Platzt die Immobilienblase 2022? Wie lange steigen die Preise für Wohnraum in überhitzten Ballungsregionen noch? Wir beantworten Ihnen die wichtigsten Fragen zum Thema Immobilienblase in Deutschland. Erfahren Sie, ob uns der Immobiliencrash 2022 droht. Wir beraten Sie, ob Sie derzeit Immobilien kaufen, halten oder verkaufen sollten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Immobilienblase entsteht, wenn Immobilien auf dem Markt deutlich überbewertet werden. Sie platzt meist erst, wenn mehrere Faktoren zusammentreffen.
- Immobilienblasen sind entweder fiskalinduziert oder kreditinduziert. Fiskalinduzierte Immobilienblasen wie in Ostdeutschland zur Jahrtausendwende werden von staatlichen Anreizen ausgelöst. Kreditinduzierte Immobilienblasen platzen in der Regel, wenn Darlehensnehmer ihre Baufinanzierung ohne ausreichende Sicherheiten bekommen haben und bei einer Zinserhöhung ihre Raten nicht mehr bedienen können.
- Die Corona-Krise hatte in Deutschland zunächst nur einen sehr geringen Einfluss auf die Preise für Wohnimmobilien. Spekulanten warten bislang vergeblich auf Schnäppchen. Doch seitdem Berufstätige immer mehr von Zuhause aus arbeiten, möchten sie es dort schön haben und lieber kaufen als mieten.
- Die A-Städte stoßen an ihre Grenzen. In Berlin, München und Co. steigen die Kaufpreise, während die Mietrenditen sinken. Die Märkte überhitzen, es gibt Signale für einen Immobiliencrash 2022.
- Das Preisgefüge bei Gewerbeimmobilien ändert sich bedingt durch Covid-19: Logistikimmobilien boomen weiter, während Büro- und Einzelhandelsflächen an Wert verlieren und günstiger werden.
Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase ist eine Spekulationsblase, die entsteht, wenn es auf dem Markt zu einer enormen Überbewertung von Immobilien kommt. Sie kann in eine globale Krise führen oder nur regionale oder nutzungsspezifische Teilsegmente des Marktes, zum Beispiel Büroimmobilien, betreffen. Irgendwann erreicht der Markt den Gipfel und die Preise fallen – die Immobilienblase platzt.
Diese Faktoren treiben Kaufpreise für Immobilien in die Höhe
Vier wesentliche Faktoren begünstigen eine Immobilienblase, auch in Deutschland:
- Niedrige Zinsen machen aus Krediten ein Schnäppchen, da die Bauzinsen ebenfalls gering sind.
- Steigende Einkommen kurbeln die Nachfrage an und sorgen dafür, dass sich mehr Menschen eine Immobilie leisten können.
- Wirtschaftliche Lage: Konjunktur führt ebenso zu steigenden Immobilienpreisen wie eine ansteigende Inflation.
- Angebot und Nachfrage: Die Diskrepanz zwischen Immobilien, die auf dem Markt angeboten werden und nachgefragt werden, verstärkt die Bildung einer Immobilienblase. In immer mehr Großstädten herrscht Wohnraummangel, der durch weitere Zuzüge verschärft wird. Kommt die Stadt mit dem Wohnungsbau nicht hinterher, schießen die Preise aufgrund eines Nachfrageüberhangs weiter in die Höhe.
Gut zu wissen: Übersteigt der Kaufpreis einer Immobilie 30 Jahreskaltmieten, darf dieses Angebot als überzogen gelten. Sind davon zahlreiche Immobilien in einer Region betroffen, ist der Markt überhitzt.
Symptome einer Immobilienblase
Immobilienblasen lassen sich an einigen Symptomen erkennen, die oftmals wie Zahnräder ineinandergreifen:
- Überbewertung der Objekte,
- geringe Bautätigkeit,
- ungebremster Preisanstieg,
- rasantes Wirtschaftswachstum (Bruttoinlandsprodukt),
- Überschuldung der Haushalte,
- Kreditvergabe ohne ausreichende Bonität,
- unattraktive Geldanlagen (Aktien und andere Beteiligungsgeschäfte sind riskanter, Sparen mangels Zinsen eher ein Verlustgeschäft).
„Betongold“ gilt noch immer als sichere Bank, während andere Geldanlagen nicht krisensicher beziehungsweise hochgradig spekulativ erscheinen oder nur eine magere Rendite abwerfen. In Zeiten, in denen Sparbücher eher Geldverlust bedeuten, Aktien in den Keller fallen und die Kaufpreise für Edelmetalle explodieren, investieren noch mehr Menschen in Immobilien als ohnehin schon und verknappen das Angebot dadurch weiter.
