Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, profitiert nicht nur von der Mietrendite, sondern auch von der Absetzung für Abnutzung für Gebäude, kurz AfA. Abschreibungsfähig ist dabei nur der Gebäudeanteil, nicht Grund und Boden. Gebäude ab Baujahr 1925 schreiben Sie über 50 Jahre ab, ältere über 40 Jahre. Für Denkmäler und Mietwohnungsneubauten gibt es zusätzlich schnellere Formen der Gebäudeabschreibung. Wir erklären Ihnen, was dabei zu berücksichtigen ist und wie Sie Ihre Immobilie abschreiben.
Das Wichtigste in Kürze
- Bedeutung der AfA: Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Vermietern gemäß Einkommensteuergesetz (EStG), die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über mehrere Jahre steuerlich geltend zu machen (§ 7 EStG).
- Gebäude statt Grundstück: Abschreibungsfähig ist ausschließlich der Gebäudeanteil. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und bleiben von der Abschreibung ausgeschlossen.
- Relevante AfA-Sätze: Je nach Fertigstellungszeitpunkt gelten unterschiedliche AfA-Sätze pro Jahr: Altbauten vor 1925 werden mit 2,5 % pro Jahr abgeschrieben, Neubauten ab 2023 mit 3 % und Immobilien, die dazwischen gebaut wurden, mit 2 %.
- Eigennutzung ausgeschlossen: Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann grundsätzlich keine AfA in der Steuererklärung ansetzen. Dieser Vorteil bleibt Vermietern vorbehalten.
- Abschreibungsbetrag: Der jährliche Abschreibungsbetrag ergibt sich aus dem Gebäudeanteil multipliziert mit dem geltenden AfA-Satz.
- Kürzere Nutzungsdauer: Können Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die gesetzlich vorgesehene nachweisen, steigt Ihre jährliche Abschreibung entsprechend.
Was ist die Abschreibung für eine Immobilie?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, profitiert nicht nur von der Mietrendite, sondern auch von der Absetzung für Abnutzung (AfA). Der Gesetzgeber erkennt an, dass ein Gebäude im Lauf der Zeit an Wert verliert. Diesen steuerlich berücksichtigten Wertverzehr dürfen Sie über die Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich geltend machen.
Was bedeutet das konkret? Sie verteilen die Kosten des Gebäudes über die gesetzlich festgelegte Nutzungsdauer und mindern dadurch Jahr für Jahr Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass Ihnen dafür tatsächlich Geld abfließt.
Abschreibung einer Immobilie berechnen
Wie hoch Ihre jährliche Abschreibung ausfällt, hängt von drei Faktoren ab: der abschreibungsfähigen Bemessungsgrundlage, dem geltenden AfA-Satz und einer nachvollziehbaren Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück. Im Folgenden zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die Gebäudeabschreibung für Ihre vermietete Immobilie selbst berechnen und wo zusätzliches Abschreibungspotenzial liegt.
AfA-Rechner für Immobilien
Der schnellste Weg zur überschlägigen Berechnung der Abschreibung einer Immobilie führt über unseren kostenlosen AfA-Rechner für Immobilien. Geben Sie Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Baufertigstellung und den geschätzten Grundstücksanteil ein, und der Rechner ermittelt Ihre mögliche jährliche Abschreibung in Euro. So können Sie die Abschreibung für Ihre Immobilie einfach selbst ausrechnen und das Potenzial Ihrer Immobilie einschätzen.
Der AfA-Rechner ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine verbindliche Ermittlung Ihrer AfA empfiehlt sich die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater.
Welche AfA-Sätze gelten?
Lineare Abschreibung für Altbauten und Neubauten
Für die meisten vermieteten Wohnimmobilien gilt die lineare Gebäudeabschreibung: Sie schreiben jedes Jahr denselben Prozentsatz des Gebäudeanteils ab. Welcher AfA-Satz für Ihre Immobilie gilt, richtet sich nach dem Fertigstellungszeitpunkt.
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Fertigstellung der Immobilie |
Jährlicher AfA-Satz |
Abschreibungsdauer |
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Bis 31.12.1924 |
2,5 % |
40 Jahre |
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01.01.1925 bis 31.12.2022 |
2 % |
50 Jahre |
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Ab 01.01.2023 |
3 % |
33 1/3 Jahre |
Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung berechnen Sie die AfA der Immobilie zeitanteilig. Für jeden vollen Monat vor dem Kauf oder der Fertigstellung reduziert sich der jährliche Abschreibungsbetrag um ein Zwölftel.
