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Haus verkaufen ohne Makler

Seit 23. Dezember 2020 gilt ein neues Gesetz, das die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienverkauf regelt. Für Hauseigentümer wird damit der Verkauf ihrer Immobilie ohne Makler wesentlich reizvoller. Wir verraten Ihnen in diesem Ratgeber, wie Sie Ihre Immobilie ohne Makler gewinnbringend verkaufen.

Hausverkauf ohne Makler

Hausverkauf ohne Makler – Besichtigungstermine können Sie selbst durchführen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Hausverkauf ohne Makler läuft in folgenden Phasen ab: Unterlagen organisieren Marktwert der Immobilie ermitteln Exposé erstellen Kaufinteressenten finden Besichtigungen durchführen mit Käufer verhandeln Kaufvertrag aufsetzen und Notartermin wahrnehmen.
  • Wenn Sie die Besichtigungstermine ohne Makler durchführen, sollten Sie gut vorbereitet sein und zumindest sämtliche Details aus Ihrem Exposé kennen. Informieren Sie sich zudem, welche Modernisierungsmaßnahmen wann durchgeführt wurden und notieren Sie, welche geplant sind.
  • Eine individuelle Besichtigung überzeugt potenzielle Käufer eher als eine Massenveranstaltung.

Immobilie verkaufen ohne Makler

Kann man ein eine Immobilie ohne Makler verkaufen? Zugegeben: In unattraktiven Lagen in Regionen mit mehr Wegzügen als Zuzügen wird es eher schwierig, ein Haus ohne Makler zu verkaufen. In prosperierenden Ballungsregionen, in denen akuter Wohnungsnotstand herrscht, sind Sie hingegen keineswegs auf einen Makler angewiesen, um eine ordentliche Immobilie zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen. Zumindest, wenn Sie alles richtig machen. Denn durch eine Gesetzesänderung zu den Maklerkosten, deretwegen Sie die Courtage nicht mehr auf den Käufer abwälzen können, ist es inzwischen deutlich attraktiver geworden, eine Immobilie ohne Makler zu verkaufen.

Vorteile des Hausverkaufs ohne Makler

Die Vorteile eines Hausverkaufs ohne Makler liegen auf der Hand:

  • Sie sparen sich die Maklerprovision. Dadurch können Sie sich auch in der Kaufpreisverhandlung einen größeren Verhandlungsspielraum offenhalten.
  • Sie haben die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess und die Auswahl der Kaufinteressenten.
  • Sie müssen sich nicht mit dem Makler abstimmen, haben also maximalen Gestaltungsspielraum.

Bereiten Sie den Verkauf Ihrer Immobilie gründlich vor, ehe Sie Inserate schalten und Besichtigungen durchführen. Denn wenn Sie den Preis zu hoch ansetzen oder die Immobilie noch bewohnt ist und es zu Unstimmigkeiten mit dem Mieter kommt, entwickelt sich ihre Immobilie zum Ladenhüter, bindet Kapital unnötig lange und verursacht weiterhin Kosten.

Bruchbude

Ein fähiger und verkaufstüchtiger Immobilienmakler kann diese Bruchbude womöglich noch gewinnbringend veräußern. Als privater Verkäufer werden Sie sich damit allerdings schwertun.

Nachteile ohne Makler

Weitere Nachteile beim Immobilienverkauf ohne Makler:

  • Sie müssen Zeit aufwenden.
  • Sie tragen die Kosten für die Vermarktung.
  • Der Verkaufsprozess belastet sie unter Umständen nervlich – vor allem, wenn das Wohnobjekt noch vermietet ist und sie sich mit dem Mieter nicht einig sind.
  • Sie müssen sich in die Materie einarbeiten und haben dennoch keine Rechtssicherheit.
  • Sie erzielen oftmals nicht den bestmöglichen Preis.

Die Gründe für Letzteres sind vielfältig: Entweder sind Sie nicht der Typ „Verkäufer“ oder Sie weisen eher auf die Nachteile anstatt auf die Vorzüge der Immobilie hin. Möglicherweise wirken Sie auch nicht vertrauenswürdig auf potenzielle Käufer oder diese wittern die Chance, einen unberatenen Anfänger im Preis drücken zu können. Mit einem Immobiliengutachten eines seriösen Sachverständigen halten Sie eine verifizierte Marktwertberechnung Ihres Wohnobjekts in den Händen, mit der Sie Ihre Verkaufspreisforderung unterstützen können. Fragen Sie uns nach einem Kurzgutachten oder einem ausführlicheren und rechtssicheren Verkehrswertgutachten, das vor Gericht und Behörden akzeptiert wird!

Jetzt kostenlos beraten lassen!

Vorgehensweise beim Hausverkauf ohne Makler

Wenn Sie ein Haus ohne Makler verkaufen, läuft der Verkaufsprozess in acht Phasen ab.

  1. Zu Beginn stellen Sie die notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammen.
  2. Auf deren Basis legen Sie den Verkaufspreis fest oder lassen diesen ermitteln.
  3. Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé, sobald Sie den Marktwert Ihrer Wohnimmobilie kennen.
  4. Wählen Sie die geeignete Plattform für Ihr Inserat aus und stellen Sie es online.
  5. Kontaktieren Sie geeignete Kaufinteressenten und vereinbaren Sie Besichtigungstermine.
  6. Führen Sie Besichtigungstermine durch.
  7. Verhandeln Sie mit Kaufinteressenten und klären Sie die Vertragsdetails.
  8. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag beim Notar.

Zusammenstellung der Unterlagen

Tragen Sie im ersten Schritt sämtliche Unterlagen zusammen, die Sie bis zum Notartermin benötigen. Es wird Sie etwas Zeit kosten, bis Sie alle benötigten Dokumente gefunden oder beantragt haben. Doch Sie müssen die relevanten Unterlagen in jedem Fall parat haben – unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen. Käufer haben einen Anspruch auf etliche Unterlagen und auch der Notar benötigt das ein oder andere Dokument. Wenn Sie auf einen Makler verzichten und stattdessen auf eine Immobilienverkaufsberatung zurückgreifen oder ein Kurzgutachten erstellen lassen, um den Marktwert zu ermitteln, benötigt der Sachverständige ebenfalls zahlreiche Unterlagen. Welche das sind und wo Sie diese Dokumente auftreiben, falls Sie nicht mehr vorliegen, lesen Sie nachfolgend in unserer „Checkliste Hausverkauf Unterlagen“. Sie können diese Checkliste kostenlos herunterladen.

Verkaufspreis ermitteln

Legen Sie den Verkaufspreis für Ihre Immobilie fest. Orientieren Sie sich dabei entweder an Angebotspreisen auf einschlägig bekannten Immobilienportalen für vergleichbare Häuser oder Wohnungen in Ihrer Region. Allerdings handelt es sich bei diesen Preisen und Maklerpreisen um Schätzungen, die oft 30 Prozent oder mehr vom realen Marktwert abweichen.

Ein Immobiliengutachter ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie zuverlässig und gründlich. Er wendet im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens mindestens zwei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren an. Dabei greift er auf die offiziellen Marktdaten der Gutachterausschüsse zurück und lässt seine lokalen Kenntnisse einfließen. Er benötigt zur Wertermittlung einige Dokumente und wird Ihre Immobilie persönlich in Augenschein nehmen.

Ein Verkehrswertgutachten kostet mindestens 1.600 Euro. Ebenso gründlich ist ein Kurzgutachten. Möchten Sie Ihren Kaufinteressenten gegenüber belegen, dass Ihre Kaufpreisforderung gerechtfertigt ist, erfüllt ein Kurzgutachten den gleichen Zweck wie das Verkehrswertgutachten. Es ist mit 15 bis 20 Seiten jedoch weniger umfangreich, da es nicht gerichtsfest ist und auch von Behörden nicht anerkannt wird. Zu welchem realistischen Preis Sie Ihre Immobilie verkaufen können, geht aus einem Kurzgutachten jedoch – auch für den Käufer nachvollziehbar – hervor. Der Vorteil beim Kurzgutachten liegt im Kostenfaktor: mit 950 Euro aufwärts sparen Sie im Mindestbeispiel 650 Euro und halten dennoch ein Dokument in den Händen, das Ihnen weiterhilft und deutlich günstiger als ein Makler ist.

