In Deutschland sind Mietwohnungen ein knappes Gut. Der Gesetzgeber hat daher im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 die sogenannte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gemäß § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) reaktiviert. Wir erklären Ihnen, was hinter der Förderung steckt und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um die Sonder-AfA für den Neubau von Mietwohnungen in Anspruch zu nehmen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen wurde im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 reaktiviert. Mit Inkrafttreten des Wachstumschancengesetzes haben sich die Bedingungen erneut verbessert. Gesetzesgrundlage der Sonderabschreibung ist § 7b EStG.
- Der neue Förderzeitraum gilt für Neubauprojekte mit Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029.
- Über einen Zeitraum von maximal vier Jahren können Sie jährlich eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent vornehmen. Für die Bemessungsgrundlage gilt eine Förderhöchstgrenze von 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
- Die Baukostenobergrenze liegt bei 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das heißt: Wohnungen, deren Anschaffungs- und Herstellungskosten diesen Wert übersteigen, sind nicht förderfähig.
- Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau gilt nur für neue Wohnungen, die bisher nicht vorhanden waren. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnungen selbst gebaut oder durch Kauf erworben werden.
- Förderfähig sind nur Wohnungen, die im Jahr der Herstellung oder Anschaffung sowie in den folgenden neun Jahren entgeltlich vermietet werden.
- Die Sonderabschreibung für Mietwohnungen lässt sich nur in Anspruch nehmen, wenn das Gebäude die Kriterien des „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt. Dies ist durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachzuweisen.
Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau: Eckdaten nach § 7b EStG
Bei der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (auch Sonder-AfA im Mietwohnungsneubau genannt) handelt es sich um eine Fördermaßnahme, die der Knappheit an bezahlbarem Wohnraum entgegenwirken soll. Insbesondere private Investoren erhalten finanzielle Anreize, um neue Mietwohnungen zu schaffen und können von der verbesserten Abschreibung profitieren. Bereits 2019 gab es eine Wohnraumoffensive mit entsprechender Förderung, die allerdings mit Ende des Jahres 2021 ausgelaufen ist.
Im Zuge des Jahressteuergesetzes 2022 (JStG) und auf Basis von § 7b EStG wurde die Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen erneut in Kraft gesetzt. Die Förderung für Neubauprojekte lässt sich ab dem Jahr 2023 wieder in Anspruch nehmen. Erneut verbessert haben sich die Förderbedingungen mit dem Wachstumschancengesetz, das am 28. März 2024 in Kraft getreten ist.
Wir haben die wichtigsten Eckdaten zur aktuellen Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau für Sie zusammengefasst:
Förderzeitraum
Mit der Reaktivierung der Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen wurde auch ein neuer Förderzeitraum ergänzt. Förderberechtigt sind nun nach § 7b Abs. 2 Nr. 1 EStG n.F. ebenfalls folgende Neubauprojekte:
- Bauantrag erfolgt nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029.
- Ausschlaggebend ist das Datum des Eingangsstempels bei der zuständigen Baubehörde.
- Bei Bauvorhaben, die keine Baugenehmigung benötigen: Bauanzeige muss im gleichen Zeitraum erfolgen.
Gut zu wissen: Der alte Förderzeitraum der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau ist zum 31.12.2021 ausgelaufen. Es konnten nur Neubauprojekte mit einem Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 von der Förderung profitieren. Da der neue Förderzeitraum im Rahmen der Reaktivierung erst 2023 beginnt, kann für Projekte mit einem Bauantrag oder einer Bauanzeige im Jahr 2022 keine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden.
Höhe der Sonder-AfA für Neubau
Über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren ist jährlich eine Sonderabschreibung von 5 Prozent möglich – also insgesamt maximal 20 Prozent. Der Zeitraum erstreckt sich über das Anschaffungs- oder Fertigstellungsjahr und die nachfolgenden drei Jahre.
Wichtig: Achten Sie darauf, dass die maximale Bemessungsgrundlage bei 4.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegt (Förderzeitraum 2023 bis 2029). Anschaffungs- und Herstellungskosten, die diese Förderhöchstgrenze übersteigen, profitieren nicht von der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau. Gleichzeitig ist die Grenze nicht als pauschal zu betrachten. Liegen die anfallenden Kosten darunter, können sie nur in der tatsächlichen Höhe berücksichtigt werden.
