Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben möchten, ist es mit dem reinen Kaufpreis nicht getan. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, welche Nebenkosten beim Wohnungskauf auf Sie zukommen, wie hoch diese sind und wo Sie sparen können. Erfahren Sie außerdem, mit welchen laufenden Nebenkosten Sie nach dem Kauf Ihrer Eigentumswohnung rechnen müssen. Plus: Unser praktischer Rechner hilft Ihnen dabei, die Nebenkosten für Ihren Wohnungskauf zu kalkulieren.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Wohnungskauf fallen Nebenkosten an, die im Durchschnitt zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen.
- Verpflichtend sind die Kosten für Notar und Grundbucheintrag (ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises) sowie die Grunderwerbsteuer (ca. 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises).
- Weitere Kaufnebenkosten sind optional und umfassen unter anderem die Maklercourtage (ca. 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises), Gebühren für ein Wertgutachten sowie Aufwendungen für Reparatur, Sanierung, Umzug, Möblierung und so weiter.
- Nach dem Wohnungskauf müssen Sie mit laufenden Kosten rechnen. Dazu gehören die jährliche Grundsteuer, Hausgeld sowie die Betriebskosten der Wohnung.
Darum fallen beim Wohnungskauf Nebenkosten an
Beim Kauf einer Eigentumswohnung haben Käufer oft nur den Preis der Immobilie im Blick. Doch für eine korrekte Finanzierung müssen auch die Kaufnebenkosten Berücksichtigung finden. Diese können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Was das für Sie bedeutet: Es ist essenziell, die Nebenkosten Ihres Wohnungskaufs gleich von Anfang an in der Planung der Immobilienfinanzierung mit einzubeziehen.
Teilweise werden die Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung durch gesetzliche Vorgaben geregelt. Denn die öffentliche Hand will am Wohnungskauf mitverdienen und stellt die Grunderwerbsteuer sowie Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch in Rechnung. Auch das von der Gesetzgebung vorgeschriebene Notariat verursacht Kosten. Viele der Nebenkosten entstehen also, damit der Wohnungskauf offiziell vonstattengehen kann und sich die Eigentumsverhältnisse entsprechend der rechtlichen Vorgaben ändern können.
Tipp: Wenn Sie keine Wohnung, sondern ein Haus kaufen möchten, hilft Ihnen unser Rategeber „Kaufnebenkosten berechnen“ weiter. Dort erfahren Sie, welche Nebenkosten beim Hauskauf auf Sie zukommen. Zusätzlich können Sie unsere kostenlose Checkliste für den Hauskauf herunterladen, die praktische Tipps rund um Immobiliensuche, Besichtigung, Kaufprozess, Unterlagen und Co. enthält.
Alle Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung auf einen Blick
Wenn Sie eine Wohnung kaufen, sind manche Nebenkosten fix geregelt. Hier kommen Sie um die Bezahlung nicht herum. Andere Nebenkosten sind variabel und betreffen nicht alle Käufer im selben Umfang. Dazu zählen zum Beispiel die Gebühren für den Makler oder für eine Gutachtenerstellung. Im Folgenden listen wir alle Nebenkosten auf, die bei Ihrem Wohnungskauf relevant sein könnten. Außerdem lesen Sie, welche Fristen jeweils gelten und an wen Sie die Gebühren entrichten müssen.
| Art der Nebenkosten | Höhe |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises |
| Grundbuch- und Notarkosten | 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises |
| Wertgutachten oder Kaufberatung | Kosten abhängig von Leistungen und Anbieter |
| Maklergebühren | 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises |
| Immobilienfinanzierung | Kosten abhängig von Kredithöhe und Konditionen |
| Umzug, Sanierung, Erschließung etc. | Kosten individuell unterschiedlich |
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück kaufen – auch bei einer Eigentumswohnung. Es handelt sich hierbei um eine einmalige Zahlung, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises variiert. Freuen dürfen sich Käufer in Bayern, denn hier müssen Sie bei Ihrem Wohnungskauf lediglich 3,5 Prozent zu den Nebenkosten dazurechnen.
