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Restnutzungsdauer von Gebäuden berechnen

Wie lange kann Ihre Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden? Die Antwort auf diese Frage liefert eine spezielle Kennzahl: die Restnutzungsdauer. Wie Sie die Restnutzungsdauer berechnen und was diese für Ihre Investitionsentscheidungen bedeuten kann, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Eine Hälfte des Gebäudes hat durch Sanierung eine höhere Restnutzungsdauer als die andere.

Die Restnutzungsdauer von Gebäuden kann durch Modernisierung verlängert werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Restnutzungsdauer beschreibt die verbleibende Anzahl an Jahren, in denen eine Immobilie bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich genutzt werden kann.
  • Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer - Alter der Immobilie
  • Nach Ablauf der Restnutzungsdauer nimmt die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie in der Regel ab und eine wirtschaftliche Nutzung ist nicht mehr rentabel.
  • Es besteht die Möglichkeit, die Restnutzungsdauer durch Modernisierung oder Sanierung zu verlängern.
  • Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer beschleunigt und erhöht die Abschreibung. Die erforderlichen Nachweise liefert ein Restnutzungsdauer-Gutachten.

Was ist die Restnutzungsdauer von Gebäuden?

Gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV ist die Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Unter wirtschaftlicher Nutzung versteht man beispielsweise die Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden.

Neben der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer gibt es auch noch die technische Restnutzungsdauer. Die technische Restnutzungsdauer bezieht sich auf die Zeitspanne, in der ein Gebäude technisch funktionsfähig und sicher nutzbar ist.

In der Praxis ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer häufig kürzer als die technische, da sie von mehr variablen Faktoren wie zum Beispiel der Marksituation beeinflusst wird. Auch eine veraltete Infrastruktur, eine geringe Energieeffizienz oder steigende Instandhaltungskosten können dazu führen, dass ein Gebäude zwar technisch noch nutzbar ist, eine Vermietung oder Verpachtung aber wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll erscheint.

Warum ist die Restnutzungsdauer wichtig?

Die Restnutzungsdauer ist eine wichtige Kennzahl für die Bewertung, den Verkauf und die steuerliche Behandlung von Immobilien. Sie ist vor allem für Investoren, Käufer und Verkäufer von großem Interesse, da sie ihnen hilft, fundierte Entscheidungen zu treffen.

Für die detaillierte Wertermittlung von Miet- und Pachtobjekten eignet sich insbesondere das Ertragswertverfahren, bei dem auch die marktüblich erzielbaren Erträge und die Höhe des Liegenschaftszinses berücksichtigt werden.

Die Restnutzungsdauer beeinflusst nicht nur den Verkaufspreis, sondern kann auch die Attraktivität der Immobilie für potenzielle Käufer erhöhen oder mindern. Ein Objekt mit einer langen Restnutzungsdauer wird in der Regel als wertvoller angesehen als eines mit einer kurzen Restnutzungsdauer.

Das Alter einer Immobilie ist für die Berechnung des Gebäudewertes besonders wichtig und wird maßgeblich durch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beeinflusst. Ist die verbleibende Restnutzungsdauer gering, sinkt auch der Wert des Gebäudes. Dieser hat unmittelbare Auswirkungen auf die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer für Immobilien.

Von entscheidender Bedeutung ist die Restnutzungsdauer außerdem, wenn die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden herabgesetzt werden soll, um beispielsweise die Abschreibung für Abnutzung (AfA) zu verkürzen. Dies ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und erfordert ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Erfahren Sie mehr dazu in dem verlinkten Beitrag oder lassen Sie sich von unseren Sachverständigen kompetent beraten.

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Restnutzungsdauer von Immobilien berechnen: So geht´s

Für die Berechnung der Restnutzungsdauer von Gebäuden sind drei Faktoren entscheidend:

  1. Die Gesamtnutzungsdauer, welche modellhaft in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) festgelegt ist.
  2. Das Alter der Immobilie am maßgeblichen Stichtag.
  3. Individuelle Gegebenheiten der Immobilie, wie zum Beispiel durchgeführte Instandsetzungen.

