Hausverkauf ohne Makler: Heid klärt Sie auf

Wie verkaufe ich mein Haus ohne Makler? Wenn Sie sich diese Frage stellen, dann sind Sie hier genau richtig. Auf den ersten Blick scheint dieses Vorhaben zwar Geld zu sparen, aber als Privatperson ist es oft schwerer, ein Haus mit Gewinn zu verkaufen. In welchen Fällen Sie den Hausverkauf ohne Makler wagen können, was es dabei zu beachten gibt und wie der Hausverkauf ohne Makler klappt – inkl. Checkliste zum Download – erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

Hausverkauf ohne Makler: Was ist zu beachten

Gewiss spart man sich viel Geld, wenn man beschließt, ein Haus ohne Makler zu veräußern. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt zudem ein neues Gesetz , das die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienverkauf regelt. Für Hauseigentümer wird damit der Verkauf ihrer Immobilie ohne Makler wesentlich reizvoller , da sie nur die Hälfte der Maklerkosten übernehmen müssen. Eine Umlage auf den Käufer ist nicht mehr zulässig.

Man sollte jedoch keineswegs unterschätzen, dass ein privater Hausverkauf viel Zeit kostet und eine Menge an Fähigkeiten und Fachkenntnissen benötigt wird, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Als Erstes gehen wir aber auf die Vorteile ein, die Sie als Privatverkäufer haben.

Vorteile beim Hausverkauf ohne Makler

1. Es fällt keine Maklerprovision an.

Sie sparen die Maklerkosten, wenn Sie ein Haus ohne Immobilienmakler verkaufen. Abhängig vom Bundesland liegt die Provision etwa zwischen sechs und sieben Prozent des Kaufpreises.

2. Beim Verkauf haben Sie einen größeren Verhandlungsspielraum.

Da die Kosten für die Provision entfallen, können Sie möglichen Käufern beim Verkaufspreis etwas mehr entgegenkommen. Und auch der Zusatz in der Anzeige “ohne Makler” lockt vermehrt Interessenten an, da auch diese auf geringere Kosten spekulieren.

3. Sie haben die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess und sind unabhängiger.

Beim Hausverkauf ohne Makler können Sie sämtliche Schritte innerhalb des Verkaufsprozesses selbst entscheiden und steuern. Und auch die Abstimmungsprozesse mit dem Makler entfallen. Sie sind außerdem nicht an den Makler gebunden und können verschiedene Verkaufskanäle nutzen.

4. Sie legen das Schicksal Ihrer Immobilie nicht in fremde Hände.

Egal ob die Anzahl und Art der Interessenten, der Verkaufspreis oder die Gestaltung des Exposés – ohne Makler können Sie jeden Schritt im Verkaufsprozess selbst gestalten und haben immer das letzte Wort.

Hausverkauf ohne Makler: Nachteile, Risiken und Kosten

Die Nachteile, die beim Hausverkauf ohne Makler auf Sie zukommen, sind nicht zu unterschätzen:

1. Sie müssen sehr viel Zeit aufwenden.

Ein Hausverkauf kann zwischen 6 und 12 Monate dauern. Die Besichtigungen müssen zusätzlich zu Ihrem Privat- und Berufsleben koordiniert werden.

2. Sie tragen die Kosten und die Verantwortung für die Vermarktung.

Professionelle Fotos, ein aussagekräftiges Exposé und eine ansprechende Anzeige – all das obliegt ohne Makler Ihrer Verantwortung.

3. Sie müssen alle Unterlagen selbst einholen.

Neben gesetzlichen Bestimmungen, wie der Vorlage eines Energieausweises, müssen Sie alle Unterlagen zum Objekt selbst einholen. Neben Plänen und Wohnflächenberechnung wird auch ein Grundbuchauszug genötigt, ohne den die potentiellen Käufer keinen Kreditantrag stellen können. Je nach Wohnort und Datenlage kann die Beschaffung der Unterlagen kompliziert sein.

4. Sie erzielen oftmals nicht den bestmöglichen Preis.

Makler sind Profis, wenn es um Verhandlungsstrategien geht. Neben dem Verhandlungsgeschick ist es wichtig, den Marktpreis zu kennen. Wird die Immobilie zu teuer angeboten, verlängert das den Verkaufszeitraum. Häufig müssen Sie in der Folge den Preis senken und landen unterhalb des Verkehrswertes.

5. Der Verkaufsprozess belastet sie unter Umständen nervlich.

Wenn das Wohnobjekt noch vermietet ist und Sie sich mit dem Mieter nicht einig sind oder sehr viele Erinnerungen an dem Haus hängen, das Sie verkaufen möchten, kann das an Ihren Nerven zehren.