Wann platzt die Immobilienblase?
Die Geschichte kennt zwei Formen von Immobilienblasen: Solche, die durch staatliche Eingriffe ausgelöst werden und solche, die durch eine vergünstigte Finanzierung von Banken in einer Katastrophe münden.
Fiskalinduzierte Immobilienblase
Eine fiskalinduzierte Immobilienblase platzt beziehungsweise entsteht durch staatliche Eingriffe. Der Staat setzt steuerliche Anreize, die dafür sorgen, dass immer mehr Menschen ihr Geld in Immobilien anlegen. Gehen diese Anreize mit einer behäbigen Steuerung durch die Politik und einer langsamen Marktentwicklung einher, entwickelt sich der Immobilienmarkt fehlerhaft. Schließlich werden Immobilien zumindest in Deutschland nicht in Rekordzeit aus dem Boden gestampft, sondern erfordern eine weitsichtige Planung und langwierige Genehmigungsprozesse.
Kreditinduzierte Immobilienblase
Wenn die Immobilienfinanzierung stark vergünstigt wird, indem die Kreditgeber, um Geld zu scheffeln, Kunden mit geringer Bonität ein Darlehen gewähren, führt das zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien. Schließlich möchten viele Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden lassen oder ihr Geld sicher in Betongold anlegen. Aufgrund der begrenzten Ressource Boden und einem damit eingeschränkten Angebot steigen die Immobilienpreise. Der gleiche Mechanismus greift, wenn die Kosten von Krediten durch eine Senkung des Zinsniveaus deutlich günstiger werden. Bei konstant niedriger Belastung durch die Kreditrückzahlung können sich plötzlich Menschen ein Haus leisten, die das normalerweise nicht könnten. Dies sind die zwei häufigsten Formen der kreditinduzierten Immobilienblase. Sie gehen meist mit einem eher intransparenten Marktgeschehen mit geringer Regulierung einher.
Kaufpreissteigerung, Mietpreissteigerung, Zins
Die drei Komponenten Zins, Mietpreissteigerung und Kaufpreissteigerung beeinflussen einander. Ihr Zusammenspiel hat maßgeblichen Anteil daran, ob eine Immobilienblase platzt beziehungsweise entsteht.
Grundsätzlich steigt der Wert von Immobilien durch den Anstieg der Kaufpreise. Dadurch entsteht zunächst keine Blase, weil die Kaufpreissteigerungen durch den fundamentalen Cashflow der Immobilien gedeckt sind.
Auf Wohnimmobilien bezogen gilt: Die Bank gewährt kundenfreundlichere Zinskonditionen, je geringer ihr Risiko bei der Immobilienfinanzierung ist. Das Risiko ist umso geringer, je höher die Rendite und je niedriger der Faktor ist.
Rendite = jährliche Kaltmiete / Kaufpreis
Faktor = Kaufpreis / jährliche Kaltmiete
Voraussetzung ist, dass weitere Parameter zur verlässlichen Einschätzung der Bonität passen. Also zum Beispiel, dass der Haushalt ein gesichertes, regelmäßiges Einkommen aufweist und nicht überschuldet ist.
Der Verkehrswert einer Immobilie ergibt sich grob vereinfacht aus dem Jahresrohertrag (= Miete + umlagefähige Betriebskosten), der mit einem Multiplikator multipliziert wird. Der Zins hat eine sehr große Auswirkung auf diesen Multiplikator und kann den Immobilienpreis dadurch drastisch bewegen.
Sofern nun die Verkaufspreise schneller steigen als die Mietpreise, sind die Immobilienpreise nicht mehr durch den fundamentalen Sachwert gedeckt. Man kann behaupten, dass gleichermaßen steigende Mieten bei steigenden Immobilienpreisen die Entstehung einer Immobilienblase verhindern, weil die hohen Kaufpreise gerechtfertigt sind. Kommt es in bestimmten Regionen oder für spezielle Arten von Immobilien (Assets) durch Spekulationen zu einer deutlichen Überbewertung, erreicht der Markt irgendwann seinen Höchststand. Dann platzt die Immobilienblase und die Preise fallen – meist rapide innerhalb einer kurzen Zeit.