Darüber hinaus sind diese Aspekte rund um die Sonder-AfA im Neubau relevant:
- Sie können die Sonderabschreibung für den Wohnungsbau auch für weniger als vier Jahre in Anspruch nehmen.
- Eine freie Verteilung des maximalen Abschreibungsvolumens auf die vier Jahre ist nicht zulässig. Sie können also nicht zum Beispiel 14 Prozent im ersten Jahr und je 2 Prozent in den drei Folgejahren abschreiben.
- Es ist möglich, pro Jahr weniger als 5 Prozent abzuschreiben. Das nicht ausgeschöpfte Volumen erhöht wiederum den Restwert, den Sie nach Ablauf des Begünstigungszeitraums über die Restnutzungsdauer der Mietwohnung linear abschreiben können.
- Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau ist eine Jahresabschreibung, das heißt: sie wird nicht zeitanteilig beziehungsweise monatsweise aufgeteilt, sondern gilt für das komplette Jahr.
Baukostenobergrenze
Die Baukostenobergrenze entscheidet darüber, ob ein Neubauprojekt überhaupt förderfähig ist oder nicht. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Im Vergleich waren es in der alten Fassung 3.000 Euro. Wohnungen, die über dieser Baukostenobergrenze liegen, sind von der Sonderabschreibung für Immobilien ausgenommen. Der Grund: Mit dieser Grenze möchte der Gesetzgeber vermeiden, dass der Neubau von Wohnungen im Luxussektor gefördert wird.
Sonder-AfA Neubau: Alte und neue Richtlinien im Vergleich
Die Tabelle zeigt übersichtlich, welche Richtlinien im alten Förderzeitraum galten und wie sich diese mit der neuen Sonderabschreibung für Neubau verändert haben:
| Förderzeitraum | Nach 31.08.2018 und vor 01.01.2022 | Nach 31. Dezember 2022 und vor 1. Oktober 2029 |
| Abschreibungshöhe und -dauer | 5 % jährlich über maximal 4 Jahre | 5 % jährlich über maximal 4 Jahre |
| Baukostenobergrenze | 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche | 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche |
| Höchstgrenze der Bemessungsgrundlage | max. 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche | max. 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche |
| Vorgaben zur Nachhaltigkeit | keine | Gebäude, das Kriterien des „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt |
Voraussetzungen bei der Sonderabschreibung für Neubau
Die ab 2023 reaktivierte Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen ist an gewisse Voraussetzungen geknüpft, die sich teilweise von den ursprünglichen Vorgaben unterscheiden. Wir geben Ihnen im Folgenden einen Überblick.
Was gilt als neugeschaffener Wohnraum im Sinne der Sonder-AfA für Mietwohnungsbau?
Förderfähig sind nur neue Wohnungen, die bisher nicht vorhanden waren. Dieser Wohnraum kann gemäß einem Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) auf unterschiedliche Art und Weise geschaffen werden, zum Beispiel durch:
- Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern
- Umbau oder Ausbau vorhandener Gebäudeflächen zu Wohnzwecken (z. B. im Dachgeschoss)
- Anbauten mit Flächenerweiterung an bestehenden Gebäuden
- Umgestaltung von gewerblich genutzten Gebäudeflächen zu Wohnraum
Wichtig: Nicht förderfähig sind dagegen die Modernisierung und Sanierung von bestehendem Wohnraum.
Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gilt nicht nur beim Neubau von Wohnraum, sondern auch beim Wohnungskauf. Mit einer Einschränkung: Gemäß § 7b Abs. 1 Satz 2 EStG gilt eine Wohnung als „[…] neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.“ – und ist somit nur unter dieser Voraussetzung förderfähig. Die Anzahl an Wohnungen, für die Sie eine Sonder-AfA für Neubau in Anspruch nehmen können, ist dagegen nicht begrenzt.
