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Beleihungswert von Immobilien: Beleihungsgrenze & Co. einfach erklärt

Den Beleihungswert nutzen Banken als Grundlage für die Vergabe von Krediten und Darlehen. Im Folgenden erklären wir Ihnen, was Sie rund um den Beleihungswert von Immobilien und die Beleihungsgrenze wissen sollten. Außerdem erhalten Sie vier Tipps, wie Sie den Beleihungswert Ihrer Immobilie steigern können.

Familie vor Immobilie mit hohem Beleihungswert

Der Beleihungswert von Immobilien: Das Wichtigste in Kürze

  • Der Beleihungswert einer Immobilie dient Banken als Berechnungsgrundlage für die Vergabe eines Kredits.
  • Der Beleihungswert ist ein Wert, der sich beim Verkauf einer Immobilie mit großer Sicherheit langfristig erzielen lässt.
  • Es gibt gesetzliche Vorgaben dazu, wie Gutachter den Beleihungswert einer Immobilie ermitteln müssen.
  • Der Beleihungswert wirkt sich auf die Zinskonditionen eines Kredits aus.
  • Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Beleihungswert einer Immobilie zu steigern. So können Sie sich etwa mit einem Beleihungswertgutachten als Kreditinteressent eine bessere Verhandlungsposition im Gespräch mit der Bank verschaffen und ein höheres Darlehen erzielen.

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Definition: Was ist der Beleihungswert einer Immobilie?

Der Beleihungswert dient Banken als Grundlage für die Vergabe eines Kredits. Für den Fall, dass ein Kreditnehmer nicht in der Lage sein sollte ein Darlehen zurückzuzahlen, verlangen Banken vor der Vergabe des Kredits eine sogenannte Kreditsicherheit, beispielweise eine Immobilie. So stellt die Bank sicher, nicht auf ihren Kosten sitzen zu bleiben.

Der Beleihungswert der Immobilie gibt an, wie hoch der langfristig zu erzielender Wert der Immobilie ist, also wie viel Geld die Bank mindestens — auch noch in den nächsten Jahrzehnten — beim Verkauf der Immobilie einnehmen könnte.

Das heißt: Dieser Wert bestimmt in den meisten Fällen die Obergrenze eines Banken-Darlehens. Denn die Bank möchte kein Verlustgeschäft machen. Wie hoch das gewährte Darlehen tatsächlich ist, hängt von den Vorschriften der jeweiligen Bank ab.

Frau will Beleihungswert Ihrer Immobilie steigern

Verkehrswert und Beleihungswert sind nicht identisch.

Wann brauche ich den Beleihungswert einer Immobilie?

Auf den Beleihungswert von Immobilien sind Kreditinstitute bei der Vergabe von Darlehen oder Krediten angewiesen. In einem solchen Fall ermittelt die Bank anhand des Beleihungswertes, wie viel Geld sie mit der jeweiligen Immobilie einnehmen könnte, für den Fall, dass Sie als Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen können.

Wichtig: Grundsätzlich lassen Banken den Beleihungswert einer Immobilie von unabhängigen Gutachtern ermitteln oder nehmen die Ermittlung selbst vor. Dabei gibt es gewisse Spielräume, die den Banken zur Verfügung stehen. Deshalb sollten Sie als Kreditinteressent den Beleihungswert Ihrer Immobilie zusätzlich von einem unabhängigen Gutachter ermitteln lassen, um eine bessere Verhandlungsgrundlage zu haben. Sobald Sie einen Kredit nehmen möchten, sollten Sie ein rechtskonformes Beleihungswertgutachten anfertigen lassen.

Ein Tipp: Das Ingenieur- und Sachverständigenbüro Heid bietet Beleihungswertgutachten zur Festpreisgarantie an. Unsere vielfach zertifizierten Sachverständigen sind deutschlandweit tätig und ermitteln Ihren Beleihungswert nach rechtsgültigen Standards.

Beleihungswert & Verkehrswert: Der Unterschied

Verkehrswert und Beleihungswert sind nicht identisch:

Verkehrswert:

Der Verkehrswert gibt den aktuellen Marktwert an und orientiert sich an einem bestimmten Zeitpunkt der Wertermittlung.

Beleihungswert:

Der Beleihungswert orientiert sich dagegen an der langfristigen Wertigkeit einer Immobilie: Denn die Bank möchte wissen, welchen Wert sie auch unabhängig von Marktschwankungen über mehrere Jahrzehnte mit der jeweiligen Immobilie erzielen könnte, also über die gesamte Dauer eines Darlehens.

Verkehrswert vs. Beleihungswert:

Der Verkehrswert (Marktwert) ist immer von dem aktuellen Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt. Der Beleihungswert orientiert sich dagegen viel stärker am dauerhaften Wert der Immobilie selbst. Der Beleihungswert liegt meist bei circa 70–80% des Marktpreises einer Immobilie.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze entspricht dem maximalen Darlehen, das Ihnen eine Bank als Kredit gewährt. Die Beleihungsgrenze setzen Banken fest, indem sie vom Beleihungswert der Immobilie zusätzlich einen Risikoabschlag abziehen, um sicherzugehen, dass sie im Zweifelsfall wieder an ihr Geld kommen. Dieser Risikoabschlag kann je nach Bank variieren.