Auslöser einer Immobilienblase setzen Spirale in Gang
Die Gründe beziehungsweise Auslöser dafür sind vielfältig. Oft führt einer zum anderen und setzt die Abwärtsspirale richtig in Gang:
- Haushalte verschulden sich zu stark,
- Zinsen steigen,
- Banken vergeben keine leichtfertigen Kredite mehr, sondern finanzieren Immobilien nur noch bei sehr hohem Eigenkapital,
- die Nachfrage sinkt (zum Beispiel, weil viele potenzielle Käufer mit weiter fallenden Preisen rechnen),
- mehr Eigentümer befürchten einen Wertverlust und wollen noch rechtzeitig verkaufen,
- die Bautätigkeit steigt,
- Banken gehen in Konkurs.
Schwierig ist aktuell die Situation, dass
- die Zinsen so niedrig sind,
- die Steigerung der Geldmenge zu einer erhöhten Inflation führt und
- die Mietpreise nicht mit der Kaufpreisentwicklung mithalten.
Wenn immer mehr Menschen ihr Geld in Immobilien anlegen möchten, entsteht ein Nachfrageüberhang. Eine hohe Nachfrage trifft auf wenig Angebot. Die Immobilienpreise steigen, während die Renditen sinken, da die Mieten nicht in gleichem Maße ansteigen. Der Immobilienmarkt überhitzt. Seine Teilnehmer sind bereit, zu hohe Preise zu zahlen. Die geringen Eigenkapitalquoten bei der Darlehensvergabe und die Niedrigzinsperiode kurbeln diese Entwicklung weiter an.
Können durch sich ändernde Umstände Darlehen und Kredite vermehrt nicht mehr bedient werden, kann die Immobilienblase platzen. Solche Umstände sind beispielsweise eine signifikant sinkende Kaufkraft oder Wirtschaftsleistung oder Eingriffe der Politik in den Immobilienmarkt, Stichwort Mietpreisbremse/Mietendeckel.
Einer oder mehrere Auslöser sorgen für einen abrupten Nachfrage-Stopp. Immobilienverkäufer bekommen nicht mehr den Kaufpreis, den sie gezahlt haben. Ist die Zinsbindung für die erste Hauskauf- oder Baufinanzierung ausgelaufen, platzt eine Anschlussfinanzierung, weil der Marktwert und damit der Beleihungswert der Immobilie nicht mehr im Einklang mit der benötigten Darlehenshöhe steht. An dieser Stelle schlägt das Zinsänderungsrisiko unerbittlich zu: Banken besinnen sich zurück auf hohe Eigenkapitalquoten bei Baufinanzierungen – und verlangen zudem bei Anschlussfinanzierungen höhere Zinsen. Wer die plötzlich höhere Rate nicht bedienen kann, muss – zu schlechteren Konditionen – verkaufen.
Hat sich ein Kreditnehmer übernommen und kann seinen Rückzahlungen nicht mehr nachkommen, kommt es in der Regel bereits bei der zweiten nicht bedienten Monatsrate zur Zwangsversteigerung. Häufen sich die Zwangsversteigerungen, gesellen sich meist noch Panikverkäufe hinzu und die Immobilienblase platzt. Im schlimmsten Fall führt die Menge der Zwangsversteigerungen zu einer Bankenpleite, die wiederum eine Pleitewelle auslösen kann, wie wir sie in der von den USA ausgehenden Finanzkrise 2007/2008 erlebt haben.
So beeinflusst die Pandemie die Immobilienblase 2022
Zu Beginn der Corona-Pandemie ging noch die Hälfte der vom Marktforschungsinstitut YouGov Befragten von Immobilienschnäppchen als Folge der Krise aus. Eine sinkende Wirtschaftsleistung und damit einhergehend reichlich Kurzarbeit, Arbeitslosigkeit, zerstörte Existenzen und folgerichtig sinkende Kaufkraft deuteten auf diese Erwartungen hin. Während in Spanien die Preise für Wohnimmobilien in Urlaubsregionen einerseits bedingt durch die Pandemie, andererseits durch den BREXIT (viele Briten nennen ein Häuschen an der Costa Brava, Costa Blanca oder Costa del Sol ihr Eigen) purzeln, waren die Effekte auf dem Immobilienmarkt in Deutschland lange Zeit überschaubar.
Wohnimmobilien und Corona
Diese Fragen drängen sich in Bezug auf Corona und Wohnimmobilien auf:
- Werden die Mieten weiterhin steigen?
- Werden Eigentumswohnungen teurer?
- Oder bricht der Immobilienmarkt für Häuser und Wohnungen zusammen?
In Ballungsgebieten herrscht weiterhin eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen. Die Pandemie und die damit verbundene Aufforderung zu mehr Homeoffice hat den Wunsch nach einem eigenen Haus sogar verstärkt. Zusätzlich wird die Inflation zu weiter steigenden Mieten führen, solange nicht genügend Wohnraum geschaffen wird. In verschiedenen Städten gilt eine Mietpreisbremse, die als unerwünschter Nebeneffekt zu einer Verlangsamung von Wohnbauprojekten führt. Das vergrößert prozentual betrachtet die Spanne zwischen Miet- und Kaufpreissteigerung.
