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Grundsteuer für Immobilien

Die geläufigste Steuer im Zusammenhang mit Immobilien ist die Grundsteuer. Sie ist eine Jahressteuer, die von den Kommunen von jedem Immobilien- und Grundstückseigentümer eingezogen wird. Das bisherige Grundsteuergesetz steht nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts am Pranger und vor einer tiefgreifenden Reform, die ab 2025 angewandt wird.

Grundsteuer geht ans Rathaus.

Die Grundsteuer füllt die Kassen der Gemeinden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Grundsteuer für Immobilien und Grundstücke fließt an die Kommunen. Sie wird für Investitionen in die lokale Infrastruktur verwendet.
  • Die Grundsteuer wird als Objekt- und Realsteuer nicht von den Vermögensverhältnissen des Grundstückseigentümers beeinflusst.
  • Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Wer am 1. Januar im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks, einer landwirtschaftlichen Fläche oder einer Wohnung eingetragen ist, muss die vom Finanzamt per Grundsteuermessbescheid festgestellte Summe, die von der Kommune mit einem Hebesatz multipliziert wird, für das ganze Kalenderjahr entrichten.
  • Es wird zwischen einer Grundsteuer A, B und C unterschieden:
    Grundsteuer A steht für „agrarisch“, also forst- und landwirtschaftliche Flächen.
    Grundsteuer B für „baulich“, sie wird für Grundstücke fällig, die bebaut werden dürfen oder bebaut sind. Wird kein Buchstabe angegeben, ist in der Regel B gemeint.
    Grundsteuer C soll ab dem Jahr 2025 Spekulanten, die sich Wertsteigerungen erhoffen und das Grundstück nicht bebauen, einen Riegel vorschieben.
    Gemeinden können baureife Grundstücke bestimmen und dafür nach pflichtgemäßem Ermessen einen gesonderten Hebesatz festsetzen. Dadurch soll der Wohnraummangel in Ballungsgebieten beseitigt werden.
  • Die Grundsteuerreform 2025 enthält eine Öffnungsklausel, die es den Ländern ermöglicht, die Grundsteuer in ein eigenes Gesetz zu gießen und so nach eigenen Maßstäben zu berechnen.
  • Baden-Württemberg hat sein eigenes Grundsteuergesetz – ein modifiziertes Bodenwertmodell – bereits verabschiedet.
  • Vorreiter Bayern, an dessen Ausarbeitung des Grundsteuergesetzes sich mehrere Bundesländer orientieren, setzt auf ein Flächenmodell.
  • Vermieter können die Grundsteuer als umlagefähige Betriebskosten auf Mieter umlegen, sofern im Mietvertrag nichts Gegenteiliges vereinbart ist.

Wofür wird Grundsteuer bezahlt?

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmen für Gemeinden. Sie macht üblicherweise zwischen zehn und 15 Prozent der kommunalen Einnahmen aus. Die Kommunen verwenden sie zum Ausbau und Erhalt der örtlichen Infrastruktur. Ohne die Grundsteuer könnten Schulen, Kitas, Schwimmbäder, Sportplätze oder Büchereien nicht betrieben werden und es würden finanzielle Mittel fehlen, um in den Straßenbau, die Erweiterung von Radwegen oder die Instandhaltung von Brücken zu investieren.

Die Grundsteuer ist eine Objekt- und Realsteuer. Das bedeutet, die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer wird nicht von persönlichen Vermögensverhältnissen des Grundstückseigentümers beeinflusst. Es wirkt sich nicht steuermildernd aus, wenn das Grundstück mit Hypotheken oder Reallasten belastet ist.

Vereinfacht ausgedrückt: Eigentum – egal ob Grundstück oder privates Wohneigentum – verpflichtet zur Zahlung der Grundsteuer.

Grundsteuer in Deutschland muss jährlich für Immobilien und Grundstücke gezahlt werden. Es spielt keine Rolle, ob es sich um land- und forstwirtschaftliche Flächen, gewerblich genutzte Grundstücke oder Immobilien oder privates Wohneigentum handelt. Auch Teileigentum und Erbbaurechte werden mit der Grundsteuer besteuert. Das Finanzamt legt die Höhe der Grundsteuer per Grundsteuermessbescheid fest. Daraufhin verschickt die Gemeinde, in der das Grundstück oder die Immobilie liegt, den Grundsteuerbescheid an den Eigentümer.

Wer wird von der Grundsteuer befreit?

Von der Grundsteuer befreit sind Institutionen der öffentlichen Hand und der Kirchen sowie gemeinnützige Körperschaften. Darüber hinaus gibt es weitere Institutionen, die unter bestimmten Voraussetzungen, die in §3 Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt sind, von der Grundsteuer befreit sind.

Grundsteuer ist Jahressteuer

Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Das bedeutet, wer am 1. Januar eines Jahres Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist, ist zur Zahlung der vollen Grundsteuer für das komplette Kalenderjahr verpflichtet. Auch, wenn die Grundsteuer in der Regel quartalsweise eingezogen wird und ein Eigentümerwechsel mitten im Jahr erfolgt, bleibt der Eigentümer vom 1. Januar der Steuerschuldner für das Kalenderjahr. Entscheidend für die Behörde, die die Grundsteuer einzieht, ist der Eigentümer gemäß Grundbucheintrag. Im Kaufvertrag kann vereinbart werden, dass der Käufer ab Kaufdatum für die Grundsteuer aufkommt und diese an den Verkäufer überweist.

1. Januar ist Stichtag für die Grundsteuer.

Als Jahressteuer muss der Grundstückseigentümer, der am 1. Januar im Grundbuch eingetragen ist, die Grundsteuer für das ganze Kalenderjahr an die Gemeinde entrichten.

Fälligkeit: Wann wird die Grundsteuer bezahlt?

Die Grundsteuer wird vielerorts in vier Raten aufgeteilt. Die Gemeinde oder Stadt zieht die Beträge zum 15. Februar, zum 15. Mai, zum 15. August und zum 15. November ein. Ist die Grundsteuer gering, greifen Ausnahmeregelungen. Liegt die jährliche Grundsteuer unter 15 Euro, wird der Jahresbetrag in einer Rate zum 15. August fällig. Bei einer Summe zwischen 15 und 30 Euro im Kalenderjahr, wird die Grundsteuer auf zwei Raten, zu bezahlen zum 15. Februar und 15. August, aufgeteilt. Wer auf die Raten verzichten möchte, kann die Grundsteuer auf Antrag am 1. Juli in einer Rate für das komplette Kalenderjahr bezahlen.

Grundsteuer A, B, C

Grundsteuer A steht für „agrarisch“. Mit Grundsteuer A werden land- und fortwirtschaftliche Flächen und Grundstücke besteuert. In einigen Regionen Deutschlands werden Land- und forstwirtschaftliche Flächen zusätzlich mit der Kirchengrundsteuer belegt.

Grundsteuer B steht für „baulich“ und betrifft Grund und Boden, der bebaut werden darf oder bebaut ist und nicht landwirtschaftlich genutzt wird. Für Privatpersonen oder Gewerbe wird somit stets Grundsteuer B erhoben. Wird kein Buchstabe angegeben, ist in der Regel Grundsteuer B gemeint.

Grundsteuer C ermöglicht es den Gemeinden ab 2025, baureife Grundstücke zu bestimmen und dafür nach pflichtgemäßem Ermessen einen gesonderten Hebesatz festzusetzen. Ziel der Grundsteuer C ist es, dadurch Wohnraummangel in Ballungsgebieten zu beseitigen. Denn derzeit werden viele baureife Grundstücke als Spekulationsobjekte gehalten. Die Eigentümer warten eine Wertsteigerung ab, um die Grundstücke gewinnbringend weiterzuverkaufen. Diese Spekulation mit Bauland befeuert die Wohnungsknappheit. Sie verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Grundsteuer C verteuert die Spekulation, da Gemeinden einen höheren Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke festsetzen können und somit finanzielle Anreize zum Wohnungsbau schaffen. Nicht alle Bundesländer führen die Grundsteuer C ein. Bayern hat bereits bekanntgegeben, darauf zu verzichten.

Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 in einem Urteil festgestellt, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den „alten“ Bundesländern mit dem allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) unvereinbar sind. Der Gesetzgeber und damit die Finanzbehörden halten bislang an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 fest, was zu „gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen“ führt, die aus Sicht der Richter des Bundesverfassungsgerichts nicht gerechtfertigt sind (zur Presseerklärung). Die Richter verdonnerten den Gesetzgeber, die Grundsteuer bis zum 31. Dezember 2019 fair zu reformieren. Die verfassungswidrigen Einheitsbewertungen dürfen noch bis 31. Dezember 2024 angewandt werden. Danach tritt die Grundsteuerreform 2025 in Kraft.

So wird die Grundsteuer bis 2024 ermittelt

Bislang sieht das Grundsteuergesetz vor, dass das Finanzamt einen Einheitswert für ein Grundstück festlegt. Die Berechnung basiert auf dem Wert, den das Grundstück im Jahr 1964 hatte. Bei Grundstücken und Immobilien aus den neuen Bundesländern gilt ein noch älterer Einheitswert, nämlich aus dem Jahr 1935. Als Grundsteuerbemessungsgrundlage dienen also völlig veraltete Einheitswerte. Die Werte der Grundstücke – und der Immobilien darauf – haben sich seit 1964 beziehungsweise 1935 aber sehr unterschiedlich entwickelt. Die Höhe der Grundsteuer driftet dadurch weit von den tatsächlichen Werten der Grundstücke ab. Diese antiquierte Form der Grundsteuerfeststellung sorgt momentan dafür, dass die Grundsteuerbescheide für vergleichbare Grundstücke in direkter Nachbarschaft völlig unterschiedlich ausfallen.

Die Grundsteuer wird derzeit noch folgendermaßen berechnet:

Das Lagefinanzamt, also das Finanzamt in dessen Gebiet das Grundstück liegt, legt den Einheitswert fest und errechnet den Grundsteuermessbetrag. Die Formel dafür lautet:

Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000)

Die Grundsteuermesszahl wird von der Bundesregierung vorgegeben. Sie richtet sich in den neuen Bundesländern nach

  • der Größe der Gemeinde (bis 25.000, bis 1 Million, größer),
  • der Unterscheidung zwischen Altbau (bezugsfertig bis 31.03.1924) und Neubau (bezugsfertig nach 31.03.1924),
  • Einfamilienhaus, anderes Gebäude oder unbebautes Grundstück,
  • die Höhe des Einheitswertes.

Unbebaute Grundstücke und Altbauten (ohne Einfamilienhäuser) haben mit einer Steuermesszahl von zehn Promille den höchsten Wert für die Grundsteuer im Osten. Einfamilienhäuser im Neubau in Städten mit 25.001 bis 1.000.000 Einwohnern haben mit sechs Promille die niedrigste Grundsteuermesszahl. Kompliziert wird es durch eine Grenze: bis 15.338,76 Euro Einheitswert gelten je nach Stadtgröße niedrigere Steuermesszahlen. Für den restlichen Wert des Grundstücks/Gebäudes, der über diesen Schwellwert hinaus geht, wird eine höhere Grundsteuermesszahl angesetzt. Stehen auf einem Grundstück Alt- und Neubauten, wird die Steuermesszahl angewandt, die für den wertmäßig überwiegenden Teil gilt.

In den alten Bundesländern wiederum gelten wesentlich einfachere Grundsteuermesszahlen:

  • Einfamilienhäuser werden bis zu einem Einheitswert von 38.346,89 Euro mit einer Grundsteuermesszahl von 2,6 Promille bewertet. Der darüber liegende Betrag wird mit 3,5 Promille berechnet.
  • Zweifamilienhäuser werden mit einer Steuermesszahl von 3,1 bedacht.
  • Land- und fortwirtschaftliche Grundstücke mit 6,
  • alle übrigen Grundstücke, einschließlich Eigentumswohnungen und Erbbaurechte, mit 3,5.

Gut zu wissen: Eigentumswohnungen werden üblicherweise der Grundstücksart Einfamilienhaus zugeordnet und nur in Ausnahmefällen als Mietwohngrundstück oder Zweifamilienhaus. Die Steuermesszahl für Eigentumswohnungen ist jedoch unabhängig von der Zuordnung stets die 3,5.

Das Ergebnis, also den Einheitswertbescheid oder Grundsteuermessbescheid, schickt das Finanzamt der Kommune, in der das Grundstück beziehungsweise die Immobilie liegt.

Auf Basis des Grundsteuermessbescheids ermittelt die Gemeinde die Grundsteuer. Die Formel dafür lautet:

Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x (Grundsteuerhebesatz/100)

Die Hebesätze für die Grundsteuer unterscheiden sich je nach Kommune und liegen gegenwärtig zwischen 340 und 1.050 Prozent.

Gut zu wissen: Hebesatz ist nicht gleich Hebesatz. Die kommunalen Hebesätze für die Grundsteuer sind nicht identisch mit den Hebesätzen für beispielsweise die Gewerbesteuer. Eine Gemeinde, die mit ihrem Grundsteuerhebesatz an der Spitze liegt, kann mit ihrem Gewerbesteuersatz nur im Mittelfeld liegen. Zudem kann sich der Hebesatz für die Grundsteuer A von dem der Grundsteuer B oder künftig auch C unterscheiden.

Nur ganz wenige Gemeinden in Deutschland verzichten auf die Erhebung einer Grundsteuer. Im Landkreis Bernkastel-Wittlich in Rheinland-Pfalz erhebt die Gemeinde Horath beispielsweise keine Grundsteuer B, während Gornhausen komplett auf Grundsteuereinnahmen verzichtet. Im gleichen Landkreis bereichert sich Dierfeld mit einem Grundsteuerhebesatz von 900 Prozent bei seinen lediglich neun Einwohnern.

Den deutschlandweit höchsten Hebesatz für die Grundsteuer B verlangt mit 1.050 die Gemeinde Lautertal im Odenwald. Bei der Gewerbesteuer hingegen liegt Lautertal mit einem Hebesatz von 390 knapp unterhalb des hessischen Durchschnitts. Flächendeckend kassieren die Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Hessen und Sachsen bei der Grundsteuer am meisten ab.

Grundsteuer Rechenbeispiel

Ein Rechenbeispiel zur Ermittlung der Grundsteuer nach herkömmlicher Berechnung:

Wir vergleichen zwei nahezu baugleiche, fiktive Einfamilienhäuser (Baujahr 1975) in Duisburg und in Chemnitz. Der Einheitswert beider Einfamilienhäuser beträgt in Euro umgerechnet 35.000 Euro.

Grundsteuer-Rechenbeispiel für das Einfamilienhaus im Neubau in Duisburg:

Bei einem Einheitswert von 35.000 Euro liegt die Grundsteuermesszahl für ein Einfamilienhaus in NRW bei 2,6.

Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x Grundsteuermesszahl/1000

Für unser Einfamilienhaus in Duisburg gilt ein Grundsteuermessbetrag von 35.000 Euro x 0,0026. Das sind 91 Euro.

Das Finanzamt erstellt einen Grundsteuermessbescheid in Höhe von 91 Euro.

Die Stadt Duisburg multipliziert diesen Grundsteuermessbetrag mit ihrem Grundsteuerhebesatz in Höhe von 855. Grundsteuer = 91 Euro x 855/100 = 778,05 Euro.

Die Grundsteuer für dieses Einfamilienhaus in Duisburg liegt bei 778,05 Euro.

Wie viel Grundsteuer verlangt die Stadt Chemnitz für eine Immobilie mit identischen Parametern?

