ertragswertverfahren angewandt. Wer ein gewerblich oder gemischt genutztes Objekt besitzt, landet bei der Berechnung durch das Finanzamt somit im Sachwertverfahren.
Sachwertverfahren-Berechnung durch das Finanzamt: Der vollständige Rechenweg
Der Grundsteuerwert im Sachwertverfahren ergibt sich aus drei Schritten (§§ 258–260 BewG i. V. m. Anlagen 38, 42 und 43 BewG):
Schritt 1: Gebäudesachwert ermitteln (§ 259 BewG)
Der Gebäudesachwert berechnet sich anhand folgender Formel:
Normalherstellungskosten (NHK) × Baupreisindex × Bruttogrundfläche = Gebäudenormalherstellungswert
Gebäudenormalherstellungswert − Alterswertminderung (max. 70 %) = Gebäudesachwert
Normalherstellungskosten (NHK): Die NHK sind nach Gebäudeart und Baujahr in Anlage 42 BewG tabellarisch aufgelistet. Für ein Bürogebäude (Baujahr vor 2004) gilt zum Beispiel ein NHK-Ausgangswert von 760 €/m². Das Bundesfinanzministerium hat den Baupreisindex auf den Stichtag 1.1.2022 mit 148,6 % festgesetzt. Somit ergibt sich ein angepasster Wert von 1.129 €/m².
Alterswertminderung: Die Alterswertminderung errechnet sich aus dem Quotienten Gebäudealter/Gesamtnutzungsdauer (Anlage 38 BewG). Für ein Bürogebäude gilt eine Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren. Der Abzug ist auf maximal 70 % begrenzt (§ 259 Abs. 4 BewG). Ein Mindestansatz von 30 % des Gebäudenormalherstellungswerts bleibt immer erhalten, solange keine Abbruchverpflichtung besteht.
Wichtig: Das Finanzamt ermittelt die Bruttogrundfläche pauschal aus den eingereichten Unterlagen – ohne Vor-Ort-Besichtigung. Abweichungen vom tatsächlichen Aufmaß sind häufig.
Schritt 2: Bodenwert (§ 258 Abs. 2 BewG)
Der Bodenwert ist das Produkt aus Bodenrichtwert (§ 247 BewG i. V. m. §§ 192 – 196 BauGB) und Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert wird von regionalen Gutachterausschüssen ermittelt und im BORIS-Portal (Bodenrichtwertinformationssystem) veröffentlicht.
Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²)
Schritt 3: Grundsteuerwert (§ 260 BewG)
Gebäudesachwert und Bodenwert werden zum vorläufigen Sachwert addiert. Dieser wird mit einer Wertzahl aus Anlage 43 BewG multipliziert; abhängig von der Höhe des vorläufigen Sachwertes und des Bodenrichtwerts. Das Ergebnis, abgerundet auf volle 100 € (§ 230 BewG), ist der Grundsteuerwert.
Vorläufiger Sachwert × Wertzahl = Grundsteuerwert
Aus dem Grundsteuerwert ergibt sich schließlich die Grundsteuer in drei Stufen:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde
Die Steuermesszahlen richten sich nach Art und Bebauung des Grundstücks. Sie sind in § 15 GrStG festgeschrieben.
Der Sachverständige hat die Möglichkeit, einerseits einen Marktanpassungsfaktor in die Berechnung einzubauen. Darüber hinaus darf er Merkmale berücksichtigen, die den Wert von Immobilie und Grundstück erhöhen oder senken. Wertmindernde Faktoren sind beispielsweise Rechte Dritter (z. B. Leitungsrecht. Wir zeigen den Rechenweg in unserer Infografik zum Sachwertverfahren nochmal auf.
Das Problem: Pauschalierung ohne Besichtigung
Das Finanzamt wendet das Sachwertverfahren typisiert an. Das bedeutet im Klartext:
- Individuelle Baumängel und Bauschäden werden nicht berücksichtigt (§ 258 Abs. 1 S. 5 BewG i. V. m. A 258 GrStH 2022/2025).