Kaufpreise steigen auch auf dem Land
Covid-19 hält weder die Mietpreissteigerungen auf noch die munter weiter kletternden Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser. In Krisenzeiten – wie aktuell in der Corona-Pandemie – suchen die Menschen vermehrt nach sicheren Investitionsmöglichkeiten, um ihr Geld in Sicherheit zu bringen und vorzusorgen. Immobilien sind wertstabil. Sie gelten als krisensicheres Investment und erwirtschaften üblicherweise Renditen. Corona trägt eher dazu bei, dass der Erwerb von Wohneigentum teurer wird. Jedoch wird die Corona-Krise, ohne politische Eingriffe in den Wohnimmobilienmarkt, keine Preisspirale nach unten in Gang setzen.
Corona begünstigt einen Trend: Lieber günstiger in größeren Wohnungen im Umland leben und im Homeoffice arbeiten – und notfalls länger ins Büro in der Stadt pendeln. Nur ist eine Wohnung im Umland von Berlin, Hamburg, München, Köln oder Stuttgart keineswegs mehr so günstig wie noch vor ein paar Jahren.
Das Statistische Bundesamt hat im ersten Quartal 2021 eine Kaufpreissteigerung von 9,4 Prozent auf Wohneigentum im Vergleich zum Vorjahreszeitraum festgestellt. Der Immobilienmarkt Deutschland hat sich also nicht nur von etwaigen kurzfristigen Auswirkungen der Pandemie erholt – nein, vielmehr toppt er das Vor-Corona-Hoch noch. Lediglich im zweiten Quartal 2020 war ein kurzfristiger Preisverfall für verkaufte Wohnimmobilien zu erkennen. Selbst in dünn besiedelten Landkreisen schossen die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser durch die Decke. Offenbar vom Wunsch auf großzügige eigene vier Wände in ländlicher Idylle für eine ideale Balance aus Homeoffice und Familie getrieben, lagen die Preissteigerungen für dieses Segment bei 11,3 Prozent. Diese Entwicklung setzte sich 2021 fort.
Gesunken sind lediglich die Kaufnebenkosten. Wie Sie diese berechnen, erklären wir im Kaufnebenkosten-Ratgeber.
Der Einfluss der Corona-Krise auf den Wohnimmobilienmarkt hat sich in den Vereinigten Staaten bereits ein Jahr früher so entwickelt, wie jetzt hierzulande: New Yorks am dichtesten besiedelter Stadtbezirk Manhattan war im zweiten Quartal 2020 wie leergefegt. Inzwischen hat sich der Markt weitgehend erholt: In Manhattan wurden im April 2021 so viele Immobilienverträge unterschrieben wie seit 14 Jahren nicht mehr. Die Preise lagen im ersten Quartal 2021 allerdings 8,8 Prozent niedriger als im Vorjahresquartal. Dennoch wirft die Weltwirtschaft stets einen wachsamen Blick auf die Entwicklung in den USA, gerade auf dem Finanz- und Immobiliensektor. Es wäre nicht die erste Immobilienblase, die in den Vereinigten Staaten platzt, wie unsere Grafik der größten Immobiliencrashs zeigt.
Gewerbeimmobilien und Corona
Die Corona-Krise wirkt sich erheblich auf Gewerbeimmobilien aus. Für Einzelhandels- und Büroflächen sinkt die Nachfrage rapide. Einzelhandelsimmobilien und Büroimmobilien sind daher von einem starken Preisverfall betroffen.
Leerstände werden in absehbarer Zeit schwer zu beheben sein. Vor Corona war der Bauboom für Büroimmobilien auf einem Hoch – mit Trend zu sehr großen Büroflächen. Der verstärkte und politisch gewollte Trend zu mehr Homeoffice sorgt nun für einen erheblichen Rückgang auf dem Büromarkt. In Stuttgart ist die diesbezügliche Nachfrage 2020 um mehr als 50 Prozent zurückgegangen, Berlin und München kamen mit rund 25 Prozent vergleichsweise glimpflich davon. Die Nachfrage blieb 2021 schwach. Wenn das Bauvolumen für Büroimmobilien nicht entsprechend zurückgeht, ist ein Mietpreisrutsch nach unten unausweichlich. Etliche Vermieter sind ihren gewerblichen Mietern bereits entgegengekommen.