Allerdings gibt es einige Ausnahmen: Wenn Sie Ihre neue Wohnung in gerader Linie erwerben, kann die Grunderwerbsteuer entfallen. Das ist der Fall, wenn eine Immobilie zum Beispiel von den Eltern an die Kinder oder von einem an den anderen Ehepartner verkauft wird. Bei einem Erbfall oder einer Schenkung fällt die Steuer ebenfalls weg.
Wichtig: In der Regel informiert der Notar das Finanzamt über Ihre Transaktion, sodass Sie kurze Zeit nach dem Notartermin einen Steuerbescheid für den Kaufvertrag erhalten. Sie müssen die Grunderwerbsteuer innerhalb von einem Monat nach Erhalt des Steuerbescheids an das zuständige Finanzamt zahlen.
Grundbuch- und Notarkosten
Ein Wohnungskauf darf in Deutschland per Gesetz nicht ohne einen Notar abgewickelt werden. Er übernimmt unter anderem die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und leitet die Eintragung im Grundbuch in die Wege. Dementsprechend sind Notargebühren ein unumgänglicher Bestandteil der Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Kaufpreis und den Tätigkeiten, die der Notar im Gesamten übernimmt.
Im Durchschnitt belaufen sich die Notarkosten auf etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Darin enthalten sind ebenfalls die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch (circa 0,5 Prozent), den das Notariat veranlasst. Wie sich die Gebühren genau zusammensetzen und welche Spartipps beim Notarbesuch helfen, lesen Sie in unserem Beitrag „Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf“.
Wichtig: Mit der Zahlungsaufforderung vom Notar können Sie normalerweise drei bis fünf Wochen nach dem Notartermin rechnen. Den fälligen Betrag sollten Sie möglichst schnell bezahlen, spätestens aber innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt der Rechnung.
Gebühren für ein Wertgutachten oder eine Kaufberatung
Vor dem Wohnungskauf kann es sich lohnen, einen objektiven Wohnungsgutachter zu beauftragen – entweder im Rahmen einer umfassenden Kaufberatung oder zur Anfertigung eines Wertgutachtens. Ein professionelles Gutachten lohnt sich vor allem, wenn Sie nicht sicher sind, ob der veranschlagte Kaufpreis angemessen ist und dies zuverlässig prüfen lassen wollen.
Kompetente Sachverständige prüfen auf Wunsch, welche Kosten für Modernisierung, Renovierung oder Sanierung anfallen werden. So erhalten Sie ein klares Bild darüber, wo beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung versteckte Kosten lauern. Die zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung stehen Ihnen beim Wohnungskauf gern als Partner zur Seite. In einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch beraten wir Sie zu Ihrem Anliegen und besprechen alle weiteren Schritte.
Maklergebühren
Diese Nebenkosten kommen nur zustande, wenn Ihnen die Eigentumswohnung über einen Makler vermittelt wurde. Die Maklerprovision oder Maklercourtage fällt somit nicht immer an. Die Höhe der Gebühren ist prinzipiell Verhandlungssache und hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Bundesland und regionaler Immobilienmarkt
- Umfang der Maklerleistungen
- Höhe des Kaufpreises
- Verkäuflichkeit der Immobilie
- Verhandlungsgeschick
Im Durchschnitt liegen die Maklergebühren etwa zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Ob Sie als Käufer oder Verkäufer die vollen Kosten tragen müssen, ist seit 2020 gesetzlich geregelt. Sofern der Makler im Rahmen von zwei Maklerverträgen für beide Parteien arbeitet, müssen Käufer und Verkäufer je 50 Prozent der Gebühren übernehmen. Anders verhält es sich, wenn der Makler von nur einer Partei beauftragt wurde: Hier muss der jeweilige Auftraggeber die Gebühren entrichten, es sei denn, es wurde eine wirksame Vereinbarung zur Weiterreichung der Kosten (maximal 50 Prozent) getroffen.
Wichtig: Die Provision müssen Sie erst nach dem Notartermin zahlen, also wenn der Kaufvertrag zustande gekommen ist. Denn die Maklergebühren richten sich unter anderem nach dem finalen Kaufpreis. Meist fordern Makler die Zahlung direkt nach dem Notartermin, üblicherweise mit einer Frist von 14 Tagen. Abweichende Fristen können Sie im Maklervertrag vereinbaren.
