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Haus verkaufen ohne Makler

Ab 23. Dezember 2020 gilt ein neues Gesetz, das die Verteilung der Maklerkosten beim Immobilienverkauf regelt. Für Hauseigentümer wird damit der Verkauf ihrer Immobilie ohne Makler wesentlich reizvoller.

Hausverkauf ohne Makler.

Hausverkauf ohne Makler – Besichtigungstermine können Sie selbst durchführen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ab 2021 teilen sich Käufer und Verkäufer von Immobilien die Maklerkosten per Gesetzesänderung unter bestimmten Voraussetzungen: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er sich an dessen Courtage mindestens hälftig beteiligen. Vergibt der Käufer den Maklerauftrag, ist er weiterhin zur alleinigen Zahlung verpflichtet.
  • Ein Hausverkauf ohne Makler wird dadurch interessanter, da der Verkäufer Kosten spart. Um den richtigen Marktpreis zu finden und seine Forderung durch unbeteiligte, vertrauenswürdige Dritte zu untermauern, lohnt sich ein Kurzgutachten, ein Verkehrswertgutachten oder eine Verkaufsberatung bei einem zertifizierten Immobiliensachverständigen.
  • Ein Maklerauftrag bedarf ab sofort zwingend der Textform.
  • Der Hausverkauf ohne Makler läuft in folgenden Phasen ab: Unterlagen organisieren -> Marktwert der Immobilie ermitteln -> Exposé erstellen -> Kaufinteressenten finden -> Besichtigungen durchführen -> mit Käufer verhandeln -> Kaufvertrag aufsetzen und Notartermin wahrnehmen.
  • Wenn Sie die Besichtigungstermine ohne Makler durchführen, sollten Sie gut vorbereitet sein und zumindest sämtliche Details aus Ihrem Exposé kennen. Informieren Sie sich zudem, welche Modernisierungsmaßnahmen wann durchgeführt wurden und notieren Sie, welche geplant sind. Eine individuelle Besichtigung überzeugt potenzielle Käufer eher als eine Massenveranstaltung.
  • Den Kaufvertrag setzt der Verkäufer unter Berücksichtigung von mit dem Käufer abgesprochenen Besonderheiten gemeinsam mit dem Notar auf. Den Notar sucht im Normalfall der Verkäufer aus, die Kosten trägt üblicherweise der Käufer.

Maklerkosten – Gesetzesänderung 2021

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ senkt die Kosten für den Käufer einer Immobilie, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Bisher war es Immobilienverkäufern möglich, die Maklercourtage per Kaufvertrag auf den Käufer abzuwälzen. Das neue Gesetz sieht vor, dass der Verkäufer eines Hauses oder einer Wohnung mindestens die Hälfte der Maklerprovision bezahlt, wenn er den Makler beauftragt hat. Die Gesetzesänderung tritt am 23. Dezember 2020 in Kraft.

In § 656d BGB steht ab Jahresende:

„Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.“

Reicht der Verkäufer als Auftraggeber des Maklers gemäß Kaufvertrag die Hälfte der Maklerkosten an den Käufer weiter, muss er nachweisen, dass er seinen Teil der Maklerprovision bereits bezahlt hat.

Wird ein Makler auf Basis zweier Verträge sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig, kann er seine Vergütung nur noch von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Vereinbart der Makler mit einer Partei, unentgeltlich für diese zu agieren, darf er auch von der anderen Partei keine Courtage beanspruchen. Diese beiden Neuerungen sind in § 656c BGB geregelt. Der Paragraph im Wortlaut:

„Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen.“

Gemäß § 656a BGB müssen Maklerverträge in Textform geschlossen werden.

Diese Regelung zur Aufteilung der Maklerkosten gilt für Einfamilienhäuser (einschließlich Einliegerwohnungen) und Wohnungen. Mit dieser Gesetzesänderung möchte die Bundesregierung private Käufer von Wohnimmobilien hinsichtlich der beträchtlichen Kaufnebenkosten entlasten.

Der Käufer muss also ein Verbraucher sein, um als Nutznießer von dieser Gesetzesänderung profitieren zu können. Für gewerbliche Immobilienkäufer, Firmen oder Gemeinden gelten die §§ 656 c und d gemäß § 656b BGB nicht.

Gleichzeitig setzt diese Neuregelung Anreize für den Verkäufer, sich selbst um den Verkauf seiner Immobilie zu kümmern. Eine Immobilienverkaufsberatung bei Heid zeigt Ihnen die geeigneten Schritte auf, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung gewinnbringend zu veräußern. Mit einem Verkehrswertgutachten oder einem Kurzgutachten kann der Verkäufer zudem seine marktkonformen Preisvorstellungen rechtfertigen. Ein zertifizierter Immobiliensachverständiger verfasst sein Gutachten nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren unter Einbeziehung seiner lokalen Marktexpertise. Mit einem seriösen Verkehrswertgutachten hat der Verkäufer sogar eine rechtssichere Grundlage für seine Kaufpreisforderung und spart im Vergleich zur hohen Maklercourtage noch bares Geld.

Immobilie verkaufen ohne Makler

Die Vorteile eines Hausverkaufs ohne Makler liegen auf der Hand:

  • Sie sparen sich die Maklerprovision. Dadurch können Sie sich auch in der Kaufpreisverhandlung einen größeren Verhandlungsspielraum offenhalten.
  • Sie haben die volle Kontrolle über den Verkaufsprozess und die Auswahl der Kaufinteressenten.
  • Sie müssen sich nicht mit dem Makler abstimmen.

Bereiten Sie den Verkauf Ihrer Immobilie gründlich vor, ehe Sie Inserate schalten und Besichtigungen durchführen. Denn wenn Sie den Preis zu hoch ansetzen oder die Immobilie noch bewohnt ist und es zu Unstimmigkeiten mit dem Mieter kommt, entwickelt sich ihre Immobilie zum Ladenhüter, bindet Kapital unnötig lange und verursacht weiterhin Kosten.

Bruchbude.

Ein fähiger und verkaufstüchtiger Immobilienmakler kann diese Bruchbude womöglich noch gewinnbringend veräußern. Als privater Verkäufer werden Sie sich damit allerdings schwertun.

Weitere Nachteile beim Immobilienverkauf ohne Makler:

  • Sie müssen Zeit aufwenden.
  • Sie tragen die Kosten für die Vermarktung.
  • Der Verkaufsprozess belastet sie unter Umständen nervlich – vor allem, wenn das Wohnobjekt noch vermietet ist und sie sich mit dem Mieter nicht einig sind.
  • Sie müssen sich in die Materie einarbeiten und haben dennoch keine Rechtssicherheit.
  • Sie erzielen oftmals nicht den bestmöglichen Preis.

Die Gründe für Letzteres sind vielfältig: Entweder sind Sie nicht der Typ „Verkäufer“ oder Sie weisen eher auf die Nachteile anstatt auf die Vorzüge der Immobilie hin. Möglicherweise wirken Sie auch nicht vertrauenswürdig auf potenzielle Käufer oder diese wittern die Chance, einen unberatenen Anfänger im Preis drücken zu können. Mit einem Immobiliengutachten eines seriösen Sachverständigen halten Sie eine verifizierte Marktwertberechnung Ihres Wohnobjekts in den Händen, mit der Sie Ihre Verkaufspreisforderung unterstützen können. Fragen Sie uns nach einem Kurzgutachten oder einem ausführlicheren und rechtssicheren Verkehrswertgutachten, das vor Gericht und Behörden akzeptiert wird!

Vorgehensweise beim Hausverkauf ohne Makler

Wenn Sie ein Haus ohne Makler verkaufen, läuft der Verkaufsprozess in acht Phasen ab.

  1. Zu Beginn stellen Sie die notwendigen Unterlagen für den Hausverkauf zusammen.
  2. Auf deren Basis legen Sie den Verkaufspreis fest oder lassen diesen ermitteln.
  3. Erstellen Sie ein ansprechendes Exposé, sobald Sie den Marktwert Ihrer Wohnimmobilie kennen.
  4. Wählen Sie die geeignete Plattform für Ihr Inserat aus und stellen Sie es online.
  5. Kontaktieren Sie geeignete Kaufinteressenten und vereinbaren Sie Besichtigungstermine.
  6. Führen Sie Besichtigungstermine durch.
  7. Verhandeln Sie mit Kaufinteressenten und klären Sie die Vertragsdetails.
  8. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag beim Notar.

Zusammenstellung der Unterlagen

Tragen Sie im ersten Schritt sämtliche Unterlagen zusammen, die Sie bis zum Notartermin benötigen. Es wird Sie etwas Zeit kosten, bis Sie alle benötigten Dokumente gefunden oder beantragt haben. Doch Sie müssen die relevanten Unterlagen in jedem Fall parat haben – unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Makler verkaufen. Käufer haben einen Anspruch auf etliche Unterlagen und auch der Notar benötigt das ein oder andere Dokument. Wenn Sie auf einen Makler verzichten und stattdessen auf eine Immobilienverkaufsberatung zurückgreifen oder ein Kurzgutachten erstellen lassen, um den Marktwert zu ermitteln, benötigt der Sachverständige ebenfalls zahlreiche Unterlagen. Welche das sind und wo Sie diese Dokumente auftreiben, falls Sie nicht mehr vorliegen, lesen Sie nachfolgend in unserer „Checkliste Hausverkauf Unterlagen“. Sie können diese Checkliste kostenlos herunterladen.

Verkaufspreis ermitteln

Legen Sie den Verkaufspreis für Ihre Immobilie fest. Orientieren Sie sich dabei entweder an Angebotspreisen auf einschlägig bekannten Immobilienportalen für vergleichbare Häuser oder Wohnungen in Ihrer Region. Allerdings handelt es sich bei diesen Preisen und Maklerpreisen um Schätzungen, die oft 30 Prozent oder mehr vom realen Marktwert abweichen.

Ein Immobiliengutachter ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie zuverlässig und gründlich. Er wendet im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens mindestens zwei gesetzeskonforme Bewertungsverfahren an. Dabei greift er auf die offiziellen Marktdaten der Gutachterausschüsse zurück und lässt seine lokalen Kenntnisse einfließen. Er benötigt zur Wertermittlung einige Dokumente und wird Ihre Immobilie persönlich in Augenschein nehmen.

Ein Verkehrswertgutachten kostet mindestens 1.600 Euro. Ebenso gründlich ist ein Kurzgutachten. Möchten Sie Ihren Kaufinteressenten gegenüber belegen, dass Ihre Kaufpreisforderung gerechtfertigt ist, erfüllt ein Kurzgutachten den gleichen Zweck wie das Verkehrswertgutachten. Es ist mit 15 bis 20 Seiten jedoch weniger umfangreich, da es nicht gerichtsfest ist und auch von Behörden nicht anerkannt wird. Zu welchem realistischen Preis Sie Ihre Immobilie verkaufen können, geht aus einem Kurzgutachten jedoch – auch für den Käufer nachvollziehbar – hervor. Der Vorteil beim Kurzgutachten liegt im Kostenfaktor: mit 950 Euro aufwärts sparen Sie im Mindestbeispiel 650 Euro und halten dennoch ein Dokument in den Händen, das Ihnen weiterhilft und deutlich günstiger als ein Makler ist.