Flächen, die vor Corona für 20.000 Euro gehandelt wurden, konnten vor einem halben Jahr teilweise für 8.000 bis 9.000 Euro gemietet werden. Wer das Glück hat, für eine Ladenfläche in der Innenstadt noch einen Abnehmer zu finden, muss bei Neuvermietung mit Nachlässen anstatt Preisanhebung rechnen, sowie mit kürzeren Mietverträgen. In München brachen die Mieten für kleine Ladenflächen in Top-Lagen um 27 Prozent ein. Insgesamt gingen die Mietpreise bei Neuvermietung in A-Städten um 13 Prozent zurück. In mittelgroßen Städten fällt der Mietzins-Rückgang mit fünf Prozent geringer aus, Kleinstädte spüren ihn mit einem Prozent fast gar nicht.
Hinzu kommt das erhebliche Risiko eines Mietausfalls. Viele Ladenbesitzer zollen dem, durch die Pandemie beschleunigten Trend zum Onlineshopping Tribut und müssen Insolvenz anmelden. Selbst wenn sich Einzelhändler noch über Wasser halten können, beschäftigen sich die Gerichte immer häufiger mit Mietminderungen von Gewerbetreibenden, die von Corona-bedingten Einschränkungen und Schließungen betroffen sind.
Für die meisten Arten von Gewerbeimmobilien sind die Renditen derzeit mager und das Investitionsrisiko in Anbetracht der ungewissen Dauer der Auswirkungen von Covid-19 hoch. Lediglich die Zukunft für Logistikimmobilien sieht rosig aus. Der Versandhandel blüht, Standorte sind rar und wer noch kein Logistikzentrum hat, der braucht, will oder plant bereits eines.
Platzt die Immobilienblase 2022?
Vor einem Jahr haben wir einen Immobiliencrash in Deutschland noch verneint. Nun verdichten sich die Anzeichen für das Platzen der Immobilienblase stark.
- Die Kaufpreise für Immobilien klettern rasant weiter.
- Die Mietpreise können mit diesen Steigerungen nicht mithalten.
- Die Preisentwicklung der A-Lagen verlangsamt sich stark, da diese an ihre Grenzen stoßen.
- Dafür ziehen die Immobilienpreise in den B-, C- und sogar D-Lagen deutlich an.
- Die inzwischen klar am eigenen Geldbeutel spürbare Inflation trägt ihren Anteil zu einem drohenden Immobiliencrash 2022 bei.
Ein Nachfragerückgang ist in Anbetracht des knappen Wohnraums noch nicht zu erwarten. Dennoch sind einige Großstädte zu einem Pulverfass geworden. In Berlin, Frankfurt und München ist ein Immobiliencrash 2022 nicht abwegig. Eine Anpassung des Leitzinses könnte der zündende Funke sein, der die Immobilienblase platzen lässt.
Immobilienblase in Deutschland
Bedingt durch verstärktes Homeoffice möchten immer mehr Menschen ein gemütliches Eigenheim erwerben. Dieser Wunsch führt zu einem Nachfrageüberhang. Der drohende Immobiliencrash ist auch dem Umstand geschuldet, dass jahrelang zu wenig oder zu langsam gebaut wurde. Nicht umsonst hat Deutschland seit der neuen Legislaturperiode endlich ein Bauministerium. Klara Geywitz (SPD) ist seit 8. Dezember 2021 Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. Ob sie mit ihrer Baupolitik noch verhindern kann, dass die Immobilienblase platzt? Immerhin häufen sich die Signale, dass Deutschland auf einen Immobiliencrash zusteuert.
Die A-Städte, also Metropolen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stoßen an ihre Grenzen. In diesen Großstädten machen Sie mittlerweile keine guten Deals mehr mit Immobilien! Die Kaufpreise in München sind über die Jahre derart angestiegen, dass die Mietzinssteigerungen nicht mehr mithalten. In der bayerischen Landeshauptstadt sind kümmerliche Mietrenditen von zwei Prozent normal. Wie wollen Sie als Eigentümer damit noch Geld verdienen?
Lesetipp: Erfahren Sie in unserem Ratgeber, wie Sie die Mietrendite berechnen.
Vor allem in Berlin würden wir momentan nicht in eine Immobilie investieren. Durch überhöhte Kaufpreise und einen enormen Nachfrageüberhang verdienen sie dort in den nächsten fünf bis zehn Jahren praktisch nichts mit einer jetzt gekauften Immobilie. Verschiedene internationale Analysten haben im vergangenen Jahr zudem Frankfurt am Main als überhitzten Markt für Wohnimmobilien ausgemacht. Im Ranking der UBS-Studie „Global Estate Bubble Index“ schneidet die Rhein-Main-Metropolregion um Frankfurt sogar klar auf Rang 1 vor Toronto, Hongkong, München und Zürich ab.