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Erstellung des Exposés

Das Exposé ist Ihr Aushängeschild, mit dem Sie Ihre Immobilie an den Käufer herantragen. Ein Schriftsteller reicht ein Exposé (wesentliche Zusammenfassung des Inhalts) bei einem Verlag ein, wenn der Vertrag das Buch drucken soll. Der Verkäufer einer Immobilie erstellt ein Exposé, um potenzielle Käufer mit den wichtigsten Fakten über seine Wohnung oder sein Haus zu versorgen. Während sich ein Schriftsteller mit Text begnügen kann, muss der Veräußerer eines Wohnimmobilie sein Exposé mit aussagekräftigen Fotos und einem Grundriss ausstatten, um die Aufmerksamkeit des Käufers zu gewinnen. Je detaillierter das Exposé, desto weniger Nachfragen kommen im Vorfeld auf Sie zu.

Wie Sie das perfekte Exposé für Ihre Immobilie erstellen, verraten wir in einem eigenen Ratgeber-Beitrag.

Wahl der geeigneten Plattform

Wo inserieren Sie Ihre Immobilie? Lohnt sich die gute alte Zeitungsannonce noch? Verkauft sich die Wohnung allein, wenn Sie einen Facebook-Post absetzen? Bringt die Beteiligung einer Bank den geeigneten Käufer? Ist eBay Kleinanzeigen das richtige Portal für den kostenlosen Immobilienverkauf oder sind andere große Anzeigenportale die geeignete Wahl, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten? Was die großen Plattformen von eBay Kleinanzeigen und Facebook Marketplace bis hin zu den klassischen Immobilienportalen eint, sind zahlreiche Filtermöglichkeiten (zum Beispiel Art der Immobilie, Ort, Preis, Baujahr, Anzahl Zimmer, Wohnfläche, Ausstattung), mit denen Käufer schnell das gewünschte Objekt finden.

Überlegen Sie im Vorfeld, über welchen Kanal oder welchen Kanal-Mix Sie Ihre Wohnung inserieren möchten. Wägen Sie ab, über welchen Kanal Sie welche Daten (zum Beispiel die konkrete Adresse oder Ihre Telefonnummer) preisgeben. In unserem Ratgeber „Immobilien inserieren“ zeigen wir auf, welcher Kanal sich für Sie lohnt.

Expertentipp: Unter Sicherheitsaspekten ist es ratsam, eine eigens für den Zweck Hausverkauf eingerichtet E-Mail-Adresse zur Abwicklung der Anfragen anzugeben.

Auswahl ernsthafter Kaufinteressenten

Das Inserat ist geschaltet, die ersten Anfragen trudeln ein. Wie unterscheiden Sie Anfragen von geeigneten Kaufinteressenten von Besichtigungswünschen eher ungeeigneter Kandidaten? Wie sortieren Sie Makler aus?

Die meisten Anfragen werden von Immobilienmaklern kommen. Makler werden Sie damit ködern, dass Sie bereits Käufer für Ihre Immobilie in Ihrem Kundenkreis haben oder Ihre Immobilie für einen höheren Betrag verkaufen können. Viele dieser Makleranfragen sind mit Textbausteinen erstellt und werden in nahezu identischer Weise täglich an etliche Verkäufer verschickt. Sie möchten Ihre Immobilie bewusst ohne Makler verkaufen? Löschen Sie Makler-Anfragen direkt! Sie sind bis hierher ohne Makler gekommen, sie haben bereits zu viel Zeit und Ressourcen in den Hausverkauf gesteckt, um jetzt noch einen Makler einzubeziehen. Zumal die Versprechungen meistens nur heiße Luft sind: Auf Nachfrage wird Ihnen nahezu kein Makler sagen können, wie viele Kaufinteressenten er für Ihre Immobilie tatsächlich hat, oder binnen einer Woche Besichtigungstermine vorweisen.

Löschen Sie auch Anfragen, die unseriös wirken. Beispiele:

  • Die Anfrage besteht aus nur einem Satz oder zwei Wörtern und geht in diese Richtung „Wann Besichtigung“.
  • Die Anfrage stammt von einer kryptischen E-Mail-Adresse.
  • Die Anfrage enthält einen Link.
  • Der Interessent verspricht, die Immobilie direkt zu kaufen, bietet für die sofortige Zusage womöglich noch einen höheren Preis, offeriert Barzahlung oder fragt nach Ihren Kontodaten.
  • Die Anfrage ist in verbesserungswürdigem Englisch und der Kunde angeblich ein Kapitalanleger aus dem Ausland.
  • Die Anfrage ist in bruchstückhaftem Deutsch.
  • Die Anfrage bezieht sich nicht auf Ihr konkretes Inserat, sondern könnte so für jedes andere Wohnobjekt verfasst worden sein.
  • Die Anfrage enthält Fragen, die in Ihrem Exposé bereits klar beantwortet werden.
  • Der Interessent klopft persönliche Daten ab, zum Beispiel wann Sie daheim sind und wie er Sie erreichen kann.

Vorsicht! Das sind Anzeichen von Betrugsmaschen oder Methoden von Einbrechern, die auskundschaften wollen, wann sie auf Diebestour gehen können. Im harmlosesten Fall sind es zwar echte Anfragen, die aber in Zeitverschwendung oder nervtötenden Preisverhandlungen enden. Bei dieser Art von Anfragen kommt kein Verkauf zustande – zumindest nicht nach Ihren Vorstellungen.

Wesentlich seriöser sind Anfragen, die eine oder mehrere der folgenden Merkmale enthalten:

  • Der Kaufinteressent erläutert, warum ihn gerade Ihre Immobilie angesprochen hat. Beispielsweise stellt er einen persönlichen Bezug her, zum Beispiel wohnen die Eltern bereits in der Gegend und fühlen sich dort wohl oder er zieht wegen eines Jobangebots her.
  • Der Kaufinteressent hat spezifische Fragen zum Wohnobjekt oder der Lage. Sie müssen – insbesondere bei bewohnten Objekten – keineswegs die konkrete Adresse angeben. Weiterführende Informationen zur Mieterstruktur, zum Wohnviertel und der Infrastruktur sind allerdings sinnvoll. Mit einer zeitnahen und aussagekräftigen Antwort helfen Sie dem Kaufinteressenten bei der Entscheidung, ob das Wohnobjekt für ihn überhaupt in Frage kommt und sich eine Besichtigung für beide Seiten lohnt. Obendrein wirken Sie sympathisch, kompetent und hilfsbereit, sodass er bei anhaltendem Interesse im Nachgang weniger versuchen dürfte, den Preis zu drücken.
  • Der Kaufinteressent erteilt Auskunft darüber, wie er das Wohnobjekt finanzieren will.
  • Der Kaufinteressent hinterlässt E-Mail und Telefonnummer als Kontaktdaten.

Expertentipp: Rufen Sie zur Terminvereinbarung an! Ein Anruf hat zahlreiche Vorteile gegenüber einer anonymen E-Mail:

  • Sie überprüfen damit die Echtheit des Interessenten.
  • Sie bekommen im Gespräch einen ersten Eindruck.
  • Sie können kleine Details (zum Beispiel zur Finanzierung) im Vorfeld abfragen und erzählen.

Möglicherweise wird die Besichtigung durch den Anruf hinfällig und beide Parteien sparen sich Zeit und Weg.

Sollte es zur Terminvereinbarung kommen, bestätigen Sie diese unter Angabe der Adresse in Textform (E-Mail, WhatsApp etc.).

Je mehr Informationen Ihnen ein Kaufinteressent im Vorfeld über seine Motivation, seine Hintergründe und seine finanziellen Mittel gibt, desto weniger müssen Sie sich in eine datenschutzrechtliche Grauzone begeben und ihn danach fragen.

3 Tipps, wie Sie unpassende Kaufinteressenten frühzeitig herausfiltern:

  1. Löschen Sie Anfragen von Maklern!
  2. Löschen Sie unseriöse Mails!
  3. Telefonieren Sie mit potenziellen Kaufinteressenten, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren! Klopfen Sie dabei ab, wie der Kauf finanziert werden soll.
Makleranfrage löschen

Löschen Sie E-Mails von Maklern und Anfragen, bei denen Ihnen irgendetwas unseriös vorkommt, direkt.

