Beleihungswert von Immobilien: Diesen Kredit gewährt Ihnen die Bank

Der Beleihungswert der Immobilie gibt an, wie hoch der langfristig zu erzielende Wert der Immobilie ist, also wie viel Geld die Bank mindestens — auch noch in den nächsten Jahren — beim Verkauf der Immobilie einnehmen könnte.

Er dient Banken und Kre­dit­in­sti­tu­ten als Grundlage für die Vergabe von Krediten und Darlehen. Für den Fall, dass ein Kreditnehmer nicht in der Lage sein sollte, ein Darlehen zurückzuzahlen, verlangen Banken vor der Vergabe des Kredits eine sogenannte Kre­dit­si­cher­heit, beispielweise eine Immobilie. So stellt die Bank sicher, nicht auf ihren Kosten sitzen zu bleiben.

Das heißt: Beleihungswerte bestimmen die Be­lei­hungs­gren­ze, also die Obergrenze eines Bank-Darlehens. Denn die Bank möchte kein Verlustgeschäft machen. Wie hoch das gewährte Darlehen tatsächlich ist, hängt von den Vorschriften der jeweiligen Bank ab.

Die Be­lei­hungs­gren­ze entspricht dem maximalen Darlehen, das Ihnen eine Bank im Rahmen einer Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung als Kredit gewährt. Die Be­lei­hungs­gren­ze setzen Banken fest, indem sie vom Beleihungswert der Immobilie einen Risikoabschlag abziehen.

Der Be­lei­hungs­aus­lauf gibt das Verhältnis zwischen der Höhe des Darlehens, das die Bank bereit ist zur Verfügung zu stellen, und dem Beleihungswert der Immobilie an. Heißt: Dieser Wert gibt an, wie viel Prozent des Im­mo­bi­li­en­wer­tes über das Darlehen finanziert werden.

Der Verkehrswert gibt den aktuellen Marktwert an und orientiert sich an einem bestimmten Zeitpunkt der Wertermittlung. Heißt: Der Verkehrswert einer Immobilie ist immer von dem aktuellen Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt.

Der Beleihungswert orientiert sich dagegen an der langfristigen Wertigkeit einer Immobilie: Denn die Bank möchte wissen, welchen Wert sie auch unabhängig von Markt­schwan­kun­gen über einen langen Zeitraum hinweg mit der jeweiligen Immobilie erzielen kann, also über die gesamte Dauer eines Darlehens. Der Beleihungswert liegt meist bei zirka 70 – 80 Prozent des Marktpreises einer Immobilie.

Banken sind laut Be­lei­hungs­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (BelWertV) dazu verpflichtet, den Beleihungswert einer Immobilie bei einem Marktwert von mindestens 400.000 Euro zu ermitteln. Sie können dafür entweder die Bewertung intern vornehmen oder einen unabhängigen Sach­ver­stän­di­gen beauftragen. Es ist ein gutes Zeichen, wenn die Bank einen Gutachter schickt, denn das spricht für eine transparente, sorgfältige und markt­ori­en­tier­te Wertermittlung. Es gelten ausnahmslos folgende rechtliche Vorgaben:

• Zulässige Verfahren für die Erstellung des Gutachtens:
  Die BelWertV gibt vor, welche Verfahren zulässig sind, um den Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln. Die BelWertV sieht auch vor, dass ein unabhängiger Sach­ver­stän­di­ger ein Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten erstellt.
• Objektive Schätzung für Beleihungswerte unter Be­rück­sich­ti­gung des Marktwerts:
  Im Pfand­brief­ge­setz (§16 PfandBG) legt der Gesetzgeber fest, dass der Beleihungswert sich an den dauerhaften Merkmalen einer Immobilie orientieren muss und der Wert durch keine spekulativen Annahmen beeinflusst werden darf. Es ist auch geregelt, dass der Beleihungswert den nach normierten Verfahren ermittelten Marktwert der Immobilie nicht übersteigen darf. Das heißt: Der Beleihungswert darf nicht höher sein als der Wert, der sich bei einem Verkauf erzielen ließe.

Als bankeninterner Standard gilt zudem die CIS-HypZert-(F)-Zertifizierung: Dabei handelt es sich um ein besonderes Zertifikat, das umfassende Kenntnisse in verschiedenen Bereichen voraussetzt, die bei der Be­lei­hungs­wert­ermitt­lung relevant sind.

Grundsätzlich gilt: Je höher der Beleihungswert einer Immobilie, desto höher ist das mögliche Darlehen, das die Bank Ihnen gewährt. Allerdings lässt sich die Frage nach der möglichen Höhe des Darlehens nicht pauschal beantworten. Denn: Sowohl Ihre Bonität als Kreditnehmer als auch weitere Sicherheiten sind wichtige Faktoren, die Banken bei der Festlegung der Kredithöhe berücksichtigen.

