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Immobilie verkaufen oder vermieten: So finden Sie die beste Lösung

Ob aufgrund von Erbschaft, Umzug, Trennung oder weil sonstige Veränderungen im Leben anstehen: Die meisten Eigentümer müssen sich irgendwann die Frage stellen, ob sie ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollen. Welche der beiden Optionen sich für Sie am meisten lohnt, erfahren Sie hier.

Immobilie verkaufen oder vermieten

Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, hängt von vielen Faktoren ab.

Vermieten oder verkaufen: Das Wichtigste auf einen Blick

Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, hängt vor allem von Ihrer individuellen Situation ab. Faktoren wie Ihre persönliche finanzielle Lage oder die Umstände des Immobilienerwerbs sollten die Grundlage Ihrer Entscheidung bilden. Um Ihnen die erste Orientierung zu erleichtern, haben wir die wichtigsten Entscheidungsfaktoren für Sie zusammengefasst:

Verkaufen ist eine gute Option für Sie, wenn… Vermieten ist eine gute Option für Sie, wenn…
… Sie einen sofortigen Zufluss an finanziellen Mitteln benötigen. … Sie regelmäßige Einnahmen über einen längeren Zeitraum hinweg bevorzugen.
… die Spekulationsfrist abgelaufen ist und Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen können. … die Spekulationsfrist des Objekts noch läuft.
… Sie nicht genug Zeit für die Vermieterpflichten Ihres Objekts haben. … Sie ausreichend Zeit haben, um Ihre Aufgaben als Vermieter auszuführen.
… eine Eigennutzung der Immobilie für Sie nicht in Frage kommt. … Sie die Immobilie in Zukunft eventuell selbst nutzen möchten.

Tipp: Es handelt sich bei Ihrem Objekt um eine gewerblich genutzte Immobilie? Was Sie alles beachten sollten, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen oder vermieten möchten, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Was lohnt sich finanziell mehr?

Als Erstes stellt man sich natürlich die Frage: Welche der beiden Optionen, vermieten oder verkaufen, ist finanziell gesehen die bessere Lösung? Eine Pauschalantwort auf diese Frage gibt es leider nicht, denn die beste Lösung hängt von Ihrer persönlichen finanziellen Lage und dem Wert des Objekts ab.

In Folge finden Sie einige Faktoren, die Sie jedoch auf alle Fälle berücksichtigen sollten.

Mietrendite vs. Verkaufserlös

Vermieten und Verkaufen bringen natürlich unterschiedliche finanzielle Vorteile mit sich. Sie haben die Wahl zwischen geringen, aber konstanten Zahlungen oder einem einmaligen Zufluss an finanziellen Mitteln.

  • Durch einen Verkauf könnten Sie beispielsweise einen bestehenden Kredit abbezahlen oder eine weitere Immobilie zur Eigennutzung finanzieren .
  • Bei Vermietung können Sie dagegen mit einem stetigen passiven Einkommen rechnen. Außerdem sichern Sie sich gleichzeitig die Option, das Objekt irgendwann selbst nutzen zu können.

Eine Wertermittlung Ihrer Immobilie kann bei der Klärung der finanziellen Vor- und Nachteile hilfreich sein. Bevor Sie Ihre Entscheidung treffen, sollten Sie also den Marktpreis der Wohnung oder des Hauses schätzen lassen. So erfahren Sie den möglichen Verkaufspreis und können auf die Mietrendite, den jährlichen Ertrag Ihres Mietobjekts, schließen.

Laufende Kosten bei Vermietung

Wer eine Immobilie vermietet, muss eventuell mit Zusatzkosten rechnen. Der Extremfall wären kurzzeitig zahlungsunfähige Mieter oder gar Mietnomaden. In derartigen Fällen müssen Vermieter ausständige Zahlungen aus eigener Tasche begleichen.