Lesetipp: Wie sich die Kaufpreise für Immobilien im deutschen Finanzzentrum entwickeln, haben wir in unserem Magazin-Artikel zum Immobilienmarkt Frankfurt für Sie aufbereitet.
Signale für einen Immobiliencrash 2022
Werfen wir einen Blick auf die Faktoren, die häufig eine Blasenbildung begünstigen. Keinen Grund zur Sorge liefern folgende Blasentreiber:
- Kreditvergabe: Die Zinsen für Baufinanzierungen und Kredite sind seit Jahren sehr niedrig. Bei der Kreditvergabe achten deutsche Banken allerdings darauf, dass nur derjenige ein Darlehen oder eine Hypothek aufnehmen kann, der sich die Rückzahlung auch leisten kann. Ungefähr die Hälfte aller Kredite an Privatpersonen und Unternehmen in Deutschland sind für Investitionen in Wohnimmobilien.
- Überschuldung der Haushalte: Die Überschuldung von Privatpersonen nimmt ab. 6,16 Millionen und somit 8,86 Prozent der Verbraucher in Deutschland galten laut SchuldnerAtlas 2021 als überschuldet. Das ist sind fast 700.000 Menschen weniger als im Vorjahr.
- Wirtschaftliche Lage: Das Bruttoinlandsprodukt ist im dritten Quartal 2021 um 14 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen.
Etwas kritischer sieht es im Hinblick auf die folgenden Faktoren aus, die Immobilienblasen begünstigen:
- Unattraktive Geldanlagen: Aktien sind mit einem höheren Risiko behaftet als Immobilien; andere Anlageformen werfen kaum Renditen ab und sind damit unattraktiv. In der Folge kaufen private und institutionelle Investoren verstärkt Immobilien. Eine erhöhte Nachfrage trifft auf wenig Angebot. Diese Verknappung führt zu Kaufpreissteigerungen. Besonders begehrt sind Ballungsgebiete. Dort lassen sich verlockende Mieten realisieren, Leerstand ist kaum zu befürchten. Spekulanten sichern sich zudem Grundstücke in Ballungsgebieten, die sie aber brachliegen lassen. Sie warten auf eine Wertsteigerung, um die Grundstücke dann mit hohem Gewinn an Bauherren verkaufen zu können. Die Bundesregierung schiebt diesem Treiben mit der Neuregelung der Grundsteuer zwar einen Riegel vor – dieser greift aber erst ab 2025.
- Zu geringe Bautätigkeit: Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat bereits im Juli 2019 bemängelt, dass zu wenig gebaut wird. Die Gründe sind schnell ausgemacht: verstärkter Zuzug in den Ballungsgebieten, ein Fachkräftemangel auf dem Bau sowie wenig Personal in den Bauämtern bei gleichzeitig sehr bürokratischen Baugenehmigungsverfahren.
- Geldpolitik: Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) liegt seit 2016 unverändert bei 0 Prozent. Daher gibt es kaum noch lukrative Wertanlagen. Stattdessen sind Baufinanzierungen so günstig wie nie, sodass die Nachfrage nach Immobilien immer weiter angekurbelt wird.
- Staatliche Eingriffe: An einer Zuspitzung der Immobilienblase trägt die Bundesregierung eine erhebliche Mitverantwortung. Einerseits reguliert sie die Mietpreisexplosionen mit der gesetzlichen Mietpreisbremse. In Gegenden, in denen Wohnraum ein knappes Gut ist und Mietwohnungen kaum zu bekommen sind, flüchten sich immer mehr Menschen in den Kauf von Wohnimmobilien. Dank niedrigem Zinsniveau und Anreizen wie dem staatlich geförderten Baukindergeld können sich das auch mehr Menschen leisten. Interessanterweise stecken viele junge Familien diese Förderung lieber in Bestandsimmobilien, die sie selbst renovieren, anstatt in einen Neubau. Das verknappt den Wohnraum weiter.
- Überbewertung: Sind deutsche Immobilien flächendeckend überbewertet? Jein. Überhitzte Ballungsgebiete gab es schon in den Vorjahren, doch sind diese noch heißer geworden. Nachdem nun zusätzlich die Kaufpreise in ländlichen Regionen anziehen, sind Sorgenfalten berechtigt. Auch im internationalen Vergleich sehen die Immobilienpreise in den Metropolen nicht mehr so unbedenklich wie vor einem Jahr aus.