Mit einem Immobiliengutachten eines seriösen Sachverständigen halten Sie eine verifizierte Marktwertberechnung Ihres Wohnobjekts in den Händen, mit der Sie Ihre Verkaufspreisforderung unterstützen können. Auf diese Bewertung sollten Sie also unter keinen Umständen verzichten, auch wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten. Zusätzlich beschaffen Gutachter auch die benötigten Unterlagen, so dass Sie alle benötigten Daten bereitstellen können.

Vorgehensweise beim Hausverkauf ohne Makler

Wenn Sie ein Haus ohne Makler verkaufen, läuft der Verkaufsprozess in neun Phasen ab. Bevor wir näher auf jede Phase eingehen, finden Sie hier einen ersten Überblick:

1. Zu Beginn stellen Sie die notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammen.
2. Auf deren Basis legen Sie den Verkaufspreis fest oder lassen diesen durch einen Sachverständigen ermitteln.
3. Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé, sobald Sie den Marktwert Ihrer Wohnimmobilie kennen.
4. Wählen Sie die geeignete Plattform für Ihr Inserat aus und stellen Sie es online.
5. Kontaktieren Sie geeignete Kaufinteressenten und vereinbaren Sie Besichtigungstermine.
6. Führen Sie Besichtigungstermine durch.
7. Verhandeln Sie mit Kaufinteressenten und klären Sie die Vertragsdetails.
8. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag beim Notar.
9. Übergeben Sie Ihr Haus an den neuen Eigentümer

1. Zusammenstellung der Unterlagen

Tragen Sie im ersten Schritt sämtliche Unterlagen zusammen, die Sie bis zum Notartermin benötigen. Es wird Sie etwas Zeit kosten , bis Sie alle benötigten Dokumente gefunden oder beantragt haben. Doch Sie müssen die relevanten Unterlagen in jedem Fall parat haben – unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen. Käufer haben einen Anspruch auf etliche Unterlagen und auch der Notar benötigt das ein oder andere Dokument.

2. Verkaufspreis ermitteln

Legen Sie den Verkaufspreis für Ihre Immobilie fest. Orientieren Sie sich dabei entweder an Angebotspreisen auf einschlägig bekannten Immobilienportalen für vergleichbare Häuser in Ihrer Region. Die Angebote sollten jedoch sorgfältig verglichen werden, da auch hier professionelle Makler und Privatpersonen inserieren.

Ein Immobiliengutachter ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie zuverlässiger und gründlicher. Er wendet im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens Daten aus der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse. Zusätzlich fließt seine lokale Marktkenntnis mit ein und natürlich zahlen Sie auch für dieses Gutachten eine Gebühr. Sie liegt aber weit unterhalb der Maklercourtage. Mit einem Gutachten können Sie außerdem das Risiko minimieren, dass ein Sachverständiger für den ermittelten Wert zur Haftung gezogen werden kann. Sie erwerben also gleich eine Versicherung mit.

3. Erstellung des Exposés

Das Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie. Es muss dabei aussagekräftige Fotos und einen genauen Grundriss enthalten, um die Aufmerksamkeit des Käufers zu gewinnen. Je detaillierter das Exposé, desto weniger Nachfragen kommen im Vorfeld auf Sie zu. Zusätzlich muss ein Energieausweis vorgelegt werden.

Tipp: Wie Sie das perfekte Exposé für Ihre Immobilie erstellen , verraten wir in einem eigenen Ratgeber.

4. Wahl der geeigneten Plattform

Überlegen Sie im Vorfeld, über welchen Kanal oder welchen Kanal-Mix Sie Ihre Wohnung inserieren möchten. Wägen Sie ab, über welchen Kanal Sie welche Daten (zum Beispiel die konkrete Adresse oder Ihre Telefonnummer) preisgeben . In unserem Ratgeber „ Immobilien inserieren “ zeigen wir auf, welcher Kanal sich für Sie lohnt.

Expertentipp: Unter Sicherheitsaspekten ist es ratsam, eine eigens für den Zweck Hausverkauf eingerichtete E-Mail-Adresse zur Abwicklung der Anfragen anzugeben.

5. Auswahl ernsthafter Kaufinteressenten

Ist das Inserat geschaltet, erhalten Sie die ersten Anfragen. Wie unterscheidet man nun Anfragen von ernsthaften Kaufinteressenten von Besichtigungswünschen eher ungeeigneter Kandidaten? So können Sie seriöse Interessenten erkennen:

• Sprechen Sie mit dem Interessenten, warum er das Objekt kaufen möchte und wie er es finanzieren kann.
• Lassen Sie sich einen Nachweis zur Bonität bringen ( z.B. Eigenkapitalnachweis/ Einkommensnachweis).
• Der Interessent hat spezifische Fragen zum Objekt oder der Lage.
• Der Kaufinteressent hinterlässt E-Mail und Telefonnummer als Kontaktdaten.
• Leisten Sie keine Zahlung und lassen Sie keine Barzahlung zu.