AfA berechnen: Formel und Abschreibungsbetrag
Die Formel für die jährliche AfA für Immobilien lautet:
Jährliche AfA = Anschaffungskosten x Anteil Gebäudewert x Prozent jährliche Abschreibung
Die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage entspricht nicht dem vollständigen Kaufpreis Ihrer Immobilie. Sie ergibt sich aus dem Gebäudeanteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich der anteiligen Kaufnebenkosten. Der Grundstücksanteil bleibt bei der Berechnung unberücksichtigt.
Praxisbeispiel: Beträgt der Gebäudeanteil 200.000 Euro und liegt der AfA-Satz bei 2 Prozent, ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 4.000 Euro (200.000 Euro mal 0,02).
Lineare Abschreibung berechnen: Rechenweg und Beispiel
Die Berechnung der linearen Abschreibung folgt einem festen Rechenweg. Sie benötigen dafür drei Werte: die Anschaffungskosten, den Gebäudeanteil und den geltenden AfA-Satz.
So gehen Sie bei der Berechnung der linearen Abschreibung für ein Gebäude Schritt für Schritt vor:
- Anschaffungskosten ermitteln: Addieren Sie Kaufpreis und Kaufnebenkosten wie Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sowie die Grunderwerbsteuer.
- Gebäudeanteil bestimmen: Teilen Sie die Anschaffungskosten in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil auf. Nur der Gebäudeanteil fließt in die Berechnung ein.
- AfA-Satz anwenden: Multiplizieren Sie den Gebäudeanteil mit dem für Ihre Immobilie geltenden AfA-Satz.
Beispiel für die lineare Abschreibung eines Neubaus
Sie kaufen ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das im Jahr 2024 fertiggestellt wurde, für 700.000 Euro. Hinzu kommen 50.000 Euro Kaufnebenkosten, sodass sich Anschaffungskosten von 750.000 Euro ergeben.
Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung ermittelt einen Gebäudeanteil von 70 Prozent. Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der linearen Abschreibung Gebäude beträgt damit:
750.000 Euro × 0,7 = 525.000 Euro
Da das Gebäude nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurde, gilt ein AfA-Satz von 3 Prozent über 33 ⅓ Jahre. Die jährliche Abschreibung beträgt:
525.000 Euro × 0,03 = 15.750 Euro
In diesem Beispiel für die lineare Abschreibung können Sie über die kommenden 33 ⅓ Jahre jährlich 15.750 Euro als Werbungskosten in der Anlage V geltend machen.
Dieses Beispiel dient der Veranschaulichung. Die tatsächliche Höhe Ihrer Abschreibung hängt von der individuellen Kaufpreisaufteilung und dem Fertigstellungsjahr Ihrer Immobilie ab.
Grundstück und Gebäude für die AfA richtig aufteilen
Wie leicht sich die AfA berechnen lässt, hängt davon ab, wie Sie die Immobilie erworben haben:
- Grundstück und Gebäude getrennt erworben: Die Berechnung ist einfach, da sich die AfA ausschließlich auf das Gebäude bezieht. Grund und Boden verlieren nicht an Wert.
- Unbebautes Grundstück erworben: Eine Abschreibung ist nicht möglich, da sich Grund und Boden nicht abnutzen.
- Grundstück und Gebäude im Paket gekauft: Der Gesamtkaufpreis muss auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt werden. Maßgeblich ist grundsätzlich das Verhältnis ihrer Verkehrswerte. Der Bodenrichtwert fließt dabei in die Ermittlung des Bodenwerts ein.
Viele Finanzämter setzen den Grundstückswert, den Sie steuerlich nicht geltend machen können, dabei vergleichsweise hoch an. Dadurch verringert sich Ihre Abschreibungsbasis. Das betrifft besonders Immobilien in Ballungszentren wie Berlin oder München, wo Grundstückswerte generell hoch liegen.
Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung auf Grundlage eines Verkehrsgutachtens kann den Gebäude- und Grundstücksanteil marktgerecht ermitteln und die Aufteilung gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar begründen.
Infobox für Steuerberater: Sie betreuen Mandanten mit vermieteten Immobilien und möchten wissen, wie eine fachkundige Immobilienbewertung dabei unterstützen kann? Rufen Sie uns unter 0800 – 90 90 282 an oder laden Sie unsere Broschüre für Steuerberater herunter.
Eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen und schneller abschreiben
Das Einkommensteuergesetz geht bei Wohngebäuden von einer gesetzlich typisierten Nutzungsdauer von 33, 40 oder 50 Jahren aus. Diese Vorgabe entspricht jedoch nicht immer dem tatsächlichen Zustand einer Immobilie. Ein Immobiliensachverständiger kann mit einem qualifizierten Restnutzungsdauer-Gutachten nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer wesentlich kürzer ist, etwa aufgrund von Baumängeln, einer veränderten Marktnachfrage oder rechtlicher Nutzungsbeschränkungen. Der Vorteil: Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die jährliche AfA.
Beispiel: Ein Gebäude mit einem Anschaffungswert von 450.000 Euro soll laut Gesetz über 50 Jahre abgeschrieben werden. Das ergibt eine jährliche AfA von 9.000 Euro. Wird jedoch durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten eine tatsächliche Nutzungsdauer von nur 30 Jahren nachgewiesen, steigt die jährliche AfA auf 15.000 Euro. Die Investition in das Gutachten macht sich durch die höhere steuerliche Entlastung meist schon nach kurzer Zeit bezahlt. In diesem Beispiel amortisiert es sich bereits im ersten Jahr.
Die folgende Grafik zeigt diesen Effekt über die gesamte Laufzeit: Während der Restbuchwert bei der gesetzlichen Nutzungsdauer gleichmäßig über 50 Jahre sinkt, ist die Immobilie mit einem anerkannten Gutachten bereits nach 30 Jahren vollständig abgeschrieben, dafür mit einer deutlich höheren jährlichen AfA in dieser Zeit.
Viele Eigentümer schreiben Jahr für Jahr denselben Betrag ab, ohne sich zu fragen, ob das Gebäude wirklich so lange hält, wie das Gesetz unterstellt. Wer das hinterfragt, findet oft mehr Abschreibungspotenzial, als er erwartet hat.
Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Die vielfach zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung erstellen Restnutzungsdauer-Gutachten, die zur Immobilie, zum Qualitätsstichtag und zum steuerlichen Zweck passen, und begleiten Sie bei fachlichen Rückfragen des Finanzamts bis zur Anerkennung der kürzeren Restnutzungsdauer.
Wichtig zu wissen: Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer können Sie seit dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 auch ohne ein zwingend vorgeschriebenes Restnutzungsdauer-Gutachten nachweisen. Entscheidend ist, dass der Nachweis für das Finanzamt nachvollziehbar und fachlich schlüssig ist. Ein qualifiziertes Gutachten schafft dafür eine besonders sichere Grundlage und erleichtert die Prüfung durch das Finanzamt.
Wer darf eine Immobilie abschreiben?
Für die Abschreibung einer Wohnung gilt: Nur wer seine Eigentumswohnung vermietet und eine Mietrendite erzielt, kann die AfA in der Steuererklärung ansetzen. Die folgenden drei Fälle deckt das Einkommensteuergesetz unterschiedlich ab.
- AfA bei Eigennutzung: Bewohnen Sie Ihre Immobilie selbst, können Sie grundsätzlich keine AfA ansetzen. Der Gesetzgeber gewährt die Abschreibung nur, wenn Sie mit der Immobilie Einkünfte erzielen, etwa durch Vermietung.
- AfA bei gemischter Nutzung: Bewohnen Sie eine Einheit selbst und vermieten eine andere, zum Beispiel in einem Zweifamilienhaus, schreiben Sie nur den vermieteten Anteil ab. Die Aufteilung richtet sich in der Regel nach dem Flächenverhältnis der beiden Einheiten.
- AfA bei Vermietung: Vermieten Sie Ihre Immobilie vollständig, können Sie den gesamten Gebäudeanteil abschreiben, unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentumswohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus oder Mietshaus gelten dieselben Regeln wie für andere vermietete Wohnimmobilien, allerdings mit einem entsprechend höheren Investitionsvolumen.
Beispielrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung
Ausgangslage: Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung (Baujahr 1985) für 250.000 Euro einschließlich der Kaufnebenkosten.
