Einheitswertbescheide entfalten seit dem 1. Januar 2025 keine Wirkung mehr. Der Gesetzgeber hat die alten Bescheide nicht nur außer Kraft gesetzt, sondern auch die Vorschrift gestrichen, auf der sie beruhten. An ihre Stelle ist der Grundsteuerwert getreten. Hier erfahren Sie, warum der Einheitswert ausgedient hat, in welchen Fällen die alten Bescheide trotzdem noch zählen und wie das Finanzamt den Einheitswert früher berechnet hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Einheitswert war bis zum 31. Dezember 2024 der Ausgangswert für die Berechnung der Grundsteuer. Er beruhte auf den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) beziehungsweise 1. Januar 1935 (neue Bundesländer).
- Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern im April 2018 für unvereinbar mit dem Gleichheitssatz.
- Einheitswertbescheide, die vor dem 1. Januar 2025 erlassen wurden, sind nach § 266 Absatz 4 BewG kraft Gesetzes zum 31. Dezember 2024 mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben.
- Auch die Rechtsgrundlage ist weg: § 19 BewG, der die Feststellung von Einheitswerten regelte, wurde zum 1. Januar 2025 aufgehoben.
- Für Stichtage ab 2025 werden keine Einheitswerte mehr festgestellt oder fortgeschrieben. Für frühere Stichtage kann das Finanzamt dagegen weiterhin Einheitswertbescheide erlassen, ändern oder aufheben.
- Eine Bedeutung hat der Einheitswert heute fast nur noch rückwirkend: für Grundsteuerjahre bis 2024, laufende Rechtsbehelfe und Erhebungszeiträume bis 2024 bei der Gewerbesteuer.
- Seine Aufgabe übernimmt in den meisten Bundesländern der Grundsteuerwert, festgestellt im Grundsteuerwertbescheid.
Was war der Einheitswertbescheid?
Der Einheitswertbescheid war das Schreiben, mit dem das Finanzamt Eigentümern den festgestellten Einheitswert ihres Grundstücks oder ihrer Immobilie mitteilte. Der Einheitswert diente als Grundlage für verschiedene Steuern, vor allem für die Grundsteuer. Auch bei der Gewerbesteuer spielte er eine Rolle und manche Gemeinden bemaßen danach früher die Zweitwohnungsteuer.
Seit dem 1. Januar 2025 gibt es den Bescheid nicht mehr, die Einheitswertbescheide sind gemäß § 266 Absatz 4 BewG mit Wirkung für die Zukunft aufgehoben. An seine Stelle ist der Grundsteuerwertbescheid getreten. Er stellt den Grundsteuerwert fest, der seit 2025 die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bildet.
Warum der Einheitswert ausgedient hat
Eigentlich sollten die Einheitswerte alle sechs Jahre neu festgestellt werden. Tatsächlich fand die letzte Hauptfeststellung in den alten Bundesländern zum 1. Januar 1964 statt, in den neuen Bundesländern sogar zum 1. Januar 1935. Alle weiteren Hauptfeststellungen setzte der Gesetzgeber aus, da ihm der Aufwand einer flächendeckenden Neubewertung zu groß war.
Die Folge: Die Einheitswerte lösten sich immer weiter von der Wirklichkeit und zwar nicht gleichmäßig, sondern je nach Lage völlig unterschiedlich. Der alte Stichtag hielt die Unterschiede zwischen den Grundstücken auf dem Stand der 1960er-Jahre fest, während sich die Preise am Markt längst auseinanderentwickelt hatten. Zwei Grundstücke mit demselben Einheitswert konnten deshalb völlig unterschiedlich viel wert sein: Lag das eine in einem Viertel, das seit den 1960er-Jahren stark an Beliebtheit gewonnen hat und das andere in einer Gegend, die sich kaum verändert hat, spiegelte sich das in den Einheitswerten nicht wider. Ihre Eigentümer zahlten trotzdem gleich viel Grundsteuer.