Sie möchten den Immobilienverkauf lieber im Alleingang abwickeln und die Maklergebühren einsparen? In unserem Ratgeber „Hausverkauf ohne Makler“ erklären wir Ihnen, worauf Sie dabei achten müssen.
Kosten für die Immobilienfinanzierung
Der Traum vom Eigenheim ist für viele Käufer nur möglich, wenn sie ihre Immobilie durch ein Bankdarlehen oder andere Methoden finanzieren. Wenn Sie die Kosten für Ihren Wohnungskauf kalkulieren, sollten Sie Nebenkosten der Immobilienfinanzierung, wie Zinsaufwendungen, nicht außer Acht lassen. Wie hoch der finanzielle Aufwand ausfällt, lässt sich nur schwer pauschalisieren, denn hierbei machen die Kredithöhe und Ihre Konditionen einen wesentlichen Unterschied.
Wichtig: Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht es um erhebliche Summen und somit ist auch die Tilgung Ihres Kredits nicht in zwei Wochen getan. Bei Bedarf können Sie die Abzahlung erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnen – das ist zum Beispiel sinnvoll, wenn Sie nach dem Kauf mit hohen Renovierungskosten rechnen. Beachten Sie aber, dass die Zinszahlungen dennoch starten, sobald die Kreditauszahlung erfolgt ist, auch wenn Sie eine spätere Tilgung veranlasst haben.
Ist der Kredit einmal abgeschlossen, sind Sie für immer daran gebunden? Nein, das ist nicht der Fall. Wir verraten Ihnen in unserem Ratgeber, wie Sie einen Immobilienkredit umschulden – und dabei Versicherungskosten sparen oder einen geringeren Zinssatz verhandeln.
Kosten für den Umzug in die neue Wohnung
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, gehören auch die Nebenkosten für den Umzug in Ihre Kalkulation – sofern Sie selbst in die Wohnung einziehen wollen. Umzugsunternehmen, Möbelkauf und Co. können einen erheblichen finanziellen Aufwand bedeuten. Wie weit ist der neue Wohnort vom alten entfernt? Führen Sie den Umzug in Eigenregie durch? Und müssen Sie die Wohnung möblieren? All diese Fragen haben einen Einfluss darauf, wie hoch die Umzugskosten ausfallen.
Reparatur-, Modernisierungs- und Sanierungskosten
Beim Kauf einer Eigentumswohnung liegen versteckte Kosten häufig in den notwendigen Sanierungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten. Blei in den Wasserleistungen bedeutet zum Beispiel, dass zunächst alle Rohre ausgetauscht werden müssen, bevor Sie überhaupt einziehen können. Die Höhe der Kosten richtet sich nach dem Zustand Ihrer neuen Wohnung und ist somit sehr individuell. Um einige Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen kommen Sie nicht herum. Modernisierungen sind zwar größtenteils freiwillig, können aber ebenfalls schnell zu Kostenfallen werden.
Daher sollten Sie die finanziellen Aufwendungen im Vorfeld gründlich prüfen, um die Höhe Ihrer Instandhaltungsrücklage zu bestimmen. Ein Wohnungsgutachter kann dabei eine große Hilfe sein, denn mit jahrelanger Erfahrung bestimmt er die notwendigen Maßnahmen und anfallende Kosten zuverlässig.
Erschließungskosten
Ihre neue Eigentumswohnung ist nicht an Wasser-, Strom- oder Abwasserleitungen angeschlossen? Oder fehlt der Anschluss an Fernwärme, Telefon und Internet? Dann entstehen mit der Erschließung weitere Nebenkosten bei Ihrem Wohnungskauf. Ihr Vorteil: Der Bodenwert für unerschlossene Grundstücke ist in der Regel günstiger. Dafür müssen Sie Erschließungskosten in Ihre Berechnungen einbeziehen.
Nebenkosten beim Wohnungskauf: Ein Rechenbeispiel
Verdeutlichen wir die Berechnung der Nebenkosten beim Wohnungskauf an einem konkreten Beispiel. Familie Meier möchte eine Eigentumswohnung in Bayern kaufen. Der Kaufpreis für die 80 Quadratmeter große Wohnung beträgt 275.000 Euro. Die wichtigsten Nebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:
- Die Grunderwerbsteuer liegt in Bayern bei 3,5 % des Kaufpreises, also 9.625 €.