Berechnungsgrundlage: Da die Wohnung nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurde, gilt ein AfA-Satz von 2 Prozent über 50 Jahre. Abschreibungsfähig ist nur der Gebäudeanteil, da sich Grund und Boden nicht abnutzen. Eine plausible Kaufpreisaufteilung beziehungsweise sachverständige Wertermittlung ergibt in diesem Beispiel einen Gebäudeanteil von 80 Prozent. Das Grundstück ist damit 50.000 Euro wert, die Wohnung selbst 200.000 Euro.
Jährliche Abschreibung = 200.000 Euro × 0,02 = 4.000 Euro.
In den kommenden 50 Jahren tragen Sie diesen Betrag jährlich in der Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ als Werbungskosten ein.
Besondere Abschreibungen bei Immobilien
Neben der linearen AfA gibt es weitere Abschreibungsformen, die je nach Immobilie und Baujahr infrage kommen. Die wichtigsten Sonderformen erklären wir Ihnen ausführlich in eigenen Ratgebern.
Degressive AfA und Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Mit dem Wachstumschancengesetz gilt seit 2024 wieder eine degressive AfA für Wohnimmobilien. Sie betrifft Gebäude, deren Herstellung zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen oder deren Anschaffung in diesem Zeitraum rechtswirksam abgeschlossen wurde (§ 7 Abs. 5a EStG). Die Regelung gilt für Wohngebäude in der Europäischen Union sowie im Europäischen Wirtschaftsraum.
Die wichtigsten Eckpunkte:
- Die degressive AfA beträgt 5 Prozent vom jeweiligen Restwert. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung wird der Abschreibungsbetrag zeitanteilig berechnet.
- Entscheidend ist nicht der Bauantrag, sondern der angezeigte Baubeginn.
- Sie können einmal von der degressiven zur linearen AfA wechseln. Danach wird die Abschreibung auf Grundlage des Restwerts und der verbleibenden Nutzungsdauer fortgeführt.
- Die degressive AfA lässt sich mit der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG kombinieren.
Denkmal-AfA
Für denkmalgeschützte Immobilien gilt einerseits die reguläre AfA für Altbauten. Zusätzlich können Sie Modernisierungs- und Sanierungskosten über mehrere Jahre steuerlich geltend machen, das gilt sogar bei Eigennutzung. Die lineare Abschreibung für Altbauten selbst gilt für Selbstnutzer eines Denkmals jedoch nicht. Noch genauer informieren wir Sie zur Denkmal-AfA in einem eigenen Ratgeber.
Außerplanmäßige Abschreibung
Kommt es bei Ihrer vermieteten Immobilie zu einem außergewöhnlichen Wertverlust, etwa durch einen Schaden am Gebäude, kann zusätzlich zur regulären AfA eine außerplanmäßige Abschreibung (AfaA) infrage kommen. Sie ist unabhängig vom Denkmalschutz und kann grundsätzlich jede Immobilie betreffen.
Diese Kosten können Sie bei einer Immobilie abschreiben
Nicht der komplette Kaufpreis Ihrer Immobilie fließt in die Gebäude-AfA ein. Nur der Gebäudeanteil bildet die Grundlage für Ihren Abschreibungsbetrag, der Grundstücksanteil bleibt außen vor. Voraussetzung für die Abschreibung einer Immobilie ist außerdem, dass Sie mit ihr Einkünfte erzielen, etwa durch Vermietung oder eine gewerbliche Nutzung. Bei einer ausschließlich selbst genutzten Immobilie können Sie dagegen nichts abschreiben.