Erstellung des Exposés

Ein Exposé ist die Beschreibung einer Immobilie, die über ein Online-Portal oder eine Anzeige vermietet oder verkauft werden soll. Das Exposé fasst die wichtigsten Informationen zur angebotenen Immobilie zusammen. Lage, Zustand und Ausstattung werden nicht nur in Worten beschrieben, sondern durch aussagekräftige Fotos und den Grundriss dargestellt. Da die einschlägig bekannten Immobilien-Anzeigenportale festgelegte Muster für das Exposé haben, bieten Makler oder Verkäufer die eigens konzipierte Datensammlung optional als pdf-Datei zum Download oder per E-Mail-Versand an.

Diese Informationen gehören ins Exposé

Folgende Angaben sollte Ihr Exposé unbedingt enthalten:

  • Art der Immobilie (Mietwohnung, Eigentumswohnung, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Doppelhaushälfte etc.)
  • Baujahr
  • Wohnfläche und gegebenenfalls Grundstücksfläche
  • Anzahl der Zimmer
  • Sind Kellerabteil, Balkon/Terrasse, Garten, Einbauküche und Garage/Stellplatz dabei?
  • Bezugstermin: Ab wann kann der Käufer in das Wohnobjekt einziehen?
  • Status: leerstehend, noch selbstbewohnt oder vermietet?
  • Lage der Immobilie (ungefähre Adresse)
  • Zustand der Immobilie
  • Ausstattung (Die Qualitätspalette reicht von einfach bis luxuriös.)
  • Energieträger, Art der Heizung und Energieausweis
  • Verkaufspreis der Immobilie

Sie wollen eine Immobilie verkaufen, haben aber noch keinen Energieausweis? Sie sind verpflichtet, beim Immobilienverkauf einen gültigen Energieausweis vorzuzeigen. Wir erstellen auch Energieausweise.

Zustand der Immobilie von sanierungsbedürftig zu neuwertig.

Erkennen Sie das alte Wohnzimmer (rechts) nach der gründlichen Renovierung (links) wieder?

Das bedeutet der Zustand einer Immobilie

Eine Immobilie wird in einem der folgenden Zustände verkauft: sanierungsbedürftig, renovierungsbedürftig, gepflegt, modernisiert, neu. Das steckt hinter den Begriffen:

  • Sanierungsbedürftig: Dach und Fenster sind mehr als 30 Jahre alt und der Keller ist feucht. Die Wärmedämmung ist mangelhaft. Elektrik, Sanitäranlagen und Zu- und Abwasserleitungen müssen erneuert werden.
  • Renovierungsbedürftig: Wand- und Bodenbeläge müssen ausgetauscht werden, die Sanitäranlagen sind nicht mehr zeitgemäß, die Bausubstanz ist aber in Ordnung.
  • Gepflegt: Das Wohnobjekt ist nicht auf dem neuesten Stand, aber intakt. Die Übergabe erfolgt besenrein. Mit leichten Gebrauchsspuren oder Abnutzungserscheinungen, die im Lauf der Zeit bei normalem Wohnverhalten üblicherweise entstehen, ist zu rechnen.
  • Grundsaniert: Die Mängel des alten Wohnobjekts werden weit über Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen hinaus beseitigt. Das Wohnobjekt wird durch umfassende bauliche Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt. Man spricht auch von einer Kernsanierung, wenn das Objekt von Grund auf saniert wurde. Die Räume bleiben bestehen, jedoch werden sogar Wasserleitungen und die Elektrik komplett erneuert. Bei grundsanierten Häusern wird das Dach neu eingedeckt oder der Dachstuhl vollständig entfernt und neu errichtet. Einen Schritt weiter geht die Entkernung. Dabei wird bis auf die Außenmauern alles runderneuert.
  • Teilsaniert: Bei einer Teilsanierung werden nur bestimmte wichtige Bauteile und Anlagen eines Gebäudes umfassend instandgesetzt.
  • Modernisiert: Es gibt verschiedene Arten der Modernisierung. In einer vollständig modernisierten Wohnung sollten alle oder viele der nachfolgend genannten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein. Wird die Immobilie als „teilweise modernisiert“ inseriert, sollte aufgeschlüsselt werden, wann und was genau gemacht wurde.
    • Bei der energetischen Modernisierung wird durch Wärmedämmung, Fenstersanierung oder den Austausch der Heizungsanlage, der Warmwasseraufbereitung oder der Lüftungsanlage Energie eingespart.
    • Wassersparende Maßnahmen (z. B. der Einbau von Durchlaufbegrenzern, die Installation von neuen Spülkästen, wassersparenden Armaturen oder das Sammeln von Regenwasser) können ebenfalls Teil einer Modernisierung sein.
    • Gebrauchswertumfassende Modernisierungsmaßnahmen drehen sich um Schallschutz, Belichtung, Einbruchsicherheit oder um verbesserte Funktionalitäten oder Zuschnitte des Wohnobjekts. Unter Belichtung wird der von außen kommende Tageslichteinfall durch Lichteintrittsöffnungen (Fenster, Kuppeln) verstanden.
    • Eine weitere Form von Modernisierung behandelt die dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Darunter fallen der Einbau von Rauchmeldern, von einer Beleuchtung des Hauseingangs, eines Blitzableiters, eines Aufzugs oder eines Treppenlifts sowie die Einrichtung eines Raums zur Wäschetrocknung. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften fallen unter diesen Maßnahmenbereich auch die Errichtung eines Spielplatzes, einer Grünanlage sowie Stellplätze für Autos oder Fahrräder.
  • Hat ein Kettenraucher über viele Jahre oder Jahrzehnte in der Wohnung gelebt, reicht eine einfache Renovierung nicht aus, um den Gestank von abgestandenem Rauch aus der Immobilie zu bekommen. Oftmals sehen sich Vermieter gezwungen, eine Sanierung durchzuführen, wenn ein Kettenraucher auszieht.
Modernisierungsmaßnahmen.

Unsere Infografik zeigt: Modernisierungsmaßnahmen werden in vier verschiedene Arten aufgeteilt.

Bildmaterial von Ihrer Immobilie

Die Fotos, mit denen Sie Ihre Immobilie ins virtuelle Schaufenster stellen, sollten professionell aufgenommen worden sein. Achten Sie darauf, das Wohnobjekt aufgeräumt, von innen und außen sowie bei Tageslicht zu zeigen. Halten Sie den Bildausschnitt möglichst frei von persönlichen Gegenständen, aber verstecken Sie keine Mängel. Ein virtueller Rundgang per Video oder Aufnahmen einer 360°-Kamera kommen bei Interessenten gut an, lassen Ihr Angebot professioneller erscheinen und tragen einen nicht zu unterschätzenden Teil dazu bei, dass Sie den gewünschten Verkaufspreis erhalten.

Foto für Immobilieninserat.

Fotografieren Sie Ihre Immobilie für das Exposé bei Tageslicht und aufgeräumt.

Zusätzlich zu gut ausgeleuchteten, hochwertigen Fotos von allen Räumen und der Außenansicht, sollten Sie Ihrem Exposé den Grundriss hinzufügen.

Aufbau des Exposés

Der Aufbau des Exposés wird von den meisten Immobilienportalen vorgegeben. Die einzelnen Felder können Sie hinsichtlich ihrer Länge aber selbst festlegen. Das Exposé sollte sowohl ausreichend Informationen zum Wohnobjekt beinhalten als auch ansprechend gestaltet sein. Je gründlicher die Angaben im Exposé sind und je weniger Mängel sie verstecken, desto weniger Kaufinteressenten werden nach einer Besichtigung abspringen.

Damit Ihr Angebot in der Masse der Immobilienanzeigen direkt die tatsächlich Interessierten anspricht, sollte die Überschrift – zumindest für eine Wohnung – die wichtigsten Eckdaten nennen. Das sind die Anzahl der Zimmer, die Fläche, die Art der Immobilie, die Lage, der Preis, sowie ein begehrtes Ausstattungsmerkmal wie Balkon oder Wintergarten. Der Platz für die Überschrift ist meistens begrenzt.

Beispiel für eine aussagekräftige, aber faktenlastige Überschrift einer Immobilienanzeige:
3 ZKB Altbau-Wohnung (70m²) mit Balkon in München-Pasing – 500.000€

ZKB steht für Zimmer, Küche, Bad. 3 ZKB bedeutet, das Wohnobjekt hat eine Küche, ein Bad und drei (Schlaf-)Zimmer. Ein Zimmer wird von Wänden, Boden und Decke umschlossen und muss eine bestimmte Grundfläche (meist mindestens 10 m²) aufweisen, um als Zimmer bezeichnet werden zu dürfen. Ein Zimmer verfügt üblicherweise über ein Fenster und eine Türe. Räume, die nicht bewohnt werden, dürfen nicht als Zimmer bezeichnet werden. Dazu gehören Abstellraum, Vorratskammer, Garage, Stallung, Flur oder Liftschacht.

Weitere begehrte Merkmale wie ein Bad mit Fenster, ein separates Gäste-WC oder eine neue Einbauküche sollten im Text ebenfalls hervorgehoben werden. Überlegen Sie sich aber gut, ob Sie zur Wertsteigerung vor dem Verkauf noch aufwändige Investitionen wie eine neue Einbauküche tätigen. Viele Käufer haben ganz eigene Vorstellungen davon, wie ihr Bad oder ihre Küche aussehen soll und bringen ihre eigene Küche mit.

Penthouse-Inserat auf Immobilienscout24.

Unter der Überschrift, der Adresse und ersten Bildern findet der Kaufinteressent die wichtigsten Eckdaten zum Objekt auf einen Blick.

Für Häuser sind kreativere Überschriften gefragter. Bei Häusern geht es weniger um die Anzahl der Zimmer und die Wohnfläche. Hier punkten Sie mit Lage, Garten, Nachbarschaft und Infrastruktur.

Beispiel für eine gute Überschrift, wenn Sie ein Haus online verkaufen möchten:
Modernisiertes Reihenhaus in ruhiger, zentraler Lage mit Garten und Garage

Bereiten Sie das Exposé möglichst übersichtlich auf, sodass der Kaufinteressent die wichtigsten Informationen auf den ersten Blick findet, ohne diese mühsam suchen zu müssen. Unter der Überschrift sollten dem Kaufinteressenten eindrucksvolle Bilder entgegenspringen und die wichtigsten Kennzahlen zum Wohnobjekt genannt werden.

Im Fließtext ergänzen Sie nachrangige nützliche Informationen, beispielsweise wann welche Modernisierung durchgeführt wurde oder ob es besondere Vereinbarung mit dem Mieter gibt. Außerdem sollten Sie im Fließtext je einen eigenen Abschnitt zur Lage, zum Zustand sowie zur Ausstattung des Wohnobjekts präsentieren.

Beschreiben Sie im Kapitel „Lage“ einerseits, wo die Wohnung innerhalb des Hauses liegt. Andererseits geht es vor allem um die Infrastruktur des Stadtteils. Wie ist die Verkehrsanbindung zum öffentlichen Personennahverkehr und zur Autobahn? Wie nah sind Einkaufsmöglichkeiten, Geschäfte und Dienstleister des täglichen Bedarfs, Ärzte und Behörden? Gibt es Spielplätze, Schulen und Kindergärten in der Umgebung?