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie wirtschaftliche Überalterung, Belastungen oder Funktionsmängel bleiben außen vor.
- Die Bruttogrundfläche wird nicht aufgemessen, sondern aus den Angaben des Eigentümers übernommen.
- Modernisierungen, die die tatsächliche Restnutzungsdauer verlängert haben, führen zu keiner Anpassung der Alterswertminderung.
Die Folge: Der festgestellte Grundsteuerwert liegt in vielen Fällen über dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie – und damit über dem, was die Steuer eigentlich bemessen sollte.
Quintessenz: Sie bezahlen zu viel Grundsteuer!
Katharina Heid, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige gibt im Video kurz preis, für wen sich eine Überprüfung der Grundsteuer mit Hilfe eines Gutachtens fast immer lohnt:
Vergleichsrechnung: Finanzamt vs. Heid-Gutachter
Lassen Sie uns den Unterschied zwischen Sachwert-Berechnung des Finanzamts und steueroptimierter Wertermittlung durch unsere Gutachter mit konkreten Zahlen gegenüberstellen.
Beispielobjekt: Bürogebäude in Köln, Baujahr 1988, Grundstück 600 m², Bodenrichtwert 1.200 €/m², Hebesatz 515 %. Keine Modernisierung.
| Berechnungsschritt | Finanzamt (typisiert) | Heid-Gutachter (individuell) |
| Grundstücksfläche | 600 m² | 600 m² |
| Bodenrichtwert (§ 247 BewG) | 1.200 €/m² | 1.200 €/m² |
| Bodenwert | 720.000 € | 720.000 € |
| Gebäudeart / NHK-Basiswert (Anlage 42 BewG) | Bürogebäude, Bj. vor 1995: 695 €/m² | Bürogebäude, Bj. vor 1995: 695 €/m² |
| Baupreisindex | 148,6 % | 148,6 % |
| NHK angepasst | 1.033 €/m² | 1.033 €/m² |
| Brutto-Grundfläche (BGF) | 850 m² (pauschal aus Unterlagen; nicht beheizter Keller einbezogen) | 720 m² (Aufmaß vor Ort; 130 m² Keller korrekt herausgerechnet) |
| Gebäudenormalherstellungswert | 878.050 € (1.033 × 850) | 743.760 € (1.033 × 720) |
| Baujahr / Alter zum 1.1.2022 | 1988 / 34 Jahre | 1988 / 34 Jahre |
| Gesamtnutzungsdauer (Anlage 38 BewG) | 60 Jahre | 60 Jahre |
| Alterswertminderung (§ 259 BewG) | 34/60 = 56,7 % → 497.562 € | 34/60 = 56,7 % → 421.464 € |
| Gebäudesachwert (nach AWM) | 380.488 € | 322.296 € |
| Vorläufiger Sachwert | 1.100.488 € (380.488 + 720.000) | 1.042.296 € (322.296 + 720.000) |
| Wertzahl (Anlage 43 BewG) | 0,55 | 0,55 |
| Rechnerischer Grundsteuerwert (Sachwert × Wertzahl) | 605.200 € (abgerundet auf volle 100 €) | 573.200 € (ohne § 198-Antrag) |
| Tatsächlicher Verkehrswert (gemeiner Wert, § 198 BewG) | Nicht ermittelt – kein Gutachten vorhanden | 390.000 € |
| § 198 BewG-Prüfung (FA-Wert > 1,4 × Verkehrswert?) | Nicht möglich | 605.200 € > 1,4 × 390.000 € = 605.200 > 546.000 € ✓ → § 198 BewG greift! |
| Anzusetzender Grundsteuerwert | 605.200 € | 390.000 € (nachgewiesener gemeiner Wert) |
| Grundsteuermessbetrag (× 0,034 %) | 205,77 € | 132,60 € |
| Hebesatz München 2025 | 515 % | 515 % |
| Jährliche Grundsteuer | 1.059,71 € | 682,89 € |
| Steuerersparnis durch Heid-Gutachten | – | Ersparnis: 376,82 €/Jahr → über 10 Jahre: ca. 3.770 € → über 20 Jahre: ca. 7.540 € |
Erläuterung: Das Finanzamt hat die Bruttogrundfläche (BGF) pauschal mit 850 m² aus den eingereichten Unterlagen übernommen, da keine Besichtigung stattfindet. Tatsächlich misst das Gebäude 720 m²: Der nicht beheizte Keller (130 m²) ist nach der maßgeblichen Berechnungsmethode nicht als vollwertige Nutzfläche anzusetzen. Diese BGF-Abweichung allein treibt den Grundsteuerwert nach Finanzamt-Berechnung um rund 59.000 € nach oben. Der Heid-Gutachter ermittelt den tatsächlichen Verkehrswert (gemeinen Wert) des Grundstücks gutachterlich mit 390.000 €. Da der Finanzamtswert von 605.200 € die Schwelle von 1,4 × 390.000 € = 546.000 € übersteigt, ist nach § 198 BewG der niedrigere gemeine Wert als Grundsteuerwert anzusetzen. Die jährliche Grundsteuer sinkt damit von 1.059,71 € auf 682,89 €. Das ergibt eine Ersparnis von 376,82 € pro Jahr, die dauerhaft anfällt, solange der Bescheid Bestand hat.