Wenn Sie eine Immobilie abschreiben, setzen sich die relevanten Kosten aus drei Bausteinen zusammen: den Anschaffungskosten, den Herstellungskosten und, unter bestimmten Voraussetzungen, den anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Anschaffungskosten
Die Anschaffungskosten bestehen zum Großteil aus dem Kaufpreis Ihrer Immobilie. Zusätzlich zählen die Kaufnebenkosten dazu, die Ihren Abschreibungsbetrag ebenfalls erhöhen:
- Maklergebühren
- Notarkosten
- Kosten für die Eintragung im Grundbuch
- Grunderwerbsteuer
Herstellungskosten
Errichten, erweitern oder verbessern Sie die Substanz eines Gebäudes wesentlich, entstehen Herstellungskosten. Auch sie fließen in die Absetzung für Abnutzung Gebäude ein, zum Beispiel:
- Kosten für die Baugenehmigung
- Materialkosten
- Honorare für Handwerker und Architekten
- Kosten für Dach-, Keller- und Innenausbau
- Beseitigungskosten
Wer eine vermietete Immobilie selbst baut oder bauen lässt, sollte die Herstellungskosten von Beginn an sauber dokumentieren, da sie später die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung bilden.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Investieren Sie innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf in Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen und übersteigen diese Kosten 15 Prozent Ihrer Gebäudeanschaffungskosten netto, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese Kosten dürfen Sie nicht sofort als Erhaltungsaufwand abziehen, sondern schreiben sie zusammen mit dem Gebäude über die Nutzungsdauer ab. Typische Beispiele:
- Austausch der Elektroinstallation
- Erneuerung der Heizungsanlage
- Badmodernisierung
- Austausch von Bodenbelägen oder Fenstern
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Dachsanierung
Abschreibung von Außenanlagen
Nicht jeder Teil Ihrer vermieteten Immobilie zählt zum Gebäude. Zäune, Stellplätze, Beleuchtung oder Grünanlagen können selbstständig unbewegliche Wirtschaftsgüter darstellen und werden dann linear über ihre eigene Nutzungsdauer abgeschrieben, unabhängig vom AfA-Satz des Gebäudes.
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Außenanlage |
Typische Nutzungsdauer |
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Holzzaun |
5 Jahre |
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Grünanlagen |
15 Jahre |
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Straßenbeleuchtung |
19 Jahre |
Praxistipp: Weisen Sie die Anschaffungskosten für Außenanlagen im Kaufvertrag oder in einem Wertgutachten separat aus. Nur so kann das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer gegenüber dem Gebäude nachvollziehen und anerkennen.
Wenn Sie ein Haus mit Garage, Carport, Gartenhaus oder eigener Heizungsanlage kaufen, lohnt sich zusätzlich ein Blick auf unsere Ratgeber zur Abschreibung von Garagen, zur Abschreibung von Carports, zur Abschreibung von Gartenhäusern und zur Abschreibung der Heizungsanlage. Dort erfahren Sie, welche Nutzungsdauern und Besonderheiten für diese Bauteile jeweils gelten.
Beispielrechnung für ein vermietetes Haus mit Außenanlagen
Ausgangslage: Sie kaufen ein vermietetes Einfamilienhaus (Baujahr 1998) für 480.000 Euro einschließlich der Kaufnebenkosten. Der Gebäudeanteil beträgt laut Kaufpreisaufteilung 75 Prozent.
Gebäude-AfA: Bemessungsgrundlage 360.000 Euro (480.000 Euro × 0,75), AfA-Satz 2 Prozent. Jährliche Gebäude-AfA = 360.000 Euro × 0,02 = 7.200 Euro.
Zwei Jahre nach dem Kauf lassen Sie zusätzlich eine neue Grünanlage im Garten anlegen. Die Kosten von 15.000 Euro schreiben Sie über die in der Tabelle genannten 15 Jahre linear ab. Jährliche AfA für die Grünanlage = 15.000 Euro ÷ 15 = 1.000 Euro.
Neue jährliche Abschreibung im Beispiel = 7.200 Euro + 1.000 Euro = 8.200 Euro.
Die tatsächliche Nutzungsdauer der Außenanlagen richtet sich nach der Art der Anlage und ist im Einzelfall zu prüfen. Dieses Beispiel dient ausschließlich der Veranschaulichung.
AfA bei Gewerbeimmobilien und Landwirtschaft
Für Gewerbeimmobilien und landwirtschaftliche Betriebe gelten eigene AfA-Sätze und Tabellen, die sich deutlich von den bisher genannten Regeln unterscheiden. Die wichtigsten Unterschiede zeigen wir Ihnen im Überblick.
Gewerbeimmobilien
Für Gewerbeimmobilien gilt keine einheitliche Nutzungsdauer wie bei Wohnimmobilien. Maßgeblich sind drei Faktoren: ob die Immobilie zum Betriebsvermögen gehört, ob sie Wohnzwecken dient und wann der Bauantrag gestellt wurde. Erfüllt Ihre Immobilie alle drei Voraussetzungen (Betriebsvermögen, kein Wohnzweck, Bauantrag nach dem 31. März 1985), schreiben Sie einheitlich mit 3 Prozent jährlich ab, unabhängig vom tatsächlichen Baujahr. Halten Sie die Immobilie privat oder wurde der Bauantrag früher gestellt, gilt stattdessen der AfA-Satz nach dem Fertigstellungszeitpunkt, wie bei Wohnimmobilien.