Besichtigungstermine – Vereinbarung und Ablauf

Nachdem die ersten Anfragen von Kaufinteressenten eingegangen sind, geht es an die Besichtigungstermine. Hinsichtlich Vereinbarung und Ablauf einer Immobilienbesichtigung spielen vor allem drei Faktoren eine Rolle:

  1. Sammelbesichtigungen oder private Führungen
  2. Vermietetes, bewohntes oder leerstehendes Objekt
  3. Ihre Zeit und die des Kaufinteressenten
Infografik zu Besichtigungsterminen

Unsere Infografik verschafft Ihnen einen schnellen Überblick über die Vorteile und Anwendungsgebiete von Sammelbesichtigungen und privaten Hausführungen.

Wie im Kapitel „Auswahl geeigneter Kaufinteressenten “ bereits dargelegt, ist ein Telefonat zur Terminvereinbarung ratsam. Sie überprüfen mit einem einfachen Anruf die Echtheit des Interessenten und können offene Fragen noch vor der Besichtigung klären. Unter Umständen sparen Sie sich dadurch sogar die Zeit, den falschen Kandidaten herumzuführen. Egal, ob Sie den Termin per Nachrichtensystem (Messenger) des Immobilienportals, per E-Mail oder telefonisch vereinbaren, Sie sollten sich die Kontaktdaten des Interessenten geben lassen, falls etwas dazwischenkommt oder er nicht auftaucht. Bestätigen Sie den vereinbarten Termin auf jeden Fall noch in Textform per E-Mail, WhatsApp oder Messenger.

Private Besichtigung oder Massenbesichtigung?

Sammelbesichtigungen eigenen sich nicht, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten. Massenbesichtigungen sind eine zeitsparende Methode für Mietwohnungen in Städten mit angespannter Situation auf dem Wohnungsmarkt. Wenn eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot trifft, sind Massenbesichtigungen eine Lösung. Sie geben den Termin einmalig bekannt und veranstalten praktisch einen „Tag der offenen Tür“. Die Interessenten schauen sich in der Immobilie um und stehen Schlange, um Antworten vom Verkäufer oder Makler zu erhalten. Sie geben eine Selbstauskunft ab und hoffen, den Zuschlag zu erhalten.

Für den Verkauf einer Immobilie ist eine private Besichtigung zu einem individuell mit dem Kaufinteressenten vereinbarten Termin die richtige Wahl. Hier geht es schließlich nicht um ein paar Hundert Euro im Monat, sondern um eine Investition fürs Leben im fünf- bis siebenstelligen Euro-Bereich. Die Kaufinteressenten sollen sich in Ihrer Immobilie wohlfühlen, ungestört umsehen und vor Ort Fragen klären können. Stimmen Sie im Vorfeld ab, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit eine Besichtigung möglich ist. Klären Sie, wie viele Personen kommen und wie lange die Besichtigung maximal dauert. Legen Sie die Bedingungen spätestens mit der Terminbestätigung fest. Bedingungen können sein:

  • Finanzierungsnachweis
  • Betreten nur mit Überziehern / ohne Schuhe
  • Zeitfenster für die Besichtigung
  • Ausweispflicht
  • Keine Fotos

Verlangen Sie für eine Besichtigung niemals Geld!

Expertentipp: Falls Sie mehrere Besichtigungstermine hintereinander planen, kalkulieren Sie einen Puffer von mindestens 15 Minuten ein. Die Kaufinteressentenparteien müssen sich nicht unbedingt begegnen und oft dauert eine Besichtigung doch ein bisschen länger als angedacht.

Sollten Sie sich dennoch für eine Massenbesichtigung entscheiden, denken Sie daran, Ihren Nachbarn rechtzeitig Bescheid zu geben. Denn eine Massenbesichtigung hat Auswirkungen in Form von Lärm, Parkplatzmangel und vielen fremde Personen im Haus oder in der Umgebung. Wenn Sie private Besichtigungstermine durchführen, brauchen Sie Ihre Nachbarn hingegen nicht in Kenntnis zu setzen.

Wie läuft die Besichtigung beim Immobilienverkauf ohne Makler ab?

Bei einer Wohnungs- oder Hausbesichtigung führen Sie Ihren Kaufinteressenten durch alle Räume des Wohnobjekts. Heben Sie sich Perlen wie ein brandneues Badezimmer oder eine idyllische Aussicht vom Balkon als Schmankerl bis zum Schluss auf.

Hausbesichtigung

Führen Sie Ihre Kaufinteressenten gut vorbereitet durch alle Wohnräume.

Sie sollten wissen, welcher Bodenbelag in welchem Raum verlegt ist und wie alt Böden, Fenster und Türen sind. Öffnen Sie die Fenster oder lassen Sie den potenziellen Käufer die Fenster selbst öffnen. So kann er sich zum Beispiel gleich einen Eindruck von der Lärmbelastung verschaffen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, eine Uhrzeit mit möglichst geringem Lärmpegel zu wählen.

  • Spielen am späten Nachmittag die Kinder im Hof?
  • Fährt um 15:30 Uhr der ICE vorbei?
  • Finden tagsüber derzeit Bauarbeiten statt?
  • Liegt die Immobilie an einer stark befahrenen Straße, die zu Stoßzeiten mit den Begleiterscheinungen Abgasbelastung, Stau und lautem Hupen aufwartet?

Lärm ist nicht die einzige Komponente, die sie vermeiden sollten. Heizt die Dachgeschosswohnung im Sommer unerträglich auf? Sorgen Sie für Abkühlung oder vereinbaren Sie Besichtigungstermine bevor die Sonne unerbittlich herunterbrennt.

Wählen Sie eine günstige Uhrzeit für eine Besichtigung!

Die Wohnung sollte aufgeräumt sein und die Besichtigung möglichst bei Tageslicht stattfinden. Die Luft im Wohnobjekt sollte nicht abgestanden oder gar muffig sein, lüften Sie also rechtzeitig durch.

Sofern es sich um eine vermietete Wohnung handelt, wird Ihr Mieter vermutlich dabei sein. Ihr Kaufinteressent kann sich mit Fragen zu den realen Wohnbedingungen an Ihren Mieter wenden, der frei antworten darf. Achten Sie allerdings darauf: Sie sind der Verkäufer und es ist Ihre Besichtigung. Sie führen die Interessenten durch die Wohnung, sie behalten das Zepter in der Hand!

Neben den Wohnräumen möchten Mieter gerne auch den Keller, das Dachgeschoss, den Garten und die Garage sehen. Zeigen Sie Ihnen auf jeden Fall das trockene Kellerabteil, das zur Wohnung gehört. Fahrrad- und Heizungskeller sind optional. Beim Hausverkauf führen Sie Ihre Interessenten durch den kompletten Keller. Interessant sind oftmals auch die Elektrik sowie die Strom- und Wasserzähler.

Beim Dach möchten sich Hauskäufer davon überzeugen, ob es solide gedeckt ist und welche Möglichkeiten für den Ausbau des Dachgeschosses bestehen. Bei Mehrfamilienhäusern wird der Dachboden gelegentlich als Lagerraum (bei fehlendem Kellerabteil) oder als gemeinsamer Platz zur Wäschetrocknung genutzt. Ein Blick unters Dach lässt Käufer oft erahnen, welche zusätzlichen Kosten in absehbarer Zeit auf sie zukommen.

Die Garage spielt eine eher untergeordnete Rolle bei einer Besichtigung. Wichtig ist nur, dass sie vorhanden, groß genug und in gutem Zustand ist. Der Garten wird dafür umso ausführlicher begutachtet.

Wäschetrocknung auf Dachboden

Der gemeinsame Dachboden in Mehrfamilienhäusern wird oft zur Wäschetrocknung genutzt. Hier wird die Eigentümergemeinschaft bald in ein neues Dach investieren müssen.

Geben Sie Ihrem Kaufinteressenten zum Abschluss des Besichtigungstermins noch die Möglichkeit, Fragen zu stellen und zeigen Sie ihm, wo die nächste Bushaltestelle, Einkaufsgelegenheit oder der nächste Spielplatz liegt.

Indem Sie ihm das Exposé ausdrucken, kompetent auf alle Fragen antworten und die Beschaffung fehlender Informationen (beispielsweise Protokolle der Eigentümerversammlung) zusagen, punkten Sie bei Ihrem Kaufinteressenten mit einem Service, der einen Makler ersetzt.

Wie muss ich bei der Besichtigung von vermieteten Objekten berücksichtigen?

Während Sie bei der privaten Besichtigung von selbstbewohnten oder leerstehenden Immobilien nahezu unbegrenzte Gestaltungsfreiheit im Hinblick auf die Durchführung haben und sich lediglich mit dem Kaufinteressenten abstimmen müssen, sieht es bei vermieteten Wohnobjekten anders aus.