Am 10. April 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht: Das Festhalten am Stichtag 1964 führt zu gravierenden Ungleichbehandlungen und verstößt jedenfalls seit 2002 gegen den allgemeinen Gleichheitssatz. Der Gesetzgeber darf die Bewertungsregeln zwar weitgehend selbst gestalten, sie müssen die Grundstücke aber in ihrem Verhältnis zueinander realitätsgerecht abbilden. Weder der eingesparte Verwaltungsaufwand noch die vergleichsweise geringe Höhe der einzelnen Steuerlast ändern daran etwas.
Bis Ende 2019 musste der Gesetzgeber eine Neuregelung schaffen. Das tat er mit dem Grundsteuer-Reformgesetz vom 26. November 2019 und ging dabei weiter als gefordert. Das Gericht hatte nur über bebaute Grundstücke in den alten Bundesländern entschieden. Abgeschafft wurde die Einheitsbewertung aber überall und für jede Art von Grundbesitz. Danach durfte das alte Recht längstens bis zum 31. Dezember 2024 weiter angewendet werden. Auch diese Frist ist mittlerweile abgelaufen. Seit dem 1. Januar 2025 gibt es die Einheitsbewertung nicht mehr, die Vorschriften dazu im Bewertungsgesetz gelten nur noch für Zeiträume bis Ende 2024 oder wurden ganz gestrichen.
Einheitswert und Grundsteuerwert im Vergleich
Beide Werte beantworten dieselbe Frage: Mit welchem Betrag geht eine Immobilie in die Grundsteuer ein? Die Antworten fallen aber völlig unterschiedlich aus. Nicht nur, weil zwischen den Stichtagen fast sechs Jahrzehnte liegen, sondern auch, weil heute modernere Bewertungsmaßstäbe verwendet werden.
| Einheitswert | Grundsteuerwert | |
|---|---|---|
| Stichtag der Wertverhältnisse | 1. Januar 1964 bzw. 1935 | 1. Januar 2022 |
| Rechtsgrundlage | §§ 19 ff. BewG (aufgehoben) | §§ 218 ff. BewG |
| Bescheid | Einheitswertbescheid | Grundsteuerwertbescheid |
| Turnus | Hauptfeststellung alle 6 Jahre – faktisch nie durchgeführt | Hauptfeststellung alle 7 Jahre, nächste zum 1. Januar 2029 |
| Höhe | durch die alten Wertverhältnisse sehr niedrig | deutlich höher, weil er auf Werten von 2022 beruht |
Gut zu wissen: Ein höherer Grundsteuerwert heißt nicht automatisch, dass Sie mehr Grundsteuer zahlen müssen als bisher. Um die höheren Grundstückwerte auszugleichen, wurde im Zuge der Grundsteuer-Reform 2025 die Grundsteuermesszahl deutlich gesenkt. Im Bundesmodell auf 0,31 Promille für Wohngrundstücke und 0,34 Promille für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke. Entscheidend für die finale Höhe der Grundsteuer ist außerdem der Hebesatz Ihrer Gemeinde.
Welche Bedeutung hat der Einheitswert heute?
Für laufende Steuerjahre hat der Einheitswert fast keine Bedeutung mehr. Er ist aus dem deutschen Steuerrecht verschwunden. Die Steuern, die früher daran anknüpften, werden heute anders berechnet.
| Wofür der Einheitswert galt | Status heute |
|---|---|
| Grundsteuer | nur bis einschließlich 2024; seit 2025 gilt der Grundsteuerwert beziehungsweise, je nach Bundesland, Grundsteueräquivalenzbeträge |
| Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG | bis Erhebungszeitraum 2024: 1,2 Prozent des Einheitswerts; ab 2025 zählt die tatsächlich gezahlte Grundsteuer |
| Zweitwohnungssteuer | vom Bundesverfassungsgericht 2019 verworfen; die Kommunen rechnen meist nach der jährlichen Nettokaltmiete |
| Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer | schon seit 1996 nicht mehr; zunächst galt der Bedarfswert, seit 2009 ist der gemeine Wert der Immobilie zum Stichtag maßgeblich |
Wichtig: Für zurückliegende Jahre sieht es anders aus: Die Aufhebung wirkt nur für die Zukunft. Werfen Sie Ihren alten Einheitswertbescheid deshalb nicht weg.