Lesetipp: Wie Sie den passenden AfA-Satz für Ihre Gewerbeimmobilie im Detail ermitteln und berechnen, zeigen wir Ihnen in unserem Ratgeber zur Abschreibung von Gewerbeimmobilien.
Land- und Forstwirtschaft
Für Gebäude und Anlagen landwirtschaftlicher Betriebe gilt ebenfalls die lineare Abschreibung, allerdings nach der AfA-Tabelle für den Wirtschaftszweig „Landwirtschaft und Tierzucht“ des Bundesministeriums der Finanzen, nicht nach den Sätzen für Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Forstwirtschaftliche Betriebe finden die passende AfA-Tabelle für Forstwirtschaft ebenfalls dort.
Fazit: So nutzen Sie Ihr Abschreibungspotenzial
Die AfA gehört zu den wirksamsten steuerlichen Werkzeugen für Vermieter. Entscheidend sind der richtige AfA-Satz, eine nachvollziehbare Aufteilung zwischen Gebäude und Grundstück und, sofern die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ausfällt, der fachgerechte Nachweis dafür. Schon eine sachverständige Kaufpreisaufteilung oder ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann Ihre jährliche Abschreibung über Jahrzehnte deutlich erhöhen.
Möchten Sie wissen, wie viel Abschreibungspotenzial in Ihrer Immobilie steckt? Unsere zertifizierten Sachverständigen prüfen Ihre Unterlagen und beraten Sie unverbindlich.
Häufige Fragen zur Abschreibung einer Immobilie
Egal ob Sie eine Wohnung vermieten, ein Haus gekauft haben oder eine Immobilie geerbt haben: Rund um die Absetzung für Abnutzung von Gebäuden tauchen fast immer dieselben Fragen auf. Wir beantworten sie hier direkt.
Wie funktioniert die Abschreibung einer Immobilie?
Die Abschreibung einer Immobilie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die steuerlich maßgebliche Nutzungsdauer. Kaufen Sie beispielsweise ein vermietetes Haus für 800.000 Euro, tragen Sie diese Kosten nicht in einer Summe in Ihrer Steuererklärung ein, sondern verteilt über 33, 40 oder 50 Jahre, je nach Baujahr. Den jährlichen Abschreibungsbetrag setzen Sie dabei als Werbungskosten von Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ab.
Ein erneuter Geldabfluss entsteht dadurch nicht. Sie haben die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bereits beim Kauf bezahlt, die AfA verteilt diese Kosten lediglich steuerlich über die Jahre. Genau darin liegt die Bedeutung der Abschreibung für Sie als Vermieter: Sie mindert Ihre steuerpflichtigen Einkünfte, ohne dass Sie dafür erneut Geld in die Hand nehmen müssen.
Wie kann ich die AfA berechnen und den Abschreibungsbetrag ermitteln?
Für die lineare AfA multiplizieren Sie die abschreibungsfähige Bemessungsgrundlage des Gebäudes mit dem geltenden AfA-Satz:
Jährliche AfA = abschreibungsfähiger Gebäudewert × AfA-Satz
Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro und einem AfA-Satz von 2 Prozent beträgt Ihr jährlicher Abschreibungsbetrag 6.000 Euro.
Möchten Sie Ihre Abschreibung ausrechnen, nutzen Sie dafür auch unseren kostenlosen AfA-Rechner. Mit wenigen Angaben ermitteln Sie dort Ihre AfA in wenigen Schritten. Eine Übersicht der üblichen Abschreibungssätze finden Sie außerdem in unserer AfA-Tabelle weiter oben auf dieser Seite.
Ab wann beginnt die Abschreibung einer Immobilie, und wann endet sie?
Die AfA beginnt mit der Anschaffung oder Fertigstellung der Immobilie. Voraussetzung ist, dass Sie sie zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nutzen. Maßgeblich für den Beginn ist dabei nicht das Datum des Kaufvertrags, sondern der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten auf Sie als neuen Eigentümer. Im Jahr der Anschaffung berechnen Sie die AfA zeitanteilig: Für jeden vollen Monat vor diesem Übergang reduziert sich Ihr jährlicher Abschreibungsbetrag um ein Zwölftel.
Ihre Abschreibung endet auf zwei Wegen.