Hinweis: Angaben dienen der Illustration. Das tatsächliche Sparpotenzial hängt vom Einzelfall ab – bei größeren Objekten, höherem Bodenrichtwert oder stärkerem BGF-Fehler fällt die Ersparnis entsprechend höher aus.
Mit § 198 BewG fechten Sie einen zu hohen Grundsteuerwert an
Das Bewertungsgesetz bietet Eigentümern einen klar geregelten Weg, um einen zu hohen Grundsteuerwert korrigieren zu lassen. § 198 Abs. 1 BewG lautet sinngemäß: Weicht der festgestellte Grundsteuerwert erheblich vom gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit ab, ist auf Antrag des Steuerpflichtigen der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert anzusetzen. Eine erhebliche Abweichung liegt vor, wenn der festgestellte Wert den gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt.
Was als Nachweis gilt: Laut § 198 Abs. 2 BewG ist ein Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen geeignet. Seit dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 (Aufhebung des 2023er-Schreibens) gilt darüber hinaus wieder jede geeignete sachverständige Methode als Nachweis im Einklang mit BFH-Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19).
Einspruchsfrist beachten: Gegen den Grundsteuerwertbescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden (§ 355 AO). Wer die Frist verpasst, kann einen Änderungsantrag nach § 222 BewG stellen. Dieser setzt aber einen anderen Sachverhalt voraus.
Praktischer Tipp: Fordern Sie alle Bescheide sorgfältig an und notieren Sie das Zugangsdatum. Legen Sie im Zweifel fristwahrend Einspruch ein, auch wenn das Gutachten noch nicht vorliegt – es kann nachgereicht werden.
Aktuelle Rechtslage (Stand Juni 2026)
BFH-Urteile vom 10. Dezember 2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25): Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell der Grundsteuerreform für verfassungskonform erklärt. Die Nutzung pauschaler Durchschnittswerte für NHK und Bodenrichtwerte wurde als zulässige Typisierung gewertet. Dennoch bleiben Individuelle Korrekturen über § 198 BewG ausdrücklich möglich und sinnvoll.
Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe: Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler haben Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht eingelegt. Das Verfahren läuft seit Februar 2026. Eigentümer sollten dennoch Grundsteuer zahlen, denn eine allgemeine Aussetzung der Vollziehung wurde nicht angeordnet.
Ländermodelle: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben eigene Grundsteuermodelle verabschiedet, die vom Bundesmodell abweichen. Das Sachwertverfahren nach §§ 258–260 BewG gilt nur in den 11 Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden.
Fazit: Wann lohnt sich ein Gutachten?
Das Sachwertverfahren des Finanzamts ist schnell und standardisiert, berücksichtigt aber die tatsächlichen Gegebenheiten nicht. Besonders lohnt sich eine Überprüfung durch ein unabhängiges Sachverständigengutachten in folgenden Situationen:
- Das Objekt hat bekannte Baumängel, Sanierungsstau oder einen eingeschränkten Nutzungszustand.