Expertentipp: Rufen Sie zur Terminvereinbarung an! Ein Anruf hat zahlreiche Vorteile gegenüber einer anonymen E-Mail:

• Sie überprüfen damit die Echtheit des Interessenten.
• Sie bekommen im Gespräch einen ersten Eindruck.
• Sie können kleine Details (zum Beispiel zur Finanzierung) im Vorfeld abfragen.

6. Besichtigungstermine – Vereinbarung und Ablauf

Hinsichtlich Vereinbarung und Ablauf einer Hausbesichtigung spielen vor allem drei Faktoren eine Rolle:

1. Sammelbesichtigungen oder private Führungen
2. Vermietetes, bewohntes oder leerstehendes Objekt
3. Ihre Zeit und die des Kaufinteressenten

Unsere Infografik verschafft Ihnen einen schnellen Überblick über die Vorteile und Anwendungsgebiete von Sammelbesichtigungen und privaten Hausführungen.

Das Wichtigste: Die Kaufinteressenten sollen sich in Ihrer Immobilie wohlfühlen, ungestört umsehen und vor Ort Fragen klären können. Stimmen Sie im Vorfeld ab, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit eine Besichtigung möglich ist. Klären Sie, wie viele Personen kommen und wie lange die Besichtigung maximal dauert.

Wie läuft die Besichtigung beim Immobilienverkauf ohne Makler ab?

Bei einer Hausbesichtigung führen Sie Ihren Kaufinteressenten durch alle Räume des Wohnobjekts. Heben Sie sich Räume wie ein brandneues Badezimmer oder eine idyllische Aussicht vom Balkon als Pluspunkte bis zum Schluss auf.

Seien Sie auf Fragen zu den verbauten Materialien wie Bodenbelägen oder dem Alter der Fenster vorbereitet. Hilfreich ist eine Liste mit den wichtigsten Sanierungen und dem groben Zeitraum, wann diese durchgeführt wurden. Untermauern können Sie dies mit Rechnungen von Fachfirmen.

Die Wohnung sollte aufgeräumt sein und die Besichtigung möglichst bei Tageslicht und zu Zeiten mit geringer Lärmbelästigung stattfinden. Die Luft im Wohnobjekt sollte nicht abgestanden sein, lüften Sie also rechtzeitig durch.

Neben den Wohnräumen zeigen Sie auch den Keller, das Dachgeschoss, den Garten und die Garage. Wichtig sind auch die Elektrik sowie die Strom- und Wasserzähler. Sorgen Sie im Vorfeld dafür, dass diese Bereiche zugänglich sind. Beim Dach möchten sich Hauskäufer davon überzeugen, ob es dicht bzw. gedämmt ist oder ob Möglichkeiten für den Ausbau des Dachgeschosses bestehen.

Geben Sie Ihrem Kaufinteressenten zum Abschluss des Besichtigungstermins noch die Möglichkeit, Fragen zu stellen. Hören Sie bei der Besichtigung die Lebensumstände des Interessenten heraus. Je nach Bedarf können Sie abschließend die Vorteile des Objektes hinsichtlich seiner Lage herausstellen. Dies können beispielsweise fußläufig erreichbare Haltestellen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Spielplätze sein. Hier muss nicht alles herausgestellt werden, was den Käufer vermutlich nicht interessiert.

Wie muss ich bei der Besichtigung von vermieteten Objekten berücksichtigen?

Informieren Sie Ihren Mieter über den Verkauf und bieten Sie ihm das Wohnobjekt zum Kauf an. Sollte Ihr Mieter nicht an einem Kauf interessiert sein, haben Sie das Recht mindestens drei Besichtigungstermine pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten als Vermieter durchzuführen. Eine Abstimmung mit dem Mieter ist jedoch unerlässlich.

Die Durchführung von Besichtigungsterminen ohne Zustimmung des Mieters ist nicht möglich. Etwaige Klauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter eine Besichtigung ohne Vorankündigung oder berechtigen Anlass einräumen, sind wegen unangemessener Benachteiligung ( § 307 BGB ) unwirksam.