Wofür Sie den Einheitswertbescheid noch brauchen
Der Einheitswert wurde mit Wirkung für die Zukunft aufgeben. Rückwirkend ändert sich nichts: Für alles, was vor 2025 liegt, bleibt der Wert maßgeblich. In diesen vier Fällen brauchen Sie den alten Einheitswertbescheid weiterhin.
- Grundsteuer für Jahre bis 2024. Nachzahlungen, Erstattungen und Korrekturen für zurückliegende Jahre richten sich nach wie vor nach dem damaligen Einheitswert.
- Laufende Einsprüche und Klagen. Verfahren, die sich auf Zeiträume bis 2024 beziehen, laufen auf Grundlage der alten Bescheide weiter.
- Betriebsprüfungen. Wer Grundbesitz im Betriebsvermögen hält, braucht den Einheitswert für die gewerbesteuerliche Kürzung bis zum Erhebungszeitraum 2024. Bei einer Prüfung also noch Jahre später.
- Korrekturen auf alte Stichtage. Das Finanzamt darf auch nach dem 31. Dezember 2024 noch Einheitswertbescheide für Stichtage vor dem 1. Januar 2025 erlassen, ändern oder aufheben. Ein solcher Bescheid betrifft dann aber nur Jahre bis 2024, auf Ihre laufende Grundsteuer wirkt er sich nicht aus.
Wichtig: Einen neuen Einheitswertbescheid wegen Anbau, Grundstücksteilung oder Eigentümerwechsel gibt es nicht mehr. Fortschreibungen und Nachfeststellungen von Einheitswerten sind seit dem 1. Januar 2025 unzulässig. Solche Änderungen laufen heute über den Grundsteuerwert.
Wie ist der Einheitswertbescheid aufgebaut?
Oben links prangt der Name und die Abteilung der Behörde, die den Einheitswertbescheid ausgestellt hat. Die ausstellende Behörde ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich Ihre Immobilie liegt. Die Abteilung nennt sich Einheitliche Grundbesitzstelle. Direkt darunter finden Sie gefettet das Aktenzeichen, umgangssprachlich auch als Einheitswertnummer bezeichnet.
Rechts oben stehen ergänzende Angaben zum Lagefinanzamt, darunter die Zimmernummer des Beamten.
Der inhaltliche Teil des Einheitswertbescheides ist in vier Abschnitte mit den Buchstaben A bis D gegliedert.
- A. Art der Feststellung: Hier steht meist nur ein Satz, der auf die Vorläufigkeit des Bescheids und die Abgabenordnung (AO) verweist.
- B. Für das Grundstück [Ort, Straße, Hausnummer] werden zum [Datum Stichtag] festgestellt: Hier finden Sie den Einheitswert, die Art der Einheit (zum Beispiel: Eigentumswohnung) und Angaben zur Zurechnung.
- C. Berechnung des Einheitswerts: Hier legt das Finanzamt dar, mit welchen Zahlen der Beamte gerechnet hat.
- D. Erläuterungen: Hier erklärt der Finanzbeamte unter Umständen, was er warum gemacht und (nicht) berücksichtigt hat.
Es folgen der obligatorische Datenschutzhinweis, die Rechtsbehelfsbelehrung und der Nachname des Sachbearbeiters.
Wie wurde der Einheitswert berechnet?
Das Finanzamt arbeitete mit einem Massenbewertungsverfahren: Gleichartige Grundstücke wurden gruppiert und einheitlich bewertet. Welches Verfahren angewendet wurde, hing von der Art der Immobilie bzw. des Grundstücks ab:
- Immobilien mit Renditepotenzial: Angewandt wurde eine stark vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens. Einheitswert = Jahresrohmiete zum Stichtag 1964 bzw. 1935 × Vervielfältiger. Der Vervielfältiger richtete sich nach Einwohnerzahl, Baujahr und Bauweise. In der Jahresrohmiete waren alle Einnahmen und Kosten enthalten – egal ob umlagefähig oder nicht. Ausnahmen: Heizung, Warmwasseraufbereitung und die Kosten für den Fahrstuhl wurden nicht berücksichtigt.