Doch selbst bei unproblematischen Mietern kann es zu zusätzlichen Kosten für den Vermieter kommen. Mietmängel und Instandhaltung der Immobilie müssen nämlich grundsätzlich vom Vermieter bezahlt werden.

Anlageobjekt mit Inflationsschutz

Immobilien sind momentan sehr beliebte Optionen zur Kapitalanlage. Die geringe Verzinsung von traditionellen Geldanlagen und die wachsende Inflation machen Häuser und Wohnungen zu einer attraktiven Alternative.

Die Nutzung von Immobilien als Kapitalanlage hat zwei explizite Vorteile :

  • Inflationsschutz, da der Wert mit der Inflation steigt
  • Einnahmen, wenn die Immobilie vermietet ist

Wertsteigerung: den richtigen Verkaufszeitpunkt abwarten

In manchen Fällen ist es sinnvoll, den richtigen Zeitpunkt abzuwarten und erst dann zu verkaufen. Bei Immobilien in guter Lage ist eine Wertsteigerung im Lauf der Zeit sehr wahrscheinlich. Hier könnte es sich lohnen, anfangs zu vermieten und das Objekt erst später zu verkaufen.

Lassen Sie sich diesbezüglich am besten von einem Experten beraten, um die für Sie optimale Lösung zu finden.

Immobilie verkaufen oder vermieten: steuerliche Aspekte

Je nachdem, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten, gibt es unterschiedliche steuerliche Faktoren , die Sie für Ihre Entscheidung nicht außer Acht lassen sollten.

Beim Verkauf

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, müssen Sie sich mit dem Begriff der Spekulationssteuer vertraut machen. Denn sofern Sie ein Objekt innerhalb der Spekulationsfrist, d. h . innerhalb von 10 Jahren nach deren Ersterwerb , verkaufen, müssen Sie den anfallenden Gewinn versteuern.

Vorsicht: Die Spekulationsfrist gilt auch für geerbte, geschenkte oder nicht selbst bewohnte Immobilien. Auch in diesen Fällen kann es also sein, dass Sie Ihren Gewinn versteuern müssen.

Beim Vermieten

Abnutzungserscheinungen aller Art tragen zur Wertminderung bei und sind dementsprechend ein Risiko für Eigentümer. Vermieter können allerdings eine Steuervergünstigung, die AfA für Immobilien (Absetzung für Abnutzung), in Anspruch nehmen. Im Rahmen dieser können hohe Kosten, wie etwa für Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, über einen längeren Zeitraum steuerlich abgeschrieben werden.

Was ist mit wie viel Aufwand verbunden?

Verkauf oder Vermietung eines Objekts bringen jeweils einen unterschiedlichen Zeitaufwand mit sich. Sie sollten in Ihrer Entscheidung also auf alle Fälle berücksichtigen, wie viel Zeit Sie für Ihre Immobilie aufwenden können und möchten.

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten, müssen Sie auf Dauer mehr Zeit in diese investieren. Denn wer eine Immobilie vermietet, trägt die Verantwortung für verschiedene Aspekte:

  • Verwaltungsaufgaben wie die Erstellung der Betriebskostenabrechnung
  • Maßnahmen zur Instandhaltung, Reparatur und Renovierung der Immobilie
  • die Suche nach Nachmietern im Fall von Kündigungen

Alternativ können einige oder alle dieser Tätigkeiten an professionelle Hausverwaltungen abgegeben werden. In diesem Fall entstehen allerdings zusätzliche Kosten, für die Vermieter selbst aufkommen müssen.

Im direkten Vergleich ist es auf Dauer weniger aufwändig, eine Immobilie zu verkaufen . Natürlich braucht auch der Verkaufsprozess seine Zeit, aber im Vergleich zum Vermieten ist hier mit dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe ein definitives Ende gegeben.

Die richtige Antwort hängt von Ihrer individuellen Ausgangssituation ab

Äußere Umstände wie der Grund für den Immobilienerwerb oder Art und Zustand der Immobilie spielen bei Ihrer Entscheidung ebenfalls eine wichtige Rolle. Denn je nach Ausgangssituation verändert sich natürlich auch die bestmögliche Lösung.

Was tun: alte Immobilie

Bei älteren Häusern und Wohnungen fallen immer wieder Sanierungs- und Renovierungskosten an. In vielen Fällen müssen die Inhaber alter Immobilien diese sogar generalsanieren lassen, bevor sie sie überhaupt vermieten können. Lassen Sie sich im Fall einer älteren Immobilie unbedingt im Vorfeld beraten. Denn nur, wenn Sie die ungefähren Kosten einer Sanierung kennen, können Sie deren Nutzen abwägen.

Seit dem 1. Januar 2023 müssen Vermieter für einen Teil der CO₂-Abgabe für das Heizen mit Erdgas oder Öl aufkommen. Diese fällt bei älteren Immobilien im Normalfall teurer aus als bei Neurbauten, da unsanierte Altbauten einen höheren Energiebedarf haben.

Basierend auf diesen Faktoren können Inhaber bei den meisten alten Immobilien mehr Nutzen aus dem Verkauf des Objekts ziehen.

Sollten Sie alte Immobilie verkaufen oder vermieten

Das Vermieten älterer Immobilien ist wirtschaftlich nicht immer die sinnvollste Option.

Was tun: geerbte Immobilie

Vor allem bei geerbten Immobilien handelt es sich häufig um Objekte mit hohem emotionalem Wert . Es gibt somit auch hier wieder keine pauschale Antwort dafür, ob Verkaufen oder Vermieten in diesem Fall die richtige Option ist.

Eine Ausnahme gibt es allerdings: Gehören Sie einer Erbengemeinschaft an, welche die Immobilie gemeinsam geerbt hat, wird Ihnen die Entscheidung häufig abgenommen. Denn eine einzelne Immobilie gerecht auf mehrere Erbberechtigte aufzuteilen, ist in der Regel eher schwierig. In einem derartigen Erbfall ist es definitiv empfehlenswerter, die Immobilie zu verkaufen und den Gewinn untereinander aufzuteilen.

Was tun: Scheidung

Im Fall einer Scheidung muss entschieden werden, was mit dem gemeinsamen Zuhause geschehen soll. Natürlich hängt die bestmögliche Entscheidung auch hier wieder von verschiedenen individuellen Faktoren ab: Ist die Immobilie abbezahlt oder sind noch Rückzahlungen fällig? Stehen beide Ehegatten im Grundbuch? Gibt es einen Ehevertrag? Wie ist das Verhältnis der Ehegatten zueinander?

Je nach Ausgangssituation und Wünschen des Ehepaares gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, wie hier mit einer Immobilie verfahren werden kann.

  • Ist das Haus oder die Wohnung vollständig abbezahlt, ist Verkauf eine beliebte Option. In diesem Fall wird das Objekt verkauft und der daraus entstandene Gewinn unter beiden Partnern aufgeteilt.
  • Alternativ ist es jedoch auch möglich, dass ein Ehegatte in der Immobilie bleibt und den anderen dafür auszahlt . Die Auszahlungssumme wird dabei von den jeweiligen Eigentumsanteilen der Ehegatten bestimmt.
  • In seltenen Fällen kann auch die Realteilung der Immobilie eine Option sein: Hierbei wird der Wohnraum in zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufgeteilt, damit beide Ehegatten die Immobilie nach der Scheidung weiterhin getrennt bewohnen können.

In jedem dieser Fälle ist es sinnvoll, ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie erstellen zu lassen. Dabei handelt es sich um eine objektive Schätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie, die vor Gericht gültig ist. Am besten nehmen Sie eine professionelle Beratung in Anspruch, um die für Sie beste Lösung zu finden.

Was tun: Sonderfall Einfamilienhaus

Wohnungen und Mehrfamilienhäuser eignen sich gleichermaßen zur Vermietung und zum Verkauf. Hier kommt es vor allem darauf an, welche Lösung eher Ihren Bedürfnissen entspricht. Doch es gibt tatsächlich einen Spezialfall, bei dem Sie aus wirtschaftlichen Gründen in der Regel mit einem Verkauf besser beraten sind als mit Vermietung: das Einfamilienhaus.

Bei Einfamilienhäusern ist der Verkauf aus wirtschaftlicher Perspektive meist die favorisierte Option, da sich deren Vermietung finanziell nicht unbedingt lohnt. Mieteinnahmen werden in diesem Fall häufig durch hohe Instandhaltungskosten geschmälert.

Fazit: Die persönliche Situation entscheidet

Verkauf und Vermietung von Immobilien gehen jeweils mit Vor- und Nachteilen einher. Es gilt somit, diese basierend auf Ihren Bedürfnissen abzuwägen. Ausschlaggebend dafür, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten sollten, ist im Endeffekt immer Ihre ganz persönliche Ausgangslage . Scheuen Sie nicht davor zurück, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die für Sie richtige Option zu finden.

Haben Sie Interesse an einem kostenlosen und unverbindlichen Erstgespräch? Dann kontaktieren Sie uns gerne jederzeit über das untenstehende Formular.

FAQs: Immobilie verkaufen oder vermieten

Wann lohnt es sich, zu vermieten?

Ausschlaggebend dafür, ob die Vermietung einer Immobilie sich für Sie lohnt, ist die Mietrendite des Objekts . Diese ist der jährliche Gewinn, den Sie bei Vermietung Ihres Objekts erwarten können, und somit einer der Hauptfaktoren für Ihre Entscheidung. Mithilfe der Mietrendite können Sie einschätzen, ob sich die Vermietung Ihrer Immobilie finanziell für Sie lohnen würde oder nicht.

Ist es sinnvoll, ein Haus zu vermieten?

Im Grunde ist die Vermietung jedes Objekts sinnvoll, wenn Sie es gerade nicht selbst benutzen können oder möchten und nicht unbedingt auf einen größeren Verkaufserlös angewiesen sind. Einzig im Fall eines Einfamilienhauses ist Vermieten normalerweise nicht die sinnvollste Option , da sich diese Variante für Vermieter in der Regel finanziell weniger lohnt als ein Verkauf.

Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu verkaufen?

Der Verkauf von Immobilien lohnt sich für Inhaber meist erst, wenn die Spekulationsfrist des Objekts ausgelaufen ist. Sollten Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vor deren Ablauf verkaufen, müssen Sie den Gewinn versteuern. Ein wichtiger Entscheidungsfaktor ist auch, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird. Was Sie beachten sollten, wenn Sie ein vermietetes Haus verkaufen oder eine vermietete Wohnung verkaufen möchten, erfahren Sie in unseren ausführlichen Ratgebern.

Kann man die Spekulationssteuer vermeiden?

Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, können Sie einerseits mit dem Verkauf des Objekts warten, bis die 10-Jahres-Frist abgelaufen ist. Andererseits lässt sich die Steuer auch durch Eigennutzung der Immobilie vermeiden. Wenn Sie die Immobilie ab dem Kaufzeitpunkt drei Jahre lang selbst bewohnen, entfällt die Spekulationssteuer komplett.

Sollte man im Moment eine Immobilie verkaufen?

Die Antwort auf diese Frage hängt immer von der derzeitigen Situation am Immobilienmarkt ab. Sind die Zinsen niedrig und die Nachfrage hoch, kann der Verkauf Ihrer Immobilie sehr rentabel sein. Grundsätzlich tun Sie gut daran, sich in der Frage nach dem richtigen Verkaufszeitpunkt professionell beraten zu lassen.

Bild von André Heid
Author:
André Heid
Position:
Geschäftsführer

IMMOBILIEN­BEWERTUNG

Ich habe den Datenschutz gelesen und verstanden.

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