Der Mieter darf sich nicht verkaufsschädigend äußern. Auf mögliche Schäden wie Schimmel angesprochen, darf der Mieter wahrheitsgemäß antworten. Er sollte entsprechende Beeinträchtigungen der Wohnqualität zuvor allerdings seinem Vermieter gemeldet und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung eingeräumt haben.

Verweigert der Mieter Besichtigungstermine im Zuge des bevorstehenden Verkaufs, kann der Vermieter beim Amtsgericht eine Klage auf Duldung einreichen. Der Mieter ist verpflichtet, Schadenersatz zu leisten. In der Praxis ist es allerdings schwierig, einen entstandenen Schaden zu beziffern und nachzuweisen. Zielführender ist ein Mietaufhebungsvertrag, der dem Mieter bei Auszug innerhalb eines festgelegten Zeitraums und unter definierten Mitwirkungspflichten eine Abfindung zuspricht.

7. Verhandlungsstrategien beim Immobilienverkauf ohne Makler

Sie haben zwar einen Kaufpreis angegeben, dennoch kann es sein, dass es zur Preisverhandlung mit Kaufinteressenten kommt. Damit der Käufer Ihre Preisvorstellung akzeptiert oder den Kaufpreis zumindest nicht sehr drückt, sollten Sie sich auf etwaige Verhandlungen vorbereiten.

Behalten Sie im Hinterkopf, dass der Verkaufszeitpunkt den Preis maßgeblich beeinflussen kann. Wenn Sie die Immobilie nicht dringend veräußern müssen, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten, bis die Preise steigen. Beispiele:

• Das örtliche Krankenhaus wird zur Universitätsklinik ausgebaut. Dadurch erfährt der Standort eine Aufwertung und es ist mit dem Zuzug einkommensstarker Menschen (Ärzte, Medizinstudenten) zu rechnen. Die Immobilienpreise werden steigen.
• Fünf Gehminuten von Ihrer Immobilie entfernt werden in zwei Jahren eine neue U-Bahn-Station und ein Einkaufszentrum eröffnet. Die Lage Ihrer Immobilie wird aufgewertet, der Wert steigt. Warten Sie mit dem Haus- oder Wohnungsverkauf noch ein bisschen und erzielen Sie einen deutlich höheren Preis auf dem Markt!
• Auch die Lage in einem Sanierungsgebiet spricht dafür, mit dem Wohnungs- oder Hausverkauf zu warten, bis die städtischen Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind und der Bodenwert erheblich gestiegen ist.

Bonitätsprüfung oder Finanzierungsbestätigung – bekomme ich mein Geld?

Es ist ratsam, bei fremdfinanzierten Immobilienkäufen auf eine Finanzierungsbestätigung von der Bank zu bestehen. Wird die Immobilie zu 100 Prozent aus Eigenkapital finanziert, ist vor Vertragsunterzeichnung ebenfalls ein Nachweis sinnvoll.

Sie können im Vorfeld eine Bonitätsprüfung bei einer Wirtschaftsauskunftei (zum Beispiel Schufa oder Bürgel) anfordern.

Eine Selbstauskunft des Käufers ist die einfachere Variante. Dabei fordert der Käufer seine eigenen Score-Werte bei der Wirtschaftsauskunftei an. Sofern die Auskunftei Daten über ihn gespeichert hat, besteht ein Anspruch auf eine kostenlose Eigenauskunft pro Jahr . Zeigt der Käufer Ihnen zusätzlich Konto- oder Depotauszüge, sollten Sie auf der sicheren Seite sein.

Insider Tipps

Wenn die Kaufpartei aus mehreren Personen besteht , finden Sie heraus, wer die Entscheidung trifft , und bedienen Sie die Bedürfnisse dieser Person. Heben Sie für die übrigen an der Kaufentscheidung beteiligten Personen aber auch ein paar Vorzüge hervor, die auf deren Wunschkonto einzahlen. Zusätzlich achten Sie auf die folgenden drei Punkte:

• Achten Sie im Verkaufsgespräch auf Ihre Ausdrucksweise. Vermeiden Sie negativ konnotierte Wörter wie „teuer“, „Preis“ oder „Schulden“. Sprechen Sie stattdessen von „hochwertig“, „Wert“ und „finanzieren“.
• Planen Sie für Ihr Verkaufsgespräch ausreichend Zeit ein. Rechnen Sie im Rahmen einer finalen Besichtigung mit einer Stunde für ein Haus.
• Um Ihren Wunschpreis zu realisieren, hilft es beiden Parteien, wenn Sie bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Garage mit Preisschild gesondert im Kaufvertrag auflisten , sodass der Käufer diese Kosten von der Grunderwerbsteuer abziehen kann.