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Art der Wohnung
Weitere Voraussetzungen für die Sonderabschreibung beim Mietwohnungsneubau ergeben sich aus dem § 7b Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 EStG. Demnach muss eine Wohnung basierend auf § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes (BewG) folgende Bedingungen erfüllen, um förderfähig zu sein:
- Die Wohnung erlaubt in ihrer Gesamtheit das Führen eines selbstständigen Haushaltes.
- Sie ist eine in sich abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Zugang, die von anderen Wohnräumen baulich getrennt ist.
- Sie verfügt über Nebenräume, die zum Führen eines selbstständigen Haushalts nötig sind (Toilette, Bad oder Dusche sowie Küche).
- Die Wohnung sollte eine Wohnfläche von mindestens 20 Quadratmeter haben.
Nutzungszweck
Neben der Wohnungsart ist auch der Nutzungszweck ausschlaggebend, um die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau zu beanspruchen. Laut § 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG sind nur Wohnungen begünstigt, die vermietet (also entgeltlichzu fremden Wohnzwecken überlassen) werden. Dies gilt für das Jahr der Herstellung beziehungsweise Anschaffung sowie für die folgenden neun Jahre.
Gut zu wissen: Von der Förderung ausgenommen sind Wohnungen, die Sie selbst nutzen oder kostenfrei zum Wohnen zur Verfügung stellen. Außerdem ist die Förderfähigkeit ausgeschlossen, wenn Sie die Wohnung zur vorübergehenden Beherbergung nutzen, zum Beispiel bei Hotels, Ferienwohnungen oder Boardinghouses.
Darüber hinaus gelten in Bezug auf den Nutzungsweck folgende Vorgaben:
- Überlassung der Wohnung mit Mietvertrag (unbefristet oder für mindestens ein Jahr).
- Auch Untervermietung zu Wohnzwecken sowie möblierte Vermietung kommen als Nutzungszweck in Frage.
- Vermietung an Betriebsangehörige aus besonderen betrieblichen Gründen ist ebenfalls möglich.
Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
Die Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen ab dem Jahr 2023 bringt eine wesentliche Neuerung mit sich. Wohnungen kommen laut § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG n.F. nur dann für die Förderung in Frage, wenn sie „[…] in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird […]“.
Gut zu wissen: Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) dient dazu, ein nachhaltiges Planen, Bauen und Betreiben in der deutschen Bau- und Immobilienwirtschaft zu fördern. Um das Qualitätssiegel zu erhalten, muss Ihr Gebäude über ein registriertes Bewertungssystem für nachhaltiges Bauen zertifiziert werden. Zu den Grundanforderungen gehören unter anderem ökologische, ökonomische und soziokulturelle Aspekte.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau berechnen: Welche Kosten fließen ein?
Um die Höhe der Sonderabschreibung für Neubau zu berechnen, müssen Sie im ersten Schritt die abschreibungsfähigen Kosten bestimmen. Das ist nötig,
- um zu ermitteln, ob das Projekt unterhalb der Baukostenobergrenze liegt und somit überhaupt förderfähig ist.
- um die Höhe der Bemessungsgrundlage zu berechnen.
Grundsätzlich gehören zu den abschreibungsfähigen Kosten sämtliche Aufwendungen, die Sie leisten, um das Objekt zu erwerben beziehungsweise es in einen betriebsbereiten Zustand zu bringen. Relevant sind ebenfalls die Anschaffungsnebenkosten, wie Gutachter- und Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer oder Provisionen, sowie nachträgliche Anschaffungskosten.