Von einer Blasenbildung sind vor allem Eigentumswohnungen im Neubau betroffen – insbesondere in prosperierenden Wirtschaftszentren, in ohnehin schon überfüllten Ballungsgebieten sowie in Universitätsstädten. Die Mietrenditen liegen selbst an Top-Standorten (mit Universitäten) wie Freiburg, Heidelberg oder Regensburg bei unter vier Prozent. Private Kleininvestoren sollten aufpassen!
Wer sich von seiner Immobilie trennen möchte, sollte dies bald tun und zu Höchstpreisen veräußern! Wer ein Eigenheim kaufen möchte, hat reichlich Mitbewerber und muss sehr tief in die Tasche greifen.
Häufige Fragen (FAQs) zur Immobilienblase
Hier finden Sie Antworten auf Fragen, die sich darum drehen, ob und wann die Immobilienblase platzt.
Wie unterscheiden sich Leitzins, Basiszinssatz und Diskontsatz?
Der Leitzins ist der Zinssatz, den eine Zentral- oder Notenbank für ihre Geschäfte mit anderen Banken festlegt. Er dient als geld- oder währungspolitisches Steuerungsinstrument, beeinflusst das Wirtschaftswachstum und die Arbeitslosenquote.
Der Diskontsatz wird ebenfalls von der Zentralbank festgelegt. Er sagt aus, für wie viel Prozent Zinsen ein Kreditinstitut Wechsel an die Zentralbank verkaufen kann, um sich kurzfristig Liquidität zu sichern. Unter Wechsel versteht man Wertpapiere, die, quasi als Urkunde, die Zahlungspflicht des Käufers bescheinigen. 1999 wurde der Diskontsatz in Deutschland und Österreich abgeschafft und durch den Basiszinssatz ersetzt.
Der Basiszinssatz wird zur Bewertung von Kapitaldienstleistungen herangezogen. Dieser variable Zinssatz wird von der Deutschen Bundesbank und der Österreichischen Nationalbank nach den Vorschriften der Europäischen Zentralbank halbjährlich neu berechnet und verkündet. Er liegt unter dem Leitzins, hängt aber maßgeblich von dessen Höhe ab.
Immobilienblase 2022: Welche Auslöser sind gegeben?
In Deutschland sind einige Faktoren gegeben, die eine Immobilienblase platzen lassen können. Das sind eine zu geringe Bautätigkeit, staatliche Anreize wie das Baukindergeld und der konstant niedrige Leitzins der EZB, der Immobilienkredite erschwinglich macht.
Es ist schwer, vorauszusagen, welcher Faktor eine Immobilienblase platzen lässt. Die Geschichte zeigt, dass meist eine signifikante Änderung der Zinspolitik den Stein ins Rollen bringt. Die Wahrscheinlichkeit ist in anderen Ländern, die unter mehreren Faktoren einer Blasenbildung leiden, größer als in Deutschland. Allerdings sind es nicht mehr nur die Immobilienmärkte in Frankfurt und München, die als überhitzt gelten. Neben weiteren A-Städten wie Berlin steigen die Kaufpreise für Immobilien nun auch in B-, C- und D-Städten deutlich schneller und höher als die Mieten.
Wann werden Immobilien wieder billiger?
In absehbarer Zeit werden Immobilien nicht günstiger. Dies geschieht erst, wenn einerseits die Zinsen steigen und andererseits zu viele Immobilien gleichzeitig auf den Markt kommen. Wenn Anleger mit einem Wertverlust beziehungsweise einer Preisreduktion rechnen und ihr Geld nicht mehr in Immobilien anlegen, können diese günstiger werden. Dann müssen verkaufswillige Eigentümer die Preise für ihre Immobilien senken, um sie zu verkaufen. In der aktuellen Wirtschaftslage ist nicht zu erwarten, dass Immobilien wieder günstiger werden. Auf Grund der Inflation versuchen eher noch mehr Menschen ihr Vermögen zu retten, indem Sie in Betongold investieren. Lediglich Eingriffe der Politik ins Marktgeschehen können diesen Effekt derzeit provozieren.
Wird Wohneigentum noch teurer?
In Ballungszentren, Metropolregionen und boomenden Märkten werden Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser noch teurer. Die Nachfrage ist ungebrochen. Im europäischen Vergleich ist das Preisniveau für Wohneigentum in Deutschland eher im Mittelfeld angesiedelt. Es drängen weiterhin viele ausländische Investoren auf den deutschen Markt. Immobilien gelten weiterhin als krisenfeste Investitionen. Langfristige Effekte können dazu führen, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Wohnhäusern im Umland der Großstädte steigt, da viele Menschen weitere Anfahrten zum Arbeitsplatz in Kauf nehmen.