8. Beim Notar: Kaufvertrag und anschließende Übergabe

Sie sind sich mit Ihrem Käufer über die Modalitäten einig? Dann vereinbaren Sie einen Notartermin. In der Regel sucht der Verkäufer den Notar aus, während der Käufer dessen Kosten trägt.

Der Notar liest den Kaufvertrag vor. Bei Unklarheiten oder Änderungswünsche n können nun noch Korrekturen vorgenommen werden. Üblicherweise werden diese aber bereits im Vorfeld durch einen Kaufvertragsentwurf geklärt, welche der Verkäufer dem Käufer vorab zur Verfügung stellt. Käufer und Verkäufer unterschreiben den Vertrag. Durch die Unterschrift des Notars ist der Vertrag notariell beglaubigt und rechtskräftig. Im Nachgang erhalten Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag mit Notarsiegel per Post.

Als Verkäufer müssen Sie den Notar noch einmal kontaktieren – und zwar, sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist. Dann füllen Sie das entsprechende Formular aus und bestätigen dem Notar mit Ihrer Unterschrift, dass Sie den Kaufpreis erhalten haben und er die nächsten Schritte in die Wege leiten kann.

Nach der Vertragsunterzeichnung veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung . Der Notar ist gemäß §18 Grunderwerbsteuergesetz GrEStG zusätzlich dazu verpflichtet, der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes eine Veräußerungsanzeige mit den steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages zu schicken. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer als neuen, rechtmäßigen Eigentümer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Sobald diese bezahlt wurde, erteilt das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Immobilientransaktion.

Erst nach erteilter Unbedenklichkeitsbescheinigung und nachdem der Kaufpreis auf dem vereinbarten Konto eingegangen ist, kann der Notar die Umschreibung der Immobilie im Grundbuch veranlassen. Welche Leistungen der Notar im Detail erbringt und was seine Dienstleistung kostet, schlüsseln wir in unserem Ratgeber-Beitrag zu Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf auf.

9. Die Übergabe

Schlussendlich übergeben Sie das Haus an Ihren Käufer. Notieren Sie bei der Übergabe gemeinsam die Zählerstände für Gas, Warmwasser und Strom und informieren Sie die Wasserwerke und den Energieversorger unter Angabe der Zählerstände über den Eigentümerwechsel. Zeigen Sie dem Käufer, wie die Haustechnik funktioniert und händigen Sie vorhandene Bedienungsanleitungen aus. Spätestens zur Schlüsselübergabe sollten Sie dem Käufer alle erforderlichen Dokumente übergeben.

Expertentipp: Listen Sie alle übergebenen Dokumente und Schlüssel auf und lassen Sie sich den Empfang quittieren.

Haus verkaufen ohne Makler – Checkliste

Das sind ganz schön viele Informationen, die Sie gerade gelesen haben. Wie Sie erfahren haben, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten, wenn Sie ein Haus ohne Makler verkaufen möchten. Eine Immobilienverkaufsberatung kann ein guter Schritt sein, damit Sie Ihre Immobilie gewinnbringend ohne Makler verkaufen.

Für alle Fälle haben wir die entscheidenden Faktoren, an die Sie beim Immobilienverkauf ohne Makler denken sollten, in einer kostenlosen Checkliste zum Download zusammengefasst.

Checkliste Haus verkaufen ohne Makler herunterladen

Haus verkaufen ohne Makler: Mit Verkaufsberatung und Kurzgutachten gelingt’s

Ein Hausverkauf ohne Makler ist möglich. Wenn Sie sich dafür entscheiden, haben Sie freie Hand bei der Auswahl der Kaufinteressenten, der Durchführung der Besichtigungstermine und der Preisverhandlung. Darüber hinaus müssen Sie keinen Vermittler finanziell am Verkauf beteiligen. Allerdings bedeutet der Verzicht auf einen Makler für Sie mehr Einarbeitung, mehr Vorbereitung, mehr Stress und einen höheren Zeitaufwand.

Unterstützung erhalten Sie im Vorfeld durch eine Immobilienverkaufsberatung . Ihren Verkaufspreis können Sie gegenüber skeptischen Käufern durch ein Verkehrswert - oder Kurzgutachten legitimieren. Das geschieht im Optimalfall durch einen neutralen Dritten mit Fachkompetenz wie den Gutachtern der Heid Immobilienbewertung GmbH legitimieren.

FAQs

• Energieausweis
• Grundbuchauszug
• Steuern beim Hausverkauf
• ggf. Kosten für eine Löschung der Grundschuld
• ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablöse eines Immobiliendarlehens bei der Bank.
• entgangene Erlöse durch nicht genutzte Renovierungsmöglichkeiten