Die Restnutzungsdauer ergibt sich gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage und lässt sich mit folgender Formel berechnen:

Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer – Alter der Immobilie

Es ist jedoch zu beachten, dass die Restnutzungsdauer auch von den individuellen Gegebenheiten und der Alterswertminderung der Immobilie abhängt. Werden Maßnahmen durchgeführt, die den Zustand und damit auch den Wert einer Immobilie positiv beeinflussen, kann dies die Restnutzungsdauer verlängern. Gleichzeitig können beispielsweise unterlassene Instandhaltungen zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer führen.

Vereinfachtes Beispiel: Angenommen, Sie sind Eigentümer einer Immobilie mit einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren. Das Baujahr der Immobilie ist 2008. Um das Alter der Immobilie zu bestimmen, ziehen Sie das Baujahr vom aktuellen Jahr (2023) ab. Das Alter Ihrer Immobilie beträgt somit 15 Jahre. Nun können Sie die Restnutzungsdauer der Immobilie berechnen. Dazu ziehen Sie das Alter der Immobilie von der Gesamtnutzungsdauer ab und erhalten die Restnutzungsdauer. In diesem Fall beträgt die Restnutzungsdauer 35 Jahre.

Restnutzungsdauer = 50 Jahre (Gesamtnutzungsdauer) - 15 Jahre (Alter der Immobilie) = 35 Jahre

Tipp: Wenn Ihre Immobilie bereits vor Ablauf der Restnutzungsdauer stark abgenutzt und nicht modernisiert ist, lohnt es sich, über ein Restnutzungsdauer-Gutachten nachzudenken. Durch die Verkürzung der Restnutzungsdauer können Sie unter Umständen steuerliche Vorteile erzielen.

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Welche Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer von Gebäuden?

Grundsätzlich hängt die Gesamtnutzungsdauer und damit auch die Restnutzungsdauer von der Nutzungsart der Immobilie ab. So haben wohnwirtschaftlich genutzte Gebäude beispielsweise eine deutlich längere Nutzungsdauer als gewerblich genutzte bauliche Anlagen. Dies zeigt die folgende Restnutzungsdauer Tabelle, die in Anlehnung an die Beleihungswertermittlungsverordnung (Anlage 2 BelWertV) für unterschiedliche Gebäude erstellt wurde:

Art und Nutzung der baulichen Anlage Gesamtnutzungsdauer
Wohnhäuser 80 Jahre
Geschäftshäuser und Bürogebäude 60 Jahre
Einkaufszentren und Warenhäuser, Hotels, landwirtschaftlich genutzte Objekte, Kliniken & Rehabilitationseinrichtungen, Pflegeheime, Lager- und Logistikimmobilien, Produktionsimmobilien und Parkhäuser 40 Jahre
Freizeitimmobilien (zum Beispiel Sportanlagen), Selbstbedienungs- und Fachmärkte, Verbrauchermärkte und Tankstellen 30 Jahre

Weitere Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden finden Sie in der Immobilienwertermittlungsverordnung (Anlage 1 ImmoWertV).

Individuelle Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Restnutzungsdauer sowohl verlängert als auch verkürzt werden kann.

Restnutzungsdauer verlängern

Die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist nicht in Stein gemeißelt und kann durch verschiedene Maßnahmen effektiv verlängert werden. Hier sind einige Möglichkeiten, wie Sie die Lebensdauer Ihrer Immobilie erhöhen können:

  • Modernisierung: Durch den Einsatz neuer Technologien und Materialien wird der Wert der Immobilie gesteigert und ihre Funktionalität verbessert. Die Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden im Fall von Modernisierungen regelt Anlage 2 ImmoWertV.
  • Sanierung: Bei einer Sanierung werden Schäden oder Baumängel behoben und umfassende Maßnahmen zur Erneuerung und Instandhaltung der Bausubstanz durchgeführt. Erhebliche Verlängerungen der Restnutzungsdauer erzielen Sie mit einer energetischen Sanierung.
  • Renovierung: Renovierungsarbeiten frischen nicht nur das Erscheinungsbild Ihrer Immobilie auf, sondern beheben auch kleinere Mängel.
Ein Raum im Renovierungsprozess.

Renovierungsarbeiten können die Restnutzungsdauer verlängern, sind aber gleichzeitig sehr zeit- und kostenintensiv.

  • Instandhaltung & Wartung: Regelmäßige Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten sind essenziell, um größere Schäden zu vermeiden und die Funktionsfähigkeit der Immobilie zu erhalten.
  • Instandsetzung: Die gezielte Instandsetzung von defekten oder abgenutzten Bauteilen stellt die Funktionsfähigkeit der Immobilie wieder her.