Bei einem Einheitswert von 35.000 Euro liegt die Grundsteuermesszahl für ein Einfamilienhaus in Sachsen bei 6 – aber nur bis zum Schwellwert von 15.338,76 Euro. Der übersteigende Betrag wird für ein Neubau-Einfamilienhaus mit der Steuermesszahl 7 multipliziert. Da das Haus nach 1935 gebaut wurde, gilt es als Neubau.

Der Grundsteuermessbetrag setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Zunächst werden sechs Promille aus 15.338,76 Euro genommen, das heißt

Grundsteuermessbetrag Teil 1 = 15.338,76 Euro x 6/1000 = 92,03 Euro.

Der übersteigende Betrag = 35.000 Euro - 15.338,76 Euro = 19.661,24 Euro. Die Rechnung für den übersteigenden Betrag erfolgt nun mit einer höheren Grundsteuermesszahl, nämlich der 7.

Grundsteuermessbetrag Teil 2 = 19.661,24 Euro x 7/1000 = 137,63 Euro.

Der Grundsteuermessbetrag in Chemnitz setzt sich für diese Immobilie aus den beiden Teilen zusammen, also 92,03 Euro + 137,63 Euro = 229,66 Euro.

Das Lagefinanzamt schickt der Stadt Chemnitz also einen Grundsteuermessbescheid in Höhe von 229,66 Euro. In Duisburg war der Grundsteuermessbetrag mit 91 Euro nicht einmal halb so hoch.

Allerdings ist der Grundsteuerhebesatz in Chemnitz mit 580 deutlich niedriger als in Duisburg.

Die Stadt Chemnitz multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz 580. Grundsteuer = 229,66 Euro x 580/100 = 1.332,03 Euro.

Für ein Neubau-Einfamilienhaus mit gleichen Parametern und Einheitswert ist die Grundsteuer in Chemnitz um 553,98 Euro höher als in Duisburg – obwohl die Binnenhafen-Großstadt im Ruhrgebiet einen wesentlich höheren Grundsteuerhebesatz aufruft. Kein Wunder, dass dieses System als ungerecht betrachtet wird und nun in eine längst überfällige Grundsteuerreform mündet.

So wird die Grundsteuer ab 2025 ermittelt

Die Grundsteuerreform wird gemäß Grundsteuergesetz ab 2025 in drei Schritten berechnet.

Schritt 1: Zunächst wird der Wert des Grundbesitzes berechnet. Anstatt bisher rund 20 Faktoren sind hierfür nur noch fünf nötig:

  • der Bodenrichtwert,
  • die Grundstücksfläche,
  • die Art der Immobilie,
  • das Alter des Gebäudes
  • und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die vom Mietniveau der Gemeinde abhängt.

Die Einordnung einer Gemeinde in eine Mietniveaustufe erfolgt vom Bundesfinanzministerium. Die Grundlage sind Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen Bundesländern. Apropos Miete: Die Grundsteuer bleibt nach der Reform im Rahmen der Nebenkosten umlagefähig. Der Eigentümer kann weiterhin die Grundsteuer für Immobilien vom Mieter einziehen, sofern diesbezüglich keine mietvertraglichen Einschränkungen existieren.

Gut zu wissen: Die Bodenrichtwerte sind für die meisten Bundesländer über das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse, genannt BORIS, einsehbar.

Schritt 2: Im zweiten Schritt werden Wertsteigerungen im Vergleich zu den seit 1935 (Ostdeutschland) beziehungsweise 1964 (Westdeutschland) verwendeten Einheitswerten ausgeglichen. Dazu wird die Steuermesszahl auf 0,034 Prozent gesenkt. Einen zusätzlichen Abschlag von weiteren 25 Prozent, der sich noch dazu steuermindernd auswirkt, gibt es für Gesellschaften, die sich dem sozialen, kommunalen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau verpflichten.

Schritt 3: Letztendlich werden die Hebesätze durch die Kommunen angepasst. Sollten sich die Einnahmen durch die Grundsteuerreform 2025 in einzelnen Kommunen wegen dieser Neubewertung erheblich ändern, können sie ihre Hebesätze dahingehend anpassen, dass auch mit dem neuen Grundsteuergesetz in Summe die bisherigen Einnahmen erreicht werden. Geänderte Hebesätze werden vom Gemeinderat beschlossen und im Amtsblatt, und meistens auch auf der Internetseite der Kommune, veröffentlicht.

Was bringt die Grundsteuerreform denn überhaupt, wenn die Kommunen per Hebesatz alles anpassen können? Nun, die Grundsteuerbemessungsgrundlage ändert sich, sodass es bundesweit fairer zugeht. In der Summe wird das Grundsteueraufkommen voraussichtlich auf einem gleichen Niveau bleiben. Eine allgemeine Erhöhung wäre anlässlich des Urteils des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuer keineswegs vertretbar. Dennoch wird es vorkommen, dass manche Eigentümer durch ein neues Grundsteuergesetz künftig um bis zu einige Hundert Euro mehr bezahlen, andere dafür weniger.

Für vermietete Geschäftsgrundstücke sieht die Grundsteuerreform ein vereinfachtes Sachwertverfahren, basierend auf Herstellungskosten und Bodenrichtwert als Grundlage zur Wertermittlung, vor. Die Grundsteuer A für Land- und Forstwirtschaft soll nach standardisierter Bewertung der Flächen und Höfe im vereinfachten, typisierten Ertragswertverfahren erfolgen. Auf eine „einzelbetriebliche Differenzierung und Abgrenzung von Grund und Boden“ will das Bundesfinanzministerium weitgehend verzichten.

Prof. Dr. Gregor Kirchhof, Direktor des Instituts für Wirtschafts- und Steuerrecht an der Universität Augsburg, stuft die Grundsteuerreform, so wie die Grundsteuer nach Vorgaben des Bundes, die ab 2025 erhoben werden soll, in seinem Gutachten für den Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) als verfassungswidrig ein. Ein Kostenwertmodell, wie es ursprünglich vorgesehen war, missachte den Gleichheitsgrundsatz ebenso wie Bodenwertmodelle. Sämtliche Verkehrswertmodelle seien für die Festsetzung der Grundsteuer mit einem zu hohen Verwaltungsaufwand sowie sozialen und wirtschaftlichen Ungerechtigkeiten und verfassungsrechtlichen Fallstricken verbunden.

Öffnungsklausel für die neue Grundsteuer

Die Finanzminister der einzelnen Bundesländer haben die Wahl, das Bundesmodell von Olaf Scholz zur Berechnung der Grundsteuer zu übernehmen, oder eigene Modelle zu etablieren. Möglich macht dies die Öffnungsklausel, die Bayern im neuen Grundsteuergesetz des Bundes durchgesetzt hat. Die Öffnungsklausel erlaubt es den Ländern, die neue Grundsteuer selbst zu berechnen. Die Ausgestaltung eines eigenen Modells ist allerdings kompliziert und erfordert zudem ein Gesetzgebungsverfahren.

Berlin, Brandenburg und Schleswig-Holstein haben die Übernahme des Bundesmodells akzeptiert. Dennoch haben inzwischen zehn Bundesländer angekündigt, von der Öffnungsklausel Gebrauch zu machen und ein eigenes Grundsteuergesetz zu verabschieden. Neben leichten Anpassungen der Grundsteuerreform des Bundes, wie beispielsweise in Sachsen angedacht, zählen das Äquivalenzmodell (= Flächenmodell) und ein an Bodenrichtwerten orientiertes Grundsteuermodell (Bodensteuermodell) zu den Favoriten. Bei gleichbleibenden Steuermesszahlen und Hebesätzen kämen beim Äquivalenzmodell deutlich niedrigere Grundsteuerbeträge heraus als bisher, bei einem reinen Bodensteuermodell wäre die steuerliche Belastung für Grundbesitzer erheblich höher. Gesetzliche Regelungen auf Landesebene sowie die Stellschrauben Grundsteuermesszahl und kommunale Hebesätze sollen für Steuergerechtigkeit sorgen.