- Für Grundbuch- und Notarkosten kalkulieren wir 2 % des Kaufpreises, also 5.500 €.
- Es fallen Maklergebühren in Höhe von 7 % des Kaufpreises an. Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten, sodass Familie Meier nur 3,5 % übernimmt, also 9.625 €.
- Ein Umzugsunternehmen soll beauftragt werden, der Kauf von neuen Möbeln ist jedoch nicht nötig. Die Kosten belaufen sich auf zirka 1.500 €.
- Verschiedene Renovierungsarbeiten kosten insgesamt 2.500 €.
Insgesamt belaufen sich die Nebenkosten beim Wohnungskauf in diesem Beispiel auf 28.750 Euro, das entspricht etwa 10,45 Prozent des Kaufpreises. Sie benötigen Unterstützung bei Ihrer Kalkulation? Dann nutzen Sie unseren praktischen Rechner, um die Nebenkosten für Ihren Wohnungskauf zu bestimmen.
Laufende Kosten nach dem Wohnungskauf
Sie sind stolzer Besitzer einer neuen Eigentumswohnung und haben alle Nebenkosten des Wohnungskaufs beglichen? Dann kommen nun die laufenden Nebenkosten auf Sie zu. Wir erklären, welche typischen Kosten für Wohnungseigentümer anfallen.
Grundsteuer
Je nach Vertragsgestaltung übernehmen Sie als Wohnungskäufer am Tag der Kaufunterschrift auch die Lasten der Immobilie. Damit sind Sie auch für die regelmäßigen Kosten wie die Bezahlung einer Grundsteuer zuständig. Oft wird diese mit der einmalig zu entrichtenden Grunderwerbsteuer verwechselt. Bei der Grundsteuer handelt es sich allerdings um einen laufenden Posten, der in der Regel im Januar für das gesamte Jahr gezahlt wird.
Für das laufende Jahr übernimmt üblicherweise der Verkäufer die Grundsteuerzahlung. Häufig gibt es im Vertrag eine Regelung, dass der Wohnungskäufer die Kosten anteilig erstattet. In diesem Fall wird oft der erste volle Monat nach dem Notartermin als Startpunkt für die Grundsteuer herangezogen.
Betriebs- und Verbrauchskosten
Wer eine Wohnung kauft, muss wissen, dass die Nebenkosten nicht bei den Zinsen für den Kredit, der Grunderwerbsteuer und den Notargebühren enden. Denn nach dem Kauf ist vor der Fixkostenbegleichung. Folgende laufende Posten sollten Sie im Blick haben:
- Hausgeld (inklusive Beiträge zur Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Betriebskosten für das Haus wie Müllgebühren, Hausmeister oder Treppenhausreinigung)
- Instandhaltungs- und Betriebskosten für die Wohnung (Strom, Wasser, Telefon, Internet etc.)
- Gebühren für Versicherungen
- Annuitäten für Darlehen
Gut zu wissen: Wie hoch das Hausgeld für Ihre Wohnung ist, entscheidet sich anhand des sogenannten Miteigentumsanteils. Dieser sagt aus, welchen Anteil am Gemeinschaftseigentum des Hauses Sie haben (Treppenhaus, Außenanlagen etc.). Das wiederum hat einen Einfluss auf die Höhe des Hausgeldes.
Häufige Fragen zu Wohnungskauf-Nebenkosten
Wir beantworten die wichtigsten Fragen zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf. Erfahren Sie, welche Nebenkosten Sie dem Verkäufer nachträglich erstatten müssen und an welchen Stellen Sie sparen können.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Eigentumswohnung an?
Die wichtigsten Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung sind folgende:
- Grunderwerbsteuer
- Grundbuch- und Notarkosten
- Kosten für einen Immobiliengutachter
- Maklergebühren
- Kosten für die Immobilienfinanzierung
- Reparatur-, Sanierungs- und Modernisierungskosten
- Erschließungskosten
Dazu kommen laufende Kosten nach dem Wohnungskauf, zum Beispiel Grundsteuer, Hausgeld, Betriebskosten für die Wohnung, Versicherungen oder Ratenzahlungen der Finanzierung.