Restnutzungsdauer verkürzen

Unter bestimmten Umständen ist es möglich, die Restnutzungsdauer von Gebäuden zu verkürzen. Zur Verkürzung der Restnutzungsdauer können folgende Faktoren beitragen:

  • wirtschaftliche Entwertung
  • rechtliche Nutzungsbeschränkungen
  • technischer Verschleiß

Mehr über die Kriterien zur Verkürzung der Restnutzungsdauer erfahren Sie auf unserer verlinkten Leistungsseite.

Restnutzungsdauer von Gebäuden mit gemischter Nutzung

Die korrekte und für den Eigentümer der Immobilie steuerliche vorteilhafte Berechnung der Restnutzungsdauer ist nicht immer einfach. Gerade, wenn es um Häuser geht, die als Gewerbeimmobilie mit unterschiedlichen Mietern betrieben werden. Viele Eigentümer solcher Gebäude vermieten die oberen Stockwerke als Büroräume oder Arztpraxen, während im Erdgeschoss ein Verbraucher- oder Fachmarkt sein Geschäft betreibt. Während ein Bürogebäude eine Nutzungsdauer von 60 Jahren hat, werden für Drogerie und Co. nur 30 Jahre veranschlagt. Die Gebäudeinfrastruktur wie zum Beispiel die Heizungsanlage teilen sich die Nutzer aber. Wie wird diese Konstellation ins richtige Verhältnis gesetzt und bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer berücksichtigt?

Beispiel: Bürogebäude mit Bekleidungsgeschäft

Die Immobilie wurde 1990 erbaut und ist zum Wertermittlungsstichtag im Jahr 2023 33 Jahre alt. Mehrere Stockwerke werden als Fachmarkt genutzt, langjähriger Mieter ist ein Textilhandelskette. Zusätzlich befinden sich Büros im Gebäude.

Im vorliegenden Bewertungsfall wird eine wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 33 Jahren angesetzt. Diese ergibt sich aus dem Verhältnis der Geschossfläche des Bürogebäudes (247,50 m²) und des Verbrauchermarktes (2039,51 m²). Das Bürogebäude hat eine Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren, das Bekleidungsgeschäft von 30 Jahren. Da die Gebäudetechnik nicht klar getrennt werden kann, wird die gewichtete Gesamtnutzungsdauer anhand der Geschossfläche berechnet. Da das Gebäude vor 33 Jahren erbaut wurde, ist seine Nutzungsdauer auf dem Papier soeben abgelaufen.

Für die Erneuerung der Fenster im Laden wird einer von insgesamt maximal 20 Modernisierungspunkten vergeben. Dadurch ergibt sich für das Bürogebäude mit Fachmarkt eine modifizierte Restnutzungsdauer von 6 Jahren und ein fiktives Baujahr 1996 bei einer Alterswertminderung von 80 Prozent.

Zur Plausibilisierung wurde die Restnutzungsdauer wesentlicher Gebäudebestandteile gewichtet ermittelt. Die Gewichtung orientiert sich dabei an der Gewichtung der Herstellungskosten der NHK 2010 der Sachwert-Richtlinie. Dabei werden die unterschiedlichen Materialien sowie durchgeführten Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt. Übermäßiger Verschleiß kann dabei zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer führen.

Bauteil (fiktives) Baujahr Lebensdauer RND Wägung
Außenwand 1990 44 11 23%
Dach 1993 25 0 15%
Fenster + Türen 2003 40 20 11%
Innenwände 1990 44 11 11%
Deckenkonstruktion 1990 25 0 11%
Fußböden 1990 30 0 5%
Sanitäreinrichtung 1990 30 0 9%
Heizung 1993 40 10 9%
Technik 1990 50 17 6%
Summe 7,86

Eine Lebensdauer von 8 Jahren erscheint unter Berücksichtigung des Gebäudezustandes realistisch. Die Restnutzungsdauer kann somit auf 8 Jahre taxiert werden.

Restnutzungsdauer von Gebäuden berechnen leicht gemacht dank Heid

Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre eine Immobilie noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie berechnet sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters der Immobilie. Wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt oder ist das Gebäude bereits stark abgenutzt, ist für die Berechnung der Restnutzungsdauer eine genaue Betrachtung erforderlich. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten schafft Klarheit über die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie.