Informieren Sie Ihren Mieter über den Verkauf und bieten Sie ihm das Wohnobjekt zum Kauf an. Sollte Ihr Mieter nicht an einem Kauf interessiert sein, gilt es, sensibel mit ihm umzugehen und ihm seine Sorgen (bezüglich Mieterhöhungen, Kündigung etc.) zu nehmen. Andernfalls kann es leicht passieren, dass Ihr Mieter Ihnen Steine in den Weg legen wird und die Vorzüge des starken Mieterschutzes in Deutschland bis zum Maximum ausreizt. Ohne sein Einverständnis dürfen Sie das bewohnte Mietobjekt beispielsweise nicht von innen fotografieren, geschweige denn betreten.

Es gibt keine festgeschriebenen Regeln, wie viele Besichtigungstermine ein Mieter dulden muss. Der Vermieter ist allerdings berechtigt, bei einem Verkauf der Wohnung oder des Hauses, Interessenten die Räumlichkeiten vorzuführen. Dieser Anspruch wird aus § 242 BGB „Leistung nach Treu und Glauben“ hergeleitet. Nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt sind drei Besichtigungstermine pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten zumutbar. In der Praxis haben sich zwei Besichtigungstermine pro Monat als üblich etabliert. Diese Termine können sich innerhalb einer Stunde auf mehrere Kaufinteressentenparteien erstrecken. Die Termine müssen mit ausreichend Vorlauf schriftlich angekündigt werden. Für Termine von Montag bis Freitag gilt eine Woche als akzeptable Ankündigungsfrist. Die Durchführung von Besichtigungsterminen ohne Zustimmung des Mieters ist nicht möglich. Etwaige Klauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter eine Besichtigung ohne Vorankündigung oder berechtigen Anlass einräumen, sind wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 BGB) unwirksam.

Der Mieter hat unabhängig von Bestimmungen im Mietvertrag eine Mitwirkungspflicht. Haben sich Mieter und Vermieter auf einen Besichtigungstermin geeinigt, muss der Mieter auch gewährleisten, dass dieser Termin stattfindet. Sollte er selbst nicht anwesend sein können, hat er dafür zu sorgen, dass der Vermieter mit seinen Kaufinteressenten die Immobilie dennoch besichtigen kann. Stimmt der Mieter dem Terminwunsch des Wohnungseigentümers nicht zu, sollte er Ausweichtermine anbieten. Verweigert er seine Kooperation, ist dies aber noch kein Kündigungsgrund. Der Vermieter muss den Rechtsweg beschreiten, um Kaufinteressenten die Wohnung zeigen zu können.

Der Mieter darf sich nicht verkaufsschädigend äußern. Er darf den Kaufinteressenten allerdings beispielsweise mitteilen, dass er nicht ausziehen möchte. Auf mögliche Schäden wie Schimmel angesprochen, darf der Mieter wahrheitsgemäß antworten. Er sollte entsprechende Beeinträchtigungen der Wohnqualität zuvor allerdings seinem Vermieter gemeldet und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung eingeräumt haben.

Verweigert der Mieter Besichtigungstermine im Zuge des bevorstehenden Verkaufs, kann der Vermieter beim Amtsgericht eine Klage auf Duldung einreichen. Der Mieter ist verpflichtet, Schadenersatz zu leisten. In der Praxis ist es allerdings sehr schwierig, einen entstandenen Schaden zu beziffern und nachzuweisen. Zielführender ist ein Mietaufhebungsvertrag, der dem Mieter bei Auszug innerhalb eines festgelegten Zeitraums und unter definierten Mitwirkungspflichten eine Abfindung zuspricht.

Was passiert zwischen Besichtigung und Notartermin?

Nachdem Sie die Besichtigung durchgeführt und etwaige Dokumente wie die Protokolle der Hauseigentümerversammlung verschickt haben, sollten Sie sich zum vereinbarten Zeitpunkt bei Ihrem Kaufinteressenten melden, sofern er dies nicht schon selbst getan hat.

Fehlen ihm noch Unterlagen oder Informationen? Welche Bedenken hat er noch? Wie steht es um seine Finanzierung? Eventuell möchte der Kaufinteressent einen weiteren Besichtigungstermin wahrnehmen. Dies zeugt von ernsthaftem Interesse. Entweder bringt er Angehörige oder Familienmitglieder mit, die sich in dem Haus oder der Wohnung wohlfühlen müssen. Oder er steht mit einem befreundeten Handwerker oder Elektriker vor der Tür, der eine Prognose abgeben soll, welche Investitionskosten nach dem Hauskauf auf ihn zukommen.

Signalisiert der Kaufinteressent die Bereitschaft zum Kauf, werden der Preis und Nebenbedingungen für den Kaufvertrag besprochen. Nebenbedingungen können beispielsweise Zahlungsmodalitäten sein, die Weiterleitung von Nebenkostenabrechnungen behandeln oder eine vorzeitige Schlüsselübergabe zwecks vorbereitender Renovierungsarbeiten beinhalten. Den Kaufvertrag setzt schließlich der Notar auf.

Verhandlungsstrategien beim Immobilienverkauf ohne Makler

Sie haben zwar einen Kaufpreis angegeben, dennoch kann es sein, dass es zur Preisverhandlung mit Kaufinteressenten kommt. Damit der Käufer Ihre Preisvorstellung akzeptiert oder den Kaufpreis zumindest nicht sehr drückt, sollten Sie sich auf etwaige Verhandlungen vorbereiten. Behalten Sie im Hinterkopf, dass der Verkaufszeitpunkt den Preis maßgeblich beeinflussen kann. Wenn Sie die Immobilie nicht dringend veräußern müssen, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten, bis die Preise steigen. Beispiele:

  • Das örtliche Krankenhaus wird zur Universitätsklinik ausgebaut. Dadurch erfährt der Standort eine Aufwertung und es ist mit dem Zuzug einkommensstarker Menschen (Ärzte, Medizinstudenten) zu rechnen. Die Immobilienpreise werden steigen.
  • Fünf Gehminuten von Ihrer Immobilie entfernt werden in zwei Jahren eine neue U-Bahn-Station und ein Einkaufszentrum eröffnet. Die Lage Ihrer Immobilie wird aufgewertet, der Wert steigt. Warten Sie mit dem Haus- oder Wohnungsverkauf noch ein bisschen und erzielen Sie einen deutlich höheren Preis auf dem Markt!
  • Auch die Lage in einem Sanierungsgebiet spricht dafür, mit dem Wohnungs- oder Hausverkauf zu warten, bis die städtischen Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind und der Bodenwert erheblich gestiegen ist.
Kaufmotivation und Käufertypen

Erkennen Sie frühzeitig die Kaufmotivation Ihres Verhandlungspartners. Denn je eher Sie wissen, aus welchen Gründen er Ihre Immobilie kaufen möchte und welche Bedürfnisse er hat, desto zielgerichteter können Sie die passenden Argumente im Gespräch einsetzen, um Ihre Kaufpreisforderung mit seinen Wunschvorstellungen von der Immobilie in Einklang zu bringen. Verschiedene Käufertypen und Ihre Motivation haben wir im Kapitel „Immobilienanzeige online aufgeben “ zusammengestellt.

Wenn Sie die aktuelle Situation Ihres Kaufinteressenten verstanden haben, können Sie ihm die Vorzüge Ihrer Immobilie, die für ihn eine Rolle spielen, anpreisen. Das können die ruhige Nachbarschaft, die familiengerechte Infrastruktur, die hochwertige Ausstattung oder die hohen Renditechancen sein. Legt ihr Käufer beispielsweise Wert auf Fenster in jedem Raum, können Sie seine Begehrlichkeiten steigern, indem Sie betonen, dass das großzügige Bad ein großes Fenster hat, während die Nachbarwohnungen nur mit einer Lüftung auskommen müssen.

Kennen Sie die Kaufmotivation Ihres Interessenten nicht, stellen Sie ihm offene Fragen, die er nicht mit einem schlichten ja oder nein beantworten kann. „Wie empfinden Sie die Parkplatzsituation?“ lenkt die Aufmerksamkeit auf den zur Wohnung gehörenden Stellplatz oder das rare Gut Garage. „Wie finden Sie die Aussicht vom Balkon?“ überzeugt Ihren Gesprächspartner von der schönen Parkanlage oder lässt ihn von einem Gläschen zum Sonnenuntergang träumen.