Kann ich Wohnungskauf-Nebenkosten finanzieren?
Grundsätzlich ja, allerdings ist solch eine Vollfinanzierung (110-Prozent-Finanzierung) bei Banken nicht gern gesehen. Ein überdurchschnittliches und sicheres Einkommen, eine einwandfreie Kreditwürdigkeit und ein hoher Schufa-Score verbessern Ihre Chancen auf eine Vollfinanzierung. Allerdings müssen Sie sich im Vergleich zur Finanzierung mit Eigenkapital auf deutlich höhere Zinssätze und Tilgungsraten einstellen. Es ist daher von Vorteil, die Kaufnebenkosten der Eigentumswohnung aus eigener Tasche zu zahlen.
Welche Kosten muss ich dem Verkäufer beim Wohnungskauf nachträglich erstatten?
Die Nebenkosten, die Käufer und Verkäufer betreffen, werden individuell im Kaufvertrag geregelt und sind Verhandlungssache. Das betrifft vor allem die laufenden Kosten, also Betriebs- und Verbrauchskosten sowie die Grundsteuer. Letztere wird häufig vom vorherigen Eigentümer für das laufende Kalenderjahr gezahlt. Im Vertrag kann eine anteilige Erstattung durch den Käufer festgelegt werden. Auch bezüglich der Betriebs- und Verbrauchskosten können Sie sich bei Bedarf mit dem Verkäufer einigen. Üblicherweise gilt der Vertragsabschluss beim Notar als Tag des wirtschaftlichen Übergangs und die Jahreskosten können entsprechend aufgeteilt werden.
Wann muss ich die Wohnungskauf-Nebenkosten zahlen?
Nachdem Sie eine Wohnung gekauft haben, fallen die meisten Nebenkosten innerhalb von einem Monat nach der Vertragsunterzeichnung an. Dazu gehören die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und die Maklergebühr. Sofern Sie einen Gutachter einschalten, müssen Sie bereits vor dem Wohnungskauf mit Kosten rechnen. Weitere Nebenkosten, wie Reparatur- und Sanierungsaufwendungen oder Umzugskosten, sind individuell und haben keinen vordefinierten Zeitrahmen.
Bei welchen Wohnungskauf-Nebenkosten kann ich sparen?
Zu den gesetzlich vorgeschriebenen und somit verpflichtenden Kosten gehören die Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Alle anderen Nebenkosten beim Wohnungskauf sind optional und lassen sich prinzipiell einsparen oder zumindest reduzieren.
Was kann ich bei einer selbstgenutzten Eigentumswohnung steuerlich absetzen?
Im Gegensatz zu Kapitalanlage-Objekten können Sie bei einer Eigentumswohnung, in der Sie selbst leben, nur wenig von der Steuer absetzen. Haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Reinigung, Gartenpflege, Winterdienst) und Handwerkerleistungen dürfen Sie mit 20 % in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Dabei gilt für Handwerkerrechnungen ein Höchstbetrag von 1.200 € pro Jahr, für haushaltsnahe Dienstleistungen immerhin 4.000 €. Ausgeschlossen hiervon sind Materialkosten. Wichtig ist, dass die Rechnungen per Banküberweisung und nicht bar bezahlt werden. Absetzen können Sie außerdem die Kosten für die Hausverwaltung. Wohnungsbezogenen Versicherungen und Grundsteuer können Sie nur in Abzug bringen, wenn Sie die Wohnung auch beruflich nutzen. Steuerlich reizvoll ist die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien.
Alle Nebenkosten beim Wohnungskauf im Blick
Mieten oder kaufen – diese Entscheidung sollte gut überlegt sein. Beim Wohnungskauf sind die Nebenkosten ein nicht zu unterschätzendes Kriterium. Gehen Sie auf Nummer sicher und lassen Sie sich von einem Profi beraten. Die erfahrenen und mehrfach zertifizierten Sachverständigen der Heid Immobilienbewertung unterstützen Sie im Rahmen einer umfassenden Immobilienkaufberatung und decken versteckte Kosten beim Kauf Ihrer Eigentumswohnung zuverlässig auf.