- Im Regelfall läuft sie einfach aus, sobald die gesetzliche Nutzungsdauer von 40, 50 oder 33 ⅓ Jahren erreicht ist.
- Verkaufen Sie die Immobilie vorher, endet Ihre AfA bereits mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer. Für ihn beginnt dann ein neuer Abschreibungszeitraum bei null (d. h. von 33 ⅓, 40 oder 50 Jahren oder entsprechend nachgewiesener Verkürzung).
Kann ich ein Grundstück abschreiben?
Grund und Boden unterliegen grundsätzlich keiner Absetzung für Abnutzung. Für die Gebäudeabschreibung trennen Sie deshalb den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil vom nicht abschreibungsfähigen Grundstücksanteil. Das gilt auch bei einer Eigentumswohnung: Ihr Kaufpreis umfasst neben der Wohnung einen Miteigentumsanteil am Grundstück.
Wie trenne ich Grundstücks- und Gebäudewert für die steuerliche Abschreibung meiner Immobilie?
Enthält der Kaufvertrag eine wirtschaftlich plausible Aufteilung, kann diese steuerlich zugrunde gelegt werden. Andernfalls teilen Sie den Gesamtkaufpreis grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude auf. Orientierung bietet die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des Bundesministeriums der Finanzen. Bei komplexen Objekten kann ein sachverständiges Verkehrswertgutachten eine individuelle Aufteilung begründen und gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar dokumentieren.
Kann ich mein Haus privat abschreiben?
Bewohnen Sie Ihr Haus ausschließlich selbst, können Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in aller Regel nicht im Rahmen der AfA abschreiben, unabhängig davon, ob Sie es privat oder gewerblich erworben haben. Nutzen Sie einen Teil des Hauses dagegen zur Erzielung von Einkünften, etwa durch eine vermietete Einliegerwohnung, liegt eine gemischte Nutzung vor, und der vermietete Anteil kann abschreibungsfähig sein.
Auch ohne reguläre AfA können bei einem selbst genutzten Gebäude bestimmte Aufwendungen steuerlich begünstigt sein. Für qualifizierte energetische Maßnahmen an einem mehr als zehn Jahre alten, selbst genutzten Gebäude sieht § 35c EStG beispielsweise eine Steuerermäßigung von insgesamt bis zu 20 Prozent, höchstens 40.000 Euro pro Objekt, vor. Neben Arbeitslohn und Fahrtkosten können dabei auch direkt mit der Maßnahme verbundene Materialkosten berücksichtigt werden.
Was passiert bei Erbe oder Schenkung mit der Abschreibung?
Erben Sie eine vermietete Immobilie oder wird sie Ihnen geschenkt, beginnt für Sie keine neue Abschreibung. Sie übernehmen stattdessen die AfA Ihres Vorgängers: dessen ursprüngliche Bemessungsgrundlage, den AfA-Satz und das Abschreibungsvolumen, das er noch nicht ausgeschöpft hat. Steuerlich heißt dieses Prinzip Fußstapfentheorie.
Lesetipp: Wie die AfA nach einer Erbschaft konkret weitergeführt wird, erklären wir in unserem Ratgeber zur Abschreibung geerbter Immobilien. Für die steuerliche Bewertung des Übergangs finden Sie weitere Informationen zur Erbschaftsteuer auf Immobilien und zur Schenkung von Immobilien.
Wie funktioniert die Abschreibung von Außenanlagen?
Außenanlagen einer Immobilie können steuerlich anders behandelt werden als das Hauptgebäude. Ob zum Beispiel eine Garage, ein Carport, eine Einfriedung oder ein Gartenhaus gemeinsam mit dem Gebäude oder als eigenständiges Wirtschaftsgut abgeschrieben wird, hängt von der konkreten Ausgestaltung und steuerlichen Einordnung ab. Deshalb können sich Nutzungsdauer und Abschreibungsbetrag der Außenanlagen von der Gebäudeabschreibung unterscheiden.
Wie funktioniert die AfA bei einer Gewerbeimmobilie?
Auch bei Gewerbeimmobilien können Sie die AfA steuerlich geltend machen, sofern Sie damit Einkünfte erzielen oder sie betrieblich nutzen. Welche Nutzungsdauer und welcher Abschreibungssatz gelten, hängt unter anderem von Nutzung, Fertigstellungszeitpunkt und, bei Betriebsvermögen, vom Bauantragsdatum ab.