Neben der Kaufmotivation für die Immobilie spielt es eine Rolle, zu welchem Käufertyp der Interessent zählt. Analytiker stützen sich auf Zahlen, Statistiken und Fakten. Sie sind an harten Fakten wie dem Quadratmeterpreis oder wirtschaftlichen Rechnungen wie der Mietrendite interessiert. Prestigekäufer hingegen begeistern Sie mit außergewöhnlichen und exklusiven Ausstattungsmerkmalen, die Ihre Immobilie von der Masse abheben. Das Geltungsbedürfnis von Prestigetypen befriedigen Sie beispielsweise mit Marmorböden, einer Dachterrasse oder einem Ankleidezimmer mit Einbauschrank. Der kommunikative Gefühlstyp braucht Sicherheit bei der Kaufentscheidung. Sein Vertrauen müssen Sie sich verdienen. Er legt Wert auf Referenzen oder Gutachten. Bei einem Hauskauf ohne Makler wird er Ihre Preisvorstellung eher akzeptieren, wenn diese durch das Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten eines zertifizierten Immobiliensachverständigen bekräftigt wird. Nachdem er sich einen ersten Eindruck von Ihrer Immobilie verschafft hat, möchte er diese möglicherweise im Rahmen einer Immobilienkaufberatung mit einem Gutachter seines Vertrauens erneut besichtigen.

Ganz wichtig, wenn die Kaufpartei aus mehreren Personen besteht: Es ist unerheblich, wer bezahlt. Finden Sie heraus, wer die Entscheidung trifft, und bedienen Sie die Bedürfnisse dieser Person. Heben Sie für die übrigen an der Kaufentscheidung beteiligten Personen aber auch ein paar Vorzüge hervor, die auf deren Wunschkonto einzahlen.

Hauskauf Verhandlung

Finden Sie heraus, wer die Kaufentscheidung trifft, und konzentrieren Sie sich bei der Argumentation auf die Bedürfnisse dieser Person.

Achten Sie im Verkaufsgespräch auf Ihre Ausdrucksweise. Vermeiden Sie negativ konnotierte Wörter wie „teuer“, „Preis“ oder „Schulden“. Sprechen Sie stattdessen von „hochwertig“, „Wert“ und „finanzieren“.

Planen Sie für Ihr Verkaufsgespräch ausreichend Zeit ein. Rechnen Sie im Rahmen einer finalen Besichtigung mit 30 Minuten für die Preisverhandlung einer Wohnung und mit einer Stunde für ein Haus.

Um Ihren Wunschpreis zu realisieren, hilft es beiden Parteien, wenn Sie bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Garage mit Preisschild gesondert im Kaufvertrag auflisten, sodass der Käufer diese Kosten von der Grunderwerbsteuer abziehen kann.

Bieterverfahren

Sollten Sie keine Lust auf zähe Verhandlungen mit potenziellen Käufern haben, dafür aber mehrere Interessenten, können Sie das Bieterverfahren zur Preisfestsetzung ausrufen. Wie bei einer Auktion geben die Kaufinteressenten Angebote für Ihre Immobilie ab. Sie können im Vorfeld zwar einen Mindestpreis nennen, üblicherweise steigern die Bieter allerdings ohne Startgebot um die Immobilie. Das Bieterverfahren kann online über eine entsprechende Plattform durchgeführt werden oder auf herkömmliche Weise telefonisch oder postalisch.

Beim Bieterverfahren entsteht ein Wettbewerb, durch den der Kaufpreis steigen kann. Der Preis bildet sich über den Markt. Innerhalb der vom Verkäufer gesetzten Frist geben die Kaufinteressenten ihr Angebot ab. Je nach dem gewählten Verfahren, informiert der Verkäufer die Bieter – gegebenenfalls mehrmals – über das Höchstgebot, damit diese ihr Angebot nachbessern können. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag.

In Deutschland ist das Bieterverfahren – außer bei Zwangsversteigerungen – kaum verbreitet. Es kommt hauptsächlich zum Einsatz, wenn

  • die Immobilie über einen längeren Zeitraum nicht verkauft werden konnte.
  • der Verkäufer auf einen schnellen Verkaufserlös angewiesen ist.
  • eine Immobilienbewertung schwierig ist, weil die Immobilie sanierungsbedürftig ist.
  • eine sehr hohe Nachfrage zu erwarten ist.

Wird die Immobilie über das Bieterverfahren verkauft, verzichtet der Verkäufer zu Gunsten einer Sammelbesichtigung meist auf private Besichtigungen.

Expertentipp: Manche geeignete Kaufinteressenten haben keine Lust auf unpersönliche Sammelbesichtigungen oder eine offene Wettbewerbssituation beim Hauskauf und scheiden daher bereits im Vorfeld als Käufer aus, wenn Sie das Bieterverfahren anwenden.

Sie fühlen sich trotz oder gerade wegen all dieser Informationen rund um den Hausverkauf ohne Makler überfordert? Eine Immobilienverkaufsberatung von Heid gibt Ihnen die nötige Sicherheit, die Sie benötigen, um Ihre Immobilie gewinnbringend ohne Makler zu verkaufen.

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Kaufvertrag, Notar, Übergabe

Sie sind sich mit Ihrem Käufer über die Modalitäten einig? Dann vereinbaren Sie einen Notartermin. In der Regel sucht der Verkäufer den Notar aus, während der Käufer dessen Kosten trägt.

Was muss ich als Verkäufer einer Immobilie zur Abwicklung des Kaufvertrags beim Notar erledigen?

Klären Sie vorab mit dem Käufer wesentliche Inhalte des Kaufvertrags. Der Notar hat zwar einen Musterkaufvertrag, den er aber ergänzen kann. Beispiele für Abweichungen vom Standard-Kaufvertrag:

  • Der Käufer verpflichtet sich bei einem Kauf während des Jahres, die Nebenkostenabrechnung des laufenden Jahres an den Verkäufer weiterzuleiten. Dies ist vor allem dann relevant, wenn das Wohnobjekt bisher vermietet war, der Käufer selbst einzieht, der Verkäufer aber noch mit dem bisherigen Mieter abrechnen muss.
  • Der Käufer übernimmt die Zählerstände bei einem bislang vermieteten Wohnobjekt, etwa zum Zeitpunkt der Kündigung des Mieters.
  • Der Käufer möchte bereits vor Kaufpreiszahlung Zugang zur Immobilie erhalten, um Renovierungsarbeiten durchzuführen.
  • Der Käufer übernimmt Einbaumöbel, sodass der Verkäufer nicht zur vollständigen Räumung verpflichtet ist.

Außerdem werden die Zahlungsmodalitäten, zum Beispiel Abschlags- oder Ratenzahlung geklärt.

Eine Übersicht der Kosten, die beim Hausverkauf auf Verkäufer zukommen, haben wir in unserem Ratgeber zusammengestellt.

Bonitätsprüfung oder Finanzierungsbestätigung – bekomme ich mein Geld?

Es ist ratsam, bei fremdfinanzierten Immobilienkäufen auf eine Finanzierungsbestätigung von der Bank zu bestehen. Wird die Immobilie zu 100 Prozent aus Eigenkapital finanziert, ist vor Vertragsunterzeichnung ebenfalls ein Nachweis sinnvoll.

Sie können im Vorfeld eine Bonitätsprüfung bei einer Wirtschaftsauskunftei (zum Beispiel Schufa oder Bürgel) anfordern. Damit verbunden sind einige Haken und Hindernisse.

  1. Auskunfteien lassen sich ihre Dienste teuer bezahlen.
  2. Sie müssen gemäß Datenschutzbestimmungen ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen.
  3. Sie stellen das Vertrauensverhältnis zu Ihrem Käufer auf eine harte Probe, wenn Sie hinter seinem Rücken Auskünfte über seinen Finanzen einholen.
  4. Die Berechnung der Score-Werte ist nicht unbedingt aussagekräftig, da beispielsweise die Zahlungsmoral der Nachbarschaft darin einfließt.