Erläutern Sie im Kapitel „Zustand“, wie es um Fenster, Türen, Böden, Wände bestellt ist, wie alt Bad und Küche sind und ob Schimmel ein Thema ist. Geben Sie einen Ausblick darauf, welche Sanierungsmaßnahmen geplant sind und welche Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen Sie bereits durchgeführt haben.

Im Kapitel „Ausstattung“ gehen Sie auf die Qualität der verwendeten Materialien im Wohnobjekt ein. Ist die Immobilie vollmöbliert? Handelt es sich um eine zweckdienlich-funktionale Möblierung eines günstigen Ausstatters oder wurde hochwertiges Metall oder Holz eingesetzt? Überzeugt das Wohnobjekt mit cleveren Einbauschränken? Ist der Boden mit Fließen, Marmor, Parkett, Laminat, Kork oder Teppich ausgelegt? Verfügt das Badezimmer über eine Badewanne mit integrierter oder separater Duschkabine? Ist die Toilette im Bad oder ein eigener Raum? Hat das Bad ein Fenster? Wo kann eine Waschmaschine angeschlossen werden? Hat die Küche einen Dunstabzug oder eine Geschirrspülmaschine? Besteht TV-Empfang über Kabelanschluss, Satellit oder andere Technologien? Wie hoch ist die Internetgeschwindigkeit?

Abschließend überzeugt ein vollständiges Exposé, das kaum Fragen offenlässt, mit finanziellen Angaben zum Hausgeld und zu den Rücklagen. Angehängt werden Energieausweis, Grundriss und ein (interaktiver) Lageplan. Vergessen Sie nicht, Ihre bevorzugten Kontaktdaten (E-Mail oder Telefonnummer), unter denen sich Interessenten für weitere Fragen oder eine Terminvereinbarung melden können, anzugeben.

Checkliste: Das muss ins Exposé

Gerade wenn Sie eine Immobilie ohne Makler verkaufen möchten, sollten Sie sich bei der Erstellung Ihres Exposés Mühe geben. Denn das Exposé ist die Grundlage für einen Verkauf und Ihre Visitenkarte auf dem Immobilienmarkt. Wenn Sie solvente Käufer auf sich aufmerksam machen wollen, bereiten Sie Ihr Exposé mit aussagekräftigen Informationen und Fotos auf. Das muss hinein:

  • Aussagekräftige und zielgruppenspezifische Überschrift,
  • der Verkaufspreis,
  • hochwertige Tageslicht-Bilder von einer aufgeräumten Immobilie,
  • weiterführende Basisinformationen zur Art und Anzahl der Zimmer, zur Wohn- und Grundstücksfläche, zur Lage, zum Zustand, zur Ausstattung, zum Status („bezugsfrei ab“ oder „vermietet“), zu Besonderheiten sowie zu Hausgeld beziehungsweise Nebenkosten,
  • Grundriss,
  • Energieausweis,
  • und Ihre Kontaktdaten.

Wahl der geeigneten Plattform

Wo inserieren Sie Ihre Immobilie? Lohnt sich die gute alte Zeitungsannonce noch? Verkauft sich die Wohnung allein, wenn Sie einen Facebook-Post absetzen? Bringt die Beteiligung einer Bank den geeigneten Käufer? Ist eBay Kleinanzeigen das richtige Portal für den kostenlosen Immobilienverkauf oder sind andere große Anzeigenportale die geeignete Wahl, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten? Was die großen Plattformen von eBay Kleinanzeigen und Facebook Marketplace bis hin zu den klassischen Immobilienportalen eint, sind zahlreiche Filtermöglichkeiten (zum Beispiel Art der Immobilie, Ort, Preis, Baujahr, Anzahl Zimmer, Wohnfläche, Ausstattung), mit denen Käufer schnell das gewünschte Objekt finden.

Expertentipp: Überlegen Sie im Vorfeld, über welchen Kanal oder welchen Kanal-Mix Sie Ihre Wohnung inserieren möchten. Wägen Sie ab, über welchen Kanal Sie welche Daten (zum Beispiel die konkrete Adresse oder Ihre Telefonnummer) preisgeben. Aus Sicherheitsaspekten heraus ist es ratsam, eine eigens für den Zweck Hausverkauf eingerichtet E-Mail-Adresse zur Abwicklung der Anfragen anzugeben.

Zeitungsanzeige

Verkauft sich eine Immobilie im digitalen Zeitalter noch über eine Zeitungsannonce? Ja, durchaus. Vor allem in Großstädten wie München oder Frankfurt leben kapitalstarke Senioren und Immobilienspekulanten, die noch auf Zeitungsinserate setzen. Zwar sind Sie hinsichtlich der Präsentation Ihrer Immobilie in der Zeitung stark eingeschränkt, doch ein Inserat kann sich unter Umständen lohnen. Sie werden zwar deutlich weniger Anfragen für Ihre Immobilie erhalten, dafür potenziell deutlich seriösere, qualifiziertere. Der Immobilienmarkt der großen überregionalen Tageszeitung Süddeutsche Zeitung mit Schwerpunkt Bayern zählt ebenso wie das Pendant der Frankfurter Allgemeinen sowie die zu derselben Mediengruppe gehörende, auf Hessen spezialisierte Immobilienplattform wohnen-in-hessen.de auch online zu den bekannteren Anzeigenportalen für den Verkauf von Häuser und Wohnungen.

Expertentipp: Schalten Sie zusätzlich zum Zeitungsinserat, wo der Platz knapp bemessen ist, eine Online-Anzeige und verweisen Sie in der Zeitungsanzeige darauf.

Paar entdeckt Traumhaus in Zeitung.

Ein älteres Paar entdeckt sein Traumhaus in den Immobilieninseraten in der Zeitung.

Schwarzes Brett und Handzettel

Kein Kosten, kaum Aufwand: Inserieren Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung am Schwarzen Brett in Ihrer Firma oder in einem Supermarkt. Sie können auch Handzettel mit den wichtigsten Eckdaten der Wohnung oder des Hauses in der Nachbarschaft verteilen oder sich an die Wohnungseigentümergemeinschaft wenden. Selbst wenn die Nachbarn und Miteigentümer nicht für den Eigenbedarf suchen, kennen Sie womöglich Bekannte oder Verwandte, die auf Wohnungssuche sind, die Gegend bereits schätzen und mit dem Marktpreis vertraut sind.

Facebook

Ein Phänomen sind per Facebook angepriesene Mietwohnungen. Selbst wenn Sie den Facebook-Post nur im Freundeskreis teilen, finden Sie in Ballungsgebieten mit umkämpftem Wohnungsmarkt wie München innerhalb weniger Minuten ausreichend Kandidaten als Nachmieter oder Mieter. Doch wie sieht es aus, wenn Sie das soziale Netzwerk nutzen wollen, um ein Haus ohne Makler zu verkaufen?

Über den Facebook Marketplace können Sie auch Immobilien verkaufen. Sie erstellen mit Ihrer Immobilienanzeige im Facebook Marketplace ein öffentliches Inserat, das laut Facebook ohne Begrenzung „im Marketplace sowie im News Feed, in der Suche und an anderen Stellen innerhalb und außerhalb von Facebook gesehen werden kann“. Das Inserat ist kostenlos, die Gestaltungsmöglichkeiten einschließlich 360°-Bilder recht üppig, aber Facebook sammelt reichlich Daten. Vor Einführung des Facebook Marketplace, der eine Mischung aus lokalem Flohmarkt und eBay Kleinanzeigen darstellt, wurde bereits fleißig über private Facebook-Gruppen verkauft.

Immobilienkauf in München auf dem Facebook Marketplace.

Besonders populär scheinen Immobilienanzeigen auf dem Marktplatz von Facebook noch nicht zu sein. Die Filtermöglichkeiten (Ort + Umkreis, Preisspanne) sind stark eingeschränkt, die Ergebnisse (Häuser in Kroatien) nicht unbedingt das, was der Nutzer sucht (Immobilienkauf in München und 60 km Radius).

Unabhängig vom Facebook Marketplace lohnt es sich, auf Facebook einen Link zur Anzeige auf das Immobilieninserat bei einem der großen Immobilienportale zu posten und den Freundeskreis zu bitten, den Post zu teilen. Durchforsten Sie Facebook zusätzlich nach Gruppen, in denen sich Hauskaufinteressenten in Ihrer Region tummeln, um Ihre Verkaufschancen durch den Einsatz von ein bisschen Social Media deutlich zu erhöhen.

eBay Kleinanzeigen

Auch auf eBay Kleinanzeigen wechseln Immobilien den Eigentümer. Bis zu zwei Immobilien dürfen Sie gleichzeitig kostenlos inserieren. Darüber hinaus verlangt auch der Gratis-Marktplatz Geld, zumal Sie für das Finanzamt dann ohnehin als gewerblicher Immobilienmakler oder Spekulant und nicht mehr als privater Verkäufer gelten. Zu den Kosten finden sich auf eBay Kleinanzeigen folgende Angaben: „Bei zwei oder mehr laufenden oder deaktivierten Anzeigen in der Kategorie Immobilien fällt ab der dritten Anzeige in dieser Kategorie eine Einstellgebühr in Höhe von 19,95 EUR pro Anzeige an. Die Laufzeit der kostenpflichtigen Anzeige beträgt 60 Tage.“ Die Bezahlung erfolgt via PayPal, Kreditkarte oder Lastschrift.

eBay Kleinanzeigen – Eigentumswohnungen in Stuttgart.

Eigentumswohnungen in Stuttgart auf eBay-Kleinanzeigen. Kaufinteressenten können ihre Wunschkriterien in der linken Spalte eingeben.

Immobilienscout24

Immobilienscout24 ist der Platzhirsch unter den Online-Anzeigenportalen für Immobilien. Immoscout24 gehört zu den zehn größten Anzeigenportalen für Immobilien weltweit. Hier finden alle Arten von Immobilien Abnehmer. Allerdings sind die Filtermöglichkeiten für Gewerbeimmobilien eingeschränkt. Für den privaten Verkauf von Wohnimmobilien ohne Makler bietet Immobilienscout24 dagegen vielfältige Möglichkeiten. Die Einrichtung und Bedienung sind leicht und intuitiv. Wie viel Ihre Anzeige kostet, erfahren Sie erst, nachdem Sie alle Daten eingegeben haben. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchten, beträgt die Mindestlaufzeit zwei Wochen und der Mindestpreis für die Standardanzeige 59 Euro. Der Platzhirsch ist bei seinen Anzeigenpreisen etwas teurer als die Konkurrenz. Er liefert zwar die größte Reichweite, allerdings kommen über Immobilienscout24 leider auch einige (Fake-)Anfragen von unseriösen Profilen rein. Nach Ablauf der Buchungszeit verlängert sich Ihr Inserat automatisch, sofern Sie die Anzeige nicht rechtzeitig deaktivieren.

Immobilienanzeige auf immobilienscout24.de.