Modifiziertes Bodenwertmodell (Baden-Württemberg)

Ein neues Grundsteuergesetz für Baden-Württemberg ist bereits in trockenen Tüchern. Der Landtag hat am 4. November 2020 das modifizierte Bodenwertmodell zur Berechnung der Grundsteuer verabschiedet.

Als Grundsteuerbemessungsgrundlage werden zwei Kriterien berücksichtigt: Bodenrichtwert und Grundstücksfläche. Die Bebauung spielt zunächst keine Rolle. Damit würde es sich um ein reines Bodensteuermodell handeln, das überdies zu einer deutlich höheren Grundsteuerbelastung führen würde. Um die Steuerlast zu mildern, senkt Baden-Württemberg die Grundsteuermesszahl auf 1,3 Promille. Zur weiteren Reduzierung kommt die „Modifikation“ ins Spiel: Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, winkt ein Abschlag von 30 Prozent auf das Bewertungsergebnis.

Die Grundsteuer in Baden-Württemberg wird ab 2025 also folgendermaßen berechnet:

Grundsteuer = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche x Grundsteuermesszahl (1,3 Promille) x Hebesatz der Kommune

Für ein Grundstück, dessen Bodenrichtwert bei 400 Euro pro Quadratmeter liegt und das 120 Quadratmeter Grundstücksfläche umfasst, fallen in einer Gemeinde mit einem Hebesatz von 300 Prozent pro Jahr 187,20 Euro Grundsteuer an.

Beispielrechnung:

Grundsteuer = 400 €/m² x 120m² x 0,0013 x 300/100 = 187,20 €

Wird das Grundstück größtenteils zu Wohnzwecken genutzt, reduziert sich der Grundsteuerbetrag um 30 Prozent.

Grundsteuer für Grundstück mit Wohnzweck = 187,20 € - (187,20€ x 0,3) = 131,04 €

Für die Berechnung werden die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert miteinander multipliziert. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke wird das Bewertungsergebnis einer reinen Bodenwertsteuer durch einen Abschlag in Höhe von 30 Prozent "modifiziert". Das Ergebnis ist der Grundsteuerwert, der den verfassungswidrigen Einheitswert künftig ersetzt.

Als Stichtag für die Wertermittlung nach dem modifizierten Bodenwertmodell wurde der 1. Januar 2022 festgelegt. Alle sieben Jahre sollen die Grundstückswerte in Baden-Württemberg aktualisiert werden. Grundstückseigentümer werden im Jahr 2022 zur Abgabe einer Steuererklärung zu ihrem Grundvermögen aufgefordert. Wer ein nicht land- oder forstwirtschaftliches Grundstück oder eine Immobilie besitzt, trägt zur Ermittlung der Grundsteuer B den Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks gemäß Angaben im Kaufvertrag oder im Grundbuch (Auszug anfordern – so geht’s!) ein. Ist ein Grundstück bisher als Ein- oder Zweifamilienhaus, Wohneigentum oder Mietwohngrundstück kategorisiert und hat sich an der Nutzung nichts geändert, erhalten Eigentümer 30 Prozent Abschlag für Wohnzwecke. Erfüllt ein Grundstück bislang nicht die Anforderungen, um die steuerlichen Vorzüge für Wohnzwecke geltend zu machen, muss ermittelt werden, ob die Wohnfläche mehr als die Hälfte der Gesamtfläche einnimmt.

Gut zu wissen: Die Bodenrichtwerte für Baden-Württemberg finden Sie im zentralen Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.

Grundsteuerreform in Sachsen

Sachsen knüpft bei seinem neuen Grundsteuergesetz an der Grundsteuerreform des Bundes an. Die für die Neubewertung der Grundstücke deklarierten Parameter Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Art der Immobilie, Alter des Gebäudes sowie die statistische Nettokaltmiete bilden – wie im Modell des Bundes – die Grundpfeiler. Allerdings schlägt Sachsen mit einer höheren Grundsteuermesszahl zu, obwohl die effektive Steuerbelastung durch die Grundsteuer B im bundesweiten Vergleich bereits jetzt sehr hoch ist.

Während der Bund die Steuermesszahl leicht auf 0,34 Promille absenkt, unterscheidet Sachsen zwischen einer Steuermesszahl für Wohngrundstücke und einer für Geschäftsgrundstücke. Für Wohngrundstücke gilt eine Grundsteuermesszahl von 0,36 Promille, für geschäftlich genutzte Grundstücke und Immobilien ist sie mit 0,72 Promille doppelt so hoch. Die Industrie- und Handelskammer bemängelt, dass die Wirtschaft mehr bezahlen soll, um das Grundsteueraufkommen zu halten und Wohnraummieter zu entlasten. Mit seiner Grundsteuerreform möchte Sachsen verhindern, dass die Kommunen ihre Hebesätze grundlegend anpassen müssen.

Flächenmodell Grundsteuer

Besonders angesagt bei den Abweichungen zum reformierten Grundsteuergesetz des Bundes ist das Flächenmodell in unterschiedlichen Modifikationen. Bayern hat erklärt, ein Flächenmodell auf den Weg bringen zu wollen. In der Immobilienbranche wird ein Flächenmodell bevorzugt, weil es vergleichsweise unbürokratisch ist und als fair eingestuft wird. Hamburg, Hessen und Niedersachsen befürworten ein Flächen-Lage-Modell.

Flächenmodell in Bayern

Das bayerische Kabinett hat ein Modell, das vom Grundstückswert abhängt, abgelehnt. Bei der Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt käme das laut Finanzminister Albert Füracker von der CSU einer regelmäßigen, automatischen Steuererhöhung durch die Hintertür gleich. Die Grundsteuer in Bayern wird ohne Berücksichtigung des Wertes eines Grundstücks oder einer Immobilie festgesetzt. Ein eigenes Grundsteuergesetz wurde am 8. Dezember 2020 verabschiedet. Die Grundsteuer ergibt sich aus der Fläche des Grundstücks, des Gebäudes und den kommunalen Hebesätzen. Jeder Quadratmeter Grundstücksfläche soll mit vier Cent zu Buche schlagen, jeder Quadratmeter Gebäudefläche soll 50 Cent kosten.

Die Formel für die vorgesehene Grundsteuerberechnung gemäß Flächenmodell in Bayern lautet:

Grundsteuer = (Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl Grundstück) x (Immobilienfläche x Äquivalenzzahl Immobilie) x Hebesatz

Für Wohnflächen ist ein Nachlass von 30 Prozent auf die Immobilienfläche vorgesehen, die folglich nur mit 35 Cent pro Quadratmeter veranschlagt wird. Weitere Abschläge soll es für Denkmäler, sozialen Wohnungsbau und übermäßig große Grundstücke geben. Auf eine Grundsteuer C will Bayern trotz des angespannten Immobilienmarktes in der Landeshauptstadt München verzichten.

Wie die Grundsteuer in Bayern in Zukunft berechnet werden könnte und wie wenige, leicht verfügbare Daten dabei notwendig sind, zeigt folgendes Rechenbeispiel für eine 120 Quadratmeter große Wohnimmobilie auf einem 240 Quadratmeter großen Grundstück in Kempten:

Schritt 1: Das Finanzamt berechnet die Grundsteuerbemessungsgrundlage. Dazu multipliziert es die Grundstücksfläche mit der Äquivalenzzahl von 4 Cent pro Quadratmeter und addiert das Ergebnis aus der Multiplikation der Immobilienfläche mit der zugehörigen Äquivalenzzahl von 35 Cent pro Quadratmeter Wohnimmobilie.

Grundsteuerbemessungsgrundlage = (240 m² x 0,04 €/m²) + (120 m² x 0,35 €/m²) = 51,60 €

Schritt 2: Nun multipliziert die Stadt Kempten den Betrag auf dem Grundsteuermessbescheid mit ihrem Hebesatz. Dieser liegt derzeit bei 420 und damit leicht über dem bayerischen Durchschnittshebesatz.

Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = 51,60 € x 420/100 = 216,72 €

Die Stadt Kempten verlangt also pro Jahr 216,72 Euro Grundsteuer vom Eigentümer dieses Grundstücks mit Wohnimmobilie.

Das bayerische Flächen- oder Äquivalenzmodell soll Eigentümer, Verwaltung und Justiz entlasten. Steuerpflichtige können die Grundsteuer aufgrund der unveränderlichen, wertunabhängigen Kerndaten über Jahre hinweg zuverlässig kalkulieren. Datensparsamkeit, Bürokratieabbau und die Berücksichtigung des Gleichheitsgrundsatzes machen das Flächenmodell laut Prof. Dr. Kirchhof zur idealen, verfassungskonformen Gestaltung eines neuen Grundsteuergesetzes. Die Ergänzung um einen Lagefaktor schärft nach seiner Einschätzung den Äquivalenzgedanken des Flächenmodells und sei unbedenklich, solange sein Einfluss auf die Grundsteuer gering bleibt.

Flächen-Lage-Modell

Hessen und Niedersachsen wollen die Ausgestaltung des bayerischen Grundsteuergesetzes als Vorlage nehmen und um einen Lagefaktor ergänzen. Grundstücke in guten Lagen innerhalb einer Kommune sollen mit einem höheren Faktor bepreist werden als Immobilien in unattraktiveren Gebieten.

Der Hamburger Senat ist etwas weiter in seinen Überlegungen zur Grundsteuerreform. Finanzsenator Andreas Dressel möchte die Grundstücksfläche mit zwei Cent pro Quadratmeter veranschlagen und die Gebäudefläche mit 40 Cent pro Quadratmeter. Bodenrichtwerte spielen keine Rolle, aber die Lage des Grundstücks innerhalb Hamburgs. Die Zuordnung des Grundstücks in eine „normale“ oder „gute“ Lage soll sich am Mietspiegel orientieren. Wie stark der Lagefaktor gewichtet wird, ist noch nicht bekannt. Klarer ist, dass das stetig wachsende Hamburg in Anbetracht von knappem Wohnraum Bodenspekulanten stärker zur Kasse bitten wird. Brachliegende Grundstücke, für die eine Baugenehmigung vorliegt, werden dank Einführung der Grundsteuer C mit einem höheren Hebesatz besteuert.

Grundsteuer in Österreich

Die Rechtsgrundlage für die Erhebung einer Grundsteuer ist in Österreich das Grundsteuergesetz (GrStG) von 1955. Steuergegenstand ist folgender inländischer Grundbesitz:

  • Grundvermögen gemäß §§ 51 bis 56 Bewertungsgesetz (BewG), also Grund und Boden einschließlich der Bestandteile und Zubehör. Insbesondere Immobilien zählen zum Grundvermögen, während Maschinen und wesentliche Betriebsanlagen nicht berücksichtigt werden.
  • Das Baurecht und grundstücksgleiche Rechte wie Erbpacht gelten ebenfalls als zu besteuerndes Grundstück.
  • Gebäude gelten auch auf fremdem Boden als Grundstück und unterliegen der Grundsteuerpflicht.
  • Betriebsgrundstücke nach Maßgabe des § 60 BewG.
  • Land- und fortwirtschaftliches Vermögen ist generell grundsteuerpflichtig.

Eine Befreiung von der Grundsteuer ist in Österreich für folgende Grundstücke beziehungsweise Träger möglich, wenn der Steuergegenstand unmittelbar für die in den §§ 2 und 3 GrStG bezeichneten Zwecke genutzt wird:

  • Grundbesitz von Bund, Land, Gemeinde, Gemeindeverband,
  • Nutzung für öffentlichen Dienst oder Gebrauch,
  • für mildtätige Zwecke genutzter Grundbesitz,
  • Rotes Kreuz,
  • Feuerwehr,
  • Bundesbahn,
  • Sportvereine (ausgenommen Berufssport),
  • anerkannte Religionsgemeinschaften, wenn der Grundbesitz dem Gottesdienst, der Seelsorge oder der Verwaltung gewidmet ist,
  • Seniorenheim ohne Gewinnabsicht und ohne eine bestimmte Religionszugehörigkeit als Aufnahmebedingung,
  • gemeinnützige Krankenanstalten,
  • Erziehung, Unterricht, Wissenschaft – von Kindergärten über Schulen bis Universitäten samt zugehöriger Betreuungs- und Wohnräume wie Hort, Internat oder Lehrlingsheim,
  • Friedhöfe,
  • Flughäfen,
  • Grundstücke, die dem öffentlichen Verkehr dienen, darunter Brücken, Gleise, Häfen, Plätze, Straßen und Wege,
  • fließende Gewässer und verschiedene Grundstücke rund um die Wasserregulierung,
  • Grundbesitz internationaler Organisationen, die in Österreich steuerbefreit sind,
  • Botschaften, Gesandtschaften und Konsulate fremder Staaten unter der Voraussetzung der Gegenseitigkeit, also wenn eine vergleichbare Repräsentanz der Bundesrepublik Österreich im jeweiligen Staat ebenfalls nicht besteuert wird.
Flughafen Wien.

Der Wiener Flughafen muss laut Grundsteuergesetz keine Grundsteuer bezahlen.

Steuerschuldner sind in der Regel der oder die Eigentümer. Ausnahme: Bei Baurechten oder Erbpacht muss der Berechtigte die Grundsteuer entrichten.

Die Grundlage für die Höhe der Grundsteuer ist der Einheitswert des Steuergegenstandes zum Veranlagungszeitpunkt. Alle neun Jahre wird der Einheitswert zu Beginn des Kalenderjahres neu festgestellt und wird im Folgejahr wirksam.

Fortschreibungen sind in §21 GrStG und §21 BewG geregelt. Der Einheitswert muss neu festgestellt werden, wenn sich der Wert um bestimmte Prozente oder Euro-Summen verändert (Wertfortschreibung), sich die Art des Bewertungsobjekts ändert (Artfortschreibung) oder sich die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks ändern (Zurechnungs­fortschreibung bei Eigentümerwechsel).

Im Wesentlichen gelten in Österreich im Hinblick auf die Grundsteuerberechnung weitgehend gleichlautende Regeln wie in Deutschland vor der Grundsteuerreform 2025, also mit Einheitswert, Steuermesszahl, Grundsteuermessbetrag und kommunalem Hebesatz. Die Beispielrechnung verläuft daher prinzipiell genau wie momentan noch in Deutschland.

Zum Rechenbeispiel

Die Grundsteuermesszahlen sind je nach Grundstück und Einheitswert unterschiedlich. Für land- und fortwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A) gelten:

  • 1,6 Promille für die ersten 3.650 Euro des Einheitswertes,
  • 2,0 Promille für den übersteigenden Betrag.

Für Grundstücke, die Grundsteuer B entrichten müssen, liegt die Steuermesszahl bei zwei Promille. Ermäßigungen gibt es für:

  • Einfamilienhäuser: Bis zum Einheitswert von 3.650 Euro gilt die Steuermesszahl 0,5 Promille, sowie 1,0 Promille für den folgenden Wert bis 7.300 Euro. Auf übersteigende Beträge werden die 2,0 Promille angewandt.
  • Mietwohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke werden bis 3.650 Euro Einheitswert mit 1,0 Promille multipliziert, für die Spanne zwischen 3.650 und 7.300 Euro mit 1,5 Promille und darüber hinaus mit den vollen zwei Promille.
  • Bei allen anderen Grundstücken sind lediglich die ersten 3.650 Euro Einheitswert günstiger. Sie werden zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags mit 1,0 Promille multipliziert.

Grundsteuermessbetrag = Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000)
Grundsteuer in Österreich = Grundsteuermessbetrag x Hebesatz/100

Das Finanzausgleichsgesetz schränkt die Gemeinden hinsichtlich des Grundsteuerhebesatzes ein. Der Hebesatz darf höchstens 500 Prozent sein und er muss einheitlich für die Gemeinde sein. Die jährliche Grundsteuer kann maximal ein Prozent des Einheitswertes betragen.