Eine Selbstauskunft des Käufers ist die einfachere Variante. Dabei fordert der Käufer seine eigenen Score-Werte bei der Wirtschaftsauskunftei an. Sofern die Auskunftei Daten über ihn gespeichert hat, besteht ein Anspruch auf eine kostenlose Eigenauskunft pro Jahr. Diese enthält persönliche Daten, Auskünfte über positive und negative Zahlungserfahrungen und daraus resultierende Score-Werte zur Gesamtbewertung des Zahlungsrisikos. Zeigt der Käufer Ihnen zusätzlich Konto- oder Depotauszüge, sollten Sie auf der sicheren Seite sein.

Tricks, mit denen der Käufer einer Immobilie Steuern spart

Entlasten Sie Ihren Käufer steuerlich, ohne auf Geld zu verzichten!

Betrifft der Kauf eine Immobilie mit Grundstück, sollte der Käufer darauf achten, dass so viel von der Kaufsumme wie möglich auf die Immobilie und so wenig wie möglich auf das Grundstück entfällt. Der Hintergrund: Auf das Grundstück zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer, während er die Anschaffungskosten für das Haus steuerlich geltend machen kann.

Geht es um einen Hauskauf, kann der Käufer die Grunderwerbsteuer senken, indem er bewegliches Inventar gesondert als „Zubehör“ auflistet. Eine Einbauküche, ein Kamin, eine Sauna oder die miterworbene Garage sollten mit einem realistischen Wert separat im Kaufvertrag erwähnt werden.

Einbauküche

Listen Sie eine Einbauküche separat im Kaufvertrag auf und messen sie ihr einen realistischen Wert bei.

Eine neue Einbauküche kann, abhängig von ihren Anschaffungskoste und der bisherigen Nutzungsdauer, mit einem hohen vierstelligen Betrag angegeben werden. Eine Garage kann – je nach Gebiet – sogar mit einem fünfstelligen Betrag angegeben werden. So kommen schnell beträchtliche Summen zusammen, die der Käufer bei der Entrichtung der Grunderwerbsteuer herausrechnen darf. Achten Sie darauf, dass der jeweilige Wert der eigens im Vertrag aufgelisteten beweglichen Bestandteile realistisch und angemessen ist, sonst verlangt das Finanzamt Belege.

Käufer einer Eigentumswohnung sollten ihren Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft im notariellen Kaufvertrag gesondert ausweisen. Die Instandhaltungsrücklagen werden für Renovierungsarbeiten des Wohnkomplexes eingesetzt und dürfen im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer von der Kaufsumme abgezogen werden.

Beim Notar

Die Kaufparteien treffen sich zum vereinbarten Termin beim Notar und legen dort ihren Personalausweis vor. Der Notar hat einen aktuellen Grundbuchauszug angefordert und informiert die Kaufparteien darüber, ob eine Grundschuld, ein Sanierungsvermerk oder sonstige Rechte und Belastungen auf dem Grundstück liegen. Über etwaige Eintragungen sollten Sie Ihren Käufer bereits im Vorfeld informiert haben.

Der Notar liest den Kaufvertrag, der Ihnen meist vorher zur Ansicht zugeschickt wurde, Wort für Wort vor und erklärt juristische Fachbegriffe. Bei Unklarheiten oder Änderungswünschen besteht an dieser Stelle letztmalig die Chance, diese auf den Tisch zu bringen. Sollten Korrekturen notwendig sein, trägt der Notar diese direkt im Vertrag ein. Käufer und Verkäufer unterschreiben den Vertrag. Durch die Unterschrift des Notars ist der Vertrag notariell beglaubigt und rechtskräftig. Im Nachgang erhalten Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag mit Notarsiegel per Post.

Vertragsunterzeichnung beim Notar

Die Kaufparteien unterzeichnen den Kaufvertrag beim Notar.

Das passiert nach dem Notartermin

Als Verkäufer müssen Sie den Notar noch einmal kontaktieren – und zwar, sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist. Dann füllen Sie das entsprechende Formular aus und bestätigen dem Notar mit Ihrer Unterschrift darauf, dass Sie den Kaufpreis erhalten haben und er die nächsten Schritte in die Wege leiten kann.

Nach der Vertragsunterzeichnung veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Die Auflassung in Abteilung II des Grundbuchs ist Bestandteil der Grundstücksübereignung. Sie dokumentiert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung und sorgt gleichzeitig dafür, dass Sie der Eigentümer bleiben, bis der Käufer den vollen Kaufpreis bezahlt hat.

Der Notar ist gemäß §18 Grunderwerbsteuergesetz GrEStG dazu verpflichtet, der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes eine Veräußerungsanzeige mit den steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages zu schicken. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer als neuen, rechtmäßigen Eigentümer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Sobald diese bezahlt wurde, erteilt das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Immobilientransaktion.

Erst nach erteilter Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Notar die Umschreibung des Grundstücks / der Immobilie im Grundbuch auf den Käufer veranlassen. Sobald der Kaufpreis auf dem vereinbarten Konto eingegangen ist – entweder auf einem vom Notar überwachten Notaranderkonto oder auf dem Konto des Verkäufers, erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Der Notar stellt einen entsprechenden Antrag und lässt gleichzeitig die nicht mehr benötigte Auflassungsvormerkung löschen. Haben Sie sich für ein Notaranderkonto entschieden, wird der Kaufpreis erst nach Eintragung des Käufers ins Grundbuch an den Verkäufer weitergeleitet.

Welche Leistungen der Notar im Detail erbringt und was seine Dienstleistung kostet, schlüsseln wir in unserem Ratgeber-Beitrag zu Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf auf.

Wie läuft die Übergabe ab?

Schlussendlich übergeben Sie das Haus oder die Wohnung besenrein an Ihren Käufer. Notieren Sie bei der Übergabe gemeinsam die Zählerstände für Gas, Warmwasser und Strom und informieren Sie die Wasserwerke und den Energieversorger unter Angabe der Zählerstände über den Eigentümerwechsel.

Haustechnik

Zeigen Sie dem Käufer wie die Haustechnik funktioniert und drücken Sie ihm die Bedienungsanleitungen in die Hand.

Erklären Sie Ihrem Käufer die wichtigsten Funktionalitäten der Immobilie, zum Beispiel wie er die Heizung einstellt oder wo er im Winter den Gartenwasserhahn zwecks Frostschutzes abstellen kann. Lassen Sie ihm hilfreiche Bedienungsanleitungen da. Hinterlassen Sie die Immobilie im vertragsgemäßen Zustand.

Spätestens zur Schlüsselübergabe sollten Sie dem Käufer alle erforderlichen Dokumente (Baupläne, Baubeschreibung, Baugenehmigungen, Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Auflistung aller Modernisierungen/­Instandhaltungen/­Sanierungsmaßnahmen, sowie bei Wohnungen eine Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Wohnungseigentümerversammlung und gegebenenfalls einen Mietvertrag) übergeben.

Expertentipp: Listen Sie alle übergebenen Dokumente und Schlüssel auf und lassen Sie sich den Empfang quittieren.

Haus verkaufen ohne Makler – Checkliste

Das sind ganz schön viele Informationen, die Sie gerade gelesen haben. Wie Sie erfahren haben, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten, wenn Sie ein Haus ohne Makler verkaufen möchten. Eine Immobilienverkaufsberatung kann ein guter Schritt sein, damit Sie Ihre Immobilie gewinnbringend ohne Makler verkaufen. Für alle Fälle haben wir die entscheidenden Faktoren, an die Sie beim Immobilienverkauf ohne Makler denken sollten, in einer kostenlosen Checkliste zusammengefasst.

Wer zahlt die Maklerkosten beim Hauskauf?

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ senkt die Kosten für den Käufer einer Immobilie, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Bisher war es Immobilienverkäufern möglich, die Maklercourtage per Kaufvertrag auf den Käufer abzuwälzen. Das neue Gesetz sieht seit 23. Dezember 2020 vor, dass der Verkäufer eines Hauses oder einer Wohnung mindestens die Hälfte der Maklerprovision bezahlt, wenn er den Makler beauftragt hat.

Vereinbarungen über die Maklerkosten

In § 656d BGB („Vereinbarungen über die Maklerkosten“) steht:

Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.“

Reicht der Verkäufer als Auftraggeber des Maklers gemäß Kaufvertrag die Hälfte der Maklerkosten an den Käufer weiter, muss er nachweisen, dass er seinen Teil der Maklerprovision bereits bezahlt hat. Auch das steht so im Gesetz:

Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.“

Lohnanspruch des Maklers

Wird ein Makler auf Basis zweier Verträge sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig, kann er seine Vergütung nur noch von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Vereinbart der Makler mit einer Partei, unentgeltlich für diese zu agieren, darf er auch von der anderen Partei keine Courtage beanspruchen. Diese beiden Neuerungen sind in § 656c BGB („Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien“) geregelt. Der Paragraph im Wortlaut:

Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.“

Gemäß § 656a BGB müssen Maklerverträge in Textform geschlossen werden.