Beleihungsgrenze = Beleihungswert – Risikoabschlag

Beispiel: Der Beleihungswert Ihrer Immobilie liegt bei 300.000 Euro. Hiervon zieht die Bank einen Risikoabschlag von 20% ab. Die Beleihungsgrenze liegt demnach bei 240.000 Euro. Das ist die maximale Summe, die die Bank Ihnen zur Verfügung stellt.

Immobilie mit hohem Beleihungswert

Die Beleihungsgrenze einer Immobilie ist die maximale Summe, die eine Bank Ihnen für einen Kredit gewährt.

So wird der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt

Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie Banken vorgehen, um den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln.

Grundsätzliches Vorgehen der Banken

Banken sind laut BelWertV (kurz für Beleihungswertermittlungsverordnung) dazu verpflichtet, den Beleihungswert einer Immobilie bei einem Marktwert von mindestens 400.000 Euro zu ermitteln. Sie können dafür entweder einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen oder die Bewertung der Immobilie selbst vornehmen.

Dabei gelten ausnahmslos folgende rechtliche Vorgaben:

  • Zulässige Verfahren für die Erstellung des Gutachtens:
    Die Grundlage für die Ermittlung von Beleihungswerten gibt die BelWertV. Sie regelt beispielsweise, welche Verfahren zulässig sind, um den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Die BelWertV sieht auch vor, dass ein unabhängiger Sachverständiger ein Beleihungswertgutachten erstellt.
  • objektive Schätzung & Berücksichtigung des Marktwerts:
    Im Pfandbriefgesetz (§ 16 (2) PfandBG) legt der Gesetzgeber fest, dass der Beleihungswert sich an den dauerhaften Merkmalen einer Immobilie orientieren muss und ihn keine spekulativen Annahmen beeinflussen dürfen. Es ist auch geregelt, dass der Beleihungswert den nach normierten Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen darf. Das heißt: Der Beleihungswert darf nicht höher sein als der Wert, der sich bei einem Verkauf erzielen ließe.

Als bankeninterner Standard gilt zudem die CIS-HypZert-(F)-Zertifizierung: Dabei handelt es sich um ein besonderes Zertifikat, das umfassende Kenntnisse in verschiedenen Bereichen voraussetzt, die bei der Beleihungswertermittlung relevant sind. Indem die Zertifizierung verschiedene Aspekte aus den Bereichen

  • Immobilienbewertung
  • Volks- und Betriebswirtschaft
  • steuerrechtliche, technische und bauwirtschaftliche Kenntnisse
  • sowie einige weitere Bereiche

abdeckt, bietet sie eine hohe Sicherheit hinsichtlich der Professionalität und Verlässlichkeit einer solchen Ermittlung des Beleihungswertes.

Übrigens: Unsere Gutachter des Ingenieur- und Sachverständigenbüros Heid verfügen neben vielen weiteren auch über die CIS-HypZert-(F)-Zertifizierung.

Wichtig zu wissen: Die Kosten für ein Beleihungswertgutachten, das eine Bank in Auftrag gibt, muss das Kreditinstitut selbst zahlen. Es ist laut einem Gerichtsbeschluss des Landgerichts Baden-Württemberg nicht zulässig, dass der Kreditinteressent die Kosten für das Gutachten tragen muss (Quelle). Auch derartige Klauseln sind nicht rechtsgültig.

Frau berechnet Beleihungsgrenze für Immobilie

Je höher der Beleihungswert einer Immobilie ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Bank ein höheres Darlehen gewährt.

Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes

Um ein möglichst verlässliches Ergebnis zu erzielen, gibt die BelWertV unabhängigen Sachverständigen drei normierte Verfahren vor, die sie nutzen können, um den Beleihungswert einer Immobilie festzustellen.

1. Das Sachwertverfahren:

Bei diesem Verfahren liegt der Fokus auf den Herstellungs- und Materialkosten der Immobilie, dem sogenannten Sachwert. Dieses Verfahren wenden Gutachter meist für Immobilien mit Eigennutzung an, wie zum Beispiel Ein- oder Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen.

2. Das Ertragswertverfahren:

Bei vermieteten Objekten spielt das Ertragswertverfahren eine wichtige Rolle. Denn: es prüft die Erträge, die sich mit der jeweiligen Immobilie als Renditeobjekt erzielen lassen. Entscheidend ist hierbei die Frage, wie viel Geld sich nach Abzug der Ausgaben durch Einnahmen erzielen lässt.

3. Das Vergleichswertverfahren:

Bei diesem Verfahren werden Werte vergleichbarer Objekte herangezogen, um den Wert der jeweiligen Immobilie zu ermitteln. Es wird insbesondere für Grundstücke und bei Wohnungs- und Teileigentum angewendet. Bei Gebäuden findet es nur Anwendung, sofern genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.