Die Be­lei­hungs­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (§ 4 BelWertV) legt die Methoden und Regeln fest, die für die Bewertung von Sicherheiten bei der Kreditvergabe herangezogen werden. Im Kern geht es darum, dass der Beleihungswert eines Objekts durch die getrennte Ermittlung von Ertrags- und Sachwert bestimmt wird, wobei auch eine Besichtigung des Be­wer­tungs­ob­jekts erforderlich ist. Zusätzlich muss bei Wohnungs- und Teileigentum das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren angewandt werden, um den Beleihungswert zu kontrollieren.

Weicht der Sach- oder Vergleichswert um mehr als 20 Prozent vom Ertragswert ab, ist eine vertiefte Prüfung der zugrunde gelegten Ertragsannahmen erforderlich. Bei eigengenutzten Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern sowie Ei­gen­tums­woh­nun­gen kann auf eine Er­trags­wert­ermitt­lung verzichtet und stattdessen der Sachwert angesetzt werden. Unabhängig vom Verfahren müssen sichtbare Baumängel oder Bauschäden und In­stand­hal­tungs­be­darf berücksichtigt werden. Bei Neubauten in Bau wird der sogenannte Zustandswert angesetzt – bestehend aus dem aktuellen Wert der baulichen Anlage und dem Bodenwert.

Mit diesen vier Tipps können Sie als Kre­dit­in­ter­es­sent bei der Bank bessere Konditionen für Ihr Darlehen erzielen und den Beleihungswert erhöhen:

• Bieten Sie der Bank eine gute Bonität & weitere Sicherheiten: Je besser Ihre finanzielle Situation, desto eher akzeptiert die Bank einen höheren Beleihungswert.
• Vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Banken: Banken bewerten Immobilien unterschiedlich. Ein Vergleich lohnt sich, da die angesetzten Beleihungswerte variieren können.
• Zeigen Sie Ver­hand­lungs­ge­schick: Bringen Sie ein unabhängiges Be­lei­hungs­wert­gut­ach­ten ein, um den angesetzten Wert kritisch zu hinterfragen.
• Achten Sie auf das richtige Verhältnis von Darlehenssumme und Beleihungswert: Ein niedriger Be­lei­hungs­aus­lauf unter 60 % führt in der Regel zu deutlich günstigeren Zinsen.

Wer den Beleihungswert gezielt erhöhen möchte, sollte diese Punkte unbedingt beachten und idealerweise vorab den eigenen Beleihungswert berechnen, um mit realistischen Erwartungen in die Finanzierung zu starten.

Die Bank berechnet den Beleihungswert eines Objekts, meistens einer Immobilie, um das Risiko eines Kredits zu bewerten, der mit dieser Sicherheit vergeben wird. Dieser Wert ist wichtig, weil er der Bank eine konservative Schätzung des Wertes gibt, den die Immobilie im Falle einer Zwangs­ver­stei­ge­rung erzielen könnte.

Hier sind einige Gründe, warum der Beleihungswert für die Bank von Bedeutung ist:

• Ri­si­ko­ma­nage­ment: Der Beleihungswert hilft der Bank, das Ausfallrisiko des Kredits zu minimieren. Er dient als eine Art Si­cher­heits­puf­fer, falls der Kreditnehmer seinen Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen nicht mehr nachkommen kann und die Immobilie veräußert werden muss.
• Kreditlimit: Der Beleihungswert bestimmt, wie viel die Bank maximal bereit ist zu finanzieren. Kredite werden in der Regel nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Beleihungswerts vergeben, was die potenzielle Verlustgefahr für die Bank begrenzt.
• Einhalten von Vorschriften: Banken sind gesetzlich und durch Auf­sichts­be­hör­den dazu verpflichtet, ihre Kre­dit­ver­ga­be­prak­ti­ken an bestimmte Standards anzupassen. Die Ermittlung des Beleihungswerts ist Teil dieser Anforderungen, um sicherzustellen, dass Banken nicht übermäßige Risiken eingehen.

Geht es um die Ermittlung des Be­lei­hungs­wer­tes, ist es ein gutes Zeichen, wenn die Bank einen Gutachter schickt. Denn eine gründliche Wertermittlung einer Immobilie beinhaltet, dass sich der Sachverständige ein Bild von der Immobilie und ihrem tatsächlichen Zustand macht. So ergibt sich ein wesentlich genaueres Bild für die Bank. Dementsprechend kann die Finanzierung der Immobilie akkurat erfolgen. Weicht der Beleihungswert extrem vom Kaufpreis ab, sollten Sie sich den Kauf noch einmal überlegen oder nachverhandeln.

Ja, es ist grundsätzlich möglich, über die Be­lei­hungs­gren­ze hinaus zu finanzieren, allerdings hängt dies von den Bedingungen der Kredit gebenden Bank und den spezifischen Umständen des Kreditnehmers ab. Traditionell liegt die Be­lei­hungs­gren­ze bei etwa 70 bis 80 Prozent des Be­lei­hungs­wer­tes der Immobilie.

Wenn eine Finanzierung über diese Grenze hinaus benötigt wird, kann dies durch verschiedene Mittel erreicht werden, zum Beispiel durch zusätzliche Sicherheiten oder höhere Zinsen.