Diese Regelung zur Aufteilung der Maklerkosten gilt für Einfamilienhäuser (einschließlich Einliegerwohnungen) und Wohnungen. Mit dieser Gesetzesänderung möchte die Bundesregierung private Käufer von Wohnimmobilien hinsichtlich der beträchtlichen Kaufnebenkosten entlasten . Der Käufer muss also ein Verbraucher sein, um als Nutznießer von dieser Gesetzesänderung profitieren zu können. Für gewerbliche Immobilienkäufer, Firmen oder Gemeinden gelten die §§ 656 c und d gemäß § 656b BGB nicht.

Gleichzeitig setzt diese Neuregelung Anreize für den Verkäufer, sich selbst um den Verkauf seiner Immobilie zu kümmern. Eine Immobilienverkaufsberatung bei Heid zeigt Ihnen die geeigneten Schritte auf, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung gewinnbringend zu veräußern. Mit einem Verkehrswertgutachten oder einem Kurzgutachten kann der Verkäufer zudem seine marktkonformen Preisvorstellungen rechtfertigen. Ein zertifizierter Immobiliensachverständiger verfasst sein Gutachten nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren unter Einbeziehung seiner lokalen Marktexpertise. Mit einem seriösen Verkehrswertgutachten hat der Verkäufer sogar eine rechtssichere Grundlage für seine Kaufpreisforderung und spart im Vergleich zur hohen Maklercourtage noch bares Geld.

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Haus privat verkaufen – Konflikt mit Makler

Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie mit einem Makler in Berührung kommen, obwohl Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten, ist sehr hoch. So mancher Immobilienmakler schummelt sich als Kaufinteressent auf die Liste der Kaufanwärter. Viele Makler werden Sie kontaktieren und behaupten, bereits geeignete Käufer zu haben. Wie gehen Sie damit um? Entweder Sie lehnen Makleranfragen rigoros ab oder Sie ermöglichen einem Makler eine Besichtigung, damit dieser die Immobilie – wie versprochen – geeigneten Käufern aus seiner Kundendatenbank anbieten kann.

Klären Sie dabei aber ausdrücklich, dass Sie ihm keinen Auftrag erteilen und er die Immobilie lediglich seinen Bestandskunden anbieten darf. Denn hat der Makler keinen Auftrag von Ihnen erhalten, sind Sie nicht dazu verpflichtet, Maklercourtage zu bezahlen. Durch das neue Maklergesetz müssen Aufträge in Textform erteilt werden.

Wütende Immobilienverkäufer

Sie haben Ihre Immobilie online entdeckt, obwohl Sie keinen Makler mit dem Verkauf betraut haben? Nicht aufregen, sondern anrufen oder eine E-Mail schreiben. Meistens nimmt der Übeltäter das Inserat sofort aus dem Netz.

Was Sie tun können, wenn jemand Ihre Bemühungen, das Haus privat zu verkaufen, torpediert – und welche Gesetze gelten:

Anzeigenportale überprüfen

Überprüfen Sie hin und wieder die gängigen Anzeigenportale für Immobilien. Es kann passieren, dass Makler, die Ihre Immobilie besichtigt und möglicherweise fotografiert haben, ein Exposé erstellen und dieses ungefragt online stellen. An sich ist das Inserieren von Immobilien ohne Auftrag bei einem Kaufobjekt nicht verboten. Sie als Eigentümer können und sollten dies jedoch verbieten und sich auf Ihren Unterlassungsanspruch berufen. Vermeiden Sie konkurrierende Anzeigen, die das gleiche Objekt zeigen, möglicherweise aber einen anderen Preis. Solche Inserate wirken sich negativ auf die Anfragen von Kaufinteressenten aus. Sie werden entweder einen Rückgang wahrnehmen, weil potenzielle Käufer sich an den Makler wenden, oder mit Fragen wie „Welcher Preis gilt denn nun?“ oder „Verkaufen Sie das Haus privat oder über den Makler?“ konfrontiert.

Sorgen Sie dafür, dass nur Sie ein Exposé für Ihre Immobilie veröffentlichen. Der Makler sollte ohne Ihren Auftrag auch auf seiner privaten Firmen-Website keine öffentlich einsehbaren Informationen, geschweige denn Bildmaterial, von Ihrer Immobilie zur Verfügung stellen.

Makler ertappt

Entdecken Sie eine Anzeige eines Maklers, die Ihre Immobilie anpreist, auf einer Verkaufsplattform für Immobilien, fordern Sie den Übeltäter in Textform auf, das Inserat unverzüglich und vollständig zu entfernen. Reagiert der Makler nicht umgehend in Ihrem Sinn, können Sie als Eigentümer eine einstweilige Verfügung beantragen.

Soweit dürfte es im Normalfall aber nicht kommen – im Gegenteil: Der ertappte Makler wird sein Inserat schnellstmöglich offline nehmen und sich für sein „Versehen“ entschuldigen. Denn mit seiner Handlung verstößt er gegen das Wettbewerbsrecht und kann beträchtlichen Ärger mit anderen Maklern bekommen.

Wer zahlt, wenn der Makler ohne Auftrag einen Käufer bringt?

Spannend wird es, wenn der Makler Ihnen einen Käufer bringt. Hat er diesen über ein eigenes, öffentliches Inserat angeworben, obwohl Sie Ihm keinen Auftrag dazu erteilt oder ihn sogar zur Unterlassung aufgefordert haben, müssen Sie ihm keine Provision bezahlen.

Können Sie nachweisen, dass der Käufer durch das konkurrierende Inserat des Maklers auf der gleichen Plattform auf die Immobilie aufmerksam wurde, kann es unter Umständen (Stichwort: Wettbewerbsrecht) sein, dass auch der Käufer keine Provision abführen muss.

Ob der Hinweis auf eine Courtage im Inserat oder verschickten Exposé ab 2021 noch ausreicht, um den Anspruch des Maklers auf Provision durchzusetzen, ist noch nicht abschließend geklärt. Bislang gilt: Kommt ein Kaufvertrag durch die Vermittlung des Maklers zustande, hat er einen Anspruch auf seine Provision. Sie als Eigentümer der Immobilie erfahren spätestens bei der Vereinbarung eines Besichtigungstermins von der Vermittlung und können an dieser Stelle noch ein Verbot für eine Vermittlung aussprechen.

Kommt der Käufer tatsächlich aus dem Kundenkreis des Maklers, wurde der Makler vom Käufer beauftragt und dieser ist zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichtet. Sie als Verkäufer müssen sich nicht an den Maklerkosten beteiligen, solange Sie den Immobilienmakler nicht beauftragt haben. Generell sind Makler daran interessiert, dass sie Ihre Immobilie exklusiv in Ihren Bestand aufnehmen oder ihren Kunden anbieten dürfen und machen Ihnen dies in Form einer für Sie kostenlosen Vermittlung schmackhaft.

Was gilt, wenn der Verkäufer den Makler unter Ausschluss der Doppeltätigkeit allein beauftragt?

Im Fall eines alleinigen Vermittlungsauftrags des Verkäufers besteht nur zwischen dem Verkäufer und dem Makler eine vertragliche Beziehung. Daher schuldet bei einer erfolgreichen Vermittlung zunächst nur der Auftraggeber die vereinbarte Provision.

Umgekehrt gilt diese Regelung ebenfalls weiterhin: Bei einem ausschließlichen Suchauftrag des Kaufinteressenten an den Makler, geht nur der Käufer einen Vertrag mit dem Makler ein und ist für dessen vertraglich vereinbarte Provision verantwortlich.

Immobilie verkaufen ohne Makler – bestens vorbereitet mit Verkaufsberatung und Kurzgutachten

Ihr Haus können Sie auch privat verkaufen. Wenn Sie sich dazu entscheiden, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, haben Sie freie Hand bei der Auswahl der Kaufinteressenten, der Durchführung der Besichtigungstermine und der Preisverhandlung. Darüber hinaus müssen Sie keinen Vermittler finanziell am Verkauf beteiligen. Allerdings bedeutet der Verzicht auf einen Makler für Sie mehr Einarbeitung, mehr Vorbereitung, mehr Stress und einen höheren Zeitaufwand.