Platzhirsch Immobilienscout24 präsentiert die wichtigsten Informationen zu den inserierten Immobilien direkt in der Übersicht, in der alle Ergebnisse untereinander aufgelistet oder wahlweise auf der Karte angezeigt werden.

Support (per Live-Chat in Echtzeit), eine stimmige mobile Version sowie eine mit Windows, Apple und Android kompatible App bieten alle drei großen Immobilienanzeigenportale (Immobilienscout24, Immowelt, Immonet) Ihren Nutzern.

Immowelt

Immowelt und Immonet gehören inzwischen zusammen. Sie profitieren bei der Schaltung des Inserats davon, dass Sie auf beiden Portalen gleichzeitig platziert werden. Immowelt gehört zu den 20 größten Anzeigenportalen für Immobilien weltweit. Die Plattform ist übersichtlich gestaltet, die Bedienung intuitiv und leicht. Ein Pluspunkt sind die flexiblen Laufzeiten für Anzeigenschaltungen. Die Standardanzeige für Immobilien zum Verkauf beginnt ab 35 Euro mit einer Laufzeit von zwei Wochen. Auch auf immowelt.de gibt es unseriöse Anfragen von dubiosen Profilen.

Immobilienanzeige auf immowelt.de.

Immowelt hat die Filter – hier für Häuser mit mindestens 5 Zimmern in Hannover bis zu einem Kaufpreis von 500.000 Euro – zentral oben platziert.

Immonet

Immonet überzeugt mit einer guten Usability. Sie finden sich dort schnell und einfach zurecht. Allerdings trifft das auch auf die beiden anderen großen Immobilienportale in Deutschland zu. Verkaufsanzeigen beginnen ab einer Laufzeit von vier Wochen und einem Preis ab 75 Euro. Sie profitieren davon, dass Immonet und Immowelt zusammenhängen und Sie Ihre Immobilie auf beiden Portalen einstellen können.

Immobilienanzeige auf immonet.de.

Immonet liegt in Design-Fragen zwischen Immobilienscout24 und Immowelt. Inserate aus Immonet tauchen häufig auch in Immowelt auf – und umgekehrt.

Kalaydo

Kalaydo.de ist sowohl Kleinanzeigenplattform als auch Jobbörse und Immobilienmarkt. Die Anordnung der Filter verläuft – wie bei Marktplatz-Portalen üblich – auf der linken Seite, die Optik ist bunt-verspielt. Die Filtermöglichkeiten orientieren sich jedoch an denen der großen Immobilienportale. Wer eine Immobilie bei Kalaydo verkaufen möchte, bezahlt 35 Euro für einen Buchungszeitraum von vier Wochen. Die Anzeige kann für den gleichen Preis für die gleiche Zeitspanne verlängert werden. Die großen Immobilienportale bieten hingegen Rabatt bei Schaltung einer neuen Anzeige innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach der Erstbuchung an.

Immobilienanzeige auf kalaydo.de.

Kalaydo bringt Kleinenzeigenmarkt und Immobilienportal unter einem Dach zusammen und bedient sich hinsichtlich der Aufmachung in beiden Welten.

Banken und Sparkassen

Sie kennen die Immobilien-Aushänge im Schaufenster von Banken und Sparkassen. Wenn Ihre Immobilie auch in diesem Schaufenster hängen soll, schalten Sie die Bank beim Hausverkauf ein. Damit nimmt das Geldinstitut allerdings exakt die Rolle eines Immobilienmaklers ein. Mit dem kleinen Unterschied, dass die Makler einer Bank oder Sparkasse prädestiniert dafür sind, die Kaufkraft des Interessenten zu prüfen und chancenlose Interessenten, die den Kauf nicht finanzieren können, frühzeitig aussortieren. Aber eigentlich wollten Sie Ihr Haus verkaufen, ohne einen Makler einzuschalten.

Immobilienanzeige online aufgeben

Jedes Portal, auf dem Sie Ihr Inserat aufgeben, hat seine Eigenheiten, Design-Vorgaben und Usability. Dennoch ähneln sich die meisten Anzeigenplattformen für Immobilien sehr. Daher gibt es ein paar Tipps, die Sie bei der Gestaltung einer ansprechenden Immobilienanzeige online weitgehend unabhängig vom konkreten Portal beherzigen sollten, damit Ihre Anzeige den richtigen Kaufinteressenten ins Auge sticht.

Bedenken Sie, dass Größe, Lage und Preis zwar als Entscheidungsgrundlage beim Immobilienkauf den größeren Anteil haben, jedoch Emotionen und unbewusste Wünsche des Käufers mehr Einfluss nehmen, als gemeinhin vermutet wird. Natürlich sollte die Anzeige informativ sein. Aber sprechen Sie den Betrachter auch emotional an – er soll Ihr Haus schließlich kaufen wollen!

Machen Sie sich zunächst Gedanken, wer Ihre Zielgruppe ist.

Kapitalanleger:

Kapitalanleger möchten Ihr Geld gewinnbringend anlegen. Sie sind die einzige Zielgruppe, der Sie ein vermietetes Wohnobjekt verkaufen können. Allerdings müssen die Mietkonditionen lukrativ, der Mieter zuverlässig sowie solvent sein und die Immobilie dem Kapitalanleger eine hohe Rendite ohne Stress bringen. Bei einer Immobilienanzeige, die sich an Kapitalanleger richtet, zählen Fakten – hauptsächlich finanzielle. Der Kapitalanleger interessiert sich dafür, wie viel Geld er monatlich bekommt und mit welchen Ausgaben (Hausgeld, anstehende Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen) er rechnen muss. Er sucht ein Investment, kein Zuhause. Der Kapitalanleger verfügt meist über liquide Mittel und benötigt keine Finanzierung für den Kauf.

Eine Überschrift, die Kapitalanleger anspricht:
Sanierte 2ZKB-Wohnung in aufstrebendem Stadtteil als Kapitalanlage

Senioren:

Ältere Menschen suchen meist einen Wohnsitz für den Ruhestand. Sie legen Wert auf Barrierefreiheit, Ruhe und eine gute Infrastruktur mit nahen Einkaufsmöglichkeiten, Geschäften des täglichen Bedarfs und Ärzten. Senioren benötigen Wohnungen im Erdgeschoss oder in einem Haus mit Aufzug. Ein Plus ist eine nahe und ruhige Grünanlage, ein gut ausgebauter öffentlicher Personennahverkehr und besondere Dienstleistungen wie Hausmeisterservice oder Gartenpflege. Senioren suchen einen Alterswohnsitz und verfügen meist über ausreichend Eigenkapital, um den Kauf mit oder ohne Bankfinanzierung unkompliziert zu stemmen.

Eine Überschrift, die Senioren anspricht:
Ruhige 3ZKB-Wohnung im Erdgeschoss mit Garten – 5 Minuten zur U-Bahn und Geschäften

Aussicht bei Wohnungsbesichtigung.

Ein junges Paar genießt die Aussicht bei einer Wohnungsbesichtigung.

Kinderlose Berufstätige:

Eine beliebte Zielgruppe, die sich nach Immobilien zum Kauf umsieht, sind kinderlose Paare, bei denen beide gut verdienen. Solange kein Kinderwunsch besteht, suchen diese Gutverdiener oftmals nach Wohnobjekten mit gehobener Ausstattung, einem exklusiven Grundriss, einer guten Anbindung ins Stadtzentrum und einem reizvollen Freizeitangebot (zum Beispiel Fitnessstudio, Schwimmbad, Sportplatz, Restaurant, Theater) in der unmittelbaren Umgebung. Insofern die kinderlosen Berufstätigen zur Finanzierung des Eigenheimkaufs auf ein Darlehen angewiesen sein sollten, gelten erfolgreiche Karrieremenschen als zuverlässige Immobilienkäufer.

Eine Überschrift, die kinderlose Berufstätige anspricht:
Exklusive Maisonette-Wohnung mit Dachterrasse in begehrtem Szeneviertel

Junge Familien:

Junge Familien suchen ein Haus oder eine Wohnung mit viel Platz. Sie punkten bei jungen Familien mit einem praktischen Grundriss, einer großzügigen Raumaufteilung, vielen Zimmern, einem trockenen Keller mit Nutzräumen, einer Garage, einem Garten sowie kindgerechter Infrastruktur (Kindergarten, Schule, Spielplatz, Sportverein) in der näheren Umgebung. Je weniger Investitionen die junge Familie in Energieeffizienz und Modernisierungsmaßnahmen stecken muss, desto eher wird sie von Ihrer Immobilie angetan sein. Diese Zielgruppe ist meist auf eine Finanzierung angewiesen.

Eine Überschrift, die junge Familien anspricht:
Energieeffizientes Reihenhaus mit 5 Zimmern, großzügiger Raumaufteilung und Garten in familienfreundlicher Nachbarschaft

Liefern Sie nicht nur die Basisinformationen zu Ihrer Immobilie, sondern verkaufen Sie zielgruppengerecht Träume. Wecken Sie die Begierde Ihrer Kaufinteressenten, indem Sie die Vorzüge Ihrer Immobilie entsprechend herausstellen. Und untermauern Sie die Wohnträume mit professionellen, hellen Fotos von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung.

Auswahl ernsthafter Kaufinteressenten

Das Inserat ist geschaltet, die ersten Anfragen trudeln ein. Wie unterscheiden Sie Anfragen von geeigneten Kaufinteressenten von Besichtigungswünschen eher ungeeigneter Kandidaten? Wie sortieren Sie Makler aus?

Die meisten Anfragen werden von Immobilienmaklern kommen. Makler werden Sie damit ködern, dass Sie bereits Käufer für Ihre Immobilie in Ihrem Kundenkreis haben oder Ihre Immobilie für einen höheren Betrag verkaufen können. Viele dieser Makleranfragen sind mit Textbausteinen erstellt und werden in nahezu identischer Weise täglich an etliche Verkäufer verschickt. Sie möchten Ihre Immobilie bewusst ohne Makler verkaufen? Löschen Sie Makler-Anfragen direkt! Sie sind bis hierher ohne Makler gekommen, sie haben bereits zu viel Zeit und Ressourcen in den Hausverkauf gesteckt, um jetzt noch einen Makler einzubeziehen. Zumal die Versprechungen meistens nur heiße Luft sind: Auf Nachfrage wird Ihnen nahezu kein Makler sagen können, wie viele Kaufinteressenten er für Ihre Immobilie tatsächlich hat, oder binnen einer Woche Besichtigungstermine vorweisen.

Löschen Sie auch Anfragen, die unseriös wirken. Beispiele:

  • Die Anfrage besteht aus nur einem Satz oder zwei Wörtern und geht in diese Richtung „Wann Besichtigung“.
  • Die Anfrage stammt von einer kryptischen E-Mail-Adresse.
  • Die Anfrage enthält einen Link.
  • Der Interessent verspricht, die Immobilie direkt zu kaufen, bietet für die sofortige Zusage womöglich noch einen höheren Preis, offeriert Barzahlung oder fragt nach Ihren Kontodaten.
  • Die Anfrage ist in verbesserungswürdigem Englisch und der Kunde angeblich ein Kapitalanleger aus dem Ausland.
  • Die Anfrage ist in bruchstückhaftem Deutsch.
  • Die Anfrage bezieht sich nicht auf Ihr konkretes Inserat, sondern könnte so für jedes andere Wohnobjekt verfasst worden sein.
  • Die Anfrage enthält Fragen, die in Ihrem Exposé bereits klar beantwortet werden.
  • Der Interessent klopft persönliche Daten ab, zum Beispiel wann Sie daheim sind und wie er Sie erreichen kann.