- Selbst bewohnte oder mietfrei überlassene Immobilien: Als Bemessungsgrundlage diente der ortsüblichen Mietzins für ein vergleichbares Objekt. Standen keine Vergleichsobjekte zur Verfügung, – wie beispielsweise bei Luxuswohnimmobilien – wurde der Substanzwert ermittelt beziehungsweise in gewisser Weise das Sachwertverfahren angewandt: Normalherstellungskosten × umbauter Raum, gemindert um die Alterswertminderung und über eine Wertzahl an die örtlichen Marktgegebenheiten angeglichen.
- Unbebaute Grundstücke: Hier galt die Formel: Einheitswert Grundstück = Quadratmeter x Bodenwert (von 1964 bzw. 1935). Bestanden bereits Außenanlagen auf dem unbebauten Grundstück, beispielsweise eine Umzäunung, wurde deren gemeiner Wert noch addiert.
Grundsteuerwert zu hoch? Wir prüfen das
Der Einheitswert ist Geschichte – Ihre Grundsteuer ist es nicht. Und weil der Grundsteuerwert bis zur nächsten Hauptfeststellung am 1. Januar 2029 unverändert weitergilt, wirkt ein Fehler darin jedes Jahr aufs Neue.
Im Bundesmodell gilt: Weisen Sie nach, dass der festgestellte Grundsteuerwert den gemeinen Wert Ihrer Immobilie um mindestens 40 Prozent übersteigt, ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 220 Absatz 2 BewG). Maßgeblich sind dabei die Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022, nicht der heutige Marktwert.
Unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten sowie öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen schätzen im kostenlosen Erstgespräch ein, ob diese Schwelle in Ihrem Fall erreichbar ist. Bei Bedarf erstellen wir ein Grundsteuer-Gutachten, das die Finanzverwaltung anerkennt.
Häufige Fragen zum Einheitswert
In diesem Abschnitt beantworten wir häufige Fragen zum Einheitswert und Einheitswertbescheid.
Gibt es den Einheitswertbescheid noch?
Nein. Alle Einheitswertbescheide sind zum 31. Dezember 2024 kraft Gesetzes aufgehoben. Seit 2025 gilt stattdessen der Grundsteuerwertbescheid, in Bayern, Hamburg, Niedersachsen und Hessen der Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge.
Ist der Einheitswert dasselbe wie der Grundsteuerwert?
Nein. Der Grundsteuerwert ist der Nachfolger des Einheitswerts, nicht derselbe Wert unter neuem Namen. Der Einheitswert war bis Ende 2024 die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Ihm lagen Wertverhältnisse von 1964 bzw. 1935 zugrunde. Das Bundesverfassungsgericht erklärte sie 2018 für verfassungswidrig. Seit dem 1. Januar 2025 gilt der Grundsteuerwert. Er beruht auf Daten zum 1. Januar 2022.
Beide Werte sind nur der erste Schritt zur fertigen Grundsteuer. Die Rechnung läuft in drei Stufen. Zuerst stellt das Finanzamt den Wert fest. Daraus wird über die Steuermesszahl der Steuermessbetrag. Darauf wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an. Früher stand am Anfang der Einheitswert, heute der Grundsteuerwert aus dem Grundsteuerwertbescheid.
Kann ich gegen einen Einheitswertbescheid noch Einspruch einlegen?
In aller Regel nicht: Die Einspruchsfrist von einem Monat ist längst abgelaufen, der Bescheid ist bestandskräftig. Zwei Fälle bleiben offen. Erlässt oder ändert das Finanzamt heute noch einen Bescheid für einen Stichtag vor 2025, können Sie dagegen ganz normal Einspruch einlegen. Und wenn Ihr alter Bescheid einen Vorläufigkeitsvermerk trägt, ist er in diesem Punkt weiterhin änderbar.
Wo finde ich den Einheitswert?
Den festgestellten Einheitswert ersehen Sie in Teil B auf Ihrem Einheitswertbescheid, den Ihnen das Finanzamt damals geschickt hat. Für Ihre laufende Grundsteuer brauchen Sie den Einheitswert allerdings nicht mehr. Seit 2025 rechnen die Finanzämter mit dem Grundsteuerwert, in Bayern, Hamburg, Niedersachsen und Hessen mit den Grundsteueräquivalenzbeträgen. Der Einheitswert zählt nur noch für Jahre bis 2024.