Wann platzt die Immobilienblase in Österreich?
Die Österreichische Nationalbank (OeNB) beobachtet den Immobilienmarkt genau und hat angesichts enorm steigender Immobilienpreise in Wien ein Preiswarnsystem entwickelt. Mit dem Fundamentalpreisindikator stellt sie ein Instrument zur Verfügung, das gerechtfertigte Preise samt langfristiger Trends anzeigt. Weichen die realen Kaufpreise für Immobilien über einen längeren Zeitraum stark vom Fundamentalpreisindikator ab, besteht die Gefahr einer Immobilienblase in Österreich. 2014 bewegten sich die Kaufpreise für Immobilien noch ungefähr im Einklang mit dem von der OeNB ermittelten, fundamental gerechtfertigten Preisniveau. 2018 und 2019 lagen die Kaufpreise für Wohnimmobilien bereits mehr als zwölf Prozent darüber, am stärksten in Wien.
Der Fundamentalpreisindikator der Österreichischen Nationalbank (OeNB) für Wohnimmobilien deutet auf eine zunehmende Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes hin. Die Kaufpreise entkoppeln sich immer mehr von den Fundamentalfaktoren. Sie steigen bereits fünf Quartale in Folge deutlich an, 2021 jeweils um mehr als 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal.
Die Preise für Wohnimmobilien in Österreich nehmen trotz Corona weiter zu. Insbesondere Einfamilienhäuser sind aufgrund des Covid-19 bedingten Wunsches nach ruhigem Wohnen mit Homeoffice und eigenem Fleckchen Grün stärker vom Preisanstieg betroffen. Dass der Wohnungsbau bedingt durch Lockdowns abgeflaut ist, verschärft die Situation, zumal Immobilientransaktionen gleichzeitig zugenommen haben. Eine akute Gefahr, dass eine Immobilienblase in Österreich platzt, sehen Experten noch nicht:
- Baufinanzierungen sind gedeckt. Die Regeln zur Kreditvergabe wurden weiter verschärft.
- Das Verhältnis zwischen Einkommen und Häusern ist solide: Wohneigentum ist für Österreicher im internationalen Vergleich bezahlbar.
- Das Bruttoinlandsprodukt hat sich im zweiten und dritten Quartal 2021 um 13 beziehungsweise 5,7 Prozent gegenüber des Vorjahresquartals erhöht.
Krisenbedingte Mietausfälle und Mietstundungen machen Vermietern eine Investition in neue Immobilien nicht gerade schmackhaft. Die Nachfrage nach Immobilien dürfte sinken, sobald die Arbeitslosigkeit zunimmt. Viele Regionen in Österreich sind stark vom Tourismus abhängig. Dass die Corona-Krise das Geschäft mit dem Wintersport zerstört, wird Folgen haben, die möglicherweise auch die Immobilienbranche zu spüren bekommt.
Immobilien jetzt kaufen, halten oder verkaufen?
Wer Immobilien sein Eigen nennt, sollte strategisch vorgehen. Ein Verkauf lohnt sich erst zu einem Zeitpunkt, wenn Sie die Immobilie zum Beispiel steuerfrei veräußern oder sich mit dem Erlös eine größere Immobilie kaufen können. Eine pauschale Handlungsempfehlung ist schwierig, da eine Investition in Immobilien, oder die Trennung von einer solchen, oft an die individuelle Lebenssituation geknüpft ist.
Beobachten Sie den Markt! In B-, C- und D-Städten kann ein Verkauf Ihnen jetzt viel Bares bescheren. Doch wohin mit dem Geld, wie wollen Sie es gewinnbringend anlegen?
Ein Immobilienkauf ist sinnvoll, wenn die Investitionsparameter (Rendite, Standort, Faktor, Nachfrage) stimmen. Das ist aktuell weder bei Wohn- noch bei Gewerbeimmobilien wahrscheinlich.
Sie haben ein vermeintlich günstiges Objekt entdeckt, das nach Panikverkauf aussieht? Sichern Sie Ihre Kaufentscheidung durch einen neutralen Sachverständigen ab! Eine fundierte Einschätzung des Marktwertes liefert Ihnen ein Kurz- oder Verkehrswertgutachten. Sie möchten keine vierstellige Summe für ein Gutachten ausgeben, um ein Immobilien-Schnäppchen zu ergattern? Fordern Sie unsere Kaufberatung an, bevor Sie Ihre Investition womöglich bereuen, weil sich das vermeintliche Schnäppchen als investitions-lastiges Geldgrab herausstellt.