Ein solches Gutachten lohnt sich besonders, wenn die wirtschaftliche Nutzungsdauer Ihres Gebäudes kürzer ist als die vorgesehene Nutzungsdauer. Ist dies der Fall, haben Sie die Möglichkeit den Abschreibungszeitraum für Ihre Immobilie zu verkürzen. Dieses spezielle Gutachten liefert den hierfür erforderlichen Nachweis für das Finanzamt.

Bei weiteren Fragen oder Anliegen rufen Sie uns gerne unter der Telefonnummer 0800 - 90 90 282 an oder schicken Sie uns Ihre Anfrage mittels Kontaktformular. Wir freuen uns auf Sie und stehen Ihnen gerne für ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch zur Verfügung!

Häufige Fragen zur Restnutzungsdauer von Gebäuden

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur Restnutzungsdauer von Immobilien.

Was ist der Unterschied zwischen der Restnutzungsdauer und der Gesamtnutzungsdauer?

Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 2 ImmoWertV). Im Gegensatz zur Restnutzungsdauer, die lediglich die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt angibt, bezieht sich die Gesamtnutzungsdauer auf die gesamte wirtschaftliche Lebensspanne des Gebäudes, beginnend mit dem Baujahr.

Angenommen, ein Wohngebäude wurde im Jahr 2000 errichtet und hat gemäß ImmoWertV eine geschätzte Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Das bedeutet, dass das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung bis zum Jahr 2080 wirtschaftlich genutzt werden kann. Bei einer Bewertung im Jahr 2023 ergibt sich eine Restnutzungsdauer von 57 Jahren (2080 - 2023). Diese Zahl gibt an, wie lange das Gebäude vom heutigen Zeitpunkt an noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Was ist die modifizierte Restnutzungsdauer?

Die modifizierte Restnutzungsdauer ist eine angepasste Schätzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer einer Immobilie. In die Berechnung der modifizierten Restnutzungsdauer fließen neben der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der Immobilie auch Maßnahmen wie Modernisierungen oder Sanierungen ein.

Was passiert nach Ablauf der Restnutzungsdauer?

Ist die Restnutzungsdauer eines Gebäudes oder eines Grundstücks abgelaufen, bedeutet dies meist, dass eine Vermietung oder Verpachtung nicht mehr rentabel ist, da die Unterhaltskosten die erzielbaren Einkünfte übersteigen. Dies betrifft insbesondere geförderte und technik-sensible Immobilien wie Windkraftanlagen. Ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer für ein solch spezifisches Gebäude überschritten, lohnt sich die Fortführung des Betriebs nur selten.

Der Ablauf der Restnutzungsdauer muss aber nicht zwangsläufig das Aus für die Immobilie bedeuten. Durch verschiedene Maßnahmen, wie zum Beispiel Modernisierung kann der Wert eines Gebäudes erhalten oder gesteigert und so die Restnutzungsdauer verlängert werden.

Maßnahmen zur Verlängerung der Restnutzungsdauer sind jedoch mit erheblichen Kosten verbunden. In einigen Fällen ist daher der Abriss des Gebäudes – nach Ablauf der Restnutzungsdauer – die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.

Die Entscheidung für oder gegen den Erhalt eines Gebäudes sollte nicht aus dem Bauch heraus getroffen werden. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten schafft Klarheit über die wirtschaftliche Lebensdauer Ihrer Immobilie und hilft Ihnen, die besten nächsten Schritte zu bestimmen.

Wie kann man die Restnutzungsdauer einer Immobilie verlängern?

Die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie können Sie durch verschiedene Maßnahmen verlängern. Dazu gehören:

  • Modernisierung
  • Sanierung
  • Renovierung
  • Instandhaltung & Wartung
  • Instandsetzung

Welchen Vorteil hat die Verkürzung der Restnutzungsdauer?

Eine kürzere Restnutzungsdauer führt zu einer Verkürzung des AfA-Zeitraumes. So können höhere jährliche Abschreibungsbeträge erzielt werden. Besonders für Eigentümer von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien kann dies kurzfristig steuerliche Vorteile mit sich bringen. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die im Gesetz festgelegte Nutzungsdauer, so hat der Eigentümer den Nachweis in Form eines Restnutzungsdauer-Gutachtens zu erbringen.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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