- Die tatsächliche Restnutzungsdauer weicht deutlich von der gesetzlichen Gesamtnutzungsdauer ab.
- Die BGF könnte im Bescheid zu hoch angesetzt worden sein.
- Der Grundsteuerwert liegt nach erster Einschätzung weit über dem Marktwert.
- Eine Erbschaft oder Schenkung steht an und der Grundsteuerwert bildet die Bemessungsgrundlage für weitere Steuern.
Wenn ich das Sechsfache wie früher bezahlen muss, lohnt sich ein Grundsteuergutachten häufig bei besonders großen Grundstücken, unbebaut oder mit vielen Freiflächen. Auch wenn Einschränkungen wie Altlasten, Baulasten oder ein Wegerecht vorliegen, ergibt es Sinn, genauer draufzuschauen.
Zertifizierte Sachverständige Katharina Heid
Die öffentlich bestellten, vereidigten und vielfach zertifizierten Sachverständigen von Heid prüfen Ihren Grundsteuerwertbescheid, erstellen ein qualifiziertes Grundsteuergutachten nach § 198 BewG und begleiten Sie bundesweit durch das Einspruchsverfahren. Zum vorab vereinbarten Festpreis – mit kostenloser Nachbetreuung bis zur Anerkennung des von uns ermittelten Grundsteuerwerts.
Häufige Fragen zu Sachwertverfahren und Finanzamt
Die Berechnung des Finanzamts im Sachwertverfahren ist aus Eigentümer-Sicht schwer nachvollziehbar – vor allem, wenn die Grundsteuer sich plötzlich ver-x-facht. Wir lichten den Nebel.
Für welche Grundstücke gilt das Sachwertverfahren in der Grundsteuer?
Das Sachwertverfahren gilt nach § 250 Abs. 3 BewG für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mietwohngrundstücke gilt das Ertragswertverfahren.
Was bedeutet die 30%-Mindestgrenze beim Gebäudesachwert?
Nach § 259 Abs. 4 BewG darf der Gebäudesachwert nach Abzug der Alterswertminderung nicht unter 30 % des Gebäudenormalherstellungswerts sinken – es sei denn, es besteht eine Abbruchverpflichtung. Diese Regelung soll sicherstellen, dass auch sehr alte, aber noch nutzbare Gebäude einen Mindestwert behalten.
Was ist die Wertzahl und wie wird sie bestimmt?
Die Wertzahl ist ein gesetzlicher Korrekturfaktor, der den vorläufigen Sachwert auf den Grundsteuerwert überführt. Sie hängt von der Höhe des vorläufigen Sachwertes und dem Bodenrichtwert ab und steht in der Tabelle von Anlage 43 BewG. Je höher der vorläufige Sachwert, desto niedriger tendiert die Wertzahl. Sie liegt typischerweise zwischen 0,5 und 1.
Wie hoch ist die Steuermesszahl für das Sachwertverfahren?
Die Steuermesszahl beträgt nach § 15 Abs. 1 Nr. 2 GrStG 0,034 % für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke (Bundesmodell). Einige Bundesländer haben die Messzahl abgesenkt (z. B. Bayern im Flächenmodell). Die Grundsteuer ergibt sich dann aus Grundsteuerwert × Messzahl × kommunaler Hebesatz.
Wie kann ich den Grundsteuerwert des Finanzamts anfechten?
Nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert ansetzen lassen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den nachgewiesenen Marktwert um mindestens 40 % übersteigt. Der Nachweis erfolgt am sichersten durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten. Die Einspruchsfrist gegen den Bescheid beträgt einen Monat ab Bekanntgabe (§ 355 AO).
Gilt das Sachwertverfahren in allen Bundesländern?
Nein. Bayern, Niedersachsen, Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg nutzen eigene Landesmodelle, die überwiegend auf Flächen statt auf Werten basieren. Das Sachwertverfahren nach §§ 258 – 260 BewG gilt nur in den elf Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden.