Vorsicht! Das sind Anzeichen von Betrugsmaschen oder Methoden von Einbrechern, die auskundschaften wollen, wann sie auf Diebestour gehen können. Im harmlosesten Fall sind es zwar echte Anfragen, die aber in Zeitverschwendung oder nervtötenden Preisverhandlungen enden. Bei dieser Art von Anfragen kommt kein Verkauf zustande – zumindest nicht nach Ihren Vorstellungen.

Wesentlich seriöser sind Anfragen, die eine oder mehrere der folgenden Merkmale enthalten:

  • Der Kaufinteressent erläutert, warum ihn gerade Ihre Immobilie angesprochen hat. Beispielsweise stellt er einen persönlichen Bezug her, zum Beispiel wohnen die Eltern bereits in der Gegend und fühlen sich dort wohl oder er zieht wegen eines Jobangebots her.
  • Der Kaufinteressent hat spezifische Fragen zum Wohnobjekt oder der Lage. Sie müssen – insbesondere bei bewohnten Objekten – keineswegs die konkrete Adresse angeben. Weiterführende Informationen zur Mieterstruktur, zum Wohnviertel und der Infrastruktur sind allerdings sinnvoll. Mit einer zeitnahen und aussagekräftigen Antwort helfen Sie dem Kaufinteressenten bei der Entscheidung, ob das Wohnobjekt für ihn überhaupt in Frage kommt und sich eine Besichtigung für beide Seiten lohnt. Obendrein wirken Sie sympathisch, kompetent und hilfsbereit, sodass er bei anhaltendem Interesse im Nachgang weniger versuchen dürfte, den Preis zu drücken.
  • Der Kaufinteressent erteilt Auskunft darüber, wie er das Wohnobjekt finanzieren will.
  • Der Kaufinteressent hinterlässt E-Mail und Telefonnummer als Kontaktdaten.

Expertentipp: Rufen Sie zur Terminvereinbarung an! Ein Anruf hat zahlreiche Vorteile gegenüber einer anonymen E-Mail:

  • Sie überprüfen damit die Echtheit des Interessenten.
  • Sie bekommen im Gespräch einen ersten Eindruck.
  • Sie können kleine Details (zum Beispiel zur Finanzierung) im Vorfeld abfragen und erzählen.

Möglicherweise wird die Besichtigung durch den Anruf hinfällig und beide Parteien sparen sich Zeit und Weg.

Sollte es zur Terminvereinbarung kommen, bestätigen Sie diese unter Angabe der Adresse in Textform (E-Mail, WhatsApp etc.).

Je mehr Informationen Ihnen ein Kaufinteressent im Vorfeld über seine Motivation, seine Hintergründe und seine finanziellen Mittel gibt, desto weniger müssen Sie sich in eine datenschutzrechtliche Grauzone begeben und ihn danach fragen.

3 Tipps, wie Sie unpassende Kaufinteressenten frühzeitig herausfiltern:

  1. Löschen Sie Anfragen von Maklern!
  2. Löschen Sie unseriöse Mails!
  3. Telefonieren Sie mit potenziellen Kaufinteressenten, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren! Klopfen Sie dabei ab, wie der Kauf finanziert werden soll.
Makleranfrage löschen.

Löschen Sie E-Mails von Maklern und Anfragen, bei denen Ihnen irgendetwas unseriös vorkommt, direkt.

Besichtigungstermine – Vereinbarung und Ablauf

Nachdem die ersten Anfragen von Kaufinteressenten eingegangen sind, geht es an die Besichtigungstermine. Hinsichtlich Vereinbarung und Ablauf einer Immobilienbesichtigung spielen vor allem drei Faktoren eine Rolle:

  1. Sammelbesichtigungen oder private Führungen
  2. Vermietetes, bewohntes oder leerstehendes Objekt
  3. Ihre Zeit und die des Kaufinteressenten

Wie im Kapitel „Auswahl geeigneter Kaufinteressenten“ bereits dargelegt, ist ein Telefonat zur Terminvereinbarung ratsam. Sie überprüfen mit einem einfachen Anruf die Echtheit des Interessenten und können offene Fragen noch vor der Besichtigung klären. Unter Umständen sparen Sie sich dadurch sogar die Zeit, den falschen Kandidaten herumzuführen. Egal, ob Sie den Termin per Nachrichtensystem (Messenger) des Immobilienportals, per E-Mail oder telefonisch vereinbaren, Sie sollten sich die Kontaktdaten des Interessenten geben lassen, falls etwas dazwischenkommt oder er nicht auftaucht. Bestätigen Sie den vereinbarten Termin auf jeden Fall noch in Textform per E-Mail, WhatsApp oder Messenger.

Private Besichtigung oder Massenbesichtigung?

Sammelbesichtigungen eigenen sich nicht, wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen möchten. Massenbesichtigungen sind eine zeitsparende Methode für Mietwohnungen in Städten mit angespannter Situation auf dem Wohnungsmarkt. Wenn eine hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot trifft, sind Massenbesichtigungen eine Lösung. Sie geben den Termin einmalig bekannt und veranstalten praktisch einen „Tag der offenen Tür“. Die Interessenten schauen sich in der Immobilie um und stehen Schlange, um Antworten vom Verkäufer oder Makler zu erhalten. Sie geben eine Selbstauskunft ab und hoffen, den Zuschlag zu erhalten.

Für den Verkauf einer Immobilie ist eine private Besichtigung zu einem individuell mit dem Kaufinteressenten vereinbarten Termin die richtige Wahl. Hier geht es schließlich nicht um ein paar Hundert Euro im Monat, sondern um eine Investition fürs Leben im fünf- bis siebenstelligen Euro-Bereich. Die Kaufinteressenten sollen sich in Ihrer Immobilie wohlfühlen, ungestört umsehen und vor Ort Fragen klären können. Stimmen Sie im Vorfeld ab, an welchem Tag und zu welcher Uhrzeit eine Besichtigung möglich ist. Klären Sie, wie viele Personen kommen und wie lange die Besichtigung maximal dauert. Legen Sie die Bedingungen spätestens mit der Terminbestätigung fest. Bedingungen können sein:

  • Finanzierungsnachweis
  • Betreten nur mit Überziehern / ohne Schuhe
  • Zeitfenster für die Besichtigung
  • Ausweispflicht
  • Keine Fotos

Verlangen Sie für eine Besichtigung niemals Geld!

Falls Sie mehrere Besichtigungstermine hintereinander planen, kalkulieren Sie einen Puffer von mindestens 15 Minuten ein. Die Kaufinteressentenparteien müssen sich nicht unbedingt begegnen und oft dauert eine Besichtigung doch ein bisschen länger als angedacht.

Sollten Sie sich dennoch für eine Massenbesichtigung entscheiden, denken Sie daran, Ihren Nachbarn rechtzeitig Bescheid zu geben. Denn eine Massenbesichtigung hat Auswirkungen in Form von Lärm, Parkplatzmangel und vielen fremde Personen im Haus oder in der Umgebung. Wenn Sie private Besichtigungstermine durchführen, brauchen Sie Ihre Nachbarn hingegen nicht in Kenntnis zu setzen.

Infografik zu Besichtigungsterminen.

Unsere Infografik verschafft Ihnen einen schnellen Überblick über die Vorteile und Anwendungsgebiete von Sammelbesichtigungen und privaten Hausführungen.

Besichtigung von vermieteten Objekten

Während Sie bei der privaten Besichtigung von selbstbewohnten oder leerstehenden Immobilien nahezu unbegrenzte Gestaltungsfreiheit im Hinblick auf die Durchführung haben und sich lediglich mit dem Kaufinteressenten abstimmen müssen, sieht es bei vermieteten Wohnobjekten anders aus.

Informieren Sie Ihren Mieter über den Verkauf und bieten Sie ihm das Wohnobjekt zum Kauf an. Sollte Ihr Mieter nicht an einem Kauf interessiert sein, gilt es, sensibel mit ihm umzugehen und ihm seine Sorgen (bezüglich Mieterhöhungen, Kündigung etc.) zu nehmen. Andernfalls kann es leicht passieren, dass Ihr Mieter Ihnen Steine in den Weg legen wird und die Vorzüge des starken Mieterschutzes in Deutschland bis zum Maximum ausreizt. Ohne sein Einverständnis dürfen Sie das bewohnte Mietobjekt beispielsweise nicht von innen fotografieren, geschweige denn betreten.

Es gibt keine festgeschriebenen Regeln, wie viele Besichtigungstermine ein Mieter dulden muss. Der Vermieter ist allerdings berechtigt, bei einem Verkauf der Wohnung oder des Hauses, Interessenten die Räumlichkeiten vorzuführen. Dieser Anspruch wird aus § 242 BGB „Leistung nach Treu und Glauben“ hergeleitet. Nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt sind drei Besichtigungstermine pro Monat zwischen 19 und 20 Uhr für jeweils 30 bis 45 Minuten zumutbar. In der Praxis haben sich zwei Besichtigungstermine pro Monat als üblich etabliert. Diese Termine können sich innerhalb einer Stunde auf mehrere Kaufinteressentenparteien erstrecken. Die Termine müssen mit ausreichend Vorlauf schriftlich angekündigt werden. Für Termine von Montag bis Freitag gilt eine Woche als akzeptable Ankündigungsfrist. Die Durchführung von Besichtigungsterminen ohne Zustimmung des Mieters ist nicht möglich. Etwaige Klauseln im Mietvertrag, die dem Vermieter eine Besichtigung ohne Vorankündigung oder berechtigen Anlass einräumen, sind wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 BGB) unwirksam.

Der Mieter hat unabhängig von Bestimmungen im Mietvertrag eine Mitwirkungspflicht. Haben sich Mieter und Vermieter auf einen Besichtigungstermin geeinigt, muss der Mieter auch gewährleisten, dass dieser Termin stattfindet. Sollte er selbst nicht anwesend sein können, hat er dafür zu sorgen, dass der Vermieter mit seinen Kaufinteressenten die Immobilie dennoch besichtigen kann. Stimmt der Mieter dem Terminwunsch des Wohnungseigentümers nicht zu, sollte er Ausweichtermine anbieten. Verweigert er seine Kooperation, ist dies aber noch kein Kündigungsgrund. Der Vermieter muss den Rechtsweg beschreiten, um Kaufinteressenten die Wohnung zeigen zu können.

Der Mieter darf sich nicht verkaufsschädigend äußern. Er darf den Kaufinteressenten allerdings beispielsweise mitteilen, dass er nicht ausziehen möchte. Auf mögliche Schäden wie Schimmel angesprochen, darf der Mieter wahrheitsgemäß antworten. Er sollte entsprechende Beeinträchtigungen der Wohnqualität zuvor allerdings seinem Vermieter gemeldet und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung eingeräumt haben.