Wichtig: Um ein möglichst verlässliches Ergebnis zu erhalten, wenden professionelle Sachverständige mindestens zwei der genannten Verfahren an.

Wie viel Darlehen ist je nach Beleihungswert möglich?

Grundsätzlich gilt: Je höher der Beleihungswert, desto höher ist das mögliche Darlehen, das die Bank Ihnen gewährt. Allerdings lässt sich die Frage nach der möglichen Höhe des Darlehens nicht pauschal beantworten. Denn: sowohl Ihre Bonität als Kreditnehmer als auch weitere Sicherheiten sind wichtige Faktoren, die Banken bei der Festlegung der Kredithöhe berücksichtigen.

Beleihungswert & Zinsen: Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis zwischen Darlehen und Beleihungswert einer Immobilie an. Dieser Wert gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwertes über das Darlehen finanziert werden.

Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme ÷ Beleihungswert) × 100

Beispiel: Liegt der Beleihungswert einer Immobilie bei 400.000 Euro und der Kreditnehmer benötigt 200.000 Euro von der Bank, liegt der Beleihungsauslauf bei 50%.

Grundsätzlich gilt: Banken gewähren unterhalb eines Beleihungsauslaufs von 60% Top-Zinskonditionen. Möchten Sie sich solche sichern, sollten Sie darauf achten, dass Sie mit dem Verhältnis von Darlehenssumme und Beleihungswert unterhalb dieser Grenze bleiben. Andernfalls müssen Sie höhere Zinsen zahlen.

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Bessere Konditionen erwirken: Diese 4 Möglichkeiten haben Sie

Mit den folgenden Tipps können Sie als Kreditinteressent bei der Bank bessere Konditionen für Ihr Darlehen erzielen.

Tipp 1: Bieten Sie der Bank eine hervorragende Bonität & weitere Sicherheiten

Je höher Ihre Bonität ist und je mehr Sicherheit Sie der Bank bieten können, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie ein höheres Darlehen erhalten. In einem solchen Fall kann die Höhe des Darlehens den Beleihungswert der Immobilie auch überschreiten, weil Sie das Risiko für die Bank minimieren.

Tipp 2: Vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Banken

Nicht alle Banken bieten Kreditnehmern dieselben Konditionen bei einem Kredit. Banken gehen bei der Ermittlung des Beleihungswertes teilweise unterschiedlich vor. Deshalb kann es sich für Sie lohnen, verschiedene Banken und Kreditangebote zu vergleichen, bevor Sie sich für eines entscheiden.

Beleihungswert für Immobilie ermitteln

Mit einem eigens beauftragten Beleihungswertgutachten können Sie sich eine bessere Verhandlungsposition im Gespräch mit der Bank sichern.

Tipp 3: Zeigen Sie Verhandlungsgeschick beim Beleihungswert

Die Ermittlung des Beleihungswertes gewährt Banken gewisse Spielräume. Nutzen Sie das zu Ihren Gunsten, indem Sie Verhandlungsgeschick an den Tag legen und aktiv an der Festsetzung der Beleihungsgrenze mitwirken. Das kann Ihnen beispielsweise mit einem eigenen Beleihungswertgutachten gelingen. So sind Sie nicht nur auf die Wertermittlung der Bank angewiesen, sondern können sich auf eine weitere Expertenmeinung stützen.

Tipp 4: Achten Sie auf das richtige Verhältnis von Darlehenssumme und Beleihungswert

Weil Banken unterhalb von 60% Beleihungsauslauf die besten Zinskonditionen bieten, sollten Sie darauf achten, unterhalb dieser Grenze zu bleiben. Das heißt: Die Darlehenssumme sollte idealerweise niedriger sein als der Beleihungswert Ihrer Immobilie, damit Sie optimale Zinskonditionen erhalten.

Lassen Sie den Beleihungswert Ihrer Immobilie professionell ermitteln

Der Beleihungswert einer Immobilie wirkt sich entscheidend auf die Höhe Ihres Kredits aus. Nutzen Sie deshalb Ihre Möglichkeiten und wirken Sie aktiv im Rahmen einer Verhandlung mit dem jeweiligen Kreditinstitut mit: Sichern Sie sich mit einem Beleihungswertgutachten der Heid Immobilienbewertung eine unabhängige, professionelle und rechtskonforme Einschätzung zum Beleihungswertes Ihrer Immobilie. Nehmen Sie einfach telefonisch Kontakt zu uns auf oder nutzen Sie jetzt unser Kontaktformular, um ein kostenloses und unverbindliches Erstgespräch mit uns zu vereinbaren.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!

Bildnachweis: Titelbild: © gettyimages/venuestock, Bild 1: © gettyimages/ Jakraphong Pongpotganatam, Bild 2: © gettyimages/Terroa, Bild 3: © gettyimages/ Natee Meepian, Bild 4: © gettyimages/10255185_880.

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