Sie sind auf den Begriff „Unland“ gestoßen und möchten wissen, was es damit auf sich hat? In diesem Artikel erklären wir Ihnen, welche Bedeutung Unland in Forst- und Landwirtschaft hat und wie das mit der Grundsteuer zusammenhängt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Begriff „Unland“ beschreibt forst- oder landwirtschaftliche Flächen, die nicht kulturfähig sind, also aufgrund ihrer natürlichen Gegebenheiten keine Bewirtschaftung zulassen.
- Beispiele für Unland können unter anderem ertraglose Böschungen, Felsköpfe oder stillgelegte und ausgebeutete Kiesgruben sein.
- Sofern es sich bei einer Land- oder Forstwirtschaftsfläche um Unland handelt, wird sie bei der Grundsteuerbewertung mit einem Bewertungsfaktor von 0,00 Euro pro Ar angesetzt und erhöht den steuerlichen Wert daher nicht.
- Vom Unland abzugrenzen ist das Geringstland, welches sich auf Betriebsflächen mit geringster Ertragsfähigkeit bezieht.
Was ist Unland? Eine Definition
Beim sogenannten Unland handelt es sich um Flächen, die nicht kulturfähig sind – bei denen also eine Bewirtschaftung aufgrund der natürlichen Gegebenheiten nicht möglich ist. Die Beschaffenheit lässt auch Kultivierungsmaßnahmen nicht zu. Im § 234 Abs. 5 Bewertungsgesetz (BewG) ist der Begriff folgendermaßen definiert: „Zum Unland gehören die Betriebsflächen, die auch bei geordneter Wirtschaftsweise keinen Ertrag abwerfen können“.
Ob eine Betriebsfläche per Definition als Unland gilt oder nicht, ist in der Praxis häufig nicht ganz eindeutig und sollte im Einzelfall anhand von objektiven Kriterien geprüft werden. Wichtig: Allein die Unwirtschaftlichkeit einer Fläche ist nicht ausreichend, damit diese als Unland deklariert wird. Wenn bei der Bewirtschaftung lediglich die Kosten die Erträge übersteigen, ist das kein ausreichendes Kriterium.
In der Forst- und Landwirtschaft spielt Unland vor allem im Rahmen der Grundsteuer eine Rolle. Der Grund: Betriebsflächen, die in die Kategorie „Unland“ fallen, werden nach Anlage 31 BewG mit einem Bewertungsfaktor von 0,00 Euro pro Ar angesetzt und erhöhen den steuerlichen Wert daher nicht.
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Übrigens: In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf das Unland im Sinne des § 234 BewG. Eventuell stoßen Sie aber auch im Liegenschaftskataster auf den Begriff „Unland, Vegetationslose Fläche“, der eine mögliche Nutzungsart darstellt. Laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis) ist damit folgendes gemeint: „Unland, Vegetationslose Fläche ist eine Fläche ohne nennenswerten Bewuchs auf Grund besonderer Bodenbeschaffenheit, wie z. B. nicht aus dem Geländerelief herausragende Felspartien, Sand- oder Eisflächen.“ 1
Beispiele für Unland
Was ist nun Unland und was nicht? Wie Sie bereits im ersten Abschnitt erfahren haben, ist die Zuordnung oft nicht so einfach. Häufig zählen beispielweise ausgebeutete und stillgelegte Kiesgruben und Steinbrüche, Felsköpfe sowie ertraglose Böschungen zum Unland, sofern diese nicht kulturfähig sind.
FAQ: Das müssen Sie zum Unland wissen
Sie haben noch Fragzeichen im Kopf? Damit Sie sich einen ersten Überblick verschaffen können, haben wir die wichtigsten Fragen und Antworten rund um Unland, Grundsteuer und Co. für Sie zusammengestellt.
Wo liegen die Unterschiede zwischen Unland und Geringstland?
Vom Unland abzugrenzen ist das sogenannte Geringstland, das in § 234 Abs. 4 BewG folgendermaßen definiert wird: „Zum Geringstland gehören die Betriebsflächen geringster Ertragsfähigkeit, für die nach dem Bodenschätzungsgesetz keine Wertzahlen festzustellen sind.“
Der Unterschied zum Unland liegt insbesondere darin, dass es sich beim Geringstland grundsätzlich um kulturfähige Flächen handelt. Allerdings ist die Ertragsfähigkeit so gering, dass eine forst- und landwirtschaftliche Nutzung im derzeitigen Zustand nicht regelmäßig möglich ist. Gleichzeitig besteht ein Missverhältnis zwischen der Wiederherstellung des Kulturzustandes und der Ertragsfähigkeit.
Was bedeutet Unland bei der Grundsteuer?
Zum land- und forstwirtschaftlichem Vermögen (LuF-Vermögen) zählen verschiedene Nutzungsarten, darunter zum Beispiel Unland, Geringstland oder Abbauland. Diese spielen bei der steuerlichen Einheitsbewertung im Rahmen der Grundsteuer eine Rolle.
Die Bewertung dieser Nutzungsarten erfolgt gemäß § 237 Abs. 7 BewG in Verbindung mit Anlage 31. Der Reinertrag ergibt sich dabei aus der Summe der jeweiligen Flächenwerte. Diese berechnen sich aus der Größe der gesetzlich klassifizierten Eigentumsfläche und dem jeweiligen Bewertungsfaktor nach Anlage 31 BewG.
Für Unland ist in Anlage 31 BewG ein Bewertungsfaktor von 0,00 Euro pro Ar vorgesehen. Unland wird damit zwar als Nutzungsart berücksichtigt, führt aber regelmäßig zu keinem eigenen Wertansatz bei der Grundsteuerbewertung.
Wie wird Unland im Rahmen einer Immobilienbewertung berücksichtigt?
Unland, also nicht nutzbare oder nicht bebaubare Flächen, wird bei der Wertermittlung in der Regel mit einem stark reduzierten Bodenwert oder mit null Euro angesetzt. Bewertungsrelevant ist Unland häufig bei größeren Grundstücken mit Teilflächen im Außenbereich oder bei der Aufteilung von Flächen im Rahmen einer Zerschlagung oder bilanziellen Bewertung. Ob und wie stark der Wert anzusetzen ist, hängt von der planungsrechtlichen Einstufung, der tatsächlichen Nutzbarkeit sowie den örtlichen Bodenrichtwerten ab.
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Unland wird oft übersehen. Dabei kann es steuerlich und planungsrechtlich große Wirkung entfalten. Entscheidend ist, wie realistisch eine zukünftige Nutzung tatsächlich ist.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
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1 Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), 2022: „Flächenerhebung nach Art der tatsächlichen Nutzung“