Beläuft sich die Summe auf maximal 75 Euro, wird die Grundsteuer am 15. Mai komplett überwiesen. Bei höheren Beträgen erstreckt sich die Zahlung auf vier Teilbeträge, die jeweils am 15. Februar, Mai, August und November entrichtet werden müssen.

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Grundsteuer nach Immobilientyp

Für welche Grundstücke fällt Grundsteuer an? Wie wird die Grundsteuer für verschiedene Gebäudetypen und Grundstücksarten berechnet?

Grundsteuer für Haus

Die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus wird anders verteilt als die Grundsteuer für ein Mehrfamilienhaus. Außerdem gelten für Einfamilienhäuser andere Grundsteuermesszahlen als beispielsweise für Zweifamilienhäuser. Gehört das Mehrfamilienhaus einem Eigentümer, so bekommt er einen Grundsteuerbescheid für die komplette Fläche. Diese darf er anteilig nach Wohnfläche auf seine Mieter umlegen. Nicht erlaubt ist es, den Betrag einfach durch die Anzahl der Wohnungen zu teilen. Egal welcher Haustyp – für die Berechnung der Grundsteuer von Einfamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern gelten die Regeln der Grundsteuerreform. Vermieter können die Grundsteuer als Werbungskosten in ihrer Einkommensteuererklärung angeben und absetzen. Die Grundsteuer bei einem Hauskauf / Hausverkauf wird bis Jahresende vom Verkäufer bezahlt, es sei denn der Kaufvertrag enthält eine andere Regelung oder die Umschreibung im Grundbuch erfolgt zum 1. Januar.

Grundsteuer für Wohnung

Unterscheidet sich die Grundsteuer für eine Eigentumswohnung von der Grundsteuer für eine Mietwohnung? Nein. Die Berechnungsgrundlage ist dieselbe. Für Staat und Gemeinde spielt es auch nach der Reform keine Rolle, wer in einer Wohnung wohnt und wem sie gehört. Den Grundsteuerabgabenbescheid stellt die Kommune dem Eigentümer einer Wohnung zu. Hat er seine Eigentumswohnung vermietet, kann er die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Mieter können die Grundsteuer im Gegensatz zu Vermietern nicht in ihrer Steuererklärung absetzen.

Grundsteuer für Grundstück

Mit der Grundsteuer C sieht der Bund eine (höhere) Grundsteuer für unbebaute Grundstücke vor. Damit soll die Spekulation mit dringend benötigtem Bauland weniger lukrativ werden, sodass die Eigentümer ihre Grundstücke endlich für den Wohnungsbau freigeben. Die Grundsteuer für Ackerland beziehungsweise Landwirtschaft unterscheidet sich weiterhin von anderen Grundstücken in der Steuermesszahl. Grundstücke der Land- und Fortwirtschaft werden als Grundsteuer A zusammengefasst. Eine gesonderte Grundsteuer für Wald gibt es nicht, da hierfür ebenfalls Grundsteuer A greift. Für alle anderen Grundstücke, also Wohn- und Gewerbeimmobilien, Geschäftsgrundstücke oder beispielsweise Sonderimmobilien erheben die Kommunen Grundsteuer B.

Grundsteuer für Garage

Der Eigentümer einer Garage hat ebenfalls Grundsteuer zu entrichten. Hat er die Garage vermietet oder verpachtet, kann er die Grundsteuer in seiner Einkommensteuererklärung geltend machen und die Grundsteuer für die Garage auf den Mieter/Pächter umlegen, sofern dies im Miet-/Pachtvertrag vorgesehen ist. Bei Parkhäusern, Parkplätzen oder Tiefgaragen wird es üblicherweise ähnlich ablaufen: Der Steuerbescheid geht an den Parkhaus-/Parkplatz-/Tiefgaragen-Eigentümer, der wiederum im Kauf- oder Mietvertrag mit seinen Stellplatz-Abnehmern regelt, ob er sich die Grundsteuer vom Käufer oder Mieter zurückholen darf.

Grundsteuer für Neubau

Bei einem Neubau gilt: Eigentümer bezahlen erst Grundsteuer, wenn der Bauträger den Neubau fertig übergeben hat. Da die Grundsteuer eine Jahressteuer ist, deren Stichtag der 1. Januar ist, heißt das: Wird das Haus im Juni übergeben, übernimmt der Bauträger – sofern vertraglich nicht anders vorgesehen – die Grundsteuer noch für den Rest des Jahres.

Für Grundstücke im Neubau auch interessant: Solange das Haus noch nicht steht, gilt das Grundstück steuerlich als unbebaut und wird gegebenenfalls anders besteuert – nach aktueller Gesetzlage in den neuen Bundesländern beispielsweise mit einer Grundsteuermesszahl von zehn Promille höher!

Gut zu wissen: Neubau ist nicht gleich Neubau. In den neuen Bundesländern kommen Eigentümer von „Neubauten“ im Hinblick auf die Grundsteuer gegenüber Altbau-Eigentümern aufgrund einer niedrigeren Grundsteuermesszahl günstiger weg. Als Neubau in Bezug auf die Grundsteuermesszahl gelten hier alle Immobilien, die nach 1935 in Betrieb genommen wurden.

Hermannsdenkmal.

Baudenkmäler in Privatbesitz sind unter Umständen von der Grundsteuer befreit. Das Hermannsdenkmal im Teutoburger Wald wird vom Landesverband Lippe der Denkmal-Stiftung verwaltet.

Grundsteuer für Denkmalschutz

Unter bestimmten Voraussetzungen, die in § 32 GrStG geregelt sind, wird ein Erlass der Grundsteuer für denkmalgeschützte Bauten auf Antrag gewährt: Übersteigen die Kosten (einschließlich Abschreibung) die Einnahmen aus dem Baudenkmal, kann der Eigentümer bis 31. März einen Grundsteuererlass bei der Kommune (beziehungsweise der Behörde, die den Grundsteuerbescheid ausgestellt hat) beantragen. Die Unwirtschaftlichkeit muss allerdings kausal auf der Eigenschaft des denkmalgeschützten Grundbesitzes als Kulturgut beruhen.

Dem Antrag muss eine Aufstellung der Einnahmen und Kosten beiliegen sowie Nachweise, darunter eine Bestätigung der Denkmalschutzbehörde, dass die Erhaltung dieses Grundbesitzes wegen seiner Bedeutung für Geschichte, Kunst, Naturschutz oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse ist.

Ist eine denkmalgeschützte Immobilie nicht vermietet, setzt das Finanzamt den Mietwert als Einnahme (Vorteil) an. Leerstand ist nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Koblenz (Urteil vom 21.1.2020, 5 K 760/19.KO) kein Rechtfertigungsgrund für die Reduzierung oder den Erlass der Grundsteuer für denkmalgeschützte und sanierungsbedürftiger Gebäude. Bitter für die damalige Klägerin: Sie muss mehr als 83.000 Euro Grundsteuer nachzahlen. In Anbetracht von zirka 12 Millionen Euro Sanierungskosten für ihre Baudenkmäler in der Koblenzer Altstadt, die zum UNESCO-Weltkulturerbe Oberes Mittelrheintal gehören, ist die Grundsteuernachzahlung nur ein Tropfen auf den heißen Stein.

Gut zu wissen: Mit Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025 ist ein genereller Abschlag in Höhe von zehn Prozent für denkmalgeschützten Grundbesitz in privater Hand vorgesehen.

Wissenswertes zur Grundsteuer

Grundsteuer auf Mieter umlegen

Die Grundsteuer ist umlagefähig. Sie gilt in der Rechtsprechung als öffentliche Last eines Grundstücks und zählt prinzipiell zu den Mietnebenkosten beziehungsweise umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter darf die Grundsteuer auf den Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag so geregelt ist. Fehlt eine entsprechende Passage im Mietvertrag, kann der Mieter die Zahlung der Grundsteuer verweigern. Die Mustermietverträge des Haus- und Grundbesitzervereins listen die Grundsteuer üblicherweise exemplarisch unter dem Punkt „Betriebskosten“ auf. Die Grundsteuer wird mit dem Mieter im Zuge der Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) verrechnet.