Unterstützung erhalten Sie im Vorfeld durch eine Immobilienverkaufsberatung. Ihren Verkaufspreis können Sie gegenüber skeptischen Käufern durch ein Verkehrswert- oder Kurzgutachten eines neutralen Dritten mit Fachkompetenz wie den Gutachtern der Heid Immobilienbewertung GmbH legitimieren.

Rufen Sie uns unter 0800 - 90 90 282 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular, um ein unverbindliches Erstgespräch mit einem zertifizierten Immobiliensachverständigen zu führen. Wir freuen uns auf Sie!

Häufige Fragen (FAQs) zum Hausverkauf ohne Makler

Damit Sie die Antworten zu Ihren dringendsten Fragen zum Hausverkauf ohne Makler nicht aus dem Text extrahieren müssen, stellen wir Ihnen die häufigsten Fragen zum Thema mit kurzen Antworten zusammen.

Was muss ich tun, wenn ich mein Haus verkaufen will?

Zuallererst stellen Sie die notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammen und legen Sie einen Angebotspreis fest. Anschließend können Sie den Hausverkauf vorbereiten und stehen dabei zuerst vor der Entscheidung, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen wollen.

Mit Makler? Sie händigen ihm Kopien der relevanten Dokumente aus, unterschreiben den Maklervertrag und geben ihm die Schlüssel zur Durchführung von Besichtigungsterminen. Ihren Käufer treffen Sie gemeinsam mit dem Makler beim Notar.

Ohne Makler? Sie erstellen ein ansprechendes Exposé, wählen geeignete Vermarktungskanäle, bezahlen die Gebühren für Ihre Anzeige auf Immobilien-Verkaufsplattformen, picken sich ernstzunehmende Käufer aus allen eingehenden Anfragen heraus, vereinbaren Besichtigungstermine und führen diese durch. Als gewissenhafter Verkäufer sind Sie auf sämtliche Fragen zu baulichen Veränderungen, Modernisierungsmaßnahmen, der Ausstattung, der Befeuerungsart und vielen anderen Dingen gründlich vorbereitet und geben kaufwilligen Interessenten ehrliche und fundierte Antworten. Im Anschluss verhandeln Sie den Kaufpreis. Sie klären die Details des Kaufvertrags und treffen sich mit dem Käufer zur Unterschrift beim Notar. Wie die einzelnen Schritte im Details aussehen, stellen wir Ihnen im Kapitel „Vorgehensweise beim Hausverkauf ohne Makler“ vor.

Warum soll ich mein Haus ohne Makler verkaufen?

Der naheliegendste Grund sind die Kosten: Ein Makler verlangt einige Prozent des Kaufpreises als Provision. Verkaufen Sie in Eigenregie ohne einen Vermittler, sparen Sie viel Geld. Ist Ihr Haus in einem guten Zustand? Kennen Sie den Wert Ihres Hauses, beispielsweise dank eines aktuellen Verkehrsgutachtens? Sind Sie ein Verkäufer und erkennen bei Ihrem Gegenüber, worauf er gezielt wert legt? Können Sie Menschen für etwas begeistern, ohne ihnen die Nachteile zu verheimlichen? Haben Sie ausreichend Zeit und Lust, Ihr Haus selbst zu veräußern? Dann spricht wenig dafür, Geld für einen Makler auszugeben.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf ohne Makler?

Der Verkauf einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab. Schlüsselkriterien sind ein angemessener (und nicht überzogener) Verkaufspreis, der Zustand und die Lage des Hauses, vollständige Unterlagen, sowie eine ansprechende und kompetente Vermarktung. Die richtige Vermarktungsstrategie sorgt dafür, dass Sie schneller die richtigen Kaufinteressenten an Land ziehen. Die anderen genannten Kriterien minimieren Verzögerungen und damit auch das Risiko, dass ernsthafte und solvente Käufer noch vor dem Notartermin abspringen. Rechnen Sie mit drei bis sechs Monaten, in der Peripherie mit einer längeren Dauer bis zum erfolgreichen Verkauf.

Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf ohne Makler?

Klar, Sie sparen sich die Courtage, wenn Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen. Dafür tragen Sie die Kosten für die Vermarktung (Anzeigengebühren für Immobilienportale, Zeitungen etc.) selbst. Außerdem werden Sie womöglich ein Gutachten zur Marktwertermittlung brauchen, auf dessen Kosten Sie sitzenbleiben. Ein Kurzgutachten kostet ab 990 Euro.

Alle anderen Kosten wie für die Beschaffung bzw. Erstellung erforderlicher Dokumente (zum Beispiel: Energieausweis, Grundbuchauszug) haben Sie auch bei einem Immobilienverkauf mit Makler. Weitere mögliche Kosten sind Steuern beim Hausverkauf, gegebenenfalls Kosten für eine Löschung der Grundschuld sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablöse eines Immobiliendarlehens bei der Bank. Darüber hinaus können Opportunitätskosten entstehen (zum Beispiel entgangene Erlöse durch nicht genutzte Renovierungsmöglichkeiten).

Kann ich mein Haus privat verkaufen, wenn ich einen Makler beauftragt habe?

Die kurze Antwort auf die Frage lautet: Ja, Sie können Ihr Haus trotz Maklerauftrag privat verkaufen. Aber es ergibt wenig Sinn, Sie müssen mit Einschränkungen rechnen – und müssen ihn höchstwahrscheinlich trotzdem bezahlen.

Die lange Antwort: Ein Makler vermittelt Kaufinteressenten. Sie sind nicht dazu verpflichtet, an jemanden zu verkaufen, den Ihr Makler Ihnen als Käufer präsentiert. Allerdings haben Sie sich mit Unterschrift des Maklervertrags zu gewissen Dingen verpflichtet. Haben Sie ihm beispielsweise einen exklusiven Maklerauftrag erteilt, der ihm für eine gewisse Zeit die alleinige Käuferfindung zusichert, können Sie derweil keinen Käufer an Ihrem Makler vorbei nehmen. Wobei, das ist nicht ganz richtig: Die Entscheidung, an wen Sie verkaufen, liegt bei Ihnen. Aber Sie werden je nach Vertragsdetails nicht um die Maklercourtage herumkommen. Und Sie werden sich schwertun, Käufer abzulehnen, die Ihnen Ihr Makler vorstellt, wenn diese Ihren Angebotspreis akzeptieren und über eine ausreichende Bonität verfügen. Darüber hinaus müssen Sie gemäß Standard-Maklerverträgen Ihren Makler rechtzeitig informieren, wenn Sie selbst einen Käufer gefunden haben und auch die Besichtigungstermine mit ihm abstimmen. Im Kapitel „Haus privat verkaufen – Konflikt mit Makler“ gehen wir näher auf dieses Thema ein.

Wie gehe ich vor, wenn ein Makler meine Immobilie ohne meine Erlaubnis inseriert?

Dokumentieren Sie den Verstoß sicherheitshalber. Weisen Sie den Makler darauf hin, wo Sie ein Inserat mit Ihrer Immobilie entdeckt haben. Teilen Sie ihm schriftlich oder per E-Mail mit, dass Sie ihm weder eine Erlaubnis noch einen Auftrag dazu erteilt haben. Fordern Sie ihn auf, die Anzeige zu entfernen. Er wird die Anzeige sofort deaktivieren und sich bei Ihnen entschuldigen. Möglicherweise hat er in der Zwischenzeit bereits Kaufinteressenten für Ihr Haus gesammelt. Was spricht dagegen, diesen potenziellen Käufern das Haus zu zeigen? Stimmen Preis und Käuferbonität, verkaufen Sie Ihr Haus unter Umständen sogar ohne Maklerauftrag mit Hilfe eines Maklers. Unterschreiben Sie aber keinen Maklervertrag, denn sonst sind sie gesetzlich zur Zahlung von mindestens der Hälfte der Courtage verpflichtet.

Sollte der Makler die Anzeige nicht aus dem Netz nehmen, bleibt Ihnen der Rechtsweg, insbesondere die „einstweilige Verfügung“. Da der Makler mit seiner unerlaubten Anzeigenschaltung allerdings gegen das Wettbewerbsrecht verstößt und daher enormen Ärger mit anderen Maklern bekommen kann, dürften Sie mit Ihrer berechtigten Bitte eher nicht auf Widerstand stoßen.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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