Weitere typische Kosten lassen sich in abschreibungsfähige und nicht abschreibungsfähige Anschaffungs- und Herstellungskosten unterteilen:
| Abschreibungsfähige Kosten | Nicht abschreibungsfähige Kosten |
| Anschlüsse ans Versorgungsnetz (Strom, Gas, Wasser, Wärme) vom Gebäude bis zur Grenze des Grundstücks, sofern sie gemeinsam mit dem Objekt neu hergestellt werden | Grundstückserschließungskosten, die außerhalb des Grundstücks liegen (Straßen, Ver- und Entsorgungsleitungen etc.) |
| Kosten für bestehende Gebäude, die für Aus-, Um-, An- oder Aufbauten sowie Aufstockungen angeschafft werden. Voraussetzung ist, dass Sie die erworbene Altbausubstanz nutzen, um den neuen Wohnraum zu errichten | Grundstückskosten wie Anschaffungskosten des Grund und Bodens, inklusive der darauf entfallenden Anschaffungsnebenkosten |
| Anpflanzen von Bäumen, Hecken oder Büschen entlang der Grundstücksgrenze (vgl. R 21.1 Absatz 3 Satz 1 EStR – Einkommensteuer-Richtlinien) | Hofbefestigungen und Straßenzufahrten (vgl. H 6.4 „Außenanlagen“ EStH – Einkommensteuer-Hinweise) |
| Möblierung der Wohnung |
Da die Kosten für Grund und Boden nicht abschreibungsfähig sind, muss im Falle des Wohnungskaufs eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden. Diese teilt Anschaffungs- und Nebenkosten in einen Grund- und Bodenteil (nicht abschreibbar) und einen Gebäude- oder Wohnungsteil (abschreibbar).
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Dipl. Ing. André Heid M.Sc.
Beispiel zur Berechnung der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
An einem vereinfachten Beispiel lässt sich die Berechnung der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau veranschaulichen.
Eine neu geschaffene Mietwohnung hat eine Nutzfläche von 60 Quadratmetern. Die gesamten abschreibungsfähigen Kosten belaufen sich auf 147.000 Euro.
Schritt 1: Baukostenobergrenze prüfen
Zunächst muss geprüft werden, ob die abschreibungsfähigen Anschaffungs- und Herstellungskosten die Baukostenobergrenze überschreiten. Denn das würde bedeuten, das eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nicht möglich ist. Um die Kosten pro Quadratmeter zu ermitteln und mit der Baukostenobergrenze abzugleichen, kommt die folgende Formel zum Einsatz:
Kumulierte Kosten / Anzahl der Quadratmeter = Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche
147.000 Euro / 60 Quadratmeter = 2.450 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche liegen bei 2.450 Euro und somit unter der Baukostenobergrenze von 5.200 Euro und ebenfalls unter der maximalen Bemessungsgrundlage von 4.000 Euro. Die Kosten fließen somit vollständig in die Sonder-AfA für Neubau ein.
Wichtig: Handelt es sich um ein neu geschaffenes Gebäude, ist die Nutzfläche des Gebäudes ausschlaggebend. Bei Aufstockungen, Umbauten, Anbauten und Co. zählt nur die neu geschaffene Nutzfläche. Bei Wohnungen ist die Nutzfläche des erworbenen Anteils entsprechend der Eigentumsrechte heranzuziehen.
Darüber hinaus kann sogar die Nutzfläche von Nebenräumen wie Waschküchen, Kellerräumen oder Fahrradräumen einberechnet werden – unabhängig davon, ob die Räumlichkeiten der einzelnen oder gemeinsamen Nutzung dienen. Können die Nebenräume direkt und vollständig zu einer Wohnung zugeordnet werden, fließen sie zu 100 Prozent ein. Bei gemeinschaftlicher Nutzung wird nur ein Nutzflächenanteil berücksichtigt. Garagen sind ebenfalls zurechenbar, sofern sie unmittelbar zur Wohnung gehören.
Schritt 2: Bemessungsgrundlage berechnen
Die Bemessungsgrundlage entspricht den kumulierten Kosten für die gesamte Fläche. Im Beispiel sind das 147.000 Euro für die gesamten 60 Quadratmeter.
Schritt 3: Sonderabschreibung für Mietwohnung ermitteln
Anschließend erfolgt die Berechnung der Höhe der Sonderabschreibung für den Neubau. Diese beträgt pro Jahr 5 Prozent von der gesamten Bemessungsgrundlage für einen maximalen Zeitraum von 4 Jahren.
In unserem Rechenbeispiel bedeutet das:
5 Prozent von 147.000 Euro sind 7.350 Euro. Der Begünstigungszeitraum beträgt 4 Jahre:
7.350 Euro x 4 Jahre = 29.400 Euro
Für die neugebaute Mietwohnung ist eine Sonderabschreibung von 7.350 Euro pro Jahr und insgesamt 29.400 Euro möglich.
Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau: Nutzen Sie Ihre Chance
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Häufige Fragen zur Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau
In diesem Abschnitt beantworten wir Ihnen weitere wichtige Fragen rund um das Thema Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau – vom Grund der Förderung bis zur Antragstellung.
Warum wird der Neubau von Mietwohnungen mit einer Sonder-AfA gefördert?
Die Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen soll Anreize für die Neuschaffung von Wohnraum setzen. Aus gutem Grund, denn bezahlbare Wohnungen sind in Deutschland knapp. Da sich der Staat, die Länder und Kommunen größtenteils aus dem Wohnungsbau zurückgezogen haben, sollen mit der Förderung Anreize für private Investoren gesetzt werden. Zahlreiche weitere Gründe begünstigen den Mangel an Wohnraum: Vom Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung und zunehmender Binnenwanderung über steigende Baukosten bis hin zu immer kleiner werdenden Haushalten.
Funktioniert die Sonderabschreibung für Neubau parallel zur regulären AfA?
Die reguläre Gebäudeabschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA) läuft parallel zur Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau. Gesetzlich geregelt ist die AfA im § 7 Abs. 4 EStG. Die Bemessungsgrundlage der AfA ist unabhängig von der Sonderabschreibung zu sehen und nicht durch einen Förderhöchstbetrag begrenzt. Ist der Begünstigungszeitraum der Sonderabschreibung Ihrer Immobilie (vier Jahre) abgelaufen, bemisst sich die reguläre Abschreibung einerseits am abschreibungsfähigen Restwert und andererseits an der Restnutzungsdauer.
Lesetipp: Neben den Sonder-AfA für den Mietwohnungsbau gibt es auch attraktive steuerliche Vorteile beim Kauf von denkmalgeschützten Gebäuden. Mehr lesen Sie in unserem Ratgeber zur Denkmal-AfA.
Gilt die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nur in Deutschland?
Nein, die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau gilt gemäß § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG auch für neu geschaffene Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union liegen.
Ist eine Sonderabschreibung für Wohnungen unter 20 Quadratmetern möglich?
Nein, damit eine Wohnung für die Sonder-AfA in Frage kommt, muss die Wohnfläche mindestens 20 Quadratmeter betragen. Diese Vorgabe gilt auch für Wohnungen, die in Studentenwohnheimen und Seniorenheimen (beziehungsweise Betreutem Wohnen) liegen. Hier müssen zudem ein Wohn-Schlafraum, eine komplett eingerichtete Küchenkombination sowie ein Bad/WC vorhanden sein.
Kann die Sonderabschreibung für Neubau rückgängig gemacht werden?
Ja, die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kann gemäß § 7b Abs. 4 EStG unter bestimmten Umständen rückgängig gemacht werden. Ein möglicher Grund liegt zum Beispiel darin, dass zu den Herstellungskosten auch die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören. Diese umfassen Modernisierungs- und Instandhaltungskosten, die 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten überschreiten und innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb entstehen. Wird dadurch die Baukostenobergrenze nachträglich überschritten, hat das eine rückwirkende Aberkennung der Förderung zur Folge.
Weitere Gründe sind die Nichteinhaltung der Frist von 10 Jahren, in denen die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet sein muss. Sowie die Veräußerung der Wohnung innerhalb von 10 Jahren, sofern der Gewinn nicht der Einkommens- und Körperschaftsteuer unterliegt.
Wie können Sie die Sonderabschreibung für Neubau beantragen?
Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) stellt mehrere Checklisten für die Beantragung der Sonderabschreibung zur Verfügung. Die enthaltenen Angaben sollten Sie an das zuständige Finanzamt versenden, damit dieses eine Prüfung der Sonderabschreibung vornehmen kann. Wichtig ist, dass Sie die Richtigkeit und Vollständigkeit Ihrer Angaben mit Ihrer Unterschrift bestätigen.