Umlageschlüssel Grundsteuer

Der Umlageschlüssel sieht für die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten wie Hausmeister oder Treppenreinigung eine anteilsmäßige Umlage nach Wohnfläche vor. Bei der Grundsteuer kommt es darauf an, ob dem Eigentümer lediglich eine oder mehrere Eigentumswohnungen in einem Haus gehören.

Gehört dem Eigentümer das komplette Mehrfamilienhaus, fordert die Gemeinde die Gesamtsumme ohne Aufschlüsselung von ihm. Dieser kann sich die Grundsteuer gemäß vereinbartem Umlageschlüssel von seinen Mietern wiederholen. Die Summe wird nicht einfach durch die Anzahl der Parteien geteilt, sondern der Umlageschlüssel richtet sich nach der Wohnfläche. Befinden sich im Mehrfamilienhaus Geschäftsräume, also zum Beispiel eine Massagepraxis oder ein Friseursalon, darf das anteilige Umlageverfahren nicht angewandt werden, da die Ertragskraft eines wirtschaftlichen Betriebs deutlich höher ist als die einer Mietwohnung.

Gehören dem Eigentümer nur einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, verhält es sich anders. Der Bundesgerichtshof betrachtet gemäß § 131 Bewertungsgesetz (BewG) jedes Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum als wirtschaftliche Einheit. Die Kommune stellt jedem Wohnungseigentümer die Grundsteuer separat in Rechnung. Der Eigentümer kann die individuelle Grundsteuer mit der Nebenkostenabrechnung für jede Wohnung direkt 1:1 an den jeweiligen Mieter weiterreichen.

Mehrfamilienhaus im Plattenbau.

Gehört dem Vermieter das ganze Mehrfamilienhaus, kann er die Grundsteuer anteilig nach Wohnfläche umlegen.

Zurechnungsfortschreibung bei Eigentümerwechsel

Wer bezahlt die Grundsteuer bei einem Eigentümerwechsel? Hier fasst sich der Gesetzgeber klar: Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer. Selbst wenn sie in vier Raten eingezogen wird, gilt der Eigentümer am Stichtag 1. Januar als Steuerschuldner für das komplette Kalenderjahr. An diesem Tag wird der Einheitswert festgestellt. Geregelt wird dies in den §§ 9 und 10 im Grundsteuergesetz (GrStG).

Der Wechsel des Eigentümers wird mit Hilfe eines neuen Einheitswertes (sogenannte Zurechnungsfortschreibung) festgestellt. Fortschreibungszeitpunkt ist nach dem Bewertungsgesetz der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt (§ 22 Absatz 4 Nr. 1 BewG). An der Höhe der Grundsteuer ändert sich hierbei in der Regel nichts, denn die Grundsteuer ist eine vom Einkommen und Vermögen des Eigentümers unabhängige Objekt- und Realsteuer.

Grundbesitzabgaben bei Eigentümerwechsel

  • Grundsteuer,
  • Abwassergebühren und
  • Abfallbeseitigungsgebühren.

Während Sie als Verkäufer nach einem Eigentümerwechsel erst dann von der Grundsteuer befreit sind, wenn das Finanzamt die Gemeinde informiert, sieht es bei den Gebühren für Müll und Abwasser je nach Gemeinde möglicherweise anders aus. Prinzipiell bleibt der bisherige Eigentümer so lange abgabenpflichtig, bis das Finanzamt die Zurechnungsfortschreibung fortführt. In der Übergangszeit (bis zum 1. Januar) verrechnen Käufer und Verkäufer die Grundbesitzabgaben entweder intern, oder der neue Eigentümer zahlt die Abfallbeseitigungs- und Abwassergebühren freiwillig an die Gemeinde. Den Grundbesitzabgabenbescheid, auch als Grundabgabenbescheid bekannt, für das ganze Jahr bekommt jedoch derjenige, der am 1. Januar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Grundsteuer zurückfordern nach Verkauf

Abweichend von den gesetzlichen Regelungen können Sie mit Ihrem Käufer im Kaufvertrag individuell vereinbaren, dass dieser Ihnen die Grundsteuer ab Kaufdatum erstattet. Die Gemeinde erwartet die Grundsteuer jedoch von demjenigen, der am 1. Januar im Grundbuch als Eigentümer und damit als Steuerschuldner eingetragen ist.

Expertentipp: Lösen Sie Ihr Konto, über das Ihre Immobilien-Angelegenheiten abgewickelt werden – also auch die Grundsteuer eingezogen wird – nicht sofort auf, nachdem der Kaufpreis eingegangen ist. Die Finanzämter brauchen erfahrungsgemäß viele Monate, bis sie die Gemeinde über den steuerrechtlich relevanten Eigentümerwechsel informieren. Ein Grundstücksverkauf, der im November vom Notar abgewickelt wurde, kann im Juni des Folgejahres durchaus noch im Bearbeitungsstapel des zuständigen Finanzbeamten liegen. Solange das Finanzamt der Gemeinde den Eigentümerwechsel noch nicht bekanntgegeben hat, wird diese die Grundsteuer weiterhin vom bisherigen Eigentümer einfordern. Wenn Sie das Konto frühzeitig auflösen, riskieren Sie beträchtliche Rücklastschriftgebühren, auf denen Sie sitzen bleiben.

Die Gemeinde wird Ihnen die zu viel entrichtete Grundsteuer, die über das Kalenderjahr des Verkaufsdatums hinausgehen, zurückerstatten, sobald sie vom Finanzamt über den Eigentümerwechsel informiert wurde. Eine individuelle Bekanntgabe des Eigentümerwechsels mit Verweis auf den geänderten Grundbucheintrag hilft Ihnen nicht weiter. Sollte die Gemeinde sich nicht automatisch bei Ihnen erkundigen, auf welches Konto Sie die zu viel entrichtete Grundsteuer überweisen soll, fragen Sie einige Monate nach dem Verkauf im Steueramt der Gemeinde danach, wie Sie die Grundsteuer zurückfordern können.

Grundsteuer zurückfordern bei wesentlicher Ertragsminderung

Wenn Ihre Einkünfte aus Grundstücken und Immobilien beträchtlich geschmälert werden und Sie die dafür zugrunde liegenden Umstände nicht zu vertreten haben, können Sie bis 31. März des Folgejahres einen Teilerlass der Grundsteuer beantragen. Die konkreten Voraussetzungen sind im Grundsteuergesetz (GrStG) festgeschrieben.

Für bebaute Grundstücke gilt gemäß § 34 GrStG: Die Grundsteuer wird um 25 Prozent erlassen, wenn die geschätzte übliche Jahresrohmiete (Rohertrag), die für vergleichbare Räumlichkeiten, Ausstattung und Lage ortsüblich gezahlt wird, um mehr als 50 Prozent sinkt. Bei einem kompletten Mietausfall wird die Grundsteuer zur Hälfte erstattet. Die Bedingungen für den Teilerlass der Grundsteuer sind happig:

  • Der Steuerpflichtige darf die Minderung des Rohertrags nicht selbst zu vertreten haben. Beispiel: Stand das Mietobjekt leer, weil umfangreiche Sanierungsarbeiten nach einer Überschwemmung anstanden oder der Dachstuhl abgebrannt ist, liegt der Mietausfall meistens nicht an Versäumnissen oder schuldhaftem Verhalten des Eigentümers, sondern an höherer Gewalt. Gleiches gilt, wenn die Mietzahlungen ausbleiben, weil der Mieter nicht zahlt.
  • Betriebskosten werden bei der Ermittlung des Rohertrags nicht berücksichtigt.
  • Das Finanzamt gewährt den Teilerlass der Grundsteuer nur, wenn „die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig“ (also ungerecht, unangemessen) wäre.
  • Hätte der Steuerschuldner die Fortschreibung des Grundsteuerwerts im Erlasszeitraum auf Antrag berücksichtigen können oder macht er dies tatsächlich, muss er auf den Grundsteuererlass verzichten.