Verweigert der Mieter Besichtigungstermine im Zuge des bevorstehenden Verkaufs, kann der Vermieter beim Amtsgericht eine Klage auf Duldung einreichen. Der Mieter ist verpflichtet, Schadenersatz zu leisten. In der Praxis ist es allerdings sehr schwierig, einen entstandenen Schaden zu beziffern und nachzuweisen. Zielführender ist ein Mietaufhebungsvertrag, der dem Mieter bei Auszug innerhalb eines festgelegten Zeitraums und unter definierten Mitwirkungspflichten eine Abfindung zuspricht.

So läuft die Besichtigung beim Immobilienverkauf ohne Makler ab

Bei einer Wohnungs- oder Hausbesichtigung führen Sie Ihren Kaufinteressenten durch alle Räume des Wohnobjekts. Heben Sie sich Perlen wie ein brandneues Badezimmer oder eine idyllische Aussicht vom Balkon als Schmankerl bis zum Schluss auf.

Hausbesichtigung.

Führen Sie Ihre Kaufinteressenten gut vorbereitet durch alle Wohnräume.

Sie sollten wissen, welcher Bodenbelag in welchem Raum verlegt ist und wie alt Böden, Fenster und Türen sind. Öffnen Sie die Fenster oder lassen Sie den potenziellen Käufer die Fenster selbst öffnen. So kann er sich zum Beispiel gleich einen Eindruck von der Lärmbelastung verschaffen. Aus diesem Grund ist es sinnvoll, eine Uhrzeit mit möglichst geringem Lärmpegel zu wählen.

  • Spielen am späten Nachmittag die Kinder im Hof?
  • Fährt um 15:30 Uhr der ICE vorbei?
  • Finden tagsüber derzeit Bauarbeiten statt?
  • Liegt die Immobilie an einer stark befahrenen Straße, die zu Stoßzeiten mit den Begleiterscheinungen Abgasbelastung, Stau und lautem Hupen aufwartet?

Lärm ist nicht die einzige Komponente, die sie vermeiden sollten. Heizt die Dachgeschosswohnung im Sommer unerträglich auf? Sorgen Sie für Abkühlung oder vereinbaren Sie Besichtigungstermine bevor die Sonne unerbittlich herunterbrennt.

Wählen Sie eine günstige Uhrzeit für eine Besichtigung!

Die Wohnung sollte aufgeräumt sein und die Besichtigung möglichst bei Tageslicht stattfinden. Die Luft im Wohnobjekt sollte nicht abgestanden oder gar muffig sein, lüften Sie also rechtzeitig durch.

Sofern es sich um eine vermietete Wohnung handelt, wird Ihr Mieter vermutlich dabei sein. Ihr Kaufinteressent kann sich mit Fragen zu den realen Wohnbedingungen an Ihren Mieter wenden, der frei antworten darf. Achten Sie allerdings darauf: Sie sind der Verkäufer und es ist Ihre Besichtigung. Sie führen die Interessenten durch die Wohnung, sie behalten das Zepter in der Hand!

Neben den Wohnräumen möchten Mieter gerne auch den Keller, das Dachgeschoss, den Garten und die Garage sehen. Zeigen Sie Ihnen auf jeden Fall das trockene Kellerabteil, das zur Wohnung gehört. Fahrrad- und Heizungskeller sind optional. Beim Hausverkauf führen Sie Ihre Interessenten durch den kompletten Keller. Interessant sind oftmals auch die Elektrik sowie die Strom- und Wasserzähler.

Beim Dach möchten sich Hauskäufer davon überzeugen, ob es solide gedeckt ist und welche Möglichkeiten für den Ausbau des Dachgeschosses bestehen. Bei Mehrfamilienhäusern wird der Dachboden gelegentlich als Lagerraum (bei fehlendem Kellerabteil) oder als gemeinsamer Platz zur Wäschetrocknung genutzt. Ein Blick unters Dach lässt Käufer oft erahnen, welche zusätzlichen Kosten in absehbarer Zeit auf sie zukommen.

Die Garage spielt eine eher untergeordnete Rolle bei einer Besichtigung. Wichtig ist nur, dass sie vorhanden, groß genug und in gutem Zustand ist. Der Garten wird dafür umso ausführlicher begutachtet.

Wäschetrocknung auf Dachboden.

Der gemeinsame Dachboden in Mehrfamilienhäusern wird oft zur Wäschetrocknung genutzt. Hier wird die Eigentümergemeinschaft bald in ein neues Dach investieren müssen.

Geben Sie Ihrem Kaufinteressenten zum Abschluss des Besichtigungstermins noch die Möglichkeit, Fragen zu stellen und zeigen Sie ihm, wo die nächste Bushaltestelle, Einkaufsgelegenheit oder der nächste Spielplatz liegt.

Indem Sie ihm das Exposé ausdrucken, kompetent auf alle Fragen antworten und die Beschaffung fehlender Informationen (beispielsweise Protokolle der Eigentümerversammlung) zusagen, punkten Sie bei Ihrem Kaufinteressenten mit einem Service, der einen Makler ersetzt.

Was passiert zwischen Besichtigung und Kaufvertrag?

Nachdem Sie die Besichtigung durchgeführt und etwaige Dokumente wie die Protokolle der Hauseigentümerversammlung verschickt haben, sollten Sie sich zum vereinbarten Zeitpunkt bei Ihrem Kaufinteressenten melden, sofern er dies nicht schon selbst getan hat.

Fehlen ihm noch Unterlagen oder Informationen? Welche Bedenken hat er noch? Wie steht es um seine Finanzierung? Eventuell möchte der Kaufinteressent einen weiteren Besichtigungstermin wahrnehmen. Dies zeugt von ernsthaftem Interesse. Entweder bringt er Angehörige oder Familienmitglieder mit, die sich in dem Haus oder der Wohnung wohlfühlen müssen. Oder er steht mit einem befreundeten Handwerker oder Elektriker vor der Tür, der eine Prognose abgeben soll, welche Investitionskosten nach dem Hauskauf auf ihn zukommen.

Signalisiert der Kaufinteressent die Bereitschaft zum Kauf, werden der Preis und Nebenbedingungen für den Kaufvertrag besprochen. Nebenbedingungen können beispielsweise Zahlungsmodalitäten sein, die Weiterleitung von Nebenkostenabrechnungen behandeln oder eine vorzeitige Schlüsselübergabe zwecks vorbereitender Renovierungsarbeiten beinhalten. Den Kaufvertrag setzt schließlich der Notar auf.

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Verhandlungsstrategien

Sie haben zwar einen Kaufpreis angegeben, dennoch kann es sein, dass es zur Preisverhandlung mit Kaufinteressenten kommt. Damit der Käufer Ihre Preisvorstellung akzeptiert oder den Kaufpreis zumindest nicht sehr drückt, sollten Sie sich auf etwaige Verhandlungen vorbereiten. Behalten Sie im Hinterkopf, dass der Verkaufszeitpunkt den Preis maßgeblich beeinflussen kann. Wenn Sie die Immobilie nicht dringend veräußern müssen, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten, bis die Preise steigen. Beispiele:

  • Das örtliche Krankenhaus wird zur Universitätsklinik ausgebaut. Dadurch erfährt der Standort eine Aufwertung und es ist mit dem Zuzug einkommensstarker Menschen (Ärzte, Medizinstudenten) zu rechnen. Die Immobilienpreise werden steigen.
  • Fünf Gehminuten von Ihrer Immobilie entfernt werden in zwei Jahren eine neue U-Bahn-Station und ein Einkaufszentrum eröffnet. Die Lage Ihrer Immobilie wird aufgewertet, der Wert steigt. Warten Sie mit dem Haus- oder Wohnungsverkauf noch ein bisschen und erzielen Sie einen deutlich höheren Preis auf dem Markt!
  • Auch die Lage in einem Sanierungsgebiet spricht dafür, mit dem Wohnungs- oder Hausverkauf zu warten, bis die städtischen Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind und der Bodenwert erheblich gestiegen ist.
Kaufmotivation und Käufertypen

Erkennen Sie frühzeitig die Kaufmotivation Ihres Verhandlungspartners. Denn je eher Sie wissen, aus welchen Gründen er Ihre Immobilie kaufen möchte und welche Bedürfnisse er hat, desto zielgerichteter können Sie die passenden Argumente im Gespräch einsetzen, um Ihre Kaufpreisforderung mit seinen Wunschvorstellungen von der Immobilie in Einklang zu bringen. Verschiedene Käufertypen und Ihre Motivation haben wir im Kapitel „Immobilienanzeige online aufgeben“ zusammengestellt.

Wenn Sie die aktuelle Situation Ihres Kaufinteressenten verstanden haben, können Sie ihm die Vorzüge Ihrer Immobilie, die für ihn eine Rolle spielen, anpreisen. Das können die ruhige Nachbarschaft, die familiengerechte Infrastruktur, die hochwertige Ausstattung oder die hohen Renditechancen sein. Legt ihr Käufer beispielsweise Wert auf Fenster in jedem Raum, können Sie seine Begehrlichkeiten steigern, indem Sie betonen, dass das großzügige Bad ein großes Fenster hat, während die Nachbarwohnungen nur mit einer Lüftung auskommen müssen.

Kennen Sie die Kaufmotivation Ihres Interessenten nicht, stellen Sie ihm offene Fragen, die er nicht mit einem schlichten ja oder nein beantworten kann. „Wie empfinden Sie die Parkplatzsituation?“ lenkt die Aufmerksamkeit auf den zur Wohnung gehörenden Stellplatz oder das rare Gut Garage. „Wie finden Sie die Aussicht vom Balkon?“ überzeugt Ihren Gesprächspartner von der schönen Parkanlage oder lässt ihn von einem Gläschen zum Sonnenuntergang träumen.

Neben der Kaufmotivation für die Immobilie spielt es eine Rolle, zu welchem Käufertyp der Interessent zählt. Analytiker stützen sich auf Zahlen, Statistiken und Fakten. Sie sind an harten Fakten wie dem Quadratmeterpreis oder wirtschaftlichen Rechnungen wie der Mietrendite interessiert. Prestigekäufer hingegen begeistern Sie mit außergewöhnlichen und exklusiven Ausstattungsmerkmalen, die Ihre Immobilie von der Masse abheben. Das Geltungsbedürfnis von Prestigetypen befriedigen Sie beispielsweise mit Marmorböden, einer Dachterrasse oder einem Ankleidezimmer mit Einbauschrank. Der kommunikative Gefühlstyp braucht Sicherheit bei der Kaufentscheidung. Sein Vertrauen müssen Sie sich verdienen. Er legt Wert auf Referenzen oder Gutachten. Bei einem Hauskauf ohne Makler wird er Ihre Preisvorstellung eher akzeptieren, wenn diese durch das Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten eines zertifizierten Immobiliensachverständigen bekräftigt wird. Nachdem er sich einen ersten Eindruck von Ihrer Immobilie verschafft hat, möchte er diese möglicherweise im Rahmen einer Immobilienkaufberatung mit einem Gutachter seines Vertrauens erneut besichtigen.

Ganz wichtig, wenn die Kaufpartei aus mehreren Personen besteht: Es ist unerheblich, wer bezahlt. Finden Sie heraus, wer die Entscheidung trifft, und bedienen Sie die Bedürfnisse dieser Person. Heben Sie für die übrigen an der Kaufentscheidung beteiligten Personen aber auch ein paar Vorzüge hervor, die auf deren Wunschkonto einzahlen.

Hauskauf Verhandlung.

Finden Sie heraus, wer die Kaufentscheidung trifft, und konzentrieren Sie sich bei der Argumentation auf die Bedürfnisse dieser Person.

Achten Sie im Verkaufsgespräch auf Ihre Ausdrucksweise. Vermeiden Sie negativ konnotierte Wörter wie „teuer“, „Preis“ oder „Schulden“. Sprechen Sie stattdessen von „hochwertig“, „Wert“ und „finanzieren“.

Planen Sie für Ihr Verkaufsgespräch ausreichend Zeit ein. Rechnen Sie im Rahmen einer finalen Besichtigung mit 30 Minuten für die Preisverhandlung einer Wohnung und mit einer Stunde für ein Haus.

Um Ihren Wunschpreis zu realisieren, hilft es beiden Parteien, wenn Sie bewegliches Inventar wie Einbauküche oder Garage mit Preisschild gesondert im Kaufvertrag auflisten, sodass der Käufer diese Kosten von der Grunderwerbsteuer abziehen kann.

Bieterverfahren

Sollten Sie keine Lust auf zähe Verhandlungen mit potenziellen Käufern haben, dafür aber mehrere Interessenten, können Sie das Bieterverfahren zur Preisfestsetzung ausrufen. Wie bei einer Auktion geben die Kaufinteressenten Angebote für Ihre Immobilie ab. Sie können im Vorfeld zwar einen Mindestpreis nennen, üblicherweise steigern die Bieter allerdings ohne Startgebot um die Immobilie. Das Bieterverfahren kann online über eine entsprechende Plattform durchgeführt werden oder auf herkömmliche Weise telefonisch oder postalisch.

Beim Bieterverfahren entsteht ein Wettbewerb, durch den der Kaufpreis steigen kann. Der Preis bildet sich über den Markt. Innerhalb der vom Verkäufer gesetzten Frist geben die Kaufinteressenten ihr Angebot ab. Je nach dem gewählten Verfahren, informiert der Verkäufer die Bieter – gegebenenfalls mehrmals – über das Höchstgebot, damit diese ihr Angebot nachbessern können. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag.

In Deutschland ist das Bieterverfahren – außer bei Zwangsversteigerungen – kaum verbreitet. Es kommt hauptsächlich zum Einsatz, wenn

  • die Immobilie über einen längeren Zeitraum nicht verkauft werden konnte.
  • der Verkäufer auf einen schnellen Verkaufserlös angewiesen ist.
  • eine Immobilienbewertung schwierig ist, weil die Immobilie sanierungsbedürftig ist.
  • eine sehr hohe Nachfrage zu erwarten ist.

Wird die Immobilie über das Bieterverfahren verkauft, verzichtet der Verkäufer zu Gunsten einer Sammelbesichtigung meist auf private Besichtigungen.

Expertentipp: Manche geeignete Kaufinteressenten haben keine Lust auf unpersönliche Sammelbesichtigungen oder eine offene Wettbewerbssituation beim Hauskauf und scheiden daher bereits im Vorfeld als Käufer aus, wenn Sie das Bieterverfahren anwenden.

Sie fühlen sich trotz oder gerade wegen all dieser Informationen rund um den Hausverkauf ohne Makler überfordert? Eine Immobilienverkaufsberatung von Heid gibt Ihnen die nötige Sicherheit, die Sie benötigen, um Ihre Immobilie gewinnbringend ohne Makler zu verkaufen.

Kaufvertrag, Notar, Übergabe

Sie sind sich mit Ihrem Käufer über die Modalitäten einig? Dann vereinbaren Sie einen Notartermin. In der Regel sucht der Verkäufer den Notar aus, während der Käufer dessen Kosten trägt.

Was muss ich als Verkäufer einer Immobilie zur Abwicklung des Kaufvertrags beim Notar erledigen?

Klären Sie vorab mit dem Käufer wesentliche Inhalte des Kaufvertrags. Der Notar hat zwar einen Musterkaufvertrag, den er aber ergänzen kann. Beispiele für Abweichungen vom Standard-Kaufvertrag:

  • Der Käufer verpflichtet sich bei einem Kauf während des Jahres, die Nebenkostenabrechnung des laufenden Jahres an den Verkäufer weiterzuleiten. Dies ist vor allem dann relevant, wenn das Wohnobjekt bisher vermietet war, der Käufer selbst einzieht, der Verkäufer aber noch mit dem bisherigen Mieter abrechnen muss.
  • Der Käufer übernimmt die Zählerstände bei einem bislang vermieteten Wohnobjekt, etwa zum Zeitpunkt der Kündigung des Mieters.
  • Der Käufer möchte bereits vor Kaufpreiszahlung Zugang zur Immobilie erhalten, um Renovierungsarbeiten durchzuführen.
  • Der Käufer übernimmt Einbaumöbel, sodass der Verkäufer nicht zur vollständigen Räumung verpflichtet ist.

Außerdem werden die Zahlungsmodalitäten, zum Beispiel Abschlags- oder Ratenzahlung geklärt.

Eine Übersicht der Kosten, die beim Hausverkauf auf Verkäufer zukommen, haben wir in unserem Ratgeber zusammengestellt.

Bonitätsprüfung oder Finanzierungsbestätigung – bekomme ich mein Geld?

Es ist ratsam, bei fremdfinanzierten Immobilienkäufen auf eine Finanzierungsbestätigung von der Bank zu bestehen. Wird die Immobilie zu 100 Prozent aus Eigenkapital finanziert, ist vor Vertragsunterzeichnung ebenfalls ein Nachweis sinnvoll.

Sie können im Vorfeld eine Bonitätsprüfung bei einer Wirtschaftsauskunftei (zum Beispiel Schufa oder Bürgel) anfordern. Damit verbunden sind einige Haken und Hindernisse.

  1. Auskunfteien lassen sich ihre Dienste teuer bezahlen.
  2. Sie müssen gemäß Datenschutzbestimmungen ein „berechtigtes Interesse“ vorweisen.
  3. Sie stellen das Vertrauensverhältnis zu Ihrem Käufer auf eine harte Probe, wenn Sie hinter seinem Rücken Auskünfte über seinen Finanzen einholen.
  4. Die Berechnung der Score-Werte ist nicht unbedingt aussagekräftig, da beispielsweise die Zahlungsmoral der Nachbarschaft darin einfließt.

Eine Selbstauskunft des Käufers ist die einfachere Variante. Dabei fordert der Käufer seine eigenen Score-Werte bei der Wirtschaftsauskunftei an. Sofern die Auskunftei Daten über ihn gespeichert hat, besteht ein Anspruch auf eine kostenlose Eigenauskunft pro Jahr. Diese enthält persönliche Daten, Auskünfte über positive und negative Zahlungserfahrungen und daraus resultierende Score-Werte zur Gesamtbewertung des Zahlungsrisikos. Zeigt der Käufer Ihnen zusätzlich Konto- oder Depotauszüge, sollten Sie auf der sicheren Seite sein.

Tricks, mit denen der Käufer einer Immobilie Steuern spart

Entlasten Sie Ihren Käufer steuerlich, ohne auf Geld zu verzichten!

Betrifft der Kauf eine Immobilie mit Grundstück, sollte der Käufer darauf achten, dass so viel von der Kaufsumme wie möglich auf die Immobilie und so wenig wie möglich auf das Grundstück entfällt. Der Hintergrund: Auf das Grundstück zahlt der Käufer Grunderwerbsteuer, während er die Anschaffungskosten für das Haus steuerlich geltend machen kann.

Geht es um einen Hauskauf, kann der Käufer die Grunderwerbsteuer senken, indem er bewegliches Inventar gesondert als „Zubehör“ auflistet. Eine Einbauküche, ein Kamin, eine Sauna oder die miterworbene Garage sollten mit einem realistischen Wert separat im Kaufvertrag erwähnt werden.

Einbauküche.

Listen Sie eine Einbauküche separat im Kaufvertrag auf und messen sie ihr einen realistischen Wert bei.

Eine neue Einbauküche kann, abhängig von ihren Anschaffungskoste und der bisherigen Nutzungsdauer, mit einem hohen vierstelligen Betrag angegeben werden. Eine Garage kann – je nach Gebiet – sogar mit einem fünfstelligen Betrag angegeben werden. So kommen schnell beträchtliche Summen zusammen, die der Käufer bei der Entrichtung der Grunderwerbsteuer herausrechnen darf. Achten Sie darauf, dass der jeweilige Wert der eigens im Vertrag aufgelisteten beweglichen Bestandteile realistisch und angemessen ist, sonst verlangt das Finanzamt Belege.

Käufer einer Eigentumswohnung sollten ihren Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft im notariellen Kaufvertrag gesondert ausweisen. Die Instandhaltungsrücklagen werden für Renovierungsarbeiten des Wohnkomplexes eingesetzt und dürfen im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer von der Kaufsumme abgezogen werden.

Beim Notar

Die Kaufparteien treffen sich zum vereinbarten Termin beim Notar und legen dort ihren Personalausweis vor. Der Notar hat einen aktuellen Grundbuchauszug angefordert und informiert die Kaufparteien darüber, ob eine Grundschuld, ein Sanierungsvermerk oder sonstige Rechte und Belastungen auf dem Grundstück liegen. Über etwaige Eintragungen sollten Sie Ihren Käufer bereits im Vorfeld informiert haben.

Der Notar liest den Kaufvertrag, der Ihnen meist vorher zur Ansicht zugeschickt wurde, Wort für Wort vor und erklärt juristische Fachbegriffe. Bei Unklarheiten oder Änderungswünschen besteht an dieser Stelle letztmalig die Chance, diese auf den Tisch zu bringen. Sollten Korrekturen notwendig sein, trägt der Notar diese direkt im Vertrag ein. Käufer und Verkäufer unterschreiben den Vertrag. Durch die Unterschrift des Notars ist der Vertrag notariell beglaubigt und rechtskräftig. Im Nachgang erhalten Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag mit Notarsiegel per Post.

Vertragsunterzeichnung beim Notar.

Die Kaufparteien unterzeichnen den Kaufvertrag beim Notar.

Das passiert nach dem Notartermin

Als Verkäufer müssen Sie den Notar noch einmal kontaktieren – und zwar, sobald der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingegangen ist. Dann füllen Sie das entsprechende Formular aus und bestätigen dem Notar mit Ihrer Unterschrift darauf, dass Sie den Kaufpreis erhalten haben und er die nächsten Schritte in die Wege leiten kann.

Nach der Vertragsunterzeichnung veranlasst der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Die Auflassung in Abteilung II des Grundbuchs ist Bestandteil der Grundstücksübereignung. Sie dokumentiert den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung und sorgt gleichzeitig dafür, dass Sie der Eigentümer bleiben, bis der Käufer den vollen Kaufpreis bezahlt hat.

Der Notar ist gemäß §18 Grunderwerbsteuergesetz GrEStG dazu verpflichtet, der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamtes eine Veräußerungsanzeige mit den steuerlich relevanten Daten des Kaufvertrages zu schicken. Daraufhin fordert das Finanzamt den Käufer als neuen, rechtmäßigen Eigentümer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Sobald diese bezahlt wurde, erteilt das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Immobilientransaktion.

Erst nach erteilter Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Notar die Umschreibung des Grundstücks / der Immobilie im Grundbuch auf den Käufer veranlassen. Sobald der Kaufpreis auf dem vereinbarten Konto eingegangen ist – entweder auf einem vom Notar überwachten Notaranderkonto oder auf dem Konto des Verkäufers, erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Der Notar stellt einen entsprechenden Antrag und lässt gleichzeitig die nicht mehr benötigte Auflassungsvormerkung löschen. Haben Sie sich für ein Notaranderkonto entschieden, wird der Kaufpreis erst nach Eintragung des Käufers ins Grundbuch an den Verkäufer weitergeleitet.

Welche Leistungen der Notar im Detail erbringt und was seine Dienstleistung kostet, schlüsseln wir in unserem Ratgeber-Beitrag zu Notarkosten beim Haus- und Wohnungskauf auf.

Wie läuft die Übergabe ab?

Schlussendlich übergeben Sie das Haus oder die Wohnung besenrein an Ihren Käufer. Notieren Sie bei der Übergabe gemeinsam die Zählerstände für Gas, Warmwasser und Strom und informieren Sie die Wasserwerke und den Energieversorger unter Angabe der Zählerstände über den Eigentümerwechsel.

Haustechnik.

Zeigen Sie dem Käufer wie die Haustechnik funktioniert und drücken Sie ihm die Bedienungsanleitungen in die Hand.

Erklären Sie Ihrem Käufer die wichtigsten Funktionalitäten der Immobilie, zum Beispiel wie er die Heizung einstellt oder wo er im Winter den Gartenwasserhahn zwecks Frostschutzes abstellen kann.

Lassen Sie ihm hilfreiche Bedienungsanleitungen da. Hinterlassen Sie die Immobilie im vertragsgemäßen Zustand.

Spätestens zur Schlüsselübergabe sollten Sie dem Käufer alle erforderlichen Dokumente (Baupläne, Baubeschreibung, Baugenehmigungen, Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Energieausweis, Auflistung aller Modernisierungen/­Instandhaltungen/­Sanierungsmaßnahmen, sowie bei Wohnungen eine Teilungserklärung, die letzten drei Protokolle der Wohnungseigentümerversammlung und gegebenenfalls einen Mietvertrag) übergeben.

Expertentipp: Listen Sie alle übergebenen Dokumente und Schlüssel auf und lassen Sie sich den Empfang quittieren.

Haus verkaufen ohne Makler – Checkliste

Das sind ganz schön viele Informationen, die Sie gerade gelesen haben. Wie Sie erfahren haben, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten, wenn Sie ein Haus ohne Makler verkaufen möchten. Eine Immobilienverkaufsberatung kann ein guter Schritt sein, damit Sie Ihre Immobilie gewinnbringend ohne Makler verkaufen. Für alle Fälle haben wir die entscheidenden Faktoren, an die Sie beim Immobilienverkauf ohne Makler denken sollten, in einer kostenlosen Checkliste zusammengefasst.

Haus privat verkaufen – Konflikt mit Makler

Die Wahrscheinlichkeit, dass Sie mit einem Makler in Berührung kommen, obwohl Sie Ihre Immobilie privat verkaufen möchten, ist sehr hoch. So mancher Immobilienmakler schummelt sich als Kaufinteressent auf die Liste der Kaufanwärter. Viele Makler werden Sie kontaktieren und behaupten, bereits geeignete Käufer zu haben. Wie gehen Sie damit um? Entweder Sie lehnen Makleranfragen rigoros ab oder Sie ermöglichen einem Makler eine Besichtigung, damit dieser die Immobilie – wie versprochen – geeigneten Käufern aus seiner Kundendatenbank anbieten kann.

Klären Sie dabei aber ausdrücklich, dass Sie ihm keinen Auftrag erteilen und er die Immobilie lediglich seinen Bestandskunden anbieten darf. Denn hat der Makler keinen Auftrag von Ihnen erhalten, sind Sie nicht dazu verpflichtet, Maklercourtage zu bezahlen. Durch das neue Maklergesetz müssen Aufträge in Textform erteilt werden.

Anzeigenportale überprüfen

Überprüfen Sie hin und wieder die gängigen Anzeigenportale für Immobilien. Es kann passieren, dass Makler, die Ihre Immobilie besichtigt und möglicherweise fotografiert haben, ein Exposé erstellen und dieses ungefragt online stellen. An sich ist das Inserieren von Immobilien ohne Auftrag bei einem Kaufobjekt nicht verboten. Sie als Eigentümer können und sollten dies jedoch verbieten und sich auf Ihren Unterlassungsanspruch berufen. Vermeiden Sie konkurrierende Anzeigen, die das gleiche Objekt zeigen, möglicherweise aber einen anderen Preis. Solche Inserate wirken sich negativ auf die Anfragen von Kaufinteressenten aus. Sie werden entweder einen Rückgang wahrnehmen, weil potenzielle Käufer sich an den Makler wenden, oder mit Fragen wie „Welcher Preis gilt denn nun?“ oder „Verkaufen Sie das Haus privat oder über den Makler?“ konfrontiert.

Sorgen Sie dafür, dass nur Sie ein Exposé für Ihre Immobilie veröffentlichen. Der Makler sollte ohne Ihren Auftrag auch auf seiner privaten Firmen-Website keine öffentlich einsehbaren Informationen, geschweige denn Bildmaterial, von Ihrer Immobilie zur Verfügung stellen.

Makler ertappt

Entdecken Sie eine Anzeige eines Maklers, die Ihre Immobilie anpreist, auf einer Verkaufsplattform für Immobilien, fordern Sie den Übeltäter in Textform auf, das Inserat unverzüglich und vollständig zu entfernen. Reagiert der Makler nicht umgehend in Ihrem Sinn, können Sie als Eigentümer eine einstweilige Verfügung beantragen.

Soweit dürfte es im Normalfall aber nicht kommen – im Gegenteil: Der ertappte Makler wird sein Inserat schnellstmöglich offline nehmen und sich für sein „Versehen“ entschuldigen. Denn mit seiner Handlung verstößt er gegen das Wettbewerbsrecht und kann beträchtlichen Ärger mit anderen Maklern bekommen.

Wer zahlt, wenn der Makler ohne Auftrag einen Käufer bringt?

Spannend wird es, wenn der Makler Ihnen einen Käufer bringt. Hat er diesen über ein eigenes, öffentliches Inserat angeworben, obwohl Sie Ihm keinen Auftrag dazu erteilt oder ihn sogar zur Unterlassung aufgefordert haben, müssen Sie ihm keine Provision bezahlen.

Können Sie nachweisen, dass der Käufer durch das konkurrierende Inserat des Maklers auf der gleichen Plattform auf die Immobilie aufmerksam wurde, kann es unter Umständen (Stichwort: Wettbewerbsrecht) sein, dass auch der Käufer keine Provision abführen muss.

Ob der Hinweis auf eine Courtage im Inserat oder verschickten Exposé ab 2021 noch ausreicht, um den Anspruch des Maklers auf Provision durchzusetzen, ist noch nicht abschließend geklärt. Bislang gilt: Kommt ein Kaufvertrag durch die Vermittlung des Maklers zustande, hat er einen Anspruch auf seine Provision. Sie als Eigentümer der Immobilie erfahren spätestens bei der Vereinbarung eines Besichtigungstermins von der Vermittlung und können an dieser Stelle noch ein Verbot für eine Vermittlung aussprechen.

Wütende Immobilienverkäufer.

Sie haben Ihre Immobilie online entdeckt, obwohl Sie keinen Makler mit dem Verkauf betraut haben? Nicht aufregen, sondern anrufen oder eine E-Mail schreiben. Meistens nimmt der Übeltäter das Inserat sofort aus dem Netz.

Kommt der Käufer tatsächlich aus dem Kundenkreis des Maklers, wurde der Makler vom Käufer beauftragt und dieser ist zur Zahlung der vereinbarten Provision verpflichtet. Sie als Verkäufer müssen sich nicht an den Maklerkosten beteiligen, solange Sie den Immobilienmakler nicht beauftragt haben. Generell sind Makler daran interessiert, dass sie Ihre Immobilie exklusiv in Ihren Bestand aufnehmen oder ihren Kunden anbieten dürfen und machen Ihnen dies in Form einer für Sie kostenlosen Vermittlung schmackhaft.

Was gilt, wenn der Verkäufer den Makler unter Ausschluss der Doppeltätigkeit allein beauftragt?

Im Fall eines alleinigen Vermittlungsauftrags des Verkäufers besteht nur zwischen dem Verkäufer und dem Makler eine vertragliche Beziehung. Daher schuldet bei einer erfolgreichen Vermittlung zunächst nur der Auftraggeber die vereinbarte Provision.

Umgekehrt gilt diese Regelung ebenfalls weiterhin: Bei einem ausschließlichen Suchauftrag des Kaufinteressenten an den Makler, geht nur der Käufer einen Vertrag mit dem Makler ein und ist für dessen vertraglich vereinbarte Provision verantwortlich.

Immobilie verkaufen ohne Makler – bestens vorbereitet mit Verkaufsberatung und Kurzgutachten

Ihr Haus können Sie auch privat verkaufen. Wenn Sie sich dazu entscheiden, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, haben Sie freie Hand bei der Auswahl der Kaufinteressenten, der Durchführung der Besichtigungstermine und der Preisverhandlung. Darüber hinaus müssen Sie keinen Vermittler finanziell am Verkauf beteiligen. Allerdings bedeutet der Verzicht auf einen Makler für Sie mehr Einarbeitung, mehr Vorbereitung, mehr Stress und einen höheren Zeitaufwand.

Unterstützung erhalten Sie im Vorfeld durch eine Immobilienverkaufsberatung. Ihren Verkaufspreis können Sie gegenüber skeptischen Käufern durch ein Verkehrswert- oder Kurzgutachten eines neutralen Dritten mit Fachkompetenz wie den Gutachtern der Heid Immobilienbewertung GmbH legitimieren.

Rufen Sie uns unter 0800 - 90 90 282 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular, um ein unverbindliches Erstgespräch mit einem zertifizierten Immobiliensachverständigen zu führen. Wir freuen uns auf Sie!

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

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Der Preis eines Gutachtens hängt vom Umfang und der Komplexität des Objektes ab. Neben der Wohn- und Grundfläche beeinflusst auch die Art der Immobilie (z.B. Wohn-, Geschäfts- oder Sonderimmobilie) die Kosten für das Gutachten. Die Auslagen für die Beschaffung von Dokumenten, die dem Besitzer nicht vorliegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Informieren Sie sich kostenlos und unverbindlich!


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