Villa, Penthouse oder Chalet – Luxusimmobilien sind exklusiv und hochpreisig. Doch wie wird der Wert eines Luxusobjekts bestimmt? Erfahren Sie in diesem Artikel, wie die Wertermittlung von Luxuswohnimmobilien funktioniert, welche Besonderheiten es gibt und wie Gutachter vorgehen.
Das Wichtigste in Kürze
- Luxuswohnimmobilien sind durch ihre Exklusivität gekennzeichnet. Neben dem Preis spielen die Lage, Architektur, Gebäudeausstattung sowie individuelle Faktoren eine Rolle.
- Die Wertermittlung von Luxuswohnimmobilien ist insbesondere beim Kauf und Verkauf, bei der Finanzierung durch Fremdkapital, bei Versicherungsfällen sowie Steuerangelegenheiten relevant.
- Bei Luxusobjekten gibt es eine überdurchschnittlich hohe Marktpreisvarianz. Individuelle Begehrlichkeiten verzerren die Marktpreise, sodass der ermittelte Verkehrswert häufig vom tatsächlichen Kaufpreis abweicht.
- Um den Wert einer Luxusimmobilie zu ermitteln, ist das Vorgehen je nach Objekt spezifisch anzupassen. Bei Eigennutzung kann das Sachwertverfahren und bei Fremdnutzung das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen. Zusätzlich sollte immer eine Plausibilisierung durch das Vergleichswertverfahren erfolgen.
- Die Zusammenarbeit mit objektiven Gutachtern ist dringend anzuraten. Sie stützen ihre Ergebnisse auf fundierte Recherchen, Marktanalysen und eine Objektbegehung. Im Anschluss ermitteln sie den Wert Ihres Objekts basierend auf gesetzlichen Standards.
Was sind Luxusimmobilien?
Bei der Einordnung von Luxusimmobilien sind die Interessen und Maßstäbe der Bezugsgruppe ausschlaggebend. Findet ein Objekt die Wertschätzung bei der kaufkräftigen Käufergruppe, kann es dem Luxus-Segment zugeordnet werden. Exklusivität und Knappheit spielen hier eine große Rolle. Unter anderem entscheiden Lage, Architektur, Ausstattung und Einzigartigkeit, ob eine Immobilie von der Zielgruppe als exklusiv angesehen wird oder nicht.
Eine reine Abgrenzung über den Preis ist nicht ausreichend. Der Grund: Der Immobilienmarkt ist sehr heterogen und das Preisniveau schwankt je nach Region stark. Objekte mit ein und demselben Kaufpreis können in Regionen mit geringer Kaufkraft als Luxusimmobilien gelten und in München als Standard durchgehen.
Diese qualitativen Kriterien finden bei der Abgrenzung von Luxuswohnimmobilien ebenso Berücksichtigung wie der Preis:
- Lage: Liegt die Immobilie direkt am Wasser, an einer Parkanlage oder in einer exklusiven Wohngegend? Wie ist der Ausblick? Befindet sich das Objekt in einer Metropol- oder noblen Tourismusregion? Wie ist das Image der unmittelbaren Umgebung?
- Grundstück: Darunter fallen unter anderem Größe, Zuschnitt, Gestaltung der Außenanlagen und Zufahrtssituation.
- Gebäude: Wichtig sind zum Beispiel die Architektur und Raumaufteilung.
- Ausstattung: Eine besondere Ausstattung, etwa durch Spa-Bereiche oder große Dachterrassen, die sich vom ortsüblichen Niveau stark abhebt.
- Technik: Dazu gehören zum Beispiel moderne Sicherheitsinstallationen, „Smart Home“-Elemente oder Beleuchtungssysteme. Auch Aspekte rund um Heizung, Lüftung und Energiegewinnung spielen eine Rolle.
- „Emotionale“ Faktoren: Manche Wohnwünsche sind so individuell wie die Käufer selbst. So können zum Beispiel die Lage in Szenevierteln, spezielle Service-Angebote oder denkmalgeschützte Gebäude als Statussymbol das Interesse bestimmter Gruppen wecken.
Gut zu wissen: Das Spektrum an erdenklichen Luxusimmobilien ist groß – vom Penthouse in Szenelage über das Chalet in den Bergen bis hin zur modernen Architektenvilla. Auch Schlösser, Burgen oder Herrenhäuser können als Luxusobjekt gelten.
Für wen ist die Bewertung von Luxusimmobilien relevant?
Im Wesentlichen ist die Wertermittlung von Luxuswohnimmobilien bei folgenden Anlässen relevant:
- Kauf, Verkauf oder Vermögensauseinandersetzungen wie Scheidung oder Erbschaft (Verkehrswert)
- Finanzierung durch Fremdkapital (Beleihungswert)
- Versicherungsfälle oder Bestimmung von Versicherungssummen (Versicherungswert)
- Steuerbemessungsgrundlage (Einheitswert)
Übrigens: Luxuswohnimmobilien dienen häufig dem Eigengebrauch, teilweise werden sie aber auch als Investition erworben. In der Zukunft dürfte weiterhin mit einer starken Nachfrage zu rechnen sein. In unserem Magazin erfahren Sie, was Sie bei Immobilien als Kapitalanlage beachten müssen.
So funktioniert die Wertermittlung von Luxuswohnimmobilien
Die Wertermittlung von Luxusimmobilien ist äußerst herausfordernd und verlangt ein hohes Maß an Markterfahrung. Wenn Sie den Wert eines Luxusobjekts ermitteln möchten, ist die Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Gutachter dringend zu empfehlen. Die zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilien GmbH verfügen über umfassende Marktkenntnisse und fertigen gern ein objektives Verkehrswertgutachten für Sie an.
Besonderheiten bei der Bewertung von Luxusimmobilien
Luxusimmobilien zeichnen sich durch ihre hohe Individualität aus. Ihre Bewertung sollte daher je nach Objekt differenziert betrachtet werden. Maike Brammer und Maike Dziomba beschreiben in ihrem Beitrag „Bewertung von Luxuswohnimmobilien in Deutschland“1, welche Besonderheiten es bei der Wertermittlung gibt und welche Verfahren zum Einsatz kommen.
Die größte Herausforderung besteht darin, dass zahlreiche wertbildende und -mindernde Aspekte nur bedingt rational zu erklären sind. Individuelle Begehrlichkeiten und emotionale Faktoren verzerren die Kaufpreise. Das führt zu einer überdurchschnittlich hohen Marktpreisvarianz. Häufig unterscheidet sich der ermittelte Verkehrswert um bis zu 30 Prozent vom tatsächlichen Kaufpreis.
Bewertungsverfahren im Überblick
Bei der Wertermittlung von Luxuswohnimmobilien stoßen gängige Bewertungsverfahren aufgrund der hohen Individualität der Objekte auf große Herausforderungen. Daher sollte das Vorgehen immer differenziert und spezifisch angepasst werden.
Die Bewertung kann zunächst basierend auf der Nutzungsart erfolgen. Bei der Eigennutzung findet in der Regel das Sachwertverfahren Anwendung, bei einer Fremdnutzung, also bei Vermietung, das Ertragswertverfahren. In jedem Fall sind individuelle Faktoren für das Objekt zu berücksichtigen.
Wichtig: Zusätzlich sollte immer das Vergleichswertverfahren als stützendes Verfahren durchgeführt werden. Es dient dem direkten Marktabgleich und zur Plausibilisierung der Ergebnisse – das ist vor dem Hintergrund der volatilen Nachfrage bei Luxusimmobilien unerlässlich.
Die Schwierigkeit besteht darin, ausreichend Vergleichswerte für die einzigartigen Luxusobjekte in einem engen Marktsegment zu finden. Die Vergleichbarkeit zu vorhandenen Transaktionen ist im Einzelfall zu prüfen und Abweichungen entsprechend zu berücksichtigen. Gibt es zu wenige Vergleichsobjekte in der relevanten Lage, müssen unter Umständen ältere Erfahrungswerte herangezogen und der Preisanstieg angepasst werden.
Vorgehen und Bewertungsschritte
Die Vorgehensweise bei der Wertermittlung von Luxusimmobilien folgt im Wesentlichen den folgenden Schritten:
- Desktop Research (Recherche-Phase), um allgemein verfügbare Daten zu ermitteln („Hard Facts“)
- ausführliche Marktanalyse
- Objektbesichtigung und -begehung vor Ort
- Auswahl und Anwendung des Bewertungsverfahrens
- Plausibilisierung durch Vergleichswertverfahren
Zuverlässige Wertermittlung für Ihre Luxuswohnimmobilie
Bei Luxusimmobilien bewegen sich Käufer und Verkäufer in einem äußerst hochpreisigen Segment. Je nach Region und Objekt beginnen die Preise für Häuser bei etwa 750.000 Euro und für Wohnungen bei etwa 5.000 Euro je Quadratmeter. Nach oben sind keine Grenzen gesetzt.
Als treibender Faktor wirken vor allem die Exklusivität und Einzigartigkeit der Gebäude. Emotionale Werte treiben die Kaufpreise nach oben und lassen sich rational nur schwer erklären. Für die Wertermittlung einer Luxuswohnimmobilie sind eine tiefgreifende Marktkenntnis und langjährige Erfahrung gefragt.
Sie möchten den Wert für Ihre Luxusimmobilie ermitteln lassen? Unsere qualifizierten Gutachter fertigen ein ausführliches und objektives Verkehrswertgutachten oder Beleihungswertgutachten für Sie an. Vereinbaren Sie im ersten Schritt einen kostenlosen Beratungstermin, um Ihr Anliegen zu besprechen. Sie erreichen uns unter der Telefonnummer 0800 90 90 282 oder über das nachfolgende Kontaktformular.
1in: Sven Bienert, Klaus Wagner (Hrsg.): „Bewertung von Spezialimmobilien“, S. 995 bis 1011, 2. Auflage, 2018