Unter dem Erlasszeitraum wird das Wirtschaftsjahr verstanden, auf das sich die Einkommensteuererklärung bezieht.

Für land- und fortwirtschaftliche Betriebe gilt: Verringert sich der Reinertrag, der der Steuer zugrunde liegt, um mehr als 50 Prozent, kann der Betrieb ein Viertel der bezahlten Grundsteuer zurückfordern. Bei einem um 100 Prozent geminderten Reinertrag wird auf Antrag die Hälfte der Grundsteuer erlassen. Die Bedingungen für diesen Grundsteuernachlass sind gemäß § 33 GrStG :

  • Der Steuerschuldner darf an der Ertragsminderung nicht selbst schuld sein. Sprich: Misswirtschaft ist kein Nachlassgrund, Ernteausfall aufgrund von Naturkatastrophen schon.
  • Der Erlass wird nur gewährt, wenn die Grundsteuerbelastung aufgrund der wirtschaftlichen Verhältnisse nicht vertretbar ist. Sprich: Erzielt der Betrieb Gewinn, gibt es keinen Grundsteuererlass.
  • Wird die Ertragsminderung für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt oder hätte sie bei rechtzeitiger Antragstellung berücksichtigt werden können, gibt es keinen Grundsteuererlass.

Darüber hinaus gibt es einen allgemeinen Erlass aus Billigkeitsgründen sowie einen Erlass der Grundsteuer für Anlagen von öffentlichem Interesse, also Kulturgüter, Grünanlagen, Spiel- und Sportplätze.

Werbungskosten: Grundsteuer in der Steuererklärung

Die Grundsteuer können Eigentümer nur von der Steuer absetzen, wenn

  • die Immobilie vermietet ist,
  • bei Leerstand die Absicht Einkünfte zu erzielen, nachgewiesen werden kann,
  • die Einkünfte des Steuerpflichtigen einschließlich der Mieteinnahmen den Freibetrag übersteigen.

Die Freibeträge liegen im Jahr 2020 bei 9.408 Euro für Alleinstehende. Für Ehegatten gilt der doppelte Betrag, also 18.816 Euro.

Dabei spielt es nach gegenwärtiger Rechtsprechung keine Rolle, ob der Vermieter die Grundsteuer auf den Mieter umlegt oder sie aus eigener Tasche bezahlt. Nutzt der Eigentümer die Wohnung hingegen selbst, kann er die Grundsteuer nicht absetzen. Wird die Immobilie nur teilweise vermietet, kann die Grundsteuer dafür nur anteilig in der Steuererklärung angegeben werden. Beispiel: Gehört Ihnen eine Eigentumswohnung, in der Sie gemeinsam mit einem, Miete zahlenden, Mitbewohner leben, können Sie nur den Anteil der Grundsteuer absetzen, den Sie auf Ihren Mitbewohner umlegen.

Sonderfall Leerstand: Steht das Mietobjekt leer, können Sie die Grundsteuer absetzen, wenn Sie gegenüber dem Finanzamt nachweisen können, dass Sie sich aktiv um einen Mieter bemühen. Anzeigenschaltungen auf Immobilienportalen eignen sich als Nachweis. Suchen Sie gleichzeitig Mieter und Käufer für die Immobilie, weil Sie diese möglicherweise verkaufen anstatt vermieten möchten, können Sie die Grundsteuer bei Leerstand nicht absetzen.

Als Eigentümer beziehungsweise Vermieter geben Sie die Grundsteuer in Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ in Ihrer Steuererklärung an. Aber in welches Feld gehört der Betrag für die Grundsteuer? Genau wie Neben- und Betriebskosten sowie Ausgaben für Renovierungen und Instandhaltungen betrachtet der Fiskus die Grundsteuer für vermietende Wohnungseigentümer als Werbungskosten. Für die einzelnen Bestandteile des Kostenpunktes „Betriebs- und Nebenkosten“ sind in der Steuererklärung keine individuellen Felder vorgesehen. Die Betriebskosten, einschließlich der Grundsteuer, werden daher in der vorgesehenen Zeile bereits addiert eingetragen. Im nachfolgenden Steuerformular, Anlage V, Abschnitt Werbungskosten, ist die Grundsteuer in Zeile 48 enthalten – das kann sich aber jährlich ändern.

Die Grundsteuer ist Teil der Werbungskosten von Anlage V in der Steuererklärung.

Die Grundsteuer tragen Vermieter in der Steuererklärung in Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ in der vorgesehenen Zeile bei den Werbungskosten ein.

Häufige Fragen zur Grundsteuer (FAQs)

Die häufigsten Fragen zur Grundsteuer haben wir hier für Sie samt Antworten zusammengestellt.

Wer muss Grundsteuer bezahlen?

Jeder, der in Deutschland zum 1. Januar im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie eingetragen ist, muss die Grundsteuer für das komplette Kalenderjahr an die Kommune abführen. Wer selbst in seiner Immobilie wohnt, kann nicht von der Grundsteuer befreit werden und diese auch nicht absetzen.

Wer kann die Grundsteuer von der Steuer absetzen?

Eigentümer können die Grundsteuer für vermietetes Wohneigentum, als Teil der Werbungskosten in Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ ihrer Steuererklärung, von der Einkommensteuer absetzen. Außerdem können Vermieter die Grundsteuer, sofern im Mietvertrag nicht anderweitig geregelt, im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Können Mieter die Grundsteuer absetzen?

Mieter, die in einer Mietwohnung leben, können allerlei Nebenkosten wie beispielsweise Handwerkerrechnungen von der Steuer absetzen. Die Grundsteuer wird hingegen als Kostenpunkt der allgemeinen Lebensführung angesehen und kann vom Mieter nicht von der Einkommensteuer abgesetzt werden.

Anders sieht es aus, wenn es sich um Geschäftsräume handelt. Die Grundsteuer fällt bei Selbstständigen und Freiberuflern unter die Raumkosten. Raumkosten können als Betriebskosten abgesetzt werden – allerdings nur für die Räume, die betrieblich genutzt werden. Für das Homeoffice gilt demnach: Die Grundsteuer kann nur mit dem Anteil in der Steuererklärung steuermildernd berücksichtigt werden, der der Bürofläche Ihrer Wohnung entspricht. Auch Unternehmen, die beispielsweise ein Büro mieten, können die Grundsteuer als Betriebs- oder Werbungskosten absetzen.

Was ist die Jahresrohmiete?

Die Jahresrohmiete umfasst neben der Kaltmiete folgende gegebenenfalls vertragsgemäß anfallende Zahlungen des Mieters:

  • Mietvorauszahlungen (Kaution),
  • Betriebskosten / Nebenkosten,
  • umlagefähige Kosten (zum Beispiel Grundsteuer oder Baukostenzuschüsse),
  • Nutzungsentgelte für Küche oder Möbel bei möblierten Immobilien,
  • Strom (aber nicht Kosten für den Energiebetrieb wie Wasser, Gas oder Heizöl) und
  • Versicherungen.

Da bei der Jahresrohmiete von einer Sollmiete ausgegangen wird, fließen weder Mietausfälle noch Kosten, die nur von einzelnen Mietern aber nicht von allen bezahlt werden, ein.

Wie bekomme ich die Grundsteuer vom Fiskus zurück?

Die Grundsteuer kann in Ausnahmefällen auf Antrag (teilweise) erlassen werden. Ein Erlass ist möglich für Anlagen von öffentlichem Interesse (Kulturgüter, Parks, Sport- und Spielplätze), aus Billigkeitsgründen sowie wegen unverschuldeter, aber wesentlicher Ertragsminderung. Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden.

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Author:
André Heid
